奉城中心镇定位报告.doc

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1、奉城中心镇定位报告 第一部分 宏观市场分析 市场结论： ? 上海经济快速发展，GDP连续保持13年两位数增长，整体宏观经济持续向好，到2020年，上海将建设成为经济、金融、贸易、航运四大中心； ? 未来五年是上海的城市发展的重心将由中心城区为主转向“内外并重”，进行新一轮布局，从而吸引人们的经济活动、居住活动、娱乐、休闲甚至购物向郊区城镇转移和扩散，为房地产可持续发展提供广阔的空间； ? 经过2003年和2004年的快速上扬，2005年的上海楼市进入了明显的调整期，特别是从现有出台的政策看，2005年将肯定是政策调控年，期间会经历一段较长期的调控过程，房价增幅会逐步回落，恢复到正常水平； ?

2、旅游业和会展业都是上世纪末兴起的两大新兴产业，对GDP的增长贡献逐年增加，从目前到2010年世博会的召开，今后5-6年内随着上海整体商务氛围日趋成熟，两大行业的潜在需求将快速增加，带动整体行业跨越式发展； 1 奉城中心镇定位报告 一、上海宏观经济发展概况 （一）经济总量持续扩张 GDP连续13年两位数增长 2001-2004年上海市国民经济主要指标 8000 60004000 2000 0国内生产总值固定资产投资总值 2004年2003年2002年2001年数据来源：上海统计局 上海近几年来的经济总量持续扩张、结构改善、效益提高，国内生产总值连续13年保持两位数增长，经济增长的产业基础进一步巩

3、固，国民经济各项指标继续保持高速增长态势。 2 奉城中心镇定位报告 （二）人均GDP快速发展 2004年突破6500美元 上海人均GDP历年走势单位：元70000 600005530646586500004053837305344364000030000 200005894100002720 01980年1990年2000年2001年2002年2003年2004年数据来源：上海统计局 人均GDP不断增加，居民可支配收入持续增长。2004年，城市居民家庭人均年可支配收入16683元，比上年增长12.2%；农村居民家庭人均年可支配收入7337元，增长10.2%。 （三）房地产业成为国民经济支柱产业

4、 上海历年房地产占国民经济的比重 800010.00%8.00% 60006.00%40004.00% 20002.00%0 0.00%1995199619971998199920002001200220032004国内生产总值房地产业比重 数据来源：上海市统计局 在过去年里，上海房地产开发投资增长直接和间接拉动增长每年保持在个百分点左右，对国民经济的持续增长作出了较大的贡献。 3 奉城中心镇定位报告 （四）房地产业进入前所未有的投资高潮期 历年上海房地产开发投资额 （单位：亿元） 1175.461200901.241000 748.89657.79800614.23630.73577.125

5、66.17514.83466.20 600400 20001995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年 数据来源：上海市统计局 2004年是上海房地产投资增幅最快的一年，首次突破1000亿元，达到1175.46亿元，比03年增长30.4。在未来的5年内，上海政府将通过政策调控，适度控制经济过热，保持房地产的可持续发展。估计房地产投资将保持在每年900亿左右。 4 奉城中心镇定位报告 小结： 到2020年，上海将建设成为社会主义现代化的国蚀蠖际谐晌示谩鹑凇骋住皆酥行摹迪稚虾姆棺苣勘辏褰杈咛宸秩锥问凳吹?005年，为“四个中心”的建设奠定良好

6、基础；到2010年，“四个中心”基本形成框架；到2020年，上海的“四个中心”基本建成，率先实现社会主义现代化。 未来五年是上海加快建设国际经济、金融、贸易、航运中心重要时期，在全球化背景下原有城市布局难以适应生产力发展，城市发展的重心由中心城为主转向“内外并重”，进行新一轮布局，从而吸引人们的经济活动、居住活动、娱乐、休闲甚至购物向郊区城镇转移和扩散，为房地产可持续发展提供广阔的空间。 5 奉城中心镇定位报告 二、近期宏观政策分析 宏观调控促进上海房产市场软着陆 上海市政府在05年初提出了房地产消费应：“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的指导政策，并接二连三的颁布了一系列针对

7、房地产方面的宏观调控政策。 （一）政策解读 1、政府导向 ? 上海政府力推“二个一千万”用地 ? 加大中低价收入居民的居住保障 ? 加大对中低价收入居民的住房补贴 2、金融政策 ? 2004年10月29日央行调高利率 ? 2005年3月17日央行取消住房贷款优惠利率 ? 2005年3月28日上海市银行同业公会提高贷款首付比例 ? 2005年4月6日上海市房地资源局取消房贷转按揭 3、财税政策 ? 2005年3月7日上海征收一年内售房的差价税 ? 2005年5月11日七部委规定自2005年6月1日起对个人购买住房不足2年转手交易的，全额征收营业税 ? 2005年5月31日，虾推卟课恼咦髁讼富娑?

