潍坊房地产市场9月份月报.ppt

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1、策划管理中心2012年10月2日20122012年年9 9月份月份潍坊市场月报潍坊市场月报月报架构一、房地产政策及资讯三、潍坊房地产市场分析二、潍坊土地信息四、重点项目营销动作监测索引国内市场资讯重点企业 销售面积(万)销售金额(亿元)万科104.4113.5保利75.5184.8恒大118.271.8中海61.265.54富力25.5928.17索引索引国内市场资讯国内市场资讯全国房企销售数据前全国房企销售数据前5 5名名万科的销售金额位列全国之首；而销售面积却仅次于万科的销售金额位列全国之首；而销售面积却仅次于恒大位居第二，恒大却以低价跑量的策略，以刚需为恒大位居第二，恒大却以低价跑量的策

2、略，以刚需为主，应合国家出台政策，使之销售面积位列全国第一主，应合国家出台政策，使之销售面积位列全国第一索引索引国内市场资讯国内市场资讯企业 土地储备总面积(万)拿地面积(万)拿地成本(亿元)万科8541.781038.58253.95保利6016.73333.3972.34中海4423.8083.9652.83绿城4463.3548.1326.66恒大13462.86770.7878.46富力3106.1792.656.10全国房企全国房企4-94-9月土地储备前月土地储备前6 6名名恒大土地储备恒大土地储备12296.0612296.06万平米，位列全国储备土地万平米，位列全国储备土地之最

3、万科以之最；万科以7907.967907.96位居第二位居第二企业名称 拿地总价(亿元)万科253.95龙湖地产172.07金融街81.25恒大地产78.46保利地产72.34全国房企全国房企4-94-9月拿地面积前月拿地面积前5 5名名企业名称企业名称 总规划面积总规划面积(万万)万科1038.57恒大地产770.78龙湖地产583.42中天城投560.80绿地集团506.51索引索引国内市场资讯国内市场资讯万科近半年大举拿地，以万科近半年大举拿地，以253.95亿元，成全国之亿元，成全国之首，而其规划面积也达到了高峰，此举能带动市首，而其规划面积也达到了高峰，此举能带动市场上扬场上扬月报

4、架构一、房地产政策及资讯三、潍坊房地产市场分析二、潍坊土地信息四、重点项目营销动作监测索引国内市场资讯一、房地产政策及资讯一、房地产政策及资讯20122012年房地产调控政策将会继续坚持，不放松，表明政府的态度依旧坚决，但是不会再出台大的房地产政策，年房地产调控政策将会继续坚持，不放松，表明政府的态度依旧坚决，但是不会再出台大的房地产政策，政策力度已接近顶点，房地产市场开始探底，大量客户需求将得以释放；政策力度已接近顶点，房地产市场开始探底，大量客户需求将得以释放；基准利率下调，刺激客户置业信心，力保刚需购房；表明市场将开始出现转折，市场将回暖复苏。基准利率下调，刺激客户置业信心，力保刚需购房

5、表明市场将开始出现转折，市场将回暖复苏。目前实质性政策出台较少，价格处于市场的低潮期，刚性目前实质性政策出台较少，价格处于市场的低潮期，刚性需求开始大量释放，需求开始大量释放，“十八大十八大”召开在即，在此之前，房召开在即，在此之前，房地产市场将不会出现大的变化，地产市场将不会出现大的变化，“十八大十八大”将成为市场转将成为市场转变大的转折点变大的转折点2012-09-06发改委批复多市轨道建设规划 投资超过8000亿昨天，国家发改委批复了全国多个城市的轨道交通建设规划，总投资规模预计超过8000亿。其中广州城市轨道交通近期建设规划调整方案投资最高，预计总投资为1241亿元。2012-09-

6、06多部委密集表态加强楼市调控 防止房价强势反弹国家发改委主任张平指出，下半年要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹。2012-09-07我国保障房建设明显提速将有更多居民圆安居梦党的十六大以来，我国保障性安居工程建设明显提速，“十一五”期间，全国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题得到解决。今年，中央财政专门安排了新建廉租住房和国有工矿棚户区改造。2012-09-12推进房产税改革试点 应有法治观随着今年营业税改征增值税试点范围的扩大，房产税改革试点似乎迎来了新的契机。年初即有媒体不断传出试点城

