房地产融资PPT课件.ppt

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1、2025/7/10中国矿业大学建工学院1讲授的主要内容讲授的主要内容 房地产开发与经营房地产开发与经营概述概述12房地产市场分析与策划房地产市场分析与策划4 3房地产融资房地产融资 6房地产项目实施房地产项目实施5房地产项目管理房地产项目管理房地产交易房地产交易房地产营销房地产营销 7 8房地产物业管理房地产物业管理FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院2第三章第三章 房地产融资房地产融资 本章从房地产融资的概念入手，分析了房本章从房地产融资的概念入手，分析了房地产融资与一般融资的区别，并对房地产融资进地产融资与一般融资的区别，并对房地产融资进行了分类。从房地产融资的资金来源、融资结构、

2、行了分类。从房地产融资的资金来源、融资结构、融资方式、融资成本以及运用融资策略来控制融融资方式、融资成本以及运用融资策略来控制融资风险等角度出发，对房地产融资的一系列相关资风险等角度出发，对房地产融资的一系列相关问题进行了较为深入的探讨。问题进行了较为深入的探讨。本章内容提要本章内容提要FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院3重点问题重点问题 房地产融资的风险管理房地产融资的风险管理 房地产融资的成本管理房地产融资的成本管理 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式 房地产融资的资金来源房地产融资的资金来源 房地产融资概论房地产融资概论FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院4v房地

3、产融资的概念房地产融资的概念F广义广义:是指在房地产开发、流通及消费过程中，通是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。的筹集、运用和清算。F狭义狭义:是指房地产企业及房地产项目的直接和间接是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。第一节第一节 房地产融资概论房地产融资概论FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院5 资金问题历

4、来都是房地产投资者最为关切和破费心资金问题历来都是房地产投资者最为关切和破费心机的问题，任何一个房地产投资者，想要在竞争激烈的机的问题，任何一个房地产投资者，想要在竞争激烈的房地产市场中获得成功，除了取决于其技术能力、管理房地产市场中获得成功，除了取决于其技术能力、管理经验以及他在以往的房地产投资中赢得的信誉，还取决经验以及他在以往的房地产投资中赢得的信誉，还取决于其筹集资金的能力和使用资金的本领。于其筹集资金的能力和使用资金的本领。房地产开发项目融资的意义房地产开发项目融资的意义 FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院6房地产融资的分类房地产融资的分类从融资主体看从融资主体看 从融资渠

5、道看从融资渠道看其他分类方式其他分类方式-房地产企业融资房地产企业融资-房地产项目融资房地产项目融资-借贷性融资和投资性融资借贷性融资和投资性融资-货币性融资和实物性融资货币性融资和实物性融资 -直接融资直接融资-间接融资间接融资FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院7 房地产融资的特点房地产融资的特点融资规模大融资规模大1偿还期较长偿还期较长2 资金缺乏流动性资金缺乏流动性3 高风险高收益高风险高收益4FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院8房地产开发项目融资的基本要求房地产开发项目融资的基本要求 （1）确定合理的融资规模；（2）正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本；

6、3）统筹考虑房地产开发的融资与投资，提高房地产开发资金的使用效益；（4）按规定建立资本金制度；（5）优化房地产开发的资金结构。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院9一个周密的房地产开发融资方案应包括如下基本内容：一个周密的房地产开发融资方案应包括如下基本内容：p欲筹集资金的币种、数额。欲筹集资金的币种、数额。p融资流量，即与房地产开发企业资金投入和资金偿还融资流量，即与房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量。要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量。p资金来源构成，即各种融资方式所筹集的资金占总融资金来源构成，即各种融资方式所筹集的资金占

7、总融资额的比重。资额的比重。p融资风险分析及风险管理措施。融资风险分析及风险管理措施。p融资成本预算，即在融资过程中所必须支付的手续费、融资成本预算，即在融资过程中所必须支付的手续费、工本费、管理费等费用的估算。工本费、管理费等费用的估算。p融资方法。明确融资的权力责任关系，安排融资工作融资方法。明确融资的权力责任关系，安排融资工作各阶段的先后顺序，以及各阶段的具体目标、任务、各阶段的先后顺序，以及各阶段的具体目标、任务、时间、地点和负责人等。时间、地点和负责人等。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院10v土地费用；v前期工程费用；v基础设施建设费；v建筑安装工程费；v公共配套设施建设

