物业服务通用规范.docx

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1、ICS03,00AIOSZDB/Z深圳市标准化指导性术文件SZDZ422011物业服务通用规范201-07-27发布2011-09-01实施深圳市市场监督管理局发布aII范围1规能性引用文件1术语和定义1服务菸本要求2嫁合服务3建筑物维护管埋4共用设施设备维护6公共保洁服务9U1314公共秩序斑:护限务检杳前12345678910111213专项服务11刖三为提裔我市物业管理服务水平，保障业主和物业服务企业的合法权益，规范物业服务企业的经昔行为,为业主创造良好的生活环境根据国务院领布的安物业管理条例和深圳市的有关法规,特制定本规范.本规范为推荐性标准,通过明确物业服务的内容及标准,规范服务行为

2、旨在为业主和物业眼务企业提供一个服务和消费的依据,为业主、物业服务企业和政府提供一个评价标准和刿纷处理的依据.并指导形成正常合理的物业服务收费机制.本规范H1.深圳市住房和建设局提出并归口.本规范由深圳市住房和建设同、深圳布物业管理协会负责起草。本规范参加起草单位：深圳市万科物业服务有限公司、中海物业管理彳i网公司、中航物业管理有限公司、深圳市华佳宏物业管现有限公司、深圳市午越物业管理有限公司、深圳市金地物业管理有限公司、深圳市开元国际物业管理行限公司、深圳市天安物业管理有限公司.深圳市众安康后勤眼务有限公E.本规范主要起草人：雷昭新、李俏、陈捷茂、装颖颖、吴赛、刘政、陈海铭、李辉、瞥阳、鹿

3、钦连、饶杰、潘世朋、廖小斌、刘双乐、邢济，I1.物业服务通用规范1黄围本规范规定了物业眼芬企业提供综合服务、建筑物共行部分维护、共用设施设符维护、公共保洁服务、园林绿化养护、公共秩序维护等的服务规范及要求.本规范适用于深圳市的住宅、商住楼、办公楼、工业用房等物业服务活动。2规葩性引用文件卜列文件对于本文件的应用是必不可少的,凡是注日期的引用文件，仅注H期的版本适用于本文件.凡是不注目期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改瑕）适用于本文件.55-2005空调通风系统运行管齐规范（B50140-2005建筑灭火筌配置设计规范3术语和定义下列术语和定义适用于本规范：3.1 物业厩务区域已建成并交付

4、业主使用的物业包括住宅、商住楼、办公楼、工业用房等及其配套附屈设施设备和相关场地等组成的统一物业区域。3.2 物业管理业主通过选聘物业眼务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，为房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,淮护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动.3.3 物业服务企业依法设立、具行独立的法人资格并依法取得物业服务资侦的从方物业服务活动的企业，3.4 物业股务合同房地产建设中.位、建筑物产权人、业主及其组织与物业服务企业,对物业管理小项、,服务内容、服务痂IA、服务费用、服分期限、双方的权利义务、物业专项维修资金的管理与使用等内容，共同约定的书面由议。3.

5、5 业主物业的所有权人.业主对建筑物内的住房、经苜性物业等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共刖部分享有共用和共同管理的权利.基于与建谀单位之间的商品房买卖民事法律行为，已羟合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权记的人，可以认定为业主.3.6 非业主使用人是指未取得产权的物业使用自然人或组织.3.7 业主委员会业主大会的执行机构.业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执SZDB1Z422011行机构,对业主大会负贡，具体负费执行业主大会交办的各项物业管理小项.3.8 急修对严重影响物业服务区域正常秩序的设施设备故障进行及时的处理和修史.3.9 业主满意度业主及

6、非业主使用人对物业服务满足其需求和期里程度的主观感受，用具体分伪来表示，反帙的是接受服务业主及使用人对物业服务旗纨的评价.4服务基本要求4.1 服务资质4.1.1 物业服务企业应根据国家规定取得企业法人资格和资质证书.同时在物业,服务区域设立独立核算的服务机构：4.1.2 物业服务企业应方健全的物业限务规程和人员管理制度：4.1.3 物业管理专业人员应取得相应职业资格证书,专业技术操作人员应取得相应专业技术操作上岗证：4.2 财务管理4.2.1 物业服务企业应严格执行国家发展和改革委员会、建设部发布的物业服务收也明码标价规定B以及深圳市相关法规、规章和规范性文件；4.2.2 物业服务企业应建立

