土地使用权项目资产评估报告.ppt

《土地使用权项目资产评估报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地使用权项目资产评估报告.ppt（18页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、四 川大 西洋 焊接 材料 股份 有限 公司拟 非公 开发 行股 份涉 及四 川大 西洋 集团 有限 责任公 司土 地使 用权 项目资 产 评 估 报 告中联评报字2012第 796 号中联资产评估集团有限公司二 一二年十一月六日摘四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告目录注册资产评估师声明 .1要.2资 产 评 估 报 告.4一、委托方及产权持有单位和其他评估报告使用者.4二、评估目的.6三、评估对象和评估范围.6四、价值类型及其定义.6五、评估基准日.7六、评估依据.7七、评估方法.9八、评估程序实施过程和情况.11九、评估假设.11

2、十、评估结论.12十一、特别事项说明.13十二、评估报告使用限制说明.13十三、评估报告日.14备查文件目录.16中联资产评估集团有限公司四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产清单由委托方及产权持单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评

3、估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。中联资产评估集团有限公司第 1 页四川大西洋焊接材料股份有

4、限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告四 川大 西洋 焊接 材料 股份 有限 公司拟 非公 开发 行股 份涉 及四 川大 西洋 集团 有限 责任公 司土 地使 用权 项目资 产 评 估 报 告中联评报字2012第 796 号摘要中联资产评估集团有限公司接受四川大西洋集团有限责任公司、四川大西洋焊接材料股份有限公司的委托，就四川大西洋集团有限责任公司拟用土地使用权认购部分四川大西洋焊接材料股份有限公司本次非公开发行的股份之经济行为，对所涉及的四川大西洋集团有限责任公司申报的土地使用权在评估基准日的市场价值进行了评估。评估对象为四川大西洋集团有限责任公司部分资产，评

5、估范围是四川大西洋集团有限责任公司位于自贡市自流井区舒坪镇丹阳街的 1 宗国有出让工业用地使用权（国土证号：自国用（2012）第 024527 号，土地面积为 458,509.00 平方米），账面价值 155,821,439.52 元。评估基准日为 2012 年 10 月 31 日。本次评估的价值类型为市场价值。本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委托评估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，分别采用市场比较法和成本逼近法进行评估，并采用两种方法的评估结果算术平均值作为最终评估结果。经实施清查核实、实地查勘、市场调查、评定估算等评估程序，得出四川大西洋集团有限责任公司拟认购股份涉及的土地使

6、用权在评估基准日 2012 年 10 月 31 日的评估结论如下：中联资产评估集团有限公司第 2 页四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告土地单价：340 元/平方米土地面积：458,509.00 平方米总地价：155,893,100.00 元总地价大写金额：人民币壹亿伍仟伍佰捌拾玖万叁仟壹佰元正。在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案或核准后使用，经备案或核准后的评估结果使用有效期一年，即自 2012 年 10月 31 日至 20

7、13 年 10 月 30 日使用有效。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。中联资产评估集团有限公司第 3 页四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告四 川大 西洋 焊接 材料 股份 有限 公司拟 非公 开发 行股 份涉 及四 川大 西洋 集团 有限 责任公 司土 地使 用权 项目资 产 评 估 报 告中联评报字2012第 796 号四川大西洋集团有限责任公司、四川大西洋焊接材料股份有限公司：中联资产评估集团有限公司接受你们双方的委托，根据有关法律法规和资产评估准则，采用市场比

8、较法和成本逼近法，按照必要的评估程序，对四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份之经济行为，所涉及的四川大西洋集团有限责任公司申报的土地使用权在评估基准日 2012 年 10 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托方及产权持有单位和其他评估报告使用者本次资产评估的委托方为四川大西洋集团有限责任公司、四川大西洋焊接材料股份有限公司，产权持有单位为四川大西洋集团有限责任公司。（一）委托方及产权持有单位简介委托方之一及产权持有单位：四川大西洋集团有限责任公司企业名称：四川大西洋集团有限责任公司注册地址：四川省自贡大安区马冲口街 2 号注册资本：玖仟柒佰捌拾伍万元人

