【合同范文】其它贸易合同-海南星河贸易公司其他不动产纠纷纠纷[1].docx
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1、第 1 页 其它贸易合同:海南星河贸易公司其他不动产纠纷纠 纷1 特征码 RaDVHYAlAoQWabmGgJBJ 上诉人海南省文化经济发展总公司(以下简称文化公司)与上诉 人海南星河贸易公司(以下简称星河公司)、海南华泰物业投资 集团有限公司(以下简称华泰公司)合作开发房地产合同纠纷一 案,不服海口市中级人民法院(20XX)海中法民一重字第 1 号民 事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于 20XX 年 4 月 9 日公开开庭进行了审理。上诉人文化公司的法定代表人刘 杨悦、委托代理人林祥和星河公司的委托代理人陈刚以及华泰 公司的法定代表人杨荣湘、委托代理人许文刚到庭参加了诉讼。 本案
2、现已审理终结。 原审查明:1989 年 8 月海口市国土规划管理局以市国规 (1985)69 号批复确认原广东民族歌舞团在海秀路白坡旧址 5 亩 土地归文化公司使用,但未办理国有土地使用证。1992 年 1 月 13 日,海南省文化广播体育厅(以下简称文体厅)作出琼文发字 第(1992)9 号关于开发原广东省民族歌舞团旧址的决定 ,决 定将开发原广东省民族歌舞团旧址任务,交给本系统具有房地 产经营权的星河公司。同日,星河公司与文体厅签订一份协 议书 ,约定星河公司负责在该地建造一幢 2 万平方米、高 20 第 2 页 层以上的主楼和一幢 4000 平方米的附楼,该项目预计投资人民 币 4000
3、 万元,由星河公司贷款解决。文体厅同意用该地及建成 的“文化大厦“主楼、附楼作为银行贷款的抵押,文体厅不负任 何经济责任。该项目以文体厅名义报建,建成以后,该地土地 使用权依然归文体厅所有,项目经营权归星河公司,经营期限 为七十年,盈亏由星河公司自负。文体厅向星河公司提供该地 的完整资料,并协助星河公司办理有关手续;院内现有住户的搬 迁安置工作由星河公司负责,安置费用由星河公司支付,每户 安置费用每月人民币 1000 元标准无偿拨给文体厅;项目建成后, 星河公司负责从附楼中无偿划出 3000 平方米住房交由文体厅安 排,主要解决搬迁户使用,同时考虑到这块地原委托文化公司 管理,主楼建成后,星河
4、公司应划出其中的两层归属文化公司 使用,星河公司向文化公司收回两层的土建工本费,星河公司 应同文化公司签订相应的协议。 1992 年 5 月 26 日,星河公司与文化公司签订协议书 , 约定双方同意将文体厅同星河公司 1992 年 1 月 13 日签订的协 议书中第七条中“主楼建成后,星河公司应划出其中两层归属文 化公司使用,星河公司向该公司收回两层的土建工本费条款“, 改为“主楼建成后,星河公司从主楼中无偿划出 1000 平方米归 属文化公司使用(其中商场占 200 平方米)“;将文体厅和星河公 司签订的协议书中的“项目建成后,星河公司负责从附楼中无偿 划出 3000 平方米住房交文体厅安排
5、“改为“项目建成后,星河公 第 3 页 司负责从附楼中无偿划出 2000 平方米交文体厅安排和无偿将 1000 平方米交文化公司使用,其余归星河公司所有和经营。文 化公司和星河公司所得部分,均有使用权 70 年“;星河公司同意 借人民币 200 万元给文化公司使用,使用期至大楼建成交付使 用时止,借款按星河公司向中行贷款建设该项目的利率计算利 息;文化公司在主楼中分得的 1000 平方米和附楼中分得的 1000 平方米归其所有,自主经营;星河公司的责任是负责该大厦和住 宅楼的兴建策划和全部资金筹集,承担建设过程中的一切规划、 设计、施工、质量管理,承担全部经济责任风险;协议生效后三 天内,星河
6、公司先借给文化公司人民币 20 万元,一个月内再借 给文化公司人民币 30 万元,余款人民币 150 万元在 2 个月内付 清,文化公司负责将该地的完整地权文件资料复印件等交给星 河公司,文化公司必须将该地的完整地权资料原件交银行抵押; 在建楼期间,从文化公司搬迁之日起星河公司付给文化公司每 月 5000 元作为文化公司租房办公和职工住宿费用。1992 年 5 月 30 日,文体厅作出琼文函字(1992)138 号批复,同意文化公 司与星河公司签订协议书的内容。1992 年 7 月,文化公司 将上述合作用地的红线图及政府批文两份原件交给了星河公司。 1992 年 7 月 22 日星河公司以位于
