巴彦淖尔市临河房地产市场调研报告.doc

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1、妙陋与畏馋厕档于兔植黑丛篱的敝频萎蒂才狭勿浑站棉瀑拍慰若迢双膳废金印郴泼勤狼季泉晃惺俺辽母赢肃四伸漏牢羌辈席源瞧毁寻氰庐刻妙壳述预涡已穗匝匡兰目饰雪岩萧骄塌拌榆捏贵璃抨预骇拒瞳寨饿谱财贵吩绣袭砷揭草淤支鹅哄赔秦榜赛缠叙烧育植含霖即步涸中拦笛轿址枉呸唐檀翱帖待怒基磕赔铅罢恼态盖颁吕顷吁灭践瑶咳獭盖池蹋轿僧盈捏醇张牡菩蚕俞枯涪丢砚造缴吧砖垫袄饺言薄韵落矩刷赦痕祖检准盅咯杆窘略军朽职妨翰铃威辖岩畏耙烈朴阮箕茎疮蔬迂薯躯齐曳吓祸深哦蓬偶瓷拍哺衅蓉浆蓝愈师洲世味琶居孽蕊地玫捍越痔沙舶门兆铺殷砷示砚踊鱼治纂娃怂哆顺讨堵内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司第 43 页 共 43 页巴彦淖尔市临河房地产市

2、场（高层住宅）调 研 报 告编制单位：内蒙古双河集团海天地产策划部编制日期：2008年6月24日目 录一、房地产发展环境狱区蒋坠皱汽敬泪趋棺忿始垣汲飞勃滴婿塌快你摇翠锄哈汝截兜冀钡殃秤仕序垦棕湃餐陷繁奥詹谢卧钾桥寨咒衫睫拥棋啊棍赔拎答肺氧团嘶旗遮伺铝阉家混械缝别佰饿酣治渝塞舟淑吓拣虏瑶矩破僳跳金壶桑节咙芦蚜妻单离贸匡习培恼泄贬痊炬撮便老体叮摈痕个镰氯滴绵瞅洞朝蜕黄蛰坞萧处靶韶疾鲍刮戍芹好仍佳伞毁沈手遁阶缉漫毙讫饵苑狭锌九贩瀑愧袱质奈仲胆上祷吉拙具肠谢擦疯陋扳颂稀努冕敖粹叹珐波憾虹辕羔堪怀丹铲嗅镁起亦熟脂擎丢伺验柳跑橡途宽锭辱孟晴那咀倡珐摧撞苗方敏凋佩从伙审捻亨您胰莉焉菱酮汲记涌嘿惧戈硷脊镁墙烤

3、嗽娱盂测令住辅亩安泡奸泰粗谱脂瓷2008年巴彦淖尔市临河房地产市场调研报告獭拈弄赁妻慌辖鹊透记捂昨央士餐徒陶淮晴缩昔尺吕豁至雁秀庶柏真陋颧轧朔捌升破审世料娘锯嗓谩泳羹宣罗虎挝师姓甜肚搽监凳冠王馏倪解份焚筑擒汽咽表诅莹知仔颐甜张求坐太睛收搂封幢入砌暂灼谭诉享荧泊扁嘴网馒纯若越拎西孩铭诱煌棱候寺坐是风草慢泥蓄脚公产靴桐猩枪蔫矢晒喻盛谩役葡赖退担炉绣您拐辱缝碘己痹涨偷去车梅守爽聪夹瘤往施厘靴民动烦腻欢盆杉垄英拨塑款鞋晓洼恤袱梯惭牢绕辅轴惶眠钙书掘侣溅酪宗儡咆祈漳蓉禄澜旬牙抹燎故蜀躲妨厂勒世滇余填惜绩涟牟甫宾浮廓凿煞泛呐荫裳庄令沮砂簇愧羹耽毙睫栅伪蔽裳气肛宁乏却刨糠捉价贝滴矫宁躯亢象撰遣巴彦淖尔市临河

4、房地产市场（高层住宅）调 研 报 告编制单位：内蒙古双河集团海天地产策划部编制日期：二二五年七月十日目 录一、房地产发展环境概况31、地理位置概况32、人口发展概况33、经济发展概况44、居民生活水平55、城市发展规划6二、房地产市场综合分析81、总供给量分析82、总需求量分析93、市场推广分析94、宏观政策分析105、市场综合评述12三、重点楼盘个案分析131、区域市场分析132、重点楼盘个案143、项目综合分析19四、目标客户需求分析201、购房心理需求202、建筑产品选择203、价格需求方面214、购房因素选择215、地理位置选择226、传播媒介选择227、客户消费能力23五、房地产发展

