象远转塘留用地项目市场研究报告完整版159p.ppt

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1、象远象远 转塘镇留用地项目市场研究报告转塘镇留用地项目市场研究报告2项目现状分析项目现状分析转塘概况转塘概况转塘经济与需求分析转塘经济与需求分析房地产市场分析房地产市场分析转塘未来规划转塘未来规划宏观市场小结宏观市场小结供应市场概述供应市场概述公寓供应分析公寓供应分析写字楼供应分析写字楼供应分析酒店供应分析酒店供应分析商业配套分析商业配套分析画室供应分析画室供应分析写字楼定位分析写字楼定位分析美术培训中心定位分析美术培训中心定位分析商铺定位分析商铺定位分析单身公寓定位分析单身公寓定位分析酒店定位分析酒店定位分析娱乐定位分析娱乐定位分析美院经济模式分析美院经济模式分析HOPSCAHOPSCA模式

2、创新模式创新项目规划思路项目规划思路宏观市场调研供应市场调研项目规划定位思路产品定位3u项目现状分析项目现状分析u转塘概况转塘概况u转塘经济与需求分析转塘经济与需求分析u房地产市场分析房地产市场分析u转塘未来规划转塘未来规划u宏观市场小结宏观市场小结宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研4转塘转塘镇区镇区中国中国美院美院望江山望江山项目规划指标项目规划指标占地面积：占地面积：7272亩亩容积率：容积率：2.52.5记容总建筑面积：记容总建筑面积：120750120750平方米平方米u本项目位于转塘中国美院正南，与转塘老镇区一山之隔，因美院学生宿舍靠近北门，本项目位于转塘中国美院正南，

3、与转塘老镇区一山之隔，因美院学生宿舍靠近北门，南门人迹稀少，转塘主要公交站点也都集中在老镇，故宗地现状比较冷清。南门人迹稀少，转塘主要公交站点也都集中在老镇，故宗地现状比较冷清。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研5u项目现状分析项目现状分析u转塘概况转塘概况u转塘经济与需求分析转塘经济与需求分析u房地产市场分析房地产市场分析u转塘未来规划转塘未来规划u宏观市场小结宏观市场小结宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研6 20072007年年1010月月，转转塘塘镇镇和和龙龙坞坞镇镇合合并并设设立立转转塘塘街街道道，并并将将灵灵隐隐街街道道的的珊珊瑚瑚沙沙、五五云云、梦梦湖湖

4、3 3个个社社区区并并入入街街道道办办事事处处管管辖辖。调调整整后后的的转转塘塘总总面面积积约约7878平平方方公公里里，常常住住人人口口5500055000多多人人，流流动动人人口口4580045800多多人人，辖辖2424个个社社区区、1818个个行行政政村村，成成为为了了西西湖湖区区面面积积最最大大、所所辖辖村村（社社区区）最最多多，拥拥有有山山林林资资源源最最丰丰富富的一个街道。的一个街道。教教育育资资源源：中中国国美美院院象象山山校校区区、浙浙工工大大之之江江校区、市委党校等；校区、市委党校等；旅旅游游资资源源：龙龙坞坞茶茶村村、大大清清谷谷、宋宋城城、西西湖湖国际高尔夫球场等；国际

5、高尔夫球场等；转塘概况转塘概况宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研7u项目现状分析项目现状分析u转塘概况转塘概况u转塘经济与需求分析转塘经济与需求分析u房地产市场分析房地产市场分析u转塘未来规划转塘未来规划u宏观市场小结宏观市场小结宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研81.1.旅游休闲经济：之江国家旅游度假区、西湖高尔夫、大清谷、龙坞农家乐旅游休闲经济：之江国家旅游度假区、西湖高尔夫、大清谷、龙坞农家乐2.2.工业经济：以运输机械和塑料机械制造业为主的工业企业、转塘科技经济园工业经济：以运输机械和塑料机械制造业为主的工业企业、转塘科技经济园3.3.美院经济：以美院为依托

6、的招考经济、创意产业经济等美院经济：以美院为依托的招考经济、创意产业经济等4.4.农业经济：以农业经济：以“万担茶乡万担茶乡”龙坞镇为主的茶叶经济龙坞镇为主的茶叶经济5.5.农民其他收入：拆迁安置补偿金、出租自建房、经营旅馆农民其他收入：拆迁安置补偿金、出租自建房、经营旅馆宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研转塘经济转塘经济9 龙坞镇有龙坞镇有“万担茶乡万担茶乡”的美誉，镇内茶园的美誉，镇内茶园90939093亩，是西湖龙井茶最大的原产地保护亩，是西湖龙井茶最大的原产地保护区，占总产量的区，占总产量的60%60%。该镇集体经济主要来源于厂房和土地出租，年收入在。该镇集体经济主要来源

