物业接管验收标准和要求.doc

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1、1.目的明确物业接管验收标准，使设备、设施、房屋的配置更符合物业使用需要。2.适用范围公司新项目的接管验收。3.方法和过程控制3.1设施部分设施名称验收标准围（护）栏（墙）安装牢固，焊点平滑，无脱漆、锈蚀现象。粉刷应平整亮丽、颜色一致，无流坠。外立面管道、栏杆建筑外立面平整、清洁，同类涂料或装饰砖色彩一致。管道安装垂直、固定牢固，平台栏杆、空调架无脱漆、锈迹，建议采用免维护材料。沟、渠、井盖车道上沟渠井应配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板无破损，安装平稳牢固，无噪音，盖上的标识要与实际功能相吻合。水井水泥盖板采用不锈钢材料包框，便于移动。道路路面平整、无坑洼，广场砖无破损，路面砖应为

2、防滑砖、小区道路出入口、车库（场）出入口应综合考虑设置岗亭、活动路障、减速坡、防滑坡和道闸。在道路周边合理的位置设置清洁、冲洗道路的水龙头，且水龙头不让外人随意使用，水龙头周边应设置排水功能且排水畅通，道路与绿化带隔离。沟渠井盖配套，无破损，安装牢固，盖上的标识要与实际功能相吻合。车库、停车场及出入口入口有配置反光镜、监控镜头 、限高、限速等标识。车库墙面、顶棚平整，地面不反砂，室内停车库墙面及顶全部涂料刷白。地下车库排水畅通。防火门公共部位防火门钥匙应通用。门开关、锁动作自如，门表面无划伤；闭门器力度适中，平整、开启顺利。天面、天台女儿墙周边应设置合理数量固定支点，支点应成对设置，且每个支点

3、的承重需大于300公斤，应设置照明。女儿墙或开窗处符合建筑安全要求，低于建筑安全高度的窗安装防护栏。天台地面应有合理的排水坡度且无杂物、排水畅通。瓷片地面、墙面，缝隙均匀、勾缝饱满，瓷片无破损、无空鼓，颜色均匀一致。水泥砂浆地面平整无反砂；粉刷墙面无流坠、无刷痕、无污迹，颜色均匀一致。娱乐设施符合安全设计规范，有合格证，并具有必要的安全防护措施和使用说明 。按原建筑规划数量核实。安装平稳牢固，无脱漆、无锈蚀、无破损、无污迹，颜色均匀一致。信息栏小区应在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图。20万平方以上大社区信息公布栏的配置合理。单车、摩托车棚停车架、标识牌配置齐备 。在小区

4、适当位置，合理设置单（摩托）车存放点，分布点，其容量应与小区实际情况相吻合。存放点应设置固定支持物，与小区的风格相匹配并设置合理的照明。绿化设施花池、花槽、花盆应设置合理的排水系统且排水畅通 。绿花草坪应设置浇灌系统，且控制合理。绿化苗木应根据环境特点合理栽培品种；无枯苗、死苗，草坪平整无杂草。在小区道路周边及花园内适当位置合理设置垃圾箱（桶），容量适当，方便投放，配置满足住户需求，外观应与小区风格相匹配。室外垃圾箱（桶）安装时应考虑风吹影响及清洗方便、排水通畅等因素。住宅标准层应设置垃圾桶的摆放位置，摆放位置的地面及墙壁应贴瓷片。电梯厅应配置与环境和功能相配套的果皮箱。地下车库应合理设置果皮

5、箱及清洁水源，水源处需设置排水设施、考虑防水。天面应合理设置清洁水源，水源处需设置排水设施。园区应设置垃圾中转站，且中转站应配置清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际情况相匹配，异味不影响住户。3.2设备部分设备名称验收标准供配电系统高、低压配电柜周边应铺设绝缘胶垫，并配备绝缘鞋、手套、高压验电笔。高压环网柜进网柜应有线路编号标识，环网柜应与相对应变压器标注编号。变压器房应设置独立通风系统，有变压器温度自动控制；低压配电室应设置单独通风系统或配备降温设备。变压器与配电柜安装在一个房间应有安全隔离防护栏，变压器顶端不得安装照明灯具。变压器单独在房间安装的应有门且上锁，照明采用防爆灯。高压配

