全过程工程咨询在城市更新项目中的应用.docx

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1、全过程工程咨询在城市更新项目中的应用一、我国城市更新背景城市更新是目前城市规划范畴中被广泛探究的重要内容之一，我国城市更新的历史至今已有六十多年，并随着经济社会的变迁呈现不断演变的特征。当前，我国城市化进程不断推进，城市发展布局和结构日趋合理，但同时也面临着城市开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺的现状。在此背景下，城市更新成为我国经济新风口以及未来城市发展的新增长点。2020年党的十九届五中全会通过了中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要（以下简称“十四五”规划），明确提出“加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提

2、升”。2022年国家发展改革委印发“十四五”新型城镇化实施方案的通知，旨在深入贯彻“十四五”规划和国家新型城镇化规划（20212035年），坚持走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、文化传承的中国特色新型城镇化道路。“十四五”实施以来，我国城镇化取得较大进展，截止于2022年，常住人口城镇化率达到65.2%,依照国际上城镇化进程三阶段的划分方式，我国已处于城镇化建设的中后期，由于人口进一步向中心城区的聚拢，城市规模效应愈发突出，城镇化发展将由快速增长阶段进入稳定发展阶段,城乡差别会越来越小，城镇人口增长速度将逐渐趋缓，过去由扩容增量为特征的城市建设模式已无法解决我国面临的众多城市问题。城市

3、建设仍需进行，但城市建设的方式需要转变，需要新的发展理念，推动高质量发展，形成新的经济增长点。因此，完善城市功能、改善人居环境、强调社会治理的城市更新行动成为了推动城市高质量发展的重要举措。随着住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（建科（2021）63号文）、住房和城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知（建科（2023）30号文）等一系列配套政策的制定，城市更新已在全国范围内大力推行。对于城市更新项目，相关政策仍在逐步出台，逐步细化的过程中，且老旧城区改造本身涉及的项目相关方也多，需要更有管理效率的工程咨询方式。在此背景下，全过程工程咨询有了良好的发展机遇，相较

4、于单项咨询，全过程工程咨询能加快促进企业内部变革，转变企业的发展模式，适应新时代发展趋势，这与城市更新的发展理念是相互契合的，更能解决城市更新的突出问题和短板。二、城市更新项目中存在的问题城市更新项目的开展推动了社会的可持续健康发展，改善了城市功能和城市居民生活水平和质量，带动了传统建筑行业的转型升级,但部分地区的城市更新项目在实施过程中，由于存在着诸多不可控因素，影响了项目的实施进度和工程质量，项目投资无法得到有效控制，导致项目投资目标无法完成，进而破坏城改项目的整体布局。1.项目组织管理薄弱建设单位项目管理水平不高，临时组建基建领导班子，专业性不强、经验不足。有的不按批准计划和程序实施、未

5、建立相应的工程管理制度，施工签证把关不严，部分签证随意性较大，造成原始计量失真，难以控制工程造价，导致虚报结算或超计划投资。2 投资控制过程割裂在项目管理过程中，投资控制的过程割裂主要表现在以下三个方面：一是建设项目的不同阶段投资控制的实施主体各不相同，分别为政府有关部门、设计部门、业主和监理单位、造价咨询部门等等，且相互脱节，没有连贯性；二是在项目实施过程中，各个参与方相互独立，各自站在自己的立场上考虑自身的工作职责和成本控制，没有把自己放在项目环境中去系统思考，相互之间缺乏信任，缺乏信息交流,在投资控制方面充满了冲突和争执，导致业主方在解决问题时首先考虑的不是方案的优化和投资的节省，而是各

6、方关系的协调和平衡，其结果往往是投资的增加；三是设计变更多，导致投资增加，工期拖延。3 .进度、质量、安全、造价的对立性、统一性不易平衡由于城市更新项目规模大、工期紧、任务重，会带来进度管理、质量管理、安全管理和投资管理等一系列相互矛盾，对这四个方面同时兼顾确实存在着诸多困难。比如：加大安全投入，会相应地造成进度减缓、费用增加，但质量会得到一定程度的提高；加大质量投入,会相应地造成进度减缓、费用增加，对减少生产安全事故有好处；加快工程进度，会相应地造成质量降低、安全性降低；控制投资支出，则会降低质量水平和安全性、延缓工程进度。因此，进度、质量、安全和投资很难在相互对立中实现绝对的统一和平衡。4