7、于厂房和土地出租，年收入在600600万左右。万左右。农民围绕茶园，做好茶业，发展茶产业农民围绕茶园，做好茶业，发展茶产业农家乐、茶园观光产业，收入逐年上涨。农家乐、茶园观光产业，收入逐年上涨。原转塘镇居民在中国美院入驻、大量外来人口涌入后，租房、家庭旅馆成为转塘镇原转塘镇居民在中国美院入驻、大量外来人口涌入后，租房、家庭旅馆成为转塘镇区农民的收入来源之一。近几年，随着转塘镇拆迁安置的大范围展开，安置费用才是转区农民的收入来源之一。近几年，随着转塘镇拆迁安置的大范围展开，安置费用才是转塘原住民的收入大头。塘原住民的收入大头。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研转塘居民收入分析：转塘

8、居民收入分析：1.1.农民基本收入农民基本收入10(以下资料来源：转塘街道拆迁安置相关部门以下资料来源：转塘街道拆迁安置相关部门)u拆迁政策：原有房子估价进行赔偿，户均拆迁面积在拆迁政策：原有房子估价进行赔偿，户均拆迁面积在400400。前几年户均赔偿金在。前几年户均赔偿金在4040万左右。目前户均赔偿金在万左右。目前户均赔偿金在100100万左右。安置房以人均建筑面积万左右。安置房以人均建筑面积5050分配，单价在分配，单价在67011006701100元元/平米。平米。u转塘街道拆迁户共计转塘街道拆迁户共计80008000户，目前已拆迁户，目前已拆迁20002000户，户，0909年计划拆

9、迁年计划拆迁20002000户，但据往年拆户，但据往年拆迁经验估算只能实现迁经验估算只能实现10001000户。户。根据以上数据，已拆户资金保守统计（户均人口根据以上数据，已拆户资金保守统计（户均人口3.33.3计）：计）：（400000-670*50*3.3400000-670*50*3.3）*2000 2000 290000*2000=5.8290000*2000=5.8亿元亿元未来户均拆迁户资金：未来户均拆迁户资金：1000000-1100*50*3.3 1000000-1100*50*3.3 8282万，万，82*1000=8.2 82*1000=8.2亿元亿元 82*6000=82*

10、6000=49.249.2亿元亿元转塘居民资金相当充裕，目前这部分资金尚无大量外流的迹象，预计未来会大部分涌入转塘居民资金相当充裕，目前这部分资金尚无大量外流的迹象，预计未来会大部分涌入转塘房地产市场。转塘房地产市场。转塘居民收入分析：转塘居民收入分析：2.2.拆迁安置居民收入拆迁安置居民收入宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研11u农农居居建建设设是是转转塘塘近近几几年年的的一一项项重重大大工工程程，从从转转塘塘规规划划上上可可以以看看出出，农农居居建建设设规规划划点点主主要要集集中中在在本本项项目目附附近近，可可以以想想象象，当当未未来来这这些些农农居居点点建建成成安安置置完完

11、工工后后，本本项项目目附附近近将将聚聚集集一一大大批批资资金金充充裕裕的的转转塘塘居居民民，他他们们的的购购买买力力、消消费费力力绝绝对对不不可可小小觑。觑。农居安置农居安置区块区块用地面积用地面积（万平方米）（万平方米）可安置人数可安置人数（人）（人）安置村名安置村名现状人数（人）现状人数（人）村口区块村口区块13.7813.7833193319村口、中村、金家岭村口、中村、金家岭24562456凌家桥区块凌家桥区块22.9822.9856605660双流、石龙山、凌家桥双流、石龙山、凌家桥52555255象山区块象山区块30.8830.8891339133象山、狮子、龙心、龙象山、狮子、龙

12、心、龙王沙、贤家庄、柏联王沙、贤家庄、柏联79637963方家畈区块方家畈区块17.5417.5443514351沈家弄、横桥、方家畈沈家弄、横桥、方家畈38423842合计合计85.1885.1822463224631951619516宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研转塘农居建设转塘农居建设12u在转塘的人口统计上，很明显的看出一个特点，外来人口数量庞大。据官方统计，转塘在转塘的人口统计上，很明显的看出一个特点，外来人口数量庞大。据官方统计，转塘街道外来人口与本地人口比例达到了街道外来人口与本地人口比例达到了1.51.5：1 1。不难想象，吸引外来人口的主要靠转塘的企。不难想

