北安河车辆段上盖开发综合利用.docx

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1、停车库上的城市公园”北京地铁16号线北安河车辆段上盖开发综合利用概述贺月元周雷一.地铁车辆段上盖开发综合利用的必要性分析随着全国城乡建设发展， 城市轨道交通需求与日俱增，公共交通是全世界城市发展的主要瓶颈之一，轨道交通是解决大城市公共交通的最佳方式。目前全国已有43个城市的建设规划获得批复，规划总里程约8600公里。地铁线路配属的车辆段和停车场的数量也越来越多，且车辆段和停车场的占地规模非常之大，每个占地都是几百亩。根据北京市轨道交通规划和建设发展，远景规划线路总长度 1524公里，2020年开通运营27条线（含多线贯通运营线路）、运营线路长度998.5KM、建成46个车辆段和停车场（平均每

2、个占地面积按 350亩计，共计占地约16000多亩）。若不考虑上盖开发综合利用，车辆段和停车场将成为一个个影响城市环境的工业建构筑物群,同时也会成为现代化城市的诟病,且大面积的土地未实现合理的集约和二次开发一体化利用。F图为10号线五路停车场和2号线太平湖车辆段的2个项目，五路停车场在不影响地铁实用功能的前提下进行上盖开发,太平湖车辆段由于建设时间较早,O建筑及景观能很好的融于城市并使大面积土地二次利用;故未能采用上盖开发， 且处于城市中心紧邻北二环，车辆段严重割裂城市功能贺空间，在核心区域形成一块“城市斑秃”10号线五路停车场（上盖开发）2号线太平湖车辆段（非开发）随着现代化城市发展并从土地

3、资源和城市景观考虑，车辆段和停车场上盖开发综合利用是非常有必要的。北京市目前在建车辆段和停车场约18个，在建项目基本采用上盖开发综无需界定城合利用。这种模式应该成为全国各大城市在建和规划轨道交通项目的发展方向,市等级和房价高低均可采用上盖开发综合利用模式。但需根据不同城市和土地价值选择相应 的技术措施。二.北京地铁16号线北安河车辆段上盖开发综合利用项目概况北安河车辆基地位于北安河组团东部，西六环西南角，北清路南侧，京密引水渠以西。场地原址为为农田，地势较平坦。该用地规划为北安河组团建设用地边缘,部分为六环路绿化隔离带。项目用地西侧紧邻西山鹫峰国家森林公园。车辆段项目总占地31.54公顷；其中

4、车辆段用地（包括派出所用地）：26.19公顷，综合利用落地区用地4.85公顷，110KV变电所用地：0.5公顷。八时仏X 42kitrfflS-J-a项目区位图厨jBkm耳关甘Jr-1；性 y* / /车辆段上盖预留开发面积 15万平方米，拟建业态为住宅；咽喉区上盖预留开发面积万平方米，拟建业态为商业办公； 落地区开发面积 约8万平方米，拟建业态为住宅和商业办公。紧邻车辆段北侧设置 16号线北安河站。目前车辆段和车站已建成投入使用，为后期上盖开发预留工程随车辆段同步建设完成。地铁16号线北安河站位于项目落地区北侧的城市绿化带内,北安河站是16号线的鸟瞰效果图-.ia毛；HT 二 J三.北安河车

5、辆段上盖开发综合利用规划设计理念综述1. 土地立体集约利用，即控制建设占地，又形成规模效应本项目紧邻西山风景区， 如何减少对绿地和农田的侵占,同时又充分挖掘市政用地价值潜力，满足区域生活和工作需求，产生规模效益，是项目规划需解决的首要课题。项目规划之初就以车辆段上盖综合开发为目标，首先站在开发和地铁工艺统筹的角度,优化、整合车辆段站场及工艺布置，寻找物业开发和站场工艺布局的最佳逻辑关系,大限度缩小项目占地；其次通过合理的技术预留手段实现车辆段运用库、联检库和咽喉区的上盖二次开发。 车辆段大库屋顶标高以下为市政基础设施用地,屋顶标高以上为多功能开发用地，通过土地立体钉桩，分层出让的方式实现一地两

