物业经营企业的资金筹措技巧与融资决策.docx

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1、物业经营企业的资金筹措技巧与融资决策一、资金筹措技巧在我国城市居民收入不高的现实情况下，小区管理与服务收费不可能太高，因此物业公司都要广开门路多种经营，以增加公司的收入，经营物业则是物业公司的主营业务。对于那些大型的物业公司，其经济实力达到一定程度后，便可直接投资于物业的开发与经营。而物业开发经营投资不仅投资额巨大，而且投资期长，面临较大的风险，需考虑较多的问题。如物业投资中的资金筹措与融资决策问题。(一)物业经营企业的资金筹措物业投资的资金，一般都远远超过大多数投资者的财力。对多数投资者而言，没有外来资金是无法完成项目的投资。因而，资金筹措是物业投资经济活动过程中关键的一环。而广泛地寻找资金

2、来源，获取借贷资金，几乎成了物业投资资金筹措的主导思想。即使投资者手中有足够的资金，由于其自有资金的价值可能大于借贷资金的价值，投资者愿意靠借贷去投资，也就是说投资者通过借贷资金而将其自有资金“分散”到更多的投资项目中去，将会创造更多的效益。一般来讲，物业投资的资金来源可分为自有资金与借贷资金两大类。其来源为：(1)自有物业收入主要是自有物业的销售收入和租赁收入。目前的趋势是为应付市场行情与产业政策的波动与变化，许多投资者将自己投资开发或购置的物业(主要是写字楼、酒楼、商场之类的物业)用于出租，以获取稳定的租金收入。(2)银行贷款从银行借贷以应付短期债务，或向银行借贷利率较高的长期贷款。(3)

3、抵押贷款以自身所拥有的物业作抵押物，向银行等金融机构申请长期贷款，它是投资者筹集长期资金来源的重要途径，我们将下面一节给你详尽阐述。(4)发行债券在市场经济日益发育的今天，发行债券已成为资金筹措的重要渠道。按发行的主体不同，可分为企业债券及金融债券两大类。企业债券企业债券是项目投资公司(如房地产开发公司、物业公司)，以债务人身份发行的债券凭证，持券人可凭此券取得规定的利息并到期还本。金融债券金融债券是银行自身为筹集资金而发行的债券凭证，或受政府及企业委托而发行的债券凭证，债券人可凭债券到期收回本息，也可提前向银行申请贴现。债券有规定的期限，到期就要还本付息，靠发行债券筹集资金而开发的房地产项目

4、一般都靠出售来回收投资，偿还债务本息及其他费用后即为投资利润。因此，在制订项目的筹资方案时，债券的还本付息期通常就是该物业的投资开发期。(二)抵押贷款1.抵押贷款的一般原则抵押贷款是以自己所拥有的物业作抵押物，向银行或其他金融机构申请长期贷款的筹资方式。在依赖抵押贷款而筹集投资资金时，应遵循如下原则：(1)债务与自有资金必须保持适当平衡的原则尽管“负债经营已成为企业经营生财之道，但不考虑自身的经济实力与承受能力，一味举债借款对公司是危险的，一遇市场波动，就会带来损失，甚至面临破产的危险。因而，保持公司负债额与自有资金恰当的比例是制订筹资方案，进行融资决策的一项基本原则。(2)均匀安排债务偿还

5、的原则为保证公司有较稳定的资金供给，最好同时安排有较长期限的贷款，力争借款有一定的偿还宽限期。(3)妥善安排、有效利用的原则应尽量利用长期贷款用于项目的开发建设、短期贷款用于支付贷款利息及维持项目经营，充分利用好每一笔贷款。(4)统筹兼顾、全面安排的原则抵押贷款时不仅要认真考虑贷款利息，还应研究赋税条件、法律咨询等问题及因不能按时还贷而将承受惩罚性支出等所出问题。(5)妥善制订还贷计划的原则所有的抵押贷款均要按时还本付息。因而，每一笔贷款都应在借贷时就制订好切实可行的还贷计划。要作妥善的财务安排，均匀安排每年应支付的贷款本息。2.抵押贷款系数抵押贷款要求按月或按年等额还本付息。抵押贷款系数就是

6、等额支付系列复利资金回收系数，它用来描述定期(年或月)等额还贷的还本付息额与贷款额之比，记作(AP,i,n)o显然，若已知(AP,i,n),只须将贷款总额乘以这系数，便可求得该笔贷款每期还本付息额。抵押贷款系数按下式计算。(C)=(+y,-式中：(NP,i,n)为抵押贷款系数(或称资金回收系数)i为贷款利率n为还贷期限需要注意：该式的利率表达周期、还贷周期及还贷时间单位应统一。式中利率i必须是还贷周期的有效利率。还贷期限n必须是以还贷周期为单位计算的时间期限。例1:某公司向银行贷款1500万元，要求在三年内定期等额偿还，年利率12%,试分别计算按年等额偿还或按月等额偿还的还贷系数与还本付息额。

