物业服务评估报告模板.docx

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1、物业服务评估报告模板XXX项目物业服务费用评估报告（评）2019XXXXXXXXXX二零一九年X月X日目录附件一评估项目确定的物业服务标准附件二关于XXXXXX项目核准的批复附件三关于XXXXXX项目计划看法及复函附件四建设工程规划许可证附件五建筑工程施工许可证附件六建设用地规划许可证附件七带技术指标平面图附件八建筑物称号核准证附件九国有土地使用证附件十委托方业务执照附件十一委托方资质证书附件十二评估机构业务执照附件十三评估机构资质证书O1.1#地块物业服务费用评估报告评估声明一、本公司在执行本物业服务费用评估业务中,遵循了相关法律法规和评估准则,恪守独立、客观和公正的原则。根据本公司在执业过

2、程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论的合理性承担相应的法律责任。二、评估所涉及的资料由委托方提供并经其签章确认,所提供资料的真实性、合法性和完整性由委托方负责,合理使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、本公司与评估报告中的评估对象以及相关当事方不存在现存或预期的利益关系,对相关当事方也不存在偏见。四、本公司出具的评估报告,没有以预先设定的标准作为评估结论。五、本公司依照北京市物业服务费用评估规范（试行）进行分析,形成意见和结论,撰写本评估报告。六、本公司出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、

3、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。七、本公司出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告中载明的评估目的,仅在评估结论使用有限期限内使用,因使用不当造成的后果与本公司无关。O1.1#地块物业费用评估报告摘要（评）【2019】第XXXX号重要提示以下内容摘自评估报告,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读评估报告全文。我公司受XXXXXXX委托,根据物业管理条例北京市物业管理办法北京市物业服务第三方评估监理管理办法北京市物业服务费用评估规范（试行）和住宅物业服务标准等法律法规和技术标准的规定,遵照评估程序,独立、客观、公正地对XXXXXX项目标（前期）物业服务费用标准进行了评估。本

4、项目物业服务等级尺度参照室庐物业服务等级尺度（XXX尺度）。本次评估所采用的评估方法为：以运营成本法为主导、市场比较法为参考。在实施了上述评估程序后，XXXXX项目在评估基准日XXXX年X月X日的物业服务费用市场总价为：XXXXXX元/年；其物业服务费用测算单价见下表：物业服务费用评估结果汇总表评估基准日：2019年X月X日单位：元011#地块收费面积序号项目类型（m2）全年费用单价（元/年）（元/曲月）1住宅2地下仓储评估结果的成立依靠于各种假设和前提条件，请评估敷陈使用者当真阅读评估敷陈全文，并请存眷特别事项说明对评估结论的影响。评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效，评估报告的有效使用

5、期限为两年，即自评估基准日为2019年X月X日起，至2021年X月X日止，评估报告使用者应当根据评估基准日后的项目状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。评估专家签章：姓名工作单位职称签章XXXXXXXX小区011#地块前期物业服务费用评估敷陈（评）2019我司承受XXX拜托，根据物业管理条例（中华群众共和国国务院令第504号）、北京市物业管理办法（XXX令第219号）、北京市物业服务第三方评估监理管理办法（京建发（2010）383号）、北京市物业服务费用评估规范（试行）（京建发（2010）391号）和室庐物业服务尺度（DB1.1/T7512010）等法令法规和技术尺度的划定，遵照评估程序

6、独立、客观、公道地对项目标（前期）物业服务费用尺度进行了评估。一、委托方、评估机构及其他评估报告使用者（一）委托方拜托方：XXXXX法定代表人：XXX联系XXX注册地址：XXXX（二）评估机构评估机构：XXXX法定代表人：XXX联系XXX011#地块注册地址：XXX（三）其他评估报告使用者其他评估报告使用者应为业务约定书约定的使用者和国家法律、法规规定的国家有关部门、有关监管机构。二、评估目的：根据委托方承诺的物业服务等级要求及项目设备设施及建筑情况等，XXXXXXXXX服务项目物业费进行公开、公平、公正的评估，保障业主和物业管理企业的合法权益，规范物业服务收费行为。三、评估对象和范围评估对

