厦门翔安区大嶝岛概念规划51p.ppt
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1、厦门翔安区大嶝岛概念规划 一 方向:大嶝镇的出路在哪里发展旅游业、发展旅游地产?二 策略:如何发展旅游业 三 方案:南部填海区的前景 四 行动:近期及未来的实施项目一 方向:大嶝镇的出路在哪里?受自然条件的限制,大嶝的总用地只有13平方公里多,不仅总量上在翔安各镇中最少,而且人均占有土地也是最低的,因此大嶝无法象其它镇一样可以通过土地扩张获得外延式的发展,大嶝的出路在于必须要大幅度提高土地的产出效率.那么,对大嶝而言哪一类产业能够大幅度大幅度提高土地的产出效率呢?一 方向:大嶝镇的出路在哪里?1.发展哪一类产业?从第一产业看耕地1700亩(600元/亩)林地1800亩(1000元/亩)盐田13
2、300亩(400元/亩)养殖7000亩(7000元/亩)共计23800亩总产值不到6000万,人均3000元(2004厦门城市居民人均收入近15000,若达此水平,需把全岛扩大一倍全部用来养殖)一 方向:大嶝镇的出路在哪里?1.发展哪一类产业?那么,第二产业是不是大嶝的最终出路呢?大嶝镇缺少发展工业的比较优势和竞争优势,因为大嶝没有发展大规模工业的资源,这个资源包括原材料,也包括充足的土地,虽然大嶝水产资源较丰富,但仅仅靠水产加工也无法使大嶝获得强劲发展动力 大嶝作为一个海岛,处于交通网络的末梢,局部交通条件无法与大陆相比,这也不利于吸引工业企业;另一方面,占地近5平方公里的火炬高新区就在翔安
3、区,这里是工业企业的首选之地,土地充足,配套完善,交通便利.因此,工业也无法让大嶝起飞.一 方向:大嶝镇的出路在哪里?1.发展哪一类产业?所以,大嶝必须要依靠第三产业,而如果第三产业能成为大嶝的强劲动力的话有两个途径一是吸引更多的人来岛内消费,服务的人口越多,收益也就越大,二是输出更多的人去岛外服务.第二种方式,一方面减少了岛内人口,使岛内人均占有的资源更多,另一方面输出的人还会向岛内寄钱拉动经济,大嶝目前在外打工的近1000人每年可寄回近一亿人民币,成为很多家庭的最主要经济来源,但这种方式更多的使个体获得较大收益,而对全镇面貌的改善效果不大.因此第一种方式非常重要.一 方向:大嶝镇的出路在哪
4、里?1.发展哪一类产业?对大嶝而言哪种产业能吸引更多的人来岛内消费呢?比较优势在哪里,交通条件受限土地资源缺乏的大嶝岛最大的优势在于它的生态景观,特别是具有极佳的临海景观条件厦门本岛受到环岛路的禁锢,其临海地段价值被极大损害鼓浪屿作为建成区余地也不多而其它各区由于处于海湾纵深加上人为影响,临海污染情况较严重且不易排出,厦门周边海域70%以上的海水没有达到四类海水水质标准,相比之下大嶝岛周边海水水质不仅达标而且达到二类海水水质的标准(第二类 适用于水产养殖区,海水浴场,人体直接接触海水的海上运动或娱乐区,以及与人类食用直接有关的工业用水区)。可以说大嶝岛的滨海条件是最好的也是绝无仅有的,也就是说
5、良好的滨海条件是大嶝最重要的吸引物,那么显然只有发展旅游业包括旅游地产才能吸引更多的人来岛内消费.一 方向:大嶝镇的出路在哪里?1.发展哪一类产业?大嶝另外一个重要的吸引物是对台小额商品交易市场,平均每年接纳客流总量约50万人次,但由于商品档次不高无法吸引高端客户,未来可以把这个内容和观光旅游结合起来.二 策略:如何发展旅游业?1.处理好观光旅游和度假旅游的关系 观光和度假是旅游的不同需求和层次,二者既相互关联又有很大区别.观光区与度假区的比较n观光区观光区对资源及设施的要求对资源及设施的要求新、奇、特吸引大量各层次游客参观或参与。n度假区度假区对资源及设施的要求对资源及设施的要求宁静、自然、
6、不同于都市生活针对某一消费群体。泰国普吉岛的观光设施FANTASEA泰国普吉岛国际一流的度假区AMANPURIn观光区观光区功能组织功能组织 以游线串联景点客源消费水平客源消费水平 中低档,停留时间短,消费水平低,经济贡献水平也相对较低.观光设施本身赢利观光设施本身赢利环境影响环境影响 客流量大,对生态影响大(因此很多景区均有游客量限制)n度假区度假区功能组织功能组织 尽量避免穿过式交通客源消费水平客源消费水平 中高档,停留时间长,消费水平高,经济贡献水平也相对较高.度假设施本身不赢利度假设施本身不赢利环境影响环境影响 游客量相对较小,对生态影响程度也较小 一般来说,一国的居民家庭恩格尔系数小