6、用。盖上开发下部车辆段皐q* 曰二g丄H-r丄=-严* I仁一 “立体开发竖向示意图本项目占地31.54公顷，采用立体开发利用的模式， 相当于节约了等量的土地供应, 即实现了城市相关功能，增加了经济效益，又释放大量绿地和农田，扩大了社会效益。2. 以车站为枢纽，统筹公共服务配套，整合城市公共空间终点站，规划方案将地铁站、城市绿地、车辆段落地区统筹考虑， 定位于区域公共服务中心，以站点为核心，打造地上和地下连贯的步行系统，便捷连通车辆段上盖居住区和 周边社区，在系统中集成商业、社区服务等配套设施，并无缝接入落地区特色商业社区, 形成以线带面的一站式服务综合体。本项目开发部分由落地区开发（相对高程

7、0.00），大库上盖开发（相对高程16.60），咽喉区上盖开发（相对高程10.00）三个区域组成，根据各区域不同的功能特点分别设并采用缓坡、台地等置特色商业社区、城市生态公园、社区立体花园等公共活动空间,手法将不同高程自然连接， 形成空间丰富、绿色生态的市民公共活动带，为区域居民提供舒适的“慢生活”享受。一八 a7叱/公共空间示意3. 立体复合功能，提供可持续的、多元化的灵活发展空间本项目根据地块内不同区域的流线、景观、地形和高程特点，结合市场需求分析,设置丰富的物业形态组合，共享交通、创客办公、特色商街、人文工坊、养生休闲、生态居住等业态组团通过立体步行动线有机贯通,立体复合，多元共生，充分

8、发掘地块所在区域的商业、人文和旅游价值。IX.產山卢ftncwan 呻# w-弦盏移A WM科-Wi *g X事W*-；九恳口 穴%in- 4j-L = rJMSiLiiU.1本项目除了打造多元的复合功能外，更加注重各功能空间的灵活性和可变性。由于在轨道车辆段上盖开发项目自身的特点，下层交通功能和上部开发通常是分期实施的,运营前必须先期实施必要的上盖开发预留，若考虑不周，很可能造成后续上盖开发的灵将产品模块化处理整合,活性大打折扣。本项目通过对后续开发物业可能性的充分研究, 在可变性和经济性中寻找平衡点，提出最具包络性的成本可控的结构及构造预留方案, 为上盖物业开发提供灵活的发展空间。4. 缝

9、合盖上盖下空间，打造绿色交通体系由于车辆段自身工艺需要， 本项目自然分成落地区、咽喉区上盖和大库区上盖三个高程区域，规划方案采用缓坡、 退台、连桥等手法将三个高程区域顺畅连通，结合绿化景观在地铁站和各个高程区域间设置多条步行、自行车廊道和环道， 使慢行系统充分融合于社区中。此外将项目统筹规划用地周边三公里范围内的城市慢行系统,将社区步道接入区域慢行系统，丰富了区域居民“慢生活”的体验。0 H:S口 fl流线示意本项目通过对社区内部和周边区域的有效交通组织和引导,实现社区范围内人车分离，提供更为人性化的出行环境。5. 适度开发，创造与自然共生的城市生态公园本项目从用地周边三公里范围着手，统一规划

10、景观系统和慢性系统， 与西山风景区生态系统对接，打造京城西部的微旅游度假基地，营造市民的西山慢生活。 盖上居住区的规划遵从适度开发原则， 建筑造型取自西山寓意， 通过建筑屋顶高低错落呼应远山天际线，规划从景观设计着手，将建筑安插在景观体系中,并在结构可行的前提下，将部分建筑两端围合，形成街坊组团，创造更加宜人的生活场所。建筑尽量提供更多的错落和退台，将绿化充分引入，打造消失在绿化中的住宅。盖上景观渗透示意四.北安河车辆段上盖开发技术实现手段分析1. 总图规划与节地为了顺应城市发展的建设需求，合理的集约利用土地，在我国北京，上海，深圳等城将城市轨道交通发展市，研究并实践了地铁车辆段上盖物业与周边

11、土地一体化开发的模式,与城市的整体规划有效的结合起来，实现经济发展和环境品质的和谐统一。经对北京地铁车 辆段上盖开发的研究分析， 地铁车辆段上盖开发的经济效益， 不仅可以平衡车辆段的高造价, 并且在此基础上，还可以反哺地铁运营的高投入，形成良性循环。以北京地铁8号线平西府车辆段及16号线北安河车辆段为例:8号线平西府车辆综合基地总图势n_r- ,1118号线平西府车辆综合基地总占地面积16号线北安河车辆综合基地总图39.42公顷，车辆段占地面积 27.52公顷，落地区占地11.9公顷，配属车辆 B型车、6辆编组、停车44列位。平西府车辆段将洗车库、内 燃机车库、平板车库单独布置，增加车辆段占地