6、电柜、低压配电柜、变压器正上方不得有任何排水、排污管道；在高压室或变压器房及低压配电室其他位置确实无法避免的，必须做好有效的防护措施。高低压配电室、变压器房、发电机房设置的位置必须高于周边排水位1米，且在上一层的位置确保没有水源，如有，应在上层做好防水处理。低压配电柜应清晰标注柜号，电缆进出线应清晰标注电缆用途、电缆型号、规格及进出位置。双电源转换柜、动力箱、照明箱等进线必须清晰标注电缆用途、电缆型号、规格及引自位置。所有开关均应有清晰、与实际使用功能相符合的标识。各类管线应排列整齐，各类线槽必须盖好。天台必须设置工作照明；消防步行梯的照明必须采用感应控制；电梯厅、公共走道必须采用节能灯。地下

7、室车库照明必须设置为多路控制，其中每路照明应分布均匀。路灯、草坪灯应分路采用时间控制，使用节能灯。大厦在每层均应设置工作插座；小区每单元的电表箱应设置公共开关。大厦周边草坪、大堂应设置节日装饰用电电源；小区内应合理设置节日装饰用电电源。设计低压配电时应考虑住户用电、公共用电、商铺用电抄表到户。消防通道及主要设备房应配备应急灯。强弱电井应设置照明；强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。各种配电箱（柜）钥匙通用、标识正确、清晰、规范、齐全。机电设备的运行应做降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。所有配电箱（柜）内应张贴与实际相符合的二次控制线路图，二次控制线路应标有与图纸相吻合的线号

8、给排水系统水表房应有地漏排水，地漏排水管直径不能小于50毫米；水表井有与就近的雨、污水井相连的排水管道，并且水表井底高度高于雨、污水井高度。天面雨水管应直接排入地面雨水井、沟。水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM。水泵房应设置清洁水源。要有保证异常情况造成跑水的防护措施。给排水各类管网应有功能标识及流向，各阀门应有控制范围标识。应考虑空调的集中排水。大厦（小区）地下水池到给水泵的管道的两侧都要装阀门，所有水表、阀门一侧都应加装活结，以便维修更换。所有大厦（小区）地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵。卫生间地漏要安装存水弯头。各类泵运行无异常噪音，各类泵及配件设备、阀

9、门有合格证且应为优质产品。进户水压应保证家用热水器能正常点火，否则应配置变频供水装置。消防系统所有消防阀门、开关应标明控制区域，及运行压力。防火卷帘门、烟感、温感配置符合消防规范要求，防火卷帘门升降自如，电机运行无异常声音。消防主机、消防指引牌数量、安装位置符合消防规范要求。所有消防、主管网应在合理位置清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验消防栓；消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。消防设备、设施完善可靠、按物业设计要点配齐消防灭火器材。CO2设备、烟感温感控制系统完善可靠，消防报警在监控中心有声光信号。监控中心应安装空调；车库、商铺喷淋系统完好，无跑、冒、滴、漏等现象。消防泵应设置带负荷试

10、泵条件：在泵的出水管闸阀前加装一套循环管。正压送风系统、防排烟系统等送风阀旋转灵活，开关自如，风机运行无异常声音。 办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、监控中心应设内线电话且通话良好。电梯电梯应有断电后自动平层功能且运行平稳无振动。电梯应有对讲系统，在出现问题时监控中心人员可以与轿厢内的人员对讲。监控中心应有电梯的运行指示，且可以控制电梯的上下运行及停止功能。电梯底坑应平整、整洁，并设置排水设施。有电梯准用证、相应配件、随机资料及润滑油。电梯厅需设置通风设施，电梯轿厢无划伤、通风照明完好无损、设置应急电源。电梯机房应设置通风、降温设备，风机噪音要考虑，需要安装一个百叶窗，并安装应

11、急灯一只；电梯机房内门钥匙应通用（机房门选用通锁）。保证电梯主机安装完毕后，主机最高点与机房天花吊钩有50cm以上的空间，保证后期维修的需要。机房内不得设置通往天台的检查口。机房各钢丝绳预留孔的位置需严格按照图纸要求设置，限速器钢丝绳孔的位置应与墙体间保持50cm以上的距离。机房应设置排风扇的预留孔及百叶窗的位置，如在噪音效果允许的情况下，将排风扇预留在消防通道一侧的墙体上，可有效解决排风扇漏水的问题。应严格按照图纸设计要求施工，保证电梯厅门门洞的净宽满足安装要求，门洞应方正垂直。按钮盒的预留孔应方正垂直，所有楼层的按钮盒预留孔与地面的高度应统一，如是并联电梯，按钮盒预留孔应在两个电梯门的正中

