文化产业创意孵化园建设项目可行性研究报告.doc

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1、 文化产业创意孵化园建设项目 可行性研究报告1总 论1.1项目名称文化产业创意孵化园建设项目1.2项目承办单位概况单位名称：某某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司注册地址：法人代表：承办单位简介：某某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司成立于2011年5月11日，是国有独资有限责任公司，注册资金800万元。 公司坐落于某某市千山区东解放路338号，现拥有员工22人，组织机构健全，架构合理。公司主要从事房地产开发与销售等业务。公司成立至今，已成功开发建设玉龙湾一期、玉龙湾二期、果子园、惠民花园小区等项目。1.3可行性研究报告编制依据（1）建设项目经济评价方法与参数(第三版)；（2）

2、国家发展和改革委员会颁布的投资项目可行性研究指南(试用版)；（3）国家发展和改革委员会第40号令产业结构调整指导目录（2011年本）；（4）辽宁瑞尔工程咨询有限公司与某某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司签定的可研报告编制委托合同书；（5）国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； （6）某某市城市发展规划；（7）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料；（8）某某市城乡规划设计院提供的总平面图；1.4编制原则（1）以国家和省市有关法律、法规和标准为原则，以省、市有关部门的批文、批件为依据，在相关规划文件指导下进行；（2）根据某某市国民经济和社会发展计划及某某市城市

3、发展规划，考虑建设单位在经济上承受能力，合理确定项目的建设规模和实施步骤；（3）根据某某市发展趋势，结合项目单位现状，合理筹措资金，科学使用；（4）依据某某市总体规划，对建设项目进行合理布置，通过精心策划、精心设计、精心施工、精心管理，使项目创造出良好的社会效益；（5）项目建设在满足功能的前提下，尽量降低工程造价，使项目投资发挥最大经济效益和社会效益；（6）结合项目所在地域的社会、环境和经济现状，以及未开的发展趋势，对本项目建设进行合理的定位，为地域经济发展和构建和谐社会做出贡献。1.5研究工作的范围本可行性研究报告主要研究范围：1、项目建设的必要性、可行性和意义；2、项目建设规模及建设内容；

4、3、项目选址及建设条件；4、工程方案；5、公用工程和辅助设施；6、节能与环保；7、组织管理；8、项目实施计划和工程招投标管理；9、投资估算与资金筹措；10、工程建设的财务评价。1.6项目概况1.6.1项目拟建地点文化产业创意孵化园项目拟建于某某市铁东区千山东路702号。该区域交通便利，地理、地质、抗震、气象条件均可满足项目需要。1.6.2建设规模与内容某某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司现有地块为规划的住宅用地，地号为4-2-26号。占地面积为142415.21m2，总建筑面积为494135平方米，其中住宅建筑面积为414646 m2，公建建筑面积为79489m2。项目容积率3.47

5、建筑密度27.04%。拟建-124层居民住宅楼26栋。绿地45288m2，绿地率31.80%。其中， 4-2-26号地块公建建筑面积79489m2中的40153 m2为本项目建筑面积，位于4-2-26号地块东侧居民住宅楼的底层网点，建设文化产业创意孵化园项目，规划建设成为集聚科技成果转化、科技创意、文化创意、电影广告、新兴媒体等项目和企业的文化创意孵化基地，建成后拟采取对外出租的经营模式。1.6.3主要建设条件项目建设用土地无其它地上附着物，无耕地，已具备项目所需建设条件。项目建设主要原辅材料来源于当地。当地原辅材料资源丰富，供应有保证。从项目建设的社会经济状况、交通运输状况、基础设施条件以

6、及自然环境方面分析，加上某某市的投资环境、人力资源优势及区位优势，为项目建设提供了可靠的保证。项目建设地各项公用及配套设施齐全。供电能力、供水、通讯等配套设施完善、供应能力充足，完全可满足项目建设需要。1.6.4项目资金投入和效益情况本项目总投资10185.52万元，全部自筹。建设投资构成中，土地费占16.48%，建筑安装工程费占59.13%，基础设施费占6.62%，出租费占2.11%，其余各项费用占15.66%。本建设项目的建设期为22个月，建成后拟采取出租的经营模式，可实现财务净现值14917.40万元（税前），财务内部收益率38.40（税前），投资回收期3.81年。1.6.5项目实施进度

