房地产开发有限公司成本中心财务内部控制制度.docx

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1、房地产开发有限公司成本中心财务内部控制制度一、总则1、内部控制是企业经营者为了维护企业资产的完整性、控制成本，确保会计记录的正确性和可靠性，以及对经济活动进行综合的计划，调整和评价而制定的制度、组织、方法和程序的总称。2、企业的每一项经济业务都可分成授权、主办、记录、保管和稽核五个步骤，内部控制的基本含义就是对于同一笔经济业务不能同时将这五个步骤交由一个人办理,以减少任何人进行并掩饰错误或舞弊活动的机会。各种不同的职责，特别是相关联职责应由不同的人分别担任。3、健全、有效的财务内部控制制度，应达到以下六项预定目标：D授权与批准（即所有经济交易的执行都应经过适当授权或直接批准）。2）有效性（即记

2、入会计账目的经济业务确系已经发生而未虚构）。3）完整性（即所有经过授权的经济交易都已入账而未遗漏）。4）记录正确性（包括会计科目分类、金额、期间及明细项目等均应符合专业标准）。5）资产安全性（资产的保管要有相应的硬件和软件保护措施）。6）调节性（即定期将会计记录与相关资产实存数核对，发现差异查明原因，并做适当的调整）。二、货币资金的内部控制制度（一）现金内部控制1、实行钱账分管。出纳人员不得兼管总账，记账人员不得办理现金出纳业务。2、发生的所有现金收入必须于当日送存银行并登记日记账，不得坐支现金，不得私设小金库，不得公款私存。现销业务必须由两人以上共同经办，收取现金必须开具现金收据并加盖现金收

3、讫”章。3、确定现金库存限额。出纳人员保管的现金只能满足35日的零星开支，不得超额库存。4、限定现金开支范围。出纳员必须在国家财经制度允许的范围开支现金，开支范围以外的必须通过银行进行转账结算。下列范围准许使用现金：职工工资、津贴、个人劳务报酬；据国家规定颁发给个人的科学技术、文化艺术、体育等各种奖金；各种劳保、福利费用以及国家规定的对个人的费用支出；向个人收购农副产品及其他物资的价款；出差人员必须携带的差旅费；结算起点（100元）以下的零星支出；中国人民银行确定需要支付现金的其他支出。5、出纳支出现金必须取得合法的支出凭证，如：购货发票、费用单据、借款借据等，不允许用白条、便条顶账。款项支出

4、后，必须在支出凭证上加盖现金付讫”章。6、每一笔现金支出必须符合手续。公司主要负责人核准的各项开支必须由其在原始凭证上签字盖章，然后送交会计部门审核，财务主管审核无误加盖“审核”戳记后交出纳办理现金结算。7、出纳员将每日收入的现金存入银行并登记现金及银行存款日记簿，每日工作结束时应当清点现金、核对账目、日清月结，以保证账实相符，主管部门应不定期地进行突击检查。（二）银行存款内部控制1、出纳员当日收入的支票、汇票等应及时到银行进账，并逐笔登记银行存款日记账。2、用付款凭单的方式控制付款。对各种合理、合法、合规的款项支出，经办人应填制汇款通知单，由部门主管人员、公司负责人、财务总监分别签字核准方可

5、交出纳员办理银行存款支出。3、建立健全的支票领用核销制度。对现购和支付零星费用的业务需开出支票而无确定金额的，由支款部门提出申请，报总经理、财务总监批准，出纳员开出支票，并在支票簿上登记支票号码。取得正式原始凭证后，再按正常的报账程序核销。4、银行支票印鉴应由两人以上分管，签发的支票应注明用途，如果能够规定限额，应签发限额支票，空白支票不得签发盖章。款项支付后，出纳应在付款凭证上加盖转账付讫章，以免重复付款。5、银行存款要及时对账，调节表由出纳员编制并交财务经理复核，未达账项要查明原因，及时处理。6、出纳员每日将资金收、付、存情况以出纳报单的形式报送财务总监，每周汇总编制现金周报表报送常务副总

