修武房地产市场调研分析报告19页.ppt

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1、修武房地产市场调研分析报告2011年11月21日 目 录一、修武县概况 1.1 宏观经济发展概况 1.2 城市发展规划 1.3 宁城新区二、修武土地市场简析 2.1 历年商品房建设用地成交用地分析 2.2 2011年修武成交商品房建设用地一览表 2.3 2011年修武商品房建设用地供应计划三、修武房地产市场分析 3.1 房地产投资爆发式增长，住宅单价的拉升导致销售不温不火 3.2 旅游、卫星城市的发展定位，使居住价值进一步提升 3.3 市场供应激增，销售压力显现 3.4 在售楼盘指标分析一、修武县概况修武是千年古县，殷商时称“宁邑”，公元前1046年，周武王伐纣途中遇雨，在此驻扎修兵习武，改名

2、为“修武”。修武县位于河南省西北部，北山南川，山川各半，总面积678平方公里。东邻新乡市获嘉县、辉县市，南接焦作市武陟县，西连焦作市区，北靠山西省晋城市、泽州市和陵川县，全县南北长40公里，东西宽36公里，最窄处4公里，版图为不规则哑铃状。其位于中原城市群半小时经济圈，济东高速、郑焦高速、新月铁路穿境而过，南水北调、西气东输两大工程在此交汇连接，区位优势突出。修武农业基础较好，是全国粮食生产先进县、全国农田水利基本建设先进县、全省畜牧业发展重点县。一、修武县概况 修武县属暖温带大陆性季风气候，春夏秋冬四季分明，气候宜人。年平均气温14.5，春季平均气温14.8，夏季平均气温26.4，秋季平均气

3、温15.0，冬季平均气温1.7。修武山水秀美，独具神韵。境内有云台山、青龙峡、峰林峡、圆融寺、胜果寺、商冢、汉献帝陵、韩文公祠、竹林七贤遗址、当阳峪瓷窑遗址、金牛洞等景区景点数十处。特别是云台山景区自1984年开始考察论证、继而开发建设以来，目前已发展成为同时拥有全球首批世界地质公园和国家级风景名胜区、全国文明风景旅游区、国家首批5A级旅游景区、国家森林公园、国家级猕猴自然保护区、国家水利风景区、国家自然遗产、国家文化产业示范基地等一个世界级、八个国家级称号于一身的大型生态旅游景区，创造了全国瞩目的云台山品牌。1.1 宏观经济发展概况一、修武县概况修武修武博爱博爱武陟武陟温县温县沁阳沁阳孟州孟

4、州济源济源焦作焦作郑州郑州固定资产固定资产投资投资77.177.1116.1116.1155155120120170170151.8151.8224224970.82970.8227572757GDPGDP87.187.1163.7163.71801801551552352351701703303301247.611247.6140004000固定投资固定投资占比占比88.52%88.52%70.92%70.92%86.11%86.11%77.42%77.42%72.34%72.34%89.29%89.29%67.88%67.88%77.81%77.81%68.92%68.92%2010年焦作

5、各县市固定资产投资总量/GDP总量（亿元）从右表的对比来看，修武县房地产市场发展尚处于起步阶段，固定资产投资比重仅次于孟州，县城经济发展主要依靠固定资产投资的拉动。经济基础较为薄弱。修武县近年固定资产投资总量与GDP综合图表数据来源：焦作市统计局修武修武博爱博爱武陟武陟温县温县沁阳沁阳孟州孟州济源济源焦作焦作社会消费品社会消费品零售总额零售总额（亿元）（亿元）21.421.429.429.445.945.935.735.744.744.737.637.66969321.8321.8人均可支配人均可支配收入（元）收入（元）1485914859152001520014676146761464514