8、费；v开发间接费；v管理费用；v财务费用；v销售费用；v开发期税费；v其他费用。开发建设投资的构成开发建设投资的构成FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院11 第二节第二节 房地产融资的资金来源房地产融资的资金来源房地产融资的资金来源房地产融资的资金来源房地产企业的房地产企业的一般性资金来源一般性资金来源 房地产企业区别房地产企业区别一般企业的资金来源一般企业的资金来源 企业自有资金企业自有资金 政府财政资金政府财政资金 银行贷款银行贷款 股票、债券、集资、租赁、股票、债券、集资、租赁、商业信用等多种筹资方式商业信用等多种筹资方式 外单位投资外单位投资 其他资金来源其他资金来源 房地产抵

9、押贷款房地产抵押贷款 售后回租售后回租 预售资金预售资金 合作开发合作开发 垫资垫资 其他筹资方式其他筹资方式FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院12房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成 v资本金；资本金；v资本公积金；资本公积金；v盈余公积金盈余公积金；v公益金公益金；v末分配利润。末分配利润。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院13资本金资本金 v房地产开发企业设立时必须拥有一定数量的资本金。法律、房地产开发企业设立时必须拥有一定数量的资本金。法律、法规、规章中规定的最低限额为法定资本金，房地产开发法规、规章中规定的最低限额为法定资本金，房地产开发企业在

10、工商行政管理部门注册登记的注册资金也称为注册企业在工商行政管理部门注册登记的注册资金也称为注册资本。资本。v房地产开发企业成立后的运作过程中，随着投资主体及投房地产开发企业成立后的运作过程中，随着投资主体及投资额的变化，房地产开发企业的资本金也是处于变化中的。资额的变化，房地产开发企业的资本金也是处于变化中的。例如，房地产股份有限公司在设立时各方投资认购股份，例如，房地产股份有限公司在设立时各方投资认购股份，运作一段时间后，向社会公开发行股票，随后再进行配股、运作一段时间后，向社会公开发行股票，随后再进行配股、增发新股等，房地产开发企业的资本金是动态变化的。增发新股等，房地产开发企业的资本金是

11、动态变化的。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院14资本公积金资本公积金 v房地产开发企业资本公积金是指房地产开发企业在筹集资房地产开发企业资本公积金是指房地产开发企业在筹集资本金过程中，对资产进行重估以及接受捐赠等活动中所产本金过程中，对资产进行重估以及接受捐赠等活动中所产生的超过资本金价值的公共积累资金。生的超过资本金价值的公共积累资金。v按照一定的法律手续，房地产开发企业的资本公积金可以按照一定的法律手续，房地产开发企业的资本公积金可以转增为企业的资本金。转增为企业的资本金。v资本公积金包括：资本金溢价、法定资产重估增值、接受资本公积金包括：资本金溢价、法定资产重估增值、接受捐赠

12、的财产、资本汇率折算差额。捐赠的财产、资本汇率折算差额。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院15房地产股份有限公司可通过下列几种方式筹集资本金房地产股份有限公司可通过下列几种方式筹集资本金v注册资本金的筹集；注册资本金的筹集；v向社会公众公开发行股票筹集资金；向社会公众公开发行股票筹集资金；v向股东配股筹集资金；向股东配股筹集资金；v资本公积金、盈余公积金转增为资本金；资本公积金、盈余公积金转增为资本金；v经过股东大会同意未分配利润转增为资本金。经过股东大会同意未分配利润转增为资本金。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院16盈余公积金盈余公积金v盈余公积金是企业按规定从税后利润

13、中提取的属盈余公积金是企业按规定从税后利润中提取的属于所有者留存企业内部的资产或权益。房地产开于所有者留存企业内部的资产或权益。房地产开发企业盈余公积金可以按照法定程序转增为房地发企业盈余公积金可以按照法定程序转增为房地产开发企业资本金，可以用于弥补房地产开发企产开发企业资本金，可以用于弥补房地产开发企业以前年度亏损，房地产股份有限公司还可以按业以前年度亏损，房地产股份有限公司还可以按规定将其盈余公积金用于分配股利。规定将其盈余公积金用于分配股利。v盈余公积金按其提取形成方式的不同，可分为法盈余公积金按其提取形成方式的不同，可分为法定盈余和任意盈余公积金。定盈余和任意盈余公积金。FDC2025

