存量房交易市场价格估价方案.doc

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1、工作实施方案-存量房交易市场价格估价按照“存量房交易市场价格估价项目”的具体要求，本次是对存量房住宅 采用批量估价或信息补录；对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房在未 进行批量估价前按个案进行估价，根据房地产估价规范、城镇土地估价规程 以及相关国家标准，制订本估价工作方案。一、成立专门估价小组项目总负责人：* （所长，注册资产评估师、房地产估价师）负责与委托方协调、沟通工作项目组长：全面负责整个估价项目工作，撰写估价报告；主要成员：* （副所长，注册资产评估师、房地产估价师、土地估价师）*（项目经理，注册房地产估价师、土地估价师）*（项目经理，注册房地产估价师、土地估价师）*（项目经理，

2、注册土地估价师）组员：主要负责收集估价资料，辅助组长完成任务，主要成员：* （估价员）*（估价员）*（估价员）*（估价员）*（估价员）二、时间计划税务部门将纳税人提交的相关评估资料信息传递给我公司后，我公司在接到税务部门交办的评估任务后，在两日内将评估报告上交至税务部门。三、估价程序（一）接受委托：税务部门将纳税人提交的相关估价资料信息传递给我们， 我们即为接到税务部门委找的估价任务。（二）现场调查：估价机构在接到税务部门交办的估价任务后，安排房地产 估价师及技术人员进行现场调查，到现场搜集资料、勘查实物情况，并做现场记 录。（三）收集估价资料。根据委托估价目的及估价时点，搜集有关估价对象的权

3、属资料以及市场询价等方面的估价资料（四）评定估算。根据搜集的资料及现场勘查的情况，按照房地产估价规 范、城镇土地估价规程以及相关国家标准，按照 * 省地方税务局关于印发 开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作推广应用实施方案的通 知和* 市人民政府办公厅关于开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收 征管工作的通知（*办发（ 2012）40 号）要求，结合估价对象的具体情况，进 行方法适用性的评价和判断， 选择估价方法并选取合适的参数， 估算委估对象的 价值。（五）编制和提交估价报告。由估价小组组长负责编制估价报告初稿，报告 初稿经项目总负责人审核后与委托方进行必要的沟通， 并按照本公

4、司内部规定的 复核制度进行复核后出具报告， 并按照委托要求两日内将估价报告上交至税务部 门。（六）工作底稿归档。按照有关档案管理办法进行估价底稿归档。四、估价技术方案根据房地产估价规范 ，房地产税收估价，应兼顾公平、效率和成本。对 同类房地产数量较多、 相互之间具有一定可比性的应税房地产， 应优先选用批量 估价方法进行估价。对同类房地产数量较少、 可比性差、难以采用批量估价方 法估价的应税房地产，应采用个案估价方法进行估价。根据本项目的估价要求，主要是对存量房住宅采用批量估价或信息补录；对 营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房在未进行批量估价前按个案进行估 价。因此我们根据不同的估价对象，

5、按照房地产估价规范 、城镇土地估价规 程以及相关国家标准，制定了具体的估价技术方案。（一）存量房住宅采用批量估价或信息补录 为高效率、低成本地完成大规模目标房地产的估价工作 , 保证估价过程科学 合理, 本次对存量房住宅采用批量估价，采取的主要估价方法是市场比较法中的 间接比较法。具体技术路线：一是选定基准住房；二是按照成片、连续、同质等原则，划 分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，得到各区 域基准住房的估价值； 三是选出区域中房屋品质、 价格明显高于其他小区的项目作为特殊项目，单独确定小区住房的估价值；四是确定基准住房的修正系数。修 正因素包括建成年代、房型、楼层等

6、要素；五是将各区域及小区住房的估价值下 浮一定比例，作为估价存量房交易价格的基础， 再结合上述修正因素，确定存量 房交易价格估价值。估价流程选 取 可 比 实 例确 疋 房 产 因 素 修 正确 疋 标 准 存 量 房市场状况修正批建筑成新修正建量立导建筑结构修正可i入比房建筑面积修正价产建筑层次修正格基基础p建筑朝向修正础信区中位置修正息建筑单元修正批 量 估 价 结 果1确定标准存量房1.1设立标准存量房类型：主要分为：独立院落住宅、低层住宅、多层住宅、中咼层住宅、咼层住宅、超咼层住宅、独栋别墅、双拼别墅和联排别墅等。1.2评税分区的划分及数据采集将*市市城区按照行政区划划分行政区域；根据