7、建议本工程自2012年12月开始前期准备工作，2014年10月完成各项验收工作，项目建设期22个月。1.6.6主要经济技术指标 某某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司4-2-26号地块的主要技术经济指标见表1-1，其中，本项目建筑面积为40153 m2。表1-1 主要技术经济指标序号名 称单 位数量或指标备 注1建设规模1.1规划用地平方米142415.211.2建筑面积平方米4941351.2.1居住建筑面积平方米4146461.2.2公共建筑面积平方米794891.3建筑密度%27.041.4住宅栋数栋261.5平均层数层-1241.6容积率万m2/ha3.471.7绿地率%31.

8、802经济指标2.1建设总投资万元10185.522.1.1其中：自有资金万元10185.522.2营业收入万元68260.10经营期全部2.3利润总额万元56314.58经营期全部2.4投资利润率%55.292.5投资回收期年3.81全部投资，含建设期1年2.6内部收益率（税前）%38.40全部投资2.7净现值（I=13%）万元14917.40税前1.7产业政策分析 本项目属于文化创意产业建设项目，根据国家发改委产业结构调整指导目录（2011年本），本项目属“三十六、教育、文化、卫生、体育服务业”中的“7、文化创意设计服务”，为鼓励类项目。 因此，本项目的建设符合国家产业政策。2项目建设背景

9、及必要性2.1项目建设背景当前，文化在社会经济发展中的战略地位越来越突出，文化产业的发展是日新月异。许多国家和地区纷纷制定和调整文化发展战略，文化产业在全球范围内获得广泛重视。同时，文化产业发展的区域竞争日趋激烈，现代文化产业最终将成为增强综合竞争力的战略制高点和核心要素。发展文化产业已成为我国下一阶段国民经济和社会发展战略的重要组成部分，成为加强文化建设，构建社会主义和谐社会的重要内容。为促进文化产业的发展，国家制定了国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要，某某市制定了中共某某市委关于贯彻落实党的十七届六中全会精神加快建设文化强市的实施意见，同时出台某某市文化产业发展规划纲要。国家“十二五”

10、时期文化改革发展规划纲要中提出到2015年，我国文化改革发展的主要目标是：现代文化产业体系和文化市场体系基本建立，文化产业增加值占国民经济比重显著提升，文化产业推动经济发展方式转变的作用明显增强，逐步成长为国民经济支柱性产业；文化产品创作生产体系不断完善，高素质文化人才队伍发展壮大；重点媒体国际传播能力不断增强，与我国经济社会发展水平和国际地位相匹配的媒体国际传播能力逐步形成。某某市文化产业发展规划纲要提出：通过全市上下共同努力，到2015年为建设文化强市打下坚实基础；到2020年基本建成与某某文化资源相匹配、与城市经济综合实力相适应、与“三转型一创新”目标相承接的文化强市。现代文化产业体系基

11、本形成，文化产业结构更加优化，新兴文化业态在文化产业中的比重不断提高，培育形成一批亿元级文化骨干企业、10亿元级文化主导行业，文化产业增加值占GDP比重超过5%，成为某某的支柱产业。某某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司正是为了响应政府的这一重大举措，于是决定建设具有开创意义的文化产业创意孵化园，推动文化创意产业的发展。文化产业创意孵化园是指：集聚科技成果转化、科技创意、文化创意、电影广告、新兴媒体、影视制作、艺术创作、文化中介等项目和企业的文化创意孵化基地；具有孵化器和文化企业集聚空间的文化产品研发中心、展示交易中心等；具有一定规模和师资，从事文化产业培训、人才培养、产业研究的教学培

12、训基地；具有文化产品经营、展示、流通、或有娱乐功能的文化产品专业市场。2.2项目建设的必要性文化创意产业是21世纪经济发展的引擎，世界文化创意经济每年有两位数以上的递增；创意产业尚属新兴产业，具有高创新、高附加值、低污染、产业关联度高、产品需求的不确定性以及蕴涵以人为本的精神、生产过程渐趋复杂等特点，是一种在全球消费社会的背景中发展起来的新兴行业。目前，世界最发达国家GDP中的80%以上来源于服务业，其中以知识、创意为基础的创意产业扮演了主要角色，因而日益成为发达国家和城市的主导产业。目前，某某市的传统制造业在其产业结构中还占有相当大的比重，而以文化创意为特征的新兴产业则刚刚起步，在创意产业的