7、 .考核机制不健全考核机制的设立是推进城市更新项目的有效方式之一，但在项目实施过程中，考核机制的建立往往存在如下问题：一是考核指标设置不合理。考核指标应能真实反映被考核项目的真实情况，但如果指标设置过于宽泛或不具体，就难以评估被考核项目的真实情况；二是考核标准不明确。项目实施过程中需要对参建单位制定专业的考核标准和考核体系，并且需要专业技术能力较强的人员进行考核，以明确和统一多项目之间的考核标准，若考核标准不明确则无法对参建单位形成有效约束；三是考核的频率不合理。考核的目的不是处罚参建单位,而是改善项目实施效果，合理的考核频率对项目具有促进作用。考核频率过低会导致考核无法覆盖项目实施的各个阶段

8、从而降低工程项目质量，考核频率过高则会导致参建单位疲于应付考核而影响项目实施进度；四是考核结果反馈机制有待完善。考核结果反馈机制的不足,会使被考核项目难以发现问题，也会缺乏改进的机会。三、城市更新项目引入全过程工程咨询的必要性基于当下整个建筑行业普遍存在的各种问题，城市更新项目以及大面积的城中村改造工程在提升了城市居住环境水平、改善了居民生活条件的同时也潜藏着着诸如以上的一些问题，透过问题的现象究其本质，对问题进行全面的剖析之后得到了以下分析：1.思想认识模糊，制度执行不严部分机关单位的有关人员法制观念淡薄，受利益驱动，为谋取小团体利益和个人私利，不按基本建设程序进行规范运作，已有的规章制度不

9、认真执行，导致城市更新项目建设的监督管理失控。2 .专业水平不高，管理模式滞后工程建设管理具有很强的专业性和技术性，城市更新项目大多是关系国计民生的重点工程，对工程的质量、工期、造价控制都有很高的要求。然而项目一般是根据项目需要临时组建管理班子，人员素质参差不齐，大多数管理者不了解国家的相关法律法规和工程建设的标准规范，不熟悉项目的建设程序。一些工程建设管理者只片面追求数量、追求高标准、追求大而全、快而美，不考虑资金的使用效率，不能处理好质量、进度与效益、成本之间的关系，致使项目建设在抢工期、创一流的同时，超规模、超标准，造成大量的资金浪费，大大降低了城市更新项目投资效益。3 .管理体制不全，

10、工作不够协调当前的城市更新体制还不够完善，投资、建设、运营管理“三分离”的投资体制还存在薄弱环节，落实还不到位。在招投标管理体制上，有既当“裁判员”又当“运动员”之嫌；在招投标服务体制上，存在监管和服务不相协调的问题；在城市更新项目监管体制上，受职能限制，监督的作用不能有效发挥。以此看来，如果要解决城市更新项目存在的现实问题，提升建设单位在城市更新项目实施过程中的全局化管理能力，使项目投资可控、工程质量得到保障，引进新的监督、管控理念是个可行的办法。目前主流的全过程工程咨询模式可以有效地解决上述存在的问题。全过程工程咨询是将项目策划、投融资服务、可行性研究分析、设计地勘、项目管理、招标采购、造

11、价审计、工程监理、资产运营及管理等全流程业务整合起来，以全流程业务链覆盖建设项目全生命周期，凭借专业化、综合性工程管理实力为业主提供全过程、全委托的一种工程咨询服务。其在城市更新项目中应用具有以下优势：(1)提高项目管理效率全过程工程咨询能够为城市更新项目提供全方位、一站式的服务,从项目策划到规划设计、建设、运营等环节，提高项目管理的效率。(2)降低项目风险通过全过程工程咨询，能够对项目进行全面的风险评估和管控，提前发现并解决潜在问题，降低项目风险。(3)优化资源配置全过程工程咨询可以帮助项目方更准确地把握项目需求，优化资源配置，提高投资效益。(4)保障项目质量全过程工程咨询能够确保项目在各个