7、每个行政区域繁华程度、交 通便捷程度、环境景观、医疗教育基础设施完备程度，将各个行政区域分成评税分区；考虑到每个大评税分区房屋建筑年限、朝向和楼层等因素，再建立小评税分 区；在每个小评税分区内搜寻房地产交易实例，对没有交易实例的评税小区，选取 样本房；对有交易实例的评税小区选取实例，在全市搜寻多个交易实例，经过筛选, 确定可比实例库，并实时更新可比实例库。2、可比实例的选取2.1可比实例选取的原则选取的可比实例要与估价对象在相同或相似小区内且为相同房屋类别；可比实例的建筑结构要与估价对象的建筑结构相同、相近并区分有无电梯；可比实例 的交易日期应在 1 年内; 可比实例的交易类型要与估价对象的交

8、易类型相吻合 ; 可比实例的成交价格应是正常成交价格或能修正为正常成交价格。2.2 标准房的制作没有可比实例的小区 , 按上述原则选取标准房。采取与估价对象相同或相似 小区内的相同房屋类别 , 建立标准房价格。2.3 建立可比价格基础选取可比实例后 , 对可比实例的成交价格进行换算处理 , 以单位平方米售价 为可比价格基础 , 面积为建筑面积。3 房地产价值修正3.1 市场交易情况修正房地产市场是一个不完全市场 , 成交价格易受非正常情况的影响 ,要将非正 常情况下的成交价格修正为正常情况下的成交价格。3.2 交易日期修正 在可比实例的成交日期至存量房交易价格申报估价时点期间, 若房地产价格平

9、稳, 则不进行交易日期修正 ;若房地产价格上涨或下跌 , 则应对房地产价格指数 进行交易日期修正。3.3 区域因素修正 区域状况对房地产价格影响因素主要包括繁华程度、交通便捷程度、环境景 观、公共服务设施完备程度等。 因选取的可比实例与存量房交易价格申报估价对 象在相同、相近小区内 ,繁华程度、交通便捷程度等因素一致 ,因此不对区域因素 修正。3.4 个别因素修正个别因素的调整内容比较多 , 主要包括新旧程度、建筑规模、建筑结构、设 备、装修、平面布局、工程质量、楼层、面临景物、采光及朝向等。在同一存量 房交易价格申报估价分区内 , 也有一些因素是不便于修正的。如房地产类别、建 筑结构、交易类

10、型和局部公共设施 （电梯）等因素。如果不对其修正 , 就需要在存 量房交易价格申报估价时选择与其相同类型的房地产交易案例。4 房地产估价值的确定4.1 确定比准价格比准价格=可比实例成交价格X (1 T% (1 R%W(1 S%W (1 X%) X (1 Y% (1 Z%)4.2 求取待估价对象最终比准价格V (V1+V2+V3+? Vn)/n4.3 确定房地产估价值房地产估价值=VX MT%-从成交日期至存量房交易价格申报估价时点可比实例价格涨跌百分率R%朝向调整系数S%楼层系数差X% -面临景观(山)修正系数丫面临景观(水) 修正系数Z%其它因素修正V-最终比准价格V1、V2、V3、 ?

11、Vnn 个修正、调整后的比准价格 , 具体的可比实例个数为3-5 个M彳寺估价对象的建筑面积(二)非住宅存量房非住宅存量房指的是指已被购买或自建并取得所有权证书的不用作住宅的 房屋，主要包括营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房的估价，因其价值 受影响因素较住宅复杂， 交易案例相对住宅也要少。 因此非住宅估价难以用统一 的标准去衡量，采用个案估价，按照房地产估价规范 、城镇土地估价规程 以及相关国家标准，主要估价操作方案如下：1、估价基础数据的搜集、整理 为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的搜集整理工作，必须全面了解我市房地产市场行情， 掌握地方相关规定， 并通过市场调查、 归纳分析