6、经理、总经理。月末编制正式的现金流量表、财务报表上报集团。7、银行帐户的开立和销户应按规定的程序办理。（三）票据内部控制1、银行票据：出纳员从银行购回票据后，进行统一管理和使用，并按顺号登记，领用人领用时应在指定位登记，对于错发的支票，应及时收回并加盖作废章。2、收据及发票：由办税人员从税务机关购回发票及收据后，交出纳员统一使用并管理，会计于月度终了时，对其使用情况进行检查。每使用完10本由出纳员交档案室进行统一管理。三、物资采购业务的内部控制（5.3.物费采购管理工作流程）1、本制度所确定的物资采购包括低值易耗品、办公用品、工程物资及其它物资等。2、采购业务应由公司内部几个部门共同完成，包括

7、物资或劳务使用部门的请购、供应部门的订货与采购、质检部门的品质检验、仓库保管部门的验收入库、会计部门付款记账等，每一笔采购业务的上述环节必须由不同的部门或人负责，不能由一个人包办，做到钱、账、物分管。3、遵循采购计划。采购部门必须按批准的采购计划所规定的货物种类、规格、质量要求等进行，不得擅自改变采购内容。大宗采购必须事先进行调查询价，询价单位不得少于三家。采购计划明确了供应厂家及价格后，采购部门不得随意变更。4、签订采购合同。采购货物与劳务要尽可能与供应单位签订合同，以明确供需双方的责任，合约部要参与有关合同的签订工作，以便监督合同的执行和依照合同付款记账。质检部门要依据合同内容进行质量检验

8、并出具质检报告交收货部门，收货部门要严格按合同规定的品种，数量、质量进行验收入库。5、所有采购物资均需经过检验，检验合格后开具入库通知单收货部门方可据以办理签收入库。对于检验不合格的物资收货部门应拒绝办理入库，并敦促采购部门退货，采购部门凭退货通知单及时向供应厂家办理换货或退款等事宜，不得无故拖延。6、采购主管要制定科学的采购计划，检查计划的完成情况，调整和追加计划及时传达到位。对业务人员签订的采购合同要加强监督和指导，及时处理采购环节出现的各种异常问题。7、控制各种采购费，对于采购费用如：损耗、运费、保管费、包装费、搬运费、磅差等会计部门必须严格检查有关凭证，分析发生的原因，确定其完整性和

9、合理性，方可入账核销。8、控制储备定额。企业必须合理确定经济采购批量，使储备物资既要能保证经营需要，不至造成供应脱节产生短缺损失，又要能严防超储积压增加超储成本。9、把好结算关口：所有供货发票必须经采购部门审批，再转至成本中心审核发票的价格、运费、税款等，并与合同、计划核对相符，结算价款时要遵守财经纪律，并按合同规定的方式结算价款。四、固定姿产内部控制制度（固定资产采购流程）（一）固定资产购置的内部控制制度应达到以下四项目标：1、保证固定资产购置业务有效合法。2、保证固定资产购置经济合理。3、保证资产购置会计核算真实完整。4、保证购置的固定资产实物安全。（二）固定资产购置的内部控制措施。1.审

10、批。在固定资产管理部门根据需要要提出固定资产采购计划后，公司领导应检查该计划是否合理、合规，资金来源有无保障。经审批授权可在计划范围内进行采购。2、签约。固定资产管理部门根据经批准的购置计划向采购部门发出采购通知。采购部门与供货单位联系并进行询价，询价单位不得少于三家。确定供货单位后签定供货合同，明确规定采购固定资产的型号、性能、质量要求、价格、结算方式、到货期等。3、验收。所采购的固定资产到货后，固定资产管理部门对到货的固定资产进行验收，点收数量、查验质量。4、审核付款。财务部门根据采购部门提供的相关资料审核该购置业务是否属于计划范围之内，是否得到适当的授权，手续是否完备，价款是否正确。核完

