乐天圣苑物业选聘方案.docx

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1、乐天圣苑物业选聘方案乐天圣苑小区全体业主：2022年5月18日,业主委员会根据2021年度定期业主大会决议和乐天圣苑小区管理规约第二十一条的要求，发布了关于物业服务企业选聘方案和物业服务合同中涉及物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容征求意见的公告，征求意见期限自2022年5月19日至2022年5月25日止，共7天。征求意见期满后,为继续充分广泛征求业主意见,业主委员会于2022年5月27日发布了关于延长物业服务企业选聘方案（征求意见稿）和物业服务合同中涉及物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容（征求意见稿）征求意见时间的公告，将征求意见

2、时间延长至2022年6月10日。期间,收到业主提供的意见与建议后业主委员会多次召开会议讨论、研究，并根据业主提供的意见与建议结合小区实际情况，完善并部分修改了物业服务企业选聘方案和物业服务合同中涉及物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容。物业服务企业选聘方案和物业服务合同中涉及物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容经业主委员会表决通过。现将物业服务企业选聘方案（定稿版）和物业服务合同中涉及物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容（定稿版）向广大业主公告公示。本公告公告期7日，2022年06月25日至2022年07

3、月01日止。广大业主如有疑问,请于2022年07月01日17:30前与业主委员会联系。联系人：阳熠，联系电话：13550337536。特此公告。附件1物业服务企业选聘方案附件2物业服务合同中涉及物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容锦江区乐天圣苑第一届业主委员会2022年06月24日附件1:物业服务企业的选聘方案一、选聘方式按照乐天圣苑小区管理规约、乐天圣苑小区业主大会议事规则、成都市物业管理招标投标暂行办法通过公开招标的方式推选中标候选人，将排名第一的中标候选人提交业主大会表决。二、具体实施者锦江区乐天圣苑小区第一届业主委员会。三、投标单位基本资格条件1.项目物业

4、服务的主体为依法设立、从事物业服务活动、具有独立法人资格的物业服务企业，目符合：具有独立承担民事责任的能力，且营业执照经营范围含有物业管理（或物业服务）；2、2021年（含）前在中国境内已注册年限10年（含）以上具有独立法人资格的合法物业管理（或服务）企业且注册资本不低于人民币500万元（含）；3、四川省行政区域内具有至少1个住宅类在管且总建筑面积不低于20万nf（含）且住宅物业收费单价不低于3.50元nf月（含）的全委物业服务项目业绩；4、在成都房地产行业信用信息平台中本年度信用记分高于IOo分（含）或在住建蓉e办-智慧物业政务服务平台中企业信用记录B级（含）及以上；5、参加本次投标活动前三

5、年内，未被成都房地产行业信用信息平台列入信用预警、警示对象，未扣分；6、法律、行政法规规定的其他条件。四、物业服务计费方式（最终以表决生效结果确定）1.酬金制（现行计费方式）：酬金制是指在物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2、包干制：包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。附件2:物业服务合同中涉及物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容一、物业服务事项1、根据法律、法规和管理规

6、约的授权制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主；2、负责建筑物共用部位的维护和管理；3、负责共用设施设备的日常运行、维护和管理；4、负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等;5、负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；6、负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；7、负责物业服务档案的建立和管理；8、装饰装修管理；9、负责根据投标文件中承诺提档升级项目进行实施；10、按年向全体业主公示年度预算、年度决算和年度工作计划；按季度向业主委员会报季度资金计划和季度工作计划（酬金制适用）；11、按年向全体业

7、主公示年度工作计划；按季度向业主委员会报工作计划（包干制适用）；12、其他约定的物业服务内容及物业管理事项工作。二、物业服务质量及费用标准1.物业服务质量（具体内容详见附件）参照四川省成都市地方标准DB5101T123-2021住宅物业服务等级规范五级标准结合小区实际情况制定的乐天圣苑小区物业服务质量标准（酬金制适用）。按照四川省成都市地方标准DB5101T123-2021住宅物业服务等级规范五级标准执行（包干制适用）。2、费用标准（以下最高限价为前期物业执行标准）住宅物业公共物业服务费：3.50元/nf月；商业物业公共物业服务费:6.00元/nf月；机动车位物业公共物业服务费：100.00元