7、健全财务管理制度，依照相关法律、法规、规章及规范性文件进行财务管理，物业服务费及其他黄用的收支运作规范、账目清晰：4.2.3 物业服芬收费可实行酬金制或者包干制计费方式.4.3 收费公示4.3.1 物业服务企业应当依法实行明码标价,并在物业管理区域内的显苫位置,将服务内容以及收费项目、收费标准等有关情况予以公示：4.3.2 实行削佥制计宜方式的，每3个月以书面形式向业主公布收支账目情况，账目簿应当备存，接受业主的质询或交阅：实行包干制计的方式的,可以不向业主公布收支账日情况或依据合同约定；4.3.3 接受业主和非业主使用人的监督.4.4 专业厩务4.4.1 物业服务企业可以自己提供专业服务，也

8、可以聘请专业组税承担共用设施设i维护、清活卫生、园林绿化、秩序维护等专业服务：4.4.2 物业极务企业不得符物业区域内的全部物业管理一并委托给他人.4.5 服务质量4.5.1 物业服务企业应设立具有侦此监督管理职能的部门，按照服务合同约定和政府倾发的服务规范等有关规定进行服务麻埴管理。4.5.2 应按合同约定定期检连服分情况.接受业主和非业主使用人的投诉，纠正服分行为：4.5.3 每年服务质瑜定期检杳不少于2次.并在眼务区域公示。5综合服务5.1 接待5.1.1 物业服务企业从业人员应统一相装，佩帔企业标志：5.1.2 接待人员应眼务主动，用语礼貌，仪表端庄，行为规范;5.1.3 向业主、非业

9、主使用人公布服务监替电话和制度，在受理业主、非业主使用人报修、求助、咨泡、投诉时，记录要清晰，并尽快处理,应埴写相关记录表格存档。5.2 假守5.2.1 建立彷天24小时接待值班制吱，值班步项应有记录：5.2.2 i殳立24小时服芬热跋电话，来电应100%给予答复：5.2.3 应有完善的值班工作程序和交接班管理制度.5.3 服务时限5.3.1 提供处修服务应实行12小时值班制度，服务小项行记录存档，急修服务20分钟内到位，其他报惟按合同或双方约定时间到场：5.3.2 对业主或非业主使用人的求助、咨询应即时处理：对业主或非业主使用人的投诉,板在3天内给予答或。5.4 综合信息和档案资料5.4.1

10、 综合信息5.4.1.1 对物业建筑资料、业主信息、维修资料等信息进行计券机动态管理,随时更新.5.4.2 档案费料5.4.21档案资料管理应有专人保管，有条件的应建立资料室存放档案资料，档案资料有变化应在1个月内进行更新归档，姆季度应整理所有档案1次：5.4.2.2业主信息、工程图纸、设施设备安袋图纸及使用说明书等通要档案的建立和交接按国家档案标准验收和管埋,并达到相关要求.5.5 服务移交5.5.1 物业服务机构更迭时管理工作的移交5.5.1.1 原物业服务企业将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位后.再出业主大会或物业产权人将物业管理工作移交给新的物业服务企业，具体移交内容包

11、括物业资料、物业共用部位及共用设施设在管理工作及人、财、物的移交.5.5.2 新建物业的移交5.5.2.1 成立由建设单位、物业服务企业等彳f关单位组成的承接查验小组，制定验收酒通进行现场脸收，全面接管脸收物业服务资料（包括给持水、燃气等工程殁工图纸等、设施设符、房屋建筑、公共场所、车库和园林绿化地等：5.5.2.2 如物业存在缺陷,由各方签字确认，邪堪踪后续处埋.5.6 服务区域文化活动5.6.1 积极开展各类文化活动.有组织文化活动的制度和实梏方案.年不少于1次.SZDB1Z4220116建筑物维护管理6.1 基本要求6.1.1 建筑物厂有部分和共有部分的施围，物业服务企业应按照相关法规、

12、法规、规率、规范性文件以及政府主管部门的建筑许可证批及划分，共有部分的范围包括：建筑物楼内墙体、墙面、楼道、通道、走梯、大堂、屋顶、屋缘、管道、旋转门、自动门、推拉门、道路、井口、广场、排水系统（包括排水管道、排水沟及预处理设施）、停车场、车库、公共标志、公共卫生间、厅、堂.平台、避难层、化地、花坛等：6.1.2 对建筑物共有部分,应进行日常管理和维修养护服务，保证物业的共有部分使用功能完善、完好和安全,对专有部分的有信服务依据双方的约定施行：6.1.3 “:上，Ti保筒建筑物关4部分检修和保养记录，各类共有部分完好程度应在W1.以上.6.2 物业巡检6.2.1 每日应至少1次巡视附务区楼房单