7、象：XXX评估范围：XXX根本情况以下：地名核准称号：XXX类型：住宅本项目位于北XXX。四至范围：东至XXXXX西至XXXXXX,南至XXXXXXX,北至XXXXXXo本项目规划设计的物业类型为：住宅项目总用地面积平方米，地上建筑规模Itf,地下建筑面积（含楼座下面积）：.67Itf,总收费面积：.52Itf（商品住宅.64tf,自持住宅.88而，地下仓储用房6782而）。四、评估原则011#地块（一）拜托方确定评估项目物业服务尺度准绳物业服务费用评估以委托方选择确定的评估项目物业服务事项和标准为前提。（二）合法原则委托方在选择确定评估项目的物业服务事项和标准时，评估人员在进行评估时，都应以

8、符合相关法律、法规的规定为前提。（三）评估时点原则评估结果该当是评估项目在确定的评估时点测算的物业服务费用客观合理代价。五、评估依据（一）首要法令文件1、中华人民共和国价格法中华人民共和国主席令1997第92号；2、物业管理条例国务院令2003379号；国务院关于点窜物业管理条例的决定国务院令2007第504号；3、北京市物业服务收费管理办法（试行）京发改20052662号；4、XXX关于印发北京市物业项目承接查验评估规范（试行）、北京市物业服务费用评估规范（试行）、北京市物业服务质量评估规范（试行）的通知京建发（2010）391号；011#地块5、XXX关于印发北京市物业服务第三方评估监理管

9、理办法的通知京建发（2010）383号;6、参考XXX发布的普通商品住宅物业服务成本项目。（二）委托方提供的有关材料1、项目立项批复、建设工程计划看法书、相关竣工验收及备案文件资料；2、项目物业管理区域分别说明;3、项目物业共用部位、共用设施装备清单;4、项目物业服务项目和等级标准；5、评估需要提供的材料。（三）评估人员及评估机构收集的有关材料1、现场踏勘资料；6、评估基准日和有效期本次价格评估的基准日：2019年X月X日。本评估报告有效期为贰年，即2019年X月X日至2021年X月X日。七、评估方法运用运营成本法为主导、市场比较法为参考，对评估项目的物业服务费用进行评估。011#地块参考当期

10、公布的物业服务成本价格，分项评估物业服务成本的构成单项，物业服务成本包括以下内容：1、管理服务人员的工资、社会保险和按划定提取的福利费等;2、物业共用部位、共用设施装备的日常运行、保护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用;7、物业服务企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、其他费用。汇总物业服务成本的构成单项评估数据，根据物业服务行业合理利润计算出评估项目的物业服务费用评估结果。八、评估工作实施过程序号时间工作内容承受评估拜托，签订评估拜托协议，1236明确评估事项拟定评估功课方案搜集整理同

11、类项目资料实地查勘评估项目评估人员进行评估，撰写评估结果专家组确认评估结果011#地块7评估资料归档九、评估结论项目收费面积为52平方米，本项目物业服务等级尺度参照室庐物业服务等级尺度四级尺度。物业服务费用测算评估标的市场总价为：4,346,142.05元/年，其物业服务费用测算评估标的市场代价为：序号12项目类型住宅地下仓储收费面积(m2)全年费用（元/年）单价（元/曲月）10、评估限定条件评估敷陈的分析和结论是在恪守独立、客观、公道准绳根蒂根基上形成的，仅在本评估敷陈设定的评估假设和限定条件下成立。1、根据委托方提供用于支持评估目的相关资料进行分析及结论，委托方对所提供的评估对象资料的真实