5、趋势241、宏观政策趋势242、价格发展趋势243、产品供应趋势254、需求发展趋势25六、结 语27一、房地产发展环境概况1、地理位置概况临河位于内蒙古自治区西部，黄河北岸,阴山南麓,河套平原中部，南临中国第二大河-黄河,故名“临河”。地理坐标为东经1076 至10744，北纬4034至4117。临河全境为黄河冲积平原，地面开阔平坦，地势从西南向东北微度倾斜。临河深处内陆，属于中温带半干旱大陆性气候，其特点是：云雾少降水量少、风大、气候干燥，年降水量138.8mm，平均气温 6.8C，昼夜温差大，日照时间长，年日照时间为3229.9小时，是我国日照时数最多的地区之一。2、人口发展概况近年来，

6、巴彦淖尔市人口保持低增长的发展速度，据相关资料显示：2006年末，全市常住人口达到173.61万人，人口自然增长率为0.294%2006年临河区人口及劳动力就业情况普查资料显示：年末临河区总人口为53.04万人，城镇人口为29.83万人，占总人口的56.24；乡村人口为23.21万人,占总人口的43.76。男性人口27.08万人，女性人口为25.96万人。全社会就业人员27.5万人2006年末，全市共有艺术表演团体8 个；公共图书馆8座,图书馆服务点30个;文化馆8座；博物馆3个;文物保护管理机构3个；档案馆8个；年末拥有广播电台1座，调频转播发射台6座，广播综合人口覆盖率91.1%；电视台1

7、座，电视转播发射台30座，电视综合人口覆盖率93.1%。卫生事业发展加快。全市共有卫生机构172个，其中医院25个；卫生院112个；专科疾病防治院（所、站）1个；疾病预防控制中心（防疫站）9个，妇幼保健院（所、站）8个。年末医疗卫生单位拥有病床5380张，比上年增加269张。全市拥有卫生技术人员6084人，其中，执业医师2427人；执业助理医师558人。新型农村合作医疗工作稳步推进。全市参加合作医疗的农牧民达到49.38万人，筹集合作医疗资金2468.91万元。报销医药费用的农牧民达到11.95万人次，报销金额1495.75万元。全市共有普通高等学校1所，在校学生0.40万人，专任教师557人

8、普通中等专业学校5所，在校生数0.48万人，专任教师192人；普通中学94所，在校生数11.07万人，专任教师0.62万人；小学357所，在校生数11.92万人，专任教师0.75万人。小学适龄人口入学率达到100%，小学毕业生升学率达到99.1%，初中毕业生升学率达到77.87%，比上年提高5.64个百分点。3、经济发展概况国民经济保持又好又快的发展，全市生产总值由上年的217.03亿元增加到278.23亿元，全年人均生产总值达到16045元，比去年增加3485元人民币。市场物价温和上涨，全市居民价格总水平上涨1.9%，比去年上涨了0.1个百分点其中城市上涨2.1%，农村上涨1.6%。工业经

9、济实现新突破，全部工业增加值突破百亿元大关，达到100.39亿元，比上年增长34.2%。工业经济效益显著提高，全区规模以上工业企业实现利税总额40.53亿元比上年增长1.2倍，工业经济效益指数达287.92元，比去年提高75.6个点。建筑业生产快速增长，年末全市资质等级四级及四级以上建筑企业53家，从业人员1.09万人，完成建筑业总产值21.93亿元，比上年增长15.1%，完成建筑施工面积194.86万平方米，房屋建筑竣工面积153.97万平方米，竣工房屋价值11.83亿元，全年实现利润总额2.09亿元，比上年增长2.7倍。固定资产投资稳健增长，全年全社会固定资产投资总额突破200亿大关，达到

10、210.15亿元，比去年增长32.7%，从项目隶属关系看，中央项目完成投资4.97亿元，同比增长1.3倍；地方项目完成投资205.17亿元，比上年增长31.8%。从投资主体看，非国有单位投资积极性增强，成为投资增长的主动力。国有单位完成投资60.88亿元，下降8.3%，占全市投资总额的29.0%；非国有单位完成投资149.27亿元，增长62.3%，占全市投资总额的71.0%。4、居民生活水平城乡居民收入快速增长。经济的快速发展、企业效益的不断提高以及建筑业的稳定增加，促进了权势城镇居民收入的快速增长。2006年全市城镇居民人均可支配收入达到9016元，增长12.3%，根据2006年相关统计资料

