福建莆田商业市场调研报告.doc

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1、汉庭广场市调、策划报告第一部分 市场调研一、莆田市区域社会和经济发展状况（一）莆田社会和经济发展（二）荔城和城厢两区的社会和经济发展二、区域房地产发展状况和趋势（一）商品房开发情况（二）商品房销售总面积及销售金额（三）商品房营销特征分析三、区域城市规划状况（一）莆田市区规划概况（二）城市对外交通规划 （三）项目所在区域-城厢区、荔城区-规划概况四、商业市场调查（一）莆田商业概况（二）商圈调查（三）街区调查（四）区域商业项目调研（五）潜在竞争项目调研分析（六）莆田电影市场调查（七）商业市场调查总结五、住宅市场调查（一）住宅市场特点（二）重点楼盘调查六、项目自身条件分析（一）地理位置及交通（二）周

2、边环境（三）区域未来人口增长的预计（四）项目SWOT分析第一部分 市场调研一、区域社会和经济发展状况（一）莆田社会和经济发展1、莆田简介莆田市，古称“兴化”，又称“莆阳”、“莆仙”。境域北连福州，南接泉州，西依戴云山脉，东南濒临台湾海峡。陆域面积4200平方公里，拥有湄洲湾秀屿深水良港和三江口、枫亭等辅助港，以及湄洲、南日等大小150多个岛屿。1983年9月，国务院批准成立莆田市，莆田市为省辖地级市，下辖城厢、涵江两区，莆田、仙游两县。2003年2月1日，国务院批准莆田市部分行政区划调整，撤销莆田县，设立荔城区、秀屿区，扩大涵江区的行政区域范围。人口303万人，常年有50多万人在外经商办企业

3、莆田籍在外乡亲人才济济，有5000多位教授以上高职称的人才遍布全国，其中中国科学院，中国工程院院士13人。旅居在外的侨胞70万 人左右，港澳台同胞近20万人，归侨、侨眷30万人，是全国重点侨乡之一,也是闽中主要的政治、经济、军事、文化中心。除此之外,莆田还是全国武术之乡,木雕之乡,田径之乡。莆田人口变化如下图所示：2004年比2003年增加的10000人口中,市城厢区的龙桥、凤凰山、霞林三个办事处,荔城区的拱辰、镇海两个办事处加在一起增加的人口数为4557人(数据来自莆田市统计年鉴),占增加总数的45%,这五个办事处都在本项目所在城市三公里范围区域内,证明大量人口向本项目所在城市三公里范围内

4、区域涌入,区域的人口密度迅速提高,城市化进程加快。2、城市定位新型港口城市2005年莆田市港口吞吐量将达到1000万吨，已进入中等港口城市行列。2010年政府力争将莆田市建设成为新型港口城市，港口经济发展成型，预计过内生产总之达800亿元以上，经济总体实力将与闽东南发达地区相适应。届时，莆田市将成为海峡西岸一座经济繁荣发达、社会文明进步的现代化新兴港口城市。3、莆田经济状况莆田市20002004GDP、人均GDP及城镇居民人均可支配收入如下表：莆田市近五年的经济发展指标时间GDP人均GDP城镇居民人均可支配收入总额（亿元）增幅总额（元）增幅总额（元）增幅2000189.212.6%635410

5、4%638812.3%2001219.616%732115.2%69859.3%200225516.1%847415.7%802514.8%2003287.212.6%951312.2%894811.5%2004308.47.5%101587%1023114.3%从上表分析可知:从2000到2004年间, 莆田市GDP从189.2亿元增长到308.4亿元,增长幅度达58.4%,平均每年增长11.7%, 人均GDP从6354元增长到10158元,增长幅度达59.8%,平均每年增长12%。城镇居民人均可支配收入增长幅度达60%,平均每年增长12%。可以看出，莆田是一个充满活力和动力的发展型三级城

6、市。4、三次产业比莆田市20002004三次产业比如下表：三次产业比（%）年份第一产业第二产业第三产业200019.446.234.4200117.54735.5200216.647.635.8200315.549.834.7200414.850.634.6莆田市2004年GDP相比2000年,增长58.4%,其中第一产业仅增加16.3%,第二产业增加75.4%,第三产业增加58.8%。5、莆田市2004-2005年经济发展动向进入2004年以来，GDP值308.48亿元，按可比价格计算，比上年增长13%，增幅居全省第三位，高于全省平均增幅近1个百分点。全年完成全社会固定资产投资79.56亿元

