资产评估技术方案.doc

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1、 . . . 中国联合装备集团公司公 司 化 改 建资产评估技术方案中联资产评估集团二一二年五月53 / 61目 录第一章 项目背景情况4一、评估目的4二、评估围和对象4三、价值类型6四、评估基准日6五、参与本项目的中介机构6第二章 项目工作计划7一、组织协调系统7二、工作周报制度7三、工作进度安排1四、报告体例1第三章 流动资产、其他资产4一、流动资产评估方法4二、其他资产评估方法9第四章 长期投资12第五章 房屋建筑物与构筑物15附表1：不同结构类型房屋成新率评分权重参考表21附表2：房屋构筑物经济寿命年限22第六章 机器设备23附表1：国运杂费费率表33附表2：设备评估安装调试费、基础

2、费取费费率表34附表3：金融机构对客户贷款利率表35附表5：设备经济寿命参考年限表36附表6：进口设备的海运费、二税三费计算常数参考表38第七章 在建工程39第八章 无形资产42第九章土地资产的核实46第十章 负债的核实47第十一章 收益法评估54第十二章 工作底稿指引59第十三章 附件60第一章 项目背景情况一、评估目的（一）资源重组目的依据中国建材集团公司批准文件，中国联合装备集团公司拟进行公司化改建。本次评估的目的是反映*公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为中国联合装备股份公司进行公司化改建之经济行为提供价值参考依据。二、评估围和对象本次评估围是中联装备集团纳入公司改建围的资产和负

3、债，所涉与的全资、控股、参股企业单位如下：表1 中联装备企业一览表序号项目编号企业简称企业名称级次股比地址1000000中联集团中国联合装备集团公司12010000神马集团神马科技集团21003010100神马电气神马电气31004010200神马进出口神马进出口3515020000机电轻工业机电设计研究院21006020100建筑轻工业工程建筑31007020200纸业纸业新技术开发公司31008020300三环三环造纸机械技术开发联营公司31009020400汉科汉科日用化工技术公司37510020500华源华源自动化设备技术公司310011020600轻工中心全国轻工机械标准化中心轻工机

4、械产品技术服务部310012030000轻工中国轻工业机械公司210013040000轻工轻工业机械厂210014040100通宝通宝停车设备310015040200中轻中轻机械34016040300森普矿山森普矿山装备310017040301森普建筑森普建筑安装工程410018040400衡器衡器厂342.519050000北新机械建材轻机集团北新机械2100涿州20050100涿州门业涿州北新一门业381.85涿州21060000轻工轻工业机械厂210022060100华联华联造纸机械联合公司310023060200中辰中辰轻工机械310024060201中宏 中宏机械4100250700

5、00塑料塑料机械总厂24026080000中轻塑料中轻塑料机械210027090000中轻机械中轻机械XX公司210028100000中轻中轻装备（轻工业机械厂）210029110000中联国际中国联合装备集团国际工程230120000中联中国联合装备集团机械210031120100知晟智晟锅炉设备安装310032120200精安精安机械设备安装310033120300长征长征汽车运输公司310034130000中轻中轻造纸机械集团210035130100中轻中轻机械310036130200中轻中轻机械310037140000造纸造纸机械厂210038150000中国克朗期中国技术进出口总公司

6、克朗斯备件服务中心210039160000西德赛恩诺中国技术进出口总公司西德赛恩诺公司备件供应服务部210040170000机械轻工业机械设计研究院210041170100轻机轻工业部轻机所光电公司310042180000轻工中国轻工业机械总公司轻工业机械厂210043180100服务轻工业机械厂产品服务中心310044180200销售轻机机械设备销售310045180300物华物华精密机械310046180400博亚博亚轻工机械XX公司35147180500实业大金马实业310048180600包装水一方包装机械310049180700饭店东华门饭店XX公司310050180800轻机轻机包

7、装机械310051190000万达市万达实业总公司210052200000轻机闲置轻机闲置设备调剂中心210053200100亚泰中轻亚泰塑料科技310054210000机械中国联合装备集团机械210055220000酒饮杂志酒饮料技术装备杂志社210056220100全力中轻合力国际展览3100三、价值类型资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性与其表现形式。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大的差异。价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行