12、性、合法性、完整性和有效性承担责任。2、评估结论是反映评估工具在本次评估目标下，以连续使用为假设前提，没有考虑国家宏观经济政策产生变化和遇有天然力和其他不可抗力对评估价格的影响。3、评估结论是评估人员对评估工具在评估基准日特定目标及特定物业服务尺度下的费用进行分析、预算而发表的专业看法，评估结论受拜托方提供的物业服务尺度限制。011#地块4、国家及地方现行法律、法规、财政政策、行业的经济环境、经济条件、市场情况不会有重大变化。5、无其他不可顺从因素造成的重大不利影响。十一、评估作业日期2019年X月X02019年X月X日十二、评估报告日期2019年X月X日十三、评估人员名单及职责分工1、评估专

13、家名单及职责分工组长：综合部分测算：2、评估机构人员名单及职责分工姓名身份证号工作职责十四、评估机构及评估专家签章评估专家签章：姓名工作单位职称签章011#地块二零一九年X月X日011#地块XXX全年费用序号服务内容（元/年）123678小计10备注物业管理服务年费用合计（元）物业费计费总建筑面积（疔）物业管理服务费用折合月平米标准物业类住宅仓储单价单项物业费收费面积（元/Itf月）说明：本测算收费面积以最终测绘面积为准。特此说011#地块附表1、员工工资明细表部门岗位项目经理办公室文员兼库管客服经理客服工程经理秩序经理总计配置人数1基本月工资基本月合计全年工资总额保险及各项经费(43.3%)

14、年人工成本总计社会保险31.3%（医疗10%、养老19%、工伤0.5%、失业1%、生育0.8%）、住房公积金12%。13011#地块附表2、工程人员工资明细表部门办公室U1.uI，冈位维修工配置人数基本月工资基本月合计全年工资总额保险及各项经费(43.3%)年人工成本总计总计社会保险31.3%(医疗10%、养老19%、工伤0.5%、失业1%、生育0.8%)、住房公积金12%。14011#地块附表2.1、物业共用部位、共用设施设备维修费用计算过程项目分项月份台数生活水泵给排水中水泵消防系统泵污水泵电梯维保费电梯系统电梯检测费安防系统维保费消防系统维护费强电系统供配电系统弱电系统公共设施日常维修费

15、综合维修材料费项目化粪池清淘费避雷检测费水质化验合计元/个/次个数次数每个月费用元/台.合计备注地块2.2、物业共用部位、共用设施装备运行费用数量公共照明电梯消防泵喷淋泵稳压泵电子监控系统生活水泵中水泵污水泵机房空调电费功率(kw)合计功率(kw)合计运行时间运行系数电费标准（元/度）全年用电（度）年费用（元/年）项目地块附表3.1、环境人员工资明细表部门岗位保洁人数1212月工资月合计全年工资总额年人工成本总计总计附表3.2物业管理区域清洁卫生费用项目物料耗费垃圾清运环境消杀月费用合计月份合计备注附表4.绿化费用项目费用尺度合计备注绿化面积绿化单价合计费用包罗:1、人员工资；2、物料耗费；3

16、机具折旧;4、绿化垃圾清运。合计地块附表5.1、秩序维护人员工资明细表部门岗位值机员秩序维护人数8614月工资月合计全年工资总额年人工成本总计总计附表5.2物业管理区域秩序维护费用项目对讲机占频费灭火器充装费消防培训费消防、安全演及宣扬费合计每月/年费用月份/数量小计附表7固定资产折旧项目固定资产折旧计算过程0.2元年建筑平方米合计费用备注附表8物业共用部位、共用设施装备及公众责任保险费用项目保险保险种类公共责任险合计年保险额备注地块附表9税金、酬金项目税金利润合计计算过程费用备注项目的简要说明一、项目描述:我司所开发的XXXXXO11#地块和玺苑小区项目位于XXXXX,R2二类居住用地，建