6、6451548515485151101511016330163301578115781一、修武县概况2010年焦作各县市固定资产投资总量/GDP总量（亿元）1.1 宏观经济发展概况2010年，修武县社会消费品零售总额21.4亿元，在焦作各县市排名倒数第一，人均可支配收入14859元，排名高于武陟、温县。商业发展不活跃。2010年焦作各县市经济指标对比图表数据来源：焦作市统计局一、修武县概况1.2 城市发展规划城市总体布局：规划修武县城总体布局结构为“一心、两轴、三片区”。“一心”：云台大道丰收路城市中心。“两轴”：云台大道城市综合功能主轴，规划以发展旅游服务、文化娱乐、生态景观为主。丰收路城市

7、综合功能副轴，规划以发展旅游服务、生态景观、对外交通为主。“三片区”：北部区：丰收路以北、云台大道以西的城区部分。东部区：云台大道以东的城区部分。南部区：丰收路以南、云台大道以西的城区部分。焦作卫星城，旅游服务基地一、修武县概况1.2 城市发展规划发展定位：云台山旅游服务中心、焦作东部城市组团 以纺织、食品加工为特色，以 机械装备制造和电子设备制造 为潜导的产业集聚区 生态宜居城市 总体规划发展方向：“西联，东优”“南拓，北限”“中整合”一、修武县概况1.3 宁城新区宁城新区总体定位 修武县新的行政办公中心以及商业副中心,教育和房地产业的重要发展区域,同时承担修武县产业集聚区的各项配套服务功能

8、独具修武地域文化特色、功能完善、环境优美、生态宜居、极具区域吸引力的现代化新城区。一、修武县概况1.3 宁城新区二、土地市场简析2007年2010年修武商品房建设用地成交总价对比（万元）2010年，修武县商品房建设用地成交面积263.28亩，成交总价9208.59万元，平均亩成交单价35.11万元，较2009年平均亩成交单价上涨154.05%。土地价格的拉升，势必将进一步带动房地产价格的上涨。究其原因，与修武县作为焦作卫星城市的发展定位有关，再者，凭借其优质的旅游资源和旅游兴县的发展方针，也较多的吸引了旅游地产项目的投资和开发。2.1 历年商品房建设用地成交分析2007年2010年修武商品房

9、建设用地成交面积与单价对比（亩/万元）数据来源：土地市场网2.2 2011年修武成交房地产用地一览表日期日期项目名称项目名称项目位置项目位置项目面项目面积积(亩亩)出出让让方方式式成交价格成交价格（万元）（万元）成交单价成交单价（万元（万元/亩）亩）使用权人使用权人容积容积率率约定开工约定开工工时间工时间约定竣工约定竣工时间时间20112011年年1 1月月1111日日焦作市亿祥置业有焦作市亿祥置业有限公司房地产开发限公司房地产开发丰收路中段北侧丰收路中段北侧80.86 80.86 挂挂牌牌3315.12 3315.12 41.00 41.00 焦作市亿祥置业有限焦作市亿祥置业有限公司公司1.

10、71.720112011年年6 6月月1616日日20132013年年6 6月月1515日日20112011年年1 1月月1111日日焦作市亿祥置业有焦作市亿祥置业有限公司房地产开发限公司房地产开发云台大道南段东云台大道南段东侧侧71.48 71.48 挂挂牌牌2930.49 2930.49 41.00 41.00 焦作市亿祥置业有限焦作市亿祥置业有限公司公司1.91.920112011年年6 6月月1616日日20132013年年6 6月月1515日日20112011年年1 1月月1111日日焦作市亿祥置业有焦作市亿祥置业有限公司房地产开发限公司房地产开发云台大道南段东云台大道南段东侧侧61