7、比上年增长34.2%。其中，基本建设投资19.68亿元，比上年增长率9.5%；更新改造投资16.08亿元，比上年增长率27.3%；房地产开发投资13.47亿元，比上年增长率57.4%；其他投资9.38亿元，比上年增长率89.3%；投资结构继续改善。其中房地产开发投资额为13.47亿元,比2003年增长57.4%。全年第一产业投资1.60亿元，第二产业投资20.10亿元，第三产业投资27.00亿元。三次产业投资构成为3.3:41.3:55.4，第一产业投资比重有所上升。投资结构有所改善。n 财政收入较快增长。全市财政总收入23.63亿元，比上年增长23.1%，其中地方级财政收入10.2亿元，增

8、长9%；财政支出17.5亿元，增长13%。税收收入稳步增长。税务部门组织各项收入24.2亿元，比上年增长24.1%。n 金融形势基本稳定, 城市居民潜在有效需求购买能力快速增强年末金融机构人民币各项存款余额253.5亿元，比年初增加28.8亿元，增长12.8%。其中，企业存款余额34.2亿元，增长10.8%；城乡居民储蓄存款余额201.9亿元，增长13.9%。城乡居民存款余额增幅较大，城市居民潜在有效需求购买能力快速增强。第三产业平稳发展交通运输、邮电通信、商贸流通、旅游服务和房地产业均有不同程度的发展。全市社会消费品零售总额97.1亿元，增长11.4%；港口货物吞吐量达到836万吨，增长39

9、3%。开展创建中国优秀旅游城市活动，提升了城市旅游功能。第三产业的发展水平提升是城乡居民生活水平改善提高的重要表现。6、经济发展对城市房地产业发展的潜在影响房地产为第三产业，它的发展能够大大提高和改善城市的居住水平，同时也能反应城市建设发展的现状，是城市建设水平的重要表象。经济发展是否合理，是否具备潜力直接影响城市房地产业的发展前景。莆田市近年经济发展分析表明，莆田的经济发展水平逐年提高，并且相对稳定，未来的发展势头较好发展潜力充足。对于住宅产业来讲:城市普通居民的购买能力增强，对普通型改善生活住宅需求潜力逐年增强，并日益迫切;对于商业地产来讲:也意味着城市居民消费力提高和消费层次的提高.隐

10、藏着旧有的消费结构将逐级发生改变!7、莆田市20002004年社会消费品零售总额情况分析莆田市2000年社会消费品零售总额为685009元，以后逐年递增，截至2004年达971564元。2005年上半年实际零售额已达到54亿元,保守估计全年可到106亿元,从下图表中我们看到，社会消费品零售总额虽呈上升趋势发展，且每年的增长速度有到10%，增长幅度相对较大，反映了当地商品经济发展这几年处于平稳快速上升状态，居民消费水平理性。8、补充数据说明： 莆田市国民经济经济有关指标(2004年末)序号指标数量1国民总收入314.5 亿元2居民消费价格指数104.73消费品价格指数105.64城市居民人均生活

11、费支出7593 元5农民人均纯收入4093 元6农民人均生活费支出2960 元7城市总人口584389 人8农村总人口2452444 人9城市人口总收入214.2 亿元10农村人口 总收入100.3 亿元11城市人口年平均收入3.67 万元 由上述数字可分析出:莆田市城市人口2004年平均收入已达到 3.67万元,接近2001-2002年厦门市全城的平均水平,可以说, 莆田市城市居民的消费力和购买力已达到相当可观的水平。二、区域房地产发展状况和趋势（一）商品房开发情况2000年以来，莆田市房地产开发投资进入快速发展期，房地产开发情况见下表：商品房施工面积（万M2）新开工面积（万M2）竣工房屋面

12、积（万M2）商品房空置面积（M2）2001156.349.435.6969942002100.124.558.0787362003203.5111.356.2532902004194.3119.958.483659（备注：2004年，商铺开工面积有160116平方米，约占总施工面积的9%）（二）商品房销售总面积及销售金额商品房销售面积（万M2）商品房销售额(万元)商品房销售均价(元)商铺销售面积M2商铺销售额(万元)商铺销售均价(元/M2)20013327419830.82341041161758200249.54949910003002246971565200351.475049146065

13、977161524084200451.4874761701214251609975142005(1-7月)42.78753720501308095577306 从上表看出,2000年莆田全市的房屋施工面积为117.7万M2，到2004年房屋施工面积194.3 M2,施工面积的大幅度增长，足以见得近两三年来莆田房地产市场发展迅猛。而且，商品房均价从2002年的1000元/ M2，飚升到2005年的2050元/ M2，不到四年，涨了一倍有余！2004年房地产销售良好。2005年,虽然有国家相关系列宏观调控政策出台,但国家宏观调控政策事实上影响更多的只是房价过份虚涨的部分城市,对于莆田这样的三级的城