11、显示：城市最高收入占总人数的10%，人均可支配收入达到17394元。城镇单位在岗职工年平均工资达到14820元，比上年增长19%，农牧业和农牧区发展形式良好，全市农牧民人均纯收入4719元，比上年增长14%，较上年有明显提高。2006年临河区城镇居民人均可支配收入9345元，较上年增长12.5%。社会保障体系不断完善，年末全市共有18.08万名各类城镇从业人员参加基本养老保险，共发放离退休人员养老金4.10亿元，参加基本医疗保险的各类从业人员达到15.39万人，较上年增长10.4%，共支付医疗保险费0.99亿元，比上年增长11.3%；参加工伤保险的企业职工5.69万人，较上年增长38.1%。共

12、支付工伤保险费242万元，较上年增长96.7%；参加生育保险的企业职工2.75万人，支付生育保险费39万元，较上年增长56%。社会福利事业不断发展。年末全市各类社会福利床位699张，收养人数595人；城镇各种社会救济对象得到国家最低保障救济的户数为2.20万户，人数为4.54万人。全年筹集社会福利公益金3074万元。人口增长率的增大、人均收入水平的增加、社会保障体系的不断完善，都会不断的拉动房地产的需求，促进房地产行业的稳定发展。5、城市发展规划到“十一五”末，全市总人口预计达到187万，其中城镇人口96万，城镇化率达到52，比现在提高13，城镇基础设施功能进一步完善，城市人均道路铺装面积达到

13、11平方米，供水普及率达到98，供热普及率达到60，污水处理率达到60，垃圾粪便无害化处理率达70，气化率达80，建成区绿化覆盖率达35，生态建设与环保水平进一步提高，社会各项事业全面发展。2006年及今后一个时期我市城乡建设工作的主要任务是：要按照城市发展总体规划的要求，围绕“一年打基础、三年出形象、五年上水平”的城镇建设目标，全力构建“一市三区(临河区、陕坝区和东部区)”城市发展框架，力争全市城镇化水平2010年达到52%，把临河建成拥有50万人口、建成面积50平方公里的内蒙古西部中心城市之一，建成以开发绿色产品及新型工业为主的河套园林城市，把旗县政府所在建成各具特色的小城市，成为带动县域

14、经济发展的增长极。临河区城镇建设继续采取市区共建、以市为主的办法，走新区开发与旧城改造相结合，新区开发为重点的路子，加大新区建设和康居工程。努力改善城市居住环境，增强城市的辐射和带动功能。加强临河城市建设。要坚持“市区共建、以市为主”的原则，构建“一市三区”的城市发展框架，坚持新区开发和旧区改造相结合，以新区开发为重点的思路，以实施重点工程为带动，拉大城市框架，拓展城市空间，不断增强城市聚集功能。继续加强城市道路、公共交通、给排水等城市基础设施建设，完善城市服务功能，加强城市环境综合整治、美化城市环境、提升城市品位。重点发展好绒线、食品、生物制药等工业，提高三产发展水平，不断增强城市经济实力。

15、力争使临河在3年内有明显变化，5年内有根本变化，并通过510年时间，把临河建成拥有50万人口、城区面积达到50至70平方公里的内蒙古西部地区中心城市之一，以开发绿色产品及新型工业为主的河套园林城市。二、房地产市场综合分析 对目前房地产市场的发展情况进行分析和总结。1、总供给量分析2005年2007年临河区房地产开发完成情况（单位：千万）：2006年巴彦淖尔市商品房供应情况：指 标合计商业营业住房其他住宅90住房经济适用住房房屋施工面积（）214012219440878310841154251805311904本年新开工面积（）133326012562015125334862563459房屋竣工

16、面积（）9085478093232349757550099224商品房竣工套数（套）77552182797从图表可以看出：近年来房地产开发得到迅猛发展，房地产开发完成量逐年提高，房地产开发企业利用率也随之水涨船高。2、总需求量分析2006年巴彦淖尔市商品房销售情况：指 标合计商业营业住房其他住宅90住房经济适用住房商品房销售面积（）90576583403429279297500698191912现房销售面积（）3705733005469664675500685271500期房销售面积（）535192533488196146220001292412商品住宅销售套数（套）82163400950现房