8、事且未受任何强迫压制的情况下，资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。四、评估基准日根据委托方安排，评估基准日定为2011年12月31日。五、参与本项目的中介机构审 计 师： 天职国际会计师事务所（年审报告）评 估 师： 中联资产评估集团第二章 项目工作计划一、组织协调系统组织协调系统是公司总部与中心组(设在中联装备集团)、各现场作业组、各专业组与有关单位进行沟通、协调，与评估基层单位进行配合，建立如下组织协调系统：中联中心组成员：项目总指挥： 志红 chenzhchina-value.现场负责人： 卫锋 jiangwfchina-value.收益法负责人：徐丽芳 xulfchina-va

9、lue.土地负责人： 吴晓光 wuxgchina-value.中联装备项目：中联中心组： zlzbchina-value. (中联装备)二、工作周报制度每周五上报本项目组工作周报，主要容为本周工作进展与完成情况、下周工作安排，项目中主要问题与处理办法。重大事项随时与中心组沟通。三、工作进度安排(一)整体工作时间安排依据中联装备集团整体进度安排，列示如下工作进度计划，请各项目组严格按照工作计划开展工作，按时完成项目。1、5月3日：各项目组与负责的单位进行联系，了解评估申报表填写情况；2、5月5日：各项目组进驻现场；2、5月6日5月15日：为现场尽职调查阶段；3、5月16日5月20日：评估作价、撰

10、写报告，同步与企业2011年审计报告进行对接；4、5月20日之前：各项目组提交报告初稿，报送公司审核；5、5月23日：与中联装备集团沟通评估结果；8、5月25日：出具评估报告。(二)各项目预计进驻现场时间四、报告体例序号项目编号企业简称企业名称级次股比评估报告评估说明 明细表1000000中联集团中国联合装备集团公司1股比报告说明明细表2010000神马集团神马科技集团2100说明明细表3010100神马电气神马电气3100明细表4010200神马进出口神马进出口351明细表5020000机电轻工业机电设计研究院2100明细表6020100建筑轻工业工程建筑3100明细表7020200纸业纸业

11、新技术开发公司3100明细表8020300三环三环造纸机械技术开发联营公司3100明细表9020400汉科汉科日用化工技术公司375明细表10020500华源华源自动化设备技术公司3100明细表11020600轻工中心全国轻工机械标准化中心轻工机械产品技术服务部3100明细表12030000轻工中国轻工业机械公司2100明细表13040000轻工轻工业机械厂2100明细表14040100通宝通宝停车设备3100明细表15040200中轻中轻机械340明细表16040300森普矿山森普矿山装备3100明细表17040301森普建筑森普建筑安装工程4100明细表18040400衡器衡器厂342.5

12、明细表19050000北新机械建材轻机集团北新机械2100明细表20050100涿州门业涿州北新一门业381.85明细表21060000轻工轻工业机械厂2100明细表22060100华联华联造纸机械联合公司3100明细表23060200中辰中辰轻工机械3100明细表24060201中宏 中宏机械4100明细表25070000塑料塑料机械总厂240明细表26080000中轻塑料中轻塑料机械2100明细表27090000中轻机械中轻机械XX公司2100明细表28100000中轻中轻装备（轻工业机械厂）2100明细表29110000中联国际中国联合装备集团国际工程2明细表30120000中联中国联合

13、装备集团机械2100明细表31120100知晟智晟锅炉设备安装3100明细表32120200精安精安机械设备安装3100明细表33120300长征长征汽车运输公司3100明细表34130000中轻中轻造纸机械集团2100明细表35130100中轻中轻机械3100明细表36130200中轻中轻机械3100明细表37140000造纸造纸机械厂2100明细表38150000中国克朗期中国技术进出口总公司克朗斯备件服务中心2100明细表39160000西德赛恩诺中国技术进出口总公司西德赛恩诺公司备件供应服务部2100明细表40170000机械轻工业机械设计研究院2100明细表41170100轻机轻工业

14、部轻机所光电公司3100明细表42180000轻工中国轻工业机械总公司轻工业机械厂2100明细表43180100服务轻工业机械厂产品服务中心3100明细表44180200销售轻机机械设备销售3100明细表45180300物华物华精密机械3100明细表46180400博亚博亚轻工机械XX公司351明细表47180500实业大金马实业3100明细表48180600包装水一方包装机械3100明细表49180700饭店东华门饭店XX公司3100明细表50180800轻机轻机包装机械3100明细表51190000万达市万达实业总公司2100明细表52200000轻机闲置轻机闲置设备调剂中心2100明细表