13、政策研究、产业规模、机构建设等方面，与上海、北京等城市均存在一定的差距。发展创意产业，已成为推进某某市经济发展方式转变和产业结构升级，提高某某市创新能力，带动地区可持续发展的必由之路，主要体现在以下几点：（一）本项目的建设是满足某某市文化产业发展的需要根据国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要、中共某某市委关于贯彻落实党的十七届六中全会精神加快建设文化强市的实施意见，到2020年某某市将要建设成为文化强市，必须建设数量众多、规模宏大、各具特色的文化产业园，以满足文化企业创意设计、制作、商务服务等专业化、功能化的需要。某某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司作为具有建设文化创意孵化基地雄厚

14、实力的企业，审时度势，建设本项目，首先是满足了某某市文化产业发展的需要，为某某市文化产业的发展提供了必要基础设施条件，间接上，为满足某某市乃至全国的经济发展作贡献，项目建设具有促进文化产业发展的经济效益。（二）本项目建设是满足中国文化创意产业发展的需要本项目突出文化创意产业的特色，不仅为文化创意产品提供创意设计、制作、展示交易的平台，而且还能在很大程度上满足市民及海外人士对文化创意方面的需求。（三）本项目的建设，社会效益和经济效益明显按照目前项目建设的初步思路，产业园区作为商业用途，在初步设定的经营方案和经营规模的前提下，文化产业创意孵化园的经营完全可以实现自身的财务平衡，能保证产业园区的正常

15、经营，项目商业化经营的微观经济效益比较明显。因此，从满足文化产业发展的需要，以及社会效益，宏观经济效益和项目经营的微观经济效益几个方面来看，建设文化产业创意孵化园项目是必要的。3投资环境及市场分析3.1投资环境分析 某某地处辽东半岛中部，因市南郊有一对形似马鞍的山而得名。某某是东北地区最大的钢铁工业城市，中国第一座钢铁工业城市，有“共和国钢都”的美誉，是新中国钢铁工业的摇篮。某某市简称鞍，是中国辽宁省第三大城市，东部、北部靠辽阳县，南部与凤城市、庄河县毗邻，东南部与大石桥市接壤，西部与盘山、辽中县连接。市中心距沈阳市89公里，东距煤铁之城本溪市96公里，南距大连市308公里，西南距营口鲅鱼圈新

16、港120公里，西距盘锦市103公里。地理坐标位于12210-12341，北纬4027-4134。全境南北最长175公里，东西最宽133公里。总面积为9252平方公里，占辽宁省总面积的8.4%。其中市区624平方公里 （铁东区21平方公里，铁西区29平方公里，立山区15平方公里，千山区558平方公里），海城市2732平方公里，台安县1393平方公里，岫岩满族自治县4502平方公里。全市总人口339.6万人。其中市区面积624平方公里，人口145.6万人，是我国拥有百万以上人口的大城市之一。某某在辽东半岛对外开放城市中，具有“中、通、丰”的优势。 即地理位置适中，在辽东半岛对外开放区域中是连接以大

17、连为前沿，以营口、锦州、丹东为两翼，以沈阳为腹地的中部城市群的要冲。 交通便利，境内辟有长大铁路、海沟铁路、海岫铁路、哈大公路、沈大高速公路以及某某至北京、佛山和惠州的空中航线，并开通了某某至北京的始发列车。 资源丰富，市区周围铁矿储量逾百亿吨，占全国储量的四分之一；南部和东南部是菱镁矿富集地带，约占世界储量的四分之一；滑石矿是我国三大产地之一，储量居世界之首；岫岩地区素有“玉石之乡”的美称，拥有丰富的玉石资源；此外，农产品资源、地热资源、旅游资源等也相当丰富。经过50多年的建设发展，某某奠定了比较雄厚的工业基础。历经20多年改革开放的洗礼，全面建设开放型地区经济。2008年GDP达到的160