8、/个月;酬金提取比例（酬金制适用）：10.00%o特别约定：公共区域经营收入，按照乐天圣苑小区管理规约第三十条执行。三、合同期限五年。四、违约责任1.乙方擅自提高收费标准的,对超出标准部分,业主有权拒绝交纳；己经交纳的乙方予以返还每逾期1日向业主支付03%的违约金。2、业主未按时、足额交纳物业服务资金，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，每逾期1日承担违约期间未付金额03%的违约金。2、甲方违反本合同约定，致使乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标准，给乙方造成损失的，甲方向乙方承担违约责任，给业主或第三人造成损失的，乙方先行赔付后向甲方追偿。业主不以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免交纳物业

9、服务资金。3、乙方未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，甲方、业主有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给甲方、业主造成损失的，承担赔偿责任。4、乙方在服务期间，经政府职能部门鉴定，发生责任范围内的重大安全事故（火灾、高低压电等管理责任）时甲方有权扣除乙方履约保证金2000-20000元/次,造成的损失由乙方承担责任范围内的赔偿。6、业主年度满意度调查（百分制）：由甲方每年聘请第三方对乙方服务进行年度满意度调查，满意度在90分（含）以上为优；满意度在80分（含）-90分（不含）为良；满意度在80分（不含）以下为差。年度满意度调查结果在80分（不含）以下作为物业服务无责解约依据之一（酬金

10、制、包干制均适用）。年度满意度调查结果作为物业服务酬金支付比例的依据（酬金制适用）。7、业主委员会定期（每半年一次）组织服务质量考核（百分制）：按物业服务质量标准考核。考核得分在90分（含）以上为优；考核得分在80分（含）90分（不含）为良；考核得分在80分（不含）以下为差。考核结果作为扣除履约保证金的依据。8、业主委员会组织开展不定期服务检查：以日常单项检查为主，多次或重复出现单项检查不合格情况则将对应的扣除金额累计相加，从履约保证金中进行扣除（扣除的履约保证金纳入小区公共收益账户）。单项检查出现以下任一情况视为不合格，对应的扣除标准见下表：序三单项检查不合格内容（包括但不限于）扣除标准1乙

11、方现场管理人员不在岗并无法取得联系（包括项目经理、主管），工作未安排落实下去。100O元/次2乙方收到业主委员会的整改通知后，未完成或未按要求完成整改。2000元/次3业主委员会收到业主及相关主管单位关于乙方物业服务质量方面的投诉，经甲方查证属实的；或者相关主管单位处罚的。2000元/次4其他检查按照物业服务合同及服务标准履行职责，经业主委员会发出整改通知书后，未完成或未按要求完成整改，按单项计算。IOoO元/项5其他未尽事宜，由业主委员会另行公示。500-2000元屈9、其他考核形式：双方协商或业主大会表决通过方式确定。10、依据民法典第九百四十六条【业主合同任意解除权】业主依照法定程序共同

12、决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。有下列情况之一者,甲方可无责解约：（1）由业主委员会组织的半年度定期考核连续2个周期未达到90分及以上，且当年业主满意度低于80分（不含）的；（2）一个自然年度本项目因物业服务质量累计被官方媒体曝光负面新闻并核实属实2次（含）以上；（3）一个自然年度本项目因物业服务质量累计被上级主管部门通报批评3次（含）以上。五、争议解决方式履行中发生争议的，双方协商解决，也可以请求有关部门或行业组织调

