江西兴国县房地产市场分析.doc

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1、江西兴国县房地产市场分析一、城市概况1、地理位置兴国，位于江西省中南部，赣州市北部，东倚宁都，东南邻于都，南连赣县，西邻万安，西北界泰和，北毗吉安市青原区、永丰县，连接吉泰盆地，距赣州市82公里、省会南昌346公里。2、 行政区划全县辖25个乡镇、1个经济开发区，304个行政村。3、 城市面积和人口全县国土总面积3215平方公里，总人口78万。目前兴国的县城人口数量为17万。4、交通状况兴国位属赣州市一小时城市经济圈，距赣州黄金机场、井冈山机场均1小时车程，京九铁路、南（南宁）泉（泉州）高速贯穿全县，319国道穿县境东西，与赣粤高速公路、105国道、323国道、厦蓉高速公路、沪昆高速公路相连。

2、正在建设中的城际高速铁路在兴国设有中转站，可直达广东、福建。距广州黄浦港、深圳蛇口、汕头港、厦门港等港口城市，路程均在550公里以内，且都有高速公路相连接。5、优势资源兴国县资源特产，有土地资源、矿产资源、水力资源、人力资源、农林资源、五大优势。5.1 土地资源全县土地总面积428万亩，其中山地336万亩，耕地47万亩。25度以下的缓坡山地20多万亩，均适宜果业开发；紫色页岩面积41000亩，适宜发展烤烟生产。5.2 矿产资源目前已探明有一定储量的矿种就有25种，矿床矿化点160余处，主要矿种有金、钨、铍、钼、铀、铁、硫铁、莹石、石灰石、白云石、花岗岩、硅石、稀土、铅锌、水晶、高岭土、钾长石、

3、泥炭、水海石、软玉、石棉、煤、矿泉水等，其中莹石已探明储量为1200万吨，储量积量和品位在全国居重要地位，石灰石、花岗石储积量高达2000万吨，居全省第二。5.3 水力资源年平均降水量为1515.6毫米，地表水丰富。全县五大水系，年平均径流深835.9毫米，年平均总径流量为26.87亿立方米，水能可开发量为3.8万KW。地下水可开发资源为日产3.7万吨。5.4 人力资源县内劳动力40万人，潜在富余劳力近20万人，18万人到沿海经济发达地区打过工，积累了一定的技术和基础管理经验。5.5 农林资源全县木材蓄积量296万立方米，用材林150万亩，松脂林200万亩，毛竹3万亩，果茶23万亩，油茶面积1

4、00多万亩，常年茶油产量达300万斤以上，是江西最大的“绿色油库”之一。兴国有100余个农副产品荣获名优产品称号。主要有：茶油、细粒花生、茶园猪、灰鹅、红鲤鱼、甜橙、柿、茶叶、生姜、鱼丝。二、经济发展概况1、国内生产总值（GDP）分析近4年来，兴国的宏观经济取得了突飞猛进的发展，2010年的GDP比2007年的翻了近一番，显示出兴国的整体经济健康快速发展的事实。这对投资者来说无疑增强了其信心，强劲的经济增长有利于保证坚挺的房地产市场。2、 房地产开发投资额分析2007年2008年2009年2010年固定资产投资14.618.326.131.1房地产投资2.233.02.482.2固定资产投资额

5、及房地产开发投资额数据表 （单位：亿元）在国家政策支持下，兴国的固定资产投资规模逐年增加，其占GDP总额已几斤50%，成为城市发展的核心动力构成，而相对固定资产投资整体的快速增长，其中房地产投资则相对保持低位盘整，2009、2010年连续两年出现负增长，直接表现为土地市场成交疲软。4年来，兴国县房地产业占GDP份额相对保持稳定，在2007、2008年两个连续峰值年过后，目前兴国的房地产市场尚处于调整期。三、兴国县未来发展规划（1）县域总人口和城镇化水平预测A、县域总人口：2015年为82万人；2020年为92.85万人。B、城镇人口：2015年为38万人；2020年为45.50万人。C、城镇化

