成都市成华区信和御龙山二期物业服务机构选聘方案.docx

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1、成都市成华区信和御龙山二期物业服务机构选聘方案（草案）根据中华人民共和国民法典物业管理条例四川省物业管理条例成都市物业管理条例四川省业主大会和业主委员会指导规则等法律法规及本小区管理规约业主大会议事规则业主委员会工作规则等有关规定，结合实际情况，拟定本小区成都市成华区信和御龙山二期物业服务机构选聘方案（以下简称物业选聘方案）。项目基本情况名称：成都市成华区信和御龙山二期地址：成都市成华区保和街道御风二路19号建筑总面积：466268.13平方米；物业性质：住宅楼栋数：住宅8-13栋、共用部分15-17栋；房屋总套数：3251机动车停车位/个；地下非机动车停车位3066个业主委员会名称：成都市成

2、华区信和御龙山二期第一届业主委员会一、物业选聘方案1 .基本原则为确保物业选聘工作依法依规、公开、公正、公平、规范、客观，本小区物业选聘工作将采取公开招标方式进行，并期能选定符合本小区服务要求且性价比高的物业服务机构。2 .产生原因自全体业主选举产生成都市成华区信和御龙山二期第一届业主委员会以来（以下简称业主委员会），业主委员会长期接到大量业主关于签订新物业服务合同以结束前期物业合同的要求。业主委员会于2023年11月组织了关于信和御龙山二期业主大会及相关事宜意见征询调查活动，在小区约1/3业主参与的网络问卷调查中，对召开业主大会启动物业服务企业选聘工作的呼声很高。综合业主要求、网络调查结果，

3、我委决定向业主大会提出启动物业服务企业选聘工作的议题。3 .起草依据及主体根据小区管理规约第二十条业主大会选聘物业服务机构之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定及程序召开业主大会会议，对业主委员会拟订的物业服务机构选聘方案（主要内容包括选聘方式、具体实施者、物业服务合同主要实质性内容等）进行表决。规定，在正式召开选聘物业服务机构表决的业主大会前，需由业主委员会拟定物业选聘方案和信和御龙山二期物业服务合同（草案），并提请全体业主表决。4 .生效前提信和御龙山二期全体业主表决通过物业选聘方案（表决票数符合法律和小区三大规约规定的要求）。5、实施前提信和御龙山二期全体业主表决通过（表决票

4、数符合法律和小区三大规约规定的要求）同意按照本物业服务企业选聘方案面向全国公开选聘物业服务企业。二、物业选聘流程根据调查反馈结果，成都市成华区信和御龙山二期第一届业主委员会依据小区管理规约第二十条及相关条款授权，拟订本物业选聘方案。（一）成立物业议事小组1.为进一步保障物业选聘工作的公平、公正、公开，确保物业选聘工作的正常推进，增强业主参与度，业主委员会决定组建临时业主小组即物业议事小组，通过共同商议方式向业主委员会提出关于物业选聘事宜的意见和建议，并参与到物业选聘所涉及的相关工作的组织和执行中。2、物业议事小组由本小区业主组成，参与、商议物业选聘工作，并依法履行职责，不得作出与物业选聘工作无

5、关的活动。3、物业议事小组产生办法详见本方案相关条款。4、物业选聘专项工作中，志愿者、楼栋长、全体业主及其他第三方辅助机构（如招标代理机构），均应配合业主委员会及物业议事小组工作，协力互助，共同完成物业选聘工作。（二）选定招标代理机构1.为确保物业选聘工作公开、公平、公正，目选出的物业服务机构能最大限度满足小区实际需求，本小区物业选聘工作将委托第三方招标代理机构全程提供专业支持。2、招标代理机构选定工作由业主委员会负责，业主委员会与物业议事小组共同商议选定招标代理机构的流程，并向全体业主公示，全过程受全体业主监督。3、业主委员会和物业议事小组按照报名参选代理机构的实力（资质）、业绩、服务团队、