13、解。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，向甲方所在地人民法院起诉方式解决。附件、物业服务质量标准一、乐天圣苑小区物业服务质量标准（酬金制适用）1、综合服务内容及要求项目内容及要求服务场所1、有客户服务中心，至少应配置有办公桌、椅、接待台、饮水机、电话、电脑、打印复印一体机、网络、办公收费系统、物业服务自助终端机或互联网系统服务平台。2、客户服务中心公示物业服务人证照、项目主要服务人员姓名、照片、岗位信息、企业和项目负责人的信用信息、物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准（每年统计1次，酬金制项目按约定公示物业服务资金收支报告）、共有部分经营情况、报修电话、三级投诉电话和需要公示的其他事项。

14、有管务信息查询台。提供特约服务的，应公示服务项目、服务标准及收费标准。3、在物业服务公共区域内张贴物业服务记录和需要公示的其他事项，采用互联网方式记录服务的，记录应具有可追溯性。4、在各楼栋单元公示楼栋管家姓名、联系方式和需要公示的其他事项。5、有管务公开栏及其他宣传栏，内容至少每月更新1次。6、客户服务中心工作时间至少14h值班，其他时间物业服务区域内有值班人员。公示有24h服务电话。1、专业岗位从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2、一个物业服务区域配备1名项目负责人和1名经过培训取证的专（兼）职安全管理人员。项目负责人应按规定建立个人信用信息档案，按规定办理执业登记。人3、项目物业服务

15、中心配备有楼栋管家，每人服务单元数量不超过2个员（含）。4、配备能提供中英双语服务的客户经理。5、从业人员统一着装，佩戴标志，规范服务,语言文明，主动、热情。6、项目负责人及安全管理员每年至少完成企业内部安全培训60学时，客服人员每年至少完成企业内部安全培训48学时。合有双方签订规范的（前期）物业服务合同，合同权利义务关系及安全责任同明确。1.有共用部位及共用设施设备维修养护、安全生产（含消防与安全防范）、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度及管理服务规程。2、按照DB5101/T69建立完整的安全生产制度体系,并在主管部门进行制应急预案告知性备案。度X3、有完整的人事管理制度、培训和考

16、核制度。4、有物业服务和安全管理工作记录（含有效电子数据记录）。5、有便民服务指南内容的业主手册。1.有物业服务档案管理制度,有住户、房屋等基本档案内容，有电梯、消防等设施设备承接查验、运行、维修、养护档案资料，有门岗、报修、投诉、投诉等档案资料（含互联网电子档案资料）。档2、档案资料齐全、整洁、管理规范,查阅方便。案3、有档案管理专员，并设置有档案资料室。4、建立小区基础信息数据库，与街道、社区实现数据共享。5、应用物业服务电子软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。1、重点部位按相关要求设置有安全警示标志、消防标志、导向标志、指示标志及其他标志。标2、有小区门、楼栋、单元、楼

17、层、户门标志。志3、有小区平面示意图。4、有倡导文明、环保、健康生活的温馨提示标志。5、标志完整、清晰、明显，材质和设计风格应符合本项目的品质定位。客L每季度公示物业服务合同履行情况。户2、重要物业服务事项应在主要出入口、各楼单元门、电梯轿箱内以书面服形式履行告知义务，并通过微信、短信、电子显示屏、公司统一对客线上务平台等形式告知业主。客3、水、电急修15min内、其他报修30min内到达现场；由专项服务企户业负责的设备设施报修应在30min内告知；有报修、维修记录，维修回服访率不低于100%o务4、业主或物业使用人提出的意见、建议、投诉有专人处理，并在12h内回复，投诉回访率100%。5、按

18、照国家或地方标准要求每年组织不少于1次第三方客户满意度调查，对调查中业主反馈的问题制定整改措施，落实处理并回访。调查结果在物业服务区域公示。6、实施宠物管理制度与措施，设置宠物管理标志和宠物便袋箱，严格管理，有小区犬只档案。7、出入口配置有便民服务推车，小区户数在IoOO户以内的推车配置数量不少于10辆；小区户数超过1000户的，1000户以上的部分按1辆/100户标准配置,不足100户按100户计算。8、提供平板车借用服务。9、投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。10、小区主出入口处设置电子显示屏，每天播放天气预报、物业管理信息，为业主发布字幕信息。11、智能公共广播系统每日定时播

