物业前期工作汇报6共5篇.docx

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1、物业前期工作汇报6（共5篇） 第1篇：物业前期工作计划表物业前期工作计划表东兴和德城市广场物业服务早期介入工作计划物业类型：城市综合体建筑总面积：98147 其中：住宅73173、商业：9515。 预计入伙时间：年3月前期介入时间：年9月物业前期介入工作计划表根据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： 一介入期根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服

2、务。1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：（1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定业主临时公约、前期物业服务协议、业主手册，并与集团签定前期物业服务协议；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；（2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；（3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试

3、5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；（6）配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通； （7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；（8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应；（9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；（10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；（11）与集

4、团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。（13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。3、按规范实施接管验收充分利用前期介入取得的各类资料和数据

5、以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面的接 管验收。4、介入期管理工作计划表二入住期1、高效便利办好入住入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工作：（2）销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务； （3）一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务；（4）事前联系供气、供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公，方便业主入伙；2、提供入住期的便民服务措施（1）延长工作时间，

6、随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等；（2）通过公开招投标方式引入45家具有一定品牌、资质、售后服务良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进行经营创收；（3）组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。 3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的意见与建议 4、装修管理（1）装修宣传培训。根据建筑发，建设部第110号令住宅室内装饰装修管理办法及福州市有关装修管理的规定，制定房屋装饰、装修管理办法、装修期间电梯使用管理规定、二次装修申请表等，对相关管理员以及业主、

7、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。（2）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。（3）落实二次装修跟踪监管责任制。（4）制定违章装修处理流程。（5）依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。5、治安管理（1） 建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。（2） 确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。 车位、车主、车型、车色）（3） 实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗（守卫岗）、机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动； （4）完善并发挥智能化系统的

8、安防优势。 6、入住期管理工作计划表 三常规期管理 1、培训工作 通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为大儒世家物业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使大儒世家社区的物业管理更加赋有成效。（1）安管培训计划 （2） 绿化培训计划第2篇：物业接管前期工作物业接管前期工作-04-06 16:18一、物业接管前期工作流程图1.签订物业管理委托合同；2.委任总经理，招聘高、中级管理人员；2.1委任物业公司总经理，招聘高、中级管理人员2.2由总部委任或对外招聘具有多年物业管理经验的总经理1名。2.3招聘各部门经理、主管、员工：（综合部、财务部、管业部、前台接待、保卫部、工程

9、部）2.4建议：在招聘技工时，可以选聘项目工地施工队中对本物业项目（本专业）较为熟悉、了解，技术、素质水平较高的人员，纳入公司编制。说明：因物业公司组建之初，所招员工对本物业及工程具体情况不很熟悉，招聘施工队的人员可以从旁协助工程部经理、主管尽快了解工程情况。3.筹备、编写前期文件，并到相关政府部门备案；4.联系政府部门、相关单位，办理相关手续；5.与开发商协调入住前事宜，对重要资料进行交接；6.对外委单位进行调研，签定外委合同（办理提前进行二装的工程，并与开发商、总包单位进行协调）；7.物业交竣验收，正式接管（开发商负责返修）；8.业主办理收楼、单元验收（见收楼流程）；9.业主进行室内二装（

10、见二装流程）；10.业主入住，物业公司提供相关服务（见入住流程）二、筹备前期物资，编写前期文件，并到相关政府部门备案1.各部门共同汇编的文件：房屋使用、管理、维修公约房屋质量保证书房屋使用说明书房屋交付（入住）通知入伙授权书业主（使用人）服务指南装修管理规定办理装修流程说明治安、消防协议书二次装修施工区域治安、消防承诺书二次装修协议书业主联络资料登记表收楼须知物业管理费收费标准公约承诺书备注：房屋使用、管理、维修公约编制后需经开发商确认，并到_市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。建议：公约承诺书与治安、消防协议书可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）认可、

11、执行；公约、房屋质量保证书、房屋使用说明书、业主（使用人）服务指南、装修管理规定、办理装修流程说明可合装成一册，作为业主收楼时的用户手册。同时，在用户手册正文内容前增加：“总经理致辞”。2各部门在前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜。2.1 综合部2.1.1编制员工手册，经公司领导批准后，统一印刷成册。2.1.2制订员工考勤制度，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。2.1.3制订员工奖惩条例，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。2.1.4制订员工聘用办法，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。2.1

