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1、合同管理与新业务合同运用若干问题 1第一部分第一部分 合同管理合同管理 一、合同管理的基本要求一、合同管理的基本要求 合同管理：指对公司（含分支机构）作为一合同管理：指对公司（含分支机构）作为一方当事人的合同依法进行订立、履行、变更、解方当事人的合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为的总称。行为的总称。控股、参股企业需提请公司审议、批准的合控股、参股企业需提请公司审议、批准的合同，参照适用公司合同管理的相关规定。同，参照适用公司合同管理的相关规定。（一）全程管理（一）全程管理 自洽谈、草拟、签订、生效开始，直至合

2、同自洽谈、草拟、签订、生效开始，直至合同终止。不仅要重视签约前的管理，更要重视履行终止。不仅要重视签约前的管理，更要重视履行中合同的监管。中合同的监管。2 （二）系统管理（二）系统管理 合同承办部门、财务部门、技术部门及与合合同承办部门、财务部门、技术部门及与合同主要内容有关的其他部门要参与合同管理，本同主要内容有关的其他部门要参与合同管理，本着相互协作、彼此监督的原则共同做好合同管理着相互协作、彼此监督的原则共同做好合同管理工作。工作。（三）动态管理（三）动态管理 密切关注合同履行情况变化，及时掌握对公密切关注合同履行情况变化，及时掌握对公司不利的变化，适时对合同进行修改、变更、补司不利的变

3、化，适时对合同进行修改、变更、补充、中止或解除，有效、适当地行使救济权利。充、中止或解除，有效、适当地行使救济权利。4 二、合同订立的管理二、合同订立的管理 （一）了解交易对手（一）了解交易对手 1 1、核实交易对手主体资格、核实交易对手主体资格 企业法人营业执照、税务登记证、章程、与企业法人营业执照、税务登记证、章程、与交易对手经营合法性有关的其他证照（房地产开交易对手经营合法性有关的其他证照（房地产开发资质证书、采矿权证等）。发资质证书、采矿权证等）。2 2、查证交易对手履约能力、查证交易对手履约能力 通过对交易对手主要业务经营情况、正在履通过对交易对手主要业务经营情况、正在履行中的主要合

4、同、财产权属证书、贷款及其他负行中的主要合同、财产权属证书、贷款及其他负债信息（含担保）的核查，结合对其近年来经审债信息（含担保）的核查，结合对其近年来经审计的主要财务报表的分析等，判断交易对手是否计的主要财务报表的分析等，判断交易对手是否具备拟议中交易的履行能力和担保能力。具备拟议中交易的履行能力和担保能力。5 3 3、甄别交易对手的诚信状况、甄别交易对手的诚信状况 （1 1）重大行政处罚和应诉情况；）重大行政处罚和应诉情况；（2 2）严重失信信息（如不良信用记录、大众）严重失信信息（如不良信用记录、大众媒介披露的交易对手恶意违约情形）；媒介披露的交易对手恶意违约情形）；（3 3）交易对手及

5、其控股股东）交易对手及其控股股东/实际控制人、实际控制人、主要决策和管理人员（董事长、总经理等）的个主要决策和管理人员（董事长、总经理等）的个人品行及信用状况；人品行及信用状况；（4 4）重大公司治理缺陷（如股东僵局等）。）重大公司治理缺陷（如股东僵局等）。6 （二）确定交易的总体控制目标（二）确定交易的总体控制目标 1 1、合理设计预期合同利益、合理设计预期合同利益 根据不同交易对手的经营、财务及诚信等状根据不同交易对手的经营、财务及诚信等状况，结合具体项目的交易架构、风险偏好和交易况，结合具体项目的交易架构、风险偏好和交易保障条件等，在风险可控且对手可承受的范围内，保障条件等，在风险可控且

6、对手可承受的范围内，拟订交易目标，争取合同利益最大化。拟订交易目标，争取合同利益最大化。2 2、审慎设定交易底线、审慎设定交易底线 在项目磋商阶段，即研究确定主要交易条件，在项目磋商阶段，即研究确定主要交易条件，如收购价款支付条件、收益水平及收取方式、担如收购价款支付条件、收益水平及收取方式、担保要求等；对于不同信用水平的交易对象，可根保要求等；对于不同信用水平的交易对象，可根据协商谈判情况，在确保公司基本利益的前提下据协商谈判情况，在确保公司基本利益的前提下设定不同的交易底线。设定不同的交易底线。（三）有针对性地拟制交易文件（三）有针对性地拟制交易文件 1 1、根据不同的业务类别，确定主要合