7、解：(1)按年等额偿还n=3Z=I2%)=0f+*)3-1=0.41635(l0.12)3年还贷款=MA/Ri,)=1500x0.41635=624.525(万元)(2)按月等额偿还月有效利率i=rN=O.12/12=0.01还贷期限n=3N=312=36个月(AP,5)=(JN+嘤户=0.03321(1+0.01)%-1月还贷额=P(AP,i,n)=1500x0.03321=49.815(万元)3.结余贷款额结余贷款额是指每期还贷后余下的贷款额，这是投资者在制定筹资方案，进行方案比较与决策时经常要考虑的指标。结余贷款额通常由结余贷款占原始贷款之比乘以原始贷款来计算，即结余贷款额=结余贷款占原

8、始贷款之比X原始贷款额式中结余贷款占原始贷款之比的计算公式如下：一=(A-%)P0(A/幻即:结余贷款占原始贷款之比原始贷款还贷系数=结余贷款还贷系数式中：玲为原始贷款；Pl为结余贷款；(A/4工小)为原始贷款还贷系数；为结余贷款还贷系数；则由等额支付系列复利资金回收公式可得凡二A(Ap)=A(A,z1)例2:某公司以物业向银行抵押贷款为1500万元，贷款利率为12%,要求10年内按月等额还本付息。若5年后该物业转让易主，试问物业转让时尚欠贷款为多少？解：月利率=2=些=0.01n12原始贷款还贷期%=12X10=120个月结余贷款还贷期仆=12X(10-5)=60个月W1任必、H但W*0.0

9、1(l+0.01),2八原始贷款还贷系数=15=0.014347(l+O.Ol),2-l结余贷款还贷系数=0.022244(+o.o)60-由此可得:结余货款占原始货款之比=0.644980.022244该物业5年末转让易主时，尚欠贷款债务1500x0.64497=967.47(万元)例3:试求例1货款后15年末的债务本息分布，即15年年末的还本付息计划。解：该笔抵押贷款15年的债务本息分布如下表4-3所示，表中各项数据的算式如下：原始贷款还贷系数结余贷款占原始贷款之比结余贷款还贷系数年末结余贷款=贷款总额X结余贷款占原始贷款之比年还贷本息;贷款总额X月还贷系数12个月=1500万(AP0,i

10、n)12=150077x0.014347x12=258.246(万元)年偿付利息二年还贷本息-年偿还本金年偿还本金=上年结余贷款额-当年结余贷款额表4-3贪款15年值务本息分布表年份结余贷款占原始贷款之比(1)年末结余贷款(2)=1500(1)年还贷本息(3)年偿付本金(4)=(2)i.(2)年偿付利息(5)=(3)-(4)01.0000150010.94491417.35258.24682.65175.59620.88271324.05258.24693.30164.94630.81271219.05258.246105.00153.24640.73391100.85258.246118.

11、20140.04650.6449967.35258.246133.50124.7464.抵押设定抵押贷款是指抵押人以其拥有的物业作为本人或第三人偿还债务或履行合同。抵押权人有权在抵押人或第三人于债务到期而未偿还时，优先受偿抵押的物业。这里所指的抵押人是指以其拥有的物业作为债务偿还担保的法人或自然人，多为房地产开发商，购房人，土地使用人及房屋所有人。而房屋抵押权人是指以房地产抵押作为债务偿还人，多为银行和其他金融机构。抵押权是指债权人不履行债务时，债权人有将债务人或第三人的不转移所有权而担保的物业变卖以清偿债务的权力。用于抵押的物业，必须是当事人共同商议，当地公证机关公证及当地房地产管理部门登记

12、的房地产，包括土地使用权、房屋和预售房屋的房屋预售合同等。(1)土地使用权土地使用权设定抵押时，应连同地上建筑物及其他附着物同时作价抵押(不包括地下的矿藏、埋藏物等自然资源)，并以土地使用合同规定的期限为限。(2)房屋抵押人以房屋设定抵押时，应当将连同房屋坐落地块的土地使用权同时作抵押。如果抵押人是以同一建筑物的部分设定抵押时，应按所抵押房屋建筑面积占整幢楼宇总建筑面积的比例，将相应比例的土地使用权与该抵押房屋，同时作价抵押。(3)房屋预售合同房屋预售是指房屋出售人按一定的法律规定在该建筑物未建成前即行销售的房屋。为了保障购房者的权益，房屋预售必须签订房屋预售合同。该房屋所有权在预售合同生效之