14、/7/10中国矿业大学建工学院17向金融机构贷款向金融机构贷款 v房地产开发企业流动资金贷款；房地产开发企业流动资金贷款；v房地产开发贷款；房地产开发贷款；v房地产抵押贷款房地产抵押贷款。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院18房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款 v房地产开发企业流动资金贷款主要用于补充企业房地产开发企业流动资金贷款主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务所需要为完成计划内土地开发和商品房建设任务所需要的流动资金，使用范围主要包括材料设备等的储的流动资金，使用范围主要包括材料设备等的储备、在建工程的各种开支、售前成品资金的占用、备、在建工程

15、的各种开支、售前成品资金的占用、企业在银行的存款和必备库存现金等。企业在银行的存款和必备库存现金等。v一般情况下，房地产开发企业在开户银行申请流一般情况下，房地产开发企业在开户银行申请流动资金贷款。动资金贷款。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院19房地产开发贷款房地产开发贷款 v房地产开发贷款是指为了满足开发项目开发建设房地产开发贷款是指为了满足开发项目开发建设资金的需要，房地产开发企业以出让方式取得的资金的需要，房地产开发企业以出让方式取得的项目土地使用权或在建工程作为抵押物，向金融项目土地使用权或在建工程作为抵押物，向金融机构申请的贷款。机构申请的贷款。v房地产开发贷款是一种抵押

16、贷款，其抵押物为出房地产开发贷款是一种抵押贷款，其抵押物为出让方式取得的项目土地使用权或在建工程。让方式取得的项目土地使用权或在建工程。v房地产开发贷款只能用于指定的项目，不能挪用房地产开发贷款只能用于指定的项目，不能挪用于其他项目。于其他项目。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院20房地产抵押的内涵房地产抵押的内涵 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得

17、的价款优先受偿。法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院21房地产抵押贷款的种类房地产抵押贷款的种类 v出让方式取得的土地使用权的抵押贷款出让方式取得的土地使用权的抵押贷款；v在建工程抵押贷款在建工程抵押贷款；v依法取得房屋所有权证的房地产抵押贷款依法取得房屋所有权证的房地产抵押贷款。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院22房地产抵押登记房地产抵押登记 v房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产

18、抵押登记。v房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院23商品房预售商品房预售 v商品房预售实质上是预收货款，它是一种商业信商品房预售实质上是预收货款，它是一种商业信用行为。在商品供不应求或者生产周期较长，且用行为。在商品供不应求或者生产周期较长，且售价较高时，采用预收货款方式，可以缓和企业售价较高时，采用预收货款方式，可以缓和企业资金短缺的矛盾。资金短缺的矛盾。v预收货款实质上是销货单位向购货者预借一笔款预收货款实质上是销货单位向购货者预借一笔款项，以后再以商品归还。项，以后再以商品归还。FDC2025/7/10中国矿

19、业大学建工学院24商品房预售应当符合下列条件商品房预售应当符合下列条件v已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；v持有建设工程规划许可证和施工许可证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；v按提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建按提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；期；v已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院25p 银行贷款融资；银行贷

20、款融资；p 信托融资；信托融资；p 股票融资；股票融资；p 房地产债券融资。房地产债券融资。第三节第三节 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院26 银行贷款融资银行贷款融资F 概念：概念：是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。施开发建设的贷款。F 融资的基本条件融资的基本条件:对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目，对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目，应满足以下几个基本条件：应满足以下几个基本条件：(1)(1)房地产企业应满足的融资条件房地产企业应满足的融资条

21、件(见见P99)P99)；(2)(2)房地产开发项目应满足的条件房地产开发项目应满足的条件(见见P99)P99)。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院27金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查 p企业资信等级评价；企业资信等级评价；p贷款项目评估；贷款项目评估；p房地产贷款担保方式评价；房地产贷款担保方式评价；p贷款综合评价。贷款综合评价。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院28企业资信等级评价企业资信等级评价 金融机构在向申请贷款的项目贷款前，首先金融机构在向申请贷款的项目贷款前，首先要审查企业的资信等级，即客户评价。通常情况要审查企业的资信等级，即客户评价。通常情