7、同、根据不同的业务类别，确定主要合同（资产转让合同资产转让合同、债务重组协议债务重组协议等）的等）的名称及内容，以满足项目实施需要。名称及内容，以满足项目实施需要。2 2、围绕主要合同，拟制配套协议（如收购、围绕主要合同，拟制配套协议（如收购+重组业务中各类重组业务中各类担保合同担保合同、监管协议监管协议等）等），保证该等配套协议与主要合同条款的衔接和一，保证该等配套协议与主要合同条款的衔接和一致。致。3 3、关注与公司拟开展的业务相关，但公司不、关注与公司拟开展的业务相关，但公司不作为当事人的其他合同（如承诺收购业务所涉作为当事人的其他合同（如承诺收购业务所涉信托合同信托合同、贷款合同贷款合

8、同等）的起草、谈判等）的起草、谈判和签署工作，确保该等协议实质内容符合公司利和签署工作，确保该等协议实质内容符合公司利益。益。8 （四）规范合同审批、签订工作（四）规范合同审批、签订工作 1 1、坚持合同审批前置原则、坚持合同审批前置原则 总部管理权限内的合同，办事处未经授权或批总部管理权限内的合同，办事处未经授权或批准，不得擅自订立；除有权审批人（总裁准，不得擅自订立；除有权审批人（总裁/总经理总经理及其授权及其授权/转授权的分管领导，或主管法律事务的转授权的分管领导，或主管法律事务的公司公司/办事处领导）外，他人不得越权审批。办事处领导）外，他人不得越权审批。2 2、建立、完善合同会审机制

9、建立、完善合同会审机制 确立法律事务部门归口管理为基础，业务主管确立法律事务部门归口管理为基础，业务主管部门、财务部门、技术部门分工审查的合同会审机部门、财务部门、技术部门分工审查的合同会审机制，保证合同商务条款、结算条款、技术条款和法制，保证合同商务条款、结算条款、技术条款和法律条款的协调统一。律条款的协调统一。9 3 3、强化合同承办部门订约职责、强化合同承办部门订约职责 （1 1）核查、确认交易对手主体资格、履约能）核查、确认交易对手主体资格、履约能力及诚信状况；力及诚信状况；（2 2）保证起草的合同文本条款完备，内容完）保证起草的合同文本条款完备，内容完整、准确，确保签约文本与经有效

10、批准的合同文本整、准确，确保签约文本与经有效批准的合同文本完全一致；完全一致；（3 3）见证我方未作为合同当事人的相关协议）见证我方未作为合同当事人的相关协议（信托贷款合同信托贷款合同、委托贷款合同委托贷款合同等）签署等）签署工作，保证该类协议主要条款与我方签署的合同衔工作，保证该类协议主要条款与我方签署的合同衔接。接。10 三、合同履行的管理三、合同履行的管理 （一）合同履行的基本原则（一）合同履行的基本原则 1 1、全面履行、全面履行 对于主从合同，以及合同中的主要权利义务对于主从合同，以及合同中的主要权利义务（价款及支付等）、次要权利义务，应在抓住重点（价款及支付等）、次要权利义务，应在

11、抓住重点的基础上，统筹兼顾，保证合同履行的完整性。的基础上，统筹兼顾，保证合同履行的完整性。2 2、适当履行、适当履行 严格按照合同规定的期限、金额、方式行使合严格按照合同规定的期限、金额、方式行使合同权利、履行合同义务，及时利用履行抗辩权。同权利、履行合同义务，及时利用履行抗辩权。3 3、协作履行、协作履行 为实现合同目的，诚信、善意地与相对人互助为实现合同目的，诚信、善意地与相对人互助合作，共同完成合同义务（如抵质押登记等）。合作，共同完成合同义务（如抵质押登记等）。11 （二）合同履行管理要点（二）合同履行管理要点 1 1、严控重点环节、重要权利义务的履行、严控重点环节、重要权利义务的履

12、行 如收购业务、投资业务中转让价款支付、投资款项交付如收购业务、投资业务中转让价款支付、投资款项交付义务的履行，必须以合同约定的付款条件均已成就为前提。义务的履行，必须以合同约定的付款条件均已成就为前提。2 2、密切关注相对人及关联合同当事人的履约情况，及、密切关注相对人及关联合同当事人的履约情况，及时提示、催告对方依约履行时提示、催告对方依约履行 3 3、审慎应对合同变更和解除、审慎应对合同变更和解除 全面分析、判断合同变更或解除的利弊，确需变更、解全面分析、判断合同变更或解除的利弊，确需变更、解除且涉及实体权利义务调整的，应履行相应的内部决策程序。除且涉及实体权利义务调整的，应履行相应的内

13、部决策程序。4 4、妥善处理合同履行纠纷、妥善处理合同履行纠纷 在相关当事人违约的情形下，要视违约的原因、事由及在相关当事人违约的情形下，要视违约的原因、事由及其严重程度，准确界定违约性质（一般违约、根本违约），其严重程度，准确界定违约性质（一般违约、根本违约），并及时行使合同约定的救济权利。并及时行使合同约定的救济权利。12第二部分第二部分 新业务合同运用若干问题新业务合同运用若干问题 一、新业务合同起草的总体思路一、新业务合同起草的总体思路 （一）支持和保障公司商业化业务的发展（一）支持和保障公司商业化业务的发展 总结近一年来公司商业化业务开展的经验，对总结近一年来公司商业化业务开展的经验