15、53200100亚泰中轻亚泰塑料科技3100明细表54210000机械中国联合装备集团机械2100明细表55220000酒饮杂志酒饮料技术装备杂志社2100明细表56220100全力中轻合力国际展览3100明细表第三章 流动资产、其他资产一、流动资产评估方法1.1流动资产评估方法选用原则根据此次评估目的，经济行为实现后，企业仍将维持原有生产经营方式，或不改变原有经营方式进一步扩大规模，被评估流动资产在今后生产经营中仍维持其原有用途并继续使用，因此主要采用重置成本法评估。1.2各项流动资产评估一般方法1.2.1货币资金鉴于其资产的账面价值本身就是现值，无需采用特殊的方法进行评估，可按核对无误后核

16、实后账面值作为该项资产评估现值进行确认。对于其中的外币资金，可按中国人民银行公布的评估基准日市场汇率(基准价)进行折算，确认其评估现值。1.2.2交易性金融资产对交易性金融资产进行评估，一般采用市场法，以交易性金融资产在评估基准日的市价为基础来确认其评估现值。公开挂牌交易的有价证券按评估基准日的收盘价，考虑变现的可能性计算评估值；不能公开交易的按成本加持有期利息计算评估值。1.2.3应收票据1.2.3.1评估思路应收票据的评估主要依据其票据的种类、信用程度和变现能力确定收回金额的大小以与评估值。1.2.3.2评估操作应收票据明细表中“户名(结算对象)”栏目为“出票人”，备注中应注明“背书人”的

17、名称。评估时首先查清楚票据的信用程度，对于信用程度很高(如长期客户、时间短)，的票据，以账面值确定评估值。对于有确凿根据表明无法收回的，或按有关规定准于核销的，按零值计。对于只能部分收回的款项，按可能收回的数额确定。对于带息票据，应当计算票据利息，并在评估值中反映。已经过期未兑现的票据，应与审计沟通，调入“应收账款”，以应收账款的评估方法评估。1.2.4应收账款和其他应收款1.2.4.1评估思路应根据每笔款项收回的可能性确定评估值。实际操作中要借助于历史资料和现在的调查情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、债务人资金、信用、经营管理现状等。1、对于有充分理由相信全都能收回的，如集团

18、部应收账款、经常性业务往来且信誉好的客户的应收账款、期后大部分已收回的应收账款，可按全部应收款额计算评估值；2、对于符合有关管理制度规定应予核销的、或有确凿根据表明无法收回的，应按零值确定评估值。3、对于很可能收不回部份款项的，按核实后账面值扣除评估坏账风险损失后确定评估值。各种情况计算结果汇总即得出全部应收款项的评估现值。应收款项评估值=账面价值评估坏账损失(债务人死亡、破产、倒闭确实无法收回)(应为绝对额)(依据充分：包括死亡证明、企业进入破产程序的法律文件等)评估预计风险损失(坏账可能性判断)(评估师发表的意见)分类估计：1)坏账分析法：按实际发生的坏账除以应收账款发生总额得出坏账比例确

19、定评估值。上述中存在部分坏账的应收款项，在难以确定收不回账款的数额时，可采取以下几种思路进行确定： (1)参考企业近几年的坏账率确定总体的坏账比例； (2)参考企业各笔应收款项历年的回款率单个确定可能的坏账比例； (3)参考企业会计政策确定的坏账准备的提取率确定可能的坏账比例；2)账龄分析法：分账龄段分别确定坏账比例，得出评估值。1.2.4.2评估操作方法首先，确定并统计集团部的应收账款，再细分账龄备后期调整时所用。然后，确定可疑债权，有几种情况：(1)金额大的(统计出若干笔金额大的、总金额占全部款项的80%以上作为“工作重点”)、(2)账龄长的(凡是3年以上的都应作为“工作重点”)。最后，调

