2025《余姚市工业用地分割转让管理办法》全文+【解读】.docx

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1、余姚市工业用地分割转让管理办法（试行）第一条制订目的。为盘活土地资源，提高土地利用效率，优化制造业产业结构，加快推进工业用地二次开发，根据浙江省人民政府办公厅关于开展低效工业用地整治促进制造业高质量发展的意见（浙政办发202312号）、宁波市委市政府关于开展全域国土空间综合整治助推高质量发展建设共同富裕先行市的意见（甬党发20235号）等精神，结合本市实际，制定本办法。第二条适用范围。本办法适用于余姚市域范围内符合国土空间详细规划，位于工业控制线内或符合余姚市工业用地二次开发专项规划的工业地块分割转让。分割转让地块原则上须纳入二次开发，现状按土地出让合同已开发完成且分割后容积率达到1.3以上的

2、工业用地（经济开发区、工业园区、中意生态园等产业园区达到1.6以上）可参照执行（在符合出让合同和“标准地”控制指标容积率下限要求的前提下，因优质项目引进需要，确需突破上述容积率指标的，需经市政府集体决策）。第三条宗地要求。拟分割转让的宗地应权属清晰，已取得不动产权属证书。宗地未纳入整治腾退、征收等计划；不属于享受招商引资政策或重点项目评价的项目；不存在司法、行政机关作出限制房地产权利等情形；不存在违反法律法规、出让合同禁止转让的情形。第四条分割方式。分割类别分为独用宗地和按宗地分摊（按幢）方式分割两类。分割方式应以产业提档升级为导向，符合节约集约用地原则，有利于工业项目的二次开发实施，并确保不

3、改变工业用途。因产业集群发展需要，经相关部门组织论证，并报市政府同意后，原则上可将不超过提容部分建筑面积的45%进行分割转让，但最高不得超过总建筑面积的50%。按独用宗地分割时应符合独立使用功能，且满足安全、消防、环保等管控要求。独用宗地分割转让的分割单元原则上不得超过两宗且单宗面积不小于10亩。按联合开发、共建共享等形式开发建设时允许按宗地分摊（按幢）方式分割，按宗地分摊（按幢）方式分割的单元原则上不小于3000平方米建筑面积,项目配套建设的行政办公及生活服务等附属设施占用的建设用地不得单独分割转让。第五条转让方要求。转让方需明确二次开发和分割转让方案并报市政府批准，按照有利于产业升级、开发

4、建设和后期管理的要求，明确地块分割、项目建设、交易价格、产业招商、运营管理、退出机制等具体职责。按幢分割的工业项目建设完成后，转让方需成立后期管理机构，负责整体地块的安全生产、消防责任、公共设施维护、物业管理等具体事项。第六条受让方要求。受让方企业必须是优质企业或重点招商项目，同时应当符合环保、安全、能耗等标准，有利于主导产业或上下游产业集聚。第七条补缴出让金情形。按照“一般工业用地”处置的工业用地分割转让无需缴纳土地出让金。分割转让面积超过提容部分建筑面积的45%或独用宗地分割超过两宗的，按照“一般工业用地”转为“工业地产类用地”，调整并重新签订土地出让合同，并补缴土地出让金。出让金补缴委托

5、具有资质评估机构评估，根据面积、宗数、容积率和地价（房价）等因素综合评估并集体决定。第八条管控交易价格。加强转让价格的管控，在二次开发方案中明确双方交易指导价，转让价格应向社会公示，转让价格平稳有序，若出现交易价格异常，可行使限制交易或优先收购权等管控措施。第九条开竣工要求。严格落实开竣工要求，开工时间原则上要求“拿地即开工”，不得超过二次开发方案获批之后6个月，超过开工时限的，二次开发方案和分割转让方案自动失效。建设工期原则上不超过两年，重大项目不超过三年。第十条“标准地”管理。分割转让项目纳入工业用地项目全生命周期管理，由属地政府会同相关部门按照“标准地”要求，明确地块产业条件、规划建设条