7、市范围将不断扩大的消息，日前国务院在关于今年以来预算执行情况的报告中又提出要稳步推进个人住房房产税改革试点，这些消息引发了社会各界针对房产税的新一轮争论。2012-09-12首套房贷八五折退市 利薄之下银行转战小微业务据浦发银行深圳分行人士介绍，在折扣前，该行一般是在基准利率上浮10%后，再按基准利率的1.1倍计算折扣。本报记者了解到，多数银行目前仍然采取在基准利率基础上直接给予优惠，上浮之后再给予折扣的只有浦发银行一家。2012-09-14发改委:稳定调控政策 采取措施防止房价反弹日前，国家发改委主任张平在向全国人大常委会作国务院关于今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告时说，要稳定房

8、地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹。这是2010年4月楼市调控政策出台后，国家发改委又一次强调稳定房价。2012-09-25建保障房缺钱可用公积金 潍坊成第二批试点城市24日记者获悉,国家住建部最新公布第二批64个利用公积金贷款支持保障房建设试点城市,潍坊位列其中。2012-09-28住建部明确十二五开征房产税 楼市支柱地位动摇就在国务院督查地方楼市调控的同时，住建部发布关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知以下简称通知，紧锣密鼓地推进住房顶层设计。与此同时，有关房产税试点的改革步伐也在加快推进。2012-09-28国土部:

9、完善行政复议监督机制 化解针对近年行政复议案件“执行难”问题，中国国土资源部27日在京作出表示，各级国土资源部门拒不履行行政复议决定的，申请人可向行政复议机关申请，责令被申请人履行。2012-09-2910月1日起山东取消暂住人口制度 消除地域歧视齐鲁网9月28日讯据山东广播电视台电视生活频道生活帮报道，从10月1号起，“暂住人口”这个名词将废止，取而代之的是“流动人口”。“暂住人口”和“流动人口”不光是名字上的不同，更重要的是“流动人口”所享受的权利的增加。月报架构一、房地产政策及资讯三、潍坊房地产市场分析二、潍坊土地信息四、重点项目营销动作监测索引国内市场资讯二、潍坊土地信息二、潍坊土地信

10、息本月土地的供需情况潍坊市本月土地供应为潍坊市本月土地供应为3535宗，宗，383.38383.38万平米，但住宅用地万平米，但住宅用地成交量较差，随着城市土地供应的增加，潍坊城市化进程成交量较差，随着城市土地供应的增加，潍坊城市化进程快速增加，市场竞争压力随之增大快速增加，市场竞争压力随之增大奎文区：奎文区：本月出让土地5宗，供应面积26.78万平米；无工业用地供应；无任何土地成交。潍城区潍城区：本月出让土地7宗，供应面积29.75万平米；本月成交土地1宗，成交面积3.32万平米。坊子区坊子区:本月出让土地11宗，供应面积52.43万平米。其中无工业用地供应；无任何土地成交。高新区：高新区：

11、本月出让土地5宗，供应面积24.13万平米，本月无任何土地成交。滨海开发区：滨海开发区：本月土地出让7宗，供应面积242.76万平米；其中全部为工业用地宗；本月出让土地成交6宗，成交面积179.45万平米。潍坊市本月土地供应为潍坊市本月土地供应为3535宗，宗，383.38383.38万平米，其中工业用地万平米，其中工业用地7 7宗，宗，242.76 242.76 万平米；本月土地成万平米；本月土地成交交7 7宗，宗，182.77182.77万平米，其中工业用地万平米，其中工业用地6 6宗，宗，179.45179.45万平米。本月工业等其他用地较多，占总供万平米。本月工业等其他用地较多，占总供