12、等方 法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据，包括：1) 各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格；2) 土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件；3) 房屋重置价格及配套文件；4) 新建房屋造价水平及成本费用构成；5) 城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件；6) 其他地方性规定等资料。2、拟定估价作业方案 , 组织实地勘察主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进 度安排。对技术复杂、 工作量大或时间紧迫的估价项目， 业务部门应及时向公司 领导说明情况，申请调配人员，以保证按时交付报告。实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。 不

13、论何种估价目的和 估价项目类型，存档的估价报告必须附有 房地产估价现场勘察表 和现场照片， 并由勘察人、相关人员在勘察表上签字 .3、估价方法选用3.1 房地产估价方法的选用 根据房地产估价规范的要求，房地产主要评估方法有市场比较法、收益 法、成本法、假设开发法。对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。 根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价， 应同时采用多种估价方法进行 估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。收 益性房地产的估价， 应选用收益法作为其中的一种估价方法。 具

14、有投资开发或再 开发潜力的房地产的估价， 应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 在无市 场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、 收益法、假设开发法进行估价 的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。现就本项目常见几类用途的非住宅房地产评估方法选择和操作做简要说明 如下:3.1.1 商业房地产估价的常用方法 商业房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。（1）收益法。商业房地产的一个重要特点是能够用以获得收益，商业房地 产的价值正是体现在它的获取收益的能力上， 所以收益法是商业房地产估价最为 常用的方法之一。（2）市场法。商业房地产的转售转租比较频繁， 特别是小型商铺更是如此

15、 因此较易获得交易实例， 所以在对商业房地产进行估价时， 市场法也是常用方法 之一。商业房地产估价的估价方法虽然基本一致， 但在具体的技术路线选择和处理上又各有特点按经营方式可分为出租型和商业运营型两类， （ 1）出租型商业房地产主要采 用收益法和市场法进行估价。 采用收益法估价的关键是求取租金收益。 采用市场 法对出租型商业房地产估价主要应用在两个方面： 一是直接求取商业房地产价格； 二是求取商业房地产租金。 （ 2）运营型商业房地产主要靠经营获得收入。按规模又可分为：（1）整幢商业房地产估价，主要采用收益法和市场法。对 整幢商业房地产进行估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式

16、 类型、收入水平差异等； 其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影 响因素；最后根据不同楼层的具体情况、 交易实例收集的难易程度、 潜在租金及 其经营费用测算的难易程度而选择不同的估价方法。 （2）整层商业房地产估价主 要采用市场法和收益法。 通常情况下整层出售或出租的交易实例较少， 因此，经 常选取类似估价对象的单个商铺的成交实例作为可比实例， 然后进行修正得出整 层商业房地产的价格。 3）同层商业房地产不同铺面评估，对于同层商业房地产 不同铺面进行估价时， 可先评估出一个铺面的价格， 其余铺面的价格在此基础上 进行适当修正得出不同铺面的估价结果。3.1.2 商务办公房地产估价 商

17、务办公房地产主要指商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事 各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。写字楼可从不同角度、按照不同标准进行分类和分级。按建筑面积的大小不 同，写字楼可分为小型、 中型和大型写字楼， 其中建筑面积在 1 万平方米以下的 为小型写字楼；建筑面积在13万平方米的为中型写字楼；建筑面积在 3万平 方米以上的为大型写字楼。按使用功能不同，可将写字楼分为：单纯型写字楼，即写字楼基本上只有 办公一种用途，没有其他功能（展示厅、餐饮等）：商住型写字楼，即既可以 办公还可以住宿；综合型写字楼，即以办公为主，同时又有其他多种功能，如 展示厅、商场、公寓、餐饮等功能。按写

18、字楼所处的位置、 自然或质量状况和收益能力不同， 可将写字楼分为甲、 乙、丙三个档次。其中，甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物 的物理状况和建筑质量优良， 收益能力强， 有完善的物业服务； 乙级写字楼具 有良好的地理位置， 建筑物的物理状况和建筑质量良好， 建筑物的功能不是最先 进的，建筑物存在自然磨损，收益能力低。新落成的同类写字楼；丙级写字楼 是使用年限较长，建筑物存在明显的物理磨损和功能陈旧，租金水平较低。商务办公房地产估价的常用方法是收益法、市场法等。（1）收益法。商务办公房地产通常采用出租经营，所以收益法是商务办公 房地产估价最为常用的方法之一。（2）市场法。商务办公房地