9、民币中联资产评估集团有限公司第 4 页。四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告实收资本：玖仟柒佰捌拾伍万元人民币工商注册号：510300000028829法定代表人：李欣雨公司类型：有限责任公司（法人独资）经营范围：从事公司法人资产权范围内的资产经营、投资，产权交易，进口处贸易；生产、销售金属材料、机电设备、建材、化工原料（不含危化品及易制毒品）（以上范围国家有专项规定的、从其规定）委托方之二：四川大西洋焊接材料股份有限公司企业名称：四川大西洋焊接材料股份有限公司股票代码：600558注册地址：自贡市大安区马冲口街 2 号注册资本：壹亿贰

10、仟万元人民币实收资本：壹亿叁仟捌佰壹拾柒万壹仟捌佰柒拾陆元人民币工商注册号：510000000154651法定代表人：李欣雨公司类型：股份有限公司(上市、国有控股)经营范围：资产投资；房地产开发（凭资质证经营）；焊接材料的开发、生产、销售及技术服务；高新技术及产品的开发；经营本企业自产产品及技术的出口；经营本企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进出口业务（国家限定公司经营和国家禁止进口处的商品及技术除外）。经营进料加工和“三来一补”业务。（二）委托方与产权持有单位之间的关系中联资产评估集团有限公司第 5 页四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公

11、司土地使用权项目资产评估报告委托方四川大西洋焊接材料股份有限公司系产权持有单位的控股子公司。（三）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者本评估报告的使用者为委托方及产权持有单位、经济行为相关的当事方以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。二、评估目的根据四川大西洋集团有限责任公司总经理办公会纪要，四川大西洋集团有限责任公司拟用土地使用权认购部分四川大西洋焊接材料股份有限公司本次非公开发行的股份。本次资产评估的目的是反映四川大西洋集团有限责任公司拟认购股份涉及的土地使用权在

12、评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。三、评估对象和评估范围评估对象为四川大西洋集团有限责任公司部分资产，评估范围是四川大西洋集团有限责任公司位于自贡市自流井区舒坪镇丹阳街的 1 宗国有出让工业用地使用权（国土证号：自国用（2012）第 024527 号，土地面积为 458,509.00 平方米），账面价值 155,821,439.52 元。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。四、价值类型及其定义依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。中联资产评估集团有限公司第 6 页；四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土

13、地使用权项目资产评估报告市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本项目资产评估的基准日是 2012 年 10 月 31 日。此基准日是委托方在综合考虑被评估资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。六、评估依据本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：（一）经济行为依据四川大西洋集团有限责任公司 2012 年 10 月 27 日总经理办公会纪要。（二）法律法规依据1、中华人民共和

14、国公司法（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；2、国有资产评估管理办法（国务院第 91 号令，1991 年）；3、中华人民共和国证券法（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；4、关于发布的通知（证监发行字2007302 号）；5、中华人民共和国土地管理法（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）中联资产评估集团有限公司第 7 页；四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告6、中华人民共和土地管理法实施条例（19

15、98 年 12 月 24 日国务院第 12 次常务会议通过）；7、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第 55 号，1990 年 5 月 19 日）；8、关于加强以非货币财产出资的评估管理若干问题的通知（财企200946 号）。（三）评估准则依据1、资产评估准则评估报告（中评协2011230 号）；2、资产评估准则评估程序（中评协2007189 号）；3、资产评估准则不动产（中评协2007189 号）；4、企业国有资产评估报告指南（中评协2011230 号）；5、注册资产 评估师关 注评估对象 法 律权属指导意 见（会 协200318 号）；6、资产评估职业道德准则基本

16、准则（财企（2004）20 号）；7、城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）；8、城镇土地分等定级规程（GBT18507-2001）；（四）资产权属依据1、国有土地使用证2、其他参考资料。（五）取价依据1、关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知（国土资发2006 307 号，2007 年 1 月 1 日）；2、国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知（国土资发2008 308 号，2009 年 1 月 1 日）;3、国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发200956 号）;中联资产评估集团有限公司第 8 页四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份

17、涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告4、四川省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见的通知（川办函200873 号）；5、四川省国土资源厅关于组织实施征地统一年产值标准的通知（川国土资发200954 号）；6、四川省耕地占用税实施办法（川府发2008 27 号）;7、自贡市建设征收土地补偿补助安置办法(自贡市人民政府令第65 号令)；8、中共自贡市委、自贡市人民政府关于加快推进承接产业转移工作的实施意见(自委发200814 号);9、评估人员收集的其他相关资料。七、评估方法根据城镇土地估价规程，常用的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余