12、阶段都符合相关法规和标准，保证项目质量。(5)提升项目管理的专业性全过程工程咨询团队具备专业知识和经验，可以提升项目管理的专业性，确保项目顺利进行。(6)促进可持续发展全过程工程咨询注重项目全生命周期的管理，倡导绿色、低碳、可持续的发展理念，有助于提升城市品质。以此看来，如果要解决城市更新项目存在的现实问题，提升建设单位在城市更新项目实施过程中的全局化管理能力，使项目投资可控、工程质量得到保障，在城市更新项目中引入全过程工程咨询是十分有必要的。四、全过程工程咨询在城市更新项目中的应用（以B市城改项目为例）（一）B市城改项目概况1.B市城改项目背景B市主城区城中村连片开发项目（以下简称“B市城改

13、项目”）是B市人民政府为了加快B市主城区城中村改造，使其形成具有良好的居住生活环境、健全的配套功能、快捷方便的交通、合理的规划布局，改善群众居住条件和生活质量，审时度势作出的重大决策部署。为高效优质推进项目实施，提高项目整体投资效益，建设单位G公司通过公开招标方式聘请Z公司为本项目的全过程工程咨询服务单位，按照建设单位的要求本项目全过程工程咨询服务内容仅包含第三方工程巡查评估和全过程造价咨询两个部分。2.B市城改项目基本情况（1）建设内容及规模B市城改项目规划总建筑面积约320万平方米，包含L区、G区和J区在内的三区共十二个村庄的精装修安置房、幼儿园、邻里中心及周边市政道路等配套基础设施建设等

14、具体参建单位与安置区建设数据，如表1表1B市城改项目安置区汇总表区域建设小位安置MC安置区Y安置区D安置区L区T公司Z安置区B安置区H安置区X安置区E安置区T安置XGKY公司G安置区A安置区W安一区J区J公司R安IRX（2）项目投资B市城改项目总投资三百余亿元，包括征地拆迁补偿费用、工程费用、工程建设其他费、预备费、建设期利息等，其中：建安工程费一百余亿元。（3）建设周期本项目规划建设周期为26个月。3.B市城改项目部组织架构根据项目特点及实际需求，B市城改项目执行过程中成立现场项目部。项目部分为造价部、巡检部和综合部3个工作部门，共同负责、完成全过程咨询工作，项目部组织架构见图1。项目副经

15、理造价部X造价二组项目经理项目总工程师巡检部JL巡检一组巡检二组图1B市城改全过程工程咨询项目部组织架构图（二）全过程工程咨询在B市城改项目中的具体应用B市城改全过程工程咨询项目创造性地将全过程造价咨询和施工阶段第三方工程巡查评估管理两类服务相结合，充分发挥全过程造价咨询对建设阶段各类费用的审核、管控作用，利用第三方工程巡查评估对多个在施项目开展相同尺度、统一标准的质量、安全、进度巡检、评估工作。提升建设单位的综合治理能力，提高城中村改造项目整体品质。1 .第三方工程巡查评估在B市城改项目中的应用第三方工程巡查评估是在现行多元主体参与项目实施模式下，以独立第三方身份获取在建项目的客观、真实信息

16、是解决房建市政项目由“粗放式”到“精细化”质量管理发展瓶颈的创新方式。通过标准化评价考核方式，将同一时间段中、相近行政区域内、同类别的不同建设项目横向比较、统一增强建设单位监管项目的整体建设水平,着力提升建设单位“群体项目全局化管理”能力。评估对象与内容：第三方工程巡查评估工作的评估对象为安置区建设单位、施工总承包单位以及相应的监理单位。评估内容包括各参建单位各方的质量管理、安全管理情况以及进度管理情况，根据现场检查发现的问题对照检查条目中的相应类型问题记录留存，并最终形成检查记录。巡查要求与频次：B市城改全过程工程咨询项目部将每个安置区作为一个评估单元，每个评估单元每个自然月开展一次常规日

