地下车位的成本分摊的方法.docx
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1、地下车位的成本分摊的方法房地产开发中地下车位因为成本倒挂属于负增值产品,房企都想让地下车位抵减其他产品的正增值,以降低土地增值税税率。但目前税局多将车位归于其他房地产,其他房地产包括别墅、商业用房、车位、储藏室。进行清算时其他房地产多是负增值的,实际并没有产生可观的抵减效果。如果车位能在普通、非普通、其他房产对应归集,那抵减效果一定立竿见影,地球人儿都知道就是没政策能咋办?做好当下,搞清现有清算政策规定,捕捉土增政策的风向,期待未来。有产权车位车位无产权车位人防车位非人防无产权车位有无产权的划分标准地下停车位的建筑面积按照建设用地规划许可证的规划用途建造地下停车位,并和地上建筑物一样要计入整个
2、地上的建筑面积,该种停车位可拥有独立的产权。人防非人防的划分标准人防车位是开发项目根据人民防空法的要求建设的人民防空地下室,产权不属于业主也不属于开发商。建成后需要由当地防空办公室出具防空地下室竣工验收备案表,并按照人民防空工程施工及验收规范经人防专项验收。人防工程移交难度大,难以取得税务机关认可的证明,不能取得人防证明的这类车位被划分为非人防无产权车位。有产权车位车位产权权属转移属于土地增值税应税收入。但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车库(位)面积计入容积率,如果开发商调整容积率或者后期建设超容,要补缴土地出让金,还要与有关部门进行沟通解释以取得认可,难度大成本高,影响整体项目的
3、资证办理,故而有产权车位极少。根据国税发2006187号第一条:开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。不同类别房地产应分别核算,销售有产权的车位,应当按其他房地产缴纳土地增值税,允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。产权车位的成本核算方式分一下两种:方式一:分配方式,将开发总成本分摊至地下车位。地下车位应分摊成本费用=成本费用发生额(住宅可售面积+地下车位可售面积)X地下车位可售面积方式二:单独核算,相关的成本费用直接计入地下车位。【注意】房地产企业销售有产权的地下车库,在土地增值税清算时,地下车库要分摊土地成本。地下车位分摊土地成本必然对最终的土地增值税
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