13、象，吸引外来人口的主要靠转塘的企业。业。u转塘街道内有辖属企业转塘街道内有辖属企业800800余家。企业行业多，品种全，以养生堂为代表的总部经济凸显，余家。企业行业多，品种全，以养生堂为代表的总部经济凸显，工业企业以运输机械和塑料机械制造业为主。工业企业以运输机械和塑料机械制造业为主。未来规划：未来规划：1.1.转塘科技经济园区：发展科技型工业经济，引进上规模、高档次企业，构筑企业总部基转塘科技经济园区：发展科技型工业经济，引进上规模、高档次企业，构筑企业总部基地和高科技产业基地。地和高科技产业基地。2.2.文化创意产业园：依托中国美院的学科优势和人才优势，积极发展以文化创意产业为主文化创意产

14、业园：依托中国美院的学科优势和人才优势，积极发展以文化创意产业为主的高校经济。的高校经济。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研转塘工业转塘工业13 转转塘塘科科技技园园区区位位于于转转塘塘南南面面浮浮山山版版块块。占占地地1.781.78平平方方公公里里。规规划划打打造造“花花园园式式、生生态态型型、信信息息化化现现代代企企业业总总部部园园区区和和高高科科技技产产业业园园区区”，通通过过四四年年的的建建设设，至至20112011年年基基本本完完成成项项目目建建设设。截截至至0808年年8 8月月底底，园园区区已已累累计计引引进进注注册册企企业业2828家家，确确定定了了杭杭州州卷卷

15、烟烟厂厂“十十一一五五”异地技术改造项目、德力西高科技产业基地、美国西域亚洲区域总部等异地技术改造项目、德力西高科技产业基地、美国西域亚洲区域总部等1919个用地项目。个用地项目。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研转塘科技经济园转塘科技经济园建设中的德力西高科技产业基地建设中的德力西高科技产业基地14 之之江江文文化化创创意意园园由由凤凤凰凰创创意意国国际际园园区区、中中国国美美术术学学院院象象山山校校区区紧紧邻邻区区及及两两者者之之间间商商业业用用地地三三部部分分组组成成，整整体体项项目目预预计计于于5-85-8年年内内建建设设完完成成。启启动动项项目目凤凤凰凰 创创意意国国际

16、际由由原原双双流流水水泥泥厂厂改改建建而而成成，规规划划建建筑筑面面积积15-2015-20万万方方，目目前前，一一期期已已改改建建完完成成建建筑筑面面积积80008000平平方方米米，并并实实现现对对外外招招商商。园园区区主主要要以以发发展展现现代代艺艺术术设计、现代传媒等产业。设计、现代传媒等产业。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研之江文化创意园：凤凰之江文化创意园：凤凰创意国际创意国际15u杭杭州州之之江江国国家家旅旅游游度度假假区区是是国国务务院院19921992年年1010月月批批准准建建立立的的十十二二个个国国家家级级旅旅游游度度假假区区之之一一，位位于于杭杭州州市市

17、区区西西南南，南南频频钱钱塘塘江江，北北依依五五云云山山，总总面面积积9.889.88平平方方公公里里。主主要要建建成成有有宋宋城城、杭杭州州西西湖湖国国际际高高尔尔夫夫场场等等主主题题项项目目和和九九溪溪玫玫瑰瑰园园等等一一批批度度假假单元。单元。u20052005年度假区全年接待国内外游客年度假区全年接待国内外游客248248万人次，增长万人次，增长12.7%12.7%。u20062006年年旅旅游游经经济济呈呈现现持持续续增增长长的的局局面面，全全年年接接待待中中外外游游客客260260万万人人次次，比比上上年年增增长长4.94.9；门门票票收收入入1.591.59亿亿元元,增增长长64

18、73%64.73%。u20072007年年旅旅游游休休闲闲经经济济持持续续增增长长，呈呈现现良良好好发发展展态态势势。全全年年接接待待中中外外游游客客276.95276.95万万人人次次，比比上上年年增增长长7.1%7.1%；门门票票收收入入1.791.79亿元亿元,增长增长12.4%12.4%。之江旅游游客基本以一日游为主，很少会在当地留宿，这一方面跟之江旅游度假区开发的景之江旅游游客基本以一日游为主，很少会在当地留宿，这一方面跟之江旅游度假区开发的景点所需逗留时间有关，另一方面以美院为中心的转塘艺术小镇尚未形成一道风景，转塘镇的点所需逗留时间有关，另一方面以美院为中心的转塘艺术小镇尚未形