6、报价、专业等方面进行综合评比，选定最终的招标代理机构，评比及最终选定结果情况向全体业主公示。4、第三方招标代理机构的综合评比结果向全体业主公示后，由业主委员会代表全体业主与中选的招标代理机构签署招标代理合同，代理合同应约定双方权利义务，招标代理费用由中标的物业服务公司承担。（三）组织物业服务机构公开招投标1、根据中华人民共和国民法典物业管理条例等法律规定以及小区三大规约的相关规定，为保证物业选聘工作的公开、公平、公正，本小区的物业选聘工作将以公开招标方式进行，符合要求的物业服务机构均可参与投标报名。（四）表决物业服务机构在招标代理机构按招投标流程在符合法律规定下，选出两家候选物业服务机构后，由

7、业主委员会再次组织召开业主大会，由全体业主对两家候选物业服务机构进行表决，表决最高票者且符合法律及小区三大规约规定的表决票数的，为中选的物业服务机构。(五)物业选聘程序细节详见本方案相关内容。三、物业议事小组产生办法1.业主委员会基于公平、自愿原则，负责物业议事小组的筹建工作。2、物业议事小组拟定组员13人，全部由业主报名遴选产生，业主代表由业主自愿报名或真实业主推荐提名。物业议事小组若涉及共同决议的，以一人一票、少数服从多数的原则作出最终决定。3、物业议事小组成员需同时具备下列条件：(1)为本小区业主，须提供业主证明；(2)年满十八周岁以上；(3)具有正常履行职责的身体条件；(4)未被依法列

8、为失信联合惩戒对象；(5)无刑事犯罪记录；(6)有必要的工作时间，能按时参与到物业选聘工作中；(7)理解并尊重少数服从多数的工作原则，当个人意见与集体意见不一致时能保留个人意见。4、若报名业主人数大于13人，由所有报名业主结合个人相关经验、原则上满足每栋楼一位代表，通过参选者内部投票方式综合决定；若报名业主人数小于13人且大于8人(含)，由已报名业主组成物业议事小组，但需保证物业议事小组业主代表为奇数，不会导致后续表决出现相同票数的情况。如报名人数不足7人(含),则不再组建物业议事小组，由业主委员会按照业主大会议事规则实施物业选聘工作。5、物业议事小组产生后，若在后续的招标代理机构、物业服务机

9、构选定流程中出现物业议事小组成员与报名参与机构具有利害关系时(如物业议事小组成员本人或家属在报名参与机构或其关联公司就职的)，该组员应当予以回避，不可在该阶段代表业主作出任何决定。四、物业参选条件(一)物业服务机构报名标准1.招标代理机构根据表决通过后形成的物业服务合同、物业服务等级标准、服务内容、服务费用、考核指标等内容，编制物业服务机构招标文件并面向全社会公开发出招标公告，同时招标公告将在小区公众号公布、小区公告栏内张贴。2、符合以下条件的物业服务机构，均可基于自愿原则参与报名(以最终形成的招标公告为准)：(1)有独立法人资格和独立承担民事责任的能力：(2)主营业务范围含住宅类物业管理或物

10、业服务；(3)注册资本不低于人民币叫万元；(4)具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，具有履行合同所必需的设备和专业技术能力，有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；(5)不接受联合体主体投标(即数家企业组成联合体，以联合体的名义投标)，不接受入场后转包或挂靠经营；(6)投标人未被列入严重违法失信企业名单，无刑事犯罪记录；(7)具有成熟的管理经验和足够的管理规模，在成都市物业服务项目中有一个单体住宅建筑面积达30万及以上的住宅项目业绩在成都市范围内有与业主大会签订的物业服务项目及服务经验，接管单个项目服务的建筑面积不小于20万次。(8)具有资深物业管理服务经验，有良好的社会信誉，在国内权威机