14、对交易模式相对成熟且构成转型阶段公司常规业务的交易模式相对成熟且构成转型阶段公司常规业务的商业化收购、财务投资、财务顾问及不良资产收购商业化收购、财务投资、财务顾问及不良资产收购综合服务业务拟订配套交易文本。综合服务业务拟订配套交易文本。（二）争取公司在商业化业务中的合同利益最（二）争取公司在商业化业务中的合同利益最大化大化 （三）有效防范商业化业务运作中的法律风险（三）有效防范商业化业务运作中的法律风险 （四）提高新业务合同谈判效率，降低交易成（四）提高新业务合同谈判效率，降低交易成本本13 二、新业务合同种类二、新业务合同种类 （一）商业化收购业务合同（一）商业化收购业务合同 1 1、债

15、权转让协议；、债权转让协议；2 2、债务重组协议；、债务重组协议；3 3、抵押合同、股权质押合同、上市公司股票、抵押合同、股权质押合同、上市公司股票质押合同、连带保证合同；质押合同、连带保证合同；4 4、监管协议；、监管协议；5 5、财务顾问协议（协议主要内容涵盖于重组、财务顾问协议（协议主要内容涵盖于重组协议时，可不单独签署）。协议时，可不单独签署）。注：对于收购后反委托卖方保底清收的资产注：对于收购后反委托卖方保底清收的资产收购业务，因存有潜在的政策性风险，暂不制定收购业务，因存有潜在的政策性风险，暂不制定统一文本。统一文本。（二）投资类业务合同（二）投资类业务合同 1 1、投资合作协议；

16、投资合作协议；2 2、信托合同；、信托合同；3 3、信托贷款合同；、信托贷款合同；4 4、抵押合同、股权质押合同、上市公司股票质、抵押合同、股权质押合同、上市公司股票质押合同、连带保证合同；押合同、连带保证合同；5 5、监管协议。、监管协议。注：通过基金发放委托贷款的投资业务，因银行多要求注：通过基金发放委托贷款的投资业务，因银行多要求采用其自身定制的格式文本，故未单独起草采用其自身定制的格式文本，故未单独起草委托贷款协委托贷款协议议；以上第；以上第4 4、第、第5 5项担保合同及监管协议，在具体业务项担保合同及监管协议，在具体业务中，参照重组协议项下担保合同制作。中，参照重组协议项下担保合

17、同制作。（三）财务顾问及不良资产综合收购服务类合同（三）财务顾问及不良资产综合收购服务类合同 1 1、业务合作协议；、业务合作协议；2 2、贷款合同、贷款合同/信托贷款合同；信托贷款合同；3 3、抵押合同、股权质押合同、上市公司股票、抵押合同、股权质押合同、上市公司股票质押合同、连带保证合同；质押合同、连带保证合同；4 4、监管协议；、监管协议；5 5、财务顾问协议。、财务顾问协议。注：上列第注：上列第2-2-第第5 5项信托贷款合同、担保合同、项信托贷款合同、担保合同、监管协议及财务顾问协议，在具体业务中，参照监管协议及财务顾问协议，在具体业务中，参照收购类、投资类协议项下相应合同制作。收购

18、类、投资类协议项下相应合同制作。三、新业务合同文本的使用原则三、新业务合同文本的使用原则 （一）根据项目交易结构，选择适用同类业务合同文（一）根据项目交易结构，选择适用同类业务合同文本，并按照项目实际情况对通用文本（如财务顾问协议、本，并按照项目实际情况对通用文本（如财务顾问协议、监管协议及担保类合同）的具体内容进行调整监管协议及担保类合同）的具体内容进行调整 （二）根据交易对手的信用状况及履行能力，结合协（二）根据交易对手的信用状况及履行能力，结合协商谈判结果，确定新业务合同重要条款的变更、删减或增商谈判结果，确定新业务合同重要条款的变更、删减或增加（对于涉及我方重大权益的合同条款变更、删减

19、以及加（对于涉及我方重大权益的合同条款变更、删减，以及因交易对手拒绝无法采用公司文本作为交易文本的情形，因交易对手拒绝无法采用公司文本作为交易文本的情形，应在项目方案中进行提示，并提示决策机构审议时重点考应在项目方案中进行提示，并提示决策机构审议时重点考量）量）（三）结合合同当事人、标的及具体担保方式、担保（三）结合合同当事人、标的及具体担保方式、担保财产等因素，修正、调整合同次要条款（如当事人主体设财产等因素，修正、调整合同次要条款（如当事人主体设置、鉴于条款、声明与保证条款等）置、鉴于条款、声明与保证条款等）17 三、商业化收购类协议主要内容三、商业化收购类协议主要内容 （一）债权转让协