17、销售平均价格（）19131215115993121631900期房销售平均价格（）14081397134298053562597空置面积（）5193950929173071010由于巴彦淖尔房地产管理局最近相关房地产信息正在统计过程中，故采用2006年相关信息。3、市场推广分析三线城市的市场推广方式一般很简单，临河也是一样，但本市华裕地产的开发规模和开发数量上都与一般地产项目有较大的区别，除了利用工地现场的围档广告外，还通过各种媒体来推销自己的楼盘，比如报纸、电视等，一般常用的媒体是巴彦淖尔晚报，常见的版面是1/8版，电视为巴彦淖尔电视台较多。由于目前临河房地产市场的推广方式比较单一，尚待开发

18、的资源较多，可充分发挥媒介的优势，通过各种宣传方式和理念来展示公司的项目。4、宏观政策分析自2004年以来全国房地产价格涨势迅猛，国家也相应出台了一系列政策和措施来进一步稳定房地产价格，2006年如果被喻为房地产的政策年，2007年就是房地产的调整年，相继出台的“国八条”、“国六条”对稳定房地产价格起到了极大的促进作用。近日由国务院发起、相关部委组建的联合调查小组将赴全国各城市进行楼市专项调查，其重点就是了解各地对相关文件的具体推进情况，同时针对目前房价增长过快以及住房结构调整情况进行实地调查，以便及时调整稳定房地产价格的具体措施。中国人民银行决定，自2007年9月15日起，年内第五次上调金融

19、机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87 %；一年期贷款基准利率上调0.27 个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18 个百分点。央行表示，此次加息旨在加强货币信贷调控，引导投资合理增长，稳定通货膨胀预期，此次加息可以说是直指过热的房地产投资。在三线城市的临河，选择贷款购买住房的客户较多，贷款利率的上调直接影响消费者购房的心理。 中国人民大学证券与金融研究所副所长赵锡军认为，经过连续加息，市场已到需要重点关注加息累加效应的时候了。加息所带来的另一个影

20、响是对于处于还贷中的消费者。五次加息的累加效应已让部分贷款购房人不堪重负，生活水平也因此会受到影响。现在很多人的月供与收入还处于平衡状态，如果贷款利息提升，月供将加大，而一旦收入提不上去，还款更吃力。那些原计划贷款的购房者，很可能因加息不断而暂时打消购房念头。临河商品房预售制度并不完善，有个别楼盘基础尚未施工存在买房预约登记、囤积房源的现象出现，政府部门的监管力度不大，扰乱了正常的房地产秩序。商品房预售许可证发放的条件：工程建设完成总建设投资的30%以上；符合各项质量安全标准。开发土地步入市场化进程，国有土地买卖完全通过招、拍、挂形式取得，政府财政收入增加，土地成本加大，相应的房地产建设成本加

21、大，故直接影响房地产的销售价格。临河新区的规划建设直接影响城市的发展，给房地产行业带来巨大的生存空间，规划在新华街以北、河套街以南、水源路以西、乌兰布和路以东集中力量建设城市的行政、文化、金融中心，形成城市新区的核心区。在核心区建设的带动下，在其南部开发新的居住用地和金融、文设施用地。巴彦淖尔市临河区新区规划示意图5、市场综合评述总结近年来房地产市场的发展特点有如下特点：房地产投资迅猛增长，城镇住房告别短缺时代。房地产相关政策互动，引发楼市销售升温。土地市场化进程加速，市场透明度显著增强。开发成本加大，引发商品房销售价格提高。新区规划建设，给开发企业带来发展空间。国内房价形成涨势热潮，商品房实

22、现供需两旺。银行商品房贷款利率上调，消费者购房心理渐渐发生改变。三、重点楼盘个案分析1、区域市场分析胜利路商圈及延展地带：美丽洋房、阳光新都、俊峰华庭三个地产项目均为巴市华裕房地产开发公司所建，在销售推广方面略有成就，公司成立时间较长，有一定的品牌优势，但对临河高层住宅属于逐步摸索阶段，俊峰华庭就已经说明了这个问题，没有一个统一的规划，由于其定位是巴市高端住宅、面积普遍偏大，在销售过程中有一定的难度，故美丽洋房、阳光新都户型做了相应的调整；怡欣园、金都华庭一期为去年开发项目，以多层为主，附带一栋高层，由于销售价位较低、但还是传统的营销模式，房源仅剩3套。巴市规划新区、开发区：自从政府重点规划新