18、8亿元，地方财政一般预算收入首度突破百亿元，综合经济实力位居全国三十四。某某工业形成了以钢铁为主，门类比较齐全的产业体系。2009年全年实现地区生产总值1915亿元，人均国内生产总值84258元，比上年增长18.5%，突破10000美元大关。地方财政一般预算收入123亿元；全社会固定资产投资1050亿元，增长50%；规模以上工业增加值735亿元，增长17.5%；实际利用外商直接投资7.38亿美元，增长27%；引进内资530亿元，增长30%；社会消费品零售总额460亿元，增长24.9%；城市居民人均可支配收入16580元，农民人均纯收入8530元，分别增长10%和17%。3.2市场定位及分析文化

19、产业创意孵化园是集聚文化创意、科技创意、科技成果转化、电影广告、新兴媒体、影视制作、艺术创作、文化中介等项目和企业的文化创意孵化基地。某某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司立足并有效开发某某市的文化创意资源，努力营造适合文化创意企业发展的场所支持；通过政策引导，聚集文化创意企业成长所需要的产业环境；建立文化创意企业资源优化配置的组织处理机制；通过孵化，形成文化创意企业的富集区，进一步拓展市场空间；充分发挥孵化器的管理经验与汇集的技术、市场优势，为文化创意企业提供优质服务，反向扩展、指导渠道，提供满足文化创意企业全方位、全过程、不同形式、不同类型需求的多样化孵化服务，将该项目建设成为某某

20、市文化创意产业规模最大的孵化器。4项目选址及建设条件4.1项目选址4.1.1选址原则（1）交通方便。（2）阳光充足、空气流通、场地干燥、排水通畅、基地稳固，地形平整，地势较高。（3）便于利用当地的水、电、路等基础设施。 （4）远离易燃、易爆物品的生产和贮存区，远离高压线路及其设施。 （5）工程地质条件较好，满足项目建设的需要。（6）尽量节约用地，且与周围原有建筑相协调。（7）服从某某市整体规划要求。（8）注意环境保护，减少对生态和环境的影响。4.1.2项目选址依据上述选址原则，本项目选址于某某市铁东区千山东路702号，地理位置优越，交通便利。具体位置详见建设项目地理位置图（附图1）。4.2场址

21、土地权属类别及总体概况本项目位于某某市铁东区千山东路702号，为某某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司4-2-26号地块居民住宅楼的底层网点，建筑面积40153m2。该地块现为一块净地，目前已被规划为住宅用地。4.3项目区概况4.3.1地理位置某某市位于辽东半岛北端，辽宁省的中南部，辽河平原的中下游，地处东经1221012313，北纬40274134之间。某某市全境南北最长175公里，东西最宽133公里、东北与辽阳县毗邻，西与大洼县相连，南与大石桥市、庄河市、凤城县接壤。市中心距辽宁省人民政府所在地沈阳89公里，东距煤铁之都本溪96公里，南距滨城大连308公里，西南距营口跋鱼圈港120

22、公里，西距盘锦市103公里。是我国重要的钢铁生产基地，素称“钢都”。现辖海城市、台安县、岫岩满族自治县和铁东、铁西、立山、千山四个城区。全市总面积9252平方公里，总人口339.6万人。其中市区面积624平方公里，人口145.6万人，是我国拥有百万以上人口的大城市之一。某某在辽东半岛对外开放城市中，具有“中、通、丰”的优势。即地理位置适中，在辽东半岛对外开放区域中是连接以大连为前沿，以营口、锦州、丹东为两翼，以沈阳为腹地的中部城市群的要冲。交通便利，境内辟有长大铁路、海沟铁路、海岫铁路、哈大公路、沈大高速公路以及某某至北京的空中航线，并开通了某某至北京的始发列车。资源丰富，市区周围铁矿储量逾百

23、亿吨，占全国储量的四分之一；南部和东南部是菱镁矿富集地带，约占世界储量的四分之一；滑石矿是我国三大产地之一，储量居世界之首；岫岩地区素有“玉石之乡”的美称，拥有丰富的玉石资源；此外，农产品资源、地热资源、旅游资源等也相当丰富。4.3.2地形与地貌某某市的地势地貌特征是东南高西北低，自东南向西北倾斜。东南属于千山山脉延伸部分的山区，一般海拔300600米；最高为岫岩的帽盔山，海拔1141米，海城一棵树岭次之；山区主峰海拔931米，面积约为527144平方公里，占全市总面积的5697%。中部为千山山脉向西部冲积平原过渡地带，属低山坡岗丘陵区，一般海拔100200米，面积约为123256平方公里，占