20、议（一）债权转让协议 1 1、签约主体原则上应包括借款人（债务人）及、签约主体原则上应包括借款人（债务人）及担保人；担保人；2 2、明确贷款债权自交割日（债权文书移交日）、明确贷款债权自交割日（债权文书移交日）实现转移（实现转移（2.22.2条）；条）；3 3、统一买价支付条件（、统一买价支付条件（2.42.4条），在收购条），在收购+重组重组模式下，原则上以公司与债务人签署模式下，原则上以公司与债务人签署债务重组协债务重组协议议及相应的担保合同，且该等担保合同约定的抵及相应的担保合同，且该等担保合同约定的抵质押担保登记手续办理完毕为付款前提质押担保登记手续办理完毕为付款前提 ，在卖方缔，在卖

21、方缔约优势较为明显且风险可控的前提下，经决策机构约优势较为明显且风险可控的前提下，经决策机构批准，可选用先支付买价至双方共管账户，再办理批准，可选用先支付买价至双方共管账户，再办理重组债务抵质押担保登记手续（重组债务抵质押担保登记手续（2.4.22.4.2款）；款）；18 4 4、规范债权文书交付，促使卖方保证其移、规范债权文书交付，促使卖方保证其移交的资产文件真实、准确、完整（交的资产文件真实、准确、完整（3.23.2条、条、4.24.2条条等）；等）；5 5、明确债权转让通知义务的履行期限和方式、明确债权转让通知义务的履行期限和方式（3.33.3条，交割日或之前书面通知，并附借款人、条，交

22、割日或之前书面通知，并附借款人、担保人签收回执）；担保人签收回执）；6 6、充实卖方的过渡期管理义务和交割日后的、充实卖方的过渡期管理义务和交割日后的合作义务（合作义务（3.53.5条及条及3.63.6条，积极维护债权、协助条，积极维护债权、协助办理抵质押变更登记、重大事项及时通知买方、办理抵质押变更登记、重大事项及时通知买方、代表或协助买方参与诉讼并办理诉讼主体变更手代表或协助买方参与诉讼并办理诉讼主体变更手续等）；续等）；19 7 7、强化卖方的陈述与保证（、强化卖方的陈述与保证（4.24.2条，要求卖方条，要求卖方保证所转让的债权真实、合法、金额准确，贷款合保证所转让的债权真实、合法、金

23、额准确，贷款合同、担保合同及担保权利凭证合法、有效，移交的同、担保合同及担保权利凭证合法、有效，移交的资产文件真实、完整等）；资产文件真实、完整等）；8 8、明确买方对瑕疵资产的救济权利（第五条，、明确买方对瑕疵资产的救济权利（第五条，交割日后交割日后6 6个月内提出瑕疵主张，并要求卖方补救个月内提出瑕疵主张，并要求卖方补救或协商调整买价；协商无果的，采用或协商调整买价；协商无果的，采用8.28.2条规定的条规定的纠纷处理机制解决）；纠纷处理机制解决）；9 9、本着公平、对等原则，设定违约责任条款、本着公平、对等原则，设定违约责任条款（第六条，针对卖方对资产的瑕疵担保义务及买方（第六条，针对卖

24、方对资产的瑕疵担保义务及买方的付款义务，分别设置相应的违约责任条款，明确的付款义务，分别设置相应的违约责任条款，明确买卖双方就此应承担的违约金、赔偿金计算比例和买卖双方就此应承担的违约金、赔偿金计算比例和计算方式）。计算方式）。20 （二）债务重组协议（二）债务重组协议 1 1、确认债权债务金额及期限（第一条、第二条）、确认债权债务金额及期限（第一条、第二条）该条约定债务人、担保人对我方享有的重组债权本金及该条约定债务人、担保人对我方享有的重组债权本金及其收益的合法性、有效性、准确性予以认可并放弃就此提出其收益的合法性、有效性、准确性予以认可并放弃就此提出抗辩的权利；债务重组的起始日需与抗辩的

25、权利；债务重组的起始日需与债权转让协议债权转让协议约定约定的交割日衔接。的交割日衔接。2 2、规范重组债务清偿（第三条、第四条）、规范重组债务清偿（第三条、第四条）（1 1）项目实施中财务顾问费于签约后一次性支付的，）项目实施中财务顾问费于签约后一次性支付的，第三条可不予保留；第三条可不予保留；（2 2）第四条约定的重组债务本金及利息的偿还期限、）第四条约定的重组债务本金及利息的偿还期限、金额等项内容，应根据项目具体情况填列；金额等项内容，应根据项目具体情况填列；（3 3）第四条中债务人监管账户内资金达到一定限额时，）第四条中债务人监管账户内资金达到一定限额时，我方可要求其提前还款的内容，以及