19、放广播与背景音乐。12、公共卫生间能正常使用，公共卫生间内的残疾人无障碍设施、老年人及婴幼儿辅助设施使用情况良好，无侵占、损坏等现象。13、有无噪音无干扰氛围管理服务措施，工作人员夜间值守、巡逻时对讲机佩戴耳麦，工作过程中实行说话轻、走路轻、操作轻。14、每年至少组织2次业主恳谈会，组织2次业主参观共用设施设备机房。15、提供邮件代收服务。16、法定节假日和传统节日进行节日氛围营造。1.签订有专项服务委托合同，明确委托事项、服务质量和各方权利义务。2、消防、电梯、水质检测、防雷检测、房屋检测等专业服务企业应符合相关行政主管部门的要求，操作人员应持有相应的职业资格证书。3、专业服务企业人员进入物

20、业服务区域内应统一着装、佩戴标志。4、对专项委托服务应有监督及评价机制，有监督评价记录。1、每年至少开展4次精神文明建设和安全宣传活动，内容包括科学防疫、消防安全、食品卫生、生活垃圾分类、房屋及其附属设施设备使用安全、环保及法律等。2、每年至少组织6次社区文化活动，活动充分兼顾老、中、青、幼多层次业主需求。3、有志愿者服务组织，开展和积极参与社区关爱空巢老人、残障人士等便民利民志愿服务活动。4、社区文化有活动计划、有记录、有总结，相关资料齐全。2、共用部位及共用设施设备运行和维修养护内容及要求项目内容及要求综合管理L按照相关规定实施承接查验。2、建立共用设备设施安全管理制度及台账和重大危险源（

21、或重点风险部位）台账，并实施管控行为。3、按规范申请使用房屋专项维修资金，区分全体共用部分和部分共用部分维修使用申请，有紧急维修情形，按专项维修资金应急使用预案实施维修。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮。共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于急修范围内的，应在15min内组织到场维修。4、有房屋共用部位及共用设施设备的基础档案。5、每年第4季度制订出下一年度维修养护计划，按计划进行设施设备保养。6、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验。7、雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施。8、设备机房：(1)每半月清洁1次，机房整洁有序

22、室内无杂物。(2)应有完善的防鼠措施，防鼠板、防鼠网、防鼠药物等应符合规范要求。(3)在明显易取位置配备有符合规定的消防器材及专用工具，确保完好有效。(4)设备噪声应符合规范要求；有环境要求的设备机房，温、湿度应在规定范围内。(5)设施设备标志、标牌及安全标识、标牌齐全、规范。(6)张贴或悬挂相关制度、证书。(7)运行记录齐全、完整。9、每年对房屋共用部位、共用设施等区域进行专项检查，若发现白蚁及时向属地住建部门汴放漉。10、运行、检查、维修养护工作有记录，并对记录每月进行归档。11、工程维修维护人员全年至少完成企业内部安全培训148学时。房屋结构每季度巡视1次房屋结构，外观出现变形、开裂、

23、沉降等现象时，应建议相关业主申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。鉴定完成后，按照鉴定结果组织修缮。L每月检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外共建机支撑构件等。用筑2、每周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。部部3、每月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散位件水等。共4、每年汛前和强降雨后检查屋面防水和雨水落水管等。用附L每周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。设属2、每周检查1次雨、污水管井等。施构3、每周巡查1次大门、围墙、围栏等。设巩4、每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。备物5、每周巡查1次天台，对天台进行有效的规范管理。外每周

24、巡查1次外立面，重点时期加强巡查频次，发现外墙开裂、脱落立及时采取安全防范措施并报告相关部门。面供L每半年应对二次供水水箱进行至少1次清洗消毒，水质符合GB5水749的要求。系统2、每日巡检1次供水设施,发现跑冒滴漏现象及时解决。3、每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。4、水箱盖保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。5、管道井封堵严密。6、不具备自动切换功能的，每月手动切换1次备用水泵。7、每年检查4次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。8、每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆。L有防汛预案，每年至少组织1次演练。2、配备有防汛物资