20、查取证、制作“可疑债权调查表”工作底稿。调整汇总阶段“汇总组”根据标准方法组最终确定的方案确定评估值。1.2.5应收股利、应收利息在核实股利分配和利息计算的相关协议、文件等资料基础上，参照应收款项评估思路，按实际可收回金额确定评估价值。1.2.6预付款项1.2.6.1评估思路对预付款项，由于其主要包括各种预付货款或预付工程款等，价值相应体现在由于费用的支出而形成的一定形式的实物资产和权利上，因此，预付款项的评估主要依据其形成的资产存续时间，对于在评估基准日后仍然存在的资产或权利体现的预付款项采用计算费用余额的方法确认现值。1.2.6.2评估操作1、对于那些形成的资产和权益已经消失，但因款项数额

21、较大而跨期摊销的预付款项，则评估为零；2、对于预付款项应摊未摊部分，也应按零值处理。3、对于费用支出从而形成了以后一定形式的实物资产和权利，应保持账面值作为评估值。4、重点关注金额大、账龄长(一年以上)的款项。对于长期挂账或已无法完成的合同，参考应收账款评估方法评估。1.2.7存货一般企业的存货分为材料采购(在途物资)、原材料、在库周转材料、委托加工物资、产成品(库存商品)、在产品(自制半成品)、发出商品、在用周转材料。针对不同的类别，分别采用不同的评估方法确认评估现值。其中:1.2.7.1材料采购(在途物资)系企业已付款但尚未收到货物的在途材料(1)近期发生、尚能正常完成的，以核实无误的核实

22、后账面值确定评估值。(2)长期挂账或无法继续完成的，以可回收净值确定评估价值(类似应收款项处理)。1.2.7.2原材料、在库周转材料主要有主材和辅助材料等。总体评估思路如下：(1)对继续使用的主要外购材料，可根据每项资产的清查核实后的数量、技术鉴定结果和资产的市场现行买价，加合理的运杂费、损耗、验收整理入库费与其它合理费用，逐项计算评估值。(2)对单价小、周转快、可以正常使用的、其实际成本与基准日市价基本一致的材料，或购进时间短、市场价格未发生变化的资产，可根据清查核实后的数量，以调整后的账面成本确定评估价值。(3)对于价格变动较大、购入时间相对较长的材料，根据每项资产的清查核实后数量，结合评

23、估基准日市价考虑运杂费、自然损耗与验收入库费用后确定评估值。(4)对失效、变质、残损、报废、无用的或积压物资，应按可变现净值进行评估计价。企业采用计划成本核算而账面价值(单项资产)未反映“材料成本差异”时，应先行分摊“材料成本差异”余额，在核实后账面值反映。特别注意：(1)利用企业基准日附近采购价格资料(发票、合同等)，以此为依据确定重置单价最为可靠。(2)备品备件、辅助材料等，该部分一般项目较多，实际操作中应重点关注单价或账面余额较大、价格变化大的项目。1.2.7.3产成品(库存商品)产成品一般以其完全成本为基础，根据该产品市场销售情况好坏决定是否加上适当的利润，或是要低于成本。对于汽车产成

24、品，在考量其品牌、规格、排量、装饰等参数以与市场售价、公司盈利水平、税负、市场畅销程度等因素基础上主要按市场价进行评估。对于十分畅销的产品，根据其出厂销售价格减去营业费用和全部税金确定评估值；对于正常销售的产品，根据其出厂销售价格减去营业费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值；对于勉强能销售出去的产品，根据其出厂销售价格减去营业费用、全部税金和税后净利润确定评估值；对于滞销、积压、降价销售产品，应根据其可收回净收益确定评估值；报废产品按残值确定评估值。1.2.7.4在产品(自制半成品)在产品与自制半成品包括处于生产环节中的在制品、已加工完成并入库但不能对外独立销售的半成品等。评估时，应

25、根据对其完工程度技术鉴定和质量检测的结果，结合该部分存货或同类产品按现行市价重置所需投入的合理费用采用重置成本法计算确认现值。(1)对仍需继续生产、销售且有盈利的在制品、自制半成品的评估，应根据技术鉴定、质量检测和清查核实的结果，按现行市场价格重置同等被评资产所需投入合理的料、工、费确定评估价值。公式如下：评估价某项资产的原合理成本(1价格变动系数)原合理费用(1合理费用变动系数)注：对经技术鉴定发现的废品和盘盈盘亏数量应从原成本中扣除或增加；价格变动系数应采用同类材料的价格系数。(2)对因产品下马，只能按评估日的状态向市场出售的在制品和自制半成品应按下列原则进行评估：a)对通用性好，能够用于