13、元门、共用通道及门窗、玻璃路灯等其它共用设防：6.2.2 每周应总向1次物业楼宇顶部，共用管道、给排水及预处理设施、楼宇各种附磔固定设施等使用情况，如有异常情况，及时反映并记录；6.2.3 每半年电检连巡视1次建筑物主体结构、共有部分、地下建筑部位,围堵设施以及共有设施设备、道路、绿地等完好情况，填写检查表：6.2.4 斑年应对眼务区域的建筑初块有部分状况全面检查1次，对建筑物完好程度做出评价：6.2.5 根据特殊情况如如台风、暴雨等危害性天气）需耍，倏时安排对服务区重点建筑部位和重点设施设备进行计射性桧查；6.2.6 应建立检资记录归档制度并对各项检查出现的缺陷及时纲纵修女。&3共有部分管理

14、6.3.1 基本要求6.3.1.1 根加隹筑物实际使用年限和巡查房屋共用部位的使用状况、损伤情况.加于日常维妒的按规定时间给予维护.应于小楼范围的，及时阻织修复，阑于大、中修范困且疆用专项维修资金的（有关物业专项维修资金的支取及使用参见深圳羟济特区物业管理条例、外笨圳市物业专项维修资金管理规定）,及时编制计划提交业主委员会审核，业主大会批准后，组织雉修：6.3.1.2 出现途规装修、改建.掖自改变房屋使用功能等危害公共利益或其他业主合法权益情况时.应及时告知，并报相关行政主首部门：6.3.1.3 建筑勒共有部位或设施遒人为损坏的,应要求相关费什人仇负修火或并赔偿；6.3.1.4 田要维护项I1

15、要有工作记录。6.12共有部分维护6.3.2.1 建筑物外墙出现有影响外观的裂缝、空豉、脱落.凸凹现象等和出现乱涂、乱画、乱张贴等影响外观的情况时,应及时到位组织维护、处理：6.3.2.2 建筑物户外设置物（招牌、广告牌、霓虹灯等）以及空调安装、防盗网安装、阳台封闭等成符合政府部门或管理规约的要求，违规的应及时劝阻和制止，制止无效的应及时书面向相关主管部门Itt告：6.3.2.3 物业公用通道内Je面,应保持无明显剥落开裂，墙面博、地坪、地利等应平整不起壳、无遗缺.修补墙面的粉刷层及面破应保持与原墙面色差、材质基本一致：6.3.2.4 建筑物各种施转门、自动门、推拉商、消防防火门等及各种门、

16、窗U玻璃,应无损坏、破碎、裂纹等情况，结构、五金此件完好，门、窗开闭灵活，密封性良好，开关无异常响声，功能完好：6.3.2.5 建筑物屋顶、谆水管道、排水沟、地漏、墙面排水管、室外排水管道等应保持雨污分流，且持水设施及预处理设施正常运行发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损等损坏现象.应及时按7.3.1.1.相关规定予以修复:6.3.2.6 道洛.活动广场、停车场、地下车库等,应保持路面或墙面平整、无开裂、松动和无枳水.港漏等现望，客井、积水井不漫溢，污水井、化炎池标识清楚,井靛无枪动、无破损：6.3.2.7 避难层、平台等应保证避碓设施完好，无损坏、地面平整、密封层良好，排水沟畅通,无堵

17、赛、障碍物等;6.3.2.8 木门窗、封檐板、木栏杆等，出现油漆起皮、剥落的及时油饰修补，大体完好的应3年油饰1次；6.3.2.9 物业天面、外墙和楼梯间等设施每5年至少停绪或粉刷1次，每3年清洗1次，楼热、公共通道等设施应保持完好、无损坏，等4年至少修纯或粉刷1次。6.4 专有部分维修6.4.1 受理业主或非业主使用人报修，急修20分钟内应到达现场，小修3个工作n、急24小时内府维修完毕,小修、急修及时率应达到8.返修率制以下：6.4.2 在为业主或非业主使用人提供除修服务收,应使用合法合格产品，不得使用假讨伪劣产M.6.5 装修管理6.5.1 基本要求6.5.1.1 建立装修管理制度和装修

18、档案：6.5.1.2 装修期内应进行日常管理,装修坨圾应及时处理：6.5.1.3 3个工作H内完成业主物业装修的登记工作,并签订室内装饰装修管理服务协议3：&5.1.4每日应巡宣装修情况1次，并填写巡查记录，巡壹过程中发现速反装脩管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止,如制止无效,报告业主和相关主管部门处理.并做好记录存档：65.1.5装修结束后，应在接到业主验收中请4个工作日内组织进行袋惜检查,检查内容主要为是否违章装修、是否损坏公共设施设在、是否存在改变使用功能导致雨污泥流现象、是否存在渗漏水现象等，如检查不合格,按M住宅室内装饰装修管理办法（建设都令2002第110号）处理.6.6标识管理