7、海口市海秀路 22 号 5 亩土地 及地上、地下建筑物作为抵押物向中国人民建设银行海南省分 行贷款 1000 万元,但未到有关部门办理抵押登记手续。1992 年 7 月 31 日,星河公司将人民币 206 万元转入文化公司帐户。 第 4 页 1993 年 6 月 2 日,海口市土地管理局向文化公司与星河公司作 出了关于同意文化公司与星河公司合作建楼的批复 ,同意文 化公司提供 2943.16 平方米所属用地,由星河公司投资,双方 合作兴建“文化大厦“。后文化公司将上述 2943.16 平方米土地 使用权中的 2251.52 平方米过户至星河公司名下,其余 691.64 平方米仍在其名下,并于
8、1996 年 1 月分别办理了使用权人为星 河公司的“海口市国用(籍)字第 Q1648 号“土地使用证,和使用 权人为文化公司的“海口市国用(籍)字第 Q1649 号“土地使用证, 上述两份土地使用证中均注明 2943.16 平方米的土地使用权为 共有使用权。星河公司在向有关部门申 申请办理上述两份土地使用证和合作建房用地手续过程中,交 纳了土地出让金、土地增值费及城建费等共计 2,175,430.50 元。 1993 年 7 月 10 日,文化公司、星河公司签订一份补充 协议 ,将原定星河公司拨给文化公司租房搬迁办公费从每月人 民币 5 千元改为 1 万元,从 7 月份起计算至楼房建好交付使
9、用 时止;将星河公司借给文化公司人民币 200 万元改为 20 万元作 为星河公司无偿给文化公司的补偿费,其余 180 万元是借款, 第 5 页 借款按照银行利息标准计付利息,计息时间定为从文化大厦楼 房基础动工之日起计至楼房建好交付使用之日止,但最长不超 过两年(如楼房建设超过两年,超出时间不计利息)。文化公司、 星河公司均依约履行了上述协议,并向土地管理局申请办理受 让用地手续。同年 9 月,文化公司、星河公司取得了建设用 地规划许可证 。因受宏观调控影响,海南房地产市场严重不景 气,双方合作之项目迟迟未动工兴建。 1995 年 6 月 3 日,文化公司与星河公司签订一份关于缓 建文化大厦
10、问题的协议书 ,约定双方同意暂缓动工兴建文化大 厦,缓建期四年。缓建期间由星河公司全权负责对文化大厦用 地与第三人合作兴建临时商场,其经营所得用于支付搬迁户房 租、银行利息及有关费用开销;星河公司每月增拨人民币 1 万元 给文化公司作为追加搬迁费(一年两次付清),直到停止上述经 营活动为止。 1995 年 6 月 26 日,星河公司和华泰公司签订合同书 , 约定由星河公司出土地,华泰公司出资在“文化大厦“的用地上 兴建二层购物城,建筑面积 1796 平方米,合作期限从 1995 年 7 月 1 日至 1999 年 6 月 30 日;星河公司固定分得商场面积 600 平方米,从每一层分别各 30
11、0 平方米垂直划分,其他面积归华 泰公司,华泰公司和星河公司各自经营所分得的商场;该商场 (即现在的新世界购物城)经营期限届满后,如该地原规划项目 文化大厦需要上马时,双方应同时做好搬迁工作同时将商场拆 第 6 页 除,如该文化大厦项目还不考虑上马时,双方可以按原有的合 作基础继续经营下去,延长的时间直到该商场全部拆迁之日止。 合同签订后,华泰公司即投入资金建成购物商城,并代星河公 司垫付了文化大厦项目的用电增容及三通一平基础设施费用。 1996 年 2 月海口市土地管理局批复同意星河公司将位于海秀大 道 22 号 1533.34 平方米用地租给华泰公司作为临时商场用地, 期限从 1995 年
12、 7 月 1 日至 1999 年 12 月 30 日止。缓建文化大 厦四年半期限届满,“新世界购物城“仍由星河公司和华泰公司 继续租赁经营。华泰公司与“新世界购物城“众租户签订的租赁 合同终止期限至 2004 年年底;星河公司现每月按照其司与华泰 公司签订的合同书约定,收取的租金收入是人民币 16000 元,每月支付给若干搬迁户的费用是人民币 4000 元。 1995 年 8 月 25 日,文化公司、星河公司又签订一份关 于缓建文化大厦问题的补充协议 ,约定从 1996 年 6 月 30 日起, 追加的每月人民币 1 万元搬迁费随星河公司出租新世界购物城 铺面价格的上升幅度而增加;星河公司同意