12、面积。16号线北安河车辆综合基地总占地面积31.54公顷，其中车辆段用地（包括派出所用地）：26.19公顷，综合利用落地区用地4.85公顷，110KV变电所用地：0.5公顷，配属车 辆A型车、8辆编组、停车44列位、同时承担车辆段的行政技术管理和专业培训。根据北出入口J*itf/节，北安河车辆用地指标为744 rf/节。出入 IOlAf锅raj *LL 4JTUL JHVThMI -落地区开发用地丄遍联合检修库悦.咽喉区盖上开发用.IS库区盖上开发用地运用库隠：:政楼1:车辆段生活i IB I Aif i-A-l .： r.材料库_易燃品库房-臺引变J =-匸二三，尸-T T- *b；肚北安河

13、车辆综合基地总图总平面规划场区出入口设计为两个，生活区、办公区入口设在车辆段东侧,与北清路相连通；生产区及公安派出所入口设在车辆段西侧,与金山东路相连通。总平面中西侧为咽喉京市城市建设节约用地标准700-900平米/节+畸零地，平西府车辆段车辆用地指标为1042区，中部为联合检修库、运用库；东侧和北侧为回转线，运用库南侧为试车线；东侧回转线（含宿舍楼、食堂）、综与库区之间为生活区，自北向南布置有派出所、锅炉房、综合行政楼 合维修楼、雨水收集；咽喉区与南侧试车线之间布置牵引变电所、易燃品库房房、材料库。建筑布局相对集中、布置紧凑。北安河车辆段在总图规划中整合功能用房， 将零散用地整合到一起， 减

14、少对地块的分割。1) 整合站场工艺设计、建筑功能布局将内燃机车库、平板车库、材料棚、洗车库整合到运用库；2)试车线与回转线结合设计；3)盖汽车坡道结合车辆段出入段线设置，设置于其上方；4)派出所及变电所布置及出入口结合车辆段出入口设置；5、生活区、办公区用房形体结合回转线地形设计。同时上盖住宅采用结构转换层， 可有效减少用地， 从而节省车辆段用地， 最大化预留开 发用地。2. 上盖物业开发最大灵活性的实现通过对以往车辆段方案以及项目实例研究，上盖预留开发结构体系可分为上部开发落 地结构体系、 交叉符合结构体系、 高位结构转换结构体系。 其中上部开发落地结构体系在一 期工程中基本需确认上盖户型，

15、后期户型布置灵活性小，且占用较多土地。交叉复合结构体系为上盖住宅采用框架结构，品质较差。但可有效减少用地。北安河车辆段上盖结构预留采用高位结构转换结构体系，滑动支座支撑结构采用斜撑 支撑结构体系， 斜撑搭乘于大库顶板梁， 斜撑布置可根据上盖户型灵活布置， 为上盖物业产 品的选择提供了最大的灵活性。同时在小汽车库层楼座位置将小汽车库楼板进行降板处理， 用做于上盖电梯基坑， 使得住户在小汽车库层平进电梯， 并可有效减少用地。 上盖预留的结 构形式不是一成不变的， 需结合项目特点、 土地和房地产市场价格， 寻求投资与收益的平衡 点。3. 上盖开发预留统筹设计北安河车辆段在规划之初便明确了统筹考虑地铁

16、建设与上部开发这一主要设计思路，看不其次，计过程中全面贯彻节约用地和资源的方针， 致力于将北安河车辆段上盖开发建设成为 见的车辆段，看得见的城市景观” 。在本项目设计过程中，主要统筹考虑用地、经济、功能、结构四大方面内容，做到节约 用地、降低投资、功能完善、结构合理。1)集约化利用土地。首先，尽量减少地铁建设用地。以北安河车辆段为例，北安河尽 管地处海淀西北侧，但由于其地处北京上风上水，并且背靠燕山山脉有着绝佳的景观资源， 该区域尽管时年交通不便， 但是无论是房产还是土地价格都高于其它区域同区位价格。发展多功能复合的地铁建设模式，最大化提高土地利用率，最大程度的发挥土地价值。社会效益主要体2）

17、提升综合效益。地铁建设投资巨大一直都是一个全社会不容忽视的问题，通过地铁建设与上部开发统筹考虑， 上部开发可创造出更多的社会效益及经济收益。现在上部开发新增的物业功能可缓解区域用地压力、美化城市景观， 为所在区域提供更多的社会服务。 经济收益是采用车辆段上盖开发增加土地经济收益，也可通过可行之有效的方式返还地铁建设，减轻政府财政压力。3）紧密的功能联系。以北安河车辆段为例，段内功能通过有机整合，各功能之间的联系更为密切及便捷， 车辆段内工作效率及部分设备设施使用率显著提高，同时车辆段配建的车站为上部开发物业功能提供更加便捷的交通服务。4）合理的结构体系。在统筹设计的过程中，将如此复杂的功能通过