11、构发布的2023年中国物业服务前三十强企业名单内或由5%业主联名推荐。要求权威机构发布的物业服务企业排名年度榜单应已发布不少于3期并可在互联网进行查询。(9)承诺中标后于5个工作日内缴纳履约保证金。(10)法律法规和本小区三大规约规定的其他条件。(11)特别说明：信和(福州)物业管理有限公司成都分公司作为本小区前期服务物业企业,可直接参加选聘投标不受前款(3(7)、(8)条件限制。(二)评标委员会的组建招标代理机构根据有关规定，组建评标委员会对按时报名并符合报名要求的物业服务机构进行评标，评标委员会总人数为单数，共7人，其中评标业主代表1人、业主委员会主任或副主任1人、评标专家5人。业主委员会

12、及物业议事小组负责对评标工作直接监督，评标委员会受全体业主共同监督。1.评标业主代表产生方式物业议事小组基于公开、公平、公正原则，在业主自愿报名或真实业主推荐提名的前提下，选定1名评标业主代表，由其代表全体业主参与评标。报名人数多于1人时，由物业议事小组根据报名业主的相关经验等因素投票推荐2-4名业主代表候选人,但应优先选择具备相关性和专业性的人员如物业行业从业、消防、环评、土建、项目规划、律师(民法)等。2、评标业主代表需同时具备下列条件(1)为本小区业主，须提供业主证明；(2)年满18周岁。3、下列业主应回避评标业主代表(1)与参与选聘的物业服务机构有利益关联的业主；(2)业主本人或近亲属

13、在报名机构或其关联公司就职；(3)本人及其近亲属在保和街道办辖区政府机构或者居民委员会工作；(4)本人或其近亲属在选定的招标代理机构就职。4、评标业主代表产生时间在物业服务机构招投标工作正式开标前，结合报名的物业服务机构信息，由物业议事小组对报名的业主进行资格审查、回避制度审查，通过资格审查的业主代表候选人在国家法律法规允许的最晚提交评标人员名单之日通过抽签方式选定1名担任评标业主代表。5、评标专家的产生方式在物业服务机构招投标工作正式开标前，由招标代理机构采用随机方式抽取5名评标专家，业主委员会、物业议事小组和公开邀请的业主代表对评标专家的随机抽取进行直接监督。6、评标成员信息保密完成评标前

14、需对所有评标委员会成员信息进行保密。物业议事小组、招标代理机构、业主委员会负责对评标进行直接监督，并公开邀请国家法律法规允许的最大数量的业主参与现场监督。（三）物业服务机构候选人评定1.根据招投标公告，由招标代理机构和业主委员会共同对报名的物业服务机构进行是否逾期报名、是否符合报名要求等资格审查。若审查后，符合报名条件的物业服务机构低于三家，则由招标代理机构和物业议事小组共同组织延期报名时间和重新发布招标公告，只有符合报名条件的物业服务机构大于或等于三家，才能组织后续评标工作。2、评标委员会应基于公平、公正、科学、择优原则，对通过资格审查的物业服务机构进行候选人排序。物业服务费价格应选取合理价

15、格，不接受明显低于成本价的低价投标，按照质价相符的原则选择中标候选人。招标文件中除规定由投标人自主选择的内容外，不接受负偏离。3、满足招标文件全部实质性要求且根据综合评标得分排序前二名的物业服务机构为中标候选人，推荐给业主委员会和物业议事小组作为下次业主大会召开时由业主投票选择的物业服务机构候选人。（四）候选物业服务机构在管项目考察1.候选物业服务机构确定后、业主大会表决前，业主委员会及物业议事小组应组织业主随机到候选物业服务机构的同品质在管项目考察，并形成考察报告，向全体业主公示考察情况。（五）候选物业服务机构路演候选物业服务机构应在业主大会表决前到本小区进行实地路演宣传，同时候选物业服务机