14、市来说,没有太多影响。1-7月份,商品房销售业绩427339平方米同比增长42.3%,表现强劲的增长态势。（三）区域房地产开发总体特征分析莆田市区现有供给楼盘分布明显地分为三个区域：一是市区区域、二是福厦路区域，三是延寿路两旁莆田未来的生活居住区，三个区域的房产具有共同的特点：1、高层、小高层住宅销售情况良好，成为莆田楼市的新宠高层住宅可以近两年莆田楼市的“黑马”，除已交房的三信花园,以及销售已近尾声的”三信城市嘉园” “嘉禾花园”和“观桥御景”等以外，还有正在热销的“天溢嘉园”等，这些高层住宅的到来无疑给莆田楼市带来一股时尚之风，高层住宅在莆田逐渐火热起来。究其原因，莆田市区土地的相对稀缺是

15、高层住宅发展的初始推动力，还有就是市民的居住观念和消费能力，是左右高层住宅出现的又一大因素。2、商业地产发展迅速，但存在只求数量不求品质的危机。3、房地产开发水平迅速提高，但也良莠不齐。随着区域性房地产开发水平和营销水平的提高，房地产消费者对居住要求也日益提高，同时受到厦门、福州等房地产发展水平相对发达区域的影响，广大消费者普遍开始重视住房的建筑设计、社区环境、物业管理、开发商品牌，有能力有眼光的开发也对此日益重视，他们从产品到营销均在不断努力，必然促成了莆田房地产开发水平显著提高。同时意味着莆田的房地产可能进入一个相对较高水平的竞争阶段。有的新案例，规划和建筑设计都很差，比如新街口大唐广场，

16、有浪费好地块之嫌，但从另一方面来看，也是一个市场机会。在以上三个区域中，调查数据显示莆田市城东区域房地产发展最为迅猛，总建筑面积：602339.69 M2。其中以住宅房产为主，这一因素已经为该区域形成了巨大人气，另一方面由政府规划建设的体育中心已经竣工，以及当地居民较为关注的“荔园经济适用小区”的入住，形成了一个千户以上的大型居民小区，将直接影响当地居民置业消费的区域方向，以上两方面的因素直接引导了客户的消费心理。（四）商品房营销特征分析几年来，莆田房地产经历了一个从简单操作到现代营销，从单打独斗到聘请外来团队的这样的过程，开发商日益注重楼市营销，老百姓更加注重开发商品牌。近两年来，“现代营销

17、一词在莆田地产界流行开来，开发商开始尝试着从传统的“开铺坐店”走出去，一时之间，莆田街头热闹了许多，楼市路牌广告大量增加；媒体房产专业平台也多了起来，意欲分一杯羹；开发企业成立专门的营销部。有句俗语“神仙难赚莆仙钱”,莆田前几年的楼市销售可以说一直是开发商一揽子包办,很少去请外来的营销队伍来“赚他们的钱”,但是现在,这种局面也大大改变,开发商开始请策划代理或全案代理来策划销售其楼盘。同时，莆田市已经有不少老百姓表示很注重楼盘的品牌形象，老百姓对房地产品牌的关注程度直接影响项目的销售情况，这从“良弈汉庭花园”、“三信秀水华庭”等热销就可见一斑。现在，莆田房地产销售市场仍然以当地开发商自己销售策

18、划为主，请外来营销代理公司为辅。一般来说，请外来营销代理公司运作的项目都比较成功，特别是“莆田数码广场”请来了北京的营销代理公司，其运作的手法和结果都很让业内人士赞赏。（五）未来几年莆田房地产市场发展趋势分析1、新区即将成为房地产投资热点莆田的“北进东扩”格局已经越来越明显。从莆田市建设部门进行的房地产开发项目开发经营状况摸底调查情况看，莆田市房地产开发市场潜力强劲，空置房逐年消化，供求基本平衡，房价也处于递增状态，整个房产市场处于升温态势。同时，调查反映，2004年的房地产开发预计利用土地600多亩，建筑面积约120万平方米，竣工约70多万平方米，完成投资约10个亿。其中新区开发预计完成投资