26、债务人在债务重组届满我方可要求其提前还款的内容，以及债务人在债务重组届满一定期限后主动申请提前还款约定，赋予了双方提前履行合一定期限后主动申请提前还款约定，赋予了双方提前履行合同的选择权，实践中如需适用，应履行内部决策程序同的选择权，实践中如需适用，应履行内部决策程序。21 3 3、确立重组债务的担保（第五条）、确立重组债务的担保（第五条）（1 1）确认原合同（如贷款合同）项下的担保权利已随）确认原合同（如贷款合同）项下的担保权利已随主债权转移至我方；主债权转移至我方；（2 2）明确各担保人继续以原有的担保财产或担保方式）明确各担保人继续以原有的担保财产或担保方式为重组债务（含重组利息）提供担

27、保，如根据项目情况，需为重组债务（含重组利息）提供担保，如根据项目情况，需增加、变更担保财产和保证人，应对该条内容适当修改；增加、变更担保财产和保证人，应对该条内容适当修改；鉴鉴于各地房地产登记部门对于资产公司作为在建工程抵押权人于各地房地产登记部门对于资产公司作为在建工程抵押权人的法律地位、在建工程能否办理第二顺位抵押尚无统一标准，的法律地位、在建工程能否办理第二顺位抵押尚无统一标准，如收购债权原已设定在建工程抵押，办事处应在项目筹划期如收购债权原已设定在建工程抵押，办事处应在项目筹划期间与相关登记部门及时沟通、积极协调，避免重组债权抵押间与相关登记部门及时沟通、积极协调，避免重组债权抵押登

28、记不能或登记期限过长的风险。登记不能或登记期限过长的风险。（3 3）统一担保的主债权金额和范围，其中主债权金额）统一担保的主债权金额和范围，其中主债权金额为重组债务本金（收购债权包括到期未付利息的情况下，应为重组债务本金（收购债权包括到期未付利息的情况下，应将欠息计入重组债务本金），担保范围统一为本金、利息、将欠息计入重组债务本金），担保范围统一为本金、利息、财务顾问费（适用于分期支付的情形）、违约金、损害赔偿财务顾问费（适用于分期支付的情形）、违约金、损害赔偿金及实现债权和担保权利所产生的费用。金及实现债权和担保权利所产生的费用。22 4 4、保障公司对债务人、担保人的知情权、监、保障公司对

29、债务人、担保人的知情权、监管权（第六条、第七条、第八条）管权（第六条、第七条、第八条）（1 1）对债务人、担保人的经营、财务状况进）对债务人、担保人的经营、财务状况进行检查，要求其如实披露银行账户开设及资金收付行检查，要求其如实披露银行账户开设及资金收付情况并定期提供财务报表，监管债务人重大经营、情况并定期提供财务报表，监管债务人重大经营、财务决策行为；财务决策行为；（2 2）监控抵押物、质物的管理、维护情况，）监控抵押物、质物的管理、维护情况，未经允许，担保人不得另设担保或其他权利负担。未经允许，担保人不得另设担保或其他权利负担。以上约定，与监管协议、担保合同有关内容，以上约定，与监管协议、

30、担保合同有关内容，共同构成实现我方重组债权本金及收益的基本保障共同构成实现我方重组债权本金及收益的基本保障措施，实践中，可针对具体情况进一步充实、完善。措施，实践中，可针对具体情况进一步充实、完善。23 5 5、强化债务人、担保人的违约责任（第九条）、强化债务人、担保人的违约责任（第九条）（1 1）迟延付款的，按未偿金额的一定比例）迟延付款的，按未偿金额的一定比例（建议不低于每日千分之一）收取违约金，超过一（建议不低于每日千分之一）收取违约金，超过一定期限时，有权宣布全部债务提前到期；定期限时，有权宣布全部债务提前到期；（2 2）债务人违反本协议、监管协议项下其他）债务人违反本协议、监管协议项

31、下其他义务，或担保人违反本协议、担保合同项下义务，义务，或担保人违反本协议、担保合同项下义务，经催告无效的，有权要求其支付一定金额的违约金、经催告无效的，有权要求其支付一定金额的违约金、赔偿金，并可主张全部债务提前到期，同时行使抵赔偿金，并可主张全部债务提前到期，同时行使抵质押等担保权利。质押等担保权利。（三）抵押合同（三）抵押合同 1 1、明确主合同名称、主债权金额及抵押担保范围（第、明确主合同名称、主债权金额及抵押担保范围（第一条、第三条）一条、第三条）填制上列内容时，需注意与债务重组协议相关约定一填制上列内容时，需注意与债务重组协议相关约定一致。致。2 2、披露抵押物的基本信息、维持债权