19、产的转售转租比较频繁，因此较易获得交易实 例，所以在对商务办公房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。3 .1.3车库估价方法停车库估价方法主要有市场法、收益法。 对于地下停车库一般分为两种情况：一是开发商拥有车库单独产权，可对车 库自由行使收益和处分权； 二是地下车库作为共有部分， 建筑面积已经分摊， 车 库不能单独出售因此停车库估价方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属 于经营性房地产； 其次，应该考察周边房地产中类似房地产的租售情况， 以此来 确定采用何种估价方法。市场法的选择，取决于是否拥有大量停车库交易实例资料，同时估价对象应 为可转让的。 收益法的选择， 主要基于估

20、价对象属于经营性物业， 有较稳定的收 益。与地上房地产相比，地下停车库在一定程度上处于从属地位3.2 土地使用权估价方法的选用 根据土地估价规程的要求，根据宗地用途选择不同的估价方法，对同一 估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价。 估价人员应从估价资料、 估价方 法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分 析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，确定估价结果。根据地产用途不同，宜分为住宅用地、商业金融业用地、工业、仓储用地、 交通用地和综合用地等；并可按开发程度不同，分为待开发土地、已开发土地、 在建用地和已建用地等3.2.1 居住类宗地价格评估居住用地估价

21、宜选用市场比较法、剩余法（假设开发法） 、收益还原法和 基准地价系数修正法。其中：1）独立住宅用地价格评估： 应重点分析： 城市地理位置与气候条件、 居民生活方式、社会、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环 境、建筑密度与间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。一般应首选市场比 较法，但如极具特性则不宜采用。2）高档公寓用地价格评估：应重点分析：居民的生活方式、人文环境与景 观、基础设施与公共配套、交通通达程度、规划限制、容积率、地形条件等因素 对地价的影响。 一般应首选市场比较法， 辅之以收益还原法、 假设开发法或基准 地价系数修正法。3）普通住宅用地价格评估： 应重点分析：

22、城市人口数量与家庭规模 （社会）、 经济发展水平、 居民收入与消费水平， 居民住房条件、 政府的住房消费政策与住 房金融政策、区域位置、公交便捷程度、基础设施与公共配套、规划限制、容积 率、宗地面积、形状、地形及地质条件等对地价的影响。 一般应首选市场比较法， 辅之以假设开发法、 收益还原法或基准地价系数修正法。 评估已售公房和经济适 用房（安居房）地价时，应注意与普通商品住宅用地的权益差别。4）简易住宅用地价格评估：简易住宅用地多为待拆迁改造用地，评估此类 用地价格时，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。3.2.2 商业金融业用地宗地价格评估 商业金融业用地估价宜采用市场

23、比较法、 收益还原法、剩余法（假设开发法） 和基准地价系数修正法。其中 :1） 金融保险业用地价格评估，应重点分析：当地金融保险业的地位与 作用；估价对象是否位于某级金融中心以及临街状况等。2）办公服务类宗地价格评估，应重点分析：当地经济发展水平及服务业在国 民经济体系中的比重、 与行政经济中心的接近程度、 交通便利程度、 周边人文环 境及公共配套设施（购物及娱乐场所等） 。3）综合商厦类宗地价格评估， 应重点分析：辐射区内的固定人口与流动人口、 居民购买能力、商业繁华程度与集聚程度、客流量与交通通达程度等。4）普通零售店类宗地价格评估，应重点分析：服务范围内的人口数量、收入 水平与购买能力等

