购物中心商业业态主题研究报告.ppt

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1、新业态新业态 新生活新生活购物中心商业业态研究目录目录CONTENT1234新餐饮新餐饮新零售新零售儿童亲子儿童亲子休闲娱乐休闲娱乐5跨界文创跨界文创购物中心全面升级商业业态购物中心全面升级商业业态p在“互联网+”浪潮下，电商蚕食实体商业的现有客源，商业地产自身又存在供需结构失衡、商圈分流严重、业态同质化等问题，购物中心必须通过全面升级商业业态，进行差异化经营，寻找新的盈利点。p随着时代发展，客户消费观念发生了巨大变化，购物中心商业业态也随之全面升级，呈现多元发展趋势。消费观念消费观念变化变化业态升级业态升级目的目的业态升级业态升级趋势趋势注重消费体验注重互动社交追求个性特色讲究环境品质花样引

2、流吸客增强粘度留客刺激消费成交培养忠诚回购品牌集合成势多元跨界融合情景社交平台文化创意创新 “民以食为天民以食为天”，创意主题餐厅成为业界新宠，创意主题餐厅成为业界新宠，快时尚餐饮成为标配业态，轻餐饮正流行。快时尚餐饮成为标配业态，轻餐饮正流行。新餐饮新餐饮1 1创意主题餐厅创意主题餐厅p围绕一个或多个创意主题为吸引标志，来营造餐厅的经营气氛；当前流行的如创意阅读主题餐厅、花艺主题餐厅、分子料理主题餐厅等。围绕主题打造产品、服务、色彩、造型以及活动等，营造特色氛围，增强餐厅辨识度和顾客体验感。创意创意核心核心定位定位关键关键运营运营重点重点主题的定位是关键，明确目标客户，了解市场需求及热点，选

3、择合适的主题进行挖掘和运营。主题创意是核心竞争力，只有创意十足的餐厅才能满足当下顾客对新奇、新颖、个性等消费体验的需求。Monceau LifestyleMonceau Lifestyle（茉颂）（茉颂）u一家专门为高端女性群体法式花艺主题概念生活馆，集轻食餐饮、创意花艺、文化传播为一体，定位是轻奢生活消费体验类品牌。目标客群：目标客群：2540岁中高端收入、有消费能力、有生活情怀的高端女性用户，人均消费200元；店面特色：店面特色：360全立体鲜花、绿植环绕下的店面，除去整面花墙和垂坠绿藤使用绢花外，全部布景都是由真花构成；按照节日定时更换店铺花艺布置陈列方案。而每家分店的装饰主题都不同。拓

4、展条件：拓展条件：店铺面积：300-350 开店方式：独立经营 合作期限：3-5年 店面选址：一二线城市主城区商圈的购物中心或商业街区 创立时间：2014年 进驻商场：上海嘉里中心、上海协信星光广场、厦门磐基名品中心等3DCoffice3DCofficeu国内首家3D主题概念科技咖啡馆，让3D黑科技与咖啡跨界融合，目的在于推广3D打印技术，让科技贴近生活。项目概况：项目概况：位于罗湖京基kkmall一层，面积约500，上下二层的复式店铺，一楼提供咖啡等饮品，二楼规划有饮品区、3D技术展示区、沙龙区等；产品特色：产品特色：店内拥有国内目前最新的3D打印技术展示，包括3D打印的产品展示、3D全身扫

5、描仪等，可以在店内自行定制3D打印商品。拓展条件：拓展条件：店铺面积：300-500 开店方式：独立经营 合作期限：3-5年 店面选址：一线城市主城区城市级商圈的购物中心 创立时间：2016年 进驻商场：深圳罗湖Kkmall 官方网站：http:/ 以低价吸引高客流：以低价吸引高客流：成本控制体系，如可视中央厨房、连锁规模、服务标准化、智能点餐等；用低价单品菜肴吸引高客流。高规格装修就餐环境高规格装修就餐环境 突出高性价比：突出高性价比：就餐环境各具特色，精装修用提升档次；时尚优雅的就餐环境相较平价的餐饮，凸显高性价比，吸引消费者光顾。多品牌经营多品牌经营 专注单一菜品：专注单一菜品：多品牌经

