深圳KKmall京基百纳空间分析报告.ppt

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1、KK Mall京基京基 百纳空间百纳空间2025/7/102KK Mall购物中心KK MallKK Mall定位定位KK Mall概况KK MallKK Mall业态业态KK Mall总结2025/7/103KK MallKK MallKK MallKK Mall定位定位定位定位整体定位、目标定位整体定位、目标定位2025/7/104KK MallKK Mall整体定位整体定位-国际精品时尚购物中心，年轻的奢华，高端的时尚-奢华但行走于年轻的路线，时尚但不甘平庸，追求高端整体定位整体定位整体定位整体定位定位阐述定位阐述定位阐述定位阐述2025/7/105KK MallKK Mall目标定位目

2、标定位目标消费人群目标消费人群：具有相当消费能力的潮流时尚人士，包括高级白领、金领及私营业主目标消费年龄层：目标消费年龄层：25岁至50岁目标消费者收入：目标消费者收入：RMB 5,000100,000元/月目标消费群特征：目标消费群特征：高收入、时尚、潮流、独立见解、对国际品牌有高度认同感，容易接受新鲜事物2025/7/106KK MallKK MallKK MallKK Mall概况概况概况概况基础信息基础信息 、区位、交通、商业设计、区位、交通、商业设计2025/7/107项目配套构成京基京基金融中心广场金融中心广场京基京基100100大厦大厦(写字楼）写字楼）京基京基公寓公寓（住宅）（

3、住宅）京基京基百纳空间百纳空间（KK MALLKK MALL）商业）商业瑞吉酒店瑞吉酒店2025/7/108项目基础信息深圳商业新亮点深圳商业新亮点项目于2010.11.26日开业，由开发商单一权出租单一权出租经营，是投资了5050亿亿RMB京基金融中心的商业核心部分，同时也是深圳罗湖区蔡屋围金融中心商蔡屋围金融中心商圈圈核心位置；无缝衔接地铁无缝衔接地铁大剧院站，地上四层，地下一层为商业部分，地下二层至地下四层及部分夹层为停车区域，共有12001200多多个停车位停车位；拥有三大剧场三大剧场式自然采光中庭中庭，商场设计与国际潮流同步、场内由南至北单一主通道全长达200米，不设副通道，标准通道

4、采用适度、无柱设计，150150余余家国际国内知名时尚品牌品牌，内设深圳首家内设深圳首家UAIMAXUAIMAX影城、国际时尚流行服饰、国际高端特影城、国际时尚流行服饰、国际高端特色美食以及色美食以及bitbit时尚超市；以时尚超市；以“时尚高端，潮流的时尚高端，潮流的前沿前沿”为营商主旨，创建深圳购物中心新体验消为营商主旨，创建深圳购物中心新体验消费模式费模式项目名称KK Mall开发商京基地产物业管理京基地产开业时间2011.11.26占地面积4.7万建筑面积8.35万扶梯18垂直电梯6项目配套构成集甲级写字楼、超五星级豪华酒店（瑞吉酒店）、大型购物中心(KK mall京基百纳空间)、商务

5、公寓、精品住宅为一体的城市中心都市综合体项目周边情况涵盖全市74%的银行机构、80%的保险机构和40%的证券机构，集中了全市60%的金融资产、90%的外资银行，区域价值得天独厚道路交通毗邻深南大道，红岭中路，红宝路停车位1200停车收费标准收费时间段为凌晨1点-7点，第1-2（含2）时10元/时，第2-3（含3）/15时，之后每加一小时需+5元/时2025/7/109时尚外型西侧西侧东侧东侧北侧北侧北侧北侧2025/7/1010室内剧场式中庭采光剧场式中庭采光单一主通道单一主通道错层设计错层设计,弱化一眼望到头弱化一眼望到头停车场与商场无缝连接停车场与商场无缝连接剧场室自然采光前瞻的建筑设计2

6、025/7/1011区位：正门道路红宝路红宝路红红岭岭中中路路双向四车道宽双向四车道宽1818米米项目位于深圳罗湖区蔡屋围金融中心商圈核心位置，毗邻深南大道，红岭中路2025/7/1012区位：京基金融中心实景图坐落在蔡屋围成熟商圈中2025/7/1013交通：地铁枢纽KK Mall在负一楼与地铁大剧院站相连深圳地铁大剧院站为1、2号线的换乘站，设计客流量为4436844368人次/小时，节假日客流量相对增加，据不同时间段观察，拎袋率平均为40%KK Mall：从B B出口到达负一层商铺距离约150150米米。万象城：从CC出口到达负一层商铺有约400400米米万象城KK Mall双线地铁上盖

