青岛商业市场研究报告.doc

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1、青岛市北区山东路项目商业市场研究报告一、城市商业市场分析31.城市总体经济发展情况3（1）经济发展总量及增长率3（2）人均GDP4（3）产业结构5（4）社会消费品总额6（5）人均可支配收入与人均消费支出8（6）旅游市场10（7）人口数量及年龄结构11（8）小结132.城市房地产市场现状、城市布局演化及市政规划14（1）城市房地产市场现状14（2）城市布局演化14（3）市政规划要点16（4）政府商业规划18（5）知名商业地产商发展规划20（6）小结20二、城市商业发展211.城市商业发展变迁21（1）城市主要商圈分布21（2）城市商业发展23（3）城市重点商业分布24（4）人均商业面积及人均年零

2、售消费额252.城市商业现状25（1）青岛主要商家业态及营业面积统计25（2）各业态重要商家销售额27（3）各个主要商业模式平均租金水平27（4）重点商家调查28a.中山路商圈28b.东部商圈32c.台东商圈36（5）小结37三、项目分析381.位置与交通分析38（1）位置分析38（2）交通分析392.周边环境与规划413.小结44四、项目辐射范围分析441、辐射行政区的经济指标442、项目辐射范围界定453、项目辐射人口基本分析464、辐射范围商业竞争项目495、小结49一、 城市商业市场分析1. 城市总体经济发展情况（1） 经济发展总量及增长率数据来源：青岛政府工作报告国民经济发展公报青岛

3、GDP增速较快，2001年-2006年，GDP总量增长了1.4倍，平均增长率为15.6%，预计未来5年GDP增长率高于12%。数据来源：各城市政府工作报告国民经济发展公报（2） 人均GDP数据来源：青岛政府工作报告国民经济发展公报青岛2001年-2006年人均GDP，增长了1.3倍，基本上与GDP持平，预计未来5年，人均GDP增长率高于12。数据来源：各城市政府工作报告国民经济发展公报（3） 产业结构数据来源：青岛政府工作报告国民经济发展公报06年青岛市第三产业发展速度加快，金融、旅游、港口经济优势明显，文化及创意产业、中介服务业加快发展。工业生产稳定发展，规模以上工业实现增加值1472亿元，

4、增长23%，计算机、手机、汽车、铁路客车等行业快速增长。青岛主要产业如下：l 三大特色经济-港口、旅游、海洋l 四大工业基地-家电电子、汽车造船、石油化工和新材料l 六大产业集群-家电电子、石油化工、汽车、造船、港口、钢铁（4） 社会消费品总额数据来源：青岛政府工作报告国民经济发展公报青岛2001年-2006年社会消费品总额，增长了1.85倍，高于GDP增长率，预计未来5年，人均GDP增长率高于10。2006年社会消费品零售总额1006.6亿元，比05年增长16.3%。其中吃381亿，比05年增长15% 穿191亿，比05年增长17% 用435亿，比05年增长17%数据来源：各城市政府工作报告

5、国民经济发展公报（5） 人均可支配收入与人均消费支出数据来源：青岛政府工作报告国民经济发展公报数据来源：各城市政府工作报告国民经济发展公报数据来源：青岛政府工作报告国民经济发展公报数据来源：各城市政府工作报告国民经济发展公报2006年人均可支配收入15328元，2001-2006年平均增长率14%，比05年增长18.6%，预测未来几年将持续增长，有利于消费增长。2006年人均消费支出11945元，比05年增长20.9%，消费能力持续加强。（6） 旅游市场数据来源：青岛政府工作报告国民经济发展公报数据来源：青岛政府工作报告国民经济发展公报2006全年接待游客2886万人次,比05年增长14.7%

6、其中，国内游客2801万人次，海外游客85万人次，分别增长14%和25%。2003年SARS疫情导致旅游客流负增长。2006年国内游客平均消费1006元/人，国际游客平均消费5100元/人。数据来源：各城市政府工作报告国民经济发展公报青岛旅游人口主要侧重于度假旅游，不同于北京，上海以商务为主的出差旅游。（7） 人口数量及年龄结构数据来源：青岛政府工作报告国民经济发展公报2006年末全市总人口为749万人（户籍人口），其中市区271万人。单位：万人数据来源：各城市政府工作报告国民经济发展公报青岛人口年龄结构变迁表单位：人口数（万人）比重（%）年 份014岁少年15-64岁中青/老年65岁以上老