19、成一道风景，转塘镇的各项配套设施尚处落后。各项配套设施尚处落后。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研转塘旅游业转塘旅游业-之江国家旅游度假区之江国家旅游度假区16u20082008年年1111月月2626日，杭州极地海洋公园极日，杭州极地海洋公园极地海洋馆、之江国际商务中心开工。地海洋馆、之江国际商务中心开工。u杭州极地海洋公园目标是成为国内第一杭州极地海洋公园目标是成为国内第一个建筑物设计和全区主题地景艺术结合的个建筑物设计和全区主题地景艺术结合的馆，第一个将虚拟实境和传统水族馆造景馆，第一个将虚拟实境和传统水族馆造景及水族箱展景结合的馆。公园预计及水族箱展景结合的馆。公园预计2

20、0102010年年上半年陆续建成开放。上半年陆续建成开放。u之江国际商务中心主要包括之江国际商务中心主要包括2525幢面积在幢面积在20002000至至40004000平方米的独幢写字楼，平方米的独幢写字楼，6 6幢面积幢面积各为各为1 1万平方米的高层写字楼，以及五星万平方米的高层写字楼，以及五星级商务酒店、商务中心等配套设置。级商务酒店、商务中心等配套设置。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研17u从现状来看，转塘居民不缺购买力，他们的资金缺乏好的投资渠道，一大部分必将流入房从现状来看，转塘居民不缺购买力，他们的资金缺乏好的投资渠道，一大部分必将流入房产市场，预计在未来产市场，

21、预计在未来3535年内，转塘原住民将仍然是购房的主力。年内，转塘原住民将仍然是购房的主力。u随着拆迁安置工作的推进和农居点的进一步建设，原有的家庭旅馆、家庭商铺将面临消失，随着拆迁安置工作的推进和农居点的进一步建设，原有的家庭旅馆、家庭商铺将面临消失，城市商业综合体的诞生成为必然趋势。城市商业综合体的诞生成为必然趋势。u之江旅游度假业的发展、科技园区、创意园区的建设、都需要高档次的配套设施与之匹配，之江旅游度假业的发展、科技园区、创意园区的建设、都需要高档次的配套设施与之匹配，转塘商业地产前景乐观。转塘商业地产前景乐观。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研转塘经济与需求分析小结转塘

22、经济与需求分析小结18u项目现状分析项目现状分析u转塘概况转塘概况u转塘经济与需求分析转塘经济与需求分析u转塘房地产市场分析转塘房地产市场分析u转塘未来规划转塘未来规划u宏观市场小结宏观市场小结宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研19u在在0707年年年年初初，杭杭州州市市的的政政府府门门户户网网站站上上就就明明确确公公示示，之之江江度度假假区区的的用用地地储储备备充充分分。之之江江度度假假区区包包括括转转塘塘镇镇旅旅游游用用地地、住住宅宅用用地地已已储储备备40004000余余亩亩，其其中中可可以以直直接接招招拍拍挂挂的的土土地地达达到到700700多多亩亩。其其中中，之之江江度

23、度假假管管理理单单元元约约有有26002600多多亩亩储储备备用用地地，将将建建设设小小高高层层、高高层层住住宅宅。转转塘塘镇镇区区单单元元的的储备土地有储备土地有13001300多亩。多亩。而政府的推地节奏控制的较为缓慢。而政府的推地节奏控制的较为缓慢。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研土地市场：储备资源充分，推地节奏缓慢土地市场：储备资源充分，推地节奏缓慢之江版块历年土地出让情况（单位）之江版块历年土地出让情况（单位）20出让面积出让面积（M2M2）土地用途土地用途容积率容积率楼面地价楼面地价（元（元/m2/m2）总成交价总成交价（万元）（万元）5677156771住宅（设配

24、套住宅（设配套公建）用地公建）用地2 29688.0 9688.0 110000110000459687241.8459687241.8住宅（设配套住宅（设配套公建）用地公建）用地 商商业用地业用地2.01.42.01.471000710005702757027住宅（设配套住宅（设配套公建）用地公建）用地2 210004.0 10004.0 11410011410018729+4406.618729+4406.6住宅（设配套住宅（设配套公建）用地公建）用地 商商业用地业用地2 2 和和 1.31.31400014000出让面积出让面积（M2M2）土地用途土地用途容积率容积率楼面地价楼面地价（元

25、元/m2/m2）总成交价总成交价（万元）（万元）5406154061住宅（设配套住宅（设配套公建）用地公建）用地1.8-2.01.8-2.06943-77386943-773875300753005042550425住宅（设配套住宅（设配套公建）用地公建）用地1.8-2.01.8-2.05202-57805202-57805246252462u20072007年金都、九龙仓、中海、雅戈年金都、九龙仓、中海、雅戈尔等房产大鳄斥巨资争抢黄金宅地。尔等房产大鳄斥巨资争抢黄金宅地。转塘成交土地的楼面地价也直逼转塘成交土地的楼面地价也直逼1000010000元元/，随着经济危机及楼市冬，随着经济危机及