18、法）、市场比较法、基准地价系数修正法等。评估人员在实地勘察和调研的基础上，结合待估宗地的特点、实际状况和资料收集情况，选择采用市场比较法和成本逼近法进行评估。具体理由如下：（1）自贡市近年来经济发展较快，土地市场也较发育，待估宗地所在区域同类型的交易实例较多，故可采用市场比较法进行评估。（2）待估宗地所在区域的征地资料可取得，可根据区域的平均征地成本和开发费用等来进行测算，因此，我们可选用成本逼近法进行评估。综上所述，考虑方法的可操作性,我们选用市场比较法和成本逼近法进行评估。（一）市场比较法市场比较法是指在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似的中联资产评估集团有限公司第 9 页四川大西洋

19、焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告土地交易比较案例与待估宗地对照比较，就两者之间的交易情况、基准日、区域个别因素和其它相关因素等的差别进行修正，求取待估宗地在估价基准日地价的方法，其基本计算公式为：待估宗地地价比较案例地价情况修正系数基准日修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数容积率修正系数使用年期修正系数土地权利状况修正系数土地开发程度修正值（二）成本逼近法成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的评估方法。其计算公式为：土地成本价土地取得费土地开发费利息利润宗地价

20、格土地成本价年期修正系数个别因素修正系数容积率修正系数土地增值收益其中：土地取得费：根据中华人民共和国土地管理法，土地取得费包括土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费、耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费等；土地开发费：土地开发费按估价设定土地开发程度下区域平均需投入的各项客观费用计算；利息：按照估价界定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息；利润：按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润；土地增值收益：土地增值收益是指政府出让土地除收回成本价格外，同时要使国家土地所有权在经济上得以实现，即获

21、取一定的增值收益。中联资产评估集团有限公司第 10 页四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告八、评估程序实施过程和情况整个评估工作分四个阶段进行：（一）评估准备阶段1、2012年10月27日，委托方召集本公司评估人员，就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。（二）现场评估阶段项目组现场评估阶段的时间为2012年10月27日。主要工作如下：1、听取委托方及产权持有单位对评估对象和评估范围的确定。2、查阅收集委托评估资产的产权证明文件。3、根据

22、委托评估资产的实际状况和特点，确定具体评估方法。4、对企业提供的权属资料进行查验。（三）提交报告阶段在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。本阶段的工作时间为2012年10月28日至11月5日。九、评估假设本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：（一）一般假设1、交易假设交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根中联资产评估集团有限公司第 11 页四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告据

23、待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。2、公开市场假设公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。3、资产持续使用假设资产持续使用假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。（二）特殊假设1、土地权利状况：出让用地，无他项权利限制。2、基础设施条件：宗地土地开发

24、程度：达到宗地红线外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯和通路）；宗地红线内“场平”（场地平整）。3、规划限制条件：宗地为工业用地4、其它限制条件：按评估报告中的限定条件使用。十、评估结论待估宗地在评估基准日，作为出让工业用地、无他项权利限制，土地开发程度为宗地外“六通”、宗地内“场平”、容积率为 0.5、未来 49.97年期的土地使用权评估结果如下:土地单价：340 元/平方米土地面积：458,509.00 平方米中联资产评估集团有限公司第 12 页四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告总地价：155,893,100.00 元总地

25、价大写金额：人民币壹亿伍仟伍佰捌拾玖万叁仟壹佰元正。十一、特别事项说明1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托方及产权持有单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件、有关资产所有权文件、有关法律文件的真实合法为前提。2、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由委托方及产权持单位提供，委托方及产权持有单位对其真实性、合法性承担法律责任。3、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理

26、1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。十二、评估报告使用限制说明（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及中联资产评估集团有限公司第 13 页四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土

27、地使用权项目资产评估报告特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意向他人公开。（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容

28、不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。（四）评估结论的使用有效期：根据国家现行规定，根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案或核准后使用，经备案或核准后的评估结果使用有效期一年，自评估基准日2012年10月31日起计算，至2013年10月30日止。超过一年，需重新进行资产评估。十三、评估报告日评估报告日为二一二年十一月六日。中联资产评估集团有限公司第 14 页2、3、4、6、7、8、四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告备查文件目录1、5、经济行为文件（复印件）；委托方及产权持有单位法人营业执照（复印件）；评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）；委托方及产权持有单位承诺函；签字注册资产评估师承诺函；中联资产评估集团有限公司资产评估资格证书（复印件）；中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照（复印件）；签字注册资产评估师资格证书（复印件）；中联资产评估集团有限公司第 16 页