深圳市城市轨道交通地铁6号线工程投融资方案65页.doc

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1、深圳市城市轨道交通6号线工程投融资方案建设单位：深圳市地铁三号线投资有限公司研究单位：PAVUE北京大岳咨询有限责任公司二O年十二月投融资方案总 经 理：金永祥 项目总监：毕志清 项目负责人：马佳奇DAYUE北京大岳咨询有限责任公司合同编号：DT6S-ZX-11-0002工程咨询证书甲级编号：工咨甲101200700082011年12月深圳投融资方案主编单位：北京大岳咨询有限责任公司主审：蔡建升 主编：徐志刚副主编：毕志清 马佳奇 谢乒主要参编人员：贺磊韦杨张笑戳邢佶勇包锦霞刘琳杰史航 李世超 杨宁一、6号线工程建设项目概况-2-（一）6号线工程建设概况-2-（二）6号线工程的特点和实施目标-

2、3-二、6号线创新投融资模式-4.（一）创新背景-4-1、轨道交通建设投融资模式的转变-5-2、轨道交通建设和运营准市场化转变-6-（二）投融资思路-8-1、总体思路82、地铁上盖空间资源开发思路-8-（三）地铁上盖空间开发案例-9-1、香港地铁开发经验总结-9-2、二期工程建设经验-12-（四）6号线创新投融资模式的提出-14-1、总体方案比较-14-2、6号线投融资思路-16-3、6号线适合的“轨道+物业”运作模式-17-4、6号线具体投融资方案-17-5、上盖综合开发用地规划流程-19-三、长圳车辆综合基地地块情况-20-（一）6号线沿线土地资源介绍-20-（二）长圳车辆综合基地地块资源

3、介绍-21-四、6号线项目发起人资本金来源-26-五、6号线财务可行性分析-32-（一）轨道运营收益分析-32-1、主要财务假设-32-2、运营收益测算结果37（二）投资回收补贴分析-37-1、项目补贴需求-37-2、政府补贴资金来源-38-3、补贴额的测算-40-（三）深圳地铁6号线项目赴港发债可行性分析-40-1、在香港发行人民币债券政策和案例分析-41-2、发债流程借鉴-42-3、发债可节约的融资成本43六、风险及对策分析-43-（一）项目补贴资金供给风险和对策-43-（二）房地产开发风险和对策-45-七、结论与建议-46-潔圳市城市轨道交通6号线工程投融资方案深圳市城市轨道交通6号线工

4、程投融资方案根据国家发改委关于深圳市城市轨道交通近期建设规划（2011-2016年）的批复,深圳市计划于2011年2016年投资 建设城市轨道交通三期工程5条线（6、7、8、9、11号线）。从 2004年开始，深圳就着手研究在城市轨道交通建设运营投融资 体制机制方面的改革和创新。国家发改委批复深圳城市轨道交通 二期建设规划（2005-2011年）5条线（1号线延长线和2号线、 3号线、4号线延长线、5号线）后，深圳市政府学习借鉴香港 地铁加上盖物业的投融资发展理念，积极推进轨道交通二期5条 线上盖空间开发与地铁线路建设同步实施，为二期工程建设提供 了良好的融资保障。在二期建设投融资经验基础上，

5、即将开展的 三期轨道交通建设将大胆探索“轨道+物业”的融资模式，努力 实现新突破。6号线作为投融资改革试点线路，深圳市地铁三号线投资有 限公司（以下简称“三号线公司”）在市政府相关部门的指导下， 创新前期工作方式，突破以往前期工作仅限于工程研究情况，前 期工作除传统工可以外，同步开展投融资策略及方案研究、沿线 物业综合开发研究，三项工作相互支撑、互相促进，力求整体成 效。一. 6号线工程建设项目概况（一）6号线工程建设概况6号线起自深圳北站综合交通枢纽，终于松岗站，全线长 37.85km,其中高架段长31.41km,地下段长6.44km （包括山体隧 道），共设车站20座（其中规划车站19座，