26、生产经营的在制品、自制的半成品应按实有数量考虑可接受的单位市场价格扣除预计在销售过程中发生的税费确定评估价值；b)对资产通用性极差、且不继续生产、无法通过市场调剂的在制品、自制的半成品，应按照废料回收价格进行评估。1.2.7.5其他存货1)发出商品的评估有以下几种情况：(1)购货方同意付款的，参考产成品评估；(2)购货方要求退货的，对有问题的，按可回收的净值确定估值；正常商品参考产成品评估(可适当考虑退货成本)；(3)购货方已破产的，发出商品应按经核实后可追回的数量，参考产成品评估(可适当考虑追回成本)；无法追回的评估为零。2)在用周转材料的评估应扣减有形损耗因素，即根据实际使用状况确定相应的

27、成新率。1.2.8待摊费用、其他流动资产待摊费用、其他流动资产的评估方法，详见“其他资产评估方法”的相应部份。1.3特别提示除存货类资产外，其他流动资产的评估值应尽可能与审计结果保持基本一致。有重大差异的一定要与审计机构充分沟通，取得一致；在无法达到一致的情况下，请示中心组后处理。流资：清查中，流资存在报废、损失、盘亏、盘盈的，提请审计调整。二、其他资产评估方法1.其他资产评估方法选用原则本部分资产主要包括待摊销的费用、待处理的损益挂账和其他类的资产，历来是资产评估中需特别处理和作出调整的重点科目。(如需调整，尽可能与会计师联系，评估师原则上不进行调整，包括存货的小额负数情况)评估操作中主要考

28、虑其是否能形成对应的实物或权利，并通过判断对应实物资产或权利的价值来确定评估价值。2.各项其他资产评估一般方法2.1待摊费用、长期待摊费用2.1.1评估思路待摊费用是指企业已经支出但应由本期和以后各期成本分别负担的分摊期在一年以的各项费用。主要包括以下几类：预付性质费用，如预付保险费等；为均衡成本而分期摊销的费用，如固定资产修理费用、低值易耗品摊销等；性质特殊的费用,如一次交纳印花税税额较大需分摊的数额等。长期待摊费用是指企业发生的不能全部计入当期损益应在以后年度分期摊销的各项费用，包括租入固定资产的改良支出与摊销期限在一年以上的其他待摊费用等。长期待摊费用与待摊费用除摊销期不同外，其他性质基

29、本一样。对两者可采用一样的评估方法和程序。长期待摊费用与待摊费用本身并不是资产,而是已耗用资产的反映，但由于这些已耗用资产形成了新的资产和权利，这种新的资产和权利只要还存在，已付出的费用就还有价值。因此，长期待摊费用与待摊费用评估只与费用支出所形成的资产和权利的存在相关,与摊余价值没有必然的联系。如果这些资产和权利已经消失，则长期待摊费用与待摊费用的价值为零，而无论其账面摊余价值还有多大。2.1.2评估操作长期待摊费用与待摊费用的评估分以下两种情况：1、当长期待摊费用与待摊费用所反映的费用支出形成的新资产和权利的剩余存续时间很难确定时，在充分核实有关会计记录账面数字的基础上，按长期待摊费用或待

30、摊费用的余额确定评估价值，如无法合理确定期限的预付保险费等。2、当新资产和权利剩余存续时间可以确定的情况下，可以根据长期待摊费用与待摊费用所反映的资产和权利的实际容选择相应的资产评估方法进行评估，确认其剩余存续时间，并结合长期待摊费用与待摊费用的原始入账价值，最终确定评估价值；对于资产和权利已耗尽的长期待摊费用与待摊费用，应评估为零，而不是以余额作为其评估价值。对于常见的几个项目分别如下处理：(1)低值易耗品摊销，以可使用年限作为摊销期限，并结合原始入账价值，按摊余价值确定评估价值。(2)固定资产修理费用(固定资产装修费用)，由于其形成的资产在固定资产评估中反映，因此，在本科目中评估为零；(3