19、6个亿，建筑面积约57万平方米；旧城改造预计完成投资4个亿，建筑面积约46万平方米。去年莆田已有一部分开发商把开发重点放在新区，因为那边环境、空气相比而言要好很多，随着莆田市一些重要机关的迁移，以及新区高规格的城市配套设施，加上道路建设不断完善，交通也越来越理想，让更多开发商的目光聚焦新区，那时楼盘间的竞争将会更激烈。东部的房地产市场竞争将会摆脱概念的传统套路，市场竞争将以高性价比为主导。2、“大盘”供给量将骤然增加随着“规模开发、品牌经营”观念的逐步深入，一向以开发单体楼为主的开发商逐渐转向小区这类规模较大项目的开发建设，如“金威豪园”，“宝胜豪园”。 “大盘时代”的出现是莆田房地产逐步走向

20、成熟的重要标志。大盘推动的是一个系统工程，是对莆田总体发展水平的一个全面提升。据了解，老城区中心地带能够完成开发商“大盘运作”的地段已非常稀少，所以有实力的开发企业都已经将目光投向新区或城郊结合部的大片开发地段，由于有了可开发的大块面积，就有条件建设符合人们需求的大面积绿地、水景、运动环境等等更加完善的社区配套设施。3、供给产品多元化是必然趋势随着莆田房地产市场的进一步发展，新区开发的深入成型，市场供给单一的大户型，高总价产品的格局将逐渐被打破，究其原因不仅是由于长期以来大户型供给已经将二次置业群体和富裕的高端客户群体消化殆尽，更主要是因为，中等收入的工薪阶层，年青阶层购房群体的购买能力将被激

21、发，此类群体购房需求相对更加迫切，对中等和中高收入群体的争夺，可能成为未来莆田房地产开发重要的竞争内容。调查中我们已经发现，“汉庭花园”、“荔景广场”、“金威豪园”等项目已经悄悄地将开发中等户型的产品作为其开发产品的重要构成。4、社区环境、配套建设和户型是主要创新点随着老城区改造的深入和新区建设的逐渐成型，也随着外地更加人性化居住理念的引入，消费者对社区环境要求、对配套建设共建和基础设施的要求升级，这就要求开发商要在日益激烈的竞争中取胜，必须尤其重视开发产品的上述属性要求，并且在户型设计和社区规划上不断创新。5、物业管理成为项目差异化的一大卖点2003年一些房地产开发商开始引进先进的物业管理理

22、念和模式，并成立物业管理公司，尤其三信物业引入物业管理的概念。物业管理的已经逐步深入人心，市民已逐渐将物业管理作为购房的一个重要因素考虑。我们认为莆田物业管理业的发展，观念的引导是当务之急，而根本在于物管企业的更新服务观念，打造物管品牌。6、营销理念和营销水平更上台阶随着行业竟争的日益充足，开发普遍意识到市场调研、产品营销策划、广告宣传策划、策略，品牌宣传推广、有效地营销控制策略，已经成为开发商竞争中获胜的重要手段，开发商或者聘请专业的公司进行产品的签订定位、广宣推广、后期的销售，或者投入大量的成本建设自己的策划、企划部分和销售部门，因此莆田未来房地产竞争中，房地产的营销理念和营销水平必将更上

23、一台阶。7、商业地产即将升级换代如果说“莆田数码广场”的营销、开发以及所产生的结果让莆田的数码3C市场发生跳跃似的革新，起到一个引子的作用的话，那么，莆田商业地产的其它范畴如商业街、购物中心、以至Shopping Mall等，将随着莆田市旧城改造的加快，莆田市各种产业的晋级提升，人们对中高档消费市场得不到满足的渴望需求等迅速发展起来，当然只有注重数量和质量、商业、文化、经营管理等全方位因素的商业地产才能赢得满堂彩！三、区域城市规划状况（一） 莆田市区规划概况莆田市区现有的规划总的特征有:1. 城市总体市局采用“组团结构，分区平衡”,分为城厢区(荔城区) 、涵江区、秀屿区、湄洲岛和仙游县五个组团

24、2. 莆田市区的性质定为：全市政治、文化和科工贸中心。其中城厢区是全市政治、文化及高科技产业的中心，涵江区是全市的工贸中心。2003年, 城厢区拓展为荔城区和城厢区,但仍然可归于同一组团。3. 莆田市人多地少，城厢(含荔城)、涵江：市区城市规模定为：近期(1993年至2000年)城市人口40万人，用地40平万公里；远期(2000年至2010年)城市人口60万人，用地60平方公里。4. 莆田市城市规划区总面积为445平方公里，其中市区面积145平方公里，具体是：（1）城厢区30平方公里；(2)涵江区30平方公里；(3)西天尾6平方公里；(4)黄石15平方公里；(5)忠门20平方公里；(6)秀屿