26、楼市冬季，这些地块已深度套牢。季，这些地块已深度套牢。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研土地市场：土地市场：20072007年大鳄进驻，深度套牢年大鳄进驻，深度套牢21九溪九溪围绕高尔夫球场，围绕高尔夫球场，已经兴起了一批已经兴起了一批高端别墅物业高端别墅物业环美院生活圈逐环美院生活圈逐渐形成渐形成高尔夫、美院高尔夫、美院成为房产主战场成为房产主战场u之江、转塘一直以来虽然房产市场供应量不大，由于其景观优之江、转塘一直以来虽然房产市场供应量不大，由于其景观优势，多年来已聚集多个高端项目，是豪宅版块的代名词。直至势，多年来已聚集多个高端项目，是豪宅版块的代名词。直至0606年开始，

27、该版块开始推出价格相对较低的公寓项目，如云溪香山、年开始，该版块开始推出价格相对较低的公寓项目，如云溪香山、赞成岭上。赞成岭上。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研转塘的楼市轨迹转塘的楼市轨迹22u从杭州大城区与之江版块的住宅销售状况对比中可以看出，从杭州大城区与之江版块的住宅销售状况对比中可以看出，之江版块的房产市场在杭州楼之江版块的房产市场在杭州楼市中一直处于边缘状态市中一直处于边缘状态，历来都不是开发的热点区域。这，历来都不是开发的热点区域。这一方面是转塘开发节奏较慢的体现，一方面是转塘开发节奏较慢的体现，另一方面也说明杭州楼市的主流买家对于该板块的认知度不高，外来资金有限。

28、另一方面也说明杭州楼市的主流买家对于该板块的认知度不高，外来资金有限。历年杭州与之江版块房产销售额对比历年杭州与之江版块房产销售额对比历年杭州与之江版块房产销售套数对比历年杭州与之江版块房产销售套数对比宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研房地产市场：非主流板块房地产市场：非主流板块23u由于早期该版块以开发豪宅为主，主要面对的客群是少量的外来高端客户，本地化客户非由于早期该版块以开发豪宅为主，主要面对的客群是少量的外来高端客户，本地化客户非常少。而在以云溪香山为首的公寓楼盘推出后，本土客户开始将资金投入到房产市场，随着常少。而在以云溪香山为首的公寓楼盘推出后，本土客户开始将资金投入

29、到房产市场，随着转塘居民闲散资金的增多，房产中低端产品将有不小的市场。转塘居民闲散资金的增多，房产中低端产品将有不小的市场。楼盘名称楼盘名称建筑形态建筑形态推出户数推出户数 推出时间推出时间 销售均价销售均价目前销售套数目前销售套数西湖高尔夫西湖高尔夫别墅别墅818120042004售完售完云栖蝶谷云栖蝶谷别墅、排屋别墅、排屋9898200420041306113061售完售完樱花小筑樱花小筑排屋、底层公寓排屋、底层公寓1001002005200513000130009393九树公寓九树公寓山景公寓山景公寓60602006200630800308005353云溪香山云溪香山多层、小高层多层、小

30、高层13111311200620066180-120006180-12000898898阳明谷阳明谷别墅别墅1591592007200729680296807070赞成岭上赞成岭上排屋、公寓排屋、公寓783783200720076900-160006900-16000310310公元沐桥公元沐桥多层、小高层多层、小高层1381382008200835000350002626新帝朗郡新帝朗郡排屋、高层排屋、高层3383382008200812000120008 8宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研房地产市场：中低端产品涌现房地产市场：中低端产品涌现24u之江、转塘版块的开发节奏较为

31、缓慢，土地市场的无所作为造成了该板块供应量一直不之江、转塘版块的开发节奏较为缓慢，土地市场的无所作为造成了该板块供应量一直不大，无法成为楼市的开发热点，对于外来资金的吸引力仅限于高档的别墅物业。大，无法成为楼市的开发热点，对于外来资金的吸引力仅限于高档的别墅物业。u从从板板块块内内产产品品发发展展趋趋势势看看，已已经经开开始始由由别别墅墅类类高高端端物物业业向向公公寓寓类类中中低低端端物物业业过过渡渡，如如果果未未来来公公寓寓物物业业持持续续涌涌现现，凭凭借借板板块块的的价价格格优优势势，有有可可能能聚聚集集一一定定人人气气，导导入入部部分分城城区区人人口口。但但进进驻驻该该板板块块的的大大鳄

