各大业态最详细的租金水平.doc

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1、数据说I不同城市、各大业态最详细的租金水平分析25.6在租金方面，至2013年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达每天每平方米45.1元人民币，而二线城市仅为每天每平方米元，前者为后者的1.8倍左右线城市购物中心租金水平以四大一线城市为例，2007-2012五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达到94%域市代表项目所雇冏圈租金水平（元/恥/月）北京西单大賊西单商圈900-1300元北京蓝色港湾朝阳公园商囲600-900元j 惊 apm王府井商圈600-900元北京嘉茂（西直门）西直门商圉700-1200 /贏盛中国广州芳可城天河問圈1F : 2000-2300元2F: 1900-2100

2、元3F : 1800-1900元4F : 800-900元5F : 600-650元6F : 200-300元7F : 100-200正斟场1F : 1500-2000元2F : 800-1500元3F : 800-1200元4F : 500-800元5F : 500-600元6F : 300-400 元7F : 100-200元毛 赢盛中国iapm浦西首层租金为1950-2400元上證安壽里中心南京西路首层租金为1800-2250元南京西路苴层租金为2400-3000元海癖士FNS18002400 元浦东陆家嘴首层租金为1200-19-韦赢盛中匡总结：根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得

3、出城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。二、二线城市购物中心租金水平二三线城市购物中心租金涨幅在近 5年内已超过一线城市。尤其是在2012年，二三线城市租金突然提速，而一线城市则受到供应增加、经济放缓以及电商兴起的综合影响，租金增长明显放缓。而在二三线城市，一方面由于租金基础水平较低，增长空间大；另一方面，那些使得一线城市增长放缓的因素，在二三线城市影响有限。因此二三线城市租金累计增幅超过了一线城市。城市代表商业项目租金水平（元/平方米/月）武汉武汉江汉万达广场江汉商圈400-700元，部分达到1000元武汉新民众乐园江汉商圄300-60

4、0元，部分达到1000元武汉假日乐园司门口商圈200-300元武汉新天地永歸150-200元（含物业管理、推广等费用），局部220-240元菱角湖万达广场唐家墩商圈1 层 100 00 元；2 层 200380 元；3层120元赢盛中国Still百花广场祖庙商圈650-800 元岭南天地祖庙商圈300-500元东方广场东方天地广场商園600-900元噸联国际季华路帝圈180-250元保利水城千灯湖商圈120-140元南海广场南海大道商圈250-350元贏盛匚卩国总结：根据以上二线城市购物中心租金水平，中心区域租金水平在600-800元，次级商圈租金水平在150-350元三、三线城市购物中心租金

5、水平惠州涂寨镇商业涂讎 20-40元/昭；县道竝从5-42元/恥；涂寨老街租金822元/时东园績商业东园依托惠南T护区的人气，老街店面整体人气较旺，租金价格从 20-150 7L/m2张板镇商业张板街道租金25-40元卅.兴业大街租金25-35元附东岭镇商业东岭镇目前人气最旺的集中在东现街，租金也最高；租金20-100兀；商业店面面积在30-80 m2源泰世纟诲商业夕卜街单层店面，面积在20-50時，租金70-90元/m?；内街双层店面，面积在30-50胪，租金60-100 7L/m2镇江镇db场60元/月昆明新兴商业中心300800元/平方XZ月市中心7501000元/平方米/月贵阳核心商铺

6、1000元/平方米/月乂；贏盛中国【总结】通过上述对于一二三线城市租金水平的分析总结线城市根据以上一减市购物中匕租金水平f可以得出：城市的平均水平TK在600-900元/悼/月；首层租金在 1500-3000二线城市根据以上二城市购物中心租金水平（可以得出:中心区域租金水平在600-800元时泪；次级商圈租金水平在150-350元/時/月三线城市根瑁以卜二线城市购物中心租金水平r可以得出:城市的县域商业租金水平在20-100币卅/月；强三线城市商业租金水平300 -800元刖/月强三线城市商业首层租金水平1000元/悴/月贏盛中国各大业态租金水平餐饮类快餐承租水平较高，TK为营业额的8%-12