12、间，预留安装孔还应注意离地高度。所有电梯厅门牛腿应垂直，各牛腿之间的垂直偏差不得超过5cm，如牛腿在浇注混泥土时出现变形，应立即予以修正。电梯井道应垂直，中间不得出现明显的错位现象，施工完毕后不得留有模板及钢筋。如属于框架结构的建筑，应保证各承重梁的预留位置正确无误（电梯底坑地面向上50cm的位置设置第一道梁，向上每隔250cm设置一道承重梁，最顶端的承重梁与井道顶板的位置不得大于50cm，具体以图纸为准）。电梯底坑的底部与厅门地面间的高度应大于165cm。电梯底坑应按要求做好防水处理，如发现底坑存在渗水现象，应立即要求土建施工方进行处理。如有到达地下室的电梯，其底坑必须设置排水设施。3.3配

13、套部分部位验收标准商铺每个商铺应有独立的卫生间及供电、供水、排水设施。商铺消防设计应符合消防要求，应有疏散指示灯、消防平面图，配置足够的灭火器材等消防设施。管理用房配置要求按当地法规要求。物业服务中心员工宿舍员工宿舍原则上不能设置在地下，设置在地下的宿舍应有能直通地面的自然透气窗，装修要求按物业公司设计要点规定确定。社区健康中心通水电、房屋有门窗。配置医疗垃圾专用设施或放置位置。物业服务中心员工食堂根据小区面积、员工人数具体面积由物业公司确定。房屋有排烟、排水和通风设施。相关工作流程在房屋主体封顶以前，物业前期介入人员应进入现场；项目部应未前期介入人员配备相关的办公位置和办公设备，如办公桌、安

14、全帽等 。前期介入人员可参加地产公司与各施工单位的重要协调会；物业前期介入人员提出的问题应以书面形式或邮件形式发送项目部，项目部需要做出正式回复。地产公司需要向物业前期介入人员提供各施工单位公司名称、公司电话、施工范围、保修期限、保修期间的义务、联系人、联系电话。制定统一的表格，所有设备的交接需要物业服务中心或物业公司设备维护部的签字盖章，并以此作为该设备安装调试完成的依据。需要物业公司完成的工程遗留问题，物业公司按地产公司相关流程完成，在工程验收合格后一个月内付款。3.4资料部分资料类别资料名称规划及施工管理资料1.建设用地规划许可证2.建设工程规划许可证3.建筑物命名、更名审批资料4.用水

15、用电指标批文5.施工许可证6.建筑执照产权资料1.土地使用权出让证明2.地界界桩放点报告3.房屋产权清册4.配套设施设备、管理用房产权证明（由物业公司填写规范表格，地产公司加盖公章）技术资料1.小区规划图2.竣工总平面图3.单体建筑竣工图4.单体结构竣工图5.单体设备竣工图6.给排水竣工图7.电气竣工图8.室外地下管网竣工图9.道路、停车场竣工图10.绿化竣工图11.工程竣工验收备案证明12.工程规划验收合格证明13.消防验收合格证明14.环保达标验收合格证明15.电梯（扶梯）合格证明和准用文件（质量技术监督部门出具）16.民防工程竣工验收合格证明17.燃气工程竣工验收合格证明18.隐蔽工程

16、等竣工验收合格证明19.住宅质量保证书和住宅使用说明书20.所有设备订货合同、合格证、随机使用说明书、检验报告、随机用工具清单21.所有设施设备安装、测试、验收记录22.各户型平面图、水电线路图23.各期售楼资料及规划要点24.地质勘探报告，沉降观察记录3.5智能化交付标准A.背景音乐系统项 目验收内容验收标准扬声器扬声器的音质无失真、杂音。扬声器音域在小区内能及时衔接，音域的布局合理。调节音量开关音量变化平滑、音域的范围合理。功 率放大器削顶指示灯，模拟设备增益情况与实际一致。电源指示灯、信号指示灯、保护指示灯、温度指示灯与实际一致。功放输出连接与安装要求一致。功放功率与扬声器总功率匹配。其

17、 它设 备DVD、MP3音乐的播放能正常播放。音量开关控制情况能正常调节音量。B.闭路监控系统项 目验收内容验收标准摄像机设置的位置主要出入口，视线盲点处设置。检查安装的质量安装牢固，图像清晰。电梯轿厢内摄像机安装位置能监视电梯轿厢的全景。监视器安装位置数量设置合理，观看容易。图像效果图像清晰。云台控制转动部分控制灵活，包括垂直、水平度、转动。管 线所有管线、线路标识管线平整、牢固、顺直，线路的标识与实际相符。接 地设备接地矩阵主机、录像机、监视器等的外壳需与接地线连接。避雷器的设置设备前端、终端应安装避雷器，并牢固可靠。C.门禁、车场管理系统项 目验收内容验收标准车场管理系 统设备运行情况设