12、需土地的近需土地的近98%98%以上。以上。住宅供地供应量增加，但由于市场原因，住宅用地成交住宅供地供应量增加，但由于市场原因，住宅用地成交状况较差，造成土地的大量积压，市场进入正式上扬期状况较差，造成土地的大量积压，市场进入正式上扬期后将进行集中释放，未来房地产市场竞争压力巨大后将进行集中释放，未来房地产市场竞争压力巨大土地市场土地市场本月潍坊市土地供应为35宗，383.38万平米，其中工业用地7宗，279.33万平米；未来房地产市场竞争将较为激烈；本月潍坊市土地成交7宗182.77万平米，其中工业用地6宗，179.45万平米。小结：小结：月报架构一、房地产政策及资讯三、潍坊房地产市场分析二

13、潍坊土地信息四、重点项目营销动作监测索引国内市场资讯2011年10月2012年9月，全市新增预售量与签约量。住宅市场住宅市场-供需比供需比当前的市场环境下，一味的大幅的促销手段不但当前的市场环境下，一味的大幅的促销手段不但不能带来成交，更加增强客户的观望情绪！不能带来成交，更加增强客户的观望情绪！类别101112123456789 9月份月份商品住宅新增预售量（万）24.262.129.797.0217.36719213427.926.0736.0645.2145.21商品住宅销售量（万）28.2728.431.0911.3617.433.0929.0238.930.234.634.226.

14、0926.0920122012年年9 9月份潍坊市住宅市场签约量略有下降，环比下降月份潍坊市住宅市场签约量略有下降，环比下降23.7%23.7%，供应量的快速增加导致市场竞争强度增加，供应量的快速增加导致市场竞争强度增加，9 9月份市场全面进入月份市场全面进入“另类另类”促销的恶性竞争，导致市场观望情绪较之前更为严重，市促销的恶性竞争，导致市场观望情绪较之前更为严重，市场成交量出现大幅下滑场成交量出现大幅下滑数据来源：房管局数据来源：房管局数据来源：房管局数据来源：房管局住宅市场住宅市场-成交量成交量2012年1-9月潍坊全市住宅成交情况：9 9月份潍坊市成交量环比下降，签约套数月份潍坊市成交

15、量环比下降，签约套数24962496套，签约面积套，签约面积26.0626.06万平米。环比下万平米。环比下降降23.7%23.7%，主要原因是大量项目新推或加推房源和部分项目开盘，房源充足，促销，主要原因是大量项目新推或加推房源和部分项目开盘，房源充足，促销活动力度大。购房客户选择性大。促使传统的活动力度大。购房客户选择性大。促使传统的“金九银十金九银十”黄金时期，成交不尽黄金时期，成交不尽人意，成交下降。人意，成交下降。20122012年年9 9月份潍坊市住宅市场在售项目较月份潍坊市住宅市场在售项目较8 8月份比环比下降，月份比环比下降，成交量环比下降成交量环比下降23.7%23.7%数据

16、来源：房管局数据来源：房管局数据来源：房管局数据来源：房管局住宅市场住宅市场 成交量分析成交量分析数据来源：房管局数据来源：房管局数据来源：房管局数据来源：房管局本月潍坊市场每周的成交量均较低，全部为本月潍坊市场每周的成交量均较低，全部为750750套以下套以下本月签约量本月签约量24962496套，成交面积套，成交面积26.0626.06万平米，较上个月环比下滑万平米，较上个月环比下滑23.7%.23.7%.本月成交量略有下降，总体呈现波动本月成交量略有下降，总体呈现波动状态。状态。住宅市场住宅市场 成交区域分成交区域分析析数据来源：房管局数据来源：房管局数据来源：房管局数据来源：房管局本月

17、住宅签约销售中，高新区成交量最高，签约套数为本月住宅签约销售中，高新区成交量最高，签约套数为787787套，环比下降套，环比下降24.85%24.85%，签约面积为，签约面积为8.668.66万平方米，在万平方米，在七区之中，占比例达到七区之中，占比例达到33%33%本月潍坊七区较上个月相比均环比下降，其中，本月潍坊七区较上个月相比均环比下降，其中，经济开发区环比下跌较大；下跌经济开发区环比下跌较大；下跌35.87%35.87%。高新区。高新区7 7、8 8月已连续两个月上涨。月已连续两个月上涨。从上图看出，本月均价上涨，环比上涨从上图看出，本月均价上涨，环比上涨1.7%1.7%，均价已连续，