6、水平： 2015年为42%；2020年为49.00%。（2）整体布局主导方向是向东南和向西扩展为主，北上、南下为辅。规划形成“一心、两城、三轴”的空间布局结构。“一心”以行政中心为核心，包括周边配套完善的公共服务设施形成中心城区主中心。“两城”以氵岁水为界形成河东城和河西城。河西城：对老城区现状公共设施进行整合，伴随中心城区空间拓展，形成一个集居住、行政、商贸、文化为一体的河西城。河东城：伴随兴国工业园区的开发建设以及相关配套设施的完善，结合现有农居点，规划形成一个集工业、科研、教育、商业、居住等为一体的河东新城。三轴：一是将军大道洪门大道发展轴，即原319国道，形成中心城区内一条贯穿南北的发

7、展主轴；二是兴国大道潋江大道发展轴，从火车站连接老城区中心直到城区北部；三是模范大道发展轴，基本位于城区中部贯穿河东、河西两个城区的一条发展轴线。其次，在中心城区内及周边形成“一区、三园”自然生态屏障。一区：长冈旅游度假区位于河东新城内，兴国工业园以东，借助于潋水两岸景观形成，与长冈水库遥相呼应。“三园”城北森林公园、城西森林公园、红色文化主题园。四、兴国县房地产市场发展现状1、房地产概况一直以来兴国住宅价格一直处于赣州地区的洼底位置，08年以前同比周边县市，仅为平均水平的70-80%，虽然说07年开始兴国房地产市场快速增长，但是基于总量因素，其开发品质较一般和单位规模较小，很难形成“热市”效

8、应，但是这一情况自2009年开始被打破，随着总量的增加，单位项目的品质以及开发规模也得到大幅提升，2009年到2010年均价实现了明显的提升，由之带来的市场空间也相应提升，可以说实现了市场的初步繁荣，与周边县市的价格差距在快速拉近，据不完全统计2010年兴国主要楼盘销售均价将突破2500元/平方米，一些准备预售的项目价格达到了4000元/平方米以上。2、主要楼盘占地规模总建筑面积容积率总户数面积配比（套数比）销售价格预备推案规模物业管理费推出房源成交率130商业住宅东方丽都141.00 169284.61.816100%10%0%75%15%3500.003800.00 330.00 0.4-

9、0.8已售卡1500张清华名府138.16 1732421.8815600%0%45%55%3800.004400.00 280.00 0.4-0.895%京都豪庭85.001155902.09825%25%48%22%7500.00 3600.004200.00300.00 0.4-0.865%天赐龙港149.93 1800001.889725%10%40%25%7500.00 2500.003800.00 250.00 0.4-0.895%交警大队地块296.54 514251.42.64200.00 800.00 3、商业市场分析目前兴国县商圈主要分布在中山路和翠微广场。（1）中山路沿线

10、商圈分析该区域即指沿中山北路、中山中路、中山南路构成的线型商业核心区，涵盖了整个兴国的中心商业城区，作为近几年城市商业发展的重点，区域内商业氛围进行了大幅提升，借助老城区传统商业氛围以及部分政府职能机构所在，此区的商业价值快速提升，此外还有美食街、腾达电器卖场等主力业态拉动。主力价格范围中山北路：租金30-40元/月（底铺） 售价5500-7500元/平方米中山中路：租金100-150元/月（底铺） 售价12000-15000元/平方米 中山南路：租金35-50元/月（底铺）主力房型及面积50-200平方米/单元（2）翠微广场建材家居业态商圈分析该区域即指沿登封大道广场北路所形成的回字型的建材

11、家居业态集聚区，翠微广场作为政府新区的所在，周边规划了系列住宅小区，以及沿街商业店铺，但是一直以来沿街商业的经营较为困难，自从广场北路登封大道的建材家居业态集聚区的形成，该区域的商业氛围较前有显著提升，商业空置大幅下降，但是从长远来看，以小区底铺形式存在的建材家居集聚区，并且地处行政区内，其后市发展空间有限。主力价格范围（租界价格中包括市场管理费）登封大道：租金30-40元/月（底铺） 售价7500-12500元/平方米广场北路：租金30-40元/月（底铺） 售价7500-11500元/平方米 内街商铺：租金20-30元/月（底铺） 二层商铺：租金10-15/月（实用面积）主力房型及面积 60平方米/单元