6、件、履约责任等“标准地”约束性指标，并签订投资建设协议。第十一条后期管理。加强二次开发后的履约监管。属地单位通过健全产业准入、开竣工监管、亩均效益评价、土地使用权退出等机制，将项目建设投入、产出、节能、环保等要素纳入管理,对工业项目在用地期限内的状况实施全过程动态评估和监管。复核期内达不到履约要求的，属地政府应依照约定追究项目投资建设协议的违约责任，并依法依规将企业纳入公共信用信息平台的失信名单。第十二条“先投入后转让”原则。工业用地二次开发应坚持“先投入后转让”原则，项目建设达到投资总额的25%,允许交易双方签订转让合同，经市资规局同意后，先办理预告登记，待开发投资总额达到法定要求时，再依法

7、办理不动产转移登记。预告登记证明可作为办理建设项目开发建设等相关审批手续的依据。第十三条年限延长。分割转让后的土地使用年限，为原工业用地的剩余土地使用年限，企业可申请延长土地使用年限并补缴出让金，最高不超过50年。第十四条不动产标注。分割转让转移登记颁发的不动产权证附记，须标注“该地块属于产权分割转让，不得再次分割，未完成履约协议约定事项，不得转让”字样。第十五条试行期限。本办法自发布日起30日后施行，市政府此前制定的关于“工业用地分割转让”方面的文件与本办法相抵触的，以本办法为准。有效期至2027年12月31日。附件：1.工业用地分割转让办理流程（二次开发项目）2 .工业用地二次开发和分割转

8、让方案内容及申请材料清单3 .工业用地分割转让办理流程（非二次开发项目）4 .工业用地分割转让申请材料清单（非二次开发项目）工业用地分割转让办理流程（二次开发项目）1 .企业申请。符合条件的企业向属地政府提出二次开发申请和分割转让申请（附二次开发方案、分割方案）。2 .属地初审。属地负责查处“两违”情况、建筑和消防安全情况，产业准入、项目生产工艺流程、环保、国土空间详细规划（二次开发方案涉及规划调整的和国土空间详细规划同步报批）要求，以及近五年拆迁改造计划情况，是否纳入全域空间整治腾退范围。对分割的必要性、合理性等相关内容严格审查，容积率、亩均税收等是否达到要求等，属地政府初审同意后向市工业用

9、地整治中心申报。3 .征求相关部门意见。市工业用地整治中心会同市经信、资规、住建、应急管理局、环保等各部门与属地政府审核二次开发方案、工业用地分割方案、亩均税收、环保、消防、房屋质量安全等要求，并组织联合踏勘，出具审核意见。（1）经信部门：审查受让项目产业准入是否符合相关政策，审查地块是否属于重点工业投资项目。（2）资规部门：审查地块权属争议情况、预告登记情况、司法查封情况、共有人情况、抵押权情况等；审查原出让合同是否有限制转让或分割转让的条款；审查地块是否符合国土空间规划；审查地块分割后是否具备独立使用条件，原则上分割后地块根据浙江省国土空间规划条例应申请重新出具规划条件并签订补充合同；审查

10、分割后各地块规划方案，核算地块分割后容积率等规划指标；审查地块是否享受市政府优惠地价政策，转让价格是否与近三年同区域同类一级市场平均价格异常偏离。（3）住建部门：审查分割后各地块是否符合建设消防相关规定。（4）应急管理局：负责审查、监督各项目预期生产工艺所涉的安全生产要求，参与项目论证、审查等，开展项目建成投产后的安全生产检查指导。（5）市综合执法局：负责指导属地开展二次开发项目涉及违法建筑查处工作，做好项目审查。（6）环保部门：审查受让产业是否符合环保要求，地块是否在年度土壤污染重点监管单位名录内。（7）市工业用地整治中心：负责牵头项目上报资料收集，组织项目复核、论证、审查工作，以及提交市工

11、业用地整治专项小组会议有关准备工作。（8）其他有关部门根据项目涉及具体情况，按需参与项目论证、审查等。4 .政府决策。经市级部门联审同意后由市工业用地整治中心递交市政府专题会议（或市工业用地整治专项小组会议）审议，同意二次开发项目实施和土地分割转让的，出具会议纪要。5 .业务办理。建设企业按相关规定与属地政府签订投资建设协议、标准地协议，依法办理规划工程许可证、建设工程施工许可证并开工建设。当项目建设达到开发投资总额的25%以上后,向市自然资源规划局依法办理预公告登记手续，当开发投资达到转让条件时，再办理不动产分割登记手续和转让手续。工业用地二次开发和分割转让方案内容及申请材料清单转让方提供的