8、 6 奉城中心镇定位报告 （二）后市研判 从目前已经启动的政策来看，上海已经全面进入宏观调整期，整体的宏观调控趋势已成定局，近日连续出台的各种政策组合拳，将对过热的房地产市场起到明显的降温和一次性调控到位。但相比住宅类物业而言，商、办类物业实际所受影响程度相对较少，与此同时，特色型旅游、会展等相关房产业会提供较大的发展空间。 1、调控方向 本轮调控可谓全方位，力度不断加强，旨在打击市场投机、挤压楼市“泡沫”和扶持自住消费。对短期投机行为和多套购买行为进行限制，鼓励上海城市居民的正常居住消费，鼓励中低价格的商品房的购买。 2、政策影响 短期内,购房者信心受到挫伤，观望气氛加重，个案销售速度减缓，

9、市场表现出“价平量减”态势。 从中期看，部分规划超出区域承受能力的楼盘将会出现“价跌量减”，过大的房型和标准会导致总价过高，超出区域消费能力，此类楼盘的成交量和价格都会出现明显下滑，市场将进入一段整体期。 从长远发展看，经过本轮宏观调控，泡沫在很大程度上受到挤压，市场将逐步恢复到理性中来，而对于总体市场而言，未来的上海楼市发展将更趋稳定和健康，行业更加规范，市场更加成熟。 7 奉城中心镇定位报告 结论： 从现有出台的政策力度来看，2005年将会是政策调控年，会经历一个较长期的调控过程，房价增幅逐步恢复到正常水平。在这期间虽然会导致消费信心下挫，但是，从未来发展眼光看，只有通过此番调控，才能有效

10、地控制目前非理性的房地产市场，使市场得以稳定、持续、健康发展。 8 奉城中心镇定位报告 三、上海房地产市场分析 （一）土地市场分析 两个“1000万”集中推出 普通商品房供地不足12 2004年，普通商品房用地供应量仅500公顷，不足当年总供地量的1/3。今年，市政府力推“两个1000万”计划，各区将主要精力用于配套商品房用地的供应上，而推迟普通商品房用地的供应。目前，普通商品房供地比例不到全部供地面积的12%。 2003-2005年公开出让土地比较图 万平方米2500 20002000 1563.8581549.99471500 1000 638.13714499.7674500 75.03

11、2350 2003年2004年2005年1-5月 总出让土地面积普通商品房用地 连续推出配套商品房用地 远郊成为供地大户 今年1-5月，上海市房地局共发布14次配套商品房用地招标公告，配套商品房用地供地量达到563公顷以上。从这些土地的分布区域看，主要集中在浦东、闵行、宝山等外围区域以及金山、奉贤、南汇、嘉定等远郊地区 9 奉城中心镇定位报告 可见配套商品房用地的分布还是比较偏远的。 配套商品房用地供应力度加大 未来市场供应中心将下移 2005年1-5月配套商品房用地出让分布图平方米25000002132148 20000001713452.71456859 15000001000000 50

12、0000269588.259000 01月2月3月4月5月 与各区积极推出配套商品房用地相比，今年的普通商品房用地则陷入了停滞状态。2005年1月至今，上海市房地局总共发布2次普通商品房公告，出让土地面积共75公顷，且以商办、加油站类用地为主，除在1号公告推出的三幅土地中含有部分住宅用地之外，基本上没有普通住宅用地的供应。 加大配套商品房用地，推迟普通商品房用地的做法，中短期内将起到平抑上海房价的作用。 从长期来看，上海将形成两大分市场：一是由普通商品房和高档房构成的分市场，这个分市场将成为上海经济发展的重要支柱；二是由配套商品房构成的分市场，这个分市场将是政府为中低收入居民提供住房保障的途径