17、常巡查评估，根据项目进展对工程施工关键节点开展专项巡查评估，定期巡查评估与阶段相结合，在保证每个建设项目每月完成一次巡检评估的同时，亦可以保证项目实施各阶段全覆盖，此外，项目部每年根据业主方的实际需求开展不定期巡查评估，并编制专项巡查评估报告。评估方式：检查表法：事先对施工过程安全、质量及进度管控要点等进行详尽分析和充分讨论，按施工阶段及危大工程分类列出检查部位、项目、要求和各项得分标准等内容的检查表格，巡查评估工程师对照检查表逐项检查、评分，从而评价各项目的现场安全质量状态。实测实量法：应用专用测量仪器工具，通过现场测量或检测工程（包括尺寸、厚度、平整度、偏差、强度等），得出相关数据，与图纸

18、规范要求相比较，从而评价工程实体质量。专家论证法：针对G公司的需求，可对项目进行技术支持，通过专家论证方式解决现场重大技术问题。(1)第三方工程巡查评估减少在施项目安全隐患针对施工现场施工过程中存在的安全隐患问题，第三方工程巡查评估工作能够及时下探到施工现场，通过总包单位的安全管理资料结合施工组织设计及专项施工方案对现场实际安全施工情况开展检查评估工作。对参建单位的检查评估工作能够真实反映施工现场存在的安全隐患，通过打通参建单位各方责任主体之间沟通交流屏障进行追本溯源，有效降低项目风险。工作开展前期，巡检部发现三家建设单位均存在未按条例要求向施工单位移交地下管线资料的问题，并立即对此问题进行

19、了相应记录并通报，责令建设单位立即向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下管线资料，并且保证相关资料的真实、准确和完整。次月巡检部在安置区现场安全施工检查的过程中，发现R安置区基坑南侧护坡坡面有渗水现象，存在安全隐患。究其原因，是因为前期建设单位地下管线资料移交不及时，施工单位不知晓基坑所在位置存在的废弃排水管道，未在专项施工方案中强调针对此问题的处理措施。施工过程中现场施工人员怀有侥幸心理，未按要求对基坑南侧坡面废弃排水管进行封堵、处理，存水析出护坡坡面导致渗水现象。得知安全隐患原因后，巡检部对此问题进行了记录，责令施工单位重新编制深基坑专项施工方

20、案，并重新组织专家评审，着重对渗水部位边坡进行安全验算，并且根据新方案进行修补。直至R安置区交付，施工现场基坑安全情况总体可控，未发生安全事故。通过第三方工程巡查评估工作参建各方落实了其主体责任，减少施工现场安全隐患，提高施工现场安全管理水平，保障项目安全实施。(2)第三方工程巡查评估建立健全在施项目考核机制B市城改项目涉及十三个安置区具有建设项目集中、参建单位繁多、建设面积宏大、受益群众广泛的特点，G集团亟需一个量化的标准，能掌握所有在施项目状态，并做到横向对比、整体提升。第三方工程巡查评估工作坚持以各参建单位的安全、质量、进度相关问题为导向，以国家强制性标准和规范为主要依据，依托参建单位的

21、报审、报验资料对各参建单位进行综合评价。着力解决安置区建设单位考核机制不健全、项目管理效率低等现实问题。通过对安置区建设情况的分析，巡检部将安置区施工过程中涉及到的各分项工程并结合其安全、质量控制要点进行分离，依据国家强制性标准和规范对施工单位建立了专业的检查条目，并对监理单位、建设单位责任和义务进行拆分，结合国家法律法规及相关规范内容建立专业检查条目。以检查条目内容为检查重点，以国家法律法规及行业规范为检查依据开展现场第三方工程巡查评估工作。此外为了量化评估结果，优化参建单位的考核机制，巡检部将检查条目各项进行赋分处理，并涉及问题的重要性进行分级。第三方巡查服务更好地实现了在施项目的量化评估

22、使得项目技术服务更加专业、评价标准更加统一，有利于多个平行施工项目统一标准、统一尺度地全面把控、有序推进。(3)第三方工程巡查评估增强建设单位综合管理能力第三方工程巡查评估工作，能够极大地完善建设单位应尽的职责,提高建设单位的组织管理能力。通过各专业巡检工程师从不同分项工程的角度对项目的安全、质量、进度管理状态做出评估，真实反映安置区施工现场情况。作为公平、公正的第三方工程巡查评估单位，能够联系和协调项目参建各方，协助建设单位处理项目存在的争议问题,提升建设项目整体水平。2022年9月下旬Y安置区，市政管网一次水涌入地下一层正在设备安装的换热站内，届时换热站管道未施工完成，一次水从管道开口处