32、保障程度（第二、披露抵押物的基本信息、维持债权保障程度（第二条）条）（1 1）抵押物名称、种类、面积、坐落、现状、权证编）抵押物名称、种类、面积、坐落、现状、权证编号等；号等；（2 2）以在建工程抵押的，应根据）以在建工程抵押的，应根据城市房地产抵押管城市房地产抵押管理办法理办法第二十八条的规定，结合工程监控的需要，增加第二十八条的规定，结合工程监控的需要，增加以下约定（可作为附件）：以下约定（可作为附件）：a a、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证编号；划许可证、建设工程施工许可证编号；b b、已缴纳的土地出

33、让金金额及付款凭证的名称和编、已缴纳的土地出让金金额及付款凭证的名称和编号；号；c c、已投入在建工程的工程款及支付时间、收款单位；、已投入在建工程的工程款及支付时间、收款单位；d d、施工进度及预期竣工日期；、施工进度及预期竣工日期；e e、已完成的工作量和工程量。、已完成的工作量和工程量。注、鉴于单纯的土地使用权抵押不符合监管部门的政注、鉴于单纯的土地使用权抵押不符合监管部门的政策要求，且可能导致与其他权利人的利益冲突，应注意避策要求，且可能导致与其他权利人的利益冲突，应注意避免；对于因收购承继且已办理预售登记的在建工程抵押权，免；对于因收购承继且已办理预售登记的在建工程抵押权，应详细核查

34、经原债权人同意的预售情况，落实收购后实际应详细核查经原债权人同意的预售情况，落实收购后实际享有抵押权的在建工程面积；抵押的在建工程有未结工程享有抵押权的在建工程面积；抵押的在建工程有未结工程款的，应在核实其真实性、准确性基础上，在合同中增加款的，应在核实其真实性、准确性基础上，在合同中增加要求抵押人与承包人协商，取得其放弃建设工程价款优先要求抵押人与承包人协商，取得其放弃建设工程价款优先受偿权书面承诺的约定。受偿权书面承诺的约定。（3 3）强化抵押人的抵押率（具体比例依据决策文件）强化抵押人的抵押率（具体比例依据决策文件确定）保证义务，超过约定比例时应及时要求其补足；确定）保证义务，超过约定比

35、例时应及时要求其补足；（4 4）抵押财产含土地使用权的，其上新增物需持续用）抵押财产含土地使用权的，其上新增物需持续用于重组债务的抵押担保；于重组债务的抵押担保；3 3、抵押财产登记的办理程序，可结合所在地登记部门、抵押财产登记的办理程序，可结合所在地登记部门的具体要求加以修改、完善（第四条）的具体要求加以修改、完善（第四条）4 4、明确抵押财产的管理、维护责任（第五条、第六条、明确抵押财产的管理、维护责任（第五条、第六条、第七条）第七条）（1 1）妥善使用、保管，保证抵押物完好无损；）妥善使用、保管，保证抵押物完好无损；（2 2）未经抵押权人书面同意，不得转让、出租或以其）未经抵押权人书面同

36、意，不得转让、出租或以其他方式进行处分；他方式进行处分；（3 3）为抵押物办理抵押权人为第一受益人的财产保险，）为抵押物办理抵押权人为第一受益人的财产保险，期限长于重组期限，价值不低于评估作价金额；期限长于重组期限，价值不低于评估作价金额；（4 4）排除第三方妨碍，并及时通知抵押权人。）排除第三方妨碍，并及时通知抵押权人。5 5、实现抵押权（第八条）、实现抵押权（第八条）（1 1）债务人迟延偿还债务、违反重组协议项）债务人迟延偿还债务、违反重组协议项下其他主要义务，或违反监管协议约定的主要义务，下其他主要义务，或违反监管协议约定的主要义务，或抵押人、其他担保人违反担保合同项下主要义务，或抵押人

37、其他担保人违反担保合同项下主要义务，抵押权人宣布债权提前到期的，可以主张和行使抵抵押权人宣布债权提前到期的，可以主张和行使抵押权；押权；（2 2）抵押权变现所得按照下列顺序依次清偿：）抵押权变现所得按照下列顺序依次清偿：a a、实现债权和抵押权产生的费用；、实现债权和抵押权产生的费用；b b、财务顾问费（一次性收取且无需担保的，、财务顾问费（一次性收取且无需担保的，可删除该项）；可删除该项）；c c、违约金、损害赔偿金；、违约金、损害赔偿金；d d、重组债权收益（利息）；、重组债权收益（利息）；e e、重组债权本金。、重组债权本金。6 6、强制执行公证（第十五条）、强制执行公证（第十五条）中