32、鳄拿拿地地成成本本过过高高，产产品品的的价价格格优优势势无无法法显显现现，预预计计未未来来几几年年该该区区域域“非非主流板块主流板块”的位置很难改变。的位置很难改变。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研转塘房地产市场分析小结转塘房地产市场分析小结25u项目现状分析项目现状分析u转塘概况转塘概况u转塘经济与需求分析转塘经济与需求分析u转塘房地产市场分析转塘房地产市场分析u转塘未来规划转塘未来规划u宏观市场小结宏观市场小结宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研26u根据转塘镇区单元控制性详细规划显示，转塘街道的发展将跨过象山往南发展，转塘街根据转塘镇区单元控制性详细规划显示，

33、转塘街道的发展将跨过象山往南发展，转塘街道政府也将定址于云溪香山南面区块。因此，望江山、象山以南区域是转塘未来的居住、道政府也将定址于云溪香山南面区块。因此，望江山、象山以南区域是转塘未来的居住、商业中心。本项目也将成为新转塘街道的核心商圈。商业中心。本项目也将成为新转塘街道的核心商圈。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研核心商圈核心商圈27区域交通区域交通之江大桥之江大桥u规规划划中中的的之之江江大大桥桥属属于于杭杭州州“三三纵纵五五横横”快快速速路路系系统统中中的的一一横横。利利用用此此通通道道，向向西西可可经经320320国国道道至至富富阳阳、桐桐庐庐、建建德德等等地地，向向

34、东东到到达达滨滨江江区区、萧萧山山区区、国国际际机机场场、湘湘湖湖旅旅游游度度假假区区，并并可可经经时时代代大大道道-复复兴兴大大桥桥与与杭杭州州主主城城区区快快速速联联系系。大大桥桥全全长长约约5.65.6公公里里，双双向向六六车车道道。建建设设工工期期3 3年年左左右右。该该工工程程已已于于20082008年年1212月月1818日开工。日开工。u该该桥桥竣竣工工后后，转转塘塘的的区区域域优优势势将将进进一一步步体体现现，杭杭州州主主城城区区、滨滨江江区区到到转转塘的时空距离大大缩短。塘的时空距离大大缩短。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研不确定因素：之江大桥未来是否收费？不

35、确定因素：之江大桥未来是否收费？28u项目现状分析项目现状分析u转塘概况转塘概况u转塘经济与需求分析转塘经济与需求分析u转塘房地产市场分析转塘房地产市场分析u转塘未来规划转塘未来规划u宏观市场小结宏观市场小结宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研29宏观市场小结宏观市场小结新新农农居居建建设设，改改善善了了居居民民的的生生活活环环境境，也也给给居居民民带带来来了了不不小小的的财财富富，转转塘塘居居民民的的购购买买力大幅提高。力大幅提高。政府对于转塘的规划定位为生态型的旅游休闲区域，造就了转塘得天独厚的人居环境，政府对于转塘的规划定位为生态型的旅游休闲区域，造就了转塘得天独厚的人居环境

36、为人们所追捧，未来居住潜力大。为人们所追捧，未来居住潜力大。目前转塘商业配套设施，存在规模小、零散、缺少高档次商业体等问题。目前转塘商业配套设施，存在规模小、零散、缺少高档次商业体等问题。根据转塘镇区单元规划，未来转塘将往南发展，本项目所处位置将成为未来转塘镇区根据转塘镇区单元规划，未来转塘将往南发展，本项目所处位置将成为未来转塘镇区的商贸中心。的商贸中心。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研30u 供应市场概述供应市场概述u 公寓供应分析公寓供应分析u 写字楼供应分析写字楼供应分析u 酒店供应分析酒店供应分析u 商业配套分析商业配套分析u 画室供应分析画室供应分析供应市场调研供

37、应市场调研供应市场调研供应市场调研31土地供应土地供应住宅供应住宅供应写字楼供应写字楼供应酒店供应酒店供应商业配套商业配套杭州市之江度假区管杭州市之江度假区管理单元控制性详细规划理单元控制性详细规划之江度假区：之江度假区：50.6850.68平方平方公里公里之江单元储备用地：之江单元储备用地：26002600多亩多亩转塘单元储备用地：转塘单元储备用地：13001300多亩多亩该区域的住宅不稀缺该区域的住宅不稀缺透明售房网透明售房网截至截至2009.1.142009.1.14日日可售住宅存量为可售住宅存量为14111411套套存量房源特点：价格存量房源特点：价格偏高、户型偏大，改偏高、户型偏大，