25、包括沙袋、防风胶纸、雨具、照明工具、发电机、抽水泵等。3、排水设施：每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，排若堵塞及时组织清理、疏通；每次降雨前后对主要排水口、管井进行水检查。系4、污水泵：汛期每日巡视2次，平时每周巡视1次，检查设备运行统状态；每次巡视进行1次手动启动测试；每季度养护1次。5、化粪池：每月巡查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。6、隔油池：每月巡查1次，每季度至少清掏1次，发现异常及时清掏。供L楼内照明：每日巡视1次，一般故障8h内修复；复杂故障1日内配修复。电2、楼外照明：每周巡视3次，一般故障12h内修复；复杂故障3日系内修复；每半月调整1次时间控制器。统

26、3、路灯、楼道灯完好率应不低于98%。及4、应急照明、疏散指示标志：每日巡视1次，发现故障,30min内照到达现场组织维修。明5、低压柜：每周巡视2次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查2次电气安全。每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。6、低压配电箱和线路：每周检查1次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1次双路互投开关。7、控制柜：每周检查1次设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每季度校正1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查2次远控装置。8、发电机：每半月试运行1次，保证运行正常；每年

27、2次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每日巡视1次充电机?口蓄电池。9、配电室、楼层配电间：有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志准确。10、变配电室高低压电缆沟、电梯底坑无积水。每年组织对高低压母线、配电盘、变压器、电缆进行1次例行试验，根据预防性测试结果对相关设备进行维护。Hs每年检验1次内部核算电能表。停车L规范管理非机动车充电设施，建立巡查制度，每日对充电设施进场相行巡杳，发现问题报告相关部门，并做好区域防患警戒隔离。关设2、规范管理机动车充电设施，张贴设备铭牌，建立设备设施信息化施管理台账，建立巡查制度，每日对充电设施进行巡查，发现问题

28、报告相关部门，并做好区域防患警戒隔离。3、机动车停车场配置车辆进出管控系统，配置智慧停车系统，具备入口车位信息显示、车辆出入识别、出入道闸自动控制、移动终端在线缴费和联网综合管理等功能。4、主机、道闸等主要设备，每周巡检1次，每季度养护1次，保证系统操作软件运行稳定、可靠，道闸启闭灵活。5、车场灯完好率应不低于95%。6、停车场交通导视系统及公共信息图形符号符合相关国家标准的规定，且清晰直观。防1、每年检测1次建筑物防雷装置（接闪杆、接闪带、接闪线、接闪网雷和电涌保护器），做好报告存档。系2、每半年对重要机房配电柜及设备等电位连接检查1次。统3、每半年对防避雷设施维护1次。安L物防：（1）外露

29、管道等易攀爬处有防盗设施，如：防盗伞、防爬全刺、带钩铁丝或抹黄油等。（2）设置非机动车集中停放点，有序停防放，并安装监控设备。（3）应安装单元防盗安全门。（4）物业区域范内路灯、楼道灯等夜间照明设施齐全，使用正常。（5）落实专人对系各类物防设施每周开展1次全面检查，及时排除安全隐患。统2、技防：（1）监控系统：a.设备设施24h运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；b.摄像头完好率应不低于98%,防高空抛物监控摄像头正常运行；c.按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养。(2)门禁系统：a.每周检查1次，保证系统工作正常；b.每周检查1次楼宇对讲设备按键、

30、显示屏、通话等功能状况，保障设备运行正常。(3)电子巡更：a.每周调试保养1次，保证正常运行；b.保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。(4)周界防范系统：a.按照产品使用说明书的要求来进行操作和维护；b.每周进行1次全面检查；c.每周对主机作1次表面清洁，定期对系统周围环境进行巡视；d.报警系统有效性测试每周3次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出报警信号。(5)技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题，应立即进行维修。3、消防(1)定期对灭火器、火灾报警器、室内消火栓、消防水泵、防火门、防排烟系统、消防电梯、应急照明