7、年人口数比重人口数比重人口数比重2000年128.7517.98550.6772.67709.352005年118.0314.41613.3974.9287.3410.67数据来源：青岛政府统计资料根据其青岛市老龄委最新统计数据显示，目前2007年初，青岛市60岁及以上人口为119.3万，占总人口的15.93%；65岁及以上人口为87.5万，占总人口的11.69%；另外，2005年青岛市登记暂住人口（1个月以上者）共有122.48万人。近年来以年均15-18%的速度递增，2000-2005年，青岛市暂住人口数量翻了一倍多，预计2008年登记暂住人口将达140万人左右。（8） 小结l 2001年

8、2006年，GDP总量增长了1.4倍，平均增长率为15.6%，预计未来5年GDP增长率高于12%。l 2001年-2006年人均GDP，增长了1.3倍，基本上与GDP持平，预计未来5年，人均GDP增长率高于12。l 近年来青岛工业和第三产业发展迅速，农业所占比例越来越小。l 2001年-2006年社会消费品总额，增长了1.85倍，高于GDP增长率，预计未来5年，人均GDP增长率高于10。l 2006年人均可支配收入15328元，2001-2006年平均增长率14%，比05年增长18.6%，预测未来几年将持续增长，有利于消费增长。l 2006年人均消费支出11945元，比05年增长20.9%，

9、消费能力持续加强。l 2006全年接待游客2886万人次,比05年增长14.7%。2006年国内游客平均消费1006元/人，国际游客平均消费5100元/人。l 2006年末全市总人口为749万人（户籍人口），其中市区271万人。l 青岛市登记暂住人口近年来以年均15-18%的速度递增，2000-2005年，青岛市暂住人口数量翻了一倍多，预计2008年登记暂住人口将达140万人。2. 城市房地产市场现状、城市布局演化及市政规划（1） 城市房地产市场现状2006年平均房价6288元/平米，是2001年的2倍，比05房价增长43%，增长迅速，由于房价高速增长，直接导致中央政府列入重点监控城市。（2）

10、 城市布局演化综观青岛的城市变迁演化，可以粗略的划为几个时期：l 青岛市城市第一阶段：“小”青岛解放以前，青岛市一直在延续殖民统治时代的旧有的发展格局，即殖民侵略的“吸管式”格局城市沿海发展，其发展主要是市南区（传统的八大关），登陆占点，胶济铁路线延伸内地直接攫取内地资源。城市的发展空间仅局限在一点：市南区。点状发展。解放以后，以纺织业和制造业为代表的大工业，在青岛有了很大的发展，直接带动了李沧区和四方区的发展。但是，这一阶段由于政策原因，青岛的港口优势和对外开放的临海优势没有得到发挥。城市依然在单极发展。重点主要集中在李沧区和四方区，还是点状发展。这一阶段，商业的发展主要是以中山路为代表的传

11、统商业区。l 青岛市城市第二阶段：“中”青岛80年代，伴随国家的改革开放，青岛列入14个沿海开放城市，青岛海港优势得到了一定程度利用；同时，得益于改革开放的政策，传统的大型国营企业，借助青岛与德国的传统纽带，与海外融合，形成了以海尔、海信、青岛啤酒为代表的、面向国际市场的中外合资企业的蓬勃发展；大量以制造业为主体外资企业拥入青岛市，极大程度上带动了青岛市经济发展，促进了青岛城市迅速扩张。这一阶段的发展,直接促成了崂山高科园,胶州临港工业园的兴起。城市开始寻求新的发展空间，而这一阶段，经济的主要特征是外向型的。因此沿海扩张成为必然。同时，青岛市政府的东迁也很大的促进了这一趋势的发展。青岛市进入以

12、海岸一线为代表的线状扩张阶段。 l 青岛市城市第三阶段：“大”青岛90年代末以后，大型制造业、物流业、现代商业进入大发展阶段，借助中国加入WTO、青岛举办奥运会的契机，带动了整个青岛市的产业升级，青岛市进入了复合式，全新的发展阶段。同时，青岛作为东部沿海重要的经济中心城市、副省级城市和山东对外开放的龙头，承载着山东半岛的发展极的地位。这些都促进了青岛的全面发展。青岛由一个单一的城市中心，将逐渐过度到地区中心的位置。青岛由一个旅游和港口城市过度到以旅游和港口为主导的复合化、多元化的国际城市。青岛城市得到进一步的扩张，新发展区黄岛区、崂山区内陆部分、城阳区浮出水面。（3） 市政规划要点地铁：规划地