17、设规模：总建设用地面积Itf,地上建筑规模tf,地下建筑面积（含楼座下面积）：.67tf,总收费面积：.52tf（商品住宅.64tf,自持住宅.88m2,地下仓储用房6782门）。二、本项目预计2018年9月开工建设，共分二期开发建设。第一期工程计划于2020年12月竣工并交付使用，整个建设项目计划2021年2月全部竣工并交付使用。勘察单位：XXX；设计单位：XXXX；施工单位：XXXX；监理单位：XXXXo（施工证上标明）三、地理位置：本项目位于XXXX。四至范围：XXXXo四、本项目计划设计的物业类型为：室庐五、物业管理用房的配置情况。物业管理用房：物业管理用房建筑面积为150平方米，位于

18、11号楼及7号楼1负一层。地块六、规划基础数据（附表格）称号规划用地面积指标备注总建筑面积建筑密度综合容积率绿地率建筑物建筑层数建筑高度机动车停车位非机动车停车位地下车库出入口地块小区出入口附件三、项目分系统设施设备配置状况说明（一）给水、排水、排污设施装备配置状况给水：市政管网供水，高区接纳无负压加压供水方式加压供水。中水：市政中水管网供水，高区接纳水箱+变频泵方式加压供水。污水：污废水经地块内化粪池（共2个）后接入市政污水管网。雨水:雨水经地块内雨水管网收集后经雨水调蓄池（共2个）调蓄后接入市政雨水管网。（二）供配电系统设施设备配置状况本地块地下车库内设置低基变电室2座，给小区住民及地下车

19、库供电；每个变电室内设2台80OkVA变压器。（三）供暖系统设施设备配置状况小区自建锅炉房集中供暖，住宅及商业配套均采用散热器采暖系统。（四）电梯系统设施设备配置状况楼号1#楼2#楼3#楼4#楼5#楼6#楼7#楼8#楼9#楼10#楼设备名称电梯电梯电梯电梯电梯电梯电梯电梯电梯技术参数数量（台）停站数地上/地下产地地块（五）安保系统设施装备配置状况安防控制室设置在地下一层，与消防合用控制室。（六）消防系统设施设备配置状况室内设有室内消火栓系统、自动喷淋系统；室外设置室外消火栓。消防控制室设在8#楼地下一层，安保控制室合用。（七）公共区域照明配置状况楼内公共区域按10Wtf设计照明，地库按K）W1

20、1f设计照明。园区内景观预留用电量为30kWo（）其它小区智能化设备的配置有线电视机房设置在1#楼地下一层；语音及数据机房设置在1#楼地下一层；视频监控及停车场管理系统机房设置在8#楼地下一层与消防控制室合用（九）本项目公建配套设施及说明设施设备清单一、电梯系统楼号设备名称电梯电梯电梯电梯电梯技术参数数量（台）停站数地上/地下1#楼2#楼3#楼4#楼5#楼6#楼地块7#楼8#楼9#楼10#楼电梯电梯电梯电梯二、消防系统序号234567设备名称技术参数数量单位地块三、安保系统序号1234装备称号技术参数数量单位产地四、门禁系统序号56设备名称单门门禁控制器门禁控制箱（含电源）读卡器开门按钮电磁锁

21、停车场系统技术参数数量单位产地五、通风系统序号12技术参数数量单位产地设备名称送风机地块36、给排水系统序号12345装备称号技术参数数量单位产地地块参照住宅物业服务等级标准四级标准根本要求1、客户服务场合1、设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。1.2. 公示物业服务企业天分证书或复印件、项目卖力人及首要服务人员照片，物业服务事项、服务尺度、收费项目、收费尺度等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务尺度、收费尺度。1.3. 客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于8小时，其他时间设置值班人员。1.4. 设置并公示24小时服务电话。2、

