开发项目前期可行性分析报告内容.docx

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1、房地产可行性研究报告是根据可行性研究对工程进行科学的分析和预测。因此做好开发工程可行性研究工作，是工程成败的先决条件。工程可行性研究是工程立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是工程决策的主要依据。以下所要求提报的内容并非涵盖所有工程调查信息，工程提报人应随时间、环境、区域的不同尽可能提报有关信息和潜在的风险以及应对措施。第一局部工程决策背景及摘要一、外部环境1、城市开展规划与宗地的关系及对工程开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将公布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略开展等方面的地完成编辑位。例如，工

2、程处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、工程渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。二、内部因素1、工程启动对公司未来几年开展战略、开展规划的意义；2、公司进入区域市场、工程合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。第二局部：工程概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：工程在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置

3、和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、宗地现状1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比拟；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及工程开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割

4、土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。三、工程周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、交通状况（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要开展商自己解决；（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、教育：大中小学及教育质量情况；3、医院等级和医疗水平；4、大型购

5、物中心、主要商业和菜市场;5、文化、体育、娱乐设施；6、公园；7、银行；8、邮局；9、其他。附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、工程周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、治安情况；2、空气状况；3、噪声情况；4、污染情况化工厂、河流湖泊污染等）；5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）；6、周边景观：7、风水情况；8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等；9、其他。五、大市政配套（都要说明距宗地距离、本钱、接入的可能性）1、道路现状及规划开

6、展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六、规划控制要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路

7、面积；2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；3、综合容积率、住宅容积率；4、建筑密度；5、控高；6、绿化率；7、其他。七、土地价格土地价格计算的方法，假设有代征地要说明代征地价格；假设有拆迁要着重描述风险；假设是合作要分析合作风险（分合同内和合同外）第三局部：法律及政策性风险分析一、工程合作方式及条件（根据获取方式，简要描述，本条针对合作工程）1、合作方根本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定

8、能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承当营业税的义务。3、付款进度及与拿地程序的配合。4、其他合作的主要条件。5、与合作方式相关的其它法律规定。二、工程土地招拍挂方式取得1、土地付款方式，时间。2、办证时间分析三、政策性风险评估1城市规划分析：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致工程中断开发、报批报建流程无法完成、工程开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或局部损失的可能性判断，政府主导的区域人口规划实现的可行性。2政策分析包括：国内外宏观经济变化、国内行业结构调整等对区域主导产业和就业人员的影响（如纺织行业）、国内货币政策对开发业和本工程的影响等等；四、总体

9、评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；局部或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第四局部：市场分析一、区域市场经济状况分析：（1）区域主导经济；（2）各类经济的地位；（3）居民的主要收入来源和消费水平；（4）居民的消费习惯；（5）居民购房的心里预期以及购房偏好（如城际交通对购房的影响）；保障房工程对区域市场的影响等等。二、当地商品住宅市场总体状况1、近三到五年商品住宅市场开展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、量化描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工

10、量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、开展趋势、产品特征、分布区域等。4、5、前面已描述6、主要开展商情况：开展商实力、企业性质、开发水平；前5名开展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、客户的购置偏好、购置关注的要素；8、重点楼盘描述。三、区域内供给产品特征1、各档次产品供给状况；2、竞争对手分析：各档次产品的集合特征。尤其研究与本案类似档次物业的特征，包括但不限于以下内容：（1）土地取得时间；（2）取得土地实际成交价，以及土地款的交纳情况，其它开发证件办理与价款

11、交纳情况；（3）平均容积率；（4）开发业态形式；（5）各业态平均售价以及收款政策；（6）业态在区域内分布特征；（7）规模以及节奏；（8）平均去化率；（9）是否有其它优惠政策的获得；（10）各类业态本钱估算;（11）各类业态对工程资金流和利润的奉献情况；（12）针对的主要客户群；（13）主要销售模式（如由销售公司销售应评估销售公司能力）；（14）投资人背景调查分析；（15）工程各类人员专业能力分析；（16）管理的标准化程度分析；（17）与当地社会关系；（18）客户的评价；（19）物业管理人及其实力分析；（20）如有涉及拆迁的应分析拆迁情况等等；以上比照分析要注明与本案的优劣势；3、区域内表现最好

12、个案状况附图：工程周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。4、雷同5、：本案在区域市场内的时机点6、结论：（1）区域市场在整体市场的地位及开展态势；（2）本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式；（3）本案在区域内开发市场潜力；（4）本案在开发中的营销焦点问题。四、区域市场目标客户层研究1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照工程的经验研究及全市的趋势特征上）；2、工程客户群购置能力分析；工程客户群消费动机分析；工程客户群年龄结构分析；工程客户群家庭人口因素分析；工程客户群教育水平分析；工程客户群考虑因素分析（D价格因素分析，（