24、5) 评估旅游娱乐类宗地，应重点分析：景点等级及知名程度、自然与人文景 观、交通通达程度。3.3.3 工业、仓储用地宗地价格评估 工业、仓储用地估价宜采用市场比较法、 成本逼近法和基准地价系数修正法。 其中 ;1) 矿井、矿区用地价格评估，应注意：宗地外开发程度的设定，可开 采年限与出让年限的关系、 土地整理的难易程度、 相邻土地的使用限制等； 对类 似油气田用地， 应注意： 宗地外开发程度的设定， 土地使用权与他项权利之间的 关系。2) 传统制造业、电力、煤气及水的生产和供应用地价格评估，应注意：产业 特点、用地规模、用地强度、污染程度、城市规划的影响、用途转换及变现的难 易程度。3) 邮

25、电、高新技企业用地价格评估， 应注意产品的高技术、 高附加值特点、 污染小、环境较好、土地利用程度较高、及与信息集散地的接近程度、获取人力 资源的难易程度、产业的聚集度与关联度等。4) 仓储业用地价格评估，应注意：开发程度的设定、交通的方便程度、土地 利用的机会成本等。3.3.4 综合用地宗地价格评估综合用地指集办公、商住(公寓) 、餐饮、购物、娱乐于一体的现代化综合 大厦或大厦群用地。综合用地价格评估方法 , 可选用收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地 价系数修正法。综合用地价格评估的关键是正确把握同一建筑物中各不同利用部分的权重 及各部分之间的相互作用。综合用地价格评估不能简单等于各不同

26、利用部分所分摊土地价值之和。 综合 利用的土地价值可能大于或小于各不同利用部分所分摊土地价值之和。无论应用何种方法，可以先分别评估各不同利用部分所分摊土地的价格，然 后根据该宗地的主要用途、 该区域的主要土地利用类型及该区域各不动产类型的 市场价格，进行该宗地各利用方向相互之间的影响程度修正。4、估价结果确定估价结果应在对不同估价方法的测算结果进行校核和比较分析的基础上合 理确定。在确认所选用的估价方法的测算结果无误之后， 应根据估价目的和不同 估价方法的适用程度、 数据可靠程度、 测算结果差异程度等具体情况， 并经过分 析，选用简单算术平均、 加权算术平均等方法计算出综合结果， 或选用其中一

27、种 估价方法的测算结果作为综合结果。五、估价质量要求（一）估价结果质量要求 对不同估价方法的测算结果应做下列检查，寻找导致它们之间差异的原因， 并消除 不合理的差异：1）估价测算过程是否有误； 2 ）估价基础数据是否正确； 3） 估价参数选 取是否合理； 4 ）计算公式选用是否恰当； 5）不同估价方法的估价对象范围是 否一致； 6） 不同估价方法的估价前提是否相同； 7）选用的估价方法是否适用 估价对象； 8） 估价假设是否合理； 9） 是否遵循了相应的估价原则； 10） 房地 产市场是否处于特殊状况。当采用不同估价方法时的估价结果有明显偏差时，对所选取的估价参数、基 础数据、计算过程、估价方

28、法等的核查， 最终使估价结果达到客观、 公正、合理。（二）估价报告的质量要求对估价报告的总体要求是全面、 客观、公正、准确，并有良好的包装质量 （报 告的封面、纸张、组成、格式等由公司统一设计） 。严禁出现错别字、报告编号 错误、装订错误等低级错误，不得出现描述错误、计算过程和计算公式错误、选 取参数错误和报告内容缺少等质量问题。具体应做到下列几点： 1 真实，即应按事物的本来面目陈述事实、描述状 况、说明情况，没有虚假记载； 2 客观，即应不加个人偏见地进行叙述、分析 和评论，得出的结论应有充分的依据， 没有误导性陈述； 3 准确，即估价基础 数据应正确，用语应明确肯定、避免产生歧义，对未予

29、以核实的 事项不得轻率 写入，对难以确定的事项及其对估价结果的影响应予以说明， 没有含糊其辞； 4 完整，即应提供必要的信息， 全面反映估价过程和结论， 正文内容和附件资料应 齐 全、配套，不得隐瞒事实，没有重大遗漏； 5 清晰：即应层次分明，用简洁 的文字对有关情况和问题进行归纳总结，避免不必要 的重复，便于估价报告使 用者理解和使用； 6 规范，即估价报告的制作应符合规定的格式，文字、图表 等的使用应符合相应的标 准，有关专业术语应采用相应专业明文规定或约定俗 成的术语。六、主要控制保障措施 估价过程中，估价人员应严格执行我公司内部管理制度，如估价质量管理 制度、档案管理制度、估价报告三级