13、日便发生转移，即购房者从签订的房屋预售合同生效之日起便拥有了该房屋的所有权，而不必等待对该房屋实体的“实际占有”。因而，购房者就有权力凭借证明其拥有该房屋所有权的房屋预售合同设定抵押。设定房地产抵押应具备如下基本条件:(1)为筹集分期付款购房所需资金，购房者可凭房屋所有权证、土地使用证或凭房屋预售合同设定抵押。(2)为筹集房屋建设资金，投资者可凭土地使用证及工程承包合同设定抵押。(3)抵押人以共有的物业设定抵押时，应当出具其他共有人的同意意见书，并以抵押人本人所有的份额为限。以按份共有的房地产设定抵押权时，以抵押人享有的份额为限，以共同共有的房地产设立抵押权的，必须经全体共有人同意，抵押人为全

14、体共有人。(4)外商投资企业和内联企业以物业设定抵押时，应出具企业董事会或联合管理机构的书面同意书。(5)全民所有制企业和集体所有制企业以物业设定抵押时，应出具上级主管部门的书面同意书。(6)以物业向境外金融机构抵押贷款时，应出具外汇管理局的批准书(7)抵押人以出租物业设定抵押时，应书面通知承租人，且原租赁合同继续有效。(8)抵押人就同一物业设定若干抵押时，应事先将已设定的抵押状态告知拟接受再抵押者。二、各类资金的具体筹措技巧资金筹措渠道是指企业取得资金的来源。按照物业管理资金构成和来源途径可分为以下七种。(一)物业管理启动资金的筹措1 .物业管理启动资金的概述一家物业管理企业开办时，总要有相

15、当的投入资金。物业管理的启动资金也叫资本金，是指物业管理企业在工商行政管理部门登记的货币注册资金。按照我国目前法人登记管理条例的规定，企业申请开业，必须要有法定的资本金。法定资本金，也叫法定最低资本金，是指国家规定开办企业必须筹集的最低资本金数额，即企业设立时必须要有的最低限额的本钱。如目前上海市对物业管理企业经营资质审批的规定，物业管理专业机构一般应具有20万元以上的货币注册资金。物业管理企业除了正常必要的开办费支出外，总要有一定数量的金额参与物业管理的资金运动。经营管理决策者，应根据管理物业的规模、水平和实际需要作出相应的规定，集中统筹和安排使用这笔金融，以加快资金周转，提高企业经济效益。

16、2 .物业管理启动资金的筹措从物业管理企业的所有制来看，不同所有制的物业管理企业的启动资金的筹集是各不相同的。一般来说，国家所有的物业管理启动资金，应由国家出资；合营企业的物业管理启动资金由合营各方出资构成；中外合资和股份制的物业管理企业的启动资金，则由中外各方按比例出资和股东出资筹集构成；外方独资的物业管理企业的启动资金则由外方单独出资构成。(二)物业管理维修基金的筹措物业管理的维修基金，也叫大修更新储备基金，主要用于新建物业包修期满后或公有房屋出售后的大修、更新，它应包括房产物业的公用部位，承重结构部分(楼盖、屋顶、梁柱、墙体及基础)、外墙面、过道、楼梯间、门厅等，以及房屋内部上下水管、垃

17、圾道、公用照明、水泵、水箱、电梯、消防设施等共用设备。其主要来源渠道有以下四项：1 .向业主收取(1)收取依据。房产物业的内部和外部，楼内和楼外，公共部位和共用设施，都是房屋不可分割的统一体。这些公共设施的适时的更新和维修，是真正实现物业价值和使用价值，并使之保值和升值的前提。因为有良好维修更新服务的物业，可以创造方便、舒适、宁静、祥和的居住环境。这样的物业价值自然会高于缺乏维修更新管理的物业。作为产权人的业主，在委托物业管理企业管理物业，要求适时维修、更新这些共用设备、公用设施时，就完全有义务分担一部分维修基金；另一方面，作为房产物业的所有者业主，应该认识到，与其拥有的财产不可分割的公共部位

18、和共用设施，会随着使用年限的增长而逐渐损坏和老化，这部分公共物业的价值在贬低，由于不可分割性，直接影响到业主拥有的物业价值。而维修基金的逐年积存，则正好抵消这一贬值部分。由此可见，业主的物业得以保值一个主要原因是由于维修基金的存在，而如果考虑到货币的时间价值，则物业的升值也能得以实现。因此，从表面上看，业主缴纳的维修基金似乎是一项费用支出，但实质上这笔支出是业主财产的逐年逐月的积累，就好像业主每月在银行存钱一般，缴纳维修基金等于在积累财富。因此，业主分担一部分维修基金合情合理。(2)收取标准。由于全国各地经济承受能力不同，对房产物业的维修要求也各不相同，加上接管物业的性质、类型、对象不同，因此