19、6.6.1 物业服务区域内应建立健全标识管埋制度：SZDB1Z4220116.6.2 物业服务区域内的各种标识、标牌应清楚，服务区主出入口应设彳j服务区平面示逆图，主要路口应在显露位置设有路标，写字楼及工业区应有导视图，高层楼宇应设区消防疏放图；6.6.3 物业区域应有完整的幢、单元（1.）,楼层、户门标号等标识.7共用设施设备维护7.1 基本要求7.1.1 应建立完整的设施设备的档案资料设施设备标识齐全：7.1.2 由专业人员负货制定实施保养计划，及时填写设备运行保养维护记录，按规定持证上讲；7.1.3 i殳卷房内照明符合相关规定，标识、标牌齐全美观,地面平整无污迹，地面平坦、防滑、无积尘,

20、物品摆放整齐，无杂物，设备运行防护应无缺陷，消防灭火设需（或器件）的功能有效，其配备符合相关规定：7.1.4 对设备设施的件机维修保养，宜尽可能安排在不影响业主、非业主使用人的正常使用时间段内进行，并提前1天告知业主和非业主使用人；7.1.5 物业服务区域或者公共道路、场所等,禁止堆放有易燃、易爆、有毒、有害等危险物品或违禁物品，工业厂区配彳I合格设施的例外：7.1.6 各类设施设备的完好率应在90以上，共用部位、停车场等照明系统的完好率达到90以上.7.2 道路、停车场（悔）7.2.1 每年进行1次全面维修养护,保持服务区域道路畅通.路面平坦整齐.排水畅通.雨污分流.路牙无破损松动；7.2.

21、2 停车场、地下车库内的消防防火法帝门、排污井和配电、照明等设施设备功能完好，通道畅通，配备消防设备有各类行车秒车标识,车辆进出记录保存完好.7.3 电梯7.3.1 建立完善的电梯设备运行管理体系，委托具符相关资艇的电梯专业公司承担电梯维修、保养、大修、改造等工作，作业人员持有效证件上询：7.3.2 确定令理的电梯运行时间，轿厢内按钮、灯具、对讲电话（或报警警管）、监控等设备和配件保持完好，轿厢无污物：7.3.3 电梯运行检定，开关门灵活，运行舒道喜较好，平层准确，照明较好：7.3.4 聘用专业雒修保养单位进行日、同、月、季、年度检食及保养，根据检杳计划对电器控制的、机房、轿厢、井道、底坑、层

22、门等部位和设符.对电梯曳引主机、减速器等系统部、附件及厢门机构等各项设备，进行全面检查和维护保养：7.3.5 发生电梯困人或其它重大突发故障事件时.专业人员应在16分钟内到达现场应急处理：电梯发生般故障的,专业维修人诂40分钟内到达现场修理，华台电梯的年故障频率不超过3次.7.4 公用娱乐设施称周对公用娱乐设施巡视1次每季度的全面巡视检查不少干1次,每年进行1次安全性能评估.保证娱乐设施正常使用,无安全隐忠.7.5 空调系统7.5.1 对共用空调系统的维妒保养,应该按照该设备的规定维护频次进行，定期对空冏系统左机、水泵、电机、管道、膨张水箱等设备进行检杳保养：7.5.2 日常开机进行检查、测试

23、运行和安全控制功能,记录运行参数,分析运行情况.设有防御、虫措施，沙河清洁，转动系统无界响，电机风扇冷却效果正常，冷却塔及附属设施功能保持正常运行：7.5.3 定期安排对新风累、扑风量、空气品质进行测定,符合要求.对空调冷冻水、冷却水进行水防分析，悔测报告齐全，符合国家标准要求，风机盘管及出风设他运行噪音符合现莅要求；7.5.4 按服务合同服务约定对公用空调系统清洗、除尘.7.6 给排水系统7.6.1 口常维护水泵运行无异响，无异常联动，水泵轴无滴漏，盘根接合器处无枳油泥，各阿n无生锈，运作正常UJ豫，变领供水系统的变顼器、压力调节器、控制柜及柜内散热风扇等应定期检交，保持设名干燥、无明显灰尘

24、7.6.2 好周对供水设备至少检杳2次，抵季度对水泵润滑部位加注润滑油，姆3年对泵房、管道等设各进行除俯、油漆每年保养水泵,保证二次供水正常泵房整洁,建立并落实二次供水水池/水箱双管制；7.6.3 年半毋生活水箱至少清洗消俗1次，清洗单位应有相应资质，保证达到国家饮用标准，井有水场部门检测报告，电独消防水池需保持水质无臭味,t5年需要消毒1次，消防水泵每3个月试运行1次；7.6.4 持污水泵能正常运转,应无异响和题动.同门法兰、上回脚.管道无漏水无明显恢蚀,污水水位控制装宜灵敏可靠,控制箱开关、指示灯完好：7.6.5 积极创建排水达标小区，下水管道、水沟运行正附无雨污带接、混流，持水枪杳井、