16、构应在正式路演前按规定向相关部门报备报批。（六）物业服务机构表决业主委员会组织召开业主大会对候选物业服务机构进行投票表决，投标表决应邀请小区所在地街道办事处、社区居民委员会、公证机构参与监督（如已通过业主大会表决同意），并及时公布投票统计结果，票数最高且表决票数符合相关法律法规及本小区三大规约有关规定的为中标物业服务机构。业主委员会依据业主大会所形成的决定并经公示后，向中标的物业服务机构发出中标通知书，如该物业服务机构放弃中标资格，则由业主委员会另行组织业主大会对按评标排名顺序候补的物业服务机构重新表决。（七）与中标物业服务机构签订物业服务合同。五、物业服务合同主要内容以下为拟签物业服务合同的

17、主要条款内容。物业服务合同签订前，物业服务详尽的条款和内容业主委员会将充分征求信和御龙山二期业主意见和建议，形成最终签约版本。物业服务等级：满足DB5101T123-2021四川省成都市地方标准-住宅物业等级规范中的五级标准。物业服务计价方式:包干制。参选物业服务企业需承诺包括但不限于以下整改事项：1.高空高清摄像头的增设；2、部分重点区域门禁的增设、改造和配套绿植的改栽；3、访客管理系统的建设；4、电梯内梯控系统的增设；5、15栋架空层（现菜鸟驿站处）、各栋架空层和小区中庭的打造；6、对各单元3-5楼因返水需要改造的下水管进行勘察并整改，解决困扰业主的返水、反臭问题。7、对M层公共卫生间进行

18、改造，由坐便改为蹲便，并对卫生间和洗手台进行改造，冬季可提供热水洗手。以上整改承诺及各参选企业投标方案中的其他整改承诺，由签订合同的物业服务企业无偿带资完成，完成效果接受业委会及全体业主的监督。物业服务企业可以根据企业自身情况选择不承诺、部分承诺或全部承诺。有关承诺事项应在投标文件中以方案形式体现，包括但不限于投入预算，整改方案、验收标准、完成时间、效果图、案例展示等内容。投标企业可以根据对小区的踏勘情况提出更多整改事项并在投标文件中按要求应答取分。车位管理费：每个车位每月控制价50-80元，由参与选聘的物业服务企业根据已表决通过的信和御龙山二期物业服务合同X草案）进行投标报价。物业服务事项：

19、见信和御龙山二期物业服务合同（草案）。住宅物业服务质量及物业费控制价：2.23.9元/1117月，由参与选聘的物业服务企业根据已表决通过的信和御龙山二期物业服务合同（草案）进行投标报价。服务质量见信和御龙山二期物业服务合同（草案）。合同期限：5年，设定6个月试用期。违约责任：1、业主方有权根据每年12月业主问卷满意度调查，不满意率达到30%（或评分低于满分70%）时,无条件与物业服务公司解约或将合同转为无固定期限合同。2、业主方有权在每年合同履约分扣分达到30分时，无条件与物业服务公司解约或将合同转为无固定期限合同。（扣分明细见信和御龙山二期物业服务合同（草案）附件六）。3、不满足以上无条件解约条款时，合同双方任何一方单方面解约，违约方向守约方赔偿人民市10万元整。注：以上物业服务合同主要内容将作为中标物业服务机构的投标文件起草来源，一经全体业主表决同意，将作为物业服务机构选定的重要依据。六、方案说明本物业服务机构选聘方案由成都市成华区信和御龙山二期第一届业主委员会拟定，并向全体业主广泛征求意见，该文件的生效及适用前提是全体业主表决通过（表决票数符合法律和小区三大规约规定的要求）。业主委员会负责对本方案进行释明，若就具体条款适用有争议，以业主委员会解释为准。业主委员会已内部决议通过成都市成华区信和御龙山二期物业服务机构选聘方案（签字确认）