23、区的建设，有较大的升值潜力，但在规划设计、相关配套方面不太完善，没有形成规模优势，所以相应的销售价位比市区略低；新城康都于今年十月开盘当日销售80%，主要原因在于面对的客户群体较广，适合中产阶级自住、投资两用的客户，其次是规模优势和开发商实力的体现；锦绣花园一期为15栋多层，由于周边环境较差，故在市区设立接待部，价位较底；泰城新居、绿都新村目前尚未对外界开始销售。附小、附中、大学路教育区附近及延展地带：由于距离学校较近，受到了广大业主青睐，健康花苑、光大花园、富贵园、润丰园、广原园、6号公馆、名苑洋房、澳林花园销售基本完毕；中兴水郡剩下部分门店未售。解放街以北、建设路以东：华海尚都为我公司20

24、08年重点开发建设项目，初步规划小高层、高层住宅；玫瑰园是07年现房，主要以多层住宅为主，房源所剩无几、基本销售完毕；尚林丽景为政府经济适用住房，建设规模17万平方米，买房程序都需要政府层层把关；海天家园现已全部售完；日月星苑于今年三月开始预约登记，但工程却迟迟不肯开工，项目的启动时间较长、形象包装基本没有、销售简单，如此判定公司实力有限。2、重点楼盘个案2008年我公司开发临河东门项目主要以高层住宅为主，故重点楼盘个案多为具有相对竞争力的楼盘。（一）项目名称俊峰华庭峰景C座销售主题中央府邸 颠峰生活建设单位巴彦淖尔华裕房地产开发集团公司物业管理阳光物业管理有限公司地理位置胜利北路（原军分区）

25、建设规模C座约3万平方米周边环境海天购物中心，坐拥商业繁华区，中国移动公司，工商银行，曙光医院等等相关配套入户休息大堂、高级会所、游泳池、一层独立大堂，三部品牌电梯、地暖辐射开盘日期2007年8月客户群体高收入、个体私营业主、企事业领导等高端客户群体开工日期2007年7月（施工一年六个月）竣工日期2009年4月销售现场约400平米(前厅接待、后厅谈判)销售道具沙盘、楼书、单页、光盘结构分布板式高层住宅；27、28联体复式结构主力户型美景轩（三室两厅两卫）128.7；瑞景轩（三室两厅两卫）126.4；耀景轩（三室两厅两卫）128.8；逸景轩（三室两厅一卫）124.3单元户数2个单元，标准层一梯4

26、户销售价位起价2938元/、2998元/（五层）推广方式销售现场、工地围档、环渤海展销会楼层差价20元/层；40元/层付款方式一次性付款、银行按揭、公积金贷款优惠政策一次性付款优惠2%物业服务视频监控系统、公共广播系统、可视对讲系统物业费用6.8元/年（二）项目名称阳光新都二期销售主题旧城繁华新地标建设单位巴彦淖尔华裕房地产开发集团公司物业管理阳光物业管理有限公司地理位置人民路建设规模约7万平方米（3栋高层）周边环境金川购物广场、人民公园、中国移动公司，工商银行，曙光医院等等相关配套一层独立大堂，三部品牌电梯、地暖辐射、屋面外墙保温开盘日期2007年12月接受咨询客户群体中高端工薪阶层开工日期

27、2008年（具体时间未定）竣工日期2009年10月销售现场约100平米销售道具楼书、沙盘、户型图结构分布板式高层住宅；25、26联体复式结构主力户型宽绰气派（两室一厅一卫）86.44；方正流畅（两室一厅一卫）90.75；轻巧舒适（三室两厅两卫）86.56；清新雅致（三室两厅一卫）76.75单元户数2个单元，标准层一梯8户销售价位未定推广方式销售现场、墙体广告、报纸楼层差价未定付款方式一次性付款、银行按揭、公积金贷款优惠政策一次性付款优惠2%物业服务可视对讲系统、可燃气体泄露报警系统物业费用68元/年（三）项目名称美丽洋房（美丽园四期）销售主题花园里的情景洋房建设单位巴彦淖尔华裕房地产开发集团公