25、化炎池和1.油池等排水预处理设施、地混无堵塞、无淤枳各种井盖面板完好,各种警示安全提示标识齐全,安装牢固,7.7 供配电系统7.7.1 11常对供配电、发电机组等设备进行检套、维护，保持设缶完好，并有临时应急用电管理措施，或班技术操作人员每2个工作H巡视检查1次并按规定记录,每季度清洁保养1次强电井及井内设备：7.7.2 高低压配电柜内部设备、接线端子热敏涂层、仪表、蛀呜凿.电怜、按钮、指示灯完好,配电回路标识清他，各回路电流在额定范国内，三相不平衡电流不超过25%；7.7.3 发电机、柴油发动机、润滑油泵、启动电机等能保持正常运转状态,如配符有两套主备用启动蓄电池的,按每2个月轮换使用1次.

26、对启动蓄电池性能每月检测1次：7.7.4 在紧急情况下,发电机组能在15秒忡内启动.发电机组储备油料必须满足机组满载运行8小时：7.7.5 功率因数控制潺功能完好,设招运作灵敏、可就无损坏.补借控制器手动、自动切换有效补偿电容完好，相间绝缘电阻大于0.5MQ,功率因数不能低于0.97.8 弱电系统7.8.1 楼宇H能控制系统要指派专业技术人员维修，除日常维护外，每6个月对理要数据进行备份1次，年3个月对系统连接点进行检育1次，年超鼓系统25%,发现问题及时处理；SZDB1Z4220117.8.2 可视时讲系统保持正常，系统电路板安装接戏?P：固，布线整齐卫生泸洁：7.8.3 门禁安全报警系统主

27、机、读卡器、安全报警传感涔、探测器运作灵敏可扰，误报率不大于16,践路布祝连接牢固，电控锁工作可常：1.1.1 路监控系统摄像机、监视器、录像设备及其相关设符运行可靠，画面清晰，切换柩定，现场录像时间误差不能闻过2分钟硬盘录像资料应至少保存30天以上，专人负责保管,红外线报警设备工作正常，出现故障应在7个工作日内修更，故障期间及时安排监控：7.8.5 停车场系统主机读卡器、地感动作灵敏可然,具有防砸车装巴（压力电波、防撞股条）.道闸旁设置有防止车、行人屋的警示标识：7.8.6 服务区无线对讲设备、消防报警和消防广播以及信息发布设备等应保证使用正常，公共区域各类报料探测器完好率不能低于90：7.

28、8.7 每12个月清洁保养1次叫电井及井内设备：7.8.8 鼠冏i用直流电源（ups：,不间断电源,并保持热备状态，7.9消防系统7.9.1 基本要求1.1.1.1 1.1.消火栓（箱）按钮、消防中心均能启动消防泵.消火栓有区域标记、无漏水,喷淋头无漏水、无积镑:1.1.1.2 消防结合器未被I搭占、堵塞，无锈,无漏水，无阻码操作：1.1.1.3 防排烟、正压送风系统与报警系统联动正附；1.1.1.4 气体自动灭火袋置气压正常，处于自动状态，消防中心有放气返馈信号：1.1.1.5 消防中心设备各项功能使用IE常、各种应急指示、照明正常，打卬扒能打印，控制台显示正常：1.1.1.1 消防广播正常

29、声音消皴，无锈，牢固，备用电源切换正常：7.9.1.7 风机运行噪声、废动正常,润滑到位、风封、防火阀完好,状态正确：7.9.1.8 烟感、温感、警铃、扬声器固定牢固：7.9.1.9 防火卷帘门就地手动正常，门下有黄色严禁堆占警示标识，防火卷帘门联动正常：7.9.1.10 臼动喷淋系统放水试验喷淋泵启动，水压正常，湿式报警动作，警性响：7.9.1.11 消火栓系统中有水、总陶打开、系统处在自动状态,随时能报警.有分区标记：7.9.1.12 离车道近的室外消防栓有防护栏杆：7.9.1.13 地面消防楼的开启机构灵活无海码,能及时打开；7.9.1.14 消防系每半年启动1次并作记录，期两年保养1

30、次，保证其运行正常；7.9.1.15 消防栓每3个月巡检1次，消防栓箱内各种庇件完整：7.9.1.16 每两年检杳1次消防水带,阀杆处加注润滑油并作1次放水检查,保持消防器材能随时有效使用：7.9.1.17 按需配备灭火器，每3个月检查1次灭火器，临近失效立即更新或充压；7.9.1.18 每两昨试验1次探测器.并对全部控制装置进行1次试验，火灾探测器投入运行2年后，应姆隔5年全部清洗1次，不合格的应当调换，.7.10避雷系统7.10.1 每年应对服务区配电设得接地检查I次.每3个月重要机房配电柜及设备接地检查1次：7.10.2 柘年应对建筑物楼顶层的避雷帝、愚而针、避雷线、面击河和设的接地检查