7、 ;大型餐饮承租水平略低T快餐类，约为营业额的7%-8%e承租水平低,要求面积大,但可提供消赛吉休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素,一股放至最咼楼层娱乐类影院，依据影院的营业额分配，一般毛$1水平在30%左右，承租水歿占影院票房 的15% ; KTV的承租水平一氐,租金占营业额比例约在3%5%左右。承租能力 最低，但能聚集人流”设置在商场咼楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来, 同时提升周边商铺价值超市超市的租金水平几乎是最f瑚,仅为营业额的2%3%左右，因超市窃1较低。总租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积霁求，又可聚集人流,向上辐射；电器电器卖场的承租水平一fl为营业额的2%

8、3.5%左右百货承租面积最大,承租水平最高,放在商场最佳位置；百货卖场雇高毛1业态,停1水平一般在20%-30% ,因此承租水平如高,约为营业额的12%-17%疋 贏盛中国目前较为成熟的商业地产开发商运营的主要模式是自己持有，以出租为主。而租金的定价问题所依据的是项目所在的地段和所要引入 业态。以下介绍四个主要业态的承租情况：、服饰类服装类租金承受能力服装类业态的商铺，可承受市值范围以内租金的占到60%超过了总量的一半。租金承受能力在市值范围以下的占27.5%，能接受高于市值范围的商户占13%可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于市值范围以内租金，能承受高租金的服 装类商

9、户较少。、生活服务类性活服务类租金惡彎銅国生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到 80%占总量的五分之四。而能接受高于市值租金的商户仅占 20%生活服务类商 户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的 区域。大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周边的临街商业。对于生活类业态来说，他们的大多属于薄利多 销类的商铺，故对于租金的承担能力会显现的比较弱。、餐饮类餐饮类商户中，可承受市值范围以内租金的占到56%超过了总量的一半。租金承受能力在市值范围以下的占7.4%，能接受高于市值范围的商户占37%餐饮

10、类业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承受能力也相应较高。目前，餐饮业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、娱乐等业态商家已成为购物中心运营者实现提升购物中 心人气、对抗竞争的重要手段。四、休闲娱乐类休闲娱乐类租金承受能力赢盛中固20%从休闲娱乐业态来看，承受市值范围以下租金范围的商户居多，占到总量的 60%能承受市值范围和市值以上租金的商户各占到 随着居民收入水平的提高，消费需求由原来的“需求型”向“享受型”转化，人们对娱乐、休闲的需求随之增加，促进了休闲娱乐业 的迅速发展。休闲娱乐业态属于目的性消费，例如影院和健身中心等，都是吸引客流

11、的典型业态。目前购物中心都倾向性地提升了娱 乐休闲的面积比例，以增加顾客购物的停留时间，增加消费者的消费机会，有助于带动购物中心其他业态商家的销售。休闲娱乐业态在购物中心中充当次主力店的角色，商铺面积较大，对店铺的展示面没有过高的要求，在吸引客流的过程中，提高了抵 达过程中其他小型商铺的曝光率。因此，商场在引进休闲娱乐业态的同时，可以消化一定的死角面积，并促进商场其他消费，对其租 金要求较低。【总结】通过上述对于各个业态租金的分析总结支付租金业态原因高租金餐饮现态服装现态换 S1S对于其他业专业市场类娱乐休闲类可以消化掉大呈的商场劣势面积，同时由于朗有较高的吸引力，可 以増加动线中小型店铺的曝

12、光率，对于开发商内部小型店铺的销售起 到了积极作用，故这两类业蕊寸于租皴有後虽的议价能力，所支付 租金不会很高-SS租金生活服聲处于人口启住密集区，通常他们的毛利润较低，大多采用降1多销的 方式,因对于懿金的承担能力并不是特1的强，但是由于具又 是住宅社区生活所必须业态，故住宅开发商对其需要有个较为清晰的 走位，冥可以提高住宅的销售速度和销售价格 嬴盛中国由总结可以看出不是所有的商业物业业态的租金价格都是相同的，他们是否可以承受高租金完全是依靠他们的盈利情况来决定的。业 态的合理分配可以帮助开发商实现利润的最大化和提高项目的美誉度。购物中心租金计算方式：以销售返租及产权式商铺租金回报率计算一、

13、以销售返租回报率计算经济分析的条件(1)租期肘间为& 10年计(2)选走二层作为面积来计算（两层面积为7000 计）(3)假设购物中心两层全部公开发售，并目达到100%的销售率贏昼中国1.租金计算根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式: 实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额其中：实际销售总金额是商场在实现100%肖售的情况下获得的收益，包括各种费用。回报客户的金额是发展商每年按照 8% 勺出租回报率在租期内付出的总金额；商铺租金是租期内开发商得到的总收益；不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的