19、对业主收取的维修基金的标准也各不相同，目前缺乏统一标准。有的以综合造价计提，有的以购房款提交，有的则以管理费折算。有人建议：一般商品住宅，业主在购买商品房入伙时一次性交付多层的按综合造价2%的建筑面积，高层的按综合造价4%的建筑面积，或以购房款的1%1.5%缴付物业管理的维修基金，待房屋保修期满后，按规定用于房屋的公共部位、共同设施等的维修更新。高级商品住宅公寓、办公、生产、商业用房的维修基金可略高于一般商品住宅的标准收取。公有房屋出售后，购买人在购房时可预付首期维修基金，多层和高层均以购房款的1.5%缴付。一般来说，向业主收取维修基金的计费标准，可以按每月每平方米物业建筑面积计算，若不考虑通

20、货膨胀因素，其一般的计算公式可表示为：p0=p+p2=(K+JX+(E)(;1,)12x5,.12XE式中，州为每月每平方米建筑面积业主应缴纳的维修基金；6为每月每平方米建筑面积业主应缴纳的公共部位、设备设施的更新储备基金；鸟为每月每平方米建筑面积业主应缴纳的公共部位、设备设施的大修储备基金；为第i种公共设备设施的购置费(即指采购成本，包括买价、运到目的地前所发生的包装运输、装卸费、采购费和安装前的保管费。若是进口设备设施，还包括国外海运费、保险费、关税、增值税、外贸手续费等)；4为第i种公共设备设施的安装费；匕为第i种公共设备设施的经济寿命期或大修周期；Sj为第i种公共设备设施的物业面积；1

21、2为12个月；FI为第i种公共设备设施所需的大修费用。2 .向开发商收取(1)收取依据。房产物业“三分在建设，七分在管理”，建设是管理的基础，管理是建设的继续。从长远看，只有对房产物业进行良好的维护管理，保证其使用功能正常发挥，才能实现开发商和置业者的经济效益，实现物业的价值和使用价值。另一方面，良好的物业管理也提高了开发商的信誉和知名度，构成开发商的一项重要的无形资产。例如，广州华东实业公司和上海万科房地产公司都因为加强物业的维修养护管理，从而嬴得了企业的知名度和信誉。因此，开发商在将物业移交委托给物业管理企业管理维护时，就必须支付一定数额的维修基金，这是开发商不可推卸的义务和责任。(2)收

22、取标准。由于全国各地经济发展水平、市场发展程度、思想观念、经济承受力均有差别，加上物业管理的性质、对象、类型不同，对物业管理的要求也不相同，因而维修基金的收取标准也各不相同，做法各异。有的开发商按房屋建筑面积综合造价(按多层住宅2%、高层住宅3%)计算，据此确定维修基金；有的开发商从开发项目的总投资中提取1%2%作为缴纳的维修基金；有的地区规定以销售价的百分数划作维修基金；有的地区规定以开发商的房价的7%作为维修基金缴纳。一般来说，向开发商收取的维修基金的标准应按不同房产物业的性质、类型、对象分别制订。有人提出：一般商品住宅，按房产物业总建筑面积多层住宅按3%、高层住宅按6%的综合造价提取，由

23、开发商将房产物业移交给物业管理企业时支付；或由开发商按销售额的2%4%划拨给物业管理企业。高级住宅公寓、花园别堂及商业、办公用房、工业货仓用房的维修基金，可略高于一般用房标准向开发商收取。具体实施时可增加10%30%不等。3 .向物业的出售者收取(1)收取依据。物业价值是物业交换过程中所体现的凝结于物业商品中的人类抽象劳动。物业的属性得以确认，说明物业作为用于交换的劳动产品的价值在起主导作用，而物业的出售价格则是物业价值的货币表现。目前房产物业的价格高于其价值，除了土地稀有和投机等其他因素外，还有一个重要原因，即对房产物业的完善管理和适时维修更新。因此，物业的出售者出售物业获取的利润中，已凝结