22、况下，金融机构主要根据企业素质、资金实力、企下，金融机构主要根据企业素质、资金实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业获利能力、业偿债能力、企业经营管理能力、企业获利能力、企业信誉、企业在贷款银行的资金流量和其他辅企业信誉、企业在贷款银行的资金流量和其他辅助指标，确定房地产开发企业的资信等级。助指标，确定房地产开发企业的资信等级。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院29 企业企业”资资”、”信信”等级评价的过程，实际上是等级评价的过程，实际上是将上述评价指标，按照一定的评价标准分别给每将上述评价指标，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，再根据各项指标的相对重要性确定项指标打分，再根

23、据各项指标的相对重要性确定每一指标或每一类指标的权重，然后加权平均计每一指标或每一类指标的权重，然后加权平均计算出每个企业的资信评价分值，最后再按照企业算出每个企业的资信评价分值，最后再按照企业得分的多少，将其划分为得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和和B级。通常情况下，级。通常情况下，BBB及以上资信等级的及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。企业才能获得银行贷款。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院30 目前各家银行都有自己的一套信用等级评定标准，一般是根据目前各家银行都有自己的一套信用等级评定标准，一般是根据企业的经营情况计算一些财务指标，包括诸如流动性、盈利能

24、力、企业的经营情况计算一些财务指标，包括诸如流动性、盈利能力、经营管理能力、发展前景等。根据标准对其进行评分。一般满分经营管理能力、发展前景等。根据标准对其进行评分。一般满分100分，分，90-100分的为分的为AAA级，级，80-89分的为分的为AA级，级，70-79分的分的A级，依次类推。级，依次类推。不过各家银行的评级一般只作为自己对企业发放贷款的评价标不过各家银行的评级一般只作为自己对企业发放贷款的评价标准，对外没有什么参考意义，各银行之间的评分也不具有可比性。准，对外没有什么参考意义，各银行之间的评分也不具有可比性。现在中国人民银行牵头对持有贷款卡的企业进行资信等级评定，和现在中国人

25、民银行牵头对持有贷款卡的企业进行资信等级评定，和各家银行的评级区别不大，只不过是有相对统一的标准。但各家银各家银行的评级区别不大，只不过是有相对统一的标准。但各家银行基本还是按自己的标准进行评级，人民银行进行的评级只作为参行基本还是按自己的标准进行评级，人民银行进行的评级只作为参考。考。由于中国目前的诚信水平普遍很低，企业财务数据也缺少透明由于中国目前的诚信水平普遍很低，企业财务数据也缺少透明度，因此评级没有太大的意义。度，因此评级没有太大的意义。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院31贷款项目评估贷款项目评估 v项目基本情况；项目基本情况；v市场分析结果；市场分析结果；v财务评价指标

26、财务评价指标。房地产贷款担保方式评价房地产贷款担保方式评价 v保证；保证；v抵押；抵押；v质押。质押。FDC 1 1、抵押：、抵押：指债权人对债务人或第三人不移转占有而用作债权担指债权人对债务人或第三人不移转占有而用作债权担保的财产，当债务人不履行债务时，以该财产折价或以拍卖、变保的财产，当债务人不履行债务时，以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。卖该财产的价款优先受偿。抵押的特点：抵押的特点：抵押财产不移转占有，抵押财产不移转占有，设立抵押，抵押物仍由债务人或第三人设立抵押，抵押物仍由债务人或第三人(抵押人抵押人)占有。抵押权人占有。抵押权人行使优先受偿权，以债务人不履行债务为前

27、提。行使优先受偿权，以债务人不履行债务为前提。2 2、质押：、质押：指债务人或第三人将其动产或权利凭证移交债权人占有，指债务人或第三人将其动产或权利凭证移交债权人占有，以该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权以该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。动产质押的动产质押的特点：特点：债务人或第三人债务人或第三人(质押人质押人)须将其动产移交债权人占有，提须将其动产移交债权人占有，提供动产的债务人或第三人是动产的所有人，动产质权的行使须以供动产的债务人或第三人是动产的所有人，动

28、产质权的行使须以债务人不履行债务为前提。债务人不履行债务为前提。质押包括：动产质押与权利质押。质押包括：动产质押与权利质押。2025/7/10中国矿业大学建工学院32抵押、质押的特点抵押、质押的特点FDC动产质押与押与权利利质押的区押的区别(1)(1)合同标的不同。动产质押的标的为有形的动产；权利质押的合同标的不同。动产质押的标的为有形的动产；权利质押的标的为无形的权利。标的为无形的权利。(2)(2)标的物的移转占有方式不同。动产质押，出质人向质权人交标的物的移转占有方式不同。动产质押，出质人向质权人交付质物；权利质押，以证券化的债权设质，将设质情况通知债付质物；权利质押，以证券化的债权设质，