30、审核制度 、技术负责人制度 、企业 财务制度，严把报告质量关，以谨慎和专业态度，确保总体时间进度及提交评 估成果的质量。（一）人员保障措施 为确保估价项目的及时完成，投入足够数量的专业人员，我公司本次专门设 立专门的估价小组， 由公司主要领导直接负责， 并派出四名项目经理和五名估价 助理人员， 同时按照委托方要求派驻专门人员到指定工作地点工作。 根据项目提 供的资产规模和时间上的要求， 我公司可随时组织估价队伍， 各估价人员在统一 方法、统一标准、统一时点的基础上同步开展工作。第一时间与客户联系，约定 勘查现场时间，保障按委托方要求出具正式估价报告。（二）估价过程控制 每个估价项目至少有一名参

31、加该项目的注册房地产估价师或土地估价师亲 自到估价对象现场，观察、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状 况，拍摄反映估价对象外观 和内部状况以及周围环境和景观的照片等影像资料， 补充搜集估价所需的关于估价对象的其 他资料和相关房地产市场资料，并做好 实地查勘记录（三）估价报告控制措施1、估价报告三级复核制度选派本机构注册后从事房地产估价工作五年以上的注册房地产估价师担任 审核人员， 按房地产估价相关要求， 对撰写完成而尚未出具的估价报告的内容和 形式进行审查核定， 提出审核意见， 并形成估价报告内部审核记录。 审核人员应 在估价报告内部审核记录上签名并注明审核日期。估价报告经内部审核

32、合格后，由两名注册房地产估价师或土地估价师签名 及加盖房地产估价机构或土地估价机构公章而正式生效， 并按估价委托合同的约 定交付估价委托人。 估价委托人对估价过程或估价报告提出询问的， 在估价报告 上盖章的房地产估价机构和 签名的注册房地产估价师应给予解释和说明。2、估价报告质量问题的定期公布制度 公司每季度不定期对各业务部门的估价报告质量进行检查，对把关不严、 出现质量问题的部门， 视具体情况在本公司范围内予以公布， 并给相关责任人以 相应处罚；对质量管理到位、技术操作规范、审核工作严谨的部门，对相关人员 将予以表彰。（三）估价档案管理 估价项目完成后，应按有关档案管理的规定，及时收集、整理

33、与该项目相关 的各种 文字、图表、影像等形式的资料，对其中有保存价值的资料进行分类并 妥善保存。七、估价中的一些其他要求1、遵循实事求是、客观公正，合法性原则。对于房地产税收估价，应依据相关税法、 中华人民共和国城市房地产管理 法等法律、法规和其他有关规定进行。房地产税收估价，包括房地产保有环节 的税收估价、房地产交易环节的税收估价和 房地产开发环节的税收估价，应按 相应税种为核定计税依据而进行估价。 房地产交易环节的税收估价， 价值日期应 为应税房地产的成交日期。2、保守秘密；保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人的商业秘密，不 得泄露个人隐私；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托

34、人同意， 不得擅自将其公开或泄漏给他人。我们接受该项目委托后，将按委托方保密要求，派专人接收有关纳税数据及 委托信息，并与其签订保密协议， 做好保密工作， 接收数据的专门人员按照委托 方要求传达与估价有关的相关信息。3、估价人员应诚实正直、勤勉尽责，严禁作任何虚假的估价，严格按计划 进度完成估价任务，如果需要调整，必须及时履行内部报告程序；4、估价中的相关问题应履行报告制度，一般情况下应由各估价小组负责人 与客户接洽或交换意见， 对较大的事项处理应通过现场负责人向分管管理层负责人汇报，不得在现场议及相关估价结果或估价意见5、估价小组成员应在估价进场前了解相关法规或要求等。严禁以个人名义 承接业务；严禁转让业务；不得随意对委托人或当事人作出任何有损公司利益和 声誉的承诺。 一经发现，公司将给予严肃处理， 并追究有关人员的经济和法律责 任。* 房地产估价有限公司* 土地估价咨询有限公司* 年*月 *日