14、部分支出；纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100唸肖售的情况下获得的收益。以上公式用数字表示为： 销售均价X 7000销售均价X 7000X 8宓租期+月租金X 7000X12X租期销售均价X 7000X 3%=已知均价X 7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价） 假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为:一层销售均价2.4万兀/恥1.2万元/用价1+8万元術乙贏盛中匡12.计算过程根据前面部分表格的计算数据说明：按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价;不可预见费按照8年2.5%、10年3%+算。前三年

15、的租金保持不变，从第四年开始，按照每年 12%递增。计算过程如下:第一种：按8年租期算 将已知数据带入到公式中，得到：销售均价X 10000销售均价X 10000X 8% 8 +月租金X 10000X 12X 3+ 月租金X 12X 10000X (1+12% 1 (1 + 12% 5 /1 (1 + 12% -销售均价 X 10000X 2.5%= 22500X 10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价=53731 361 X月租金按照月租金从50元/平方米到100元/平方米的价格，带入到公式中，贝U得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体

16、均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。(二层均价按照2: 1的比例计算。)计算结果为:月租金整体均价_层均价二层均价租金鮭（万元）回报金额（万元）需贴补的金额（力兀）50356814757523787423515985117506032071427612138150821436892867028461379481897459291275168228024851331351656767761113343579021241283211416176239516189310017631235081175484707899571纯销售额12950备注：说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金顽为8年

17、总共所昭盛中国第二种：按10年租期算计算方法同上，则计算结果为:前三年第四年第五年第六年第七年第八年70788898110123809010011212614190101113126142159100112125140157p . .由以上递增方式得出：每年租金表（元/ m2）月祖金整体均价-gw（万元）回报金敵 （万元）需貼补的金触 （万元）5055332737763688859853098625001604522260296301487182253241814270351124681623408837919663112848025002333361666895761400144251800

18、0240001200095761008050419500260001300095761092013449014892198569928107738340-2433180002400012000107731DOSO1950026000130001077310920147100478263763188119702678-9292纯销售额亠；爾F卩匡【说明】表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。当租金达到80元/平方米，商场整体销售均价在18000 元/平方米时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加当租金达到90元/平方米，商场整体给客户

19、销售均价在18000元/平方米时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足 回报的金额，还有盈余由以上递增方式得出：每年租金表（元/ m2）刖年第四年第五年第夫年第七年第八年第九年第十年707888981101231381558090100112126141158177901011131261421591781991001121251401571761L1死盛申国【结论】10年，租金达到80元/平方米时，销从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为 售价格比较接近市场水平。二、产权式商铺租金回报率计算一般产权式商

20、铺的定价采用的是租金反推法，即以周边同类市场平均租金为参考依据，按10年回收期计算，得出商铺售价，如：【前提条件】某地区市场的平均租金为 100元/平方米/月，按10年计算为100元/平方米/月*120月=12000元/平方米，也就是说该地 区商铺12000元的价格是可以接受的。但是以上的100元/平方米/月的租金应是一个变数，并不能简单的进行平均推算。商业市场的发展遵循的是从引入期、成长期、成熟 期、衰退期到引退期的运行规律，租金也是随着商业市场时期的不同而发生变化的。如果市场引入期的租金定价是区域市场中的最低租金水平，那么租金上升的趋势肯定是必然的，而且它会与市场的不同周期的变化处 同一数

21、值，这里我们就可以用函数来推算出租金处于不同时期所表现的价格：(1)假设区域市场最時且金（项目导入期租金）为30兀/平方米/月，最高租金（项目成熟期租金）为120兀/平方米/月，以2.5年为中轴（成熟期）,市场周期分为五个阶段，共为5年(2)套用市场生命周期函数公式y二a（xh）（xh） + k ,得半 14.4 ;每半年租金单价收益依次为30 ;62.4 ; 87.6 ; 105.6 ; 116.4 ; 120 ; 116.4 ; 105.6 ; 87.6 ; 62.4 ; 5 年租金收益为 5364 元/平方米;按5年至10年内租金单价为15元（仓库价）计算.后5年租金收益为900/平方米；得出10年内物业最低租金（最大风险）收益为6264元/平方米；最后得出区域市场最低租金为30,最高租金为120时，该市场的物业售价应为6264元/平方米， 才能保证零风险(3)若10年后以5元/平方米/月（物业最斑金价位）计算,每月可收益500元，30年内（40年一10 年）可收益180000元夙盗印国