24、全市总面积的1332%。4.3.3地震设防根据我国城市主要裂度设计基本加速度和设计地震分组，该地区属7度设防。4.3.4气象条件某某地区属于暖温带半湿润大陆性季风气候，年平均气温10.1，极端最高气温38.4，极端最低气温-30.4；年平均气压1008.4Pa；年平均降雨量720.6mm；平均相对湿度58%；年平均风速2.8m/s，常年主导风向为NNE、SSW，其中冬季以北、偏北风为主，其它季节多为南、偏南风，并且冬、夏两季静风和小风出现频率较高。4.3.5建设条件项目建设区域市政配套设施完备，包括道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、天然气管网、道路绿化工程等，形成完善的

25、路、水、电、气、通信等市政设施，建设条件较好。1、公用配套条件给水：供水由某某市城市给水管网供给。排水：排水排入某某市地下市政排污管线。供电：场区附近现有10KV电力线路和变电站。供热：冬季供暖住宅拟由区域集中供热锅炉房供热管线提供。2、交通条件项目位于某某市铁东区千山东路702号，公路、铁路、邮政等交通便利。3、施工条件项目范围内交通便利，运输条件较好，水泥、钢材等建筑材料当地均可提供，水、电等基础设施完备，地质条件适宜，总的来看，施工条件较好。5建设规模及建设内容5.1建设规模根据项目规划，项目建筑面积40153，总投资约10185.52万元人民币。5.2建设内容1、工程内容建设内容包括：

26、商业区，按照文化产业创意孵化园的经营设想，未来以出租为主要的经营方式。项目总建筑面积为40153，位于4-2-26号地块居民住宅楼的底层网点。2、公用工程（1）给排水设施：新建生活、消防供水管网。（2）供电系统：本项目拟建2700KVA变电所1座。（3）弱电系统：建设通讯系统、计算机网络系统、卫星与有线电视系统、设备监控以及安全防范系统等。（4）空调系统及采暖通风系统：空调系统由入住商户自行设置；采暖由区域内现有集中供热锅炉房主管道接入。详见建设项目组成情况见表5-1。表5-1 建设项目组成一览表工程类别 单项工程名称工程内容工程规模主体工程商住楼商业区。位于居民住宅楼底层的商业网点建筑面积为

27、40153公用工程给排水设施生产、生活及消防用水自来水供应401.5m3/d，排水系统雨污分流。供电系统由区域内现有供配电系统接入用电负荷2409kw。弱电系统包括通讯系统、计算机网络系统、卫星与有线电视系统、设备监控以及安全防范系统等就近接入采暖通风系统采暖系统采暖热负荷为2007.6KW，由区域集中供热接入6工程建设方案6.1设计依据（1）城市规划编制办法实施细则（1995年6月8日建规字333号文）（2）民用建筑设计通则（GB 50352-2005）；（3）城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002）（4）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ 134-2001）；（5）公共

28、建筑节能设计标准（GB 50189-2005）；（6）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（7）混凝土结构设计规范GB50010-2002（8）建筑给水排水设计规范GBJ15-88(1997年版)（9）建筑结构荷载规范GB50009-2001（10）建筑抗震设计规范GB50011-2001（11）建筑内部装修设计防火规范GB50222-95（12）建筑物防雷设计规范GB50057-94(2000年版)（13）砌体结构设计规范GB50003-2001（14）商店建筑设计规范JGJ48-88（15）室外给水设计规范GBJ13-86(1997年版)（16）室外排水设计规范GBJ14-87(

29、1997年版)（17）屋面工程技术规范GB 503456.2设计原则1、设计原则l 总平面布置及建筑设计严格执行国家有关规范，并按照规划、市政、消防部门的要求进行设计。l 考虑北方地区气候特点、建筑布置满足日照、及朝向要求。l 考虑场地规模及周边环境条件，充分利用土地资源。l 与周边城市道路自然连接，形成环绕场地四周的交通网络，对人车流线进行合理划分，最大限度保证交通的安全性和通畅性。l 合理设置出入口位置，避免干扰。2、规划及建筑设计l 充分利用周边地域良好的商业氛围，布置商业网点。l 建筑立面采用简洁现代的设计手法，力求功能与色彩协调一致。l 建筑外饰面材料以石材和面砖为主，局部为外墙涂料