6、营，推出不同品类的子品牌；以某类食材制作的菜品为主打，搭配配菜或者单一经营某一种菜品的经营模式成为流行。薄利多销薄利多销 提高翻台率是胜负关键：提高翻台率是胜负关键：最大化提高餐厅的空间利用率；优化排位系统，提升等位体验，如自助叫号机、微信等位、免费小吃等措施。快时尚餐饮快时尚餐饮p快时尚餐饮对人流的聚集作用明显，成为购物中心青睐的招商对象，购物中心会以装修补贴、减免租金等优惠措施引进快时尚餐饮品牌。外婆家外婆家u主打杭帮菜，针对大众市场，打造家的概念，以高性价比、时尚用餐环境、高流转率为核心竞争力，开创“快时尚”先河。品牌特色：品牌特色：细分市场，多品牌经营，拥有“指福门、”炉鱼“、”第二乐

7、章“等多品牌，并通过微信订餐等O2O方式进行品牌推广；店面特色：店面特色：不同的品牌从装修风格、菜品定价、品牌设计等等各具特色，。拓展条件：拓展条件：店铺面积：450-1000 开店方式：独立经营 目前规模：100多家门店遍布全国一二三线城市 店面选址：一二三线城市主城区商圈的购物中心或商业街区 创立时间：1998年 进驻商场：上海大悦城、北京五彩城、广州正佳广场等探鱼探鱼u以烤鱼为主，搭配“烧烤、前菜、小吃、饮品”等5条产品线，使用末位淘汰菜品制，每月推出新品满足客户消费需求。目标客群：目标客群：20-40岁年轻消费者，每月新店开张会推出免费试吃、超低折扣等活动，吸引人气和关注度；店面特色：

8、店面特色：装修风格以文艺复古为主，店内软装摆饰走怀旧风。拓展条件：拓展条件：店铺面积：300-450 开店方式：直营店+加盟店 目前规模：拥有30家直营店，40家加盟店，遍布全国20大城市 店面选址：一二线城市主城区商圈的购物中心或商业街区 拓展计划：2016年计划直营店拓展15家；加盟店50-60家 进驻商场：天津爱琴海购物中心、深圳海岸城、广州天娱广场等轻餐饮轻餐饮p“轻餐饮”源于国外，意指在正餐之间能够提供能量、又不至于过饱的小食甜品，时下，轻餐饮发展迎来热潮，大中城市的咖啡馆、甜品店以及外卖品牌每年以翻倍的速度增长。p轻餐饮占到整个餐饮区30%的面积，而这30%的面积能够容纳整个商场大

9、概50%的餐饮品牌，在有限的区域里，带来更强的集群效应。客群客群 集聚集聚p“简餐+快餐+休闲饮品+外卖”的多样化餐饮组合模式，对楼层要求不高，面积通常在150平方米左右，对于购物中心而言，租金收益也会更高。p消费者面对传统餐饮品牌时会比较“花心”，而在轻餐饮品牌的选择上却忠诚度很高。轻餐饮面临品牌定位是否精准的考验，需要从颜值、出品、服务等多个维度给到顾客明确信息：我非常适合你。产品产品 组合组合 精准精准 定位定位gagagaga鲜语鲜语u新锐！鲜果茶品搭配简餐，锁定有经济能力有生活追求的新阶层消费主流群体，提出以“唤醒、默契、自我主张”为核心价值。产品特色：产品特色：用鲜果茶另辟蹊径，符