12、二次开发方案和分割方案：(1)余姚市工业用地二次开发申请表；(2)地块分割方案。按独用宗分割的明确分割红线图，按幢分割的明确建筑分割方案；土地系合法取得的交易合同，房产系合法取得的不动产权证等相关证明；相关规划局部图；(3)项目建设方案。建设工程设计方案(包括总图、建筑单体方案、效果图)；明确开竣工时间；(4)交易方案。房、地产价格评估报告；双方转让协议，转让价格；补缴出让金的测算方案；(5)产业招商方案。明确产业类型，与本企业的产业链关系，明确规模、亩均税收等要求；(6)运营管理。明确后期管理机构和运营方案；(7)退出机制。受让方提供的分割转让相关资料：(1)余姚市工业用地二次开发申请表。公

13、司组织机构代码证或营业执照、法人代表和股东身份证明；(2)承诺书；(3)余姚市工业用地投资建设协议；(4)上一年的亩均绩效评价。工业用地分割转让办理流程（非二次开发项目）1 .企业申请。符合条件的企业向属地政府提出分割转让申请（附分割方案）。2 .属地初审。属地负责查处“两违”情况、建筑和消防安全情况，产业准入、项目生产工艺流程、环保、国土空间详细规划（二次开发方案涉及规划调整的和国土空间详细规划同步报批）要求，以及近五年拆迁改造计划情况，是否纳入全域空间整治腾退范围。对分割的必要性、合理性等相关内容严格审查，容积率、亩均税收等是否达到要求等，属地政府初审同意后直接向资规部门申报）3 .征求相

14、关部门意见。市资规局会同市经信、住建（含消防）、环保等部门与属地政府审核工业用地分割方案、亩均税收、环保、消防、房屋质量安全等要求，并出具审核意见。（1）经信部门：审查受让项目产业准入是否符合相关政策，审查地块是否属于重点工业投资项目。（2）资规部门：审查地块权属争议情况、预告登记情况、司法查封情况、共有人情况、抵押权情况等；审查原出让合同是否有限制转让或分割转让的条款；审查地块是否符合国土空间规划；审查地块分割后是否具备独立使用条件；审查分割后各地块规划方案，核算地块分割后容积率等规划指标；审查地块是否享受市政府优惠地价政策，转让价格是否与近三年同区域同类一级市场平均价格异常偏离。（3）住建

15、部门：审查分割后各地块是否符合建设消防相关规定。（4）环保部门：审查受让产业是否符合环保要求，地块是否在年度土壤污染重点监管单位名录内。4 .政府决策及审批。经市级部门联审同意后由市资规局递交市政府专题会议审议，并办理审批手续。工业用地分割转让申请材料清单（非二次开发项目）转让双方提供的相关资料：L余姚市国有建设用地使用权交易登记表；（原件1份）2 .原国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地划拨决定书及相关补充合同，原不动产权证书；（复印件各1份）3 .交易双方的公司章程、决议、组织机构代码证或营业执照（一照一码）、法人代表和股东身份证明，委托办理的提供授权委托书，受委托人身份证明；（授权委

16、托书原件1份，其余复印件各1份）4 .双方转让协议；（原件6份）5 .房、地产价格评估报告；（原件1份）6 .分割红线图；（国家2000坐标、宁波2000坐标，DWG格式电子件及纸质件1份）7 .建筑设计总平图；（原件1份）8 .投资建设协议办理过程中组件材料：1 .所在乡镇街道、相关部门意见；（原件1份）2 .属地政府正式函件，明确集体决策引进受让企业项目情况,项目各类经济指标，后期落实监管等；（原件1份）3 .国有建设用地使用权二级市场转让审批意见表政策解读余姚市工业用地分割转让管理办法（以下简称办法（2025）解读如下（试行）（余政办发现将办法的主要内容（草拟稿）为加快推进工业用地二次开