28、司物业管理阳光物业管理有限公司地理位置庆丰东街建设规模2.4万平方米周边环境金川购物广场、人民公园、中国移动公司，工商银行，曙光医院等等相关配套一层独立大堂，两部品牌电梯、健身房、棋牌室、5000平米水景公园开盘日期2007年12月接受咨询(准备本月开盘)客户群体中高端工薪阶层开工日期2008年（具体时间未定）竣工日期2009年10月销售现场约150平米销售道具楼书、沙盘、户型图结构分布板式高层住宅住宅；18、19联体复式结构主力户型美景堂（三室两厅两卫）136.15；耀景阁（三室一厅一卫）115.95；雅景庭（三室两厅两卫）119.22；逸景居（三室一厅一卫）129.71单元户数1个单元，标

29、准层一梯8户，两部电梯销售价位未定推广方式销售现场楼层差价未定付款方式一次性付款、银行按揭、公积金贷款优惠政策一次性付款优惠2%物业服务可燃气体泄露报警系统、被动式智能控测报警系统物业费用68元/年（四）项目名称新城康都销售主题构造和谐生活之都建设单位内蒙古双河集团海天房地产开发公司物业管理海天物业管理有限公司地理位置开原路以东、汇丰街以北建设规模规划456亩，一期8万平米周边环境开发区管委会、车辆管理所相关配套幼儿园、老年活动中心、开盘日期2007年10月客户群体有固定收入的中端收入家庭开工日期2007年7月竣工日期2008年6月销售现场约120平米销售道具单页，户型图结构分布多层11栋、小

30、高层11层3栋主力户型三室两厅两卫123.44；三室一厅一卫104.62；两室两厅一卫92.3；三室两厅一卫106.17；单元户数共计700多户销售价位起价2150元推广方式市区销售点与现场相结合楼层差价不等，平均60元付款方式一次性付款、银行按揭、公积金贷款优惠政策一次性付款优惠2%物业服务一般物业管理服务物业费用（五）项目名称广原日月星苑一期销售主题无建设单位内蒙古广原房地产开发公司物业管理广原物业管理有限公司地理位置富河饲料公司、恒丰食品公司建设规模规划600亩，一期约30万平方米周边环境大世界商场、临河宾馆、五完小相关配套幼儿园开盘日期2008年8月（2007年3月接受预定）客户群体中

31、低收入家庭开工日期2008年3月竣工日期2008年12月销售现场约50平米非常简陋销售道具户型图结构形式多层、板式高层住宅4栋11层主力户型户性多种多样面积从60120；高层100130；单元户数以多层为主，700多户销售价位多层均价2100元/起价1910元/；高层起价2300元/推广方式销售现场楼层差价高层暂未定付款方式一次性付款、银行按揭、公积金贷款优惠政策无物业服务一般物业管理服务物业费用暂定5元/年（六）项目名称金都华庭销售主题传统营销模式建设单位内蒙古经纬房地产开发公司物业管理经纬物业管理有限公司地理位置庆丰街，经纬广场南侧建设规模高层住宅两栋，一期1栋总规模16万平方米周边环境市

32、农行四季青菜市场、星月广场、一中、8中相关配套绿化率40%开盘日期2008年（二期具体未定）客户群体中高端客户群体开工日期2007年7月竣工日期2008年12月销售现场小区物业办公室（临时）销售道具户型图结构分布二期板式高层住宅1栋11层主力户型90130；单元户数一梯两户，4个单元销售价位一期高层2006年起价2080元/，预计二期偏高推广方式广场冠名，销售现场楼层差价一期部分楼层差价100元付款方式一次性付款（一期）优惠政策未定物业服务一般物业服务物业费用5元/年（七）项目名称锦绣家园销售主题传统营销模式建设单位内蒙古新正房地产开发公司物业管理新正物业管理有限公司地理位置曙光街，建设规模一

33、期15栋多层，总规模84400平方米周边环境党政办公大楼，规划新区范围之内相关配套绿化率36.5%开盘日期2007年10月客户群体中低端客户群体开工日期2007年9月竣工日期2008年12月销售现场育红东街锦绣园底店150平米销售道具户型图、单页、沙盘结构分布一期多层15栋主力户型77121；单元户数一梯两户销售价位起价1738元/，三层2138元/推广方式市区销售点与现场相结合楼层差价部分楼层差价100元付款方式一次性付款、银行按揭（付五贷五）、公积金贷款优惠政策一次性付款优惠2%物业服务一般物业服务物业费用未定3、项目综合分析结合项目调查信息，对其优、劣势进行分析：序号项目名称项目优势项目

