西安市城市及房地产研究报告.doc

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1、第一章 城市基本面研究一、 西安市城市基本情况1、 西安市区位分析1.1 位置分析西安市位于黄河流域中部关中盆地，东经1074210949和北纬33423445之间，东以零河和灞源山地为界，与华县、渭南市、商州市、洛南县相接；西以太白山地及青化黄土台塬为界，与眉县、太白县接壤；南至北秦岭主脊，与佛坪县、宁陕县、柞水县分界；北至渭河、东北跨渭河、与咸阳市市区和杨凌区、三原、泾阳、兴平、武功等县和扶风县、富平县相邻。西安是世界闻名的历史文化古都、旅游名城；中国重要的教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽城市；新欧亚大陆桥中国段和中西部的主城区；陕西省省会。1.2 面积分析西安辖境东西长

2、约204千米，南北宽约为116 千米；面积10108平方千米，其中市区面积3582平方千米，占西安市面积的35.4%。西安市九区（碑林区、莲湖区、新城区、未央区、雁塔区、灞桥区、长安区、临潼区、阎良区）中长安区面积最大，为1590平方千米，占到九区面积的44.4%，其次是临潼区，面积为915平方千米，占九区面积的25.5%。1.3 人口分析截至2006年底，全市总人口数为7531126人（户籍人口），其中常住人口为8225200人，未落常住人口为694074人，总户数为2070435户。西安市九个区总人口为5409146人，常住人口为6358900人，总户数为1498049户，未落常住人口为9

3、49754人。九区人口占西安市总人口比例的71.8%，其中长安区的户籍人口最多为951820万人，雁塔区的常住人口最多为1103400万人（如图）。2006年西安市户籍人口常住人口及密度区县户籍人口（万人）常住人口（万人）常住人口密度（人平方公里）合计75311268225200814新城区49551063920021307碑林区73839784900035375莲湖区61860773970017202灞桥区4815925423001669未央区4367495629002148雁塔区76067011034007405阎良区2486882491001021临潼区677653666000728长安

4、区9518201007300634蓝田县633329514000256周至县643423539700183户县583078549100428高陵县261610263500918 按照西安市2004-2020城市总体规划，2010年市域总人口规模为955万人。其中市区(碑林区、莲湖区、新城区、未央区、雁塔区、灞桥区、长安区、临潼区、阎良区以及户县)人口规模为695万人；主城区人口规模为525万人。2020年市域总人口规模为1030万人；市区人口规模为765万人；主城区人口规模为600万人。西安全市人口密度为每平方千米达814人。其中市区人口密度为每平方千米1775人，城区人口密度已碑林区为最高，

5、每平方公里35375人，其次是新城区为每平方公里21307人，莲湖区为每平方公里17202人（如图）。高陵县、户县、蓝田县和周至县的人口密度分别为每平方公里918人、428人、256人和183人。图 2006年西安市常住人口密度2、 西安市交通分析2.1 对内交通分析目前，西安市有主次干道232条，其中环城高速14条，主干道99条，次干道210条。西安城市道路继承了唐棋盘式道路网格局，历经历史演变和近些年来的城市道路建设，形成如图1-1所示的“三纵三横三环八辐射”城市主干路网（三纵：未央路、南北大街、长安路；朱宏路、环城西路、太白路；太华路、环城东路、太已路，三横：城市快速高架干道；东西五路、

6、长乐路、大庆路；昆明路、环城南路、咸宁路，三环：一环、二环、三环，八射线：朱宏路、太白路、太华路、三兆路、咸宁路、昆明路、华清路、枣园路）。图1-1 西安市城市主干路网示意图由图可看出：西安市城墙内部道路网络基本呈方格网结构，主要承担市内交通，目前贯穿城墙东西方向的主干道主要有两条：莲湖路东西五路和西大街东大街；贯穿城墙南北方向的主干道有北大街南大街，解放路和平路两条主干线，另有北广济街南广济街和洒金桥甜水井（次干道，红线40米）。近年来，西安的公交事业有了长足的发展，公交营运线路由2000年的120条增加到2004年的187条，公交营运线路总长度1600 km，并建成10条公交专用道。总体来

7、看，这几条主次干道贯通性较强，但道路间距较大，使城市交通过度集中于这些交通干道上，不利于机动车、非机动车交通的分离。再加之，城墙内的次干道和支路的街道普遍较窄，导致城内的通行能力整体较差。2.2 对外交通分析西安市综合交通运输网主要由航空、铁路、公路三种运输方式构成，具体网络布局见图1-2。图1-2 西安市对外交通综合网络布局现状图（1）西安市航空运输目前，西安市境内有咸阳、阎良、窑村、户县四个机场，其中西安咸阳国际机场是中国西部地区日飞行量最繁忙的机场，承担西安主要航空运输任务。咸阳机场是一个具有多重性质的机场，它是重要的国内干线机场，我国内陆地区国际定期航班机场，中国西北航空公司的主要基地