11、40 61.40 挂挂牌牌2517.63 2517.63 41.01 41.01 焦作市亿祥置业有限焦作市亿祥置业有限公司公司1.91.920112011年年6 6月月1616日日20132013年年6 6月月1515日日20112011年年2 2月月1515日日产业集聚区现代生产业集聚区现代生活服务中心、生活活服务中心、生活区区修武县产业集聚修武县产业集聚区腾达路东段南区腾达路东段南侧侧74.83 74.83 挂挂牌牌1277.26 1277.26 17.07 17.07 河南诚友置业有限公河南诚友置业有限公司司0.70.720112011年年2 2月月2020日日20122012年年12

12、12月月3030日日20112011年年4 4月月2121日日修武建业房地产开修武建业房地产开发有限公司商业开发有限公司商业开发发温盘路南侧温盘路南侧34.87 34.87 挂挂牌牌1743.68 1743.68 50.00 50.00 修武建业房地产开发修武建业房地产开发有限公司有限公司2.52.520112011年年1010月月1111日日20132013年年1010月月1010日日20112011年年4 4月月2121日日修武建业房地产开修武建业房地产开发有限公司商业开发有限公司商业开发发宁城大道北侧宁城大道北侧83.36 83.36 挂挂牌牌4168.00 4168.00 50.00

13、50.00 修武建业房地产开发修武建业房地产开发有限公司有限公司2.52.520112011年年1010月月1111日日20132013年年1010月月1010日日20112011年年6 6月月2 2日日焦作市亿祥置业有焦作市亿祥置业有限公司房地产开发限公司房地产开发丰收路中段北侧丰收路中段北侧82.01 82.01 挂挂牌牌3339.86 3339.86 40.72 40.72 焦作市亿祥置业有限焦作市亿祥置业有限公司公司1.91.920112011年年8 8月月3131日日20132013年年8 8月月3030日日20112011年年7 7月月1 1日日河南三兴房地产有河南三兴房地产有限公

14、司房地产开发限公司房地产开发南台路东段南侧南台路东段南侧10.32 10.32 挂挂牌牌840.00 840.00 81.40 81.40 河南三兴房地产有限河南三兴房地产有限公司公司2.12.120112011年年1212月月3131日日20132013年年1212月月3030日日二、土地市场简析数据来源：土地市场网2.3 2011年修武县国有建设用地供应计划（房地产用地）序号序号宗地位置宗地位置宗地面积宗地面积宗地用宗地用途途序号序号宗地位置宗地位置宗地面宗地面积积宗地宗地用途用途1 1修武县邮政局西侧、南侧修武县邮政局西侧、南侧4438044380住宅住宅1717青龙大道南段东侧青龙大道

15、南段东侧6500065000住宅住宅2 2修武县卫东路南段西侧修武县卫东路南段西侧1765717657住宅住宅1818青龙大道南段东侧青龙大道南段东侧6845068450住宅住宅3 3城关镇小梁庄村东北城关镇小梁庄村东北56015601住宅住宅1919城关镇东关村城关镇东关村40814081住宅住宅5 5云台大道西侧、宁城大道南侧云台大道西侧、宁城大道南侧5420054200住宅住宅2020城关镇西门村城关镇西门村3626036260住宅住宅6 6云台大道西侧、宁城大道南侧云台大道西侧、宁城大道南侧5420154201住宅住宅2121城关镇赵厂村城关镇赵厂村4676446764住宅住宅7 7云

16、台大道西侧、宁城大道南侧云台大道西侧、宁城大道南侧5420454204住宅住宅2525城关镇南门村城关镇南门村46264626商业商业8 8丰收路中段北侧丰收路中段北侧5467454674住宅住宅2626岸上乡岸上村岸上乡岸上村1022010220商业商业9 9七贤大道中段西侧七贤大道中段西侧5150051500住宅住宅2727岸上乡西沟村岸上乡西沟村394114394114商业商业1010青龙大道南段东侧青龙大道南段东侧(城西公园对面）城西公园对面）4465144651住宅住宅3030郇封镇郇封村郇封镇郇封村5725457254住宅住宅1111丰收路中段北侧（城西公园对面）丰收路中段北侧（城