22、人员2、从业人员依拍照关划定取得职业资格证书。2.2、 服务人员分岗亭统一着装，佩戴标记。2.3、 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。地块2.4、 项目负责人具有3年以上物业服务企业同等岗位工作经历,为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。3、制度3.1 建立共用部位及共用设施装备维修养护、消防安全提防、绿化养护、环境卫生、公共秩序保护等管理制度。3.2 、建立突发公共事件的应急预案。3.3 建立培训体系，定期组织培训、考核。3.4 、建立物业服务工作记录4、档案4.1、 建立物业管理档案。4.2、 配备专职档案管理人员，有档案资料室。4.3、 应用物业服务软件管理基本信息、基础资

23、料、维修养护资料、收费资料等。5、标记设置安全警示、功课施工警示、温馨提示等物业服务标记。6、客户服务6、每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。6.2、 涉及业主或使用人正常生活的紧张物业服务事项，应在首要收支口、各楼单位门内张贴通知，推行告知义务。地块6.3、 对违反治安、计划、环保等方面法令、法计划定的行为，应劝阻并敷陈相关行政主管部门。6.4、 水、电急修20分钟内、其他报修30分钟内到达现场，专项服务企业卖力的设施装备应在30分钟内告知。报修回访率应不由少于30%。6.5、 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。投诉回访率100%。6.

24、6、 每一年至少公开征集1次物业服务看法，问卷率80%以上，公示整改情况。6.7、 每月组织1次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。6.8、 每年组织业主参观共用设施设备机房。6.9、 每年至少组织2次社区文化活动。6.10、 紧张节日进行美化装饰。6.11、 设置公共信息栏；共同相关部门进行公益性宣扬。6.12、 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。6.13. 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。7、专项服务拜托管理7、签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。地块7.2、 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相

25、应的职业资格证书。7.3、 专项服务企业人员统一着装，佩戴标记。7.4、 对专项服务进行监督及评价。共用部位及共用设施设备运行、维修养护1、综合管理1 .K建立房屋及共用设施装备的根蒂根基档案。1.2、 运行、检查、维修养护记录应每月归档。1.3、 组织实施房屋使用安全情况评估检查。1.4、 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。1.5、 每一年第四季度制订下一年度维修养护计划。1.6、 特种装备遵照有关划定运行、维修养护和按期检测。1.7、 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并1.

26、8、 设备机房1）每个月清洁1次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。地块4）设施设备标志、标牌齐全。5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。2、共用部位1.9、 房屋布局每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。1.10、 筑部件1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每2周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。3）每2月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚

27、室外屋面、散水等。4）每一年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。1.11、 属构筑物1）每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每2月检查1次雨、污水管井等。3）每2周巡查1次大门、围墙、围栏等。地块4）每2周放哨1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1次防雷装置。3、空调系统3.1、 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施装备进行系统性检查。3.2、 运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3.3、 制订节能措施，每个月对能源耗费进行统计、分析。3.4、 每一年检查1次管道、阀门并除锈。3.5、 每一年检验1次压

28、力、仪表及冷却塔噪声。3.6、 每一年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每一年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。3.7、 每年对空调系统进行1次整体性维修养护。4、二次供水设施4.1、 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。4.2、 每日巡查2次水箱间、水泵房，检查装备运行状况。4.3、 每2月切换1次备用水泵。4.4、 每季度检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。地块4.5、 每一年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每一年入冬前对露出管道进行防冻处理。4.6、 水箱、蓄水池盖板应

29、保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。5、排水系统5.1、 排水设施每一年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，每次降雨前后对首要排水口、管井进行检查。5.2、 污水泵汛期每日巡查2次，平时每周巡查1次，检查装备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。5.3、 化粪池每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。6、照明和电气装备6.1、 楼内照明每日巡查1次，普通故障12小时内修复；其他复杂故障3日内修复。62、楼外照明每周巡视3次；一般故障1日内修复；其他复杂故障5日内修复；每2周调整1次时间控制器。地块6.3、 应急照明每日