23、和多个点焊的焊口处涌出，造成换热站及部分地下车库积水严重,相关设备、电缆、腻子粉、保温岩棉材料被水浸泡，部分墙面，顶板被水浸泡。巡检部得知该情况后，立即组织专家小组对安置区热力站泡水事故经过及其原因展开调查。得知其原因是由于外部市政施工单位未及时对B市供热单位下发的市政热力管网注水通知进行专项检查，未能及时关闭市政热力管道阀门，导致市政热力管网注水过程中Y安置区热力站涌水被淹。理清事故发生的经过后，巡检部召集G集团项目负责人、Y安置区建设单位、总包单位、监理单位项目负责人、市政工程项目负责人以及相关管理、技术人员对事故的损失进行估算、认定事故责任，并对事故提出专业的处理意见和建议。经过及时的协

24、商处理，事故责任主体同意配合安置区总包单位对现有受影响设备和原材进行检测和更换，总包单位也同意了处理方案，并且及时安排紧急抢修确保供暖之前顺利交付。引进第三方工程巡查评估增强建设单位协调处理能力，提升建设单位项目管理的专业性，确保项目实现安全、质量和进度目标得以实现。(4)第三方工程巡查评估在B市城改项目中取得的成果自2021年4月B市城改项目破土动工开始至2023年5月所有安置区公共建筑及附属设施施工完成为止，B市城改全过程工程咨询项目部共对安置区参建单位进行了24轮巡视检查工作。共完成常规巡检任务393次、风险专项巡检任务35次，形成巡视检查记录表428份，共检查出现场施工单位、监理单位及

25、建设单位管理问题5680项，其中：建设单位问题163项，监理单位问题716项，施工单位问题4801项(进度控制问题149项，安全管理问题3222项，质量管理问题1430项)，具体巡视检查数据如表2所示。表2第三方工程巡查评估月度问题数量汇总此外，B市城改项目巡检部还多次组织如：施工进度核查、地下室及地下车库渗漏水核查、井盖质量核查、安置区园林绿化存活情况核查等专项巡检任务，并向B市G公司以及B市政府提交了多项专题报告，均得到了市领导及业主单位的广泛赞赏和大力支持。安置区建设过程中，各施工现场的进度较其制定的节点进度计划存在滞后情况，但总体而言，B市城改项目安置主楼能够按时完成并且在2022年1

26、0月开始交付，确保并完成了2022年供暖季前交房的节点要求，建设期间各施工现场未发生一般及以上安全生产或者质量事故，B市城改业主单位及市政府对全过程工程咨询项目部也给予了充分的肯定和赞许。2 .全过程造价咨询在B市城改项目中的应用全过程造价咨询服务是将全过程造价管理的思想和方法应用于工程造价咨询服务中，贯穿于建设项目全过程，按照建设项目的过程与活动的组成与分解实现项目全过程的造价管理。为确保政府投资可控，有效实现投资目标，提高项目整体投资效益，针对城中村连片开发过程中存在的动迁规模大、建设施工复杂等不利因素，B市城改全过程工程咨询项目部开展建设阶段全过程造价控制。(1)全过程造价咨询确保政府投

27、资可控B市城改项目是近年来B市推进的一项重大民生项目，通过全过程造价咨询服务，对项目开展过程中的各个阶段开展工程造价有效控制，有利于保障政府投资的可控，能够更有效地控制工程造价，尽量避免和减少实施中的暗箱操作和违纪违规行为，提高建设工程实施的透明度和公信度，强化对资金使用及效果的审计监督，降低工程成本,提高投资效益。全过程造价咨询工作贯穿项目的勘查设计、建设准备、工程施工和竣工验收等各阶段，从建设项目其他费（二类费）招标控制价的审核、初步设计概算审核、预算审核、建设准备阶段对EPC总承包或施工总承包、监理等合同价款合理性的审核、施工阶段的暂定项目、变更洽商、工程进度款支付（指建安费）、索赔或反