31、1次：7.10.3 每半年应对楼层张、弱电间内的接地检杳1次,发现何时2天内解决，保证服务区域避雷设施接地完好：7.10.4 每半年应对亚要机房的谀备接地检妆1次，并对分搂层的钢窗、制结构进行外观检查：7.10.5 超高层隹筑物或也要建筑的避缶接地系统，应聘请具有相应资质的S业机构年年依测1次：7.10.6 所有避雷接地设施帷杳结果要有记录，并存档，8公共保洁服务8.1 基本要求：8.1.1 物业服务区域应建立相美保洁制度、消杀制度和具体操作规程，清沽限务定时定点，按照操作规范进行，保持物业服务区域环境整洁、干净，生活垃圾日产日清，使用环保清洁剂；8.1.2 物业服务区域应禁止有污染物和污染源

32、的物品存放，动物粪便、腐烂物等应及时清理，对不文明的半养宠物行为进行劝告必要时报告相关部门：8.1.3 保洁员应羟过培训,普统工作服上历服务：8.1.4 保洁消杀工作应聘请具有相关资格证书的专业消杀单位进行：8.1.5 保洁冲洗建筑物公共场所、过道、楼梯和大堂等地面,现场应设置“注意防滑1等安全标识：8.1.6 日常各项保洁服务工作应有记录，旬个月进行1次汇总存档。8.2 共用楼道保洁8.2.1 楼层通道和楼梯台阶毋天进行1次全面清洁,适时保洁，楼梯扶手、标牌,开关、按钮等每7天清洁1次，大堂被场每7天清洁1次：8.2.2 大堂胞面随时保沽，保持胞面清沽，楼层水擀石地面和水泥地面祗月刷拖1次,

33、大理石胞面年6个月打蜡或品面处理1次；8.2.3 楼层遹道、大堂墙面破每季度擦抹1次,通道玻璃、百叶、消防箱内每季度清洁1次.埔而管线、防火门、天井等每季度清洁1次，灯具（外面）、烟迷班季僮擦拭1次,灯具每年度全面擦短1次；8.2.4 地下室每月全面清洗1次,每3日专人巡W1.保洁.林理、.处挂物、开关、按钮等每周擦拭1次.排水沟包40天清理1次,6QK管线（道）、设施埒月清洁1次，每4个月打开1次地卜室集水坑和污水井蒸板、畸通冲刷1次,特殊情况下及时活埋.8.3 电梯及电济厅保洁8.3.1 电梯轿厢地面每日清洁1次，若轿跚内铺设地拨，每3天吸尘1次，电悌层门每周擦抹1次，期月对电梯门壁、层门

34、打蜡上光1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁1次；8.3.2 电梯门楙每月清理1次,电梯厅纳入公共通道同级保洁.SZDB1Z4220118.4 道路保洁8.4.1 每日对道路清扫1次，不间断适时的巡检保洁，每4个月刷洗路面1次：8.4.2 保持道路清洁、干冷,没有污泥、纸屑、果皮、落叶、垃圾等.无明显水逊、污迹.道路.集水坑和雨（污）水井ife板、雨水算子应保持完好.8.5 停车场及车库保洁8.5.1 每3天清妇停车场、车麻、车棚地面1次,适时保洁，及时清除油迹、污迹、锈迹，每月擦洗1次停车场公共设施：8.5.2 林3天清洁停车库内标牌、反光豌、开关、按钮，每2个月清洁1次灯具、烟感（公公楼道3个月）

35、停车库管线、排水设施,秘季度清洁1次防火门、消防箱等设施.8.6 媒化带保洁8.6.1 绿化带、绿化地、草地等公共绿地清洁每日不少于1次,清扫果皮、纸粥、塑料袋、残枝落叶等各种坨圾，及时消除公共绿地上的各种堆枳物、腐烂物、动物排泄物等。无明显暴露垃圾，无卫生死加8.6.2 每日至少巡检2次：每半个月清理道路分隔绿化带中不可见处的各柠3；圾1次：8.6.3 因修剪工作或因天气原因.意外造成的绿化区域和道路、公共场所等地的残枝落叶应在1日内消除，8.7 垃圾收集与清运8.7.1 绿化地、道路和公共场所的垃圾桶、果皮箱每天不少于1次，每天擦抹表面1次，每半个月清洗垃圾桶、果皮箱1次：8.7.2 垃