38、改善性需求为主善性需求为主转塘规划：旅游和转塘规划：旅游和创意产业区创意产业区办公用地供应量小办公用地供应量小凤凰创意国际供不凤凰创意国际供不应求应求之江国际商务中心之江国际商务中心办公需求存在，办公需求存在，供应量小供应量小之江区域内酒店之江区域内酒店供应小供应小转塘小型旅馆偏转塘小型旅馆偏多多个别经济型酒店个别经济型酒店存在存在高档度假型酒店高档度假型酒店偏多偏多之江作为旅游区域，之江作为旅游区域，度假型高档酒店偏多；度假型高档酒店偏多；转塘区域内写字楼少，转塘区域内写字楼少，协同效应低，酒店少协同效应低，酒店少且档次较低且档次较低转塘镇街铺转塘镇街铺超市：世纪联超市：世纪联华、世纪华联华

39、世纪华联在建龙心田城在建龙心田城商业项目商业项目之江小商品综之江小商品综合市场合市场西湖茶叶市场西湖茶叶市场目前区域内商目前区域内商业项目较少，业项目较少，现有商业未来现有商业未来将会拆迁将会拆迁画室画室之江画室之江画室万松岭画室万松岭画室众多小型画众多小型画室室美院经济带动美院经济带动区域内，小型区域内，小型画室多如牛毛，画室多如牛毛，大规模画室较大规模画室较少，画室环境少，画室环境恶劣恶劣供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研32u 供应市场概述供应市场概述u 公寓供应分析公寓供应分析u 写字楼供应分析写字楼供应分析u 酒店供应分析酒店供应分析u 商业配套分析商业配套分析u 画

40、室供应分析画室供应分析供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研33何为单身公寓？何为单身公寓？u单身公寓又称白领公寓，是一种过单身公寓又称白领公寓，是一种过渡型住宅产品，是小户型住宅的一渡型住宅产品，是小户型住宅的一种。种。u面积及总价：一般平均在面积及总价：一般平均在2525平方米平方米4545平方米左右平方米左右/套，总价在套，总价在3030万元万元4040万元左右万元左右u结构特点：只有一间房间，一套厨卫。近结构特点：只有一间房间，一套厨卫。近年来根据市场的需求，出现带厨房的功能更年来根据市场的需求，出现带厨房的功能更为健全的单身公寓，有的还建造起了跃层小为健全的单身公寓，有的还

41、建造起了跃层小房型公寓（房型公寓（loftloft），这种房型不仅在建筑面积），这种房型不仅在建筑面积方面增大到方面增大到5050平方米平方米8080平方米，而且在房平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等台等等u购房特点：以投资为主，少量自住购房特点：以投资为主，少量自住单身公寓的特点单身公寓的特点小户型产品小户型产品面积小；低总价面积小；低总价结构简单；功能齐全；结构简单；功能齐全；带有时尚标签带有时尚标签是一种投资型产品是一种投资型产品供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研34别墅别墅非经验住宅非经验住宅别墅别墅别墅别墅

42、排屋排屋townhouse、高层公寓（高端）酒店式公寓酒店式公寓别墅别墅高端公寓高端公寓极地海洋公园极地海洋公园本项目35楼盘名称楼盘名称最小面积最小面积销售单价销售单价单套总价单套总价云溪香山云溪香山9494方两房方两房82008200元元/平方米平方米7777万左右万左右赞成岭上赞成岭上8888方两房方两房65006500元元/平方米平方米5757万左右万左右新帝朗郡新帝朗郡少量少量6060方方左右左右目前高层目前高层1200012000元元/平方米平方米7272万左右万左右在售楼盘小户型统计在售楼盘小户型统计区域内在售小户型数量少，户型以两房为主，总价偏高区域内在售小户型数量少，户型以两

43、房为主，总价偏高结论：该区域内目前没有真正意义上的单身公寓结论：该区域内目前没有真正意义上的单身公寓利好：产品空白利好：产品空白供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研位置位置位置位置之江区之江国家旅游度假区转塘镇西南，离本项目较近。开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间2006-3-31；2007-10；2008-04-26；2009-1-3 规模规模规模规模项目占地面积约172亩，总建筑面积约26万平方米，总户数约1200户，建筑类型为多层、小高层及高层（楼面地价2216元/平方米）户型户型户型户型94、104、106方两房；124-165方三房；147、168、174方四房；205方五