8、机场、长安航空公司的基地机场，民航西北管理局所在地、我国民航在西北地区的重要的业务工作基地。西安咸阳国际机场位于西安市西北方向（咸阳市的渭城区），与西安市的直线距离26km，与咸阳市直线距离为13 km。机场周围65km的范围内有以下机场：距离46 km的武功机场，距离36 km的户县机场，距离34 km的临潼机场，距离61 km的阎良机场。西安咸阳国际机场目前已与国内外31家航空公司建立了业务往来，开辟了通往日本、新加坡和香港、澳门等国家和地-区的定期航班及东南亚的包机航线。西安咸阳国际机场年吞吐量可达750104人次，货邮年吞吐量可达13104吨。（2）西安市铁路运输西安市是我国西北地区开

9、通铁路最早的城市，解放后相继建成西安至西南、西北的铁路干线。目前，西安铁路枢纽有陇海、西康、包西、侯西、咸铜和西户等六条线路七个方向引入。火车站现候车室面积5824m2、售票厅面积2950m2、行包房面积308m2，日客流量约为3万人左右。西安西站是具有一定解编能力的货运站，设有西安枢纽唯一的综合性货场，也是路网上主要零担中转站之一。主要办理整车、零担到达中转、集装箱到发中转以及工业企业线货运业务。现有到发线7条（不含正线）、调车线12条、牵出线2条、货物线11条，简易驼峰1处，并有21家51条工业企业线在本站接轨，车站西端设有机务折返段1处。目前，本站除担当货场及工业企业线的分线和取送车作业

10、外，还担当咸铜、西户线各种货物列车、部分摘挂列车、区段列车、枢纽小运转列车的解编作业。（3）西安市公路运输西安市决定建成“一环、二横、十辐射”的地方公路主骨架的路网，形成南至秦岭、东到临潼、北至渭河、西接咸阳，干支结合、四通八达的大都市圈公路网络。“一环”：在西安市绕城高速公路外、关中环线以内建设西安外环一级公路。从韦曲镇，沿韦（曲）斗（门）公路，经郭杜、斗门，向北沿沣河岸进入咸阳界，沿渭河岸向东延伸进未央区，沿草（滩）临（潼）路跨灞河进入灞桥区接西（安）韩（城）路，利用西（安）韩（城）路向南经洪庆，过狄寨塬跨灞河、河进入雁塔区，利用雁环东路、长安北环路与长安路相接进入长安区韦曲镇。全长104

11、公里，沟通西安各区县与外界的联系。“二横”：在西安市南北部建设两条东西向道路。一为渭北横线，起于泾阳永乐店，向东延伸，经高陵县、滩张、交口、油槐，终于西安渭南交界，全长46.3公里。二为渭南横线，起于周至县哑柏，向东经户县祖庵、户县县城、秦镇、长安区、杜曲，终于新规划的雁（塔）引（镇）公路，全长125公里。“十辐射”连通西安与周边区县“十辐射”：从“一环”向西安周边区、县辐射的十条道路。长安南路：起于省电视塔，向南终于环山公路，全长16.0公里，打通长安路出口。长安子午大道：北起丈八南路，向南至环山公路子午镇，全长12.1公里，沟通长安区西部地区。西户路：起于雁塔区茶张村，利用老西户二级公路，

12、终于户县县城。全长30公里。与丈八北路相接。连通长安西与户县。西咸路：起于枣园路三桥镇后围寨，沿老312国道向西与咸阳的世纪大道相接，全长3公里，打通西安向西出口。沙（河滩）石（桥）路：起于未央区沙河滩村，向北跨渭河至咸阳石桥镇，全长3公里，开拓西安向北另一出口。辛王路：起于未央区梁堡，经王家棚，跨渭河，与高陵县泾渭三路相接，与城市东二环北延伸线相接。草临路：起于西韩线，向东经八角庙，终于老西临路，全长8.5公里，打通东北出口。西临旅游专线：起于华清路十里铺，沿老西潼公路经豁口、斜口，利用临潼区迎宾大道，穿过临潼区，过杜家村，与临（潼）马（额）公路相接，连通临潼区。水安路：起于灞桥区红旗水泥厂