6、工可阶段新增荔林 站）。全线设长圳车辆基地一处；新建主变电所2座，利用既有 龙胜主变电所1座。图1:6号线示意图潔圳市城市轨道交通6号线工程投融资方案6号线途经龙华新城、光明新城以及石岩、公明、松岗等地 区。6号线工程投资估算为170.7亿元，国家批复的6号线工程 规划建设期为20122016年，计划在2012年6月开工，2016 年12月底通车试运营。工程建设主要内容见下表。6号线工程建设投资概况表指标 名称线路长 度（公里）车站 数（个）车辆段 （个）llOKv主变电 所（座）投资估 算（亿 元）建设期 （年）共用新建6号线37.8520112170.72012-16（二）6号线工程的特点

7、和实施目标深圳市轨道交通6号线较其他地铁线路而言，具有如下特 占小、1、沿线主要为城市新区、近期重点发展地区，其中光明新 城、龙华新城更是深圳近期建设目标确定的四大新城之一，按照 轨道交通引导新城镇开发（TOD）的理念，通过轨道线路建设, 可以推进新区发展、促进特区一体化；2、沿线土地资源丰富，全线国有储备土地约为355.77公顷， 具备实施“轨道+物业”模式的先决条件；3、6号线与4号线有长约4.8公里的并行段（三站三区间）, 其中换乘站拟实现同台换乘，需要与4号线协调建设；4、6号线作为深圳市轨道三期工程之一，拟在系统总结已 有BOT项目经验的基础上，深化投融资改革，进一步推进城市 轨道交

8、通特许经营的实践。同时，6号线作为投融资改革试点线路，通过建设可以实现 以下目标：1、推行“轨道+物业”模式实现轨道交通建设与沿线物业 开发统筹协调，以物业综合开发弥补建设成本，减轻政府财政压 力；2、深化轨道交通行业特许经营机制改革，进一步拓宽融资 渠道，引进社会资本，探索建立责权利统一经营管理机制，实现 轨道交通行业的可持续发展；3、转变企业经营机制，塑造具有自我约束、自我发展意识 的市场主体，提升我市轨道交通运营效率和服务水平。二、6号线创新投融资模式（一）创新背景创新地铁三期工程建设投融资是为了贯彻落实深圳市委市 政府的城市发展理念和创建深圳市地铁“轨道+物业可持续发 展模式而产生的。

9、为落实市委市政府提出“城市发展引领各项事 业发展的新理念，确立“建地铁就是建城市这一深圳轨道建设 的思路，深圳市地铁建设将充分学习香港“轨道+物业，的发展经 验，以上盖物业开发收入作为轨道交通的重要收入来源之一，并 为地铁运营提供可靠客源。秉承“公益为先，效益为源的服务理 念，创造地铁经营资源，培育“自我造血”功能，促进深圳市地铁 建设的可持续发展。1、轨道交通建设投融资模式的转变地铁建设由政府投资转变为企业投融资深圳地铁三期建设将车站、车辆段和隧道与上盖空间同步 规划设计、建造开发，利用地下空间投资建设生产出公共交通运 营线路一地铁，同时利用沿线上盖再造土地创造城市发展空间， 为公众提供安全

10、便捷、舒适的生活、出行需求，不仅可以实现 更大的地铁客票收入，维持运营自身的收支平衡，而且可以充分 实现交通客流更大的商业价值，主要体现在上盖物业价值和站内 广告、通讯和商业等资源经营价值的提升。即以创造更大的社会 效益为基础，地铁投资建设和运营实现更大的经济效益，实现地 铁由政府投资，转变为企业通过政府为公共服务设施提供的扶持 进行市场化经营开发，实现自我发展、自我完善、良性循环和可 持续发展。由政府财政一元化投融资转变为社会多元化投融资 模式（1）一期工程地铁建设投资以政府财政投融资为主。存在地铁建设投资主要依靠政府财政和地铁公司贷款政府财政兜底 投资，可认为：政府财政一元化投融资模式。

