建设银行温州分行大楼工程技术尽职调查报告.docx
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1、技术尽职调查报告建设银行温州分行大楼谨呈:建银置业有限责任公司2015年09月23日版本号1.00编制: 童海峰 审阅: 赵随项批复: 侍大卫戴德梁行 上海上海办公室:中国上海市南京西路1366号恒隆广场二期42-43楼邮编 200040目录尽职调查报告综述31执行摘要202项目概述213资料调查224现场调查235尽职调查照片436大楼改造费用估算727免责条款73尽职调查报告综述根据尽职调查服务期间与建银置地及原产权人代表的沟通协调以及现场勘查,此次工程技术尽职调查工作中发现的主要问题,我司总结如下:1) 大厦相关资料文件 在尽职调查阶段,我司仅收到建银置地提供的与大楼相关的电子版产权证及
2、建筑平面图纸。由于建银置地无法提供大楼各项系统图纸如机电图等,该大楼又空置时间过长部分设施及系统已废弃,因此我司无法核实现场各系统是否与设计图纸要求相一致。 截止至我司进行现场调查及提交尽职调查报告前,未收到大楼其余资料,如:消防验收报告、环评报告、竣工蓝图等。按照我司对建设项目审批的理解和政府规定的审批流程,我司原则上认为原产权人既已取得房产证,则消防验收、质监站验收等均已通过。 由于该大楼空置的时间过长,大部分系统都已废弃,我司无法更为深入地考察并判断大楼各个系统的完整性,仅能对现场实际情况进行观感检查。2) 建筑总体情况根据现场勘查结果,对于大楼的总体情况,罗列如下: 大楼地处老城区,周
3、边交通便利,临河处环境幽雅,靠居民住宅楼老城区处比较杂乱; 建筑本身存在多处明显的结构问题,如沉降不均匀产生墙体裂缝、渗水等情况; 大楼内部装修已陈旧破损不堪; 根据现场判断,多数系统设备应该已废弃无法运行。建筑交付标准 建筑外立面:砖混结构;大楼外立面贴墙砖; 屋面标准:为上人屋面,水泥砂浆完成面铺防火卷材,由于未能取得建筑相关图纸和资料,因此屋面荷载无法确认; 餐厅:大餐厅为水磨石地面,石膏板吊顶,墙面为白色涂料;小餐厅为水磨石地面,石膏板吊顶,墙面为护墙板+白色涂料; 主楼内部公共区域及走道:一层大堂及公共走道地面铺设地砖,石膏板+铝扣板吊顶,墙面为白色涂料;楼梯为水磨石台阶完成面;厕所
4、地面和墙面均铺设磁砖,铝扣板吊顶。 主楼单元房间:复合地板完成面,墙面为白色涂料,石膏板吊顶;房间内无空调,有照明,墙面装有插座; 地下室标准:水泥砂浆找平地面,墙面为白色涂料,无吊顶3) 主要问题通过对建设银行温州分行大楼的现场调查,我司对大楼的各个层面都进行了观感检查,范围涵盖大楼本身的建筑结构、建筑外立面、屋顶、内部公共区域、地下室、停车区域以及建筑周边区域;为了能让建银置地一目了然的了解到大楼现有存在的问题,便于建银置地对此大楼进行评估改造,我司按照大楼的各个分区罗列了以下重大问题清单,给予建银置地对大楼情况的了解。 建筑结构:建筑外立面墙砖破损、脱落、锈迹;外墙因广告牌拆卸留下许多孔
5、洞导致建筑内部渗水严重;建筑沉降不均匀引起大面积墙面地面开裂;屋面防水层破损引起建筑内部漏水;多处瓷砖、玻璃、地板等破损;现场情况与我司获得的建筑平面图纸布局有局部变动; 电气系统:变电站内主要电气设备包括高压柜、变压器、低压柜等都是1997年的产品,使用年限已有18年,设备老化;发电机房电瓶已坏;总用电量偏小; 暖通系统:无空调设备,原有空调机组都已被拆除或损坏; 给排水系统:屋面排水沟及盖板损坏;屋面水箱无水;给排水管道等部分都已无用需重新改造;无热水系统; 消防系统:仅有消防栓系统,且无法确认消防栓管是否还能使用;无消防喷淋、烟感系统;无消防报警系统、消防广播;消防管道都已生锈; 弱电系