13、经狄寨、安村、蓝田县，终于蓝田前程镇三叉路口，全长53.0公里。与城市咸宁路相接，打通东南方出口。雁引路：起于雁塔区雁翔路，向南通过长安区，经引镇与环山公路相接。另外，陕西省城镇体系规划首次明确了“西安都市圈”的提法并确定了其范围。“西安都市圈”即人口和产业密集、大型基础设施建设和城镇建设一体化发展的地域，包括西安市行政辖属的9区4县，咸阳市行政辖属的2区1市4县（秦都区、渭城区、兴平市、三原县、礼泉县、乾县、泾阳县）。其交通支持确定如下表所示：表1-1 西安都市圈交通支持系统划分范围公路主骨架以阿荣旗北海、银川武汉、西安南京、青岛银川、二连浩特河口、连云港霍尔果斯陕西段高等级公路为重点1小

14、时公路交通圈西安到渭南、商洛、杨凌、铜川市耀州区、柞水2小时公路交通圈西安到黄陵、宝鸡、韩城、潼关3小时公路交通圈西安到延安、汉中、安康、天水、洛阳一日交通圈西安到太原、石家庄、徐州、武汉、重庆、成都、兰州、银川、包头规划的出台，将使得西安作为亚欧大陆桥经济带的心脏，充分发挥其西部大开发桥头堡的战略优势，推动全市经济步入高速发展的轨道，明确区域职能也将带动房地产行业稳定、快速的发展。3、 西安市配套分析3.1 商业配套分析西安曾是闻名于世的古都和经济贸易中心，商贸业有着辉煌的历史。建国以后，特别是改革开放以来，西安以发展大商贸、建设大市场、搞活大流通为目标，以“建强创佳”为动力，调整结构，深化

15、改革，加强设施建设，创建旅游购物环境最佳，已初步建立起统一、开放、多元、竞争、有序的商贸流通格局。目前，西安市的市场容量已经达到一定规模。商品流通体系健全，功能完善，拥有民生，开元，世纪金花等一批能够展示现代都市风貌的大型购物中心及批发市场，麦德龙，沃尔玛，好又多，百盛，家世界等海内外商业巨头相继入驻西安，商业网点星罗棋布。全市目前约有各种经济类型的批发零售商业、饮食业、服务业网点14.6万个，从业人员75.9万人，全市商业网点10.6万个，商品集贸市场514个，从业人员107万人，千人拥有网点数达到14.3个，包括百货店、连锁、超市、仓储商场、购物中心（SHOPPING-MALL）、便利店、

16、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态正在西安市蓬勃发展，全市5000平方米以上大型百货商场34个，其中一万平方米左右的大型超市18个。连锁企业56家，连锁门店与网点1020个。商业企业中年销售过亿元的15家，其中年销售10亿以上的有民生、开元、家世界、国美4家，开元商场2004年的营业额达到了17亿；客房接待容量8万张床位，其中星级酒店56家，床位2.7万张；大型现代化专业展览馆4个，总面积15万平方米，专业性展览公司50多家。商业骡马市商业步行街启航、时代盛典开幕、奥韵国际广场热销、高新水晶岛强劲、宏府大厦、高点国际当然，对于它们其中任何一个项目来说，不仅仅是代表着一个旺铺和

17、更多的升值潜力，而是代表了一种全新的商贸业的发展，同时打造了一个充满文化娱乐的现代城市, 商业街区，在物质较为发达的城市中，它们不仅仅是作为一个街区而存在，还作为一个汇聚人流、财富流、消费流的能量场而存在，于是，骡马市、大唐西市、洒金桥、顺城巷、大雁塔等一大批历史故地的改造开始拉开帷幕，紫薇MALL、骡马市商业步行街、奥韵国际商业广场、高新水晶岛、长安国际广场、宏府大厦、美家阎良商业街、时代盛典、小寨领秀城、樱豪大酒店、钻石广场、高点国际、鼎盛时代、西安唐人街、潮流街区、民生新世界、大唐不夜城、自在广场它们都将成为古城未来最具活力和时尚的新商业典范，并将打造出一个充满文化娱乐的新古城形象。目前

18、商业已成为西安经济发展的支柱产业之一。初步建立起统一、开放、多元、竞争的商贸流通格局。迅速从过去的门类单一、效率低下向规模化、迅速化和拓展化发展。3.2 教育配套分析截至2006年底，西安市共有幼儿园863所（民办幼儿园不在统计范围之内），小学1929所，中学456所。下面分别介绍各行政区内的学校状况。新城区有小学35所，中学31所，其中重点中学7所，分别是：89中，30中，陕西省中学，西光中学，38中，83中，黄河机械厂子中。另有职业学校9所。碑林区是西安市的中心城区，文化教育氛围浓厚，是全省、乃至西北的教育强区。截止2006年底，全区共有各级各类学校（班）252所，其中有1所国家级重点职业

