深圳城市更新项目地价测算实操.doc

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1、深圳城市更新项目地价测算实操 2018深圳城市更新项目地价测算实操目录一、地价测算前的准备工作二、地价测算的原理三、地价测算的步骤四、小结笔者按房地产开发，获得土地是后续一切经营活动的开 始，因此每个开发商都会在地产投资拓展的环节 上下很大的功夫和研判，作为一位合格的地产投 资拓展人员，有四项基本功，叫做“找地、初判、 测算、善后”。找地是需要有信息资源，初判是 考验政策的把握，测算是对项目的经济效益分 析，而善后就是完善项目的后续问题。 针对深圳 城市更新项目地价测算的问题，在新政基础上， 对地产投资测算做最新的实操分析，以供各位读 介一、地价测算前的准备工作地价测算前，我们需要着手进行前期

2、准备工作， 比如：画初步的拆除范围线、核合法用地的权属、 制定初步的规划方案、梳理范围内的国有未出让用地等等。其中，初步的规划方案是准备工作的 重点和难点，对一些公司来说，规划指标一般是 交给规划设计部门来做的，但是有一些部门架构 暂不齐全的房企，初步的规划指标工作可能是交 给投资拓展部门来完成的，等项目有眉目了，再 找规划院作初步的规划方案。笔者认为，面积小、 功能单一的项目规划指标制定相对简单， 投拓部 门可以去做；面积大、权属复杂、规划功能多的 地块，必须要有专业的规划研究人员制定。在实 际测算中，容积率零点几的差距都可能会导致测 算结果的天壤之别，所以，我们要尽可能严谨和 合理地制定初

3、步规划方案。二、地价测算的原理测算前的准备工作完成之后，我们接下来要进行 地价测算。地价测算一定是在“权属明确”和“规 划明确”的两大前提下进行的，“权属”相当于前 生，即过去形成的合法用地；“规划”相当于后世, 即土地未来的规划功能；地价其实是承接从“前 生”过渡到“后世”的桥梁。不过，有些项目前生 后世都比较复杂，那怎么计算？这时，需要有综 合系数，把“前生、后世”小结之后再进行计算 三、地价测算的步骤笔者以自编例题来讲解地价测算，权属和规划设 置的比较简单，项目规划指标表、权属表、权属 图如下：IE耳已出止用过託7电晓地抱劄中予咸药建賦区出农膜说F址王馳送E. 埋，工宜楚吐城项目规划腊标

4、1项a合法权属幵发建设鬧地面积7100项目拆徐用地面积10500总计容建覆面积42600非农建谏用地3200容积率6*00两规3800居住（除保障房）222391合法用地合计 7000保障房7581合法B地占比66.67%二：二工 J裔业12780第一步、思考整理好的权属资料和规划资料 根据资料分析，项目非农建设用地 3200就，两 规3800能。但是，项目开发建设用地面积7100 卅。所以，项目有100卅需要进行历史用地处置。第二步、查询基准地价，并完成系数修正假设项目的居住基准地价、商业基准地价分别是1200元、2200元，因为项目是以居住为主导功 能，所以商业的部分需要做年期修正，修正至

5、70年。地价单侍年期修正茶载球筑奏型暮正地价单椅住宅1200. 00111200育业2200.001.3461第三步、判断项目适用的地价政策，选取对应的 地价方法地价政策解折城市项目一般更新 项目扶照暂行措施 配建保障性住房的洗圳审人民政舟亦公厅即罠 关于加番和改透城市更新实施 工作暂行捲施的通知具体标准拱為芾表深胡市宗地地价测算規则1试行）壕规土201312 号关于明确械诂更新瞬目地价 浏算有关事确的通知:的算疑则里包含 吝种修正系款、通知蜒定了计算 各夷麵地价靦算临字未核照暂行措住房的深刘市城市更祈办法实尅如具依标准参考篦H节 地价计收（第56条-第64条）觀身村等70个工业区 项耳关于宣

6、妥龙岗囹区自荷芥展 的耙安鏗身工业區等70个国 威旧棹旣進项目釣址理送見深府2006 256号深則芾戢市更新办窖实越為处理意站主姜現 啊了 70个项目韵由采 和名称a实起知则明确了 5警艸具体的地价测算标准笔者并没有收录在表格中, 因为对于投资拓展人员来说，地价测算标准相当 于是基本功，就像一个相声演员从小学报菜名 这些贯口，如果地价测算标准都不熟，那做测算 基本是无从谈起。不过，需要指出的是，在暂 行措施出来之后，千万不要认为老的地价测算 方法就不会再用了。暂行措施明确指出，新 的地价方法必须是按照“暂行措施配建保障性住 房的城市更新单元”才可以享受的。如果你的保 障房还是按照老规定（深圳市

7、城市更新项目保 障性住房配建规定2016年11号文）进行的配 比，那么还是要乖乖地按照老方法进行地价核 算。第四步、正式进行测算 首先，确定测算次序，根据关于明确城市更新 项目地价测算有关事项的通知内容， 我们按照 如下地价测算顺序，零星的国有未出让土地、城 中村用地、旧屋村，国有已批用地、最后是历史 处置用地。例题包含了城中村用地、国有已批用 地和历史处置用地。其次，按照各类别用地面积及改造后各建筑功能 的平均容积率梳理各类别用地分摊的各建筑功 能建筑面积；平均客积率骼计算建设用地面权7100总建筑面枳42600计地价建筑更权（不含保障房衣公配. 创新理产业用房、公配）35019平均容积率4

8、 93二药嚴彫紅再次，按照各类别用地的地价政策分别测算各类 用地各建筑功能应缴的地价；型用地面 积业杰类 型业态占 比分矣建筑曲地价标准碰补地价（万 元）非农建 设用地3200住宅52%8239. 501?000. 00商业48%7543. 712961.20. 00用地3800住宅52%9784, 4112001174. 1348%8958. 152961.22652.69JS史用 地处置100伎宅52%25L48r two33.994S%235. 742961.2最后，汇总项目各建筑功能地价，计算出项目总 地价。本项目总地价合计是 3937.59万元。 第五步、进行地价数据的检查计算完地价之后，我们一般要检查下测算数据。 比如说，分类的建筑面积总和（红色字体）与需 补地价的总建筑面积（红色字体）是否一致；各土地权属下的业态总和百分比是不是100%;各 土地权属适用的地价标准是否正确； 是否存在特 殊情况等等。以本项目为例，本项目“两规”工业 用地改商住功能需要补交3.2倍基准地价，但该 用地权利人为原农村集体组织或者其继受单位 且权属未转移，根据附表规定，仅需补交一倍基 准地价。四、小结一个例题并不能涵盖地价测算中的每种情况，但是地价测算的原理都是相通的。