13、2）环境因素分析（3）产品类型因素分析（4）风水因素分析）（5）当地风俗习惯影响分析2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购置方式和主要的关注点、诉求点。五、目标市场定位及产品定位1、市场定位：（1）工程客户定位：客户职业定位，客户特征定位，客户收入定位，客户需求定位（2）工程产品定位：工程开发主题，工程产品档次，工程产品类型（提出两种以上方案进行优选），户型、布局。（3）房地产工程价格定位：2、结论：目标人群特征/来源区域/行业特点；3、产品建议。第五局部：规划设计分析一、初步规划设计思路1、设计概念：产品表达的主题思想，主要设计风格、设计特点；2、主要产品类型：多层、高

14、层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例；3、节能和环保型建筑材料选用的考虑：4、差异化产品可行性。5、如果是大型、超大型工程，对营造大社区概念的考虑。二、规划设计的可行性分析1、在既定规划条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和冠鲁所追寻的各种档次住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。3、设计指导思想；总平面规划建议；建筑立面建议；户型设计建议；景观设计建议；配套设施建议注：结合前面有关内容综合分析4、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势上下、

15、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。5、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。6、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。7、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物

16、中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。8、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：当地的居住习惯、不同民族间的习惯、客户对不同产品在工程方案周期内的喜好变化趋势（如多层、高层等不同产品喜好的转化）。第六局部：置换工程一、置换工程的描述：（1）置换合同情况；（2）工程相关证件及手续合法性；（3）与合作方的风险分析（主要包括合同内风险和合同外风险）；二、土地置换资金的办理以及风险控制；三、置换工程生产方案和资金投放方案；注：主要分析方案履行过程存在潜在的变化以及应对措施；第七局部：工程开发一、工程初步方案工期方案、各期开工面积、竣工方案、开竣

17、工时占当地城市市场和片区市场的占有率。二、销售初步方案各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售方案实现的可行性分析。三、各类证件办理方案：第八局部：投资效益资金分析一、本钱和经济效益预测分析根据前面各类反复比照分析，初步形成规划方案，详细划分业态，分析各类业态本钱和效益，工程总本钱和效益，以此初步得出本案的现金流业态和利润奉献业态；注：测算继续执行现有的开发工程本钱效益测算表，要特别调查分析采用该容积率和规划方案下相关批复的可行性。二、工程资金预测1、资金投入方案：各期地价、前期费用、根底、建安、配套、开发间接费等的投入安排。2、资金回款方案：各期销售回款方案。3、资金需求方案

18、结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。5、税务分析注：资金测算表继续执行现有的开发工程资金测算表，依据是前面各局部分析内容。第九局部：管理资源配置一、机构设置：是否需要成立独立法人公司（工程公司）；主要部门设置。二、人力资源需求：启动工程对个专业（部门）人员的需求。人员缺口，解决途径。第十局部：综合分析与建议一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合冠鲁一贯开展思路等方面论述。二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、

19、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合冠鲁一贯开展思路等方面论述。三、时机：从市场时机、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市开展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四、结论和建议五、附件：(1)有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。(2)按照本公司本钱核算指导设置科目明细，详细列示本钱测算过程。本钱测算可采用两种方法：A.从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照本钱工程逐项分析计算。但要注意本公司在规划设计、不同品质要求下，可能比行业一般本钱水平增加的因素。B.根据已做的类似工程的相关数据，并充分考虑该工程的特性，在此根底上估算

20、以上两种方法在测算时，不同的本钱工程运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的本钱工程在不能确定的情况下，尽可能稳健一些，具体测算可参照本钱估算表本钱工程总本钱/万元单位本钱/(cm2)参考工程单位本钱说明一、土地获得价款1.政府地价及市政配套2.合作款项3.红线外市政配套4.拆迁补偿费二、开发前期准备费1.勘察设计费2.报批报建费3.三通一平费4.临时设施费三、主体建筑工程费L根底工程2.结构及粗装修3.门、窗工程4.公共部位精装修5.室内精装修6.室内水电气暖7.室内设备及安装8.室内智能化系统四、红线内市政工程费1.室外给排水系统2.室外采暖系统3.室外燃气系统4.室外上下压系统5.室外消防系统6.室外智能化系统五、园林环境费1.环境设计费2.绿化建造费3.建筑小品费4.道路广场建造5.围墙建造费6.室外照明费7.室外背景音乐8.室外零星工程六、公共配套设施费1.游泳池2.会所3.幼儿园4.学校5.儿童游乐设施6.商业设施7.其他七、开发间接费1.工程管理费2.营销费用3.资本化利息4.物业管理完善费合计注：1.本钱估算应按本说明细工程分类，因条件所限确实无法做出详细估算时可只列大类。2.参考工程可选择公司内外的工程，其标准为：已竣工的工程并具有最大可比性。3.现金流量预测表。4.欲签订的意向书和合同文本。5.新城市开发的市场调研报告。