13、 10 奉城中心镇定位报告 （二）商品房市场分析 1、供求状况 高峰明显回落 供求基本平衡 上海历年商品房批准预售和预售登记供求关系图 单位：万平方米40001.4 1.1735001.21.11.0330000.970.981 0.8525000.750.820000.6 15000.410000.2 500001999 2000200120022003200420051-年年年年年年年5月批准预售预售登记供求比 数据来源：上海市房地产交易中心 供求特征表现为： ? 在经历了03和04年度的供求高峰期后，受政策宏观调控的影响，2005年以来全市供求量呈现明显回落态势，较去年同期有较大幅度的

14、萎缩； ? 供求关系从去年的供不应求转变为供略大于求。 11 奉城中心镇定位报告 2、价格走势 房价加速上扬 2005年初达到历史新高 近六年来，上海房价呈现一路上扬走势，其中，2004年上海全年商品房均价为6820元/平方米，2005年初加速上扬再创历史新高。1-5月份商品房成交均价8897元/平方米，同比上涨26.8。 上海商品房历年价格走势及增长率单位：元/平方米1000035% 32.00%9000889730%800025%206820.46%26.80%700020% 13.60%13.40%600015%589712.40%489515.65%500010%4383 383440

15、005%3291290630000% 2000-5%1000-10%-11.70%0-15%1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年1-5 月均价增长率数据来源：上海市房地产交易中心 12 奉城中心镇定位报告 四、奉贤区域市场分析 （一）奉贤区投资环境分析 1、区位特征：依江临海 立体交通 奉贤区位于上海市西南部，全区区域面积为704.94平方公里。北倚黄浦江，南临杭州湾，有13.7公里的江岸线和31.6公里的海岸线。交通条件日趋成熟，A30高速公路快速连接市中心，规划中的浦东铁路、两条轻轨及磁悬浮铁路等市重大工程将途经本区，构筑立体的交通网络，方便连接

16、浙江、江苏、福建、山东、广东等外省。 2、国民经济：持续向好 增长迅速 奉贤的工业经济已经形成了以50家优势企业为龙头、800多家规模企业为骨干、以8000多家小企业为基础的企业体系；初步形成了上海工业综合开发区A区、B区、上海化学工业区奉贤分区、上海海港综合经济开发区四大板块；形成了股份制企业、股份合作制企业、外商投资企业、私营企业和国有、集体企业等多种经济所有制企业共同发展的新格局。 (GDP)奉贤区历年国内生产总值及增幅单位：亿元 178.082000.4141.71500.3 11093.281000.2 500.100 01年02年03年04年GDP增长率 13 奉城中心镇定位报告

17、3、产业结构：七大产业 全面发展 ? 以闵行出口加工区为龙头的外贸出口基地 ? 以传统产业优势为基础的输配电设备制造业基地 ? 以上海市工业综合开发区为主题的现代通信设备制造业基地 ? 以上海化学工业区为依托的精细化工基地 ? 以现代农业园区为重点的农副产品深加工基地 ? 以主动吸纳洋山深水港辐射效应为契机的物流装备生产和中转基地 ? 以“碧水金沙 黄金海岸”项目为载体的海湾旅游休闲度假基地 4、消费能力：人口增加 潜力待挖 ? 人口规模逐渐放大 2004年全区常住人口79.08万人，其中户籍总人口51.08万人，据预测，奉贤区2020年规划实际居住人口将达到95万人，其中城镇实际居住人口约8

18、0万人，城市化水平将达到84%。 ? 居民收入不断提高 城乡居民收入水平不断提高。2004年全区城镇从业人员的平均劳动报酬21544元，比上年增4.7%；巨大消费潜力尚未真正被激发，房产、汽车、家电数码产品和旅游等大额消费尚刚刚启动，需要市场加以引导和利用。全新的消费理念和消费模式尚需要加以宣传和扶持，一旦获得区域消费者的认同，巨大消费潜力将十分惊人。 14 奉城中心镇定位报告 5、发展规划：工农旅游 滨海新城 根据上海市奉贤区区域规划纲要（2003年2020年），奉贤将定位于上海大都市的南部郊区，中心城人口与产业的疏解基地，以机电、通讯、精细化工、临海产业为主的南上海重要的综合性工业基地、滨