13、将其与华泰公司合作 新世界购物城第三层所享有的权利、义务和分得的利益全部转 给文化公司所有。其经营和分利问题,由星河公司负责和合作 方谈妥;文化公司同意在原定文化大厦缓建四年的基础上,增加 半年时间作为该购物城的筹建期。即文化大厦缓建期间自 1995 年 6 月 3 日至 1999 年 12 月 2 日止,期满后二十天内,该购物 城由星河和合作方负责拆除干净的原地交还文化公司和星河公 第 7 页 司合作使用。如不按时拆除该购物城由文化公司接收,归文化 公司所有。上述协议签订后至 1999 年 12 月,星河公司共支付 文化公司搬迁费人民币 681090 元,尚欠搬迁费人民币 708910 元。
14、 1999 年 9 月 22 日,文化公司以其与星河公司订立的合同 无效为由,将星河公司列为被告,华泰公司为第三人,向原海 口市振东区人民法院提起诉讼,要求星河公司交回土地使用权, 赔偿经济损失。该院审理后作出(2001)振民初字第 484 号民事 判决,判决:1、解除文化公司与星河公司签订的协议书及 补充协议;2、星河公司于本判决生效之日起 1 个月内,将 合作地 2251.52 平方米的使用权退还给文化公司;3、星河公司 于本判决生效之日起 10 日内,将拖欠的搬迁费 708910 元支付 给文化公司;4、星河公司于本判决生效之日起 10 日内,将经济 损失(从 1999 年 12 月 2
15、 日至搬出新世界购物城止,以每月 2 万 元计付)支付给文化公司;5、文化公司与第三人华泰公司重新合 作经营“新世界购物城“,合作的具体事宜,由双方自愿协商确 定;6、驳回文化公司其他诉讼请求。文化公司与星河公司均不 服该判决,向海口中院上诉,海口中院审理后作出(2001)海中 法民终字第 202 号民事判决:1、撤销原审判决第 1、2、4、5、6 项;2、变更原判第 3 项为:星河公司于本判决 生效之日起 10 日内将 1999 年 12 月前尚欠的搬迁 第 8 页 费 708910 元支付给文化公司,2000 年 1 月 1 日起的搬迁费星 河公司仍按约定支付给文化公司;3、星河公司与文化
16、公司签订 的协议书及补充协议继续履行;4、驳回文化公司的其 他诉讼请求。该判决发生法律效力后,文化公司仍不服,向海 南省人民检察院申请抗诉,海南省人民检察院向海南省高级人 民法院提出抗诉,海南省高级人民法院再审后,认为“本案合作 合同是履行还是解除,涉及到新世界购物城善意投资者的利益, 在赔偿和补偿问题未得到妥善处理前,解除协议书 ,必然损 害到诸多投资新世界购物城第三者的合法权益,因此,无论从 法律效果还是社会效果看,都不宜马上解除协议书及相关 合同,二审法院也是基于此点考虑,才作了不解除合同的判决。 另外,华泰公司和众租户的租赁合同,到 2004 年年底到期,届 时,文化公司与星河公司之间
17、的合作合同解除障碍消除。“遂作 出再审判决:维持海口市中级人民法院二审判决。 另查,星河公司与华泰公司之间因欠款纠纷一案,海口市 美兰区人民法院于 2003 年 12 月 1 日作出(2003)美民二初字第 120 号民事判决,判决星河公司向华泰公司支付欠款 1,883,701.00 元及其利息损失。该判决发生法律效力后,因 星河公司未履行判决,华泰公司向美兰区法院申请强制执行。 第 9 页 执行中,星河公司与华泰公司于 2004 年 4 月 28 日达成和解协 议:确认星河公司欠华泰公司 1,883,701.00 元,同时星河公 司同意应支付给华泰公司的利息为 150 万元,二项合计 3,3
18、83,701.00 元;星河公司将位于海口市海秀大道 22 号文化 大厦项目的土地 2251.52 平方米及配电房等设施作价 358.3701 万元抵偿给华泰公司(其中土地 317.32 万元,配电房及设施 41.0501 万元),文化大厦项目由华泰公司负责继续开发。为此, 美兰区法院于同年 5 月 26 日作出(2004)美民执字第 56-2 号 民事裁定,裁定将星河公司拥有的位于海口市海秀大道 22 号面 积为 2251.52 平方米的土地使用权(土地证号为海口市国用(籍) 字第 Q1648)及配电房等设施归华泰公司所有,并于 2004 年 9 月 29 日向海口市国土资源管理局发出“通知