31、)租入固定资产的改良支出，在改良后剩余租赁期与尚可使用年限两者中选取较短的作为摊销期限，并结合原始入账价值，按摊余价值确定评估价值。2.2开办费开办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费和不计入固定资产价值的借款费用等。开办费评估为零。2.3待处理流动资产净损失、待处理固定资产净损失、固定资产清理评估作价时考虑分以下三方面因素：(1)尚有残余实物的，确定可收回的残值；(2)有保险公司或其他过失人负责赔偿的，确定可收回的赔偿金额；(2)无法收回的部份，按零计算。在充分考虑以上因素后，加总确定其评估价值。2.4其他流动资产、其他长期资产该部份资产核

32、算的容比较广泛，实际操作中应视具体情况而定。对于能形成对应实物或权利的，应按对应实物资产或权利的评估方法确定评估价值；对于不能形成对应实物或权利的，评估值为零。2.5无形资产其他无形资产对于外购的软件，评估人员应核查企业的相关购买合同，如为通用的软件，且开发商提供免费升级服务，则直接向软件供应商或通过网络查询其现行市价作为评估值(注意了解报价的折扣情况)；对针对特定企业开发的特殊专用软件，一般缺乏公开的市场，且无法直接向软件供应商询价，因这类软件企业技术与应用人员大都参与了软件开发过程，评估人员可采取同企业采购人员、相关技术人员、软件使用人员座谈、质询等方式了解软件的功能、应用现状与前景、开发

33、成本、开发周期，结合市场同等或相似软件的市价确定评估值。对企业自主开发的软件，则采取同企业软件开发人员、财务人员座谈、质询等方式了解软件的功能、应用现状与前景、开发周期、账面价值构成要素等，在获取详细的开发成本明细后，以重置成本法进行评估。2.6递延税款借项一般是由于坏账准备金、固定资产折旧时间性差异(为现行会计制度与税法对固定资产折旧确认的时间不同)而形成的，因该款项可抵减未来的应纳所得税额，全部是企业权益，可以核实无误后的核实后账面值作为评估值。第四章 长期投资1证券类长期投资1.1清查要求：确定有价证券是否存在、评估基准日余额是否正确；确定有价证券是否归被评估单位所有；确定有价证券的增减

34、变动与其收益(或损失)记录是否完整。1.2评估程序(1)核对有价证券明细账与总账、报表的余额是否相符。(2)会同被评估单位主管会计人员盘点有价证券，查明有价证券名称、数量、票面价值和取得成本并与相关账户余额进行核对，如有差异，应查明原因，并作出记录或进行适当调整。(3)在外保管的有价证券，应查阅保管的证明文件，必要时可向保管人函证。(4)清查有价证券购入、出售或兑现的原始凭证是否完整，入账基础是否符合投资合同、协议的规定，重大投资应附董事会的决议，并查核会计处理是否正确，审核与长期投资有关的损益说不得是否准确，并与投资收益项目核对。(5)查明长期投资占被投资企业实收资本的比例和所有者权益的比例

35、1.3评估取值可上市流通的有价证券采用现行市价法进行评估；以控股为目的持有的上市股权，可采用收益现值法或市场比较法评估。对于非上市有价证券采用收益现值法确定评估值。2非证券类长期投资(其他长期投资)2.1清查要求：确定其他投资是否存在、评估基准日余额是否正确；确定其他投资是否归被评估单位所有；确定其他投资的增减变动与其收益(或损失)记录是否完整。2.2评估程序(1)核对其他投资明细账与总账、报表的余额是否相符。(2)会同被评估单位主管会计人员清点其他投资，以各项投资的合同为依据，查明其他投资名称、数量、原始投资额和回报方式与相关账户余额进行核对，如有差异，应查明原因，并作出记录或进行适当调整

36、3)清查有无长期投资性质的短期投资项目，并作适当的说明和调整。(4)查明其他投资的到期值(预期收益)，计算其他投资的到期值在评估基准日的折现价值，确定其他投资的评估价值。2.3评估取值基本原则为：对于合同、协议明确规定了投资报酬的，可将按规定应获得的收益和回收的本金折为现值，作为评估值。对到期收回资产的实物投资，可按约定并合理预测的收益折现，再加到期收回资产的价值，计算评估值。对于不是直接获取资金收入，而是取得某种权利或其他经济利益的，可尝试测算相应经济收益，折现计算评估值；或根据剩余的权利或利益所对应的重置价值确定评估值。明显没有经济利益、也形成不了任何经济权利的，按零值计算。1、对于控