28、索赔事项、对于人工、机械设备、材料价差的调整、暂列金使用的审核、动态成本管理、结算审核等几大方面开展工作。（2）全过程造价咨询提高项目整体投资效益工程质量、施工工期、工程造价是工程施工阶段进行造价控制需要考虑的主要因素，三个主要因素在施工过程中此消彼长互相影响并且能够相互转化。有效的工程造价控制目标是实现质量优、工期短和造价低的最优组合，实现其达到最优状态进而能够极大地提高项目整体投资效益。为了使建设项目能够达到质量优、工期短和造价低的最优组合,全过程工程咨询部门，利用专业的工程造价管理知识和技术，对工程造价各个阶段的进行全过程造价咨询服务，从而提高工程决策的科学性和规范性，减少施工活动中出现

29、的问题，提高施工管理水平和绩效,降低施工成本，保证工程建设进度和质量，降低造价咨询阶段的工作界面和协调难度，从而提高工程造价管理水平。此外，过程咨询企业向项目建设方提供的造价咨询服务贯穿于整个建设周期，可以使G集团对各安置区的建设情况有一个全面而深入的了解，全面考虑建设过程中各种要素的变化，进而提出科学的调整意见。同时也有助于指导G集团加强过程的综合控制和动态控制，最大限度地提高资金使用效率，有效控制工程施工成本，并实现最大经济效益。(3)全过程造价咨询在B市城改项目中取得的成果作为在施项目，全过程造价咨询已经完成了包括初步设计概算审核、预算审核、建设准备阶段对合同的合规性和价款合理性的审核、

30、施工阶段的暂定项目、变更洽商、索赔或反索赔事项、对于人工、机械设备、材料价差的调整、暂列金使用的审核、动态成本管理在内的审核内容，经过造价咨询审查的部分，安置区建设单位送审额的审减率均在20.00%以上，预计将为B市政府节约建设资金130余亿元。由于前期施工图反复修改的问题导致概算审核推迟，目前各安置区竣工决算正在组织开展中。全过程造价咨询业务在B市城改项目中实施，切实确保了政府投资可控，有效实现投资目标，提高项目整体投资效益，针对城中村连片开发过程中存在的动迁规模大、建设施工复杂等不利因素，B市城改全过程工程咨询项目部开展建设阶段全过程造价咨询。五、结语城市更新行动是实现国家城市高质量发展的

31、重要路径，关注和聚焦城市空间结构的更新迭代和城市功能体系的重组利用，对提高城市规划的技术方法、创新管理制度及提升城市治理现代化水平有至关重要的影响。不同城市更新项目根据其时代特征、建设类型、规模大小拥有着各自个性化需求，但不同城市更新项目都有着实施主体、资金来源、质量保证措施、项目管理、造价咨询等共性需要。实践证明，全过程造价咨询与第三方工程巡查评估相结合能够精简全过程工程咨询多余冗杂机构，在资金上有效保证现场安全文明施工措施费的投入与使用，结合现场实际施工情况对项目建设过程做出综合性判断，有效减少项目安全隐患。此外，引入专业咨询单位能够建立健全在施项目的考核机制，增强建设单位综合管理能力，从

32、安全、质量、进度、造价等不同角度全方位把握在施项目的建设情况，极大促进了建设单位决策的精准实施。最后，依托第三方工程巡查评估提供真实准确的项目开展情况，全过程造价咨询业务得以更加准确开展业务，进而能够确保政府投资可控，提高项目整体投资效益。总而言之，建设项目集中、投资金额巨大、参建单位繁多、建设面积宏大、受益群众广泛是大面积城市更新项目本身固有的特点，如何促进城市更新项目统一部署、有序推进，继而保证城市更新项目投资目标得以实现、项目整体投资效益得以提高，仍是当前传统建筑行业面临转型升级时期值得探索的重大课题。未来，我们还将立足现实情况，改变固有思维方式，不断转变需求和组织模式，亦可借鉴国内外成功案例，在国家配套政策的支持下，探索研究适合我国城市更新项目的全过程工程咨询服务模式，有序推进理论研究，开展实际项目的不断应用实践与创新优化。