25、15平方公里；(7)红埔15平方公里；(8)湄洲岛14平方公里。另外还有近郊区面积248平方公里，控制区面积52平方公里。（二）城市对外交通规划 莆田市城市道路规划采用合理可行的混合形式的路网结构,其对外交通安全、快速、便捷，正在形成立体化的对外交通框架，纳入到福建省大交通系统。福厦高速公路、高速铁路、普通铁路都经过莆田，各交通干线集中在同一走廊内，这样一来,莆田市便很容易地与市外各地区进行安全、快速、便捷的立体交通,东部荔园路的即日开通,它将取代今日的福厦路八二一路段,形成大的环城交通网络，实现过境交通绕城环行。莆田市区各个组团之间的联系通过荔城路北通涵江，以及规划涵黄公路东移、扩大，建成涵

26、港大道(涵江黄石笛石忠门),利用莆秀公路的扩宽、取直建成城港大道(莆田黄石笛石秀屿)，规划荔城路南通，建成荔港大道(荔城路渠桥 秀屿)，将城厢长途汽车站从胜利路与环城路交叉口西北角迁至阔口桥南侧，涵江车站迁至三江路与324国道交叉口处。这些都将促进莆田市各组团的快速交通和发展。 所有这些措施,也使得汉庭广场的处在一个非常好的交通网络的节点上, 它位于东西方向的天妃路(城港大道的西端)与南北方向的延寿路的交叉口,由城厢区、涵江区、秀屿区、湄洲岛和仙游县四个组团的主要城镇都可以快捷方便到达汉庭广场。而从福厦高速公路黄石出口到汉庭广场也仅十分钟左右的车程。（三）项目所在区域-城厢区、荔城区规划汉庭广

27、场处于今荔城区内，也就是原城厢区的城东片区，原总个城厢区的四个片区规划如下：旧城区：以改造保护为主，开成城市第三产业、生活居住服务设施中心；城西片区：以政务为主，配套金融、体育、商业、居住等设施；城东片区：以专业商务为主，配套生活、特色工业等用地，注重荔城特色的保护；城南片区：以地方性商务中心、金融中心为主，配套生活设施用地。实际上,到2005年,整个城市片区基本上按当时规划进行， 只是城市人口约34.4万人,不到计划的城市人口40万人,说明城市化进程速度达不到设想的要求,政府现已出具相关措施来刺激工商业的发展,改善人文环境,吸引各方面人士来此区投资建设、旅游、安家落户。四、商业市场调查（一）

28、莆田市区商业概况随着莆田市经济的飞跃发展,其市区的商业发展也很迅速,现已基本形成了“六条街,一商圈,市区楼房底层皆是商”的格局：1、“六条街”指的是东西向的文献路、梅园路,它们以服装食品百货等,以经营中低产品为主，偶有少量高档品牌；南北向的荔城南路因集中了市政相关管理部门和金融机构,所以此路集中了大量的酒店,中高档餐饮娱乐等；学园路、胜利路因是汽车总站所在地,集中大量的低档商品和旅馆饮食等,贯穿市区的福厦路路边是一系列的杂货小商品建材等商铺,商品比较低档。2、商业圈指围绕文献路步行街形成的1公里范围内的中心商业圈。3、有意思的是, 不管是地处什么样的位置,不管是否适合做商业,城厢区和荔城市区楼

29、房底层基本上都是商铺,除非是极少数庭院内办公楼、酒店、学校和很少几个新建的成规模的住宅区等。4、商业地产市场投入量加大,层次不高随着市民对投资店面的利好性的更深的理解,莆田市所有的商业地产项目,还有自建房等,都尽量把商业面积做到最大(最典型的例子是三信城市嘉园,在山边的高层建筑小区,也竟然围绕小区做了一圈裙楼商业店面),由此而来,市场供应量迅速增加,但由于都是底商或裙楼商业形式,所以层次不分明,档次不高,空置量也相应增加。（二）商圈调查以文献路步行街为横轴、胜利路为纵轴，以二路交叉口为圆心，一公里为直径所勾画的圆，东至北大路，南至莆阳路，北至梅园路所形成范围即为莆田中心商业圈（图中内圈部分）,