11、2) 二期工程为政府、企业和社会三元化投融资模式。一 是二期工程仍由政府财政投资50%;二是由企业承担50%建设资 金(企业自筹、银行贷款和采取部分BT.BOT投融资模式解决)； 三是与一期工程不同的是，政府财政不再直接为地铁建设贷款, 或向银行出具有政府担保性质的政府贷款，完全由地铁企业采用 市场化手段向银行争取信用贷款。信用贷款的基础是，企业向银 行展示地铁二期工程沿线上盖再造空间开发等良好的财务预期， 达到银行认可企业在长达25年贷款期限内有还本付息能力。(3) 三期工程为社会多元化投融资模式。政府在加大地铁 上盖空间开发政策支持前提下，三期建设资金全部由企业自筹， 积极推进地铁自我“

12、造血”机制形成，地铁建设运营以稳定可持续 投资建设达到还本付息能力。可采用市场化手段向社会融资建设 地铁，实现向社会多元化投融资模式转变。包括银行贷款、股权 融资、保险公司的债权投资、设备租赁、企业债和中期票据等融 资方式。主要投资来源为银行贷款、战略投资者、社会公众、保 险公司、金融租赁公司、债券市场机构投资者等。2、轨道交通建设和运营准市场化转变借鉴香港和新加坡的成熟经验，走轨道交通建设和运营准 市场化道路。政府资本由直接投入转化为通过市场化渠道投放资 源，再通过资源置换出资本；轨道交通企业按照市场化原则进行 融资、建设和运营；公众通过支付准公益性的票价获得地铁服务。 在轨道交通准市场化原

13、则下，政府、企业和社会公众三方对城市 潔圳市城市轨道交通6号线工程投融资方案轨道交通建设运营的权益和责任应事先以法定程序明确。政府责任一是投入城市轨道交通项目资本金或相应资源 二是控制管理城市轨道交通配套建设设施用地 三是保障城市轨道交通社会治安和反恐防恐投入 四是补偿城市轨道交通运营服务的公益性亏损 五是投资补偿城市轨道交通公共服务设施投入 六是投资管养城市轨道交通枢纽接驳设施投入 七是监督管理城市轨道交通行业建设运营服务企业责任一是建设城市轨道交通设施二是运营城市轨道交通线路三是创造城市轨道交通上盖资源 四是开展城市轨道交通资源经营 五是进行城市轨道交通市场化融资 六是由政府授权或委托，负

14、责城市轨道交通安保及周边公 共卫生公众责任一是城市轨道交通用者付费二是遵守城市轨道交通法规三是遵守城市交通公共秩序四是支持城市轨道交通建设五是依法开展社会公共监督（二）投融资思路1. 总体思路经过一、二期工程的实践，政府、三号线公司在思想观念、 资金来源渠道、对深圳轨道交通未来发展战略思考层面都在发生 着极大变化，也更加坚定了走学习香港地铁“轨道+物业”发展模 式的决心。因此深圳轨道交通三期工程建设投融资的总体思路就 是：充分借鉴香港“轨道+物业模式，在遵守国家法律法规，符 合国家现行政策的条件下，采取资源资产化、资产资本化的运作, 充分利用地铁建设上盖再造土地形成空间开发，将开发收益用于 地

15、铁建设投资和准公益性运营亏损补贴，以此建立地铁企业盈利 模式，并最终实现轨道交通的投融资良性循环和可持续发展。2. 地鉄上盖空间资源开发思路坚持轨道交通地下地上一体化同步建设与开发的原则。地 铁建设与物业综合开发同时规划、同时设计、同时施工， 力争实现效率和效益的最大化。坚持以地铁沿线上盖空间开发为主的综合物业开发原则。充分开发利用地铁工程的上盖空间，为城市发展创造空间， 为地铁工程筹措建设资金，补贴运营亏损。坚持以市场化方式运作的物业开发原则。物业开发的市场 化运作主要表现在政府通过市场化“招拍挂方式出让上盖 再造土地，和以市场化运作方式完成上盖物业开发的全过 程。坚持控制风险的物业开发原则

16、物业开发以合作开发为主， 市场化引进物业开发的知名合作开发商，有效控制物业开 发带来的市场风险，确保三期工程建设的顺利进行。(三) 地铁上盖空间开发案例地铁上盖物业开发方面，香港地铁有成熟的经验；在深圳 市轨道交通二期建设过程中，深圳市地铁集团进行的积极探索也 为三号线公司提供了一些经验。1、香港地铁开发经验总结(1 )香港地铁模式特点“轨道+物业”是实现城市轨道交通可持续发展的一种模式， 香港地铁在香港以“轨道+物业成功运作，在带动自身经济效益 的同时，也提升了社会效益。“轨道+物业综合发展模式是把轨 道交通投资建设和沿线土地开发业务的升值相互紧扣，一体化建 设运营。地铁公司因为有了物业收