13、铁网由5条线路组成，总长度为128公里，呈放射状格局，规划在2010年前建成地铁一号线、力争完成地铁二号线的建设。但是由于青岛地质的原因，此计划是否能顺利进行，还是未知。发展重点：五带：【环胶州湾工业带】【沿青银高速公路工业带】【沿济青高速公路工业带】【沿烟青公路工业带】【海洋经济产业带】五区：【都市商务中心区】【西海岸现代制造业集聚区】【东部旅游度假区】【黄岛胶州物流中心区】【平莱产业集聚区】（4） 政府商业规划l 市内规划1处建筑面积10万平方米以上购物中心l 4处市级和5处区级商业中心的规划改造l 完善20个社区商业服务设施。步行8至10分钟满足日常购物、餐饮、理发、洗染和医疗保健等基本

14、消费需求l 引导发展大型品牌折扣店、汽车穿梭餐厅和工厂直销中心等业态l 香港中路市级商业中心规划2处营业面积2万平方米以上国际顶级品牌百货店，建设10个以上品牌旗舰店；建成家乐福地下旅游小商品街，配置特色精品专业店；在闽江路建设美食、酒吧咖啡、服装等特色商业街；在商圈内及沿香港中路完成2-3家五星级酒店建设改造。l 中山路市级商业中心在“劈柴院” 区域，规划1处大型专业店和特色餐饮街；在德县路以南路段，引入品牌专卖店和特色专业店等；在太平路沿海一线，配置酒吧等。l 李村市级商业中心在古镇路规划1处大型专业店；向阳路商业步行街改造，向南延至李村河，配置特色专业店；少山路服装街改造为步行街；对李村

15、大集及周边网点进行规划改造，建设滨河路特色商业街。l 香江路市级商业中心在长江路规划1处大型超市；建成1处营业面积5万平方米以上大型网点；在武夷山路商业街，配置餐饮、酒吧、茶室等经营网点。l 浮山后区级商业中心在辽阳西路规划1处大型专业店；配餐饮、文化娱乐、服装、美容美发、金融、图书报刊等服务网点，使网点营业面积达到5万平方米以上。l 辽宁路区级商业中心：建2个电子数码专业店，引进知名IT品牌专卖店和专业店，打造数码电子产品交易中心；在辽宁路周边规划一条餐饮街。l 小村庄区级商业中心：在人民路与重庆南路交界处建设1处营业面积3万平方米以上的商业网点，配置1处大型专业店、20处品牌专卖店和特色专

16、业店等。l 麦岛区级商业中心：在麦岛改造区域内，规划配置1处大型超市，各类特色专业店和文娱、金融等网点；在麦岛路建设1条餐饮街，使该区域网点营业面积达到5万平方米以上。l 北曲区级商业中心规划1处百货店、1处大型专业店和1处星级酒店，并配置各类特色专业店和品牌专卖店。（5） 知名商业地产商发展规划l 利群集团将建设城阳购物广场；l 北方国贸正在筹备10万平方米平度购物中心；l 青岛国货在城阳、胶州、莱州等地再建购物中心；l 家乐福已经签约进入李村商圈；l 麦德龙，百安居、欧尚等准备相继进入李村商圈；l TESCO考察麦岛区域 ,准备开设青岛第一家旗舰店。（6） 小结l 2006年平均房价628

17、8元/平米，是2001年的2倍，比05房价增长43%；l 规划在2010年前建成地铁一号线、力争完成地铁二号线的建设；l 未来5年香港中路规划2处营业面积2万平方米以上国际顶级品牌百货店，建设10个以上品牌旗舰店；l 本地及外资商家商业郊区化发展明显。二、 城市商业发展1. 城市商业发展变迁（1） 城市主要商圈分布中山路商圈台东商圈东部商圈李村商圈所属商圈特征机会和发展项目台东商圈目前青岛人气最旺的商圈，作为青岛第一条商业步行街，占地面积仅有0.17平方公里,聚集了众多商家。此商圈周边辐射的人口众多，大约在50万人左右，周边交通方便。台东一路一座万米商厦正在各方关注中，两家家电企业计划在台东选