29、将设质情况通知债务人即可，以股份、股票或知识产权设质，依法质押登记即移务人即可，以股份、股票或知识产权设质，依法质押登记即移转占有。转占有。(3)(3)质押的实现方式不同。动产质押，质权以对动产的折价或拍质押的实现方式不同。动产质押，质权以对动产的折价或拍卖、变卖的价金优先受偿；权利质押，质权人直接取代出质人卖、变卖的价金优先受偿；权利质押，质权人直接取代出质人的地位，行使出质人的权利。的地位，行使出质人的权利。2025/7/10中国矿业大学建工学院33FDC抵押与抵押与质押的区押的区别(1)(1)抵押标的为动产与不动产；质押标的为动产与权利。抵押标的为动产与不动产；质押标的为动产与权利。(2

30、)(2)抵押物不移转占有；质押物移转占有。抵押物不移转占有；质押物移转占有。(3)(3)当事人可以自愿办理抵押登记的，抵押合同自签定之日起生效；当当事人可以自愿办理抵押登记的，抵押合同自签定之日起生效；当事人不必办理质押登记的，质押合同自质物或权利凭证交付之日起生事人不必办理质押登记的，质押合同自质物或权利凭证交付之日起生效。效。(4)(4)当事人办理抵押登记的，登记部门为抵押物的相应管理部门；以股当事人办理抵押登记的，登记部门为抵押物的相应管理部门；以股票、知识产权出质的，当事人应向其相应的管理机构办理出质登记。票、知识产权出质的，当事人应向其相应的管理机构办理出质登记。(5)(5)债务履行

31、期届满，抵押权人未受清偿的，可与抵押人协商以抵押物债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可与抵押人协商以抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物的所得价款受偿；协议不成的，可向人折价或以拍卖、变卖该抵押物的所得价款受偿；协议不成的，可向人民法院提起诉讼；债务履行期届满，质权人未受清偿的，可与出质人民法院提起诉讼；债务履行期届满，质权人未受清偿的，可与出质人协议以质物折价或依法拍卖、变卖质物清偿债权。协议以质物折价或依法拍卖、变卖质物清偿债权。2025/7/10中国矿业大学建工学院34FDCp担保物权是一项重要的法律制度，它有三种形式：抵押、质押担保物权是一项重要的法律制度，它有三种形式：抵押、质押和留置

32、担保物权是以支配特定物的交换价值为内容和留置。担保物权是以支配特定物的交换价值为内容,以确保债以确保债权实现为目的而设立，是在债务人或第三人的特定物或权利上权实现为目的而设立，是在债务人或第三人的特定物或权利上设定的物权，当债务人不如期履行债务时，债权人可将该财物设定的物权，当债务人不如期履行债务时，债权人可将该财物折价或拍卖、变卖该财物的价款优先受偿。折价或拍卖、变卖该财物的价款优先受偿。p了解哪些财产可用于抵押、质押和留置了解哪些财产可用于抵押、质押和留置,抵押、质押和留置有何抵押、质押和留置有何特点以及设立抵押、质押和留置的方式及程序，对于正确运用特点以及设立抵押、质押和留置的方式及程

33、序，对于正确运用担保物权维护当事人的合法权益具有十分重要的现实意义。担保物权维护当事人的合法权益具有十分重要的现实意义。2025/7/10中国矿业大学建工学院35抵押、质押、留置的区别抵押、质押、留置的区别FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院36(1)(1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物；抵押人所有的房屋和其他地上定着物；(2)(2)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；(3)(3)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；着物；(4)(4)抵押人依法有权处分的国有机器、

34、交通运输工具和其他财产；抵押人依法有权处分的国有机器、交通运输工具和其他财产；(5)(5)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的使用权；荒滩等荒地的使用权；(6)(6)依法可以抵押的其他财产。依法可以抵押的其他财产。可用于抵押的可用于抵押的财产FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院37(1)(1)土地所有权；土地所有权；(2)(2)耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有的土地使用权；耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有的土地使用权；(3)(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体学校、幼儿园、