18、备运行正常，无卡位现象，无运行杂音。地 感测试道闸的时间保护和地感的灵敏度。防砸车功能闸杆有障碍阻挡时，能够正常停机。手动按钮开、关、停正常。图像对比功能能正常捕捉图像、图像清晰、能看清楚车牌号。门禁管理系 统通讯线路通讯信息能与电脑之间相互传输。电脑开门电脑处能够进行开门。门禁管理人事资料录入、备份能进行正常的录入、备份。门禁管理发行、挂失使用发行和挂失卡正常。报表查询，人员进出资料查询能正常查询。D.对讲系统项 目验收内容验收标准室内分机（可视与非可视）通话情况振铃声适当，通话声音清晰。图 像听到铃声后2秒内显示图像，图像清晰，挂机后图像消失。开 锁住户在家可以开单元门的锁。管 理 机住户

19、分机和单元门机可以呼叫监控中心的主机，并通话，监控中心机可以开单元门口机。门口主机呼叫功能按“管理室键”能呼叫管理机，分机。密码开门测试门口机的功能编程，密码开门、用户设定。管 理中心机管理机呼叫住户能呼叫。分机呼管理室显示住户所在的“栋号+层号+用户号”。各单元门口机呼叫管理室管理机显示住户所在的“栋号”并可实现通话，管理机开锁功能。E.居家报警系统项 目验收内容验收标准系统功能报警功能煤气、门磁、紧急按钮、红外报警，报警正常，主机显示报警种类正常。系统操作权限系统操作权限设置合理。自动检测系统能够设置自动检测功能。F.周界防越系统项目评价内容评价结果安装位置位置的设置红外线之间没有盲点，两

20、对之间红外之间有一定的重复范围，红外与围墙之间空隙小于20厘米。性能测试报警性能阻断时能够正常报警，显示器上能固定画面，有报警声音，能够联动现场灯光。3.6业主房屋（具体按售楼书的交楼标准）序号检查部位检查标准1地面（对角等长）水泥地面表面平整、颜色均匀，无空鼓、裂缝、脱皮、麻面和起砂等现象，踢脚板应与墙面（板面）紧密结合。木地板平整牢固、接逢密合，无裂缝，无空鼓起翘、颜色均匀，踢脚线与墙面接缝严密，线角顺直。瓷砖地面（厨、卫、阳台）瓷砖铺贴平整、对缝整齐，无空鼓、开裂掉角、色差、污染；地漏口须低于周边地面0.5CM，且收边美观、圆滑；厨卫和阳台地面有坡向地漏，排水通畅、不积水。2墙面（对角等

21、长）水泥砂浆表面平整，无空鼓、裂缝、脱皮、麻面和起砂等现象。粉 刷无裂纹，无掉粉、起皮，无漏刷、透底，基本无反碱、咬色，无流坠、疙瘩，颜色一致，刷纹通顺、无明显刷纹，装饰线分色平直，阴阳角方正顺直。瓷片墙面面砖牢固平整、无破裂、无空鼓、无歪斜、无污渍，无缺楞掉角，颜色一致，勾缝饱满。面砖缝隙均匀，阴阳角处砖搭接方向正确，非整砖尺寸应大于二分之一。3天花（对角等长）毛胚天花表面平整，无空鼓、裂缝、脱皮、麻面和起砂等现象。粉 刷无裂纹，无掉粉、起皮，无漏刷、透底，基本无反碱、咬色，基本无流坠、疙瘩，颜色一致，刷纹通顺、无明显刷纹，装饰线、分色线平直，在灯光下，天花表层不应有明显的起伏阴影，阴阳角方

22、正顺直。阴角线线条清晰顺直，无肉眼可见接缝，无缺损、裂口。吊顶整体完好。罩面板与龙骨连接紧密，表面平整，线角顺直方正，不得有污染、折裂、缺棱掉角、锤伤等缺陷，接缝均匀一致；并预留大小适中，位置适当的检修口。4预留预留孔空调、抽油烟机、热水器灯预留孔无遗漏，并应靠近安装设备位置、高度符合设备安装要求。口内室外低、倾斜10度左右、孔无阻隔、收边平整圆滑。室外空调板、百叶尺寸应符合室外机安装要求，空调插座及预留孔一一对应。装饰百叶安装牢固、垂直方正，无破损、锈蚀、污染等。预留接口冷热水管、煤气管、空调冷凝水管预留接口位置、高度正确合理、方便安装与墙体接合处收口平整、美观。空调冷凝水管顺水三通必须灌水