24、了物业管理者的维修养护更新等追加劳动。这部分追加劳动理应得到承认，获得相应的报酬。此外，物业维修更新管理作为房地产在消费环节中的继续，其发展直接影响着房地产的综合开发经营，影响着房地产的交易。但物业管理行业的微利性质又大大制约了它的发展壮大，因此，能获得较大利润的房地产交易者、物业出售者，理应支持物业管理的发展。物业管理发展了，物业的维修技术水平提高了，就能更进一步促进房地产交易市场的兴旺发达，从而可使物业的出售者获得更大利益。因而，物业的出售者也有分担维修基金的义务。(2)收取标准。由于各种原因，目前尚无统一的向房屋物业的出售者收取维修基金的标准。有人提出：一般商品住宅房屋物业出售者可按销售

25、款的2%4%缴纳维修基金；公有房屋出售后，多层住宅的出售者一次性从房款中按6%缴付，高层住宅的出售者则一次性以售房款的12%缴付。高层住宅电梯和水泵等共同设备的大修和更新费用，应由出售者从售房款中划拨一定经费。而高级公寓，花园别墅，商业、办公用房，则可按略高于一般商品住宅的10%30%标准缴付。4 .向国家地方财政收取(1)收取依据。从事区域性的物业管理，势必涉及给水、排水、供电、供暖、供燃气、电讯、邮电、人防、道路、绿化、环卫、构筑物等市政设施的维修养护管理，房屋周围的这些公共基础设施等的维修养护，费用本是由国家有关部门开支的。这部分费用不能因物业管理企业的统一经营而削弱甚至取消。因为房产物

26、业周围的这些公共基础设施，也是城市公用设施的一部分，其产权归国家所有，国家相应的专业部门承担其正常运行的维修费用是合理的。况且从推进住房改革、住房商品化和完善城市容貌的角度也应综合考虑城市维护费用的筹集、划拨和使用。因此，原来属国家地方财政共同负担的城市建设维护费、市政公用设施维修费用仍应由他们负担。据此，物业管理企业可向有关单位收取城市维修基金。(2)收取标准。向国家地方财政收取的维修基金，可按目前国家地方财政划拨的城市建设维护费和市政公用设施维护费标准收取。(三)物业接管验收费的筹措物业的接管验收费是指物业管理企业在接收、接管房产物业时，由开发商向物业管理企业缴纳的专项验收费用。它主要用于

27、物业管理企业参与验收新的房产物业和接管旧的房产物业时，组织水、电、泥、木、管道等专业技术人员和管理人员所支付的费用，包括人工费、办公费、交通费、零星杂费、资料费等。1 .收取依据房地产开发项目的竣工验收，是项目开发全过程的最后一个环节，它是全面考核开发成果，检查设计和工程质量的重要环节，做好竣工验收工作对促进开发项目及时完成建管交接，尽快投入使用，发挥投资效益，有着重要的意义。物业管理公司参与项目的竣工验收工作，对保证房产顺利完成建管交接，确保业主的利益，增强管理责任是必不可少的。由于专业物业管理公司在长期的管理经验中，比建造者和开发商更了解客户对物业的各种使用需求，由他们参与验收工作，检验设

28、计和工程质量，既可及时发现和解决一些影响正常运转和使用的问题，又能使将来的客户满意，从而一方面保证物业能按设计要求的技术经济指标，正常投入使用，最大限度地满足客户的需求；另一方面验收新物业和接管旧物业还可分清房产物业损坏的责任，是开发商建造过程中遗留的问题导致物业损坏，还是物业管理企业管理中的问题导致物业损坏，或者是业主和使用者使用过程中导致的物业损坏抑或旧房产本身就有问题。不至于在业主入住使用后才发现问题而产生责任不清的纠纷，从而可避免不必要的赔偿损失。实际上物业管理公司参与竣工验收工作，也是为开发商建造生产出令客户满意的物业所做的努力，是完成开发商建设物业的最后一个生产环节，因而开发商理应

29、缴纳给物业管理企业这笔因组织验收而发生的专项验收费用，同样对旧房产的接管也一样需要检验其是否合格。此外，物业从建造完成到投入使用，实现其价值和使用价值，还有一段过程。物业管理企业从接管物业至业主入伙前，需要配备一定的人力对空房进行看管，以免发生一些不必要的损耗。因此，在验收合格、建管交接时，开发商还要支付给物业管理企业一笔空房看管费，以保证建好的物业保持良好功能和形象。2 .收取标准接管验收费的测算公式如下：接管验收费=被接管的房产物业总建筑面积（验收单价/每建筑平方米）+空房看管费式中：每建筑平方米验收单价可视物业性质、综合造价和布局等的不同，由开发商和物业管理企业协商协定。国家可规定一个最

