工行一分行审批400亿贷款助力城市更新.docx
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1、2022最新银行理财监管检查要点!工行一分行审批400亿贷款助力城市更新距离2021年8月30日住建部下发关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(建科2021)63号)已过去近半年时间,63号文对于城市更新具有化时代的意义,一举扭转了城市更新的基本原则和方向,禁止在城市更新中大拆大建,沿用过度房地产化的开发建设方式;并且制定了四个指标,以具体的制度红线将防止大拆大建落实到实施层面。随后,为落实63号文2021年11月4日住建部发布关于开展第一批城市更新试点工作的通知(建办科函2021) 443号),经遴选决定在以下21个城市(区)开展第一批城市更新试点工作,第一批试点自2021年11月
2、开始,为期2年。政策层面确定了前一半“去房地产化”,而地方则承担了探索落实后一半“怎么干”的职责。443号文下发后试点城市积极行动,纷纷制定区域城市更新实施细则,例如北京市城市更新条例被列为2022年北京市人大立法审议计划,长沙市城市人居环境局公布了长沙市城市度,实现市场化运营,并明确公告今后不再承担政府融资职能;项目须符合城市整体规划,已列入当地年度旧城改造相关计划,已取得政府有权部门关于项目开发或实施方案批复。C.授信方案:授信金额不超过拆迁阶段批复改造成本(包括各项拆迁费用、补偿费用、安置费用、复建费用等)的70%;不超过建设阶段项目测算总投资金额的70%;授信期限一般不超过5年、3年。
3、d. 拆迁:金融机构必须特别关注拆迁协议签订及实施情况,防止因拆迁拖延导致的被动变更批复或方案无法推进,最终导致贷款陷入泥潭。部分地区的城市更新法规有行政强制个别征收的规定,以保障拆迁的顺利进行,比较有代表性的是2021年深圳出台的深圳经济特区城市更新条例,规定旧住宅区、城中村合法住宅、住宅类历史违建部分的改造项目,已签订搬迁补偿协议的物业权利人已经达到百分之九十五以上,旧住宅区项目还必须已签订搬迁补偿协议的专有部分面积也达到百分之九十五以上,政府可进行强制个别征收。但是与强制个别征收配套,为了保护被强制征收人权益,一般还有行政诉讼救济程序,因此即便有强制个别征收,耗费的时间成本也会很大,也会
4、严重影响项目的进度。e. 项目测算:一级开发成本单独测算,须逐项核实;二级开发则比照开发贷,土地费用应包含所有一级开发成本。重点审查可售物业。此外应进行压力测试。f. 担保:项目前期拆迁阶段审核是否有土地使用权外的有效资产阶段性抵押,并须书面承诺,一旦取得土地使用权证,及时办理抵押手续;项目建设阶段以本项目土地及在建工程抵押,对因当地政策限制无法办理在建工程抵押或因项目申请销(预)售手续需要注销抵押登记等情况,可视项目具体情况要求追加其他抵质押或保证担保;原则上要求项目公司股权100%质押(对部分优质房地产客户可以放宽到不低于51%股权质押),同时投行融资中如当地政府对于旧改项目公司股权转让无
5、限制的,应原则上要求项目公司不低于51%的股权出让(开发商股东承诺回购),同时追加其余未出让股权的质押(对于部分优质房地产客户可适当放宽追加股权质押比例要求);项目公司控股股东或其核心关联企业原则上需提供连带责任保证。g. 还款来源:旧改项目还款来源均为二级开发收入(可售物业),因此必须审核项目是否为一二级联动;以项目销售收入为还款来源,当项目销售进度达到70%时,应结清全部融资;若借款人同时实施前期拆迁和后期开发建设,原则上后续房地产开发贷款需在同一机构办理,如果在其他机构办理,借款人须在其他机构融资前,结清前期旧城改造授信;以其他合法收入作为旧城改造授信还款来源的,要密切关注借款人经营情况