12、5制订员工培训规定、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。2.1.6制订物资采购、验收、入库、报销流程。2.1.7制订员工工服管理规定，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。2.1.8制订员工请假制度，建立“休假申请单”。2.1.9制订薪金实施细则，建立“工资报表”、“薪金明细表”。2.1.10制订印章管理规定，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”；统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制（公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章）。2.1.11制订库房管理规定，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验

13、收单”、“库存物品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。2.1.12制订内部行文管理规定，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。2.1.13制订档案管理规定，建立“档案分类表”、“档案（一、二、三级）目录表”、“档案借阅登记表”。2.1.14制订部门运作手册：人员编制、岗位职责（经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员）、工作程序、管理制度。2.1.15联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。2.1.16制订开办费使用方案，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。2.1.17制订合同、协议审批制

14、度、合同、协议管理办法，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。2.1.18制订计划性工作管理办法，建立“年度（月度、周）工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。2.2 财务部2.2.1制订财务报销管理制度，建立“付款申请及报销单”。2.2.2建立二次装修“付款内签单”、“装修押金登记表”、“装修管理费统计表”2.2.3制订现金支出管理规定。2.2.4编制部门运作手册：人员编制、岗位职责（经理、会计、出纳）、工作程序、管理制度。2.2.5制订预算管理制度，建立“年度预算报表”。2.2.6编制固定资产购置方案。2.2.7制订库存盘点制度。2.2.8制订内部收支报表制度，建立“

15、月度收支报表”。2.2.9制订发票、收据有价票据的管理制度。2.3 管业部2.3.1制订物业管理收费标准明细：物业管理费（押金）、车位费（押金）、租线费（押金）、装修管理费（押金）。2.3.2制订业主（使用人）收楼流程，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门。2.3.3制定业主（使用人）二次装修管理流程，建立“业主（使用人）装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表（管业部）”、“施工人员出入证”。2.3.4制订有偿服务价格

16、表：维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。2.3.5制订部门运作手册：人员编制、岗位职责（经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待）、工作程序、管理制度。2.3.6编写车位租赁（购买）协议书、电话租线（购买）协议书。2.3.7落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地（楼层垃圾间）。2.4 保卫部2.4.1制订停车场管理规定、自行车场管理制度。2.4.2制订巡视管理规定，建立“治安巡视记录表（公共区域）”。2.4.3制订物品出门管理规定，建立“出门条”。2.4.4制订钥匙使用管理规定，建立“钥匙发放记录表”、“钥匙使用登记表”。2.4.5制订备用钥匙启用管理规定，建立“备用钥匙启封

17、审批表”。2.4.6制订一装、二装交叉施工管理方案，建立“施工、装修期间巡视表”、“夜间情况检查表”、“消防设备、设施日检记录表（业主装修区域）”、“二次装修施工现场检查表”。2.4.7制订灭火器租用管理办法，确定租金费用（押金），建立“灭火器材配置记录表”。2.4.8制订施工违规级别明细，建立“违章通知单”。2.4.9制订成保人员岗位职责，建立“成保人员月度工作考核表”2.4.10制订中控室（监控室）管理规定，建立“录像磁带台帐”、“消防中控系统记录表”、“治安监控系统记录表”。2.4.11制订警具使用、管理办法，建立“警具台帐”、“警具启用、报废登记表”、“特殊警具使用审批表”。2.4.1

18、2制订部门运作手册：人员编制、岗位职责（经理、主管、领班、保安员、消防执机员）。2.4.13制订明火使用管理规定，建立“动火许可证”。2.5 工程部2.5.1制订物业接管前巡检办法、计划，建立“工程遗留问题跟进记录”，并随时将工程遗留问题通知开发商。2.5.2制订专业机房管理规定：强电专业（变配电室、柴油发电机房）、弱电专业（电话机房、电梯机房、卫星电视机房、电脑机房）、空调生活水专业（空调机房、新风机房、生活水箱间、中水处理机房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。2.5.3联系物业办公用房，确定装修方案，并负责跟进装修施工进度。2.5.4制订项目接管验收细则，建立“验收单元交接书”，按专业、具体

19、内容划分。2.5.5建立业主（使用人）二次装修“装修质量验收表”。2.5.6从项目工地施工队中选拔对该项目工程了解全面的专业技术人员，聘用至工程部。2.5.7经理带领部门主管、员工学_、熟悉物业内全部工程、设备内容。2.5.8编制部门运作手册：人员编制、岗位职责（经理、主管、领班、技工、工作程序、管理制度）2.5.9制订设备运行保养检修计划（各专业设备），建立“设备保养卡”、“设备保养计划表”2.6联系政府部门、相关单位，办理相关手续2.6.1联系工商所，办理企业营业执照2.6.2联系税务所，办理税务登记2.6.3联系银行，开通公司帐号2.6.4联系劳动局，电梯审检，领取合格证、特殊工种报检（