7、双线地铁上盖2025/7/1014交通：公交枢纽p地王大厦站地王大厦站1111条线条线：观光、观光、3路、10路、12路、101路、203路、223路、302路311路、N5路p深圳书城站深圳书城站1616条线条线：29路、85路、103路、103B路、104路、113路、K113路、204路、K204路、214路、215路、E8路、N3路、N4路专线1路、4路p荔枝公园站荔枝公园站1212条线条线：7路、23路、24路、30路、33路、62路、63路、K302路、352路、353路、378路、N10路p寰宇酒店站寰宇酒店站1 1条线条线：377路4040条公交线路条公交线路2025/7/10

8、15交通：项目周边道路（私家车）PP停车场出入口临时上落点共有5个临时上落点、3个停车场出入口，自驾方式光临项目非常方便，同时充足的停车位，解决了购买力相对较强客户的停车问题2025/7/1016商业设计亮点1品牌户外墙体广告牌，不但可出租且增加了外立面美观深圳购物中心中最大的LED广告屏，面向紅嶺中路和荔枝公園，可視度高正门入口2025/7/1017商业设计亮点2正门正对红岭中路，KK Mall标志显而易见林立路边导购牌，彰显大气清晰醒目的导视牌2025/7/1018商业设计亮点3 地面由错乱有致的石材组成 扶梯的两头摆放不同形状的石头供客户小憩，同时通道扶手采取向内倾斜设计的通道扶手亦可以

9、让搁放手袋驻足小憩2025/7/1019商业设计亮点4开创导示系统先河：开创导示系统先河：1212块全国第一家导示互动牌块全国第一家导示互动牌指示牌指示牌正门入口处的推广、品正门入口处的推广、品牌宣传架牌宣传架指示牌指示牌现代化现代化2025/7/1020KK MallKK MallKK MallKK Mall业态业态业态业态规划、分规划、分 布布2025/7/1021业态规划主力店与特色店主力店基本主要发挥人流贡献和面积消化贡献主力店基本主要发挥人流贡献和面积消化贡献特色店主要发挥租金贡献和配套贡献特色店主要发挥租金贡献和配套贡献类型类型店名店名实用面积（）实用面积（）位置位置主力店Bit超

10、市960B1-101UA影院（IMAX）21784F-427星际传奇7803F-313/313aNOVO1509L201/201a/L301/301b/302优莱荟119L411a特色店蜜菓B1-124VERSACE1F-112a景峰皮具维修1F-136碧海干洗1F-138康美人生1F-139优优宝贝323F-312免税804F-419IQ PLUS1034F-4202025/7/1022主力店与特色店深圳首家IMAX影院深圳最大最高端游艺娱乐中心华润旗下在华南首家bit超市2025/7/1023业态规划按类型分超市类（代表商家）华润万家blt高端超市休闲娱乐类（代表商家）UA(影院）IMAX

11、 星际传奇反斗城 中航健身餐饮类（代表商家）俏江南、金钱豹零售类（代表商家）ZARA emoi基本生活 H&M金融类（代表商家）中国银行、浦发银行2025/7/1024楼层功能分布图各层业态分布原则：出入口（手扶电梯）、可视性高的地方分布主要店铺2025/7/1025B1百纳生活空间B1层共17家店铺，主力店和特色店各含一家南面与地铁站无缝链接，有效聚集人流并在地铁入口设置客户服务处，方便给光临客户提供服务2025/7/1026B1层商户分类及明细主要分布一些知名个体餐饮商户以及H&M、ZARA、MANGO等潮流服装类,针对消费群偏中层商店名商店名面面积积位置位置商店名商店名面面积积位置位置B

12、it超市960B101SEPHORA93B113/114石名家65B101aZARA173B115/116翡翠拉面小笼包98B102/103MANGO141B11785度C44B104WATSONS74B119Pizza Hut80B105面点王84B119a元气寿司117B106/107iZZUe69B120Burger King53B108ARMANI EXCHANGE69B121/122/123自然派21B108a蜜蓸20B124H&M283B109/110/111/1122025/7/1027L3百纳潮流空间L3层共31家店铺，主力店和特色店各含1家注意：为自驾客户考虑，本层也有停车场

13、同样设有通往京基100大厦通道2025/7/1028L3层商户类别及明细主要商铺是主力店“星际传奇”和中档女装商店名商店名位置位置商店名商店名位置位置NOVOL301/301b/302Mind BridgeL314amademoiselleL303TBFL315SIERLI.COLLECTiONL304ELEGANT PROSPERL316/317Masfer.SUL305Embry FormL318INSUML306BERNISL318aPSALTERL307EEEL319aAMASSL308map by BELLEL319/320JETEZOL309TimberlandL321舞鹤L310