18、址开设新店。利群商厦，沃尔玛，万达购物广场，维客超市，国美，五星电器，千川百货，三百惠，百信鞋业等商贸企业，此外步行街沿途有60多家门头店铺中山路商圈中山路是一条百年老街，只有中山路是游客必到之地，由于本地区居住人口部分外迁和其他商圈的竞争，并且此地区定位于旅游，所以基本上没有适合周边居住人群的需求，导致此部分人群消费流失，只有到了每年的旅游季节，此商圈的商家销售才会大幅度上升。由于奥运会的契机，青岛火车站开始改建，未来通过铁路进入青岛的人群会越来越多，从2005年开始政府开始改造中山路，形象有了新变化，但商业的内容仍显单薄。李嘉诚接手小港湾的整体改造，这对于衰落的西部商圈是契机。百盛，国货，

19、东方贸易大厦，利群前海购物广场李村商圈此地区原为农村，并且青岛一直有逛李村集的传统，另外流亭机场的原因，吸引了大量的韩国人在此地居住，另外一些大型企业搬迁到此区域，例如海尔等，这也直接导致本地人群改变了居住观念，选择在李村居住，工作，在未来的5年内，李村东部新区新增人口将超过20万人。目前众多商家对本区域，万达沃尔玛，家乐福都有开店计划利客来购物中心，崂百，维客超市，北方国贸东部商圈（香港中路，山东路）本区域是青岛高端百货的聚集地，以香港中路为轴心，向南北辐射的东部商圈，周边还有政府规划的南京路时尚品牌区，美食街，酒吧街，此区域高档住宅，写字楼，星级酒店众多，高端人群居住和商务往来频繁，消费力

20、较强。随着本区域商务气氛的进一步加强，高端人群的增多，高端定位的商业也会越来越多，综合性购物中心也会越来越多。麦凯乐，家乐福，佳世客，阳光百货，丽莎百货，世豪广场，海信二店（2） 城市商业发展青岛连锁企业总销售规模占社会消费品零售总额的比重连续5年保持在近30%的水平，2006年达到32%，大大高于全国11.2%的水平。目前，全市万米以上商场超市70多处，其中市内四区40多处，五市三区30多处。l 利群、维客等全市排名前10家连锁经营企业总销售规模达207亿元，占连锁100强总销售规模的62%。前30家商业零售企业的总销售规模达247亿元，占100家连锁企业销售额的74%。 l 2006年青岛

21、20家区域连锁企业在青岛行政区以外发展连锁店1092个，同比增长28.5%，销售额实现33亿元，同比增长28.5%。 2006年全年新建11处万平方米以上的大型商业网点，增加营业面积26万平方米， l 青岛市已发展购物中心2家、百货店20家、大卖场19家、仓储式超市1家、中型超市10家、大型专业店23家以及众多专卖店、便民连锁店，其中世界500强和著名跨国公司12家。第 23 页 共 50 页项目位置（3） 城市重点商业分布（4） 人均商业面积及人均年零售消费额数据来源：各城市国民经济发展公报据青岛市经贸委统计,目前青岛市商品市场总数达853家,全市共有大型商业零售网点136处,其中大型专业店

22、37处,大型综合超市22处,中型超市10处,百货店14处,仓储超市和购物中心各一处。全市零售商业营业总面积达到596万平方米，人均商业面积0.8平方米，其中，市区人均商业营业面积0.987平方米。2. 城市商业现状（1） 青岛主要商家业态及营业面积统计项目业态营业面积（平方米）佳世客（东部店）MALL2.35佳世客（黄岛店）MALL3.25万达广场（台东）MALL3小计8.6利群（台东）百货2.6利群（四方）百货3利群（西镇）百货3利群（海琴）百货2利群（百惠）百货1麦凯乐（东部店）百货11崂山百货（李村）百货3.2北方国贸（李村）百货5.2利客来（李村）百货7第一百盛（中山路）百货3阳光百货