30、色彩强调冷暖对比，突出办公建筑的庄重、商业建筑的繁华。l 地下室设置停车场，满足商业建筑的停车需要。3、环境景观设计l 场地周围为环状城市道路系统，交通便捷顺畅。6.3总平面布置本项目为4-2-26号地块居民住宅楼的底层网点，建筑面积为40153，总体呈现一个近似的长方形，沿南北走向，本项目建设的具体平面布置情况如下：本项目位于4-2-26号地块的东侧，商业网点均为南北走向的厢房。6.4主要规划指标某某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司4-2-26号地块的主要规划技术指标如表6-1，其中，本项目建筑面积为40153 m2。表6-1 项目主要规划技术指标项目单位数量占地总面积平方米14

31、2415.21总建筑面积平方米494135住宅建筑面积平方米414646公共建筑面积平方米79489容积率3.47绿地率%31.80平均层数层-1246.5建筑、结构方案6.5.1建筑方案本项目以商业金融建筑为主，为居民住宅楼底层的商业网点，网点面积在235.8909.5平方米之间，具有良好的日照、通风与采光，建筑外观设计丰富多彩。6.5.2结构方案（1）设计标准建筑结构安全等级不低于二级；地基基础设计等级乙级，抗震设防烈度为7度；环境类别：一类；抗震设防类别定为乙类，设计使用年限50年。（2）设计方案本项目建筑物拟全部采用框架结构，外墙采用轻质砼空心砌块，外加保温材料；内墙采用轻质砼空心砌块

32、混合砂浆砌筑。6.5.3建筑特征表6-2 主要建筑特征一览表工程名称文化产业创意孵化园项目建筑物名称商业用房耐火等级级抗震设防烈度度主要结构形式框架建筑层数1层建筑面积（m2）40153建筑构造墙体轻质砼空心砌块窗塑钢窗内墙面内墙涂料外墙面外墙涂料6.6公用及辅助工程本项目公用及辅助工程主要包括给排水、电气、供暖、道路及消防设施的建设。6.6.1供水排水项目区目前已有市政上下水设施，只需增容和铺设管线即可投入使用。1、用水量1）本项目商业网点公建建筑面积40153m2，用水标准按10L/m2d计算，用水量约为401.5m3/d。2）未预见水量：未预见水量考虑为总用水量的20%。3）总日用水量

33、考虑日变化系数K日=1.2。4）消防用水量：区域室外消火栓30L/S，火灾延续时间按3小时计。2、给水系统区域给水由市政管网供给，给水干管用一条DN300管引入，引入管设水表计量，区域管网沿干道布置，管径DN200保证安全供水。3、排水系统区内采用雨水、污水分流制排水系统。该市已有污水处理厂，项目区内排水干管沿区内道路布置，汇集区域内主干管排至市政污水干管，最后送至污水处理厂，区域内排水干管采用DN500钢筋混凝土管。排水支管沿区内支路铺设，汇集建筑物污水，最后就近排入四周城市道路内的污水主干管内。道路地面雨水排至雨水干管，项目内排水支管管径取DN300DN500不等。项目内各建筑物排水采用

34、雨水、污水分流排出，污水经化粪池处理后排至区域污水支管，建筑物排水管径取DN50DN200不等。6.6.2电气工程1、工程范围变配电系统、照明配电系统、防雷接地系统、防盗报警系统、综合布线系统、计算机网络系统、卫星通信系统。2、供配电系统根据城市电力规划规范GB 50293-1999，本项目用电负荷按60W/m2考虑，则总用电负荷为2409 kw，由区域内现有供配电系统接入。3、照明及电力设计1）项目电力，由周边最近电网电缆引入。接10KV电源至高压配电室，配电采用箱式的形式，向本项目所有建筑供电。2）低压线路均采用三相五线制供电方式以确保安全供电，正常情况下，不带电的用电设备金属外壳均应与P