30、 1、 文献路步行街全市唯一的商业步行街步行街，2001年10.29动工 2002.1月30竣工。其中有宏伟壮观的宋代建筑古谯楼，是福建省1985年10月公布为第一批省级文物保护单位， 给步行街凭添浓厚的文化味，街面宽畅，有3060米之宽，609米长，中间布有休闲座椅、喷水景观、雕塑等，商业氛围浓厚。北面街业态分布为：综合商场：华腾商厦、福建东百集团男装品牌：乔丹、圣邦男装、美标、三苑志力、WIND、七匹狼、柒牌、PASACO、法鳄男装、才子、威龙、鳄鱼恤、胖先生胖、利郎、古惑男孩、酷男孩，女装品牌和化妆品：浪漫一生、爱琴海、漂亮宝贝、康妮雅、时尚空间、美思、君心（孕妇）、依之妮、黑妞、达芙妮

31、衣之纯、好夫人、维耳曼、惠友服饰、漂亮女人、法度丝、美丽佳人、欧依丝、杭州真丝；雅芳MCKIDS、奥丝蓝黛，餐饮食品：曼德夫（快餐）、KFC、复茂饼家、兴达享果食杂、永昌干货、莆田24小时超市、德克士，其它：华昌金行、群雄金行、中行、建行、农行、工行、阿三白金钻石、音像超市、L.PZONE互动地带、古惑天堂、百灵（玩具）、兴业礼仪广告、新华数码冲印、新秀、经典世界、安踏、梦鞋天使、单利时装、三福、赛琪、壁画工艺轩、流行站、央美百货、吉马唱片行、安踏、班尼路、以纯、彼岸、明香鞋庄、随意美、东十红、哈利来、青木三色、李宁、奥康意大利阿曼尼、德尔惠、康龙休闲鞋、点红服饰、彼岸、红蜻蜓、思骑、特步、

32、文峰天后宫（书店）饰品眼镜：顶好饰品、科视眼镜、黑眼镜，婚纱店：薇新娘南面步行街业态分布：综合商场：国货购物广场新店男装品牌：海霸休闲、华伦天奴、红蜻蜓、中国联通、下青干果店、佰奇美、仓库、虎都男装、服装街（低档）、法国日城家、意大利老船长、琢木鸟、劲霸、哥第、MAN苹果专卖店男装、美国苹果男装、富贵鸟、雅戈尔、梦特娇、雷马男装、兽霸，女装品牌和化妆品：丽都化妆品12（5间）、雅蒂斯女装，餐饮食品：乐兹比12楼（炸鸡）、美心鲜奶蛋糕、五星海鲜楼楼上8间、兄弟蛋糕、麦德士二楼有快餐、上海香炸里脊、大世界橄榄、香包房蛋糕屋15间，其它：阿忠金行、阿三金行、中国建行、文献杂店、中国移动通信厅、中国联

33、通、中国移动、中国邮政储蓄、松年通讯、奋牌-l楼上咖啡、人才中心、361度、新1系、立宝金行、奥康、金法鼠电话、NO 10、爱华宾馆、法国梦特娇、名表世界、释小龙、美特斯邦威、羊古羊毛衫行楼上小天妮美容美发、红豆、儿童电玩城、儿童游乐场（小型）、荔城科教图书馆、庭院得电影厅、HPPLES斐斯卡动感街区13楼、时尚流行、利民美发、时代通讯维修部、三点袜业、耐克、冥度专卖、内衣、家居服、丹尼鹭女装、佳丽斯,宝顺音响，饰品眼镜：顶好饰品、生活几何、步森服饰、维耳幔、骑士折扣店，婚纱店：钟爱一生13楼文献路品牌抽样租金调查：1）、斐斯夫：面积400（1、2F）左右，月租：￥600/月左右，经营中低档时

34、尚哈韩服，开业一个月，￥4060/单价上衣，售出100多套，2）、哥第：200300，月租：￥200/（与业主合作），营业额：20万以上，开业时间4年，3年一签，主要经营中高档女装。过了步行街往东，有东大街富安娜床品、皇宫巴黎春天婚影、万年青健身器、天福茗茶、系列电信产品店，租金急剧下降，从30100（元/M2）月不等。2、 武夷商业街处于文献路步行街南段，共70家店，150米长，面积约5000M2。本来开有三向店铺，但只有相对的两列延续了下来，品牌均为中档，有好夫人服饰、报喜鸟、361度、石头记、贝拉维拉、艾梵.保罗、彬伊奴、百事运动等品牌。一间60M2大小的店面，租金约为￥4500/月至￥