20、开发商）2.6.5联系_市居住小区办公室，核准公约2.6.6联系供电局，确定供电方案及价格（开发商）2.6.7联系自来水公司，确定供水方案及价格（开发商）2.6.8联系节水办，确定节水方案（开发商）2.6.9联系煤气公司，确定通气方案及价格（开发商）2.6.10联系热力公司，确定供热方案及价格（开发商）2.6.11联系电话局，电话报装开通及产权分界2.6.12联系交通大队，报车场管理方案2.6.13联系邮电局，为物业通邮2.6.14联系环卫局，落实垃圾清运价格、方式2.6.15联系绿化队，确定绿化维护方案及总体费用（开发商）2.6.16联系物价局，报物业管理收费标准（开发商）2.6.17联系当

21、地派出所，报社区门牌号码（开发商）2.6.18联系外管局，报涉外关系（开发商）2.6.19联系广电局，报光缆信号传输相关手续（开发商）2.6.20联系公安局，报内保关系2.6.21联系安全局，报卫星电视的涉外节目（开发商）2.6.22联系防疫站，报检生活水箱，取合格证（开发商）2.7与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接2.7.1确定收楼时间2.7.2确定物管费的起计日期2.7.3前期工程遗留问题的解决2.7.4办理前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作： 产权资料房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权，税务部门依法

22、征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：项目批准文件用地批准文件建筑执照拆迁安置资料房地产平面图面积测绘报告小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单市府验收合格资料建设工程竣工验收证书市建筑消防验收合格证市小区办综合验收合格证用电许可证供用电协议书卫星地面接收设施许可证电视共用天线合格证电梯使用合格证工程技术资料技术资料是物业接管验收时对物

23、业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有： 竣工图包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸地质勘察报告工程合同及开工、竣工报告工程预决算清单图纸会审记录工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）隐蔽工程验收签证沉降观察记录竣工验收证明书钢材、水泥等主要材料的质量保证书新材料、构配件的鉴定合格证书水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书砂浆、混凝土试块试压报告供水、供暖的试压报告园林绿化的图纸和清单设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单有关政府部门对分类项目的

24、批文有关工程项目的其他重要技术决定和文件须移交物业公司管理的资料用水申请审批表及月供水计划执行表机电设备单台说明书、调试、订购合同分摊面积、建筑面积的测绘报告对外委单位进行调研，签订外委合同从开发商处接管成品保护协议，对外现有成品保护人员进行管理。 调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订保险合同调研外委保洁公司（三家以上），签订保洁合同调研外委绿植租摆公司（三家以上），签订绿植租摆协议调研灭虫、灭鼠公司（三家以上），签订消杀协议调研保安公司（三家以上），签订外保合同调研电梯公司，签订电梯维保合同视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订配电室承包协议 视

25、物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订水处理合同视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订化粪池清掏协议视物业具体情况，联系干、湿垃圾清运单位，签订垃圾清运协议 视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位，签订洗车台租赁协议 视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位，签订楼宇自控维保协议第3篇：物业前期介入工作物业前期管理、接管、入伙注意事项一、前期介入物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：要考虑商业和物管用房的

26、预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出

27、小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台

28、设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座

29、和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）第4篇：前期物业管理工作总结前期物业管理流程及内容1、新公司筹建：分公司主要负责人员派遣或外部招聘；分公司工商注册，税务登记，资质备案；物业招投标及备案工作；签署前期物业服务合同，并备案，配合项目公司取得预售许可证；办公设备、作业工具及其他物质的采购；招聘客服、机电、保安、清洁、绿化等人员并进行岗前培训；制定相关管理规章制度及文件编制；编制前期物业管理方案和测算物业管理费等。2、物业定位及确定管理费标准：依据项目平面图、设备、绿化情况，准确计算人工成本、能耗

30、等，以测算物业管理费；根据项目规划定位；结合周边项目相关费用市场调研，以及政府指导方针政策；与地产公司协商确定最终物业管理费。3、工程合理化建议：参加新城市项目规划设计评审会；从业主使用和物业管理角度，提出合理的建议性意见；物业机电技术人员前期介入各类工程施工及大型设备设施安装调试。4、销售案场服务：详细准确了解地产公司营销需求，编制销售案场服务方案；与地产公司签署销售案案场服务合同；提供相关的销售中心及样板房的保洁、维护、秩序、引导等物业服务；开展对销售案场物业服务定期和不定期检查，提出整改意见，确保满足新城市服务标准；积极配合项目公司开展的促销活动。5、竣工验收（承接查验）：全力配合地产公