19、学校，8所省级重点高中，5所市级重点高中（铁一中、交大附中、市3中、市26中，西有西工大附中、西大附中、市6中和市82中，西安高级中学、英才中学，86中），省市级重点中学数量为全市乃至全省各区县之首，占西安市城郊六区重点中学总数 的36.1%；有 1 所省级示范中学，7所一级一类小学和3所省级示范小学。全区有各类幼儿园68所，在园幼儿13752人，入园率达98.7；各类小学49所，在校生39959人，入学率和毕业升学率分别达到99.99和100。中学有42所，在校生45986人。职业学校18所，在校生12043人，各类民办学校64所，年培训上万人次。全区平均每万人中，有在校生1596人，教育人

20、口10.1158万，占全区总人口的15.96。雁塔区素有“科技文化区”之称，区内大专院校22所，省以上科研机构55家，拥有各类专业技术人才8万余人。现有中小学、职校（班）、幼儿园156所，教职工7804人，在校学生100806人。其中幼儿园80所，小学45所，中学31所，重点中学9所，分别为：航天201所中学，交大二附中，85中、师大附属中学（省）、科大附属中学（省），电子一中，高新一中（省）、航天中学，育才中学（省）。莲湖区现有小学47所、中学25所、职业中学9所、特殊教育学校1所。各级各类学校在校学生和专任教师情况为：小学在校学生45980人，教师2506名；中学在校学生36290人，教师

21、2856名；职业中学在校学生5699人，教师525名；特殊教育学校在校学生397人，教师54名。全区重点中学分别为：市44中、市70中、市10中、远东二中、远东一中、陕棉十厂子中、市1中、庆安子中、机械厂子中、西安外语学校。未央区现有小学76所，中学34所，其中重点中学4所，分别为：车辆厂子中、市75中、航空一中、重型机械厂子弟学校。职业学校6所。灞桥区现有幼儿园，民办幼儿园38家，政府办小学103所，中学34所，其中重点中学4所，分别为：庆华中学、五环中学、64中、34中。3.3 医疗配套分析西安市已初步形成了覆盖全市、比较完善的全民健康教育、疾病控制、社区卫生服务、院前急救、卫生信息等网络

22、西安市城区（城六区）共有医疗机构2834个，床位合计32137张，人员合计54912人，其中卫生技术人员43862人。基本上能够保证35万人设置一个社区卫生服务中心，使居民能够在10分钟内抵达。西安市医院中医疗设备一流，医疗条件良好，医疗水平高超的知名医院有第四军医大学西京医院、唐都医院，西安交通大学第一医院、第二医院，陕西省人民医院，西安市中心医院、中医医院、第一医院、第四医院、高新医院、儿童医院等三甲医院。为了进一步完善和规范西安市急救医疗（网站）体系，缩短急救半径，提高反应速度，西安市卫生局结合实际情况，根据医疗机构的地理位置及功能，经过对有关医疗机构的实地考察和急救能力的现场考核，在

23、市内设置15所急救分站。4、 西安市城市规划分析4.1 城市发展方向分析从2004年2月国家建设部同意西安进行第四次总体规划修编开始，到2004年12月，西安市规划局已经基本完成了第四次城市总体规划西安市20042020城市总体规划。主要内容如下：4.1.1 城市性质和城市特色西安市本次规划分为近期（2004-2010年）、远期（2011-2020年）、远景（2020年以后）。规划在充分研究西安的城市特色后对城市性质做了重新定位，即：西安是世界闻名的历史文化古都、旅游名城；中国重要的教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽城市；新欧亚大陆桥中国段和中西部的主城区；陕西省省会。今后，西

24、安将建设成古代文明与现代文明交相辉映，老城区与新城区各展风采，人文资源与生态资源相互依托的国际性现代化大城市。4.1.2 城市发展目标到2020年，全市国内生产总值达到5670亿元，人均国内生产总值达到7590美元，城乡居民人均可支配收入达到20000元，基本社会保障率达到85%，城市化水平达到80%，城市经济规模基本达到我国中等发达城市水平。规划提出要将西安建设成为经济繁荣昌盛、基础设施完备、人民安居乐业、生活富足、生态环境优美、城乡协调发展、社会有序和谐、政治民主文明的国际性旅游城市、浓郁文化特色城市、科教创新城市、产业集群城市、枢纽中心城市、山水生态城市、最佳人居城市和西部金融中心。4.