19、海现代化农业园区和生态旅游新区。“十一五”期间，将基本形成上海工业综合开发区、上海化学工业区、上海化学工业区奉贤分区、闵行出口加工区的产业联动发展新格局。具体规划要点包括： ? 杭州湾北岸的现代化滨海新城； ? 以现代通讯设备、输配电、生物医药、精细化工、物流装备、机械制造、临海产业为主的南上海综合性工业基地； ? 杭州湾北岸可持续发展的生态旅游新区； ? 都市型与城郊型相结合的滨海现代农业园区； ? 滨海临江特色城镇和社区文明的示范区。 15 奉城中心镇定位报告 （二）奉贤区房地产市场分析 1、总体特征 ? 特色区域规划 引发楼市革命 “十五”期间，奉贤的总体规划可归纳为“一城、一基地、三区

20、具体来说： “一城”杭州湾北岸的现代化滨海新城； “一基地”建设以机电一体化为特强产业、精细化工为特色产业的综合工业基地； “三区”杭州湾北岸的生态旅游新区都市型与城郊型相结合的滨海现代农业园区、濒海临江特色城镇和社区文明的示范居住区。 “一城、一基地、三区”规划的确立，将对区域房地产市场产生深远的影响，特别是对区域住宅市场的发展起到了强有力的促进作用，进而有望提升区域房地产市场的综合水平与整体价格，迎来新一轮的楼市发展。 ? 市政建设加快 奠定良好基础 （1）海湾路改造工程 海湾路是通往海湾旅游区的重要道路，改建工程道路原名为莘奉公路，现名为海湾路。工程范围全程4002米，道路原等级为二

21、级公路，现改造为城市式级道路，设计车速40km/h。工程自2004年4月20日开工，至4季度已完成了道路的测量和施工准备工作，目前 16 奉城中心镇定位报告 已进入大面积的施工阶段。 （2）区域绿化工程 到2004年底为止，奉贤区2004年度绿化建设基本完成。南亭公路绿化项目共运入土方40000m3，绿化面积38000m2。如今的南亭公路（南桥镇区段）一改往日的脏乱面貌，绿意盎然、满目葱翠，为南桥新城的西大门营造了良好的景观。通过以上建设项目的顺利实施，在大大改善区域交通系统的同时，也在一定程度提升了区域整体环境，为奉贤区房地产市场的进一步发展奠定了良好的基础。 ? 市场发展较晚 大盘推动楼市

22、 与闵行、松江等周边区县相比，奉贤区无论在区位条件、整体规划、市政建设、经济发展以及消费习惯等各方面均处于劣势，加上推动房地产发展相关的地区政府支持力度不够，同时区域需求也相对不足，种种制约因素，使奉贤区房地产市场的开发起步较晚，就目前而言，奉贤区的房地产市场发展水平相对周边闵行、松江等地区要低。 自03年三城七镇规划的确立以来，海滨休闲度假区的建设已经初具规模，加上南桥、西渡等重要城镇周边公路、生活配套的改善，大大刺激了奉贤房地产市场，吸引了如正阳集团、绿地集团及农口集团等知名开发商的介入，为南桥楼市注入了新的活力。更重要的是，这些实力派开发商将科学、先进的开发理念和方式带入南桥新城市场，从

23、而将这一区域的市场潜力迅速发掘出来，市场价值得到了快速 17 奉城中心镇定位报告 提升，04年度区域供应量、成交量均创历史新高，使区域房地产市场进入了快速发展通道。 ? 依托产业基地 提升南桥楼市 依托特色产业综合基地，形成的大中小型现代居住区。如在上海市工业综合开发区内规划5平方公里现代生活园区，形成南桥新城内的高档住宅区。作为国际大都市上海的“后花园”5平方公里的生活园区，以占地617亩“奉浦四季花园”为标志的绿化工程在建设中，绿化覆盖率已达35%以上，以及正在创建2004年上海园林城区，一个“天蓝、水清、地绿、居佳”花园式工业园的风范正日趋呈现。 ? 别墅项目渐多 楼市格局转变 随着近年