6、统:IT机房设备已拆除无法使用,仅有IT机房用FM200消防气体灭火系统,未经测试无法确认系统是否正常;无安保监控防盗系统,无110、120、119联动系统; 垂直运输:1台客梯,电梯未贴有年检合格标志;电梯七楼的外楼层门损坏无法开启;电梯内吊顶损坏; 厨房设备:厨房未通煤气或天然气;厨房设备简陋且污秽不堪。根据原产权人提供的产权证上说明,原大楼设计用途为非居住,因此,若大楼改造成老年公寓,需要向当地的规划及建设部门咨询办理相关手续。为了向建银置地清晰地展示出此次尽职调查过程中发现的问题,以下缺陷均佐以现场照片为证:区域存在问题照片建筑外立面由于原大楼外立面装有广告牌,拆卸后大楼侧墙墙体处留有
7、诸多孔洞,导致多处漏水建筑外立面外立面破损严重建筑外立面建筑外立面墙砖多处脱落、锈迹损坏副楼楼梯间吊顶墙面渗水严重副楼厨房厨房使用液化气,未通煤气或天然气副楼厨房厨房设备陈旧,墙面油渍污秽不堪副楼备餐室吊顶渗水,涂料脱落副楼备餐室墙体开裂严重副楼餐厅开关箱已陈旧需更换副楼餐厅建筑沉降导致地坪开裂副楼餐厅建筑沉降导致墙面开裂副楼餐厅墙体渗水严重副楼餐厅原有空调已拆除,开关需更换副楼餐厅防盗报警设备已无法使用需更换主楼一层单元房吊顶渗水主楼一层单元房墙面渗水主楼一层单元房空调设备陈旧,无法确认是否还能使用主楼一层公共卫生间门口吊顶渗水严重主楼一层公共卫生间门口墙体开裂主楼一层公共卫生间窗台墙砖脱落
8、主楼一层公共卫生间窗玻璃破碎主楼大堂大堂背景墙及吊顶渗水涂料脱落主楼一层吊顶板安装不到位主楼一层防盗窗卷帘按钮,无法确定是否还能使用电梯电梯内吊顶损坏主楼上人屋面上人屋面防水层损坏严重主楼上人屋面管道均已生锈主楼上人屋面屋面排水沟盖板损坏严重主楼上人屋面建筑结构基座损坏主楼上人屋面空调外机已破损不能使用主楼上人屋面地坪防水卷材损坏主楼上人屋面水箱底下漏水严重涂料脱落主楼上人屋面水箱盖板生锈主楼顶层楼梯间墙面涂料破损严重需重新刷涂主楼七层电梯七层电梯楼层外门已坏,无法打开主楼七层单元房 原有空调机组拆除只留有墙面管道孔洞主楼七层单元房吊顶渗水涂料脱落主楼七层单元房墙面渗水涂料脱落主楼七层单元房墙
9、体黏贴痕迹未清除主楼七层单元房原有空调机组拆除遗留墙面孔洞主楼七层卫生间墙砖脱落破损主楼六层窗外有马蜂窝,大楼改造时需处理主楼六层灯具缺失主楼六层原有空调机组拆除遗留墙面孔洞主楼六层墙体裂缝主楼六层复合地板损坏主楼五层复合地板都已起翘主楼五层窗户玻璃损坏主楼五层IT机房IT机柜设备已拆卸无法使用主楼五层IT机房架空地板已拆开,线路凌乱主楼五层吊顶渗水涂料脱落主楼四层墙体开裂明显主楼三层外墙渗水严重墙体孔洞未修补主楼二层暖气管道已废弃无法使用副楼二层屋面屋面有积水地下室涂料吊顶墙面涂料破损严重地下室开关箱破损室外原有测试及通风管道都已废弃无用发电机房发电机可用,电瓶已坏无法使用备注:以上在尽职调
10、查过程中发现的重大问题仅基于我司在审核收到的建筑平面图纸以及对现场进行观感检查后所得出的结论。由于大厦建成时间较长,空置过久,大多数的设备都已经废弃无法进行测试调试。同时,由于大楼每一楼层都存在渗水及开裂现象,不均以罗列照片。1 执行摘要DTZ戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司(以下简称“DTZ”)受“建银置业有限责任公司”委托参与建设银行温州分行大楼的工程技术尽职调查工作。2015年8月20日,我司收到建银置业发出的建设银行温州分行大楼相关的产权证及建筑平面图,建银置业在邮件中简单的介绍了大楼的基本情况及其改造计划,并要求我司提交该项目的工程尽职调查报价及项目的改造投资费用匡算(不包含软装部
11、分)。2015年9月16日,我司派遣由各专业组成,拥有丰富项目尽职调查经验的团队至“建设银行温州分行大楼”项目现场,在建银置业代表及原产权人代表的陪同下进行了现场踏勘。根据建银置地提供的相关资料,我司团队对该项目的建筑平面图纸进行了审查,并对大楼主体建筑结构、机电、装饰等情况进行了整理与评估。根据对建设银行温州分行大楼尽职调查的结果,我司评估了该大楼的总体情况,并罗列了在现场调查过程中发现的诸多重大问题和改造费用预算,为建银置地进行该栋大楼改造的工作提供参考基础。鉴于建设银行温州分行大楼竣工年代已久,空置时间也过长,依据我司在现场对大楼各系统的观感检查,多数系统及设备已废弃已久无法使用。但因缺