19、“,要求该局将上述 土地使用权过户到华泰公司名下。2004 年 11 月 11 日,文化公 司遂起诉本案,并向原审法院申请诉讼保全,要求查封星河公 司名下的上述土地使用权。原审法院于同年 11 月 26 日作出 (2004)海中法民一初字第 39 号民事裁定,查封了上述争议的土 地使用权,并于同年 11 月 29 日向海口市国土资源管理局送达 了查封的协助执行通知书。 另外,依据海口市美兰区人民法院(2003)美民二初字第 120 号民事判决,华泰公司在出资与星河公司合作兴建“新世界 购物城“中,垫付三通一平基础设施工程建设费 1,883,701 元。 对于双方争议的“新世界购物城“2000
20、年 1 月 1 日以后的租金收 第 10 页 益,原审法院委托司法鉴定机构对 “新世界购物城“各层商业 出租面积、租金标准及租金收益金额进行了评估鉴定。鉴定机 构于 2004 年 7 月 27 日作出(20XX)海中法鉴定第 045 号司法 技术鉴定报告确认:“新世界购物城“房屋总建筑面积为 4418.34 平方米,其中第一层为 1558.29 平方米,第二层为 1583.46 平方米,第三层为 1276.59 平方米。根据该鉴定报告 确认的各层各年度租金价格标准计算结果,2000 年 1 月 1 日至 20XX 年 5 月 31 日期间该商城第一、第二层租金收益总额为 16,921,570
21、元,其中 2004 年后年均月租金标准为第一层 111 元每平方米、第二层为 53 元每平方米、第三层为 11 元每平方 米,故 2004 年后“新世界购物城“总计年均月租金标准为 284,978.55 元。 原审法院认为:(一)关于文化公司就本案的起诉是否违反 了“一事不再理“原则的问题。本案所涉文化公司与星河公司订 立的协议书 、 补充协议 、 关于缓建文化大厦问题的协议 书及关于缓建文化大厦问题的补充协议等四份合同,已 为发生法律效力的民事判决确认为有效合同,应受法律保护。 根据关于缓建文化大厦问题的补充协议的约定,文化公司 同意与星河公司合作建设的文化大厦缓建期间自 1995 年 6
22、月至 1999 年 12 月 2 日止,期满后 20 天内,新世界购物城由星河公 司与合作方负责拆除干净,并将合作用地返还文化公司与星河 公司合作使用,如不按时拆除该购物城由文化公司接收,归文 第 11 页 化公司所有。由此,星河公司与华泰公司合作经营的新世界购 物城的届满期应为 1999 年 12 月 2 日,该届满期日后,星河公 司和华泰公司继续经营该购物城已无合同依据,其应当拆除该 购物城,并将所占用的土地返还用于文化公司与星河公司继续 合作建设文化大厦。2004 年年底,文化公司与星河公司之间合 作合同解除障碍已消除,文化公司要求解除前述的协议书 等 4 份合同以及由星河公司和华泰公司
23、返还共同占用文化公司 的 2251.52 平 方米的土地使用权,并要求其支付新世界购物城其间的租金收 益的诉讼请求,并不违反“一事不再理“的原则。但文化公司诉 讼请求中关于要求星河公司偿还欠款 111,920 元的请求,确属 本院(2001)海中法民终字第 202 号民事判决及省高院(2002)琼 民抗字第 20 号民事判决已确定的给付内容,该项请求本案不再 审理。 (二)关于文化公司请求解除与星河公司签订的协议书 等 4 份合同问题。在本案审理期间,星河公司多次表示其确已 不具有继续履行与文化公司合作建设文化大厦协议的能力。文 化公司与星河公司就上述合作合同的解除达成一致意见,且原 第 12
24、 页 省高院生效判决认定的合同解除障碍已消除,应当允许文化公 司解除上述协议书等 4 份合同,文化公司该项请求有理, 予以支持。 (三)关于 2251.52 平方米土地使用权及“新世界购物城“能 否退还文化公司的问题。本案争议的 2251.52 平方米土地使用 权,原为划拨地,属于文化公司使用的原广东民族歌舞团旧址 的 5 亩土地范围之内,根据文化公司与星河公司签订的协议 书等合作建房合同,双方于 1996 年 1 月将上述 2943.16 平方 米土地使用权中的 2251.52 平方米登记至星河公司名下,其余 691.64 平方米登记在文化公司名下,星河公司交纳了土地出让 金、土地增值费及城
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