30、巡视1次，发现故障，即时修复。6.4、 低压柜每日巡查2次装备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、打扫；每一年检查1次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每一年校验1次仪表。6.5、 低压配电箱和低压线路每月巡视2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1次双路互投开关。6.6、 控制柜每周巡查1次装备运行状况；每一年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、打扫；每半年校订1次各种电器元件或控制装备的设定值；每一年检查1次远控装置。6.7、 发电机每月试运行1次，保证运行正常；每年1次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每日巡视1次充电机和蓄电池。6.8、

31、 检测每3年检验1次内部核算电能表。6.9、 配电室、楼层配电间防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。7、安全防范系统地块7.1、 报警控制管理主机每日巡查1次，检查设备运行状态；每周表面清洁1次；每年内部除尘1次。7.2、 对讲门口机每2周检查1次按键、显示屏等；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。7.3、 网络控制箱每季度检查1次表面、接线；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。7.4、 红外对射探测器每2月检查1次接线、探测范围、防水状况等；每2月面清洁1次；每半年内部除尘1次。7.5、 图象收罗装备每周检查2次监视画面、录相功能；每2周

32、表面清洁1次；每半年内部除尘1次。7.6、 摄像机每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每一年防护罩内部除尘1次。7.7、 解码器每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1次；每年内部除尘1次。地块7.8、 云台每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。7.9、 巡更点每2周检查1次外观；每2周表面清洁1次；每日存储巡更记录。7.10、 读卡器每2周检查1次外观；每2周表面清洁1次，查看防水状况。1.1 K电磁锁门锁每个月检查1次吸力、表面、接线。7.12出门按钮每月检查1次开锁

33、功能、接线8 .电梯8、电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著置。8.1 在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。8.2 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。8.3 应与有天分的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定保护颐养的内容、要求、频次、期限和单方的权利、地块义务与责任。对专项服务企业的维修颐养工作进行监督，对专项服务企业按期检验计划的落实情况进行监督。8.4 配备电梯安全管理人员

34、按期对电梯安全管理人员进行特种装备安全培训，保证其具备需要的安全常识。8.5 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。9 .水景9、启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。9.1 使用期间每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每2周检查1次防漏电设施。9.2 设置必要的安全警示标志。9.3 水质符合卫生要求。消防安全提防1、综合管理1.1、 建立、落实消防安全责任制，设消防安全卖力人，逐级逐岗明确消防安全职责。1.2、 成

35、立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消地块防基本知识和技能；每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。1.3、 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2次消防安全培训I。1.4、 每日防火巡查1次，每月防火检查1次，按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。1.5、 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。1.6、 消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息。1.7、 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散

36、遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。2、消防设施装备维修养护21、火灾自动报警系统火灾报警控制器、联动控制设备，每日巡查1次设备运行情况,保证24小时连续正常运行；每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。2.2、 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每个月抽查测试一次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；地块探测器投入运行2年后，每3年由专业清洗单位清洗1次。2.3、 备用电源每月检测切换1次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次。2.4、 消防播送系统每个月检查测试1次消防公用电话、紧张场合

37、的对讲电话、对讲电话主机、播音装备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每一年机柜内部除尘1次；每一年机柜内的装备内部除尘1次。2.5、 防排烟系统每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速;每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。2.6、 防火分隔设施每个月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每一年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每一年维修养护2次防火门附件，在门的转动部位补充1次润滑油。2.7、 水灭火系统消防泵、喷淋泵每个月盘车1次，每季度检查1次润滑情况；每

38、年养护1次室内、外消火栓。地块2.8、 应急照明、疏散指示标记每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。2.9、 消防电梯每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。2.10、 灭火器每日巡查1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。绿化养护1、根本要求1.1、 乔木植株生长良好，树冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%,生长季节叶片保存率高于90%o1.2、 灌木植株生长良好，主枝完整，保存率高于98%,年成活率高于98%o1.3、 绿篱和色块植株生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪和补种及时，保存率高于98%,年成