18、均价已连续5 5个月上涨，且本月个月上涨，且本月上涨力度较大，总体呈上涨趋势；上涨力度较大，总体呈上涨趋势；其次，由趋势线可以看出；市场均价将会呈波动状态，且波动区间在（其次，由趋势线可以看出；市场均价将会呈波动状态，且波动区间在（3400340045004500）之间。震荡区间逐渐减小。房价处于震荡上扬的阶段，将会保持平稳的）之间。震荡区间逐渐减小。房价处于震荡上扬的阶段，将会保持平稳的上涨趋势。上涨趋势。住宅市场住宅市场价格价格数据来源：房管局数据来源：房管局数据来源：房管局数据来源：房管局本月潍坊市住宅市场价格为本月潍坊市住宅市场价格为38923892元元/平米，环比上涨平米，环比上涨1

19、7%1.7%；9 9月市月市场供应量增加，同时促销无实质性的手段，导致市场成交量下滑场供应量增加，同时促销无实质性的手段，导致市场成交量下滑住宅市场住宅市场区域价格分析区域价格分析数据来源：房管局数据来源：房管局数据来源：房管局数据来源：房管局本月潍坊市住宅市场价格最高的区域为奎文区，均价本月潍坊市住宅市场价格最高的区域为奎文区，均价46894689元元/平米，其次为潍城区和高新区，区位价值是平米，其次为潍城区和高新区，区位价值是影响价格的主要因素影响价格的主要因素奎文区因区域价值的优势，导致其成为潍坊市房价最高的区域，均价奎文区因区域价值的优势，导致其成为潍坊市房价最高的区域，均价4689

20、4689元元/平平米，较上个月环比下跌米，较上个月环比下跌0.82%0.82%，其次为潍城区，均价，其次为潍城区，均价43634363元元/平米，高新区较上月同平米，高新区较上月同比上涨比上涨0.2%0.2%，寒亭区上涨最快，寒亭区上涨最快5.88%5.88%，说明市场需求大或市场开始发展。，说明市场需求大或市场开始发展。商业市场商业市场区域成交量区域成交量数据来源：房管局数据来源：房管局数据来源：房管局数据来源：房管局本月潍坊市商业市场总成交量为本月潍坊市商业市场总成交量为2.332.33万平米，其中奎文区万平米，其中奎文区成交量面积较高，为成交量面积较高，为0.990.99万平米；其中潍城

21、区成交套数万平米；其中潍城区成交套数168168套，其他区域因城市发展和市场影响的原因，本月商套，其他区域因城市发展和市场影响的原因，本月商业市场略显落后和萧条业市场略显落后和萧条在在9 9月份商业签约销售中，奎文区和潍城区成交量较高，分别为月份商业签约销售中，奎文区和潍城区成交量较高，分别为0.990.99和和0.950.95万万平米，在七区之中，占比例达到平米，在七区之中，占比例达到83%83%。其中，潍城区成交其中，潍城区成交168168套，占成交套数之最。套，占成交套数之最。2012年9月份潍坊七区商业签约均价情况奎文区签约均价最高为奎文区签约均价最高为1372413724元元/平米；

22、环比上涨平米；环比上涨46.11%46.11%。其次为潍城区，为其次为潍城区，为1172711727元元/平米；环比下跌平米；环比下跌4.68%4.68%。商业市场商业市场-价格价格20122012年年9 9月潍坊市商业市场均价最高的区域为奎文区，月潍坊市商业市场均价最高的区域为奎文区，1372413724元元/平米，其次为潍城区，其他区域因城市发展和平米，其次为潍城区，其他区域因城市发展和市场影响的原因，本周商业市场略显落后和萧条市场影响的原因，本周商业市场略显落后和萧条数据来源：房管局数据来源：房管局数据来源：房管局数据来源：房管局写字楼市场写字楼市场区域成交量区域成交量本月潍坊市写字楼市