23、检验是否渗漏堵塞。5门、窗符合设计要求门锁灵活自如，门吸、门铰、猫眼灯五金配件齐全无松脱 。门扇与门套垂直平整，密合性好，门开关平稳、无噪音。门窗不渗漏，厨卫门、框无浸水痕迹，油漆面润泽无色差，光感均匀、手感平滑。玻璃打胶均匀美观、胶条无缺损，玻璃，无起泡波纹、完好无损。6阳台护栏、栏板连（焊）接牢固、焊点平滑，与墙面连接处平整美观。油漆均匀饱满，无色差、龟裂、脱皮，无破损、锈蚀现象。7灯具无松动、破损，表面整洁、开关正常、位置正确。灯泡完好、规格型号正确，符合设计要求。8开关、插座（强电、电视、电话、网络）、接线盒、配电箱位置合理，安装牢固、完好无损、型号、功能符合设计要求，通电正常。配电箱

24、内布线整齐、接线正确、接点紧固、开关位置与标识对应清楚，控制开关、插座功能正确，漏电开关自检功能正常。居家报警系统按设计要求完好无损。9门铃（可视）对讲、电控锁位置合理安装牢固、使用正常，高度、规格、型号、功能符合设计要求；对讲话质要清晰，可视对讲图像清晰、无抖动、变形及干扰；电控锁开门按钮灵活。10卫生洁具浴缸、淋浴、洗手盆、座便器浴缸表面颜色均匀一致，无破损、脱瓷、污染灯 ，储水塞动作自如、不渗漏，淋浴门动作自如 。浴缸侧面底部适当位置有200mm*200mm检修口。洁具及存水弯无渗漏，排水畅通有吸力，无反臭现象。镜面、台面地柜镜面、台面方正无破损、污渍，周边打胶饱满均匀美观。台面与洗手盆

25、接合处打胶饱满均匀无渗漏，地柜安装牢固端正、功能完好。水龙头、花洒安装牢固端正、开关自如，表面无损伤、锈蚀，出水流速及水量正常，无滴漏现象。洁具小配件安全完好，安装位置恰当、符合使用要求。11厨房设备橱柜安装牢固端正，配件齐全，符合设计要求，周边与墙面接合紧密，台面平整光亮，磨边圆滑美观。颜色均匀一致、门缝开关灵活、无回弹、倒翘，内外表面完好无损、无虫蚁破坏。洗菜盆、水龙头龙头、菜盆闭水器启关灵活自如，关闭时不渗漏，开启时排水畅通，排水管存水湾不渗漏。水软管表面无损伤、与角阀及水龙头连接处无渗漏。抽油烟机、煤气灶抽油烟机、煤气灶安装平稳，安装位置合理，配件齐全，无损伤，操作按钮灵活正常。12给

26、排水给水给水分户总阀开关正常、操作灵活自如、无渗漏，水表无损伤，运转方向正确，给水管上有房号标志。排水地漏排水顺畅、无堵塞渗漏，预留口位置准确，管内无异物。13通风、排气排气风机逆风阀动作自如，排气管连接紧密无漏风现象。14煤气管、表无损伤，接口密封好，无泄露隐患，分户总阀开关正常，煤气管表层应刷银灰色油漆。煤气箱、管道安装平直牢固、穿墙处封堵完好、平整美观。15室内卫生按物业清房标准要求确定。16楼梯踏步及扶手稳固，油漆均匀光滑，无锈蚀。踏步高度、宽度偏差不超过15，防滑地砖无损坏。墙面整洁无污染；各种电箱、线路检查口盖板安装良好。楼道灯、感应开关安装良好无损坏。消火栓安装牢固、阀门不渗漏、锁扣无损坏、高层楼道配取水电。阴阳角方正，线角顺直，正面和背面应做截水和滴水，且宽度和深度均大于10cm。17单元门单元门玻璃无气泡波纹、完好无损、油漆均匀光滑、无锈蚀。密码设置可靠、门无变形开关自如，噪音较小。3.7商铺：3.7.1每个商铺应有独立的供电、供水、排水系统，水电表安装在方便抄表的位置。3.7.2应综合考虑预留商铺广告牌的安装位置。3.7.3商铺消防应符合消防要求，应有疏散指示灯、消防平面图、配置足够的灭火器材等消防设施。3.8验收标准未说明事项及其它要求应遵照地方及国家相关建筑设计规范和专业标准执行。4.支持性文件TMWY7.5.4-S01 物业接管验收程序