39、活率高于98%。1.4、 地被和花坛植物地块地被植物覆盖率高于95%,花坛植物出生率跨越2%后能及时补栽。1.5、草坪草坪整齐，覆盖率高于95%。2、绿化养护内容2.1、 灌溉有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施，及时排涝；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水1次，需水量大的植物根据长势和土壤情况合理灌溉。2.2、 施肥乔木每一年施肥1次；灌木每一年施肥2次至3次；地被和草坪植物每一年施肥3次至4次；花坛植物根据生长情况进行追肥；有条件的，应使用有机肥料。2.3、 病虫害防治根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4次病虫害情况,并根据检查结果针对不同植物采

40、取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。2.4、 整形修剪乔木每年修剪1次至2次，部分植物进行生长季修剪；灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年至少修剪2次；绿篱和色块生地块长整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和冬季修剪1次；冷季型草坪生长季节平均每月修剪2次，全年至少修剪15次。2.5、 除草每一年全面除草4次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不跨越总绿地面积的5%,发现50厘米以上的杂草应及时清除。2.6、 垃圾处理绿化功课产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理5次。3、工作检查3、生长季节每月检查4次绿化工作。3.2、 编制每月绿化养护措施和工作计划。3.3、 绿化档案

41、齐全。环境卫生1、生活垃圾的收集、清运1.1.、实行生活垃圾分类收集。1.2、 配置密闭式垃圾收集，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集。1.3、 每2周至少清洗1次垃圾收集。蝇、蚊繁殖季节每日喷洒1次杀虫药。1.4、 每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场合，不得乱堆乱倒。地块1.5、 垃圾清运车密闭运输、外观整洁。2、物业共用部分清洁2.1、 楼内1）大堂、一层候梯厅每日清扫并清拖1次大堂、一层候梯厅地面；每周擦拭2次信报箱；每周擦拭1次大堂玻璃；每2周擦拭1次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁2次大堂、一层候梯厅。2）楼道、楼梯每日打扫1次、每周清拖2次楼道、楼梯地面；每周擦拭2次楼

42、梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施;每季度除尘1次楼内灯具。根据地面材质，定期做地面清洗、养护；每日巡视保洁2次楼道、楼梯。2.2、 电梯轿箱每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次轿厢地面；不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1次；每日巡视保洁3次电梯轿箱。地块2.3、 露台、屋面每季度清扫1次天台、屋面；雨季期间，每月清扫1次天台、屋面。每2周巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。2.4、 楼外道路及设施每日清扫1次、巡视保洁3次楼外道路。每2周清洁1次楼外公共照明及共用设施；每2月清洁次雨蓬、门头等。2.5、 水景根据水质情况进

43、行消毒净化处理。使用期间每日清洁1次水面;每一年清洁2次水池池底。2.6、 有害生物预防和控制配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。2.7、 雨雪气候清洁雨后对小区内主路、干路积水进行打扫。降雪时，及时打扫积雪，根除结冰。夜间降雪的，首要道路的冰雪在次日10：00前打扫干净。2.8、 工作检查和记实1）每日检查1次清洁质量，做好记实。2）每个月全面检查1次清洁质量，做好记实。3）清洁档案齐全。公共秩序维护地块1、收支口有专人24小时值守。2、制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：(X)至22：00,巡视3次、其中楼内巡视1次；22：00至次日6：00巡视2次，夜间巡查2人同行。3、巡查检查停车场，保护道路、场地使用秩序。机动车辆登记收支。4、安防控制室设专人24小时值守；监控影象资料、报警记实应留存30日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。5、对违法行为立即报警，协助相关部门处理。6、每年进行3次专项应急预案演，做好记录。7、备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序保护专业人员的20%,配备需要的应急工具。8.记录与档案8、各项工作记录完整有效。8.2、档案齐全。