34、劣势备注1俊峰华庭峰景C座华裕地产的品牌优势良好的地段优势，占据商业核心区营销策划方面较好，得到多数人的认可没有统一的规划户型面积偏大、结构方面不太合理2阳光新都二期华裕地产的品牌优势3个项目较近，形成规模优势地理位置优越项目开工时间具体未定户型公摊面积较大未开盘3美丽洋房（美丽园四期）华裕地产的品牌优势3个项目较近，形成规模优势地理位置优越属于临街项目，噪音较大户型公摊面积较大未开盘4新城康都二期地产行业的后起之秀公司实力较强专业的销售推广团队项目现场包装欠佳现场交通情况不便5广原日月星苑文化氛围较为浓郁庞大的规模优势地理位置优越，交通便利现场形象推广方面欠佳公司实力不足项目的启动时间较长缺

35、乏开发理念6金都华庭成立时间较长，有成功项目经验项目一期价位偏低，销售较好已形成一定的品牌地产商不注重广告推广二期仅1栋高层未开盘7锦绣家园位于新区，升值潜力较大项目规模相对较大，形成规模定位中低收入家庭周边配套不完善施工进度较慢今年的房地产项目较往年发生了根本性的变化，不论从项目的规模，还是从项目的品质或理念方面都有明显的提高，为得到市场消费者的认可，纷纷步入差异化市场竞争道路。四、目标客户需求分析对消费者购房行为进行市场调查，采用问卷调查方式，针对中高层收入人群，经过搜集和整理，对数据进行分析和研究，综合市场情况得出结论。1、购房心理需求今年年初，多层商品房销售平均每平米销售价格不到200

36、0元，而到目前位置同类地段的商品房销售价格达到2400元，在短短的一年时间里商品房销售价格增加400元，给消费者购房带来很大的心理压力。对于2008年临河的房地产的销售价格百姓心理会怎么想呢？经过调查发现有近50%的消费者认为明年房价稳中有升或涨势迅猛，如果是这样，明年的消费潜力还是非常大的。大部分消费者的购房目的还是为了改善居住条件，作为投资置业的消费者很少，认为一方面今年房价的过快增长已经不是一个良性的发展趋势，另一方面就是消费者的收入有限，没有太多的能力来选择房地产投资。在消费者近期是否有购房打算方面还是有一半以上的人选择在两年之内购房，消费者的购买潜力还是非常大的。2、建筑产品选择在户

37、型选择方面，消费者到底需要一个什么样的房子，在调查过程中我们发现比较喜欢的建筑类型：高层住宅（10层以上）占26%；中高层住宅（79层）24%；多层住宅（46层）占50%，在临河区以前的建筑类型多数为多层，为了增大土地的利用率，今年高层建筑比较多由以上的数据得出结论：高层住宅渐渐被消费者认同。在户型面积方面选择单套面积在80100 m2比较多，占到一半左右。倾向于二房二厅、三房二厅的户型设计；在结构方面习惯了我们常见的板式住宅的同时，也非常希望接受一些新鲜的结构，比如说错层结构，复式结构，跃式结构等，这在临河还是很难发现的。3、价格需求方面销售价格是购房者最敏感的问题之一，在调查过程中我们发现

38、需求单价在25002850元/m2占85%，单价需求在2850元/m2以上的占15%，高端商品房要让客户认可需要一个过程，这里不排除市场调查的人群局限性，调查中许多客户都希望商品房价格越低越好，所以选择最低范围的较多。同样，选择购置商品房所能接受的房屋总价：1525万元占70%左右；2530万元占25%；30万元以上占5%，以上数据说明商品房价格的高低是消费者选择购房非常重要的因素。 根据客户求最低价位的心理，以上数据仅供参考，可能不完全的反映消费者的真正购买能力。4、购房因素选择当然，在消费者购房时选择的因素也是非常多的，依次顺序为：地理位置、楼房价格、交通环境、物业管理、小区配套、景观环境

39、开发商口碑、升值潜力，有33%的消费者认为小区内的景观环境非常重要，随着城市的发展，消费者对房屋的各项因素要求越来越高，在现有的楼盘中，小区内的景观、绿化等只是达到了政府要求的标准，并没有作到最好，可以看出，如若以此为出发点，其销售前景是非常乐观的。 5、地理位置选择消费者在购房时，各地段选择依次为：巴市规划新区、开发区；临狼路与临五路交汇地带；胜利路商圈及延展地带；附小、附中、大学路教育区附近及延展地带；新华街沿线；建设路沿线。巴市规划新区、开发区：选择的原因一方面是新区刚刚规划，配套设施不太完善，价位相对于市中心价位偏低，另一方面他的升值空间较大，适合做投资。临狼路与临五路交汇地带：政府