25、1.3 城市总体布局西安将采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市个性；南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展；远期主要向北跨过渭河发展。西安市布局形态为九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心。未来西安城市将按照九宫格局、虚实相当的总体结构，“九宫格局”即中心的唐城，东部的国防科技区，西部的综合工业区，南部的科研文教区，北部的经济开发区，东南部的曲江旅游度假区，西南部的高新技术产业开发区，西北部的汉城遗址，东北部的浐灞生态区。“棋盘路网”即市区道路网继承唐长安方格网、棋盘式格局，外围功能区

26、结构也以棋盘路网为特色，形成一个明显的区级中心。“轴线突出”即以现有的穿越钟楼的南北轴线为中心城市主轴，以大明宫含元殿到大雁塔的南北轴线作为西安重要的景观轴线，两条轴线与穿越东西大街的轴线交汇，形成西安棋盘结构的“十”字型格局。形成几个外围副中心，即在西南方向形成以户县为主的副中心；在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心；在北部方向形成以阎良为主的副中心；在渭北方向形成以高陵（跨过渭河）、泾河工业区为主的副中心;在南部方向形成以长安为主的副中心。城市功能布局遵循拉大城市骨架、发展外围新区，优化布局结构、完善城市功能，降低中心密度、保护老城风貌，显山露水增绿、塑造城市个性，南北拓展空间、东西延伸

27、发展的原则。4.1.4 城市空间布局城市空间布局分为四个层次：（1）西安中心市区：包括城市三环线所圈定的区域，其现状已形成富有中国传统城市空间特色的“九宫格局”模式，即以古城为中心，以交通轴为导向，以功能组团为实体，生态林地为间隔的城市空间格局化布局结构，发展外围新区，降低中心密度，保护古城风貌，建立时代新城，南北拓展空间，东西延伸发展。（2）西安中心城市：以中心市区为主体，东到临潼，西至咸阳，北过渭河至三原，南到韦曲，形成一个中心（市区），外围四个“副中心”的结构，继承西安传统空间布局模式，整个城市形成大范围的九宫格局形态。（3）大西安都市圈：以陕西省公路网关中环线圈定的城市化地区为主体，北

28、至铜川、东到渭南、西到杨凌、南至秦岭北麓的地区为大西安都市圈。（4）关中城市群：以西安为中心，建设关中以陇海铁路和310国道线为一线，以高新技术产业和先进技术为特点的产业经济体系为两带的“一线两带”关中经济区，包括关中八个城市在内的城市群。4.1.5 中心市区发展方向西安市在严格保护西安四大遗址的基础上，近期城市发展主要延以下几个功能轴发展：（1）向东：结合浐灞河道整治，建低密度高尚住区和旅游度假区；经过不断的发展，浐灞区已经由西安污染最严重的区域变成了西安最适宜人居的区域，“都市型生态区，生态化商务城”是这一功能区的产业地位。空间和规划优势：浐灞生态区共有129平方公里区域面积和89平方公里

29、集中治理区，拥有高水准、国际化的规划，具备大规模开发建设的条件。自然环境优势：已实现的15000亩水面和近6000亩绿化为这一功能区提供了独特的水体资源和生态优势；独具的2.5公里滨水灞河岸线，更完全有条件建设成西安的外滩和陆家嘴。交通环境优势：区内2条城市环线、周边5条高速公路构成了发达的对外交通网络；“六纵十二横”的市政路网，与城市中心实现全面对接；通过三环到达高新、曲江、经开区均不超过20分钟，到咸阳机场也不超过30分钟。国际化程度优势：2007年10月，F1摩托艇世界锦标赛在浐灞生态区成功举办；西安“国际化”的开篇之作欧亚经济论坛永久会址，已建成使用并于2007年11月成功举办“200

30、7年欧亚经济论坛”；2011年的世界园艺博览会落户浐灞生态区，又为西安增添一个国际化的品牌。浐灞区良好的生态环境吸引了国内外投资者的目光，按照生态新城、和谐新城的理念，浐灞生态区引进国际知名团队进行高水平规划，重点发展金融业、会展业、旅游业、物流业、商贸业、文化教育产业、房地产业等主导产业，策略上突出生态经济、总部经济、休闲经济和循环经济四大概念、专注于发展现代服务业和生态人居。根据西安市十一五规划，到2010年，累计完成基础设施开发配套50平方公里，形成水面1.5万亩，绿化面积1万亩，可见其发展潜力与优势十分优越，未来的发展空间也很大。（2）向东南：结合交大科技园、曲江旅游开发区和杜陵保护区