38、国公证协会中国公证协会20082008年年4 4月颁布的月颁布的办理具有强制执行效办理具有强制执行效力债权文书公证及出具执行证书的指导意见力债权文书公证及出具执行证书的指导意见第二条规定：第二条规定：“当事人申请办理具有强制执行效力的债权文书公证，应当当事人申请办理具有强制执行效力的债权文书公证，应当由债权人和债务人共同向公证机构提出。涉及第三人担保的由债权人和债务人共同向公证机构提出。涉及第三人担保的债权文书，担保人（包括保证人、抵押人、出质人、反担保债权文书，担保人（包括保证人、抵押人、出质人、反担保人，下同）承诺愿意接受强制执行的，担保人应当向公证机人，下同）承诺愿意接受强制执行的，担保

39、人应当向公证机构提出申请构提出申请”，在行业规则和制度层面确认了办理抵押合同，在行业规则和制度层面确认了办理抵押合同强制执行公证的合法性和可行性，为加快合同利益的实现、强制执行公证的合法性和可行性，为加快合同利益的实现、减轻诉讼负累，各办事处可积极要求债务人、抵押人和其他减轻诉讼负累，各办事处可积极要求债务人、抵押人和其他担保人接受该条款的约束，协助并配合办理强制执行公证手担保人接受该条款的约束，协助并配合办理强制执行公证手续；同时，为防止部分法院的消极执行行为，应在该等合同续；同时，为防止部分法院的消极执行行为，应在该等合同中一并设置争议解决条款（强制执行公证条款优先适用），中一并设置争议解

40、决条款（强制执行公证条款优先适用），并在法院裁定不予执行后及时提起诉讼或仲裁（采取诉讼方并在法院裁定不予执行后及时提起诉讼或仲裁（采取诉讼方式的，管辖地应尽可能约定为办事处住所地法院）。式的，管辖地应尽可能约定为办事处住所地法院）。（四）股权质押合同（四）股权质押合同 1 1、质押登记机构为工商行政管理部门；、质押登记机构为工商行政管理部门；2 2、质权的行使条件，应结合债务重组协议或其他主合、质权的行使条件，应结合债务重组协议或其他主合同进行约定，并保证主合同、抵押合同、质押合同在行权条同进行约定，并保证主合同、抵押合同、质押合同在行权条件方面一致（件方面一致（5.15.1条）；条）；3 3

41、实现质权所得价款的清偿次序，与抵押合同相应条、实现质权所得价款的清偿次序，与抵押合同相应条款的规定统一（款的规定统一（5.45.4条）；条）；4 4、强化出质股权信息报告义务，以利于我方及时掌握、强化出质股权信息报告义务，以利于我方及时掌握标的公司经营状况、财务状况、股权结构、高级管理人员、标的公司经营状况、财务状况、股权结构、高级管理人员、组织形式等方面发生的不利变化（组织形式等方面发生的不利变化（6.96.9条、条、6.116.11条）；条）；5 5、出质人为控股股东时，为避免其滥用控股权减损出、出质人为控股股东时，为避免其滥用控股权减损出质股权价值，建议在合同中增加限制其股东权利行使的

42、约定质股权价值，建议在合同中增加限制其股东权利行使的约定（如按照质权人的书面指令履行董事会、股东会议案表决权，（如按照质权人的书面指令履行董事会、股东会议案表决权，标的公司重大资产购买、出售、对外担保或以其他方式处分标的公司重大资产购买、出售、对外担保或以其他方式处分前应取得质权人同意等）。前应取得质权人同意等）。6 6、以有限公司股权向股东以外的债权人质押应取得其、以有限公司股权向股东以外的债权人质押应取得其他股东过半数（或章程规定的比例）同意。他股东过半数（或章程规定的比例）同意。公司法公司法7272条条 以外商投资企业股权质押的，应取得其他股东一致同意，以外商投资企业股权质押的，应取得其

43、他股东一致同意，并经批准设立机关批准。（商务部）并经批准设立机关批准。（商务部）7 7、质押人为依据、质押人为依据公司法公司法设立的公司的，为他人担设立的公司的，为他人担保的，应当经过股东会或董事会决议（根据章程确定）。为保的，应当经过股东会或董事会决议（根据章程确定）。为股东或实际控制人提供担保的，必须经股东大会决议。股东或实际控制人提供担保的，必须经股东大会决议。公公司法司法1616条条 30（五）上市公司股票质押合同（五）上市公司股票质押合同 考虑到以上市公司股票质押和以非上市公司股权考虑到以上市公司股票质押和以非上市公司股权/股份股份质押在登记机构、股价变动、审批管理等方面存在不同，为

44、质押在登记机构、股价变动、审批管理等方面存在不同，为了便于操作，专门拟定了该协议。了便于操作，专门拟定了该协议。1 1、约定了质押基准价、质押率、警戒线和补充担保、约定了质押基准价、质押率、警戒线和补充担保（第三条）（第三条）2 2、上市公司股票质押登记机关为证券登记结算机构。、上市公司股票质押登记机关为证券登记结算机构。3 3、根据财企、根据财企20012001年年651651号号关于上市公司国有股质押关于上市公司国有股质押有关问题的通知有关问题的通知规定：规定：（1 1）公司发起人持有的国有股，在法律限制转让期限）公司发起人持有的国有股，在法律限制转让期限内不得用于质押。（非国有股权质押建