23、东部）百货3巴黎春天（东部）百货2千川百货百货0.57青岛国货（中山路）百货2青岛国货（城阳）百货1.67东方贸易大厦百货1.1华联商厦百货1小计52.34大润发（东部）大卖场1.6沃尔玛（台东）大卖场1.8家乐福名达店（市政府）大卖场1.5家乐福新兴店（山东路）大卖场1.5法宝（台东八路）大卖场0.9法宝（科技街）大卖场1.3法宝（香港花园店）大卖场0.75易初莲花（浮山后）大卖场2维客超市（南山）大卖场0.33维客超市（李沧广场）大卖场0.6维客超市（振华路）大卖场1.6小计13.88当代商城小商品市场3.5即墨路小商品市场小商品市场3韩国小商品城小商品市场2杭州支路小商品城小商品市场2

24、小计10.5总计85.32以上数据只包括人口最密集所在的市内行政区根据青岛市城区人口271万人计算人均拥有万平米以上商场的面积为0.31平方米，如果按照市区人均商业营业面积0.987平方米。从数据上分析青岛城区内还有一定的大型商业体的生存空间，专业的商家还是有生存空间的。（2） 各业态重要商家销售额青岛市经贸委按06年销售额排出了全市十大零售企业，利群集团以101.4亿元的销售额位居榜首，其后依次为维客、国美、佳世客、北方国贸、利客来、家乐福、国货、第一百盛和阳光百货。单店销售额商场研究分析如下：名称类型营业面积(万平米)2006年销售额(亿元)单位销售额(元/平米)台东利群商厦百货2.611

25、745000崂山百货百货3.210.833750北方国贸百货5.26.712885利客来购物中心百货74.356214第一百盛百货3516667阳光百货百货34.3614533巴黎春天百货2630000佳世客2家店购物中心5.613.5824250家乐福2家店大卖场38.5128366平均19172以上表格数据除家乐福外，均为单店数据，数据来源：青岛市经贸委根据计算青岛市区排名前十位的零售企业，单位销售额平均值为19172元。（3） 各个主要商业模式平均租金水平类型品牌店面数所在位置（或场所）经营面积租金水平（元/日/m2）休闲装班尼路3万达购物、台东利群50-1503.5；联营25%真维斯

26、2台东威海路150-2503.84.5佐丹奴3台东威海路150-1904运动品牌ADIDAS2万达购物、台东利群300-10003.5；联营25%NIKE2台东利群150联营25%餐饮类（中式快餐）永和豆浆3家乐福、大福源、易初-58新尚快餐4南京路、山东路、台东2.53餐饮类（西式快餐）肯德基4家乐福、大福源、利群、台东、南京路3005003麦当劳2台东、万达450左右3必胜客1万达350左右3（4） 重点商家调查a. 中山路商圈l 伊都锦（百货）建筑物特点(外形、外立面)欧式开业时间2002年12月21日楼层及总面积12层，12000平方米电梯情况两部扶梯停车场位置及车位地下100个市场定

27、位高档装修档次高档功能定位购物特色定位时尚服装各楼层功能调查楼 层经营类别预计面积B1伊梅坊形象设计中心、咖啡厅1000M21F男女休闲装1000M22F职业女装、休闲男装1000M23F童装、家庭休闲装1000M24F白领休闲职业女装1000M25F职业女装、咖啡厅1000M26F高级时装1000M2l 第一百盛（百货）建筑物特点(外形、外立面)现代开业时间1998年9月楼层和总面积9层，35000 平方米电梯情况1-4层4部扶梯/4-8层2部扶梯垂直电梯3部停车场位置及车位地下三层停车场、车位200个市场定位中档百货装修档次中档功能定位购物、商务、休闲、娱乐、餐饮于一体特色定位时尚服饰优劣

28、势分析优势：n 开业较早，公众认知度较高n 多年运营，经营管理经验丰富劣势：n 所处的中山路商圈虽历史悠久，但面临新兴商圈的竞争n 物业较陈旧，购物环境有待改善n 功能单一，难以满足消费者多重需求单铺面积340M2商户总数：330户客户来源商户来源范围： 百盛自有客户 顾客来源范围：市南、市北、四方、外地游客顾客特点：中等以上收入各楼层功能调查楼 层经营类别预计面积B1超市2000 M21F化妆品、珠宝、首饰4000 M22F女子时尚、休闲装4000 M23F女子正装4000 M24F男装4000 M25F 鞋类、饰品4000 M26F体育用品4000 M27F家电4000 M28F儿童乐园、