36、圾在清运途中必须遮挡、防护,防止二次污染，清运垃圾的时间要潭升人流高峰,禁止使用客用电梯运送垃圾：8.7.3 垃圾房（站）专人、封闭式管理，办助垃圾清运单位清运，及时埴写垃圾清运记录;，每次消运结束时冲洗垃圾房（站儿冲洗污水不能排入雨水系统。8.8 卫生消杀8.61 510月的灭蚊、灭鼠、灭苍蝇、灭婶螂等消杀次数每月不少于2次，其他月份每月不少于1次，特殊情况（如传染病流行期间）增加极务区消杀次数：8.62 2消杀川药应符合相关规定,并由专业人员操作.每次消杀工作前应至少提前1天告知业主或非业主使用人，并在作业现场设置安全警示牌，确保人员安全，8.9园林小品保洁8.9.1 j周时人工湖清沽1次

37、湖岸边持作业工具打捞湖面上的潭浮垃圾，水面无明显漂浮物；8.9.2 每周对喷水池水面漂浮物打捞清洁1次.J-J3个月M喷水池底清洁1次.目视池底清澈见底.水面无杂物，池底无多余沉淀物，池边无污迹：8.9.3 每4个月对假山、小品消活1次，细致、全面的检杳1次，主要检在山石之间是否牢固，有无畏伤、多余物,如有及时报修：8.9.4 岗要刷白或用油漆保护和装饰的部位每3年酚别1次.9园林绿化养护9.1 基本要求9.1.1 IiU务1应迷W林绿化养护制吱和具体的养护操作规程，绿化养护眼务定时、定点，根据不同季节要求按照操作规范进行，保持服务区的环境绿化区域抗物、草地、花卉等生长良好、整齐、美观.并与

38、环境相互协调；9.1.2 绿化员（包括外聘）商保证经过培训的从业人员上岗有统一工作去操作服务：9.1.3 时服务区园林每化的生要树种、绿篱、花草品种等，应悬挂品名标牌：9.1.4 主要绿化服务工作，好个月进行1次汇总存档，9.2 草地9.2.1 草地覆盖率在80%以上，生长正常，草坪修整每年3遍以上，无明显枯草和净土裸露：9.2.2 草地嫁期在200日以匕没有明显落叶、残枝等：9.2.3 草地整治，边线完整，无堆物堆料、搭播、侵占等现象，绿化生产垃圾及时玳运：9.24根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况,实施淋水、修剪和灭虫，J年视情况施肥1次。9.3 园林树木9.3.1 绿化带、道

39、路周边和大型园林的树木，保持枝叶茂密，长势良好，没有枯干、枝，无明显缺株，每年全面整形修剪2次；9.3.2 道路绿篱、绿带掖物修酎梭瓶、线条统一整齐，生长快的树种视生长情况适时修购以保持特定形状：早春开花的花芮,应在开花后做第一次修剪：第绿球海宜经常修剪，每年应整形1次：9.3.3 林树木非正常落叶，供叶、卷叶以及有虫屎、虫网、枳尘叶的株树应在10%以下，树木无明显处虫危害：9.3.4 树木保持枝干无机械损伤，无灯栓掴墀现象,树冠长势好,形态直立关观，叶色、叶片生长正常，园林树木、械物娥株、枯木、损坏等应及时补种。9.4 花坛9.4.1 花坛花卉长势良好,符合花坛设计要求.造型优美，保持清晰图

40、案和适宜高度：9.4.2 不出现花木缺水的枯装现象，叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶，除日常养护工作外，在花坛开花期间，根据服务区情况每周好修戌枝、落花（无法修朴）卜2次：9.4.3 出现病虫吉、人为损杏及天气异常损坏情况时应及时养护，平时养护浇水、施肥适当.保油花卉正常生长，保持花坛土堆湿润，泄面不开裂.10公共秩序维护10.1 基本要求10.1.1 公共秩序维护人员应24小时值班，各类商位公共秩序维护制度、资料、档案完善，并配合公安机关等做好公共区域的安全防范工作；10.1.2 公共秩序维护人员上闵时应佩威统一标志.统着装.配备统一安防满材：10.1.3 进出口岗亭实行24小时值班制,封

41、闭式服务区要严格管理,对进出人员和车辆进行引导,车I）SZDB1Z422011辆进出、停放有序，禁止我有危险品和污染源车辆进出：1.1.5 5有安全事故、突发事件的防范应急预案：1.1.6 6各岗位应有完善的交接班制度.并有工作情况及交接班记录.10.2 组织10.2.1 母年时公共秩序维护员的培训和实操不少于100课时：10.2.2 公共秩序维护员应熟悉服务区物业分布基本概况，具有基本职业技能，能及时处理和应对服芬区域公共秩序的维护工作：10.2.3 上岗应统一着装，衣着整洁,佩带工作标识：上悔时严格履行岗位规定职责,举止文明，礼貌待人：10.2.4 保持服务区公共秩序良好，保证人防、物防、