35、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗设施和其他社会公益设施；的教育设施、医疗设施和其他社会公益设施；(4)(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产；所有权、使用权不明或者有争议的财产；(5)(5)依法被查封、扣押、监管的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；(6)(6)依法不得抵押的其他财产。依法不得抵押的其他财产。不得抵押的不得抵押的财产FDC可用于可用于质押的押的财产 动产质押，指不动产以外的物，不动产是指土地以及房屋、动产质押，指不动产以外的物，不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物、建筑物的固定设备等。林木等地上定着物、建筑物的固定设备等。（1 1）权利质押的标的有：

36、汇票、本票、支票、债券、存）权利质押的标的有：汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单；款单、仓单、提单；（2 2）依法可以转让的股份、股票、商标专用权、专利权、）依法可以转让的股份、股票、商标专用权、专利权、著作权中的财产权；著作权中的财产权；（3 3）依法可以质押的其他权利）依法可以质押的其他权利(如不动产的收益权如不动产的收益权)。2025/7/10中国矿业大学建工学院38FDC用于留置的用于留置的财产 指因保管合同、运输合同、加工承揽合同依法占有的债务指因保管合同、运输合同、加工承揽合同依法占有的债务人的动产。人的动产。2025/7/10中国矿业大学建工学院39FDC2025/7/1

37、0中国矿业大学建工学院40保证和定金的区别保证和定金的区别p保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债时，保证人保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。按照约定履行债务或者承担责任的行为。p定金，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债定金，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应

38、当双倍返还金。行约定的债务的，应当双倍返还金。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院41贷款综合评价贷款综合评价 v金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方综合企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。v贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院42

39、贷款综合风险度贷款综合风险度 v某笔贷款风险额某笔贷款风险额=某笔贷款额某笔贷款额信用等级系数信用等级系数贷款方式贷款方式系数系数期限系数期限系数项目风险等级系数项目风险等级系数v某笔贷款的综合风险度某笔贷款的综合风险度 (某笔贷款风险额某笔贷款额某笔贷款风险额某笔贷款额)100 信用等级系数信用等级系数贷款方式系数贷款方式系数期限系数期限系数项目风险等级项目风险等级系数系数 v凡综合风险度超过凡综合风险度超过60的，即为高风险贷款，对的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。高风险贷款，银行一般不予发放贷款。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院43信用等级系数的取值规则

40、信用等级系数的取值规则 vAAA级企业为级企业为30vAA级企业为级企业为50vA级企业为级企业为70vBBB级企业为级企业为90 FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院44贷款方式系数的取值规则贷款方式系数的取值规则 v信用贷款为信用贷款为100v由银行金融机构提供担保的为由银行金融机构提供担保的为1020v由省级非银行金融机构担保的为由省级非银行金融机构担保的为50vAA级以下企业担保的为级以下企业担保的为100v用商品房抵押的为用商品房抵押的为50v由其他房屋及建筑物抵押的为由其他房屋及建筑物抵押的为100 FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院45贷款期限系数的取值规则贷款

41、期限系数的取值规则 v中短期贷款期限在半年以内的为中短期贷款期限在半年以内的为100v期限在半年以上不满期限在半年以上不满1年的为年的为120v中长期贷款期限在中长期贷款期限在1年以上不满年以上不满3年的为年的为120v期限在期限在3年以上不满年以上不满5年的为年的为130v期限在期限在5年以上的为年以上的为140 FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院46项目风险等级系数的确定项目风险等级系数的确定 v先按照项目建设条件、市场和产品分析以及财务先按照项目建设条件、市场和产品分析以及财务评价的结果，将项目划分成评价的结果，将项目划分成AAA、AA、A和和BBB四个风险等级。四个风险等级。

42、vAAA、AA、A和和BBB四个风险等级其对应的风四个风险等级其对应的风险系数分别为险系数分别为80、70、60和和50。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院47实例实例v某开发企业申请贷款某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用万元，该企业的信用等级为等级为AA级，以商品房做抵押，期限级，以商品房做抵押，期限2年，项目年，项目风险等级为风险等级为A级。级。v贷款综合风险度贷款综合风险度50120506018%，银行可以发放贷款。，银行可以发放贷款。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院48 信托融资信托融资从资金信托从资金信托从资金信托从资金信托的角度的角度的角度的角度房地

43、产信托是指受托人（信托投资公司）房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。行为。从财产信托从财产信托从财产信托从财产信托的角度的角度的角度的角度房地产信托指房地产物业的所有人作为委房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。给受益人的行为。FD