35、6000/月，物业费￥60 /月，转让费2.5万元。 武夷商业街由步行街入口（三）街区调查我司对东西向的文献路、梅园路、南北向的荔城南路、学园路、胜利路、贯穿市区的福厦路做了初步调查，对其中的文献路、梅园路形成以下表格，而胜利路和福厦路，因它们经营商业档次低，只做概述。1、梅园东路商业街名 称梅园东路商业街位 置梅园东路开业时间2003-2004建筑物特点沿街楼 层沿街一楼，部分二楼面积（M2）约24000平方米停车场/停车位路边临时停靠商场中庭无装修档次中档租 金(元/月.M2)二间店铺60M2左右,租金约3000-4000元/月左右管理费(元/月.M2)无负一层约200间商铺,业态以男、女

36、服饰，电器、医药为主。一层宝岛眼镜、海龙二手电脑、印捷数码、朝鹭电脑、华硕电脑、匹克、耐克、阿迪、骆妮、黛富妮、欧点稀、卡索等等二层以男女服饰中档为主，价位20-500元三层2、文献西路名 称文献西路建筑物特点沿街店面257个楼 层沿街一楼店面面积（M2）全长1-2公里左右，（200-300间小店面）停车场/停车位沿街有自行车、摩托车停放点装修档次租 金(元/月.M2)2000-3000元/间（30M2-50M2）管理费(元/月.M2)一层沿街小店面，男女装，休闲装为主。品牌：奥康、真维斯、FUN、青木三色、红蜻蜓、领霸。二层流星站、米兰春天、贝琪、伟伦、傲丝度、英国蓝威龙。三层雪歌、骆妮、赛

37、琪、浪漫宣言。3、梅园路长2公里，西路业态：小吃、茶馆、酒楼，东路业态：通讯、服饰 。总体来看业态杂乱，有：大自然布艺、临城电脑、神州电脑、三信二手电脑、万里无云电脑、克洛迪、芳芳布艺、12层、中体彩、方正科技、国强信息服务、跨世休闲体育、都彭、福新家私、匹克、美善口腔中心、马鹿蓉、唐山所卫浴、时代服饰、杨美发1-2间，敦奴、间爱4间，XY B、惠普专卖、清华同方、梦丽莎床品、中行、立邦漆、雀巢、黛富妮床上用品、儿童摄影、卡帝乐、明华书店、聚星美发13楼、骆妮4间、华特施、泰康人寿、紫罗兰家访、都市名流、新宁电脑、新天香茶艺馆、欧意、大胖卤面、情感驿站、雪蕾丽、床上用品、萝妮诗菲、舒美窗帘3间

38、 革雅服饰、旺角男装、新天地商场3间、梅园林、逗号服饰、香港，马莱特、双皮罗都大杂烩、小肥羊、卡索、依梦来、稀（丽诗）、昌菲、天发茗茶、松下专卖、东方新娘、兴晴精品商行、瑰婷美甲、朵彩、雅贵族、小毛虫童装、双福鉴、黛比.堂、本卡拉、嘉美美甲、睡康宁床上用品、欧派橱柜、小香港、莱丝法、惊喜、伊人时尚、新华书店5间、海鲜酒楼、姐妹、泰玛、依圣丝、雷山妹、富茂饼家3间、亲亲宝贝、叮当猫、CTT休闲、柯达、玛雅美容、亚妹、卡思奇诺、创饰品、花艺鲜花店、卡萨洛咖啡，肯笛儿、艺丰室内服饰、阿迪达斯。4、荔城南路与北路交叉口一个百胜百货、泗都酒店、酒吧、玛莎丽演艺吧、以酒店、美食为主：有德海鲜酒楼、华天金

39、叶大酒店、大富豪KTV蓬莱酒店、南道酒店、太平洋酒店、非洲部落酒吧、流金岁月、靓歌坊、欧典咖啡等由北南望荔城南路（四）区域商业项目调研1、国货购物广场(新)名 称国货购物广场(新)位 置文献路步行街中段开业时间2004建筑物特点位于多层裙楼加地下层,楼 层地下一层，地上四层面积（M2）11000M2电梯情况每层2手扶梯，平进只开一部（只上不下）停车场/停车位无商场中庭规模小装修档次一般租 金(元/月.M2)自营管理费(元/月.M2)负一层超市、玩具、烟酒茶一层化妆品、音像、家电二层皮具、鞋、针织品三层男女装、床品、童装、儿童用品、少、职女装综合分析国货购物广场(新、位于步行街内)2、国货精品大