10、合本土的饮食习惯。事实证明，每个月果茶销售额约42万，占单店营业额近50%。店面特色：店面特色：名师设计，设计中融入美学生活概念，追求亲近自然，并且每个店都有不同的构思。拓展条件：拓展条件：店铺面积：150-300 开店方式：独立经营 目前规模：拥有21家门店 店面选址：一二线城市主城区商圈的购物中心或商务区 创立时间：2010年 进驻商场：深圳海岸城、喜荟城、京基KKMALL等 品牌集合店锋芒渐露。品牌集合店锋芒渐露。新零售新零售2 2品牌集合店品牌集合店优势优势品牌品牌丰富丰富聚客能聚客能力强力强品牌合品牌合作共享作共享满足多元满足多元需求需求快速打快速打开市场开市场承租能承租能力强力强品

11、牌集合店品牌集合店p也称“品牌概念店”，统一名称的店面内汇集多个品牌产品，产品和运营管理由店铺方负责，品牌方则以出货、代售或代理方式与店方合作。u在集合店里，客人停留的时间是单品牌店的3倍。u放大了某一品牌的可选择性，并形成多个亮点，让品牌的丰富度变得更高u店内每平方米的租金压力、人员成本减少，大约比单品牌店下降15%。u有效地共享了客流，共享渠道，共享了新市场的营运信息。u新进入市场的时尚品牌省去了在注册、物流、店面设计等方面的繁复工作，节约了产品进入市场的时间和成本u产品的丰富度能让消费者在选择过程中掌握更多的主动权。品牌集合店类型品牌集合店类型I.TI.T与与i.ti.tu香港最具规模的

12、时装品牌集合店之一，是时尚追逐者和众多明星必到的潮流圣地。货品特征：货品特征：I.T主要是国际一线品牌及其副线，针对高收入时尚客群；i.t主要是日本年轻时装品牌及部分欧美潜力品牌，较年轻化、平价化，流行元素较多店面特色：店面特色：根据入驻城市、店铺规格、货品种类、主打品牌及当地消费习惯和消费水平进行不同风格的装潢。拓展条件：拓展条件：店铺面积：400-2000 开店方式：直营店+授权店 目前规模：拥有300余家门店 店面选址：一二线城市主城区商圈的购物中心 创立时间：1988年 进驻商场：北京国贸广场、上海新天地、重庆时代广场等 业态占比节节攀升，是购物中心重要的吸客利器业态占比节节攀升，是购

13、物中心重要的吸客利器和带动家庭消费的终极王牌。和带动家庭消费的终极王牌。儿童亲子儿童亲子3 3儿童业态品类儿童业态品类业态 品类 细分品类 代表品牌儿童儿童体验儿童游乐（幼童游乐园、大童游艺中心、主题乐园）爱乐游、汤姆熊儿童职业体验馆星期八小镇早教东方爱婴英语培训迪斯尼英语艺术（音乐、舞蹈、绘画、书法、棋艺）柏斯琴行运动（真冰、滑轮、武术）世纪星儿童主题餐厅Hello kitty儿童SPA、游泳儿童摄影西瓜庄园儿童零售儿童类商品集合店宝大祥、孩子王童装巴拉巴拉、史努比童鞋ABC、米奇玩具反斗城、乐高食品多美滋、雅培婴童日用品贝亲、花王车床椅好孩子、康贝儿童文具/图书儿童职业体验馆儿童职业体验馆

14、p是新兴的儿童娱教服务项目，为儿童提供高仿真设施道具、模拟社会环境，通过打工赚钱自主消费，激发儿童内在生命潜能，促使儿童健康快乐的自主成长。u代表品牌：北京比如世界、杭州DO都城、上海星期八小镇、苏州大未来、酷贝拉、南京柠卡王国、南京果壳里等；拓展条件：拓展条件：项目选址：一般在购物中心高楼层 物业需求：面积100010000平米不等，层高810米，承重8001000kg/平米，柱距8米以上 针对客群：315岁 票价：120200元/人场馆面积（场馆面积（）总投资额（万总投资额（万元）元）可容纳体验项可容纳体验项目个数目个数1000-30002000-300010-203000-5000300