24、来奉贤区房地产市场的不断发展，区域楼市以往以公寓供应为主的格局被逐渐打破，而品质相对较高的独幢别墅社区和叠加、联体、独幢和公寓相结合的复合型社区在区域楼市中频频亮相，从供应地来看，海湾旅游区主要以高档独幢社区为主，而作为奉贤政治、经济、文化的中心南桥在今年也逐渐出现了一些低密度复合型项目。 2004年，南桥地区推出了二个低密度复合型项目-景河苑和绿庭百合苑，一举打破了公寓一统天下的旧有格局，南桥楼价在这两个别墅盘的高价牵引下也随之走出一波上涨行情。目前，整个奉贤楼市呈现出南部和中部相辉映的良好迹象，随着区域规划的日渐完善， 18 奉城中心镇定位报告 楼市整体实力在上海各郊县的排名有望逐渐上升。

25、 2、供求分析 20002004年奉贤区商品房供求关系对比图（万平方米） 140.001.20 120.001.00100.000.8080.0 00.6060.000.4040.00 0.2020.000.000.00 2001年2002年2003年2004年批准预售面积登记预售面积供求比 从近四年区域供求整体走势来看，供应与需求都呈现出明显的上升趋势，特别是本年度，各项指标均创历史新高，其主要呈现出以下主要特点： ? 2001年由于市场整体水平不高，区域需求没有完全得到释放，造成市场供求非常平稳； ? 02-03年，过去市场积蓄的部分供应量有所释放，但由于区域规划、市政配套进程缓慢，影响了

26、区域需求，造成了连续两年的供大于求； ? 进入04年后，在正阳世纪与南桥老街两个超级大盘的带动下，奉贤整体供应呈跳跃式发展，一举改变了过去供应不利的局面； ? 本年度随着一系列大盘的相继上市，大大刺激了区域积聚已久的潜在需求。加上奉贤未来良好的规划与定位，在一定程度上也吸引了众多 19 奉城中心镇定位报告 外来投资者，两者合力促使区域成交量剧增，供大于求的情况得到一定的改观。 3、价格分析 2000-2004年奉贤商品房你年度成交均价走势图（元/平方米） 60005000 4988400031803000218620002493 10000 2001年2002年2003年2004年从奉贤区01

27、04的价格走势来看，呈现出显著的上升势头，特别是2004年，其价格水平相比过去有了进一步的飞跃，整体走势基本呈现出以下主要特征： ? 由于区位劣势以及发展起步较晚，从整体来看，奉贤区楼市价格水平相比全市要低一个档次； ? 受全市房地产大环境影响，因此过去3年奉贤区房地产发展走势基本保持与全市相同的节奏，01-02年涨幅较小，而03年涨幅略大； ? 进入04年后，随着区域规划利好的刺激，奉贤房地产市场表现出强劲的发展势头。 20 奉城中心镇定位报告 4、后市雇?随着2004年度奉贤房地产市场突飞猛进后，区域市场受到了越来越多的关注，作为一个发展起步比较晚的远郊地区，奉贤相对于其他地区将具有更大

28、的可塑性。而三城七镇规划又使奉贤展现出巨大的发展潜力，加上南桥综合产业基地与滨海度假休闲区的建设，奉贤正朝着集居住、休闲、娱乐、产业、度假相结合的综合区域方向发展。 21 奉城中心镇定位报告 五、奉城镇与其他“三城六镇”比较研究 2001年上海规划了松江新城等“一城九镇“的试点城镇建设方案，在后期的建设中，更改为目前的松江新城、临港新城、安亭新城、朱家角镇、罗店镇、高桥镇、浦江镇、奉城镇、枫泾镇、陈家镇等”三城七镇“。这些试点城镇的建设，从立意上来讲，是为了重点突破、有序推进城镇发展，一方面，推动郊区“三个集中”，疏解中心城区人口压力；另一方面，这些试点城镇担负着在城市规划、建设与管理方面探索

29、新路子，为郊区城镇发展提供示范的作用。 22 奉城中心镇定位报告 （一）试点城镇的共同特点 这些试点城镇在选取上具备较大的共同特征： 一是规划起点高，都是采用了国内外著名规划和设计大师的规划和设计方案，具有 21 世纪居住特色的超前的理念。 二是设计风格迥异，根据其自然的地理风貌和水文特征不少都参照了相近的国外特色，而打造现代化的居住园区风格，使郊区也有了别国的建筑风貌特色。 三是基础设施、人文环境俱佳，大多数都是历史文化名镇，是各区（县）的中心。 四是地理位置突出，都处于水陆空的要津，对整个郊区的幅射性强。 五是具备特殊发展契机的镇成为试点城镇的首选。如嘉定的国际汽车城带动安亭，洋山深水港的