30、高限价和若干个最低限价，以保证建筑费用收取的规范合理；空房看管费一般房屋以应收管理费的1/3左右收取，别墅、公寓大楼等高级商品房则可由物业管理企业与销售商（开发商）商议，适当提高看管费用，国家可定一个最高限价。（四）物业质量保证金的筹措质量保证金是指开发商在向物业管理企业移交房产物业时，向物业管理企业缴纳的保证物业质量的资金，用于交房后的包修期（一般为2年）内被管物业的报修。其范围限于室内装饰、水电管线、隐蔽工程及室外建筑公共设施等因建造质量问题所引起的返修。1 .收取依据房产物业体积大、投资大，构成要素具有连带性和隐蔽性的特点，决定了房产物业的保修期要比一般耐用消费品长，包修金额也比一般耐用

31、消费品大。为了协调好开发商、建筑商、物业管理企业和产权人（用户）的关系，开发商在物业建造完成验收合格移交给物业管理企业时，就应确定一个保修期，缴纳质量保证金，以保证物业管理企业在包修期内有足够资金，保证因建造质量问题引起的返修得以实施。2 .收取标准质量保证金的缴纳有多种方法，它可以留在开发商处，由物业管理企业在接受业主报修、组织施工后实报实销；也可以由开发商一次性缴纳给物业管理企业，保修期满后结算，多退少补；或可采用包干办法一步到位，盈亏由物业管理企业负担。具体运用哪种方法，物业管理企业可视自己情况与开发商协商决定。（五）日常综合管理费的筹措物业管理的日常综合管理费用主要用于物业管理公司支付

32、日常管理和日常维修工人的工资津贴、劳防费、办公费、公用水电费、保安服务费、垃圾代运保洁费、绿化养护费、工器具折旧及其他管理费用。这笔向业主或使用人收取的管理费，必须按“专款专用”、“取之于民，用之于民”的原则有效地分配在各项日常物业管理上，为业主提供方便、舒适、安全的生活环境。1 .收取依据从物业管理的内容和作用可以看出，物业管理是将分散的社会分工汇集起来，统一办理，为业主和住户提供方便的服务。如日常清洁、保安、水电维修等。服务商品同其他商品一样，具有使用价值和价值。物业的日常管理服务的使用价值是指这种日常管理服务能够满足人们某种需要的属性，而物业的日常管理服务的价值则是凝结在日常管理服务中的

33、一般人类劳动中。业主或使用人缴付的日常综合管理费就是物业的日常管理服务这一商品的价值表现。因此，业主要享用优美、整洁、安全、方便的居住环境，就要购买物业管理企业提供的日常服务这一商品，就要缴付日常综合管理费。2 .收取标准目前由于物业管理市场发育尚不完善，各个物业管理企业的经营管理水平也不同，因而形成了目前日常综合管理费的收取币种不一、计算口径不一、标准和期限不一的局面。特别强调的是对日常综合管理费的收取和支出，必须坚持按物业分门类计算，合理分摊、量出为入。较为合理的做法是应以物业的建筑面积计算，业主入伙时，先预收36个月的日常综合管理费，以后按季或半年收缴，半年公布物业日常综合管理费的收支情

34、况。随着物业管理市场的发展成熟，法规建设的日趋完善，日常综合管理费的收取标准和计量要通过科学合理的测算评估出来加以规范，使收费标准与业主承受力和要求、物业管理的水准相平衡。同时，也要充分考虑各种不同类型、不同用途的物业、不同居住对象的实际情况来分层次地确定日常管理费。由于我国目前人民生活水平还不高，难以承受由成本加利润测算出的日常综合管理费用，因此，有人提出：物业管理企业的管理利润按物业大小、管理服务水平及业主的不同情况，掌握在（一般为8%的费率，中档为10%-15%,高档为12%24%）一定的幅度内，保持微利。对住宅区内的办公经营用房的日常综合管理费收取标准，应与居住用房相异，可在150%2

35、00%范围内确定管理费标准，其管理与收费应有特殊规定。随着物业管理行业的发展，适时可由行业协会定期根据市场及管理服务水平，提供指导性参考价格，以利规范日常综合管理费的标准确定和收支的有关事项。1996年4月上海市房管部门为进一步规范日常综合管理费的收取标准，已对物业管理费的收取实行政府指定价、政府指导价和市场价三种方式。其中全市私有住房中占七成左右的“公有住房出售”将统一实行政府指定价，商品房（包括内销房和外销房）的日常综合管理费由政府制订指导价，其他各种特约特需服务费则由市场价调节。一般来说，物业日常综合管理费的收取标准可用下面一个简单的计算公式表示：P=（i=l,2,?）s式中：P为每平方