11、无误后通知出纳付款。5、移交。固定资产使用部门填制领用单报固定资产管理部门审批填制转置凭证，然后在企业内部办理交接手续。6、记帐。财务部门根据固定资产转置凭证编制记帐凭证，正确应用会计科目登记有关科目。7、核对。由财务人员会同固定资产管理部门和使用部门定期进行固定资产账账、账卡核对。至少每年进行一次账、卡、物核实。五、房地产项目工程成本的内部控制制度1、合约部是公司成本中心专职进行工程成本预算管理的核心部门，合约部必须参与所有工程预算成本的制订并监督实际执行情况。2、对工程项目的招、投标，合约部必须派相应的预算工程师参与议标，评估标书并提供意见。3、公司对外签定的各类合同必须经合约部、财务部、

12、公司法律顾问及相关部门和议审查后转公司领导阅批。公司所有合同均转合约部归档并建立完善的档案管理制度。4、合约部的预算工程师必须对工程项目的施工进度、质量进行现场跟踪，对发现的问题及偏差应及时反馈给项目工程部。5、工程项目变更签证由施工单位向监理工程师提出申请，由公司技术总监、工程部现场主管工程师审核并签署意见后转合约部现场工程师审核其应增减的工程量及造价并签署意见。变更签证单一式四份分送施工单位、监理公司、公司工程部及合约部。6、财务部支付工程进度款时，必须由合约部出具工程进度审查表将工程量换算成价值量并统计列表。未经合约部签批的工程请款财务部拒绝审核付款。7、公司开发的项目完工后先由工程部会

13、同设计院、质监站进行验收，出具竣工验收报告。再由合约部结算工程师对工程造价进行审验,主要对土建、安装、设备、园林等工程项目的材料质量、单价、施工工艺、工程量（包括隐蔽工程）、项目构成、利、税、费等进行审核验证。合约部出具工程结算书后交公司聘请的专业基建工程审计公司进行审计，确定工程造价。财务部根据审计公司出具的正式基建工程审计报告支付工程款，核算工程成本。六、房地产销售的内部控制制度1、楼盘的定价。楼盘定价前需先按公司营销中心市场信息收集流程进行市场调查搜集定价信息，制定价格表。经营销中心、策划部讨论修正后报公司经营班子审批。经批准后制定正式的价格表实施。2、营销中心应于房产预售前制定完善的销

14、售计划，报公司领导审核后转成本中心。该计划包括但不限于预售房产的面积、销售方式、预计回笼资金数及时间表等。销售计划是成本中心制定资金计划的重要依据和基础。3、营销中心应根据实际情况及付款方式制定科学合理的销售折扣政策，确定销售折扣的审批权限，报公司领导审批后实施。4、营销中心应与合约部、公司法律顾问共同制定规范的房产销售合同。营销中心与客户签署合同后送成本中心归档。定金或预付款交财务部入帐。5、所有房产销售收入均直接进入公司财务部银行帐户，财务部专设销售会计与营销中心对接，定期与营销中心核对销售日记帐。销售高峰期时财务部应派人进驻售楼中心现场办公。6、按揭融资工作流程：1）根据营销中心开出的置

15、业计划收取定金、首期款，开出收款、借款协议书及收楼款证明书。2）与业主签定按揭抵押贷款合同，为业主开立专用存折，到国土办理抵押登记，缴纳相关费用后将备齐的按揭贷款资料交银行，财务部协助并催促银行放款，办理相关放款手续。3）保持与银行的沟通，了解大致放款时间，关注款项是否到帐。4）款项到帐后及时取回相关单据进行帐务处理。5）对已经到帐的按揭放款进行统计，与销售情况一起分析了解整体的放款比例。做好统计台账并与营销中心核对。7、遇有客户退、换房等发生销售变更的，应由客户提出申请按营销中心变更流程报批。营销中心应及时将经批准的报批件送财务部进行相应的帐务处理。已办理按揭的还应撤销抵押及公证。8、定期（每月）打印往来账与往来单位进行核对，配合营销中心对欠款单位进行催收。