17、西公园对面）5132351323住宅住宅3232郇封镇十里铺村郇封镇十里铺村59455945商业商业1212青龙大道南段东侧青龙大道南段东侧(城西公园对面）城西公园对面）5143351433住宅住宅3535修武县产业集聚区修武县产业集聚区3164731647公租公租房房1313云台大道中段西侧云台大道中段西侧1338013380住宅住宅3636方庄镇韩庄村北、铁匠庄村北方庄镇韩庄村北、铁匠庄村北27392332739233商业商业1414丰收路中段南侧丰收路中段南侧6869768697住宅住宅3737方庄镇古汉村方庄镇古汉村98879887商业商业1515宁城大道北侧宁城大道北侧5557355

18、573住宅住宅3838方庄镇赤庄村方庄镇赤庄村33903390商业商业1616温盘路南侧温盘路南侧2324923249住宅住宅4444西村乡甲板创村西村乡甲板创村5229452294商业商业二、土地市场简析数据来源：土地市场网二、土地市场简析2.3 2011年修武县国有建设用地供应计划（房地产用地）2011年，修武县房地产建设用地供应面积4173888.69（约合6260.83亩），县城建成区房地产建设用地供应面积869904.69（约合1304.86亩），各乡镇（特别是旅游资源集中的乡镇）及产业聚集区房地产建设用地供应面积3303984（约合4955.97亩），结合修武得天独厚的旅游资源优势

19、可以明显看出，2011年修武县房地产建设用地的供应偏向于各乡镇结合旅游开发的房地产项目；县城房地产市场供地则偏重于城南宁城新区的开发，主要以青龙大道，云台大道，宁城大道，丰收路沿线的地块为主，结合部分老城区城中村改造项目。焦作市卫星城市的发展定位和旅游兴县的发展方针，为修武房地产市场的发展提供了新机遇，如何增强修武县城的辐射能力和聚集能力，使修武的居住价值进一步突显，是修武目前需要亟待解决的问题。3.1 房地产投资爆发式增长，住宅单价的拉升导致销售不温不火修武修武博爱博爱武陟武陟温县温县沁阳沁阳孟州孟州焦作焦作房地产投资房地产投资（万元）（万元）22674226743327033270190

20、3019030300003000043055430552420024200382729382729销售面积销售面积8409684096967769677612382112382156000560002019622019621272701272704267074267072011年19月份焦作各县市房地产投资额与销售面积对比三、修武房地产市场分析数据来源：焦作市统计局从右图表的数据来看，20072010年，修武县房地产投资额逐年稳步增长，而根据焦作市统计局公布的数据，仅2011年19月份，修武房地产投资额直接跳涨至2.26亿元，房地产投资爆发式增长。根据调研走访的情况来看，2011年11月份，修

21、武县多层住宅价格由2010年的均价2000元/左右，直接飙升至目前25003000元/的市场均价，住宅单价的迅速拉升，对于正处在起步阶段的修武房地产市场影响较大，反映在市场销售面积上，同时期的商品房销售面积8.4万，环比仅增长了1.7%。历年修武县房地产投资额对比图表（万元）三、修武房地产市场分析20092009年年20102010年年商品房施工面积商品房施工面积9.39.3万万17.817.8万万商品房竣工面积商品房竣工面积0.50.5万万5.45.4万万商品房新开工面积商品房新开工面积0.5万万14.4万万住宅销售面积住宅销售面积7.67.6万万8.78.7万万住宅销售额住宅销售额1.11

22、1亿亿1.31.3亿亿住宅销售均价住宅销售均价1447.371447.37元元/1494.251494.25元元/2009年2010年修武县商品房数据对比 从上表对比可以看出，2010年，修武县商品房施工面积17.8万，较2009年增长8.5万，增幅91.4%；商品房新开工面积14.4万，较2009年增长13.9万，是2009年的27.8倍；住宅销售面积8.7万，较2009年增加1.1万，增幅14.47%；2010年的修武房地产市场在新开工面积大幅度增加的同时，商品房销售，特别是住宅销售增幅不大；根据焦作统计局公布的数据显示，2011年19月份，修武县房地产市场商品房销售面积8.4万，环比仅