31、发展高科技园和旅游度假区；西安交大科技园是被国家科技部、教育部批准的“国家大学科技园”。西安交大科技园有限公司是西安交大国家大学科技园的运作实体单位，主要从事高新技术企业孵化、技术创新及成果转化和创新创业人才培养等业务。园区以信息技术、新材料技术、生物医药技术和以信息技术为核心的其他高新技术为重点发展领域。近年来，西安交大科技园在抓园区基本建设的同时，努力抓高新技术企业的孵化和科技创新能力的建设，已成为西安市经济新的增长点。西安交大国家大学科技园优势明显：配套设施完善，包括孵化场地、研发场地、培训场地、公共设施、生活居住、通信网络等，其中房屋建筑面积100万平方米，园区绿化36万平方米；基本

32、建成了以中介服务、行政公务、企业资讯、信息网络、创业资金、人才交流为主的支撑服务体系。园区技工贸总收入达到100亿元，西安交大国家大学科技园以后将成为高新技术产业发展最活跃的项目源和创新源和中国西部地区科技成果转化、高新企业孵化和创新创业人才培养的重要基地。以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心的曲江旅游开发区近期规划面积15.88平方公里，远期规划面积47平方公里。区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。曲江旅游开发区自1996年启动建设以来，先后投入资金30亿元用于基础设施建设,基本完成了10平方公里区域的市政配套,

33、具备开工建设的条件。这一功能区是以唐文化和中国传统文化为主题的文化旅游区。目标是建设中国最佳传统文化示范区，西部文化产业集中消费区，西安最佳生态环境区，最佳生活居住区。曲江的发展条件是以旅游景点的建设为龙头，带动了其他相关产业发展。根据西安市十一五规划，到2010年，累计完成基础设施开发配套面积47平方公里，旅游业总收入年均增长50 %；吸纳就业人口10万人。杜陵保护区位于雁塔区东南部，陵区范围南起长安区大兆乡东伍村、甘寨村，北至马腾空村，西至三兆村，东到河西岸，总面积约平方公里，目前已经探明的陪葬墓个，地面上有封土的有个。保护区内文物和遗址，雁塔区经过7年的努力，投资5000万元，建成了1万

34、零800亩的生态林。另外，还投资2000万元修建了保护区内道路，以免行人、车辆等随意践踏文物遗址。作为西汉留存在陕西的两座最大的陵墓之一，汉武帝的曾孙汉宣帝刘询的杜陵其历史价值和文化价值巨大，随着西安市加大了对杜陵保护区的重视，该区在今后会得到更好的保护与开发，成为西安市有一个旅游景点。（3）向南：与韦曲衔接，建设西安新城；西安韦曲航天科技产业开发区以航天高科技产业为支柱，以都市型工业为特色，以房地产业为引擎，以现代知识产业为主导，辅助以物流、办公、休闲、运动旅游等，正在构筑西安都市生态型高科技产业中心。从发展角度看，西安主要是向南发展，在韦曲科技园的北、西、西南三面，新CBD、曲江旅游度假区

35、长安科技产业园、西部大学城迅速崛起，对园区开发有促进作用。作为未来5年西安城市建设的重点区域，新城将成为西安市城市发展新的中心区。（4）向西南：拓展高新技术产业区，使之与户县衔接；2006年西安高新区被国家科技部确定为“建设世界一流科技园区”的六个国家示范高新区之一。高新技术产业区不断融入国际市场和国际社会，面向全球配置资源,捕捉信息、推介自身。目前区内已经拥有23家世界500强企业,全年实际利用外资3.8972亿美元。2003年高新区开始的“二次创业”，围绕着主导产业的发展，出台了龙头企业扶持、促进企业知识产权及标准化工作、促进服务外包产业发展、促进创业投资发展，促进全民创业等创新性政策，

36、以电子信息、装备制造、生物医药、新材料为主的高新技术产业集群效益逐步显现，2007年四大主导产业将实现营业收入1435亿元，同比增长34，占营业总收入的78。全年预计在册企业营业收入过百亿元的3家，过20亿元的企业20家，过10亿元的企业30家，过亿元的企业170家。二次创业五年来，高新区经济总量和企业效益大幅提高。2007年，西安高新区全年新认定高新技术企业319家，高新技术企业总数达到1310家，名列全国高新区前列。国家知识产权试点园区和国家标准化示范区建设稳步推进，全年完成各类知识产权申报3899项。有29个企业参与了68项国际、国家和行业标准的制订、修订工作。2007年，西安市委、市政