29、餐厅4000 M2商场品牌组合调查楼层经营品牌1F化妆品：CD、资生堂、SK、兰蔻、嘉娜宝、美宝莲、红地球、KOSE、羽西、欧莱雅、欧箔莱、H2O珠宝：中意、瑰宝、立泰、潮红基、周生生、秋樱、名钻坊、日本贝印饰品2F少女装：衣艳、淑女屋、和平、德国A唛、贝拉维拉、简、芮英、卡佛连、慈航、艾哲、天恩、艾唯都、杰西、普普风、亦谷、TITI、艾格、超捷、AD、洛卡、衣恋、城市丽人、芭路漫、季候风、法妮、静安鸿翔、斯柯、ELLE、AZONA、SPRIT、VERO、MODA、ONLY、U.W.N、G2000、U2饰品：凯撒大帝、芮雅、SPRIT、ELLE、耐克、伊施戴尔、震志、碧芝、餐饮：牛排屋3F女装

30、KUN、EIN、罗曼、乙佰乙纳、撒尔曼尔、菲姿、流行秀、FISH、古谷德、诺淇、ELLE、瑞和菲玛、舒浪、范怡文、密雪儿、佛兰儿、皮尔卡丹、戴安芬、安莉芳、安慕、奥黛莉、欧尼亚、欧迪芬4F男装：卡拉玛、迪柯尼、奥斯卡丹、欧王、杰凡尼、佛伦斯、利奥纳多、BOSS、梅苏里、茗牌、尼宝奥、老爷车、鳄鱼、杜安、卡伦亚诺、巴黎世家、铁狮东尼、汤尼威尔、时度、美尔雅、金利来、圣人梦、恒源祥、老船长、袋鼠、金盾、花雨伞、顺美、杰亚杰尼、圣吉奥、红领、报喜鸟、金利宝、法兰、西姆、金狐狸、花花公子、好事中、老人头、宜而爽、圣克莱、圣大保罗、华伦天奴、梦特娇、马克华菲、蓝豹、皮尔卡丹、威可多、卡丹狄诺5F皮具箱

31、包:BOSS、ELL、华伦天奴.露迪、圣大保罗、花花公子、森达、阿迪丽娜、红蜻蜓、哈森、天美意、老人头、达芙尼、星期六、都隆、步步鸟、康利、百利、恩加图、SPRCOFFE6F休闲服装：耐克、ADIDAS、苹果、流行雨、凯诗、茵宝、家世克私、凡高、奥索卡、探路者、豪健、德尔康、双星、格仑堡、艾仕、美津侬、速比涛、埃古、锐步、雷柏高、欢腾、班尼路、堡狮龙、鳄鱼、佐丹奴、PUMA、比丽思办公用品：震旦、卡西欧、富乐梦、大陆、益而高、国增、艾谱、树德、派克、英雄、威迪文音像：AISENSE图书：百盛图书运动休闲鞋：ELLE、鳄鱼、ADIDAS按摩器：SHSS、太阳岛、奥得赛、凯胜7F床上用品：雅芳芳、

32、恒源祥、富安娜饰品、工艺品：无限空间、东南西北家电、数码产品：海尔、海信、三星、新月、方正、夏普、威东音响、德国伟嘉、西门子、大顺灯饰8F童装：斯乃纳、米奇、阿卡邦、ADIDAS、波姆斯、SNOOPY、海辰贝贝、埃米希、加菲猫、凯茨、青蛙皇子、恒源祥、小虎尼可、婴方喜、小金猫、小兔玛丽、小孩儿、美国苹果、耐克、法米尼、OSHROSH、小笨牛、哈力比蒂、博士娃、本卡拉、小猪班纳、福瑞麟、蒂美、巧儿福童鞋：卡迪、朦朦兔、艾的、斯乃纳、依柏可、剑桥玩具：李氏兄弟、培乐多、好孩子、奥迪双钻、乐高、凯利特、迪宝乐、启迪、远航、百利威帽子：盛锡福l 国货（百货）建筑物特点(外形、外立面)现代开业时间199