31、司进行竣工验收工作；参加地产公司的分户验收，记录验收过程存在的问题，建立完整的分户档案，提交地产公司并跟进修复进度；（由于验收时间离入伙时间一般很短，有些项目甚至未竣工验收即交付业主，许多问题未能全部修复。）对房屋共用部分及公共设备设施进行地产公司与物业公司的交接（含各类竣工图纸、资料）。6、集中入住：与地产公司充分研讨，共同制定集中入住方案；就审批通过的集中入住方案进行反复员工培训，并进行多次模拟操练；集中入住现场的布置；与业主签署前期物业管理合同和临时管理规约，收取相关费用；对业主验房时提出问题，及时记录并上交给地产公司以便后期服务。第5篇：前期物业管理工作计划前期物业管理工作计划物业管理

32、大体上分为早期介入、接管验收管理、业主入驻管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理等方面，在实际操作中，我们将根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。一、早期介入的具体工作计划：1、检查配套设施是否完善，如保洁用服务间、垃圾房、停车场、自行车库、开水炉（间）、吸烟区等服务设施；另外如物管公司用房、库房、更衣室、工程部工作间、值班室等后勤设施；2、检查水电供应容量及能源费计量的设计。根据*的功能要求和考虑不同业主（租户）使用的设备及其发展需要审查水电特别是区域供电容量。3、检查安全监控系统和消防系统设备的布局是否合理实用，是否留有死角。

33、4、检查机电设备的配臵是否合理。5、收集整理合同文件和技术档案资料。6、起草物管委托合同并与开发商签署；7、与开发商协商制定管理维修公约并报市房地局核准备案；8、制定物业管理的岗位设臵和人员编制，列出人员到位时间表；9、制定汇总各部门采购清单（办公家具设备及用品、工程工具及材料、保洁机器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）10、根据正式管理前人员到位计划、人员工资福利及办公费用以及采购清单编制开办费预算报开发商审批执行；11、根据具体情况及业主租户的服务需求预测编制物业管理费预算，确定每月每建筑平米的管理费金额；根据设备情况及业主使用功能的要求，拟定能源费计量及分摊方案及原

34、则；确定服务项目及各类收费标准；12、与开发商办理交接楼手续（包括安全消防责任的交接）；交接内容要有以下几点： 产权产籍/业户名单/地址名牌及邮编 图纸资料及设备使用操作手册 供货商/承建商的培训 政府及行业主管部门签发的许可证书或执照 钥匙 专用工具和备品备件 遗留问题的确认和解决时限 保修安排（电话联络单） 电、水、气表的抄读确认 资产/材料/工具 问题 问题的原因 已造成或将造成的后果 解决方案建议（时间、费用和相关影响；彻底解决、改善、管理措施弥补） 时间限制要求13、建立主要的制度和工作程序：公众制度、员工岗位职责、人事制度、财务制度及重要对客服务程序等；14、相应文件及表格的设计、

35、印刷和使用；15、协助发展商办理业主的入伙手续；办理业主及租户的入住手续。二、前期主要服务质量标准（一）、基本要求1、前期服务与开发商双方签定规范的物业服务合同，明确双方的权利和义务关系。2、承接项目时，对公用部位，公用设施进行认真查检，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等健全制度。5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。7、按合同约定规范使用房屋专项维修资金。（二）、房屋管理1、对房屋

36、公用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和房屋专项维修资金使用计划，向开发商提出报告与建议，根据建设方的决定，组织维修。3、每周巡查1次房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。4、按照装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每2日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现

37、象的，及时劝阻并报告有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。（三）、共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、公示24小时服务电话。急修30分钟内，到达现场，有报修、维修记录。3、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。4、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维修人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造

38、计划和房屋专项维修资金使用计划，向开发商提出报告与建议，根据建设方的决定，组织维修或者更新改造。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通，设备房保持整洁。7、楼道灯完好率不低于85%，发现灯坏及时维修。8、将公共设施如公厕、配电房、路灯、排水排污管道、化粪池、马路、停车场、公共活动场所等管理好，不得改变其使用功能。9、对配电柜、空调待各类设备做好运行及维修保养记录台帐，定期检查。10、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象，排水系统畅通，汛期道路无积水。（四）、公共秩序维护1、小区北出入口实行7：00-19：00门卫值班；高层出入口及南出入口实行保安24小时值班。2、对重点区域、重点部位每3