35、E保护线相连。3）变压器均采用节能变压器，荧光灯均采用自镇流节能荧光灯管，照明开关均采用触摸式延时节能开关。6.6.3 弱电设计1）项目内所有电话均考虑市话，由市电信局统一负责安装，只预留电话线路接头。2）项目内网线由附近干网上牵入，沿项目内电缆沟敷设，再由支线引入各网点。3）项目内公共区域内设电子探头保安系统，与各区域保安系统联网。6.6.4供暖工程根据采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003规定，本项目平均采暖综合热指标确定为50W/m2，经计算总热负荷为2007.6KW。项目采暖为市政供暖，管线沿项目区道路直埋敷设，管材选用无缝钢管。采暖系统采用单管上供下回同程式系统，散热器应

36、采用节能型不易积尘钢制散热器，供水阀门采用闸阀、回水阀门采用自力式平衡阀。6.6.5消防工程消防包括水消防、灭火器消防。1、水消防区域室外消防采用给水消防栓，沿项目内道路120m范围内设一个，消防管网与生活管网分开设置。2、灭火器在区域各网点内适当位置配备手提式或推车式灭火器，灭火器的数量据各网点灭火等级要求分别采用配置基准：A类，15平方米/A；B类，7.5平方米/B。7节能7.1节能编制依据1、中华人民共和国节约能源法2、中华人民共和国清洁生产法3、中华人民共和国可再生能源法4、中国节能技术政策大纲（计交能【1996】905号）5、公共建筑节能设计标准GB50189-20056、其它相关节

37、能设计规范7.2能源耗用分析7.2.1建筑耗能分析据了解，我国现在既有建筑400亿m2，到2020年还将建设300亿m2，平均每年新增1820亿m2。有关数据表明，我国建筑运行能耗占我国能源总消费量的比例已由上世纪70年代末的10%上升到了26.7%，加上房屋建设环节的能耗，已经达到了世界建筑能耗占能源消费量30%的平均水平。中国的单位建筑能耗比同等气候条件下发达国家高出两到三倍，正确认识节能省地型住宅和公共建筑迫在眉睫。如果不改变建筑业的粗放型增长，至2020年，我国的建筑运行耗能比例就有可能进一步升至40%，超过工业、交通、农业等其他行业，居能源消耗之首，将导致能源供求矛盾更加突出。因此，

38、大力推进建筑节能，不但能够直接减少建筑能耗，有利于转变建筑业增长方式，而且是缓解能源压力的一个重要突破口，对于实现“十一五”期间单位GDP能耗降低20%的节能目标和加快建设节约型社会具有重要意义。建筑耗能包括对建筑的保温、隔热、建筑采暖、房屋的照明等等。其中建筑采暖、空调、通风等能耗约占建筑总能耗的三分之二以上。因此，要实现建筑节能，大幅改善建筑的保温隔热性能是见效最快的办法。可采用的主要措施包括：节能门窗，新型墙体材料，蓄冷、蓄热空调技术，中央空调系统的风机水泵变频调速技术等。本项目以商业网点开发为主，可大量采用太阳能热水系统、节能门窗、新型墙体材料等技术，同时，在设计阶段对建筑的整体能耗进

39、行优化设计也是可采取的有效节能手段。7.2.2建材节能分析建材工业是一个和建筑业密不可分、相互依存的行业，从市场角度看，建筑业是建材业的最终用户，建材行业产品的77.37%用于建筑业。目前，我国已是世界上最大的建筑材料生产国和消费国，水泥、平板玻璃、建筑卫生陶瓷、石材和墙体材料等产品的产量多年雄踞世界首位。以矿业加窑业为产业特征的传统建材业，目前尚属资源、能源消耗型产业。我国建材行业万元产值耗煤2.7吨、消耗矿山资源逾100吨、排放二氧化碳20吨，是发达国家平均水平的1.5倍2倍；年能源消耗总量为2.4亿吨标准煤，矿产资源消耗近40亿吨，居全国各行业前列。就总量平均而言，水泥、平板玻璃、陶瓷砖

40、卫生陶瓷等主要建材产品单位能耗高于世界先进水平50%、68%、150%、200%。统计资料表明，目前我国建材制造业能耗占我国能源总消费量的比例已达16.7%。传统意义上，建材行业是能源、资源消耗型行业，但是建设循环经济为建材行业赋予了新的生机，建材行业是利用各类废弃物最多、潜力最大的行业。目前，我国建材工业消纳了大量的工业和建筑废弃物，据统计，目前全国建材业每年消纳和利用的各类固体废弃物数量在4亿吨左右，约占全国工业部门固体废弃物利用总量的80%以上。同时目前仍有17亿吨煤矸石、20亿吨赤泥和大量磷石膏等有待建材行业利用。建材行业成为整个社会实现资源循环的一个关键环节，是国家发展循环经济的重