23、场成交量为本月潍坊市写字楼市场成交量为0.590.59万平米，其中奎文万平米，其中奎文区成交面积最高，为区成交面积最高，为0.450.45万平米，占总成交的万平米，占总成交的76%76%，成交，成交套数最高套数最高4949套；其他区域因城市的发展或市场的影响，套；其他区域因城市的发展或市场的影响，本月写字楼市场明显落后或萧条本月写字楼市场明显落后或萧条数据来源：房管局数据来源：房管局数据来源：房管局数据来源：房管局奎文区签约量最高为奎文区签约量最高为0.450.45万平米；其次为高新区，为万平米；其次为高新区，为0.10.1万平米。万平米。坊子区、寒亭区等地四区均坊子区、寒亭区等地四区均0 0

24、成交，说明这四区缺乏写字楼市场的需求；写字成交，说明这四区缺乏写字楼市场的需求；写字楼市场明显落后。楼市场明显落后。2012年9月份潍坊七区写字楼签约均价情况写字楼市场写字楼市场-价格价格从上图可以看出，写字楼价格最高为奎文区，达到从上图可以看出，写字楼价格最高为奎文区，达到55895589元元/平米；其次为潍城区，价格平米；其次为潍城区，价格为为45324532元元/平米，本月写字楼价格均下跌，其中潍城区最低；说明市场相对比较低迷，投平米，本月写字楼价格均下跌，其中潍城区最低；说明市场相对比较低迷，投资客仍在观望。资客仍在观望。数据来源：房管局数据来源：房管局数据来源：房管局数据来源：房管局

25、20122012年年9 9月潍坊市写字楼市场均价最高的区域为奎文区，月潍坊市写字楼市场均价最高的区域为奎文区，55895589元元/平米平米小结：小结：目前处于“买方市场”的阶段，客户敏感度较强，市场供应量增加的同时，采用单一的促销手段将导致客户观望情绪严重，影响市场成交。物业供需分析物业供需分析当前的市场规律当前的市场规律大幅降价大幅降价/小小幅上涨是刺激客户成交的核心！幅上涨是刺激客户成交的核心！月报架构一、房地产政策及资讯三、潍坊房地产市场分析二、潍坊土地信息四、重点项目营销动作监测索引国内市场资讯潍坊在售楼盘潍坊在售楼盘TOP20TOP20跟踪跟踪潍坊9月在售楼盘top20成交情况明细

26、 9月排名区域项目成交套数备注1 1高新区东金1号892 2高新区金丰名苑623 3高新区盛华名园614 4潍城区五道庙商业步行街万锦国际广场555 5高新区恒大名都536寒亭区恒信首府507高新区华府景城428经济开发区祥瑞家园379潍城区潍城春天3610坊子区恒信金水岸3511高新区专家公寓3412坊子区恒信领海国际3013潍城区圣基铭座3114高新区潍坊软件园世贸中心栋盛苑3015奎文区华府一品2916高新区中建大观天下2917坊子区隆鑫盛景2918潍城区翔凯上城国际2719奎文区中央生活城2520高新区金马怡园24明星项目跟踪明星项目跟踪9 9月份月份项目成交套数（套）成交主力面积（）

27、销售均价（元/）营销策略恒大名都535392、113、128、1345500元/营销动作：一期清盘，每天3席特价房 4790元/起促销策略：购房送1500元/豪装，2年免息分期。中央生活城252590/128/135均价5560 元/平方米促销策略：全款95折、按揭97折。车位在售均价13.5万/位阳光1009 945/58/62/1302#楼均价6000元/平米促销策略：首付两成，6万元起。中建大观天下292986-1425500元/平米促销策略：继3888一口价、限时抢购后；瞰景楼王以4200起火爆销售。一次性付款98折，按揭首付70%以上99折。华府一品292991-1405100元/平

28、米促销策略：购房全款97折、按揭99折，9#楼3单元及10#楼2万抵3万VIP卡认筹中。万基宝通家园151587-147高层3800多层4200促销策略：多层每平优惠200元，高层每平优惠240元。目前多层3877元/起；小高层3577元/起。各区重点在售项目本月成交情况明细 数据来源：现场调研数据来源：现场调研数据来源：现场调研数据来源：现场调研明星项目个案明星项目个案（1 1）项目：恒大名都）项目：恒大名都 上月加推一栋198套，本月销售43套。一期清盘，每周末比赛活动不断。最低价4790元起，送1500元/平米精装修，两年无息分期付款。户型面积恒大名都套数说明两室两厅一卫9010066中