15、0-400020-405000-80004000-500040-608000-100005000-1000060-80星期八小镇星期八小镇u专为 3-13 岁孩子创建的角色扮演主题乐园，打造真实生活场景，既有设施林立的街道，又有各式风格的建筑，更有各色不同品牌商店和工厂，是任孩子体验、娱乐、创造、学习的小世界。拓展条件：拓展条件：店铺面积：3000-10000 开店方式：独立经营 合作期限：8-15年 目前规模：拥有9家 店面选址：一二线城市主城区商圈的购物中心 创立时间：2007年 进驻商场：北京国贸广场、上海新天地、重庆时代广场等儿童主题服务儿童主题服务在生活上给予婴幼儿童专业上或主题类的

16、服务，如儿童摄影、婴幼儿游泳、宝宝理发、儿童主题餐厅等。一般以区域性，个人或加盟为主。代表品牌以上海南京为例：儿童摄影-西瓜庄园、宝贝天使、芝麻开门、迪士尼儿童主题餐厅-北京芭迪熊、北京YOYOBOX麦幼优、北京Hello Kitty物业需求：200500平米租金承租力：视城市级别、地段、面积大小而不同，2.53.5元/平米/天麦幼优（麦幼优（MyoyoMyoyo）儿童主题餐厅）儿童主题餐厅u马来西亚著名STATIONONE餐饮集团与北京麦幼优投资有限公司共同投资的儿童主题餐厅旗舰店。服务特色：服务特色：品尝美食的同时观赏有趣的表演，参加互动活动，让孩子亲手制作菜品，体验DIY小达人、明星小厨

17、师、魔幻小天地等多项活动。店面特色：店面特色：装修风格为东南亚热带雨林特色，菜品主要以休闲西餐、甜品饮品、以及休闲家庭套餐为主，兼顾餐饮、娱乐与教育三大功能。拓展条件：拓展条件：店铺面积：300-10000 开店方式：独立经营+加盟经营+合作经营 店面选址：城市主城区商圈的购物中心 创立时间：2006年 进驻商场：北京大钟寺中坤广场儿童游乐园儿童游乐园儿童游乐场从性质上又分为二类，一类是软体游乐设备，代表品牌有悠游堂、世天乐乐城、奇乐儿、爱乐游等；一类是电子类，通过一些创意游乐设备以及巧妙运用声、光、气、水、色彩的组合，代表品牌有奇乐儿、卡通尼、神采飞扬等。物业需求：一般在2501500平米左

18、右。所在楼层不高于3层，不低于1层。物业层高：3.5米 租金承受力：低，一般以此业态来带动儿童类的客流量。悠游堂悠游堂u业内知名的家庭亲子游乐场馆和文化活动服务品牌，倡导“安全、爱心、勇气、梦想”的理念，为中国儿童家庭提供高品质的游乐体验及相关服务。品牌定位：品牌定位：“以儿童家庭为目标客户的体验式消费平台”，整合以软体儿童游乐、儿童仿真冰场及婴童零售为代表的主体项目，满足当前对儿童体验式消费不断升级的需求。服务范围：服务范围：除主体项目外，还涉及运动早教、手工互动、动漫主题乐园、儿童舞台剧、儿童餐饮等诸多领域。拓展条件：拓展条件：店铺面积：200-10000 开店方式：独立经营+合作经营 目

19、前规模：拥有230家门店 店面选址：一二线城市主城区商圈的购物中心 创立时间：2010年 进驻商场：广州正佳广场、北京蓝色港湾、南京万达广场等 运动馆、运动馆、VRVR电竞、生态农庄等新兴项目百花齐放电竞、生态农庄等新兴项目百花齐放休闲娱乐休闲娱乐4 4运动休闲业态运动休闲业态p截止2015年底，全国拥有商业运动场地169.46万个，运动健身已经不只是出于强身健体的需要，更是一个社交的平台，除引进真冰溜冰场、健身中心等外，还新兴攀岩、马术、飞行体验、卡丁车、蹦床等项目。运动馆、体验馆、主题乐园、密室成为最受购物中心关注的新兴娱乐业态；其中，运动馆无论是上榜数量还是排名均领先于其他新兴业态。运动