36、米每年（月）应收取的日常综合管理费（元m2年，元m2月）；F,第i项日常综合管理费支出；S为管理服务的某类物业的总建筑面积。在运用上列公式测算日常综合管理费的收取标准时，必须注意要对每一项日常综合管理费进行正确合理的测算，还要把所有日常综合管理工作中的费用全部计算在内。只有这样，才能正确合理地计算日常综合管理费的收费标准。（六）特约服务费的筹措为满足各种不同层次的业主的消费需求，物业管理企业除了提供日常综合管理服务外，还要根据业主的具体需要，开设各类特约服务项目，收取特约服务费。这样，既为业主置业和生活提供了方便，又完善了物业管理企业的形象，还可取得一定的经济效益和社会效益。作为日常物业管理的

37、延伸、补充和发展，因地制宜地拓展社区内便民的特约服务，不仅是必要的，而且是可能的。首先，物业管理企业拥有水、电、泥等管道技术力量，完全有能力开展为业主进行的特约服务。业主的室内部分、底层围墙和自用阳台等属房屋所有人自修范围的，物业管理企业可接受委托，办理这些日常修缮养护和室内装修装潢等业务，实施有偿服务，除了料工费外，还可收取5%10%的代办管理费，体现微利薄利的服务性收费。其次，物业管理企业利用自己良好的服务态度，高质量的服务水平和管理服务经验，开展全方位、多功能、多层次的综合性特约服务，如组织家庭服务，代聘保姆，代聘家教，代订车船机票，家庭清洁、消毒打蜡，代为复印、传真，代订送牛奶，代订书

38、报杂志等等。若物业管理企业没有力量满足业主的特种需要，可代业主寻找专业服务公司，委托专业服务公司提供特种服务，物业管理企业可收取一定的代办费用。总之，在收取特约服务费时，应遵循“谁受益、谁付款”和“保本微利”的原则。（七）多种经营服务收入的筹措在我国大多数城市居民收入不高的现实条件下，管理服务费收取不可能太多。但作为企业，要达到自我积累、自我发展、自负盈亏的目标，使物业管理走上良性循环，单靠“量出为入”、“保本微利，原则筹措上述几项资金来源显然是难以为继的。大多数物业管理企业都实行“一业为主、多种经营”的经营策略，组织创收，积极开发内容丰富的与物业管理相关的多种经营，创造尽可能多的利润。如有的

39、物业管理企业要求开发商按一定比例的成本价给物业管理企业少量经营用房，与有关部门合作开办城市信用社、储蓄所等，既能为住户提供配套服务，又能开辟新的收入来源；有的物业管理企业通过商贸活动创造收益，如在住宅区内开办购销商业贸易之类的经济实体，建立文化娱乐场所，设置交通队；有的物业管理企业利用自己的专业技术力量兴办市政维修公司、房屋维修公司、室内装饰公司、园林绿化公司之类的工程服务公司，通过承接建筑工程项目为企业创收；还有一些物业管理企业，从开发商处得到一些供租赁经营的店铺、酒店、停车场等物业资产，依靠这些物业的租赁经营，为企业创造财富。大型的物业管理企业在经济实力达到一定程度后，也可自己筹集资金投资

40、酒店、写字楼、公寓、别墅、商场等物业的开发经营，为物业管理的进一步发展提供良好的经济实力。对管理经营型的收益性物业，更有优势开展多种附属性经营，取得多种经营收入。所有这些多种经营，既满足了业主和住户的文化生活需要，又达到了创收目的，解决了物业管理资金不足的矛盾，也拓宽了物业管理资金的筹措渠道。除了上述七项资金筹措渠道外，物业管理企业还可通过银行获得借贷资金来源收入，同时也可通过开展物业保险业务，取得保险收入。物业的价值大、庞大性、不可移动性的特点，决定了物业在发生意外灾难如地震、火灾时蒙受的损失是巨大的。物业管理企业接管客户的大量物业，构成巨大固定资产，担负着巨大的风险和责任。因此必须引进现代

41、保险制度，与保险公司开展物业保险业务，包括财产保险、消防保险、房屋保险等。这样，一方面可避免物业管理企业在发生意外事故或遭受天灾时而蒙受损失；另一方面也可解决突发事故与天灾发生时，房屋修缮等经费不足的问题，增加收入来源。在上述七项资金来源中，物业管理的启动资金、维修基金、日常综合管理服务费和特约服务费及多种经营服务收入，是物业管理企业的主要资金来源，在物业管理的不同阶段，发挥着巨大作用。启动资金主要用于物业管理的启动阶段，后几项是物业管理转入正轨后的主要来源。这表明在整个物业管理周期中，管理者应根据所处阶段，选择资金来源，想方设法进行筹措。三、融资决策融资就是资金融通，资金筹措方案的制定是融资