29、户三室两厅一卫107、109132中户11011366中户117124三室两厅两卫12633中户12866通透边户140144-147132通透边户四室两厅两卫164-16866通透边户四室两厅三卫172-176132通透边户合计恒大名都销售率75%，平均去化速度50套/月（本月销售53套）。开盘价格及优惠政策：开盘4480元/起价，销售均价5500元/，加推湖景楼王观澜阁，房源价格4718元/起，含1500元/精装，首付6万。（2 2）项目：阳光）项目：阳光100100即5月12号SOHO创意空间开盘推出后，7月28号加推2号楼，均价5300-6000元。阳光100城市广场将于9月7日举行3

30、号楼185-225CBD行政官邸产品发布会。推售房源：推出套数289套。共17层，每层17套。阳光100销售率75%，平均去化速度8套/月（本月销售9套）。开盘价格及优惠政策：均价5300元/平米。首付两成，6万元起。市场对写字楼影响较大，说明市场还是以刚需住宅为导向。面积阳光100套数说明401角6510东西向582南向564边角单层17明星项目个案明星项目个案（3 3）项目：中央生活城）项目：中央生活城中央公寓开始交房，超市、酒店入驻推售房源：本月无推售房源，中央生活城一直没有新动态，销售率80%，平均去化速度18套/月，本月销售25套。推广策略：超市、酒店入驻，借势传播小区配套已经成熟，

31、现房销售。10101010151515153月份推出1栋18层，共2个单元，两梯三户，102户。户型：户型：中间户88，西边户125平米。东边户131平米。明星项目个案明星项目个案4月份推出1栋28层，共1个单元，两梯四户，112户。（4 4）项目：中建大观天下）项目：中建大观天下继继7 7月月1212号，加推两栋月号，加推两栋月500500余套。余套。5 5号楼瞰景楼王，号楼瞰景楼王，42004200起火爆认筹。起火爆认筹。大二期别墅近期上市大二期别墅近期上市推售房源：本月推售2栋，共172套中建大观天下销售率85%，月去化速度31套/月（本月网签29套）。开盘价格及优惠政策：一口价3888

32、元之后，推出5号楼4200元起；瞰景楼王火爆销售中，购房一次性付款98折，按揭99折。推出1栋18层，共2个单元，两梯三户，108户。4月份推出1栋32层，共1个单元但是只推了一般，两梯四户，64户。4 4 4 41 1 1 1明星项目个案明星项目个案5 5 5 52 2 2 23 3 3 3大二期别墅认筹中（5 5）项目：万达广场）项目：万达广场活动内容：4月25日，潍坊万达广场举行开工奠基仪式，此次开工标志着中国商业地产第一品牌万达广场正式登陆潍坊。6月9日，位于东风街与鸢飞路路口北100米的潍坊万达广场营销中心开放！著名歌手杨坤、知名主持人吴大维将亲临现场，激情助阵。到场两千多人。8月月

33、4号，万达举行样板间开放盛大活动，号，万达举行样板间开放盛大活动，周慧敏、柳岩等明星参加。周慧敏、柳岩等明星参加。意义：意义：万达广场以成熟的商业综合体模式实现全国化复制，其与全球著名商家定制化的合作方万达广场以成熟的商业综合体模式实现全国化复制，其与全球著名商家定制化的合作方式，以及先进的规划理念，必将塑造潍坊市场新标杆，质变潍坊市场格局。式，以及先进的规划理念，必将塑造潍坊市场新标杆，质变潍坊市场格局。明星项目个案明星项目个案坊万达广场8月25日推出首批住宅房源，均价6000元/；面积在90-160。现购房按揭99折，一次性付款97折。8月7号推出商铺价格，现一期商铺仅剩4套在售，26000元/起价，最高价36000元/，面积140左右。观观点：点：当前市场环境下，大当前市场环境下，大幅降价幅降价/小幅上涨是刺小幅上涨是刺激客户成交的核心！激客户成交的核心！