31、疏散指示标志等普通消防设施、自动消防设施进行检查或试验，确保完好或处于正常状态，可随时启用。每天检查消防通道和疏散通道，确保畅通、无占用。(2)在客户服务中心、消防控制室或其他场所建立微型消防站,配备灭火、破拆、通讯器材和个人防护装备。(3)委托专业机构对消防设施每年至少进行1次全面检测，有检测报告，检测记录完整准确，并对每年检测结果进行公示和存档备查。(4)有自动消防设施的应与消防维保单位签订消防维保合同，约定消防维保的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。(5)配备专兼职消防安全管理员和消防安全专员。(6)消防控制室24h值班，每天3班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息。

32、7)有消防安全管理制度，每年对员工进行消防安全培训不少于4次，每年对业主开展消防安全宣传教育不少于4次。制定火灾应急预案，每年组织有员工、业主或物业使用人参加的消防演练不少于2次。(8)发生火情时，应立即报警，疏散人员，组织力量实施初期扑救，并协助配合消防救援机构工作。(9)配备火灾隐患及时处置设备，发现消防通道占用，立即拖离。电梯L按相关规定进行定期检验。电梯检验有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。2、在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴有效的特种设备使用标志;在电梯轿厢内显著位置张贴电梯使用的安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维保单位名称及其急修、救援、投诉

33、电话。3、有以岗位责任制为核心的电梯使用安全管理制度。4、确保电梯轿厢内可视监控装置，语音提示广播，通风系统、无线通讯装置等设施正常使用。5、设立24h值班电话，电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系。6、日常维护保养和定期检查中发现的故障隐患应及时消除。7、与有相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。8、配备电梯管理人员并取得特种设备作业人员相应证书。每日至少检查2次电梯安全状况。每年至少对电梯安全管理人员进行2次特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。9、有电梯突发事件或者事故的应急预案，并每季度演练1次。发生电

34、梯困人时应及时采取措施。物业服务人员应在15min内到达现场安抚受困乘客,专业维修人员应在30min内到达现场。未及时恢复正常运行的电梯应贴告示。L启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。水2、使用期间每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施，每周检查1次景防漏电设施。3、有安全警示标志。游乐设施L每日巡查1次游乐设施，确保无安全隐患。排查游乐设施，确保完好、无尖锐硬物、无挂钩及螺栓、无锋利而未打磨的边沿；排杳活动场地，确保平整，场地有沙坑的，确保沙坑中无破砖块或碎玻璃，无其他影响游乐场所使用的安全隐患。2、按规定聘请专业检测机构对游乐设施进行安全检测。L泳池开放需取得卫生许可证、经

35、营许可证等相关证照。2、固定专人负责池水管理，做好PH值、游离性余氯、浑浊度监测，加药和更换池水的工作；工作人员培训上岗，应具备必要的消毒知识，熟悉游泳池水的各种测量方法，了解各种药剂性能和正确使用方法。3、做好池边、走道、厕所、淋浴室、更衣室等区域环境卫生。4、按国家标准的相关要求设置安全标和救生器材；酉福救生员，培训上游岗，明确工作温呈木渊度规范。泳5、有管理人员和救护人员每日2次巡查循环、吸尘吸污、打捞等设施池设备，如有故障及时清除。6、做好游泳者的安全管理，严格按儿童池、成人池、深水区、浅水区的规定进行管理。7、非开放时间关闭各处通道，通道应加门或使用隔离栏防护，防止不受控的开启；没有

36、围墙或围墙存在缺陷的泳池应通过加装围墙或种植绿植的方式防止人员跌落。8、游泳池外包的，应与外包方有明确的安全责任约定。垃圾分L有详细的垃圾分类设施设备日常运行维护方案。类2、每日巡查1次垃圾分类投放站点、垃圾收集房、大件垃圾投放点，设发现损坏，及时组织更换、维修。施设3.装饰装修管理内容及要求项目内容及要求装L有装饰装修申报登记制度、管理服务制度和装饰装修施工现场安全巡查制度。2、有装饰装修管理档案。3、受理业主或物业使用人的装饰装修申报登记，与业主或物业使用人、饰装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用装人在装饰装修过程中的禁止行为和注意事项，并进行安全教育和安全交修