33、3年楼层和总面积8层，20000 平方米电梯情况两部扶梯停车场位置及车位B2/150个市场定位中档百货装修档次中档功能定位购物特色定位各楼层功能调查楼 层经营类别预计面积B1超市2500 M21F珠宝/金银饰品/钟表/手机/照相器材2500 M22F鞋类2500 M23F女正装/时装2500 M24F男装/男士用品2500 M25F运动休闲服装/用品2500 M26F床上用品/妇女用品/袜子/羊毛衫/内衣2500 M27F小家电/办公用品/儿童用品/文具2500 M2l 中山商城（散铺市场）楼层及总面积B1层/8000 平方米电梯情况2部扶梯停车场位置及车位无装修档次中档市场定位服装专业市场功

34、能定位购物特色定位白领女性时尚服装、服饰的集中购物地对外租金17元/m2/天单铺面积1530m2商户总数245户管理费6001000元/月各楼层功能调查楼 层经营类别预计面积B190%服装/8%鞋包/2%饰品8000平方米l 即墨路小商品世界（散铺市场）楼层及总面积4层，4000 平方米左右电梯情况2部停车场位置及车位无市场定位中低档装修档次中低档功能定位购物特色定位低价对外租金租金一般为14元/m2/天 单铺面积310m2商户总数400户左右管理费管理费2F为3.5元/m2/月，其它为810元/ m2/月各楼层功能调查楼 层经营类别预计面积B1床上用品/服装/帽子/化妆品/玩具/假发/装饰花

35、/美甲968m2B2服装/内衣/童装/草编制品/化妆品/装饰花/家居饰品/礼品968m21F经营工艺品968m22F鞋、袜子、箱包968m2b. 东部商圈东部商圈以香港中路为主，兼顾山东路沿线l 阳光百货建筑物特点(外形、外立面)现代、时尚开业时间2003年9月29日楼层和总面积3层、2万平方米电梯情况4部扶梯、2部观光梯停车场位置及车位地面、40个 市场定位高档百货装修档次高档功能定位购物、休闲、餐饮特色定位经营世界名牌服饰为主优劣势分析优势：n 位于东部商圈，消费力强劲、商业氛围浓厚n 交通便利n 物业质素高，购物环境好n 商品品牌号召力强，符合高档百货定位要求劣势：n 开业时间较短，品牌

36、知名度有待培育n 功能配套尚待完善n 与人气旺盛的佳世客距离较远，客流不能有效共享，显得形单影只单铺面积2040m2商户总数300个左右客户来源商户来源范围： 欧美品牌 商户特点：国际一、二线品牌顾客来源范围： 青岛本地及外地游客顾客特点：高收入、注重生活品位各楼层功能调查楼 层经营类别预计面积1F精品男式箱包/国际化妆品 珠宝首饰、手表、眼镜/ 烟、酒、滋补品、名品超市等7000 m22F女职业装、少女装、淑女装/ 女士鞋、包/ 女内衣、饰品/ 休闲、餐饮7000 m23F男士正装、休闲装、运动装/ 男鞋/ 家居品牌/ 7000 m2商场品牌组合调查楼层经营品牌1F名表：瑞士、欧米茄、天梭、

37、艾美、浪琴、西铁城、雷达、古驰、摩凡陀化妆品：AUPRES、BURBERRY、AMNA、SUI、幽兰、清妃、高夫、美伊娜多、纪梵希、凡美、丝柔屈臣氏、多丽美容笔、BF、MATIS、毛戈平、瑞琪糕点包、鞋：BALLY、艾格纳、铁狮东尼、KENT、CURWEN保健品：金海参、雪峰茶、名品烟酒珠宝：谢瑞麟、华洛丝奇、周大福、金至尊、六福、FOHZFOLLIE、周先生、英皇、土溪地男装：VENEIIA、JEEP、MONT、BLANC、VERR、ROBERTADI、CAMERIN、纪凡希、鳄鱼、布鲁尼、雅格狮丹2F包：波尼尔、卡纷、迪卡龙、丝莉安、铁塔、丝歌、菲齐手饰：丝瑞孚、金城帽子：季语 袜子：RE