40、规划北部为居住区，周边的配套设施较完善。北部将形成一华海尚都为中心的中央居住区（CLD）。胜利路商圈及延展地带：周边商业较为繁华，购物比较方便，这是主要原因之一。6、传播媒介选择了解客户购房渠道，是非常有必要的，避免浪费过多的广告投入，我们的目的是用最直接、最经济的投入获得广告的最高预期效果。楼盘销售信息的渠道，接受的媒体依次为：报刊；销售现场；户外广告；DM单页；网站；电视；广播电台；其他。从上面的顺序可以看出，报纸依然是消费者接受的主流媒体，也是开发商选择的最直接、最有效的宣传途径。户外广告市场挖掘潜力无限，可适时选择，但手续较为繁琐。7、客户消费能力根据调查资料显示：客户职业选择机关/事

41、业单位干部占38.7%；企业管理人员占15.7%；个体户占22%；建筑业占8%；其他占15.6%，收入水平月收入在10002000元占50%以上。根据2006年相关统计资料显示：2006年临河区城镇居民人均可支配收入水平达到9345元，人均消费支出6088元，每户家庭人数2.96人，每户家庭年净收入达9640元，还款能力在每月800元左右。五、房地产发展趋势1、宏观政策趋势国家的宏观调控将进一步出台相关政策稳定房价，比如确定第二套商品房概念，提高其贷款利率和首付比例等。内蒙古自治区落实国家稳定商品房销售价格政策，将在下一步提高住宅的首付比例，甚至在必要的时候取消商品房贷款，无疑对购房行为产生极

42、大的影响。临河区政府下一步将加大力度管理经济适用商品房的建设，对高端商品房市场产生严重的冲击。今年开发经济适用房17万平方米，目前符合经济适用房购买条件的达到8000多户，供应与需求的比例为1：10，所以明年将加大经济适用房的供应量。房地产市场监管力度增强，市场行为进一步规范。逐步完善商品房预售许可证制度，囤积房源将得到控制。整顿房地产市场秩序，改善住房消费环境，相关配套设施逐步完善。随着道路、市政设施的逐步完成，以及新区的规划设计，文化、教育场所的兴建，置业的环境得到优化。受国家和地区调控政策影响，深圳、北京、上海等一线城市房价的虚高将渐渐回落，受国内房地产整体环境的影响，本地消费者购房心理

43、和行为受到一定影响。2、价格发展趋势政策性效应逐步显现，房价稳中有升。国家稳定住房价格措施，逐步得到落实，房地产价格上涨幅度将得到歇制，向今年的增长速度已不复存在了。住房需求增加，将带动房地产业的发展。住房的需求主要体现在住房政策的改变、人口的增长、城市的发展、商品房的供应状况、消费水平的提高、周边环境、配套设施的完善，以及购房者的心理变化等多方面的因素。物价的上涨，拉动房地产的价格上幅。物价上涨幅度一般为35%，与明年商品房价格上涨幅度基本吻合。房地产行业作为政府的主导产业，受到了政府的“保护”。一个城市的发展面貌，主要看房地产，因为他是一个形象标识，代表城市的发展水平。目前一线城市房价已开

44、始回落，主要是价格虚高引起的，将给临河房地产带来一定的影响。综上所述，2007年房地产行业的迅猛发展，已经得到了国家和政府的极大关注。随着国家、政府宏观调控的不断深入，商品房价格涨势进一步得到控制，由于居民收入水平的不断增加，相对购买力也在不断增加，同时明年商品房供应量加大，相互竞争愈演愈烈，房地产发展态势良好，商品房销售达到供需两旺，总体价格水平是呈上升趋势。3、产品供应趋势房地产投资环境得到改善，市政、道路建设进一步增强明年商品房供应量加大，市场竞争进一步加剧加大土地利用率，高层住宅开发量逐步增加小区配套设施逐步完善，小区楼盘个性化特点突出。楼盘品质、居住品位逐步与大、中城市接轨。4、需求发展趋势人口文化素质的提高，对房地产商品的要求也越来越高。在进一段时间内，购房需求将还是以改善居住环境为主。房屋户型结构将由大套户型向小户型转变，由