17、入，可以在准市场票价下确保 公司有合理的盈利，进而令乘客受惠，公司持续运营；而上盖物 业同步发展为综合商业或居民小区后，又会为客流往来增加地铁 运营收入；有了轨道交通提供的方便，会令周边土地增值，进而 带来整体社会的繁荣。地铁车站、车辆段上盖空间及周边地块统一由香港地铁公 司进行统一规划、统一发展。香港地铁公司按照“以人为本、高 素质的生活环境、现代化高效率生活方式”为原则，从车站、车 辆段及周边地块的控制规划、车站及车辆段建设、地块物业开发, -9-潔圳市城市轨道交通6号线工程投融资方案直至物业管理进行了全程工作，从而能够一次性完成车站及周边 的规划方案，处理好各种功能之间的衔接。这一模式的

18、操作也很简单。在修建地铁的时候，政府授予 香港地铁一定的物业开发权，在物业开始建设时，香港地铁公司 按地铁建成以前的地价水平向政府缴付地款。当地铁建成后，香 港地铁公司利用沿线的物业升值这一部分的收益再去建设新的 地铁项目。将铁路与物业综合发展，有效地利用土地资源，对香 港政府、香港地铁公司及公众来说，是一个三赢的局面。香港地铁机场快线从香港岛到赤触角机场的专线铁路, 全长34公里，设7座车站，建设总投资约340亿港元，其中政 府投资196亿元，同时香港政府将香港站、九龙站和青衣站等上 盖约340万平米建筑面积土地开发权给港铁公司，用于弥补建设 投资缺口和建成后运营亏损。九龙站的上盖物业开发就

19、是“轨道 +物业”的一个成功开发案例。九龙站上盖综合物业开发平台面积13.5公顷,容积率11.2, 总建筑面积150万平米。该项目分为七个项目组合，分期推出招 标、每个项目组合力求规模适中，令中型发展商有机会参与竞投。 其中第一组合由新加坡永泰国际为首的集团发展6栋住宅；第二 组合5栋大楼由九龙仓为首的集团负责；第三组合新鸿基集团发 展2栋住宅；第四组合是恒隆发展的4栋住宅大楼。第五、六、 七组合与新鸿基集团签订合约，包括酒店、商场、办公大楼、服 务式住宅和一般住宅，其中，地铁公司拥有两个车站、机场预办 登机手续大堂和一个10万平方米的大型购物商场。该项目的开 发造就了一个新的CBD领域，同时

20、使港铁获得利润约131亿港-#-潔圳市城市轨道交通6号线工程投融资方案香港地标一维多利亚港门廊图3：九龙站上羞综合开发效杲图(2) 香港地铁融资渠道分析香港地铁建设资金主要有三个来源：沿线上盖物业资源开 发、借贷和政府以股本形式投入(部分线路)。除了股东资金外， 尚有出口信贷、债券、银团贷款、利率和信贷置换融通、商业票 据和银行投资便利等。香港地铁公司就上盖物业开发与地产商合作，建造费用和 风险由地产商承担，而地铁一般可分享五成利润。此外，地铁公 司其他收益来源包括商场租金、广告和物业管理等。按照香港政府规定，香港地铁公司享有开发沿线物业的权 利，一方面筹集足够的建设资金，另一方面城市轨道交通

21、沿线住 宅和商业街可为城市轨道交通带来稳定可观的客流，引导城市规 划发展。另外香港城市轨道交通的发展从一开始就将经济效益放在 首位。城市轨道交通线路的规划和建设都必须按照“成本效益” 原则进行核算。一方面优先采用效益好的方案，另一方面在满足 服务要求的前提下，设计上力求经济适用，降低建设成本，减轻 运营负担。香港地铁建设资金主要来源及流转方式详见下图所示。图4：香港地铁建设资金来源示意图2、二期工程建设经验在二期工程建设过程中，地铁罗宝线前海车辆段的上盖空 间开发，是深圳地铁集团“轨道+物业模式再造土地综合开发的 一个案例。2007年，市政府确定了前海湾车辆段、深大站等4个地铁 上盖物业用地采