30、建设带动临港新城，越江隧道工程带动崇明的陈家镇等等。 （二）试点城镇建设现状分析 试点城镇的开发建设已基本进入基础设施建设与功能开发并举的阶段，从地下管线的铺设，到地面基础设施建设，到住宅组团开发，大部分城镇已经基本呈现现代化小城镇的雏形。数据显示，目前已启动的试点城镇共有1683公顷土地已分批次进入二级市场，其中，由于松江、安亭开发启动时间较早，区内的核心风貌区“泰晤士小镇”和“安亭新镇”已较具规模。 23 奉城中心镇定位报告 根据目前各城镇的进展状况，大致可以分为四种情况： 一是基本完成大市政构架、公共设施框架和主要景观亮点，部分住宅组团已基本完工并开始销售，开发重点已经转向城镇综合功能的

31、塑造。主要包括松江新城和安亭新城。 二是基本完成大市政建设，并进入主要景观、公共设施、住宅组团等地面建筑的开发建设阶段。主要包括浦江镇、朱家角、罗店、高桥等镇。 三是基本完成了先行启动区的动拆迁，正进行大市政和公建设施的开发建设。主要是临港新城、奉城、枫泾镇。 四是目前基本尚未动工，仍然维持原有城镇原貌。主要是去年12月随着崇明越江通道动工而刚刚启动的陈家镇。 （三）试点城镇开发速度分析 试点城镇开发建设成败的关键是人口、产业等经济社会要素能否得到很好集聚，其发展与区域的产业、交通、环境建设有着至关重要的关系。 从目前的现状来看，产业基础好、轨道交通上马早的城镇发展速度抢到了先机。如松江新城产

32、业基础好，轨道交通工程也将于年底开通，承接市中心人口相对便利，因此发展速度较快；浦江镇依托漕河泾出口加工区和高科技园区，又抓住了世博会题材，承建了100余万平方米世博会定向动迁基地，发展势头也非常好； 而对于一些城镇而言，轨道交通与产业基础先天不足，对市区人口的承 24 奉城中心镇定位报告 接存在较大障碍，在这种情况下，抓住区域特色，扬长避短，就成为区域发展的支点。在三城七镇中大部分城镇都存在这个问题。各试点城镇在规划和建设上都较为出色，城镇规划科学、环境优美、异国风味浓郁，而在产业发展上则显得参差不齐，大部分特色产业未成气候。 上述两个城镇产业特征明显，有时比较突出以外，其他试点城镇主导产业

33、在产业规模、能级上的差距较大，相互间产业分工、错位发展也未形成。在轨道交通上，大部分城镇也存在着规划时间较远，无法解决短期内便捷交通的问题，甚至有些城镇在规划上也没有轨道交通。这一点在枫泾镇和奉城镇身上问题最为突出。 25 奉城中心镇定位报告 “三城七镇”开发条件与进展状况比较 距人民广场规划面积 规划人口 城镇风主要产业与规划规划轨道交通城镇名称 目前现状 （公里） （平方公里） （万人）貌模式 支撑 及建成时间 松江工业区（市已上市楼盘五六十R4 松江新城 30 36 30 英国式 级）、松江科技园个，核心风貌区“泰2005年底 区、松江大学城晤士小镇”已经成型核心风貌区“安亭新R3 安亭

34、新城 32 68 10 德国式 国际汽车城 镇”一期32万平方2010年 米已经成型 绿洲江南园、康桥水江南水R2 朱家角镇 60 9 8 江南水乡旅游 乡开始预售；上实集乡 2010-2020 团别墅项目在建 外高桥港区、外轨道6号线 高桥镇 20 38.73 11 荷兰式 港区整治、景观成形高桥保税区 2006年 漕河泾出口加工华侨城进入预售、世意大利M8 浦江镇 17.5 15 10 区、世博动迁基博会动迁基地已启式 2008年 地 动 R3 物流园区厂房、信息欧洲现2010年 临港新城 75 95 30 洋山深水港建设大楼、以及居住区景代式 保留磁悬浮延观在建 伸段规划 R4 大市政建