42、决策的主要内容。资金筹措不仅为投资者筹集到必要的资金，而且直接关系到投资效益的好坏，影响投资活动的正常进行。因而，对物业投资者来说，无论在什么条件下，融资决策都是整个投资决策研究中的重要内容。物业投资项目的融资决策取决于许多因素，如公司的自有资金状况、项目的投资规模、项目的进度安排以及资金来源状况等。鉴于抵押贷款将成为物业投资资金来源的重要渠道。所以，要研究抵押贷款的融资决策问题。(一)融资杠杆融资杠杆是指项目贷款对投资收益率的影响，也就是使用贷款与不使用贷款在投资收益率上的差异。一般来讲，这种杠杆效应有两种状态。一种是正的杠杆效益，即项目投资使用贷款将产生有利的影响。也即使用贷款的收益率将大

43、于不使用贷款的收益率；另一种是负的杠杆效益，即项目投资使用贷款将产生不利的影响，即使用贷款的收益率小于不使用贷款的收益率。其收益率的公式如下：投资收益率税前收益投资总额用符号表示为R=P若项目投资为公司自有资金，此时的收益率即为自有资金投资收益率。在进行融资决策时，可用上式考察各种情况下的投资收益率。当项目面临若干可能状态而且能判定各种状态的发生概率及其相应投资收益率时，便可由期望值算式来求投资收益期望值。其计算式可用下式表示：E(R)=沙Ri=沙(FM式中：E(R)为投资收益率期望值；用为状态i的投资收益率；写为状态i的发生概率写为状态i的税前净收益；Fi=Ai-IiP为项目投资额；为状态数

44、A,为状态，的税前收益；I1为状态i的应付货款本息。例4:某物业投资2500万元，A方案全部由公司自有资金投资；B方案，全部投资的70%（1750万元）靠抵押贷款解决，贷款利率6%,贷款年限20年，要求在20年内按年等额偿还，假设该项目经营将面临三种效益状态，各状态的发生概率及每年的经营收益如表所示，试据此进行该项目的投资收益率分析及融资方案决策。表44状态AB概率年经营收益概率年轻营收益1好0.203750.203752中0.702750.702753差0.102500.10250解：方案A、B的年度税前投资收益计算结果如表4-5所示。表4-5方案A（自有资金2500万元）方案B(自有资金

45、750万元）债务税前投资债务税前投资状态概率收益本息净收益收益率本息净收益收益率AiLIi（万（万Fi=Ai-IiR=FJP（万E=ATR=FJP元）元）元）10.2375O37515%152.57222.4329.66%20.7275O27511%152.57122.4316.34%30.1250O25010%152.5797.4312.99%其中B方案年度还贷债务本息由下式计算a=pxr=1750S=15257（万元序）（1+2J-1（1+0.06）-1由此可求得：A方案投资收益率期望值为：E（）=0.215%+0.7ll%+0.Ix10%=0.117=11.7%B方案投资收益率期望值为：

46、E（&）=0.2X0.2966+0.70.1633+O.1O.I299=0.1866=18.66%由上述分析计算可看出，若该项目采用70%的借贷款，用于投资，每年公司的自有资金投资收益率将从11.70%提高到18.66%。这就是融资杠杆的正效应。当然，融资杠杆的作用并不完全是正的效应。当融资成本过高，融资方案不当，过度的负债，有时会直接影响投资效益，有时甚至带来极大的风险。如上例，当投资贷款利率提高到10%,就会产生负的杠杆效益；而当抵押贷款利率超过16%,该项目就将出现负的投资收益率期望值，有可能发生亏损。因此，房地产项目投资的融资决策，应十分重视融资成本分析，研究融资杠杆效应。（二）融资成

47、本融资成本是指资金融通所带来的附加成本。它由资金筹集中各种债务支出及附加费用支出构成。鉴于融资成本在物业投资融资决策中的重要意义，有必要专门讨论融资成本的归集、计算与成本效益的评价方法。融资成本取决于融资方案，筹资方法不同，筹资条件（利率，期限及其他附加条件）不同，还贷方式不同，融资成本的构成、列支范围及计算方法均不相同。因而，融资成本的计算分析很复杂，这里仅介绍贷款的成本构成与计算分析。国内贷款和国际贷款成本构成不一样，国内贷款在同一国度进行，政策透明度较高，借贷双方又易于了解，加上我国银行贷款成本以利息为主。费用较少且易于计算。而国际贷款的利息与费用并重，许多规定不安全相同。因而有必要分别研究国际与国内贷款的成本构