42、技防工作落实，对制定的各类治安、刑事、消防和自然灾害事故的应急预窠进行定期培训和演练,分工明潴，各负其责，管理细致：10.2.5 部分岗位应配在无线对讲装置和必备的安全护卫器材：10.2.6 殳接班制度完：*H”行任人员签字的工作情况和交接班记录。10.3 门岗秩序维护10.3.1 股务区主出入口实行24小时值班制度,其余出入口12小时巡视：10.3.2 对进出车辆进行登记,对来访人员的量记管理应根据物业服务合同中的约定。10.4 巡逻10.4.1 每天巡逻次数不少于3次，明点部位和部分时段以及特殊情况时，应每3小时巡逻1次.工作应有签字记录、存档：10.4.2 巡逻人员应按巡避路线规范巡龙，

43、发现行人、车辆、隹筑物设施等有异常情况的，应及时处并或报告.对发睨在公共场所有电博等违反治安行为的，应当制止，并及时向有关行政管理部11报告：对违反物业眼务区域管理规约的情况应及时劝阻.并接受业主或非业主使用人的求助和询问.10.5 车辆通行、停放10.5.1 服务区道路和停车场（库）应设置明显的车辆交通引导和警示标志：1.1.1 2公共秩序维护人员应负责雉持车辆正常通行秩序，发现车辆未上锁、下窗车门未关及乱停放行为,应进行劝告或纠正.发现可疑行为或偷盗车辆、损坏交通标志设施等应及时制止：1.1.3 3车辆进出IM务区高峰时应有秩序维护人员限导.车辆进出24小时应有记求：1.1.4 4封闭式停

44、车场.车库应专人管理,车库的维护设备和防火设施应每2个星期检查1次,有安全陌代的及时处理；1.1.5 5收费秒车场具有政府主管部门核发的停车场许可证，应按照物价部门核发的收费标准收费；1.1.6 6发生车辆交通事故或擦破等意外事件时，应及时编导和现场协助处理.10.6 消防10.6.1 制定防火安全管理办法，指定V人维护、管刑消防器材，设符和设施应保持完好，定点设置的消防器材不得缺失和播作他用：10.6.2 常防通道每天检查1次，每月诳行1次消防检查：每季度进行1次义务消防员演练，每年进行1到2次消防演习：10.6.3 应定期进行消防训练，义务泊防员应掌握基本消防技能,熟练防火、灭火知识和消防

45、器材的使用方法：10.6.4 每天巡查1次消防设备是否完好、齐全.发现设备故障时.应及时报修或通知厂方维护,保证设备24小时正常状态：10.6.5 抵11巡伤或检测1次喷淋管网水压，发现压力不助，应检修扑除故障；10.6.6 消防检查工作应有记录,并存档.10.7 秩序监控10.7.1 服务区秩序监控设施24小时开通，并有秩序雉护人员监视，所有监控设施设备应处于良好状态.若需由全体业主承担所备费用的,须经召开业主大会审议并通过：10.7.2 监控中心应有严格管理制度和设备维悔制度，屯点区域应有监控录像：10.7.3 监控中心收到报警信号后，应立即安排秩序维护人员及时赶到现场,进行前期处理：10

46、7.4 监控的录入资料应至少保持30天以上,有特殊要求的按相关规定和行业标准执行；10.7.5 熟悉应急预案，保障治安电话畅通，接听及时，传响3声内应接听；10.7.6 监捽中心不能脱岗和非专业人员替岗.工作应有记录.10.8 安全事故处理10.8.1 眼务区应制定安全事故处理预窠，时突发事故和刑事、火灾、水灾、爆炸、地震、安全疏散以及电梯应急等制定相应的安全事故处理预案：IOk8.2应成立安全事故应急小组，书面描述小组职责，每位成员应熟练掌握,并每年至少3次,定期进行小组训练或培调;10.8.3 应急小祖至少每半年召开1次会议，熟;&程序、路战和行美内容，对紧急M故应尽可能M少造成的人员和

47、财产损失：10.8.4 应急小组应与当地消防、社区民警保持沟通：10.8.5 服务区应建立安全事故档案工作记录.10.9 社区警务防作10.9.1 物业服务企业应给予业主、非业主使用人提供社区警务求助与报警的电话，管理处应保持24小时与当地社区警务室联系：10.9.2 协助社区警务和社区居民组织做好社区服务性工作.物业服务I：作应恸听社区组织和民警的意见；10.9.3 与社区警务起提高公众防范能力，共同预防和确保服务区安全.11服务检查11.1 企业自检11.1.1 从业人员应每个季度I次，开展内部服务流程和服务侦量的自我监偌检查：11.1.2 遇业主和非业主使用人有效的投诉时,应及时纠正.如H；现重大服务质圻投诉或刎纷,应立即HI告主管人员及时处理.SZDB1Z42201111.1.3 物业服务企业服务旗M部n,应按照政府颁发的服务规范和各种规定，加张时