20、馆项目品牌（部分）运动馆项目品牌（部分）智能科技体验智能科技体验p随着VR概念的热炒，虚拟现实的智能体验布局购物中心，各类基于VR技术的娱乐体验业态如探索火星、射击僵尸、梵高绘画、海底探险等项目蔚然兴起。类型类型科技科普科技科普体验体验智能模拟智能模拟体验体验VRVR、ARAR电电竞娱乐竞娱乐VRVR、ARAR主题乐园主题乐园面积从几十平米到几千平米不等融合了AR、VR、轻餐、商店、社交、文创六大元素多为电竞乐园、设备体验馆、真人密室逃脱等形式场景模拟商业体验馆场景模拟商业体验馆科技展示馆、互动科技展示馆、互动体验式科技中心体验式科技中心注重大众的科技体验，享受商业科技馆带来的无穷乐趣比如飞行

21、模拟器、体感互动游戏、3D模拟射击、怒发冲冠、激光迷宫阵穿越、镭射对战等通过寓教于乐的形式，让大家了解科技的奥秘，激发对科技的兴趣；面积一般较大，上千平方米以上；多为针对儿童的探索科技、历史文化宇宙海洋等方面内容的博物馆形式智能科技体验项目品牌（部分）智能科技体验项目品牌（部分）生态种植农庄生态种植农庄上海k11都市农庄：300平米的室内生态互动体验种植区，模拟蔬菜室外生长环境；都市丛林奇景中空的中庭采用大面积垂直绿化墙，有效隔热降低能耗；33米高空飞泻而下的人工水景瀑布p生态体验搬进购物中心，其采用多种高科技种植技术模拟了植物的自然生长环境，让大众在购物中心亦可零距离接近自然，体验种植的乐趣

22、多以生态种植、农场、马场为主题的业态。昆明爱琴海购物公园“花园马房”：在这里，消费者可以体验马术练习，而孩子们在马术师的指导和保护下学习如何亲近马儿、给马儿喂食草料、清洗护理马具等。天空农庄天空农庄u以生态种植为主题的深圳唯一都市农业体验乐园，为都市家庭提供“吃喝玩乐购，模拟体验学”健康休闲娱乐服务。品牌定位：品牌定位：亲子互动型体验项目，围绕自然体验、手工体验、农业体验以及农耕历史文化科普等寓教于乐。服务范围：服务范围：包括趣味农业科普、有机种植体验、农艺园艺教学、美食DIY，同时建立线上虚拟体验平台，实现O2O线上与线下互动，让客户享受生态种植体验和亲子互动乐趣。拓展条件：拓展条件：店铺

23、面积：3000-5000 开店方式：独立经营+加盟经营+合作经营 空间要求：屋顶设计有空中花园或大面积空地 店面选址：一二线城市主城区商圈的购物中心 创立时间：2014年 进驻商场：深圳8号仓等 “1+121+12”越来越多的商业业态与文化创意元素越来越多的商业业态与文化创意元素跨界混搭，为消费者提供更高层次的购物体验。跨界混搭，为消费者提供更高层次的购物体验。跨界文创跨界文创5 5跨界复合店跨界复合店书店、跨界复合店面积集中在1000以上，另DIY制作坊集中在100-300之间，画室/画廊、创意产品集中在200以内，工艺品、花艺集中在100以内；文创品牌选址要求较高，目前以一二线城市为主，三

24、四线城市渗透意向不大；p注重主题化设计，彰显独有的文化内涵和特色，品牌识别度较高；多以集合“店中店”的形式进行多情境打造，增强体验感和社交功能。朴坊定位手工艺品和东南亚风情生活物件的文创小店。创立16年已开近20家门店，与嘉里及协信合作，2016重点拓展华东。诚品书店人文、艺术、创意、跨界、情怀混搭的中国人气书店，除了书之外，文具、伴手礼、艺术感的工艺品、特质轻餐都具核心竞争力。言几又言几又u“理想生活=阅读+美食”的复合式空间,致力于打造一个涵盖书店、咖啡厅、艺术画廊、文创生活馆、创意孵化地的城市文化空间（文化社交空间+文化精英圈层、+高端文化平台）。目标客群：目标客群：70%的会员为女性，