17、发，盘活土地资源，优化制造业产业结构，充分调动镇街和开发主体的积极性，余姚市人民政府出台了余姚市正业用地分割管理办法（试浮制定背景为优化土地资源配置，促进产业集群发展，破解余姚市工业用地供需矛盾日益突出的问题，加强工业用地分割转让监管、价格管控、统一管理，防范分割地块低小散集聚、消防隐患频发等问题。特制定本办法，既破解了我市工业用地二次开发过程中分割转让的难题，也是规范流程、落实上级政策的关键举措。制定依据1 .浙江省人民政府办公厅关于开展低效工业用地整治促进制造业高质量发展的意见（浙政办发202312号）2 .宁波市委市政府关于开展全域国土空间综合整治助推高质量发展建设共同富裕先行市的意见（

18、甬党发20235号）政策解读：一）主要内容办法主要包括适用范围、宗地要求、分割方式、转让方和受让方要求、补缴出让金情形、管控交易价格、后期管理等十三个部分。适用范围与宗地要求符合国土空间详细规划，位于工业控制线内或符合相关专项规划的工业地块。原则上须纳入二次开发，如果已经按合同开发完成，且分割后容积率达到L3以上的也可以参照执行。宗地应权属清晰，未列入整治腾退或征收计划、不涉及招商引资政策或重点项目评价、无司法或行政机关对房地产权利的限制，且未违反法律法规或出让合同的规定。分割方式。两种分割方式（D独用宗地分割：地块能独立使用，满足安全、消防、环保等要求。分割单元原则上不得超过两宗且单宗面积不

19、小于10亩。（2）按宗地分摊（按幢）方式分割：如果是联合开发或共建共享的项目，可按宗地分摊（按幢）方式分割，分割的单元原则上不小于3000平方米建筑面积，但行政办公、宿舍等配套用地不能单独分割转让。对转让受让方的要求(1)转让方：需先制定好二次开发和分割转让的具体方案(如地块分割、项目建设、交易价格、退出机制等)，报市政府批准。如果是按幢分割的项目，建完后需成立专门的管理机构，负责整个地块的安全、消防等日常管理。(2)受让方：必须为优质企业或重点招商项目，符合环保、安全、能耗等标准，有利于主导产业或上下游产业集聚。补缴出让金按一般工业用地分割转让无需补缴土地出让金，但分割面积超过一定比例，或者

20、分割地块超过限定数量，需补缴出让金。一是开竣工要求，原则上要求拿地即开工，不得超过二次开发方案获批之后6个月，超过开工时限的，二次开发方案和分割转让方案自动失效。建设工期原则上不超过两年，重大项目不超过三年。二是后期管理，复核期内达不到履约要求的，属地政府应依照约定追究项目投资建设协议的违约责任，并将企业纳入公共信用信息平台的失信名单。三是不动产标注，分割转让转移登记的不动产权证附记须标注该地块为产权分割转让，不得再次分割，未完成履约协议约定事项，不得转让字样。办理流程(1)企业申请：符合条件的企业向属地政府提交二次开发和分割转让申请；(2)属地初审：属地政府核查两违、建筑及消防安全等情况，审

21、查分割必要性和合理性，初审同意后向市工业用地整治中心申报；(3)征求相关部门意见：市工业用地整治中心联合多部门与属地政府审核二次开发方案、工业用地分割方案等，并组织联合踏勘，出具审核意见；(4)政府决策：市级部门联审同意后，市工业用地整治中心将相关事项提交市政府专题会议审议，通过后出具会议幺己要(5)S务办理：建设企业与属地政府签订协议，依法办理规划、施工许可证后开工建设。本文件适用范围为余姚市【三)实施时间自发文之日后30日起实施1解读机关：余姚市工业用地整治中心“先投入后转让”原则:约束性指标，并签订投资建设协议。记，但正式办理不动产转移登记需等投资额达到法定要求.关键词注释标准地管理:分割转让项目纳入工业用地项目全生命周期管理，由属地政府会同相关部门按“标准地”要求明确地块产业条件、规划建设条件、履约责任等项目建设需完成项目总投资的25%才能签订转让合同并办理预告登五I解读机关.解读人