38、LISH鞋：哈森、巴黎世家、瑞姿、天美意、捷曦、玖熙、迪宝、真美诗、柏高米兰、百丽内衣：戴安芬、皮尔卡丹、安莉芳、季侯风、维特芳丝巾：卡普西尼餐厅：大磨坊服装：德诗、纳佰佳、哈芭、芭萨、J&D、BKUKI、LADONNA、GUESS、GIGIS、KAMALILY、LORFEO、BIBA、JOJO、LMLULU、柏盈、ALLVREMORR、TANTPOURELLE、JORYA、JOSIRE、LOUISA、EVENY、PALMERS、ZUCZUG、GOZIR3F男 装：金狐狸、沙驰、法漫斯、雳霹道、雅师成、VB、雷迪波尔、珀汇思、佛伦帝奴、皮尔卡丹、奥斯卡丹、卡丹蒂诺、柏朗、亚高、威丝康尼、杰丹尼

39、卡拉玛、英派图斯、艾堡龙、骆驼、斯卡因、JEEP、乌克华菲、诺迪卡运动鞋帽等：海凯诗、比音勒芬、安斯菲斯、耐克、斐乐、ADIDAS、SIDEOUT、美津浓鞋：里奥纳多、斯丹、宝威、凯撒大帝、安嘉英、USA、暇步士包：巴黎世家表：卡西欧等手机：摩托罗拉、MOTO、NOKIA、PANASONIC李嘉子形象设计中心l 佳世客（购物中心）建筑物特点(外形、外立面)现代开业时间1998年1月楼层和总面积2层，23500平方米电梯情况4部扶梯停车场位置及车位地面350个屋顶250个市场定位中高档购物中心装修档次中档功能定位购物、休闲、娱乐、餐饮特色定位时尚顾客来源顾客来源范围： 青岛东部地区居民 顾客特

40、点：收入较高、追求时尚各楼层功能调查楼 层经营类别预计面积1F食品/日用百货/男女内衣/化妆品/美食/茶叶10000m22F生鲜食品/房用品/士服饰等10000 m2商场品牌组合调查楼层经营品牌1F海世界/巴黎三城/蓝豹/百丽/MISSCO/SEAFOOD/好世界/满堂香茶/青青小厨/大磨坊/元福回转寿司/麦当劳/PENGUIN/银杏家/柯达/法玛西可2F顺美/U2/蜜雪尔/ENVOLS/菲姿/爱.特爱/依梦/PIKO/JACK.JONES/苏格兰飞人/金王专卖店/RITTY名饰珠宝l 巴黎春天（百货）建筑物特点(外形、外立面)现代开业时间1997年7月1日楼层和总面积5层、20000平方米电

41、梯情况2部扶梯、2部垂直梯停车场位置及车位地面100个地下100个市场定位高档百货装修档次高档功能定位购物特色定位女性时尚服装各楼层功能调查楼 层经营类别预计面积1F世界精品、珠宝、皮具、钟表、化妆品5000M22F女士正装、淑女装5000M23F女士饰品、女士休闲服、女士内衣5000M24F男装、休闲装、运动装5000M25F鞋品、居家用品、工艺礼品、家用电器5000M2商场品牌组合调查楼层经营品牌预计面积1F精品：BURBERRY、MAXMARA、ESCADA SPORT、HUGO BOSS、登喜路、POLO、LANVIN、雅格诗丹、艾格娜、都彭精品、万宝龙、LANCEL、施华洛世奇名表：

42、劳力士、江诗丹顿、雷达、伯爵、欧米茄、卡地亚化妆品：兰蔻CD、幽兰、纪梵希、娇兰、SK、资生堂、BOSS、欧伯莱、欧莱雅、莲娜丽姿珠宝：周大福、六福、潮宏基、景福、宝石城箱包：CERRUTI1881、布兰施、ROBERTA、WHY、FION、新秀丽、米多米2F女装：EQ.IQ、白领、柯罗蒂雅、FA:GE、MAXSTUDIO、柯利亚诺、安姬奥、柯罗芭、ELANIE、菲妮迪、宝姿、GIORGIO GRATI、钡萱、吉芬、玛丝菲尔、ZAPA、子苞米3F女装休闲装：CK、ELLE、MNG、MORGAN、VEROMODA、卡斯比亚、贝纳通、ESPRIT、黄金熊、雅师威内衣：CK、奥黛莉、戴安芬、安莉芳、华歌尔4F男装、：都彭、巴黎世家、宝姿、奥德臣、布鲁尼、萨巴蒂尼、诺帝卡、万星威、TREK&TREVL、LEIS、卡罗帝亚、爵士丹尼、卡奴迪路运动休闲装：耐克、阿