45、议相同理解）内不得用于质押。（非国有股权质押建议相同理解）（2 2）国有股东授权代表单位持有的国有股只限于为本）国有股东授权代表单位持有的国有股只限于为本单位及其全资或控股子公司提供质押。单位及其全资或控股子公司提供质押。31 （3 3）国有股东授权代表单位用于质押的国有股数量不）国有股东授权代表单位用于质押的国有股数量不得超过其所持该上市公司国有股总额的得超过其所持该上市公司国有股总额的50%50%。（4 4）国有股东授权代表单位以国有股进行质押，应经）国有股东授权代表单位以国有股进行质押，应经董事会董事会(不设董事会的由总经理办公会不设董事会的由总经理办公会)审议决定。审议决定。（5 5）

46、根据省级以上主管财政机关出具的）根据省级以上主管财政机关出具的上市公司国上市公司国有股质押备案表有股质押备案表，按照规定到证券登记结算公司办理国有，按照规定到证券登记结算公司办理国有股质押登记手续。股质押登记手续。32 （六）连带责任保证合同（六）连带责任保证合同 1 1、合同主体区分公司和自然人两种情况，根据实际选、合同主体区分公司和自然人两种情况，根据实际选择。择。2 2、区分到期、提前到期、延期情形下的保证期间。各、区分到期、提前到期、延期情形下的保证期间。各期间建议均为期间建议均为2 2年。第四条年。第四条 3 3、要求保证人承担保证责任，应当以书面形式提出。、要求保证人承担保证责任，

47、应当以书面形式提出。第第5.55.5条条 4 4、约定了保证人提供主要财产清单的责任以及处分资、约定了保证人提供主要财产清单的责任以及处分资产时应经债权人同意。第产时应经债权人同意。第6.56.5条条 违约责任违约责任 第第8.38.3条条 5 5、明确约定了人的担保、物的担保并存时，保证人对、明确约定了人的担保、物的担保并存时，保证人对所有债务的担保责任。第所有债务的担保责任。第6.66.6条条 6 6、第、第7.2.47.2.4条的特别约定。（避免第一还款来源解除条的特别约定。（避免第一还款来源解除抵押出售对保证责任的免除。其他担保形式均有此约定）抵押出售对保证责任的免除。其他担保形式均有

48、此约定）33 （七）监管协议（七）监管协议 1 1、该协议主要针对房地产类监管对象拟订，实、该协议主要针对房地产类监管对象拟订，实践中应根据监管对象的业务特点、项目总体交易架构，践中应根据监管对象的业务特点、项目总体交易架构，结合公司有关业务主管部门的要求，对监管内容进行结合公司有关业务主管部门的要求，对监管内容进行充实、调整。充实、调整。2 2、我方的主要权利、我方的主要权利 （1 1）推选和更换人员作为监管对象董事会成员）推选和更换人员作为监管对象董事会成员和财务人员，并行使协议约定的职权（和财务人员，并行使协议约定的职权（1.11.1条至条至1.31.3条）条）a a、重大决策否决权及超

49、预算资金运用审批权、重大决策否决权及超预算资金运用审批权（1.2.11.2.1款、款、2.2.32.2.3款）；款）；b b、项目开发和销售监控权（、项目开发和销售监控权（1.2.21.2.2款）；款）；c c、账户监管权（、账户监管权（1.3.11.3.1款）；款）；d d、公章、合同专用章、财务章共同管理权、公章、合同专用章、财务章共同管理权（1.3.21.3.2款，需明确具体管理方式）。款，需明确具体管理方式）。（2 2）获取监管对象经营管理信息，并指令监）获取监管对象经营管理信息，并指令监管对象调整特定的经营行为（管对象调整特定的经营行为（1.41.4条）条）a a、监管对象应事先报告

50、重大借款、担保、投、监管对象应事先报告重大借款、担保、投资、实际控制人和管理层变动等对我方资产安全有资、实际控制人和管理层变动等对我方资产安全有重大影响的事件，并以我方同意为实施前提；重大影响的事件，并以我方同意为实施前提；b b、按月提供财务报表、工程进展情况报告、按月提供财务报表、工程进展情况报告、监理报告、项目销售报告等常规经营信息，并在年监理报告、项目销售报告等常规经营信息，并在年度终结后一定期限内提交经审计的年度财务报告；度终结后一定期限内提交经审计的年度财务报告；c c、约定条件成就（如逾期还款、项目销售持、约定条件成就（如逾期还款、项目销售持续未达到计划目标等）时，要求监管对象按