41、点产业。建材工业在与矿业、建筑、电力、冶金、化工、交通和环境等国民经济重要产业的全面协调发展中具有不可替代的作用。本项目选用的皆为各种新型建材，优先使用以各类废弃物如粉煤灰、炉渣等制作生产的质轻、高强、隔热性能好的新型墙体材料和其它保温门窗。7.2.3本项目用能分析本项目能源消耗主要为电力、热量，经计算，本项目年耗电量为703万kwh，年耗热量为586万Kwh（21096.0百万千焦）。本项目外购含能工质为自来水，经计算，本项目年耗水量为14.7万m3。本项目综合能耗为1619.11吨标煤，详见表7-1。表7-1 能耗换算表能源种类单位年需要实物量折标系数年需要折标煤量（吨标准煤）年能耗表电力

42、万kwh7031.229864.0热力百万千焦21096.00.0341719.4水万m314.72.42935.71合计1619.118环境影响评价环境保护是国家确定的基本国策之一，也是实现国民经济可持续发展的基础条件。因此，任何建设项目在实施开发建设的同时，必须同步完成环境保护设施的建设和严格的管理措施。8.1执行标准（1）中华人民共和国环境保护法， 1989年12月；（2）中华人民共和国环境影响评价法， 2003年9月；（3）中华人民共和国大气污染防治法， 2000年4月；（4）中华人民共和国水污染防治法， 1996 年5月；（5）中华人民共和国环境噪声污染防治法， 1996 年10月；

43、6）中华人民共和国固体废物污染环境防治法， 2005年4月；（7）中华人民共和国水土保持法，1991年6月；（8）中华人民共和国清洁生产促进法， 2002年6月；（9）国务院第253号令：建设项目环境保护管理条例，1998年11月；（10）大气污染物综合排放标准GB162971996；（11）辽宁省污水综合排放标准DB21/1627-2008；（12）工业企业厂界环境噪声排放标准 GB123482008；（13）声环境质量标准GB30962008。8.2项目建设过程中的主要环境影响（1）建筑扬尘影响。（2）建筑装修过种中产生的废气（3）建筑施工的噪音影响；（4）施工时所产生的建筑和生活垃圾；

44、5）对生态环境的影响；（6）对交通的影响。8.3项目建成后的主要环境影响本项目建成后主要污染为营运期排放的生活污水、生活垃圾和商业垃圾，无废气及噪声污染。8.4施工期环境影响分析及对策措施8.4.1施工扬尘分析及对策措施施工期的大气污染源主要有施工区裸露地表在大风气象条件下形成的风蚀扬尘（其产生量与风力、表土含水率等因素有关，难以定量表述）；建筑材料运输、卸载中的扬尘；土方运输车辆行驶产生的扬尘；临时物料堆场产生的风蚀扬尘。扬尘的影响在干燥天气下显得比较突出，同时其影响是局部的，暂时的，影响的程度及范围有限。为减少项目施工期的扬尘污染，建设工地应当遵守下列规定，采取有效措施防治粉尘污染：防尘

45、规定：（1）工地现场周边应当围挡，防止物料渣土外泄；（2）施工场地的出入口道路应当硬化，并采取措施防止车辆将泥沙带出施工现场；（3）在城市市区内进行建设施工，应当按规定使用预拌混凝土；（4）装卸和贮存物料应当防止物料遗撒或产生扬尘；（5）建筑垃圾应当密封运输。扬尘污染防治措施（1）场内扬尘施工期间需要做到文明施工，加强施工管理，配置工地滞尘防护网。在天气干燥、有风等易产生扬尘的情况下，应对沙石临时堆存处采取清扫、洒水措施，有关试验表明，如果只洒水，可使扬尘量减少7080%，如果清扫后洒水，抑尘效率能达90%以上；在施工场地每天洒水抑尘作业45次，可使扬尘量减少70%左右，扬尘造成的TSP污染距离可缩小到100m范围，见表8-1。因此本工程可通过清扫、洒水方式来减缓施工扬尘。表8-1 施工期场地洒水抑尘试验结果距离（m）52050