44、C2025/7/10中国矿业大学建工学院49 房地产信托融资的优势房地产信托融资的优势优势优势1n信托融资创新信托融资创新空间宽广，并空间宽广，并有巨大的灵活有巨大的灵活性。性。2n 可以通过信托可以通过信托解决，增大市解决，增大市场供需双方的场供需双方的选择空间。选择空间。3n不受银行贷款时企业不受银行贷款时企业自有资金不低于开发自有资金不低于开发项目总投资项目总投资30%的约的约束，也能够弥补束，也能够弥补121号号文规定的只有主体结文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的成的中间消费融资的断裂。断裂。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院50 股权证

45、券化信托股权证券化信托股权证券化信托股权证券化信托 股权投资类信托股权投资类信托股权投资类信托股权投资类信托 权益转让模式权益转让模式权益转让模式权益转让模式 混合型信托混合型信托混合型信托混合型信托 抵押贷款类信托抵押贷款类信托抵押贷款类信托抵押贷款类信托类型类型 房地产信托的运营模式房地产信托的运营模式FDC 信托受益信托受益 偿还贷款偿还贷款2025/7/10中国矿业大学建工学院51委托人委托人信托公司信托公司开发商开发商 信托资金信托资金 信托贷款信托贷款担保人担保人提供提供 担保担保房地产融资信托的基本结构房地产融资信托的基本结构贷款型信托贷款型信托FDC2025/7/10中国矿业大

46、学建工学院52委托人委托人信托公司信托公司开发商之股东开发商之股东 信托资金信托资金 信托受益信托受益 已购股权已购股权 回购股权回购股权担保人担保人提供担保提供担保股权证券化型信托股权证券化型信托FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院53混合型信托混合型信托 股权投资型信托股权投资型信托 委托人委托人信托公司信托公司开发商之股东开发商之股东 信托资金信托资金 信托受益信托受益房地产股份房地产股份 买卖买卖担保人担保人 提供担保提供担保FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院54 股票融资股票融资股票分类股票分类按股票所代表的按股票所代表的股东权利股东权利 按票面是否按票面是否记载金

47、额记载金额按是否记载按是否记载股东姓名股东姓名 记名股票和不记名股票记名股票和不记名股票 普通股股票和优先股股票普通股股票和优先股股票 有面值股票和无面值股票有面值股票和无面值股票 房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院55Title-直接发行直接发行-间接发行间接发行-平价发行平价发行-折价发行折价发行-溢价发行溢价发行-募集设立公司发行募集设立公司发行-募集新股公开发行募集新股公开发行-无偿增资发行无偿增资发行

48、可转换公司债券可转换公司债券 -准备阶段准备阶段-审批阶段审批阶段-实施阶段实施阶段FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院56v房地产债券的概念房地产债券的概念 房地产债券是各级政府、房地产金融机构房地产债券是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。并按照事先确定的利率支付利息。房地产债券融资房地产债券融资FDC2025/7/10中国矿

49、业大学建工学院57F房地产债券分类房地产债券分类 依依依依 据据据据按发行主体分类按发行主体分类按发行主体分类按发行主体分类 政府债券、金融债券、公司债券、国际债券等政府债券、金融债券、公司债券、国际债券等 按偿还期限分类按偿还期限分类按偿还期限分类按偿还期限分类 短期债券、中期债券、长期债券短期债券、中期债券、长期债券 按计息方式分类按计息方式分类按计息方式分类按计息方式分类 附息债券和贴现债券附息债券和贴现债券 按有无担保分类按有无担保分类按有无担保分类按有无担保分类 信用债券和担保债券信用债券和担保债券 按是否记名分类按是否记名分类按是否记名分类按是否记名分类 记名债券和不记名债券记名债

50、券和不记名债券 类类类类 型型型型按债券形态分类按债券形态分类按债券形态分类按债券形态分类 实物债券、凭证式债券和记账式债券实物债券、凭证式债券和记账式债券 FDC2025/7/10中国矿业大学建工学院58房地产债券的发行程序房地产债券的发行程序v 按法定程序形成有关决议；按法定程序形成有关决议；v 制定发行章程；制定发行章程；v 提出发行申请；提出发行申请；v 取得资信等级证明；取得资信等级证明；v 确定委托发行代理机构；确定委托发行代理机构；v 发布募集公告；发布募集公告；v 印制债券；印制债券；v 发行及善后工作。发行及善后工作。房地产债券的发行方式房地产债券的发行方式直接发行与间接发行