37、府出台支持意见，明确提出要举全市之力把西安高新区建设成为世界一流的科技园区。可以预见，在今后西安市高新技术产业区将向这一目标不断迈进。到2010年，累计完成基础设施开发配套55平方公里，工业总产值年均增长27%；生产总值年均增长25%；出口年均增长20%；税收年均增长25%；吸纳就业人口50万人。（5）向西北：发展空港区；作为西安市规划新增设6个城市新功能区之一，是西安市政府规划的空港区，它是以西安咸阳国际航空港和铁路北客站为中心的周边地区，距经济开发区约10公里。实施西安咸阳国际机场二期工程，建设区域性枢纽机场和区域性航空客货运集散中心。争取开通更多的西安至南亚、西欧、北美等城市的国际航线；

38、发展地方支线航空运输，吸引国内外航空公司进入西安航空运输市场。到2010年，年旅客吞吐量1400万人次，年货邮量15万吨。空港区将有数十万人口在此工作和居住，有无限的开发潜力。（6）向东北：发展高尚住区和旅游休闲区。依托浐灞生态去良好的生态环境和不断完善的基础设施，这一功能区将成为西安市的高级住宅区和旅游休闲区的聚集地，以后将吸引更多的投资者。（7）向北：发展西安经济技术产业开发区和中心旅游度假区。西安经济技术产业开发区占地23平方公里，二次创业中，开发区面积将进一步扩大，达到50平方公里，形成“一区五园”，即一个中心区，五个园区，即六村堡工业园区、蓝田工业园区、沣京工业园区、闫良工业园区、高

39、陵的泾河工业园区这五个园区，如此大的面积，将有数十万人口在此工作和居住，有无限的开发潜力。在以后区内将建成环境优美、功能齐全的西部现代制造业基地、出口加工基地和经济繁荣的城市新中心。重点发展中高端装备制造业，以汽车、机械电子、食品饮料、新材料等产业为主，培育产业集群，形成“大规模、大产业、大经济”的格局。到2010年，累计完成基础设施开发配套70平方公里，工业总产值年均增长32%；生产总值年均增长30%；出口年均增长46%；税收年均增长30%；吸纳就业人口15万人。西安未央湖旅游开发区是西安市政府九五重点规划建设的三大旅游度假区中最具“水”特色的开发区，地处西安市北郊草滩镇，占地面积10.15

40、平方公里，距西安市中心15公里，距西安咸阳国际机场18公里，东临灞河，西靠西铜高速公路，南依东风路，北至渭水，交通非常便利。 目前开发区已引进雅荷度假山庄、佳隆庄园、丰源美佳别墅、悦海碧云天、蓝水假期、银河湾、留园森林别墅、新格瑞拉等优秀楼盘。长庆未央湖水乡、辰宫温泉度假山庄等其它几个房地产项目正在积极地筹备之中。如图所示，西安市将形成四个城市副中心：西面以咸阳为核心形成工业产业发展轴；北面以经济开发区向外辐射形成向三原扩展的经济发展轴；西南形成沿高新开发区向户县延伸的高新科技发展轴；东南沿曲江旅游度假区向蓝田延伸的旅游度假发展轴。4.2 城市用地规划分析4.2.1 城市规模人口规模：2010

41、年市域总人口规模为955万人；市区（碑林区、莲湖区、新城区、未央区、雁塔区、灞桥区、长安区、临潼区、阎良区以及户县），人口规模为695万人；主城区人口规模为525万人。2020年市域总人口规模为1030万人；市区人口规模为765万人；主城区人口规模为600万人。到2020年西安老城（城墙以内）人口将疏散减少到25万人，而如今老城区人口为42万。用地规模：2010年市区用地规模为695平方公里；主城区用地规模为525平方公里；2020年市区用地规模为788平方公里，主城区用地规模600平方公里，人均建设用地100平方米。4.2.2 西安市中心区规划的各种用地类型面积及比重图1-3 西安市中心区规

42、划的各种用地类型面积及比重由图1-3可看出，西安市规划用地中居住用地比例最高为21.6%，达到了国家标准中的居住用地占城市建设用地的20%30%标准，规划居住用地比现状增加14.51平方公里，充分利用郊区未开发土地，降低中心城区的居住密度，工业用地占总用地的13.2%，比现状仅增加了一个百分点，这说明西安工业已初具规模，只需在布局及结构重组方面加以优化；规划新增城市绿地最多，由现状的2.4%增至17.2%，正向着绿色生活空间发展。规划的商业金融在总用地中的比例将达至5.0%，这与西安市总体规划中的以商贸为先导发展经济的要求相适应。西安市道路用地面积占城市建设用地16.6%，人均占有道路面积9m