14、SKAPL322/323Di CaroL310aORIGINL324Best PalsL311俏江南L325ME&CITY KIDSL311aALGLEL326/326a天长地久、优优宝贝L312MEPHISTOL327MONNALISAL312aACEL327a星际传奇L313/313aAshworthL328CombiL3142025/7/1029L4百纳体验空间L4层共27家店铺，主力店和特色店各含2家本层设有VIP室同样设有通往京基100大厦通道2025/7/1030L4层商户类别及明细2家主力店：UA影院、优莱荟，租户主要承担人流贡献和面积消化功能；“个人护理/家居生活/数码影音”、

15、餐饮”为主，既可以让都市人全身心放松又可满足优质生活产品需求商店名商店名位置位置商店名商店名位置位置金钱豹L401Food republic大时代美食广场L417/418Symphon新丰名店L402免税商场L419SUNIONL403/404IQ PLUSL4203C4UL405/406LOCK&LOCKL421汉阳馆L407HONMAL421a/421b仙踪林L408/409/410a京基粤菜王府L422/423鑫泰L410百纳酒庄L423bSILVERLILYL410bPresidentL424尚HairL411ECOHL424aNewclub life优莱荟L411aDefasilk

16、L425Panda-RosaL412a玫瑰人生L425aBOSEL413YolannaL426emoi基本生活L414UA影院（IMAX）L427Holpe+L415/4162025/7/1031KK MallKK MallKK MallKK Mall总结总结总结总结区域判定、经营策略、区域判定、经营策略、SWOT分析分析2025/7/1032区域判定机遇与挑战并存机遇与挑战并存：周边办公、住宅、文化等配套成熟，并且引领和代表深圳商圈的罗湖，经过了历史沉淀，“生命力”旺盛，区域价值可持续发展；同时与开业已久的万象城和金光华形成竞争高密度住宅区高密度住宅区2025/7/1033强强联手 专业化优

17、势资源整合开发商单一业权经营，不出售，由京基集团旗下深圳京基百纳商业管理公司进行统一管理开发;聘请国际商业顶级专业团队进行战略合作,精准的商业规划定位、前瞻的建筑设计2025/7/1034KK Mall经营策略活动推广区活动推广区在一楼中央设计了舞台区，不定时地安排一些主题活动，达到增加人气和品牌宣传的目的推出百纳网购推出百纳网购增加产品销售渠道举办名人签约活动举办名人签约活动2025/7/1035引进流行、特色商铺特色美食特色美食深圳最大店深圳最大店流行服饰流行服饰特色美食特色美食2025/7/1036KK Mall SWOT分析优势优势威胁威胁劣势劣势机会机会 1.1.商圈成熟商圈成熟：罗

18、湖区蔡屋围金融中心商圈核心2.2.配套全面配套全面：高端写字楼区（特别京基100，营业后必然给mall带来直观的收益）高中档住宅区、文化教育区3.3.通达性强通达性强：交通四通八达，至深圳全市、香港、珠三角4.4.品牌时尚品牌时尚:不少品牌都是首次进入深圳5.5.车位充裕车位充裕：充分满足消费者需求，底下三层和部分夹层，特别第二、三层的夹层停车场可以避免消费者走上走下1.1.业态业态：品牌没有与周边的mall形成错差或竞争；精品、百货类过少2.2.周边环境周边环境：目前蔡屋围农民房影响mall区域环境，并不能完全有效的支撑消费3.3.规模规模：过小1.1.一站式消费一站式消费：快节奏时代，休闲

19、娱乐、饮食、超市的综合分布可以吸引消费者，特别是家庭式、周边办公族2.2.人流共享人流共享：处在罗湖中心，与万象城、地王、金光华相邻，共享成熟商圈3.3.商机无限商机无限：接近罗湖罗湖汽车站、火车站以及罗湖口岸，商机跨区域4.4.客户层次客户层次：深圳第一高楼“京基100”写字楼，可以引进大量消费者1.1.经济重心经济重心：规划经济重心西移，受规模较大的海岸城地威胁2.2.竞争竞争：相邻的万象城业态丰富，品牌高端；自身品牌未能与金光华形成错差2025/7/1037KK Mall 总结潮流时尚的外观设计，人性化的内部规划潮流时尚的外观设计，人性化的内部规划，项目坐落在罗湖成熟的蔡屋围商圈中，但是mall的成功与否在于能否吸引足够消费者能否吸引足够消费者、在于其功能否其功能否满足客户需求满足客户需求、在于是否有特定的客户群体是否有特定的客户群体，KK Mall应当重新审视当前的市场定位，做到更加精细化，结合专业的招商规划团队，使项目竞争力更强谢谢观看Thanks!Thanks!