39、小时至少巡查1次。3、车辆停放有序。小区进出口通道畅通。对进出车辆指挥管理有序有礼，进出方便。4、对摩托车、自行车指定位臵停放，停车秩序整齐有序。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。6、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。7、全小区实行24小时机动巡逻，夜间实行电子巡更。（五）、保洁服务1、生活垃圾每日清运1次。2、公共场所每日清扫2次，出入口、楼道每日清扫1次，共用部位玻璃每月清洁1次，楼道灯每季清洁1次，电表箱、楼梯扶手、消防箱、信箱等设备，每周抹一次，确保无卫生死角。3、小区内

40、公共雨、污水管道每2年疏通1次，雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏2次，发现异常及时清掏。4、做到七净、六无。七净：路面净、路沿净、人行道净、雨（污）水井口净、树根净、路灯杆根净、墙根净；六无：无垃圾污物、无动物粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显浮土、无污水脏物。5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（六）、绿化服务1、对绿化区域每天定时浇水，定期进行翻土，栽种草皮植被，及时清除杂草，创造小区优美的环境。对小区内所有的绿化花木负责，成活率要达95以上。2、保证小区所有绿化设施完好，对小区内绿化区域进行管理（浇水、修枝整形及养护），对一切破坏绿化的

41、行为给予制止。3、负责小区绿化区域内的清洁卫生及保洁工作，及时处理枯枝落叶。4、公共门厅常年布臵绿色植物，定期对其进行浇水、修剪、施肥、杀虫养护。（七）、收发服务1、报纸、杂志、信函发放准确及时。2、各种快递、挂号信函、重要文件等登记详细，发放准确及时，无错发，漏发。物业人员配备、培训及管理一、人员配备物业管理处人员配备是依据我公司多年的管理经验，结合小区实际情况进行测算。各类人员共计27人，其中主任1名，管理员1名，保洁员7名，绿化工1名，水电工1名，保安员16名。二、人员培训高标准的服务，需要高标准的制度，高标准制度需要高素质人来执行。我公司建立了较好的管理人员培训机制。培训是员工能否圆满

42、执行制度并达到目标的手段，也是物业管理处能否实现管理目标的一个重要保证。1、政治思想素质培训。全体员工都应树立全心全意为业主和使用人服务的思想，热爱物业管理工作，提倡“”热忱、奉献”的敬业精神。2、职业道德培训。员工树立“五爱”思想：爱行业，爱用户、爱岗位、爱服务、爱信誉。3、作风建设：根据员工工作性质，着统一服装，统一挂牌。在接待业主、使用人或宾客时，应做到态度和蔼可亲，举止端庄，谈吐文明，把“居民至上”作为行动的最高信条。四、“三全四保”五星级管理体系标准1、三全四保1.1为更好实现公司各物业点“天天是精品”的管理目标，依据公司“三全”（全方位、全时段、全覆盖）、“四保”（保安、保洁、保绿

43、保设备）的总体要求，制订本标准。1.2本标准规定了基础管理、房屋管理与维修养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设和管理效益等方面的要求。 1.3本标准适用于公司参与管理的所有物业点。 2.基础管理2.1接管验收手续齐备。 2.2实施统一专业化管理。2.3与建设单位或业主委员会签订物业管理合同，双方责权利明确。2.4建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定。 2.5房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善。2.6业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。 2.7各物业点制订争创五星规划和具体实施方案。2.8建立健全各项管理

44、制度、各岗位工作标准，并制订具体的落实措施和考核办法。2.9管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。2.10应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。 2.11在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。2.12房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。2.13建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。 2.14建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记

45、录。2.15定期向住用户和发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95以上。2.16建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率100、返修率不高于1，并有回访记录。 3.房屋管理与维修养护3.1广场、大厦、停车场等建筑物标志明显，服务区内门厅布臵合理并设立引路方向平面图和路标，大厦各单位名录标识在大堂内显著位署，并统一有序。3.2无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。 3.3建筑物外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。3.4室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设臵，保持整洁统一

46、美观，无安全隐患或破损。3.5空调安装位臵统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。 3.6封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。 3.7楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。3.8共用楼梯、天台、通道等处无堆放杂物及违章占用等，天台隔热层无破损。3.9房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。3.10设施单位面积重量不超过楼板承重限度，无危及建筑结构的安全隐患。 4.共用设备管理 4.1综合要求 4.1.1制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。 4.1.2设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。4.1.3配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。 4.1.4设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。 4.2供电系统4.2.1保证正常供电，限电、停电有明确的审批手续