25、为了迎合女性的阅读喜好，言几又见精选的书也多为文学、生活、艺术设计等类别。店面特色：店面特色：依据时间轴，让书籍作引导，带领顾客一路经过咖啡区、文创区、服饰零售区，直至西餐区，串联起一天的“言几又见之旅”。拓展条件：拓展条件：店铺面积：2500-4000 开店方式：独立经营 店面选址：一二线城市主城区商圈的购物中心 创立时间：2014年 进驻商场：上海嘉里中心、上海协信星光广场、厦门磐基名品中心等文化创意主题街区文化创意主题街区p文化创意主题街区搬进购物中心不仅能够制造话题，吸引人气，还能拉动整个购物中心的销售业绩。社群方式运营社群方式运营贩售生活方式贩售生活方式众创孵化平台众创孵化平台特色街

26、区设计特色街区设计街区通过社群方式运营，并以会员、课表、市集作为主线活动；社群就是让好玩的人出现在这里，让好玩的事情更好玩以贩售生活方式为店铺属性主线，提供全套生活产品；街区商铺主要分为三大类，包括：独立品牌类店铺、手作互动课程类店铺、生活方式买手类店铺。创业者可以自由选择场地享受创业办公服务，租用会议室、享用洽谈室等，有效降低中小企业办公的运营成本街区打造注入了更浓厚文创内涵，充满艺术元素的外表，包裹的是引领文化创意发展的灵魂街区的每一段都有着不同的视觉与触觉体验。骑鹅公社骑鹅公社u国内首个室内文艺主题街区，成为文艺青年争先光顾的潮流圣地；名称源自尼尔斯骑鹅旅行记，从建筑形态、品牌组合、运营

27、理念打造集原创文艺街区。合作商户：合作商户：共有45家店铺，包括22个原创设计师品牌，汇集阿狸、heartful friend、PMT、八六子、BUYBYE、丹宁海、声音堂&丁大红、守望者书店、春年花开等知名设计师品牌；低租金高抽成方式进行合作；营造方式：营造方式：将室外街区搬进室内是骑鹅公社的最大特点。主体为循环使用的集装箱，通过绿植和交通标识牌等细节让消费者获得纯粹的街区体验。拓展条件：拓展条件：面积：2000平米 楼层：大悦城5楼 定位：文艺主题街区 效果：开业首年经营情况优异，日均客流量达到8000人，节假日突破1.5万人；首年月销售坪效达到5000元。进驻商场：天津大悦城研究小结研究

28、小结3 32 21 1通过上述研究表明当前的购物中心商业业态呈现品牌集合化、注重客户互动体验、通过上述研究表明当前的购物中心商业业态呈现品牌集合化、注重客户互动体验、多元跨界融合及创意创新文化等趋势；多元跨界融合及创意创新文化等趋势；通过这些花样百出的业态以达到吸引客流、增强客户粘度、刺激消费、促进客通过这些花样百出的业态以达到吸引客流、增强客户粘度、刺激消费、促进客户回购等目的；户回购等目的；因为篇幅有限，除报告中挑选的部分热门业态外，还有诸如艺术文化展览、医因为篇幅有限，除报告中挑选的部分热门业态外，还有诸如艺术文化展览、医疗服务、举办文艺演出等为购物中心带来丰厚盈利的创新商业业态；疗服务、举办文艺演出等为购物中心带来丰厚盈利的创新商业业态；4 4可以预见购物中心将给我们未来的生活带来更加多姿多彩的体验享受和满足多可以预见购物中心将给我们未来的生活带来更加多姿多彩的体验享受和满足多元个性的消费需求。元个性的消费需求。谢谢大家观看谢谢大家观看Thanks For Watching20162016年年1010月月