18、合理的结构体系联系在一起， 是我们这个项目的一大重点难点， 北安河车辆段结合用地规模、 车辆段内功能组成、上部开发定位综合分析研究， 最终确定高位结构转换的结构体系， 这种结构体系能为上部开发提供更大的灵活性。北安河车辆段为北安河区域提供 15 公顷城市景观以及近 30万平方米的配套服务， 最大程度的发挥了土地价值， 缓解区域用地矛盾、 经济压力及地铁建设及运营负担， 车辆段上部开发已经成为城市地铁建设的一种趋势，是缓解大城市病的一种有效发展模式。4. 结构体系与开发经济性分析北安河车辆段库区结构体系的确定与开发经济性密不可分，上部开发的主要目的就是节约资源的同时创造更多的经济效益， 可以说经

19、济因素直接影响我们对结构体系的选择，同时在进行结构设计的过程中我们还要结合段内功能组织进行分析研究，最终得出最优方案。通过对大量车辆段方案以及项目实例进行研究， 有上部开发的库区结构体系大体可分为上部开发落地结构体系、交叉复合结构体系、高位转换结构体系。1）上部开发落地结构体系是指上部开发结构系统落在底层基础上。上部开发落地结构体系优点是结构体系简单， 较易施工且结构方面投资少； 上盖开发功能布局受结构限制较小；缺点是在列车数量相同的前题下，这种结构体系至少多占用10%15%用地，并且要求上部开发在一级阶段就做到定位准确、 方案稳定， 实施灵活性较差。 这种结构体系较适用于土地价值不高地区，减

20、少车辆段的一级投资。2）交叉复合结构体系是指上部开发结构系统与下部地铁结构形成交叉模式并落在底层基础上。交叉复合结构体系优点是节约用地， 结构体系简单， 投资少； 缺点是结构组合复杂实施难度大， 地铁结构柱网与上部结构柱网要统筹设计均衡布置，且上部开发方案受框架结构制约较大，二级开发产品采用框架结构品质影响较大、灵活性差,。这种结构体系适用于一级投资少、土地价值不高地区。3）高位转换结构体系是指底盘结构与上部开发结构采用隔震转换层相连,可以有效应对上下结构进行组合。高位转换结构体系优点是节约用地，并可为上部开发预留良好的实施条件，对方案的要求也较为灵活，在开发周期较长的过程中可以很好的应对各种

21、变化因素;点是在结构体系复杂且投资较大，因高位转换需进行超限审查， 对段内功能组织设计要求较咼。上部开发落地结构体系剖面示意图高位转换结构体系剖面示意图这种结构体系适用于土地价值较高、产品定位较高地区，可为上部开发提供分期建设条Q11111111 I1a isa 痢交叉复合结构体系平面示意图交叉复合结构体系剖面示意图北安河车辆段用地紧张、 土地价格较高、开发周期长、地铁部分功能多、上部开发要求咼，行可行性分析，并经过多方论证与经济测算，主要库区+上部开发建筑的结构体系最终选用在设计过程中通过对项目特点、开发定位、投资成本、功能组织、实施难度等多方面进高位转换结构体系，尽可能使落地区的用地最大化

22、在节约用地的同时可确保一级功能的完 善性，可为上部开发预留良好的实施条件及分期建设条件。公共交通是全世界城市发展的主要瓶颈之一，随着世界各地的城市发展， 城市用地问题日益突出，轨道交通是解决大城市公共交通的最佳方式。目前国内城市轨道交通需求量越来越大，但轨道交通建设用地与城市建设用地日益紧张,之间矛盾不断加深，且车辆段和停车场占用城市用地规模非常之大。在建和规划轨道交通的车辆段和停车场考虑上盖开发综合利美化城市景用是非常有必要的，北安河车辆段上盖开发综合利用项目是探索土地集约利用、 观、缝补城市功能等手段的有意尝试。备注：1. 本项目工程设计由北京市建筑设计研究院有限公司承担，作者作为主要设计人，文中观点仅代表个人观点。2. 本文第三章设计理念中部分分析图和效果图资料引用自北安河车辆段上盖开发国际方案征集。