35、设、公建设枫泾镇 80 14.1 4 北美式 / 2010-2020年 施在建 M7 美兰湖高尔夫球场罗店镇 28 11.6 5 瑞典式 宝钢 2010-2020 南区、北欧风情街R4 尚未启动，仍保持原陈家镇 45 15 12 生态型 崇明越江通道 远期 有风貌 西班牙R1 大市政建设、公建设奉城镇 50 8.5 9.6 / 式 2010-2020 施在建 从大区位概念上来讲，奉城镇比其他试点城镇更接近江浙两省，交通也非常便捷，可将辐射范围扩大至整个长三角。 同时，奉城镇的旅游资源丰富，不但规划为巴塞罗那风情小镇，还有百年古镇保护区 26 奉城中心镇定位报告 为依托，二者相互结合，完全可以发

36、展区域的特色产业如旅游业，与其他城镇形成错位经营。在资源上可吸引江浙沪三地客户，先营造商业旅游氛围，再发展高档住宅建设，如经济性或度假型别墅。 27 奉城中心镇定位报告 附件：三城七镇案例介绍 一、松江新城英伦风情 （一）开发条件 1、区位条件 松江新城位于上海西南，距市中心30公里，虹桥机场 25 公里、浦东国际机场70公里，是规划中的“三城七镇”中除浦江镇之外距市区最近的一个新城。 松江新城规划建设面积36平方公里，其中位于高速公路北侧的22.4平方公里是全部新建的核心区。 松江新城有着良好的地域条件，上海的黄浦江流经这里，沪杭高速公路、沪杭铁路、同三高速公路把松江新城与市中心、浦东以及江

37、浙两省紧紧地连在了一起。 2、交通条件 松江新城的交通条件优越，无论是从道路交通还是规划的轨道交通来看，在各镇中都处于领先地位。 ? 道路交通 沪杭、沪青平高速公路以及沪杭铁路贯穿松江全境，新城区内的主干道路-方松公路，将沪杭高速公路、沪青平高速公路、318国 28 奉城中心镇定位报告 道以及沪宁高速公路紧紧连接在一起。 区境内有规划的市（郊）三环路，5120国道南北穿越，沈砖公路、沪松公路、方松公路、徐新公路、车亭公路、北松公路等在境内交织成南北东西的方格状交通公路网，且均为二级公路以上级别。 沪杭公路、沈砖公路横贯松江的北部和东西，同时也是上海中心城区至畲山国家及旅游度假区的重要游览路线，

38、到上海市区只需30分钟；泖新公路横贯松江南部地区的东西；九徐公路、新车公路、320国道纵贯松江东部的南北；同三国道纵贯松江西部的南北；嘉松路纵贯青浦至松江新城，连接沪宁高速公路和沪杭高速公路。 ? 轨道交通 2002年6月20日破土动工的轨道交通9号线轻轨R4线，自上海的宜山路，经七宝、九亭、泗泾到畲山、松江新城区，预定2005年底建成通车，投资人民币35亿元，届时松江新城到上海市中心人民广场只要20分钟。 3、产业条件 松江新城拥有良好的产业支撑。 新城的东北侧是以制造业为主的经济密集区，尤其是松江工业区和出口加工区集中了数百家外资企业，其中世界五百强企业有近40家在此落户。松江工业区是上海

39、首家市级工业区，也是上海市"1+3+9"工业产业 29 奉城中心镇定位报告 布局中的重要一环，已经有扎实的基础和规模效应，日本日立、英国ICI、法国依视路、德国PM以及台积电等多家企业再次进行大规模投资。 新城的西侧是总投资达100亿美元的上海松江科技园区。 新城南侧为现代农业产业经济区，目标是建成都市型绿色农副产品生产基地。其生态农业、观光农业已然成型。 同时，在新城内部的北侧，还规划有松江大学城，主要落户的学校有：上海外国语大学、上海外贸学院、立信会计高等专科学校、上海旅游高等专科学 校、东华大学、华东师范大学、华东政法学校等。在短期内将导入 8 万名大学生、 2 万