37、底。管4、装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申报登记理或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会。5、委托清运装修垃圾的，应在指定地点规范堆放，无异味，并在3天内清运。自行清运装修垃圾的,应采用袋装运输或密闭运输。4、公共秩序维护内容及要求项目内容及要求公共秩L主出入口24h有专人值守,人员进出有智能技术控制措施。2、配备钢盔、防刺背心、防刺手套、钢叉、抓捕器、盾牌及其他防暴器材。序3、安防控制室设专人24h值守，值班人员须持有资格证书。维4、配有安全监控设施，实施24h监控，保存录像不低于30天。护5、制定详细的巡查方案，公共秩序维

38、护人员手持巡更采集器按照规定路线和时间进行巡逻，每2h巡查1次，重点区域应增加巡逻频率，并做巡逻记录。6、有外来人员管理制度,对来人来访进行询问登记。7、基于智慧停车系统对机车实行进出宣里,有序停放，不得阻塞消防通道。8、停车场出入口采用系统管理无人值守的，应设置紧急按钮或者公示紧急联系电话。9、非机动车刷卡进出,车辆停放有序，停车场区域配有监控设施。10、有大宗物品进出管理制度，实行大宗物品搬运进出登记管理。11、对违法犯罪行为立即报警，并协助公安机关进行处理。12、备勤人员24h待岗，人数不得少于秩序维护人员的30%o13、对秩序维护人员应进行相关法律法规及岗位流程培训合格后方能上岗，全年

39、至少完成企业内部安全培训48学时。14、利用小区公告卷贴安全防范宣传品。每季度集中开展1次安全用电、用气入户检查及宣传；每季度开展1次抵J高到6物、宠物扰邻、洞帔车乱停舌瞅等不文明行为宣传,并采取相应的管旗施。15、有出租房屋公示栏和租户管理制度，租户信息完善。配合做好流动人口登记、出租房屋登记工作，登记薄册齐全。16、应制定并实施安全管理应急预案，定期组织安全事故应急演练，邀请业主、社区或者街道相关人员参与，应急演练每半年不少于1次，并对应急演练的效果进行评估。5 .环境卫生维护内容及要求项目内容及要求制度及人L建立环境卫生维护制度及作业安全制度。员培2、环境卫生维护人员全年至少完成企业内部

40、安全培训148学时。训L开展生活垃圾分类宣传，按照DB5101/T3要求设置垃圾分类收集点和对应垃圾收集容器，引导业主或居民对生活垃圾进行分类。2、采用定时看管、定点分拣的方法对区域内垃圾分类桶进行检查，发现居民分类投放错误进行及时分拣，以确保垃圾收集车能够高效率的进生活入小区及时回收各类垃圾。垃圾3、每2天至少清洗1次垃圾收集容器、垃圾投放站点、垃圾收集房（夏的收季每天1次）。每周至少消毒2次，蝇、蚊孳生季节每2日消杀1次。集、4、垃圾收集容器带有脚踏式盖子，地面进行硬化处理并有排水设施，傩周边设置绿化隔离带。容器内的垃圾不超过其容量的2/3,周边无散落垃圾。生活垃圾分类清运至指定的垃圾收集

41、房（点），清运频次不低于3尔日。5、垃圾收集转运站（点）保持密闭和外围整洁。6、垃圾收集车应密闭防漏、外观整洁、有垃圾收集车标志。物业1、楼内共用(1)公共场所：每日清扫并保洁1次地面；根据地面材质，定期部分做地面清洗、养护；每日擦拭1次信报箱等设施设备；每月擦拭1次墙清洁面；每月清洁1次天花板、2米以上玻璃等高位卫生；配有家具的，每月护理1次；每日巡视保洁4次大堂、一层及车库候梯厅。(2)楼梯、楼道：每日清扫并保洁1次楼道、楼梯地面；每日擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施；每季度除尘1次楼内灯具；每日巡视保洁2次楼道、楼梯。2、电梯轿厢：每日擦拭2次电梯轿厢门、面