6、和现金流情况。金融机构审批负面清单:a. 非一二级联动:无二级开发授信则无后期担保,无还款来源;b. 旧厂房改造:根据政策要求旧厂房改造必须经招拍挂,且逐步取消限定性条款,一级开发企业后期是否能够获得土地有一定不确定性,如土地出让金返还作为还款来源则存在合规风险(变相给土储融资);此外部分地区还要求旧厂房改造必须引入产业,进一步提高了开发企业的经营和招商能力;c. 土地出让合同中附带旧改建设条款:不属于真正的旧改项目,一般按开发贷审批;d. 与获取其他证件(四证中其他三证)有关的项目:只有与获取土地证有关的项目才是真正的旧改项目,土地证是辨别旧改项目的关键,获取土地证外其他证件的项目都为一般开
7、发贷的配套;e. 权属人自行改造:如非房企,因其为自行改造无需拆迁补偿,融资的逻辑不通,建议不予审批;f. 毛地招拍挂:拆迁风险较大,不可控因素较大,且毛地招拍挂模式已逐渐为完善的城市更新模式取代,一般不予支持;g. 未报备监管部门的项目:旧改必须以先行报备银保监局为合规前提各大银行已经在开始探索和实践新的城市更新金融产品。根据媒体报道,工行北京分行在2020年7月率先推出了城市更新贷款金融产品,截至目前,已审批城市更新项目25个,金额近400亿元,包括位于首都核心区的5个申请式退租项目以及副中心、经开区、朝阳、顺义等区域的首个城市更新项目,覆盖了核心区申请式退租、老旧小区改造、老旧楼宇与传统
8、商圈改造升级等多种项目类型,根据项目的特点制定融资方案,例如为产业园区类的标杆项目一亦庄城市更新公司“天空之境产业广场”和“健康智谷产业公园”项目提供10亿元贷款,成为首家支持经开区城市更新项目的金融机构,该项目主要针对园区类城市更新项目间隔时间长、投资金额大、自持时间长、现金流入少、地上物需拆除、决策时间紧六大痛点来优化融资方案;为老旧小区改造项目一一枣园小区和三合南里社区改造项目发放融资3500万元,根据“微利可持续项目模式制定融资方案,并将金融服务延伸到项目运营期,为小区综合整治提供融资支持及数字人民币结算、智慧生活服务等一揽子金融服务。各地城市更新的崛起对于金融机构来说将是新的发展机遇
9、各大金融机构应摒弃房地产时代的融资模式,及时根据新阶段城市更新的运营和盈利机制调整融资方式,发挥主观能动性创新城市更新金融产品,助力新型城镇化发展,将是金融机构业务转型的新方向。更新专项规划(2021-2035)等等,此外部分试点之外的城市也及时响应,把握城市更新的新风口促进区域发展,例如大连市,不仅出台了大连市城市更新实施方案并计划制定大连市城市更新条例,还在2022年1月8日成立了城市更新协会。443号文除重申了城市更新的基本原则外,还提出了创新土地、规划、建设、园林绿化、消防、不动产、产业、财税、金融等相关配套政策,希望试点不要局限于城市更新制度本身,要延伸到相关配套政策一起试,因为城
10、市更新新政策方针体现的是我国城镇化中后期整体发展思路和新阶段整体经济发展理念的转变,是整体政策转变的一个有机组成部分,目前的土地、规划、建设、园林绿化、消防、不动产、产业、财税、金融等等配套政策仍是建立在过去城镇化前期发展理念基础上的一整套体系,需要从整体上一起变,仅仅从城市更新局部去探索改变的路径远远不够,尤其是金融,必须转变地产化思维,创新出适合城市更新的金融产品,才能有效的为城市更新提供资金支持,彻底消除“房地产化”的巨大惯性。一、城市更新融资底层逻辑的转变随着城市更新理念的变化,城市更新金融产品底层逻辑也应做出相应的调整,其本质是城市更新去房地产化后盈利模式的根本转变。根据厦门大学建筑
11、与土木工程学院、经济学院赵燕菁教授的观点,房地产化时代的城市更新财务平衡和盈利的逻辑是:拆迁一获取土地一建商品房一销售获利,财务平衡和盈利的关键在于拆迁的投入和最终销售商品房的产出能否平衡,能否有盈余。从市场主体来说,就是通过协议出让、补交出让金等一二级联动的方式,低于公开市场招拍挂方式获取土地可以有效减少投入资金,通过高杠杆高周转进行二级开发,多多销售商品房最大限度获得产出;对于地方政府来说,就是通过大拆大建获得更多土地,获取土地出让金收入,依靠土地出让金收入平衡前期拆迁的投入,本质就是政府土地融资。这种财务平衡是资本收入-资本投入二资本剩余。但是,这种财务平衡只是计算了改造阶段的财务平衡,
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