7、于40%时,度假旅游就会有很大增长(1990年54%,目前38%左右.通过旅游业吸引更多的人入岛消费只是第一步,更重要的是要能够吸引更多的岛上过夜游客,统计显示过夜游客的人均消费是一日游观光游客的6倍以上.吸引更多的过夜游客就需要提供更多更好的度假设施.由于岛上新奇特的景观资源不多,吸引力不强,应以营造度假氛围为主.同时,观光旅游的需求也不应忽视,岛上也拥有类似战地观光园白哈礁对台小额商品交易市场等有吸引力的观光点.但需要注意的是由于这两类旅游方式所针对的层次不同,因此需要适当分区,而不能笼统的混为一谈.例如亚龙湾的例子观光与度假职能相互干扰大嶝岛基于旅游发展的功能分区概念示意图2.全岛旅游发
8、展概念总体结构:总体结构:圈层斑块结构(符合资源最佳配置要求符合岛的形态)外圈-滨海资源旅游功能为主(度假观光)中圈-当地居住功能为主,共六个组团,五个为现状整合,一个新增;每个组团都可从旅游开发中获益.中心-集中的公共服务设施为主,各组团均可方便享用观光和度假入口分开外圈分区(度假、观光、生产)内陆纵深结合现有村落整合为七大组团,包括核心部位的公共服务中心与原来大嶝总规的比较功能上以旅游发展为导向,注重沿海的旅游开发结构上组团发展VS成片发展(网络绿带;提高路网密度,减小道路宽度)功能分区-生活及产业聚落中圈的居住组团可利用良好的红砖古厝资源将旅游功能渗透其中(如家庭旅馆风情古街等)建议对红
9、砖古厝采取积极的保护措施(如何保护怎样制定政策建议作专题研究),第一步应当禁止随意拆除古厝功能分区-生态绿廊组团之间结合现状林地耕地水塘形成大片生态的开敞空间,塑造大嶝”生态岛”形象利用现状低地水面形成贯通的水系平均高潮2.41米最高高潮位4.12米防潮设计高水位4.41米组团间的生态绿廊可作为生态农业、观光农业、苗圃、公园等内容,尽量不做其它开发,虽然减少了土地收益,但会帮助大嶝形成生态岛、旅游岛的形象,未来会给大嶝带来巨大的无形收益。路网旅游型道路路面窄/绿化覆盖率高/线型自由各组团开发强度大,路网密度大组团间只有联系路,保持好的生态开敞空间双环特色:交通组织上旅游交通量不大时可单行;当旅
10、游交通量大时,双环中的外环承担旅游交通;内环主要承担岛内交通,互不干扰.双环间绿化保护了现状海边木麻黄,同时将旅游功能与其他功能适当分离与特殊用地没有矛盾,仅在南部阳塘有微小矛盾。与批地有几处需协调,阳塘和双沪之间应当保留较宽的向海通道。新的镇政府结合具体设计在两侧留出林荫绿带,保持向海通道的连续性。意向项目:一所200亩的学校,一座医院;临时性的加工区两处,不做永久性,未来根据大嶝的发展随时改变用地性质;无任何污染的手工业小作坊可在各村落中结合古厝来做。与概念方案的比较规划路网与现状特殊用地以及批地或意向项目的关系旅游项目策划意向度假项目:度假住宿设施/海上高尔夫/游艇别墅/温泉度假区观光项
11、目:海洋公园/游乐园/观光园等3 南部填海地产开发走旅游地产型之路从整个大嶝岛的发展方向及定位来讲从整个大嶝岛的发展方向及定位来讲,岛上地产开发岛上地产开发应走旅游地产的道路。应走旅游地产的道路。1.从宏观交通条件来看从宏观交通条件来看.虽然东通道建成后会改善大嶝外部大的交通条件,但东通道工程采用的是“收费权益质押”的方式来还钱,既项目建好后,由政府承诺,通过收费来还贷款,而其他外围各区与本岛联系路桥的收费届时会取消,因此,对大嶝以及整个翔安来说来自岛内方向的交通成本会比较高;而从局部交通条件来看,大嶝作为一个海岛,只能是城市交通的末梢,无论如何不如内陆便利.所以从交通条件看,大嶝如果开发针对
12、本地市民特别是岛内市民居住区的话风险极大.而对度假者来说,并不看中交通便利程度.从配套设施来看从配套设施来看,大嶝如果希望对本地居民或长期生活的人具有吸引力,一定要有完善而优质的配套服务设施,包括教育医疗文化娱乐设施等,要达到这个要求会是一个长期的过程.而对度假者来说,由于是临时居住,对这些设施的要求并不高.从环境容量来看从环境容量来看,大嶝镇本来在各镇中的人均用地是最低的,海岛的生态环境也较为脆弱,淡水等资源都比较短缺,并不适合引进太多长期定居生活的人口.而作为旅游地产在旅游淡季,海岛生态能够有缓冲恢复的休养时期.从气候条件看从气候条件看,滨海地带潮湿受台风影响大,特别是大嶝岛西南面处在较大
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