42、板；每日保洁2次轿厢地面；不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每周护理1次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1次；每日巡视保洁4次电梯轿厢。电梯按键每日消毒2次。3、天台、屋面：每周清扫1次；雨季期间，每周清扫2次；每周巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。4、楼外道路及设施：每日清扫1次，巡视保洁4次，楼外道路无积水;每月冲洗1次楼外道路；每月清洁1次楼外公共照明及共用设施；每月清洁1次雨篷、门头等。每周消毒2次游乐健身设施。5、水景：根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每日清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。6、地下车库：每日清扫1次地面；每半月循环排尘地面1次；每月擦拭1次灯罩等附属设施。7

43、公共卫生间：每日清洁1次，巡视保洁3次；每周消毒1次。8、配合相关部门进行有害生物的预防和控制。有完善的消杀灭害服务方案和管理制度。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志，公共区域消杀废弃物统一收集回收。夏季灭蚊、灭蝇每月不少于4次，垃圾桶周边无蚊虫，灭鼠、灭蜂螂每月不少于2次，有相关消杀记录。6 .绿化养护内容及要求项目内容及要求制度及人员培训1、建立绿化养护制度及安全作业制度。2、绿化养护人员全年至少完成企业内部安全培训48学时。绿化养护1、基本要求：有绿化专业人员，编制绿化养护措施和工作计划，并组织落实；生长季节每周检查2次绿化工作。绿地设有宣传和提示标牌。绿化档案齐全。2、灌溉：有灌

44、溉计划，灌溉水下渗充足且均匀，有排涝措施；采用节水灌溉设备和措施，能用雨水资源进行灌溉；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水，其他时间根据植物种类、生长情况和土壤墙情合理安排灌溉。3、施肥：根据植物生长情况施肥，一般乔木每年施肥12次，灌木每年施肥34次，地被和草坪植物每年施肥45次，花坛植物根据生长情况进行追肥；通过有机覆盖等方法，逐年增加土壤有机质。4、病虫害防治：采取预防为主，综合防治的方针；及时掌控病虫害的发生情况，尽量采用生物、物理方法有效防治病虫害，减少使用化学农药对环境的影响，如需使用化学农药需使用低毒高效药品，减少用药频次降低对环境的污染。5、整形修剪：根据暖季型

45、冷季型绿植特点制定相应的整形修剪计划。乔木每年夏季、冬季各修剪1次（按种类分批次修剪，保持树形美观的同时避免因修剪过度造成乔木死亡）；灌木修剪及时，全年至少修剪3次；绿篱每年至少修剪6次，其中每年五一前、国庆节前各修剪1次；草坪夏季每月至少修剪4次，全年至少修剪20次。6、支撑加固：每年雨季前应对支撑杆进行1次全面检查，对松动的支撑应及时加固。7、除草：每年全面除草5次,重点绿地增加除草次数，不出现20cm以上的杂草。8、垃圾处理：绿化作业产生的垃圾应在作业完成后30min内清理干净。9、补植、改植：树木缺株、草坪空秃地段应及时补种和补植与原绿化品种相同的植物，绿化植物不适宜原种植环境的，可进行改植。补植、改植后土地无明显裸露。10、花卉布置：春节、国庆节等重要节日小区有景观造型布置。7 .创新服务内容及要求项目内容及要求L主动与物业所在地的行业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、社区居民委员会建立协商议事机制，保持密切联系，配合重点工作，共同商议解决物业管理难题。2、协助业主自治组织的筹备工作，建立与业主自治组织定期沟通的工作例会机制，听取业主对物业服务的意见和建议，主动接受业主自治组织的监督。3、建立并运行智慧管理平台，采用智能化手段开展物