37、股的长期投资1)控股上市公司的长期投资，采用收益现值法评估作价。2)其他控股和有重大影响的（持股20%以上）的长期投资，采用整体成本法进行评估，其评估过程与方法同整体企业评估。在估算出被投资单位整体净资产后，与评估单位在被投资单位所占之股权比例之积即为该项长期投资之评估值。二级以上控股的长期投资评估须编写规的评估说明。2、对非控股的长期投资，适当考虑受资企业的净资产和收益状况，按成本法评估。在未来收益难以预测，长期投资所占受资企业净资产额明显高于或低于投资账面值的，依据经审计的受资企业资产负债表反映的所有者权益按比例评估其长期投资价值；投资发生时间不长数额较小且被投资企业(项目)正常运转的可取

38、长期投资账面值为评估值。2.4其他注意事项1、对异地受资企业应尽量取得同基准日的资产负债表。实在困难的，要用离基准日最近日期的资产负债表，并说明该处理方法对评估值的影响。单项长期投资价值“较小”的界限，由专业评估师根据实际情况确定。通常该项长期投资的账面值低于该企业总资产清查核实后账面值的5%，可以被接受为“较小”的界限。“时间不长”界定在1年以。2、各项长期投资的权属文件、合同、章程、报表等法定要求的资料，必须完备。3、长期投资在报表上的反映()对受资企业权益、收益等界定，执行评估基准日要求。()控股和非控股的长期投资，逐项计算评估值，按母公司单一会计报表形式反映，汇总反映在相应的法人主体的

39、长期投资项目上，不得把作为长期投资的受资企业(即使是控股的企业)的资产和负债与投资方合并处理。4、被投资单位若在本次评估中对其进行了整体评估的(注意向中心组了解情况)，无论是控股还是参股股权，一般都需引用其净资产评估值。第五章 房屋建筑物与构筑物5.1评估人员的现场操作步骤和职责5.1.1复查报表复查被评估单位填报的评估明细表种类与数量是否齐全，如果不全，应与时要求被评估限期补齐。检查被评估单位报表所填报的容是否合乎要求，不合要求的，应要求被评估单位与时纠正。5.1.2现场勘查评估前期准备阶段，已要求被评估单位对被估建筑物先行自查并按照统一表格填写建筑物结构与状况。评估人员在现场，应对被评估单

40、位填报的情况进行复查，将勘察情况填入房屋结构状况调查表。5.1.3搜集评估依据资料根据被估对象搜集相关资料：A.权属文件房屋所有权证；B.技术资料，如建筑物平、立、剖面图，厂区平面图等；C.计价资料，如工程结算资料、当地概(预)算定额与调价系数、市场造价信息资料、前期费用资料等。5.1.4进行资产评估计算(1)选择评估方法：根据不同的评估对象、性质选取相应的评估方法。(2)编制评估案例：按照本项目确定的评估方法，选择和编制评估案例(3)建筑造价计算：根据建筑工程概(预)算定额和其它可行的方法确定案例建筑物的工程造价。案例以外的建筑物按类比法进行计算。(4)重置价值计算：根据建筑工程造价，前期费

41、用与其它费用，资金成本等费用容计算评估对象重置全价。(5)评估值的计算：A.确定评估对象的成新率，成新率的确定方法应加以说明。B.依据重置价值和成新率计算评估值。专业负责人对评估值进行审查和汇总。(6)撰写评估说明：着重说明清查核实情况、评估技术过程、增减值原因。5.2评估方法本次房产评估所选用的主要方法是重置成本法，其次是市场比较法，前者适用于企业建造的房屋建筑，后者则适用于外购商品房。5.2.1重置成本法重置成本法按取得评估资料的不同，可分别采用概预算编制法、概预算调整法、市价法、类比法、系数调整法等方法进行。(1)概预算编制法：即按照图纸、有关技术资料与各地现行定额重新编制概预算的方法。