23、增长1.7%，房地产投资额2.27亿元，环比却增长了193.6%。结合具体的房地产投资项目来看，修武县房地产市场虽然发展较为初级，但伴随着亿祥世纪城邦、建业森林半岛等大社区的入驻，将大幅提升修武作为焦作卫星城市的辐射和吸纳能力，居住价值逐步显现出一定的区域优势，而修武县得天独厚的旅游资源势必将进一步提升修武房地产市场对外特别是对于焦作、新乡等周边城市购房群体的吸引力。3.2 旅游、卫星城市的发展定位，使居住价值进一步提升数据来源：焦作市统计局 根据调研走访的情况来看，截至2011年11月份，修武县存量市场商品房面积约为31.38万平方米，市场潜在供应量约为100万平方米（方庄镇及产业集聚区潜在

24、供应量约20万平方米），按照2009年，2010年修武县房地产市场平均消化量10万平方米/年的速度，供应量将在2012年集中，销售压力突显，竞争渐趋激烈。三、修武房地产市场分析3.3 市场供应激增，销售压力显现3.4 3.4 在售楼盘指标分析在售楼盘指标分析项目名称项目名称规模规模销售价格销售价格户型面积户型面积物业形态物业形态存量存量面积面积亿祥亿祥世纪城邦一期世纪城邦一期9.69.6万万多层：多层：2700270036003600小高层：小高层：2900290037003700均价：均价：32003200两房两厅：两房两厅：808086 86 三房两厅：三房两厅：105116，121134

25、 四房两厅：四房两厅：148156 联排别墅，多层，小高联排别墅，多层，小高层，星级酒店，临街底层，星级酒店，临街底商商约约7 7万万华公馆三期华公馆三期11.0811.08万万二期尾盘二期尾盘29002900，三期未，三期未定，商铺价格预计定，商铺价格预计80008000多层电梯洋房，临街底多层电梯洋房，临街底商，商，约约6 6万万建业建业森林半岛森林半岛约约3636万万未定未定8080160 160 高层，小高层，临街底高层，小高层，临街底商商约约3636万万金中商业步行街金中商业步行街7.257.25万万多层住宅：多层住宅：1980198024802480商业：商业：6500650072

26、007200两房两厅：两房两厅：9898105 105 三房两厅：三房两厅：132140 多层，独栋商业，临街多层，独栋商业，临街商业商业约约5 5万万影剧院改造项目影剧院改造项目7.87.8万万未定未定两房两厅：两房两厅：8686105 105 三房两厅：三房两厅：101、120138 小高层，高层，商业，小高层，高层，商业，约约7.87.8万万赵厂村改造项目赵厂村改造项目3838万万预计预计30003000多层，小高层，高层多层，小高层，高层约约3838万万幸福花园四期幸福花园四期2.22.2万万2400240027002700，均价，均价25002500，顶层复式买一层送一，顶层复式买一

27、层送一层层34503450三房两厅：三房两厅：135 135 多层电梯住房，临街底多层电梯住房，临街底商商约约2.22.2万万东方花园三期东方花园三期1.21.2万万多层：多层：1980198025002500小高层：小高层：2500250029802980两房两厅：两房两厅：82 82 三房两厅：三房两厅：137 多层，小高层多层，小高层约约1.21.2万万云台华庭云台华庭约约3 3万万未定未定三房两厅：三房两厅：117117125 125、130139，四房两厅：四房两厅：149 小高层，高层小高层，高层约约3 3万万三、修武房地产市场分析谢谢！MajpjMVcyzj21HLfrvy96d

28、v02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONny

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