12、少大楼系统图纸以及现场无法对系统进行测试,因此我司无法在报告中确认并提供部分系统设备的容量等参数。2 项目概述建设银行温州分行大楼是一栋由中国建设银行股份有限公司温州分行投资建设的办公楼,原先为银行营业及办公所用,后期租借给温州市水利局作实验室用途,现因为该实验室撤出,大楼已空置许久。大楼建于1990年,位于温州市鹿城区河通桥4号,毗邻温州市青少年科技中心与温州市科学技术情报研究所。大楼东侧临河,环境优雅,绿化覆盖率高,道路两旁绿树成荫。但由于大楼另一侧周边为老式居民楼,人口密度高,旧城区环境较为杂乱。离大楼最近的九山路上有105路公交站点,步行至大楼仅需几分钟即可到达。大楼现有两个出入口,一
13、个可直接进入大楼门厅,另一个为停车场出入口。 建设银行温州分行大楼由一栋主楼及一栋副楼组成,总建筑面积为5087.35平方米,配有1部客梯。主楼地上7层为营业与办公用途,地下1层为仓库及停车库所用,副楼地上2层,一层为厨房与餐厅,二层为多功能活动厅,主楼及附楼之间建有连通走廊。大楼共有两个出入口,所在位置的马路均未命名,其中一个出入口可直接进入大楼门厅,另一个为停车场出入口。副楼有5个停车库,大厅左侧是门卫、变电站及发电机房。大楼2至3层间及6至7层间楼梯处均设有一个垃圾通道。 工程地址:温州市鹿城区河通桥4号 产权人:中国建设银行股份有限公司温州支行 产权范围:整栋大厦,合计建筑面积5087
14、35平方米由于截至尽职调查报告提前交,我司尚未收到建银置地关于建设银行温州分行大楼项目主要参建及运营单位的信息,因此大厦相关的勘察、施工、监理及室内装修等单位情况及其资质无法列明。3 资料调查截止提交建设银行温州分行大楼工程技术尽职调查报告前,我司仅收到与大楼相关的建筑图纸和产权证。以下是我司在进行尽职调查过程中所收到并审核的文件资料以及尚未收到的资料清单:1) 已收到并审核的资料清单序号资料类型资料明细备注1政府性批复文件 产权证电子版,已获取并审核2建筑图纸 底层楼面结构布置图 地下车库平面图 底层平面图 二层楼面结构布置图 二层平面图 勘探点位置图 六层楼面结构布置图 六层平面图 三四
15、层楼面结构布置图 三四层平面图电子版,已获取。根据我司的审核与现场比对,发现原建筑平面图与现场实际情况有局部变动。2) 未提供资料清单序号资料类型资料明细备注1政府性批复文件 建筑工程消防验收意见 建设项目竣工验收审核意见 环境评估报告未收到,无法审核2图纸 全套竣工蓝图未收到,无法根据图纸比对现场情况备注:1. 由于未收到除建筑平面图之外的各专业图纸,我司的调查结果只限于现场观察所得。2. 根据观察与比对,现场实际情况与建筑平面图布局有部分差异与变动。4 现场调查我司对建设银行温州分行大楼的技术尽职调查围绕两方面开展,一是针对建筑本身的现有状态,内容包括建筑结构、建筑外立面、屋顶、内部公共区
16、地下室、停车区以及建筑周边区域的状态;二是针对建筑内部的各项服务设施,内容包括电气、空调、消防、给排水、弱电及垂直运输等。由于大楼建成时间久远,空置时间过长,多数系统和设备已无法开启使用,进而我司无法对各项系统进行检测。因此,大楼系统设备运行的状态及缺陷无法罗列。以下是尽职调查中发现的缺陷清单均佐以照片为证,供建银置地参考:1) 主体建筑 建筑结构综述:建设银行温州分行营业大楼,地上结构共7层,主要为营业及办公所用;地下结构共1层,主要为仓库及停车库所用。 建筑结构:砖混结构; 建筑外立面:墙砖; 一层大堂:地砖完成面,石膏板吊顶,墙面为白色乳胶漆 公共走道:地砖、水磨石及复合地板,石膏板吊
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