40、商场（旧址）名 称国货精品大商场（百货）位 置胜利路，临近步行街开业时间1992建筑物特点陈旧楼 层5层面积（M2）8000多M2电梯情况1货梯1电梯,顾客专用停车场/停车位无停车场，路边人行道临时停靠自行车商场中庭无装修档次低档，陈旧租 金(元/月.M2)国货集团自营一层童鞋、平价服装、杂货二层超市、化妆品、烟酒茶三层皮件、鞋、床品、运动品四层少、职、中老女装、西服五层童装、童鞋、快餐3、凤凰百货名 称凤凰百货位 置文献西路与学园路交叉口开业时间/建筑物特点较陈旧楼 层2层面积（M2）3000M2左右电梯情况无停车场/停车位沿街临时停靠商场中庭72M2装修档次低租 金(元/月.M2)自营管理

41、费(元/月.M2)负一层一层超市、化妆品二层男女装、内衣、童装、床口、风都、力豹、街头男孩三层卓恩、董尔卡佳、吉奇龙、AB内衣、南国人凤凰百货入口4、泰然中心商场名 称泰然中心商场位 置文献西路开业时间2005建筑物特点新装修、较大气楼 层共三层面积（M2）10000M2电梯情况一台上下扶梯停车场/停车位路边停车商场中庭无装修档次中档租 金(元/月.M2)管理费(元/月.M2)空置率无一层鞋、男装、表、BOSS、百丽、星期六、欧米茄、千百度、金利莱、卡丹路、杰凡尼、都彭、OMEGA、美津浓二层女装、童装：KAKO、拉夏贝尔、艾格、名师路、西瓜太郎、史努比、巴布、唐朝、沃格、思贴补雅、伟伦三层女

42、装、床上用品：曼琳思、玫瑰世家泰然中心商场沿街立面5、卖场调查表大卖场（5000平方米）名称 位置营业面积(平方米）出租面积（平方米）停车位（个)收银台数量开业时间日营业额惠民生鲜超市梅园店荔城区梅园东路8,5002005.3上海世纪联华莆田店荔城区观桥御景10,000尚未开业四季鲜超市胜利路已歇业大型超市（3000-5000平方米）名称 位置营业面积(平方米）停车位（个)收银台数量日营业额绿洲生鲜超市城厢区筱塘市场北区3300祥丰超市城厢南门农贸市城31008万家惠武夷店荔城区东大路310066、灿坤商场位于胜利路与梅园路交叉口处的三信花园裙楼，3000左右，除此以外，还有200间店面。业态

43、分布：灿坤商场、数码馆3楼：数码、通讯、家电、大伟汉堡5间、工行、三信花园写字楼、丝绸店、日工场音像、丽马设计、宝岛、拼安二手电脑、海尼二手电脑、AB、SOS98、知蟀堂、AMD销售中心、TCL专卖店、广汇电脑、华硕电脑、亨奴、印捷数码、朝鹭电脑、科讯计算机网络、众意电脑、黄欣网络、桓昌电脑行、立邦漆、仙仙茶庄、国色天香、亚辉羊肉馆、会计师事务所、东方旗袍。经营状况一般。6、莆田硅谷数码广场位于莆阳路南、与壶兰酒店相邻的莆田硅谷数码广场是集电脑城、手机城、电器城、电子娱乐城、办公楼为一体的专业商业办公楼，商业13000平方米，办公13000平方米。商场采用先进的规划布局，配套中央空调、中庭、自

44、动扶梯、电梯。商业结合当今先进的“电器连锁”的经营模式：只租不售，共180间可租室内店，租金为100-170元/月，物业管理费为10元/月，免中央空调费。2005年10月1日开业，现已租出160多间。莆田硅谷数码广场实景（五）潜在竞争项目调研分析1、大唐购物中心作为商业部分来讲，本项目最主要的竞争对手是“新街口大唐购物中心”，总用地29600M2，总建筑面积160000M2，商业5层，肯德基450，一层200多个商铺，共1000多个独立店面，6个客梯、二个扶梯，停车在地下一层、有1、2、3号楼，2、3楼下面有沿街店面。它的地理位置显然要比本项目优越许多，位于文献路与胜利路的交叉口，穿过胜利路即为步行街；它的商业面积将近75000M2，体量大，很可能吸引并夺走大量潜在客户；它推出的时间将很可能早于本项目（现已开始登记，2号楼国庆开盘）。新街口大唐购物中心首层平面图2、 天溢嘉园天溢嘉园位于天九湾地段莆阳路南侧，东北对天妃路，离本项目不到500米距离。基地面积13800M2，建筑面积32600M2，商业面积约8500M2。其