44、房客户客户客户客户构成构成构成构成20%30%是美院和工大的老师40%50%是市区人5%是外地人，15%是本地人价格价格价格价格在售价格在9000多元/，目前在售95-300的户型，南区已经交付，其他的在年底交付。06年开盘均价6180元/平方米；07年10开盘均价9000元/平方米；08年4月开盘价格13500元/平方米；09年开盘价格8200元/平方米价值价值价值价值要素要素要素要素1、环境、地段2、一二期的价格相对比较理性3、美院改变转塘销售情况销售情况销售情况销售情况2006年开盘503套，目前还剩32套，销售率94%。商铺共23套，已售15套，销售率65%。2007年开盘468套，已

45、售401套，销售率86%。商铺共12套，已售7套，销售率58%。2008年年开盘203套，已售34套，销售率17%商铺2套，已售1套。启示启示启示启示1、美院的落户给转塘也给转塘的楼盘带来了商机。2、理性定价至关重要，销售率说明一切。可见6000-7000是该地段的接受价格。3、楼盘周边配套不完善导致现在入住率较低。西房.云溪香山杭州西景房地产开发有限公司供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研位置位置位置位置之江区之江国家旅游度假区新行政中心转塘镇双流村开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间2008年1月,2008年9月(偶寓),名寓即将开盘规模规模规模规模总占地面积约88亩，总建筑面积为

46、14.3万平方米，其中地面建筑面积为11.65万平方米，商业配套建筑面积为2800平方米（楼面地价3227元/平方米）户型户型户型户型88方两房；120方三房为主力户型；排屋面积在180-270方之间客户客户客户客户构成构成构成构成与云溪香山客户类似：老师、市区客源、少量本地价格价格价格价格目前搞活动的户型在售均价6000元/，89毛坯户型，只有没几套房源了。另外没有参加活动的都是100多的，均价8000多元/价值价值价值价值要素要素要素要素环境、美院、价格销售情况销售情况销售情况销售情况08年开盘总套数400套，目前销售率71%，成交均价6400-6700元/平方米之间启示启示启示启示600

47、0-7000元/平方米的单价在该区域被得到认同赞成岭上浙江金纬房地产开发有限公司供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研位置位置位置位置之江区之家国家旅游度假区，西湖国际高尔夫球场南侧80米开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间2008年9月28日规模规模规模规模总建筑面积28万方，其中地上建筑面积20万方，地下8万方，共由9幢高层景观公寓和82套电梯排屋组成（平均楼面地价3932元/平方米）户型户型户型户型在售两幢景观公寓，户型180-280平米客户客户客户客户构成构成构成构成意向购买新帝朗郡的客户很清晰地分成三类。一类是红石的老客户，一直追着红石的品牌买房子；一类是美院象山校区的老师，考

48、虑生活工作比较便利；还有一类客户，多数是省内的民营企业家，是冲着高尔夫这种生活方式来的。价格价格价格价格目前一期推出180-280左右高层毛坯，均价12000元/左右。300-330左右的排屋，700-900万元/套。一房一价价值价值价值价值要素要素要素要素杭州唯一高尔夫物业销售情况销售情况销售情况销售情况一期总套数338套，目前已售8套启示启示启示启示市场低迷+价格过高=低销售新帝.朗郡新帝置业有限公司供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研39金都金都九龙仓转塘地块项目九龙仓转塘地块项目0707年年1111月金都分别以月金都分别以1111亿、亿、7.17.1亿、亿、11.4111.

49、41亿、亿、1.41.4亿一举拿下转塘亿一举拿下转塘3737号、号、3838号、号、4343、4444号地块，楼面地价分别为号地块，楼面地价分别为96889688元元/平方米、平方米、69806980元元/平方米、平方米、1000410004元元/平平米、米、32423242元元/平米。平均楼面价在平米。平均楼面价在82008200元元/平方米左右。平方米左右。供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研40中海雅戈尔转塘地块项目中海雅戈尔转塘地块项目中海与雅戈尔联手拿下的转塘地块也已经开工，今年上半年产品将会面市。项目中海与雅戈尔联手拿下的转塘地块也已经开工，今年上半年产品将会面市。项目

50、总建面积总建面积8860088600平方米。据中海方面负责人称，该楼盘将会打造成一个平方米。据中海方面负责人称，该楼盘将会打造成一个“非常高端非常高端”的项目。的项目。目前的方案是目前的方案是townhousetownhouse和高层公寓。和高层公寓。供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研41u 供应市场概述供应市场概述u 公寓供应分析公寓供应分析u 写字楼供应分析写字楼供应分析u 酒店供应分析酒店供应分析u 商业配套分析商业配套分析u 画室供应分析画室供应分析供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研42目前区域内在售和在建办公项目目前区域内在售和在建办公项目u龙心田城商业大