22、取挂牌转让，所得利润用于轨道交通建设和运营 补亏的开发方案。2008年，深圳市地铁集团通过公开竞买形式摘牌前海车辆 段上盖三宗土地（其中一宗为配建的保障性住房用地），总地价 为44.4亿元。根据土地出让合同，扣除27亿元的配建保障性住 房资金，深圳市地铁集团实需缴纳地价款为17.4亿元。前海通过上盖资源筹集项目资本金的操作程序：由地铁集 团向市国资系统筹款17.4亿元，缴交地价给市财政，市财政在 缴纳地价款的当日将收缴的地价款转移支付给市国资委，市国资 委向地铁集团注入相同金额的注册资金，经过此流转后地铁集团 获得上盖空间用地的所有权。再通过上盖空间用地进行市场融资, 将所融资金专项用于地铁建

23、设。上盖资源筹集项目资本金流程如 下图所示。图5：前海上盖资湧筹集项目资本金流程示意图前海项目介绍：地块位于深圳2010年总体规划双中心之一 的前海湾CBD区东南角，建设为包括住宅、公寓、办公、商业、 酒店及配套等在内的大型综合体和社区。该项目由三宗地组成, 深圳市城市轨道交通6号线re投融资方案计容积率总建筑面积约141万n?。其中，两宗地为商业开发用 地，共计约80万平米；一宗地为保障性住房建设用地，将建设 约1万套、共计60.2万m2的保障性住房。车辆段上盖以保障 性住房建设为主，目前项目桩基和平台均已完成，进行塔楼主体 施工，预计2011年内将有6栋结构封顶，2013年下半年陆续交 付

24、使用。图6：前海车辆段上羞综合开发利用效果（四）6号线创新投融资模式的提出通过香港案例研究及深圳前海项目实践总结，进一步深入 理解该种模式投融资资金运作方式，我们建议投融资总体思路为: 以上盖空间资源筹集资本金和预期收益融资两种方式进行，在降 低政府财政投入压力的同时，引入社会资本，同时可以进一步调 动地铁企业的积极性，实现政府、企业、社会三方共赢的局面。1、总体方案比较城市轨道交通具有以下的经营特点：项目运营具有时空局 #潔圳市城市轨道交通6号线工程投融资方案限性，盈利空间有限；项目权益具有放大性，资产的保值增值能 力强；项目沿线商业开发具有放大性、网络性；项目具有极强的 现金获取能力，轨道

25、交通具有巨大、稳定、增长的现金流收入。因此，政府可通过采取多种转移支付政策手段，把地铁带 来的外部效益内部化，建立地铁项目投资、运营所需的稳定资金 来源。通常在投融资模式上，可采取以下两种方式：方案一政府主导负债型投融资方式：采取政府投资主体负 责型融资方式，在政府提供一定资本金基础上，充分发挥政府信 用，利用多元化的债务融资手段，降低融资成本，短时间内筹措 巨额建设资金，确保完成地铁建设任务；在项目运营期内，通过 多种手段统筹解决项目的还本付息问题。采用此种投融资方式，需要政府财政先期进行现金投入， 利用杠杆作用带动大部分债务资金完成项目建设。方案二政府主导的市场化投融资方式：在政府的主导下

26、 采取PPP（公私合作关系，public-private partnership）模式引入战略 投资人。该模式主要指公共机构与民营机构通过协议形成合作伙 伴关系，共同投资建设、运营公共设施项目，在这种模式下，可 充分吸引社会投资,促进地铁建设、运营领域的多元化、市场化， 引入适度竞争机制，提高资金使用效率，提升建设，运营水平。 政府将与投资人共享投资收益，共担投资风险和责任。采用此种投融资模式，需政府部门的有力支持，建立清晰 完善的法律、法规体系规范合作制度以及PPP交易流程；建立地 铁项目的成本体系和票价调整机制，使得政府的资本金投入、财 政补贴的适度投放有据可依；实施真正的引入市场竞争机