43、2左右，均达到或超过国家标准，届时西安市的道路交通条件得以改善，具有承载力。5、 本节小结 西安市位于我国大陆腹地黄河流域中部的关中盆地，目前西安全市土地面积绝对值为10108平方千米，在全国35个大中城市中居18位，其中九区面积为3582平方千米，占西安市面积的35.4%，在全国35个大中城市中居11位。至2006年底，全市总人口数为7531126人。西安市交通便利，形成了“三纵三横三环八辐射”的城市主干路网。西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。西安的文化教育氛围浓厚，在全省、乃至全国的都处于较高的水平。西安市已初步形成了覆盖全市、比较完善的全民健康教育、疾病控制、社区卫生服务、

44、院前急救、卫生信息等网络。西安是世界闻名的历史文化古都、旅游名城；中国重要的教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽城市；新欧亚大陆桥中国段和中西部的主城区。在历史文化名城保护和城市生态绿地规划的基础上，西安市的城市空间布局将形成西安中心市区、西安中心城市、大西安都市圈和关中城市群四个层次，即十二个大的功能区，面积也将“增加”六成。西安的城市用地功能结构在城市向外拓展过程中不断调整变化，以使城市总体发展具有均衡性、协调性、层次性。做为我国的特大型城市，今后西安将建设成古代文明与现代文明交相辉映，老城区与新城区各展风采，人文资源与生态资源相互依托的国际性现代化大城市。二、 西安市城市经

45、济发展分析1、 西安市地区生产总值分析1.1 西安市GDP2005年西安地区生产总值1270.14亿元，比去年同期增长13.1%，其中第一、二、三产业增加值分别为64.08亿元、539.61亿元、666.45亿元，同比分别增长7.5 %、14.4%、12.7%。第二产业中工业生产总值为419.99亿元，较上年增长12.1%；建筑业为119.62亿元，较上年增长23.7%。第三产业中运输仓储邮电通信业生产总值为97.73亿元，较上年增长13.8%；批发零售餐饮业为168.30亿元，较上年增长12.0%；金融保险业为71.33亿元，较上年增长7.2%；房地产业为46.05亿元，较上年同比上升13.

46、7%，其他服务业生产总值为287.04亿元，较上年增长13.8%。2006年全市实现生产总值（GDP）1450.02亿元，按可比价格计算，比上年增长13.0%。增速比全省高0.3个百分点、比全国高2.3个百分点，自2000年以来，经济增长连续7年保持了13%及以上的速度。其中：第一产业实现增加值70.73亿元，增长7.2%；第二产业实现增加值615.26亿元，增长14.3%；第三产业实现增加值764.03亿元，增长12.4%。三次产业结构由2005年的5.2：42.5：52.3 变化为2006年的4.9 :42.4：52.7，第三产业占GDP的比重提高0.4个百分点。2007年111月份，西安

47、市国民经济快速、稳定发展，预计完成地区生产总值（GDP） 1400亿元，比上年同期增长15%，规模以上工业实现总产值1428.60亿元，同比增长28.5%，增幅同比提高4.6个百分点。西安市规模以上工业实现增加值416.95亿元，同比增长19.2%，增幅同比提高3.1个百分点。其中：装备制造业实现增加值232.19亿元，增长26.5%。1.2 西安市人均GDP西安市2006年人均GDP为18089元人民币，比上年增长2230元人民币，增长率高达10.1%，也高于全国同期人均GDP15973元，一举突破2000美元大关。2、 西安市产业分析2.1 三产结构分析产业结构演替规律有多种表状，但基本规

48、律表现在：城市产业结构高度化规律、城市产业结构扩散化规律和产业结构发展物耗趋低化规律。城市产业结构高度化规律表现为第三产业迅速发展，第一产业比重下降，二次产业内部新材料、新能源、航天、电子、信息、海洋技术、生物技术等高新技术产业迅速发展，传统工业地位下降。产业从劳动密集型向资本密集型、知识技术密集型演替。近年来，西安市三产业生产总值都有较大幅度的提高，截至06年底，三产业生产总值分别为：70.77亿元，638.88亿元，764.03亿元；其中二、三产业增长幅度远远要大于第一产业，均以两位数高速增长；同时，产业结构不断优化：第一产业比重较小，第二产业次之、第三产业最高。截至2006年底，第三产业所占比重已高达51.85%。具体如表1-1所示：表1-2 19982006年西安市三产在国民经济中所占比例产业199819992000