40、名教职员工。 坚实的产业支撑、充足的新业机会，为这座新城的人口快速导入创造了可能。 （二）规划要点 1、规划风格 主要规划为英伦风情，采用了国际招标的方式对松江新城进行了城市风貌风貌规划设计，邀请英国、法国等国外知名设计公司参加招投标。最后委托英国阿特金斯公司担任全程主要设计，二级开发商按图施工，采取了统一设计、按图施工的做法。 30 奉城中心镇定位报告 2、规划规模 松江新城建成区的面积达到36平方公里左右，人口规模25万以上。其中，松江新城示范区占地 22.4 平方公里： 东边为景观河道，南边建设行政中心，北边建设松江大学城（占地约 8000 亩）以及交通枢纽站。 西南 1 平方公里将被建

41、成以“泰晤士小镇”为代表的英国特色的高档住宅区，老城则保留历史文化名镇的风貌，形成“一城两貌”特色。 （三）开发现状 1、进展状况 松江新城采取土地一级市场由政府性投资公司负责开发，在完成开发后将经营性土地通过招投标方式逐步推向二级市场。自2001年8月组建的松江新城建设发展有限公司，预计到2005年末可实现净盈利近10亿元。 目前松江新城已基本完成大市政构架、公共设施框架和主要景观亮点，部分住宅组团已经基本完工，甚至部分已经交房，开发重点已经转向城镇综合功能的塑造。目前已相继建成了区行政中心、松江工商分局办公楼等一批行政性设施，建成了一批小学、中学、区图书馆、青少年活动中心等教育设施，上海市

42、第一人民医院松江新院也全面开工建设。 31 奉城中心镇定位报告 2、主要楼盘 松江新城建设时间较早，目前已经开发的楼盘达50-60个，开发面积约达到500万平方米，莱顿小城、新理想家园、湖畔天地、海德名园、名仕豪庭、原野花园等一大批楼盘在当地造成了很大影响，同时吸引了约40%的市区人口前往购买。 松江新城的核心居住区是由泰晤士小镇构成，泰晤面积 面积 类别 类别 22（M） （ M） 士小镇占地约1平方公里，规划为英伦风情，由英国阿多层公寓 61,199 联排住宅 19,751 特金斯国际有限公司负责规划设计，有取舍地移植了英联拼别墅 14,413 独立别墅 86,363 国泰晤士河边小镇的规

43、划理念和建筑风貌，打造具有居多功能混合住宅 35,078 多功能混合商业 59,612 住、商业、生活、公建共存的模块。 商业 11,723 英国学校 15,225 幼儿园 3,500 办公管理房 23,698 英式风貌区已有50%地块完成详勘工作，另有泰晤家庭旅馆 7,786 画廊 3,702 士小镇B、C区正进行详勘。 教堂 1,050 旧镇市场 934 市政及景观设施 243 诊所 4,499 超市 5,300 豪华会所 4,450 32 奉城中心镇定位报告 （四）总结 松江新城是目前三城七镇中开发规模最大、开发速度最快的新城，也将成为第一个开通轨道交通的新城。由于交通便利、产业优势明显

44、对市区人口的吸引力也较大，区内住宅的销售情况良好。同时，在城镇风格的营造上，基本上保证了规划的英伦风情。 但是，由于轨道尚未开通，城镇主要交通仍然依靠原有公交体系，客运容量小，耗时长，另外，城镇内的商业配套等也并未成熟，与市区相比，交通成本大、生活不便利仍然成为居民入住新城的障碍。因此虽然已经有不少楼盘交付使用，却少有入住，甚至有人说，松江新城在上演“空城计”。在其他城镇中，由于产业条件和规划交通条件比松江新城更差，这一问题更加凸显。 随着目前城市化进程的加快，人口向郊区城镇的集中，这个问题将越来越突出的反映在未来的试点城镇建设中。如何把握产业对城虻拇煌氤钦蚓用竦娜诤希晌缘愠钦虻闹匾翁狻? 33 奉城中心镇定位报告 二、安亭镇德意志风情 （一）开发条件 1、区位条件 安亭镇位于上海市西北郊，是以轿车工业和轿车生产配套工业为主的现代化综合性工业城，也是上海西部的中心城镇。南濒吴淞江，西接江苏省，北归嘉定区，为嘉定、昆山、青浦三地之交界，距上海市中心32公里，距上海虹桥机场20公里。 2