27、制，为 深圳市城市轨道交通6号线工程投融资方案引入社会投资者创造完善的市场环境；同时，需要专业化机构和 人才的支持。2、6号线投融资思路目前，我国轨道交通建设基本采用政府主导负债型投融资 方式。深圳已经运营的地铁一期工程，投资中约70%由市财政拨 款解决，约30%的资金由商业银行贷款解决这种传统的政府投融 资模式，对于刚起步的深圳地铁建设而言，是必须的，也是唯一 的选择。但如何能突破传统的投融资方式，以解决地铁建设资金 不足，加快深圳地铁后期线路建设，提高项目投资收益和偿债能 力，是深圳市目前迫切需要解决的问题，而制订切实可行的项目 融资方案是地铁项目成功实施的关键。采用PPP模式引入战略投资

28、伙伴方式建设和经营城市轨道 交通，将使政府与投资人共享投资收益，共担投资风险和责任。 其优点主要体现为：(1) 可以拓宽融资渠道、缓解政府财政压力，并彻底摆脱 营运期间的追加投资和更新投资的压力；(2) 通过设置市场化的财政补贴机制，可有效激励企业控 制成本，分散建设、运营期间的各类风险；(3) 可以充分借鉴社会投资人轨道建设带动新城镇发展的 运作经验，有效提升轨道交通沿线土地价值；(4) 通过特许经营协议约束政府和企业，可以促进政府职 能转变，提升公共服务水平。采用PPP模式也是城市基础设施投融资体制改革的具体表 现。因此，深圳地铁6号线的投融资方案在进行了专题研究之后， 初步提出“大力吸引

29、外资、民资等社会资金进入，探索多元化投 资和运营方式”的基本思路，符合当前我国“鼓励社会资本包括 境外资本以合资、合作或委托经营等方式，参与城市轨道交通投 资、建设和经营”的轨道交通良性的发展方向。3、6号线适合的“轨道+物业”运作模式6号线的投融资方案设计以TOD发展理念为指导，采用“轨 道+物业”的模式，通过将轨道建设的外部效益内部化，实现6 号线项目自身财务平衡和可持续发展的理念。通过轨道交通提升 物业价值、物业开发反哺地铁建设的互相作用，促进轨道、物业 共同发展。在此种运作模式下，6号线的项目公司将有别于传统轨道建 设运营公司，其所负责的主要工作除了建设、运营和维护轨道线 路，还将负责

30、通过对沿线板块定位梳理和对重要站点周边土地提 出利用优化建议，达到使沿线土地出让价值增值的效果。在此基 础上，市政府将部分沿线土地增值收益以现金方式补偿给项目公 司，补偿轨道建设投资缺口，以实现其财务平衡。4. 6号线具体投融资方案基于上述分析，6号线具体采用的投融资方案为：由深圳地 铁三号线投资有限公司作为项目发起人，通过一定的程序选择 拥有丰富经验和雄厚资金实力的社会投资人，共同组建项目公 司，负责6号线项目的建设、运营和相关资源的开发。双方股权比例为51%: 49%,由项目发起人控股。根据深 圳市轨道交通三期建设规划，结合本项目融资需求和强度，拟 定本项目的融资比例按照资本金和债务资金比

31、例为40%:60%。建议采用政府主导的市场化投融资方式，项目建设资金投 入由项目发起人资本金、社会投资人资本金以及债务融资来解 决。项目发起人资本金来源为深圳市城市轨道交通二期4号线 沿线龙华车辆段地块土地出让收益；社会投资人资本金由其自 行筹措；债务资金考虑采用国内商业银行贷款和在香港发行人 民币债券相结合的方式。本项目资金回收将通过运营收益和车 辆基地所在地块物业综合开发所得土地增值收益两种途径来解 决。其中，土地部分将由政府主导，通过正常招拍挂程序获取 土地出让金，再由政府将该部分土地出让金对应的金额以现金 方式返还给项目公司。项目投融资方案示意图如下：-19 -图7： 6号线具体投融資

32、方案示意图5、上盖综合开发用地规划流程目前，深圳地铁沿线上盖空间开发项目用地规划主要经历以 下流程：a. 轨道交通线网稳定后，三号线公司在政府规划部门的指导 下，对规划的轨道沿线可供开发的上盖空间资源，结合城市发展 规划进行研究，主要研究车辆段、停车场、沿线站点及周边特定 区域地块土地开发的潜力，并定期向政府有关部门汇报。经与政 府规划、国土等部门的多轮沟通，反复磋商，确定可供上盖空间 开发的具体地块。b. 三号线公司对上述可供上盖空间开发的地块和特定区域 潔圳市城市轨道交通6号线工程投融资方案开展城市设计工作，并定期向政府规划部门汇报，由规划部门审 批最终的城市设计方案。C.经市政府会议审定

33、同意对完成上盖空间城市设计的场站 和特定区域实施上盖空间开发，并确定出让项目。d. 根据批准的城市设计，结合轨道场站及沿线特定区域市 场形势，开展项目规划指标的研究，并报政府规划部门，规划部 门最终审定项目开发指标，确定规划要点。e. 国土部门进行挂牌土地底价的测算，三号线公司配合提供 上盖物业前置工程资料。 土地招拍挂的准备工作：国土部门制定并完善土地使用 权出让合同中与轨道交通实施相关的技术要求，三号线公司配 合。三、长圳车辆综合基地地块情况（一）6号线沿线土地资源介绍6号线全线站点500米内共有国有未出让空地355.77公顷， 集体空地155.07公顷，国有已出让用地182.88公顷，

34、集体建成 区635.7公顷，非农用地30.34公顷，其中光明公明段梳理出 229.62公顷，土地资源综合价值及城市功能优化潜力相对较高。光明公明段根据线路可分为光明高新段、光明中心段和公 明段。光明高新段包含长圳站和观光站，地块面积分别为112.94 公顷和27.67公顷；光明中心段包含光明中心站、光明北站和楼 -#-潔圳市城市轨道交通6号线工程投融资方案村站，面积分别为0.41公顷、32.39公顷及15.83公顷；公明段 包含新围站和马田站，面积为2.21公顷、38.17公顷。其中，光明北站周边区域规划为居住用地和商业用地；楼 村站周边区域规划为居民住宅区。若进行物业开发，则这一区 域将以周

35、边自然条件为基础，被光明中央公园、柴山郊野公园 及地区内中心公园等生态绿地所包围，成为光明新区内的生态 社区。图8： 6号线沿线主要土地资瀝分布（二）长圳车辆综合基地地块资源介绍三期工程采取沿线统一同步规划，6号线规划了 1个上盖 空间开发资源，即长圳车辆综合基地及其周边统一规划设计地 块（以下简称“长圳车辆综合基地地块”），利用这个车辆综合 基地的地块开发项目的收益来满足6号线地铁建设和运营对资 金的需求，实现轨道交通企业的可持续发展。长圳车辆综合基地地块的面积大约78.7公顷，现状以国有 储备用地为主，土地集中、平坦，适合物业开发，除拟配套社 区综合服务及医疗保健中心、幼儿园、九年一贯制学

36、校等公共 设施外，其余拟规划为住宅、商务办公、酒店及商业服务业等 物业形态，这些规划用地拟分八期出让，出让时序从6号线开 始建设一直持续到通车运营。预计长圳地区未来能创造约2.6 万个就业机会，实现地方GDP经济附加值约53.5亿元/年。开 发后的长圳站将是光明新区的城市门户区，产业发展的走廊中 枢，是另一个以商业、服务业为核心的城市综合体。上述地块开发资源经济技术指标如下表所示，总建筑面积为 238.6万平米，其中可售面积为235万平米。长圳车辆综合基地地块上羞开发项目规划指标项目用地面积 （公顷）总建筑面积 （万耐）容积率可售面积 （万肝）长圳车辆基地 综合地块7&7238.62.5-32

37、35该综合地块调整后的土地价值可以达到调整前价值的3倍 左右。规划调整前后建筑容量分类比较见下图：深圳市城市轨道交通6号线re投融资方案单位：万平方米737300.67；堆則XW为A :堆艮丸期划优化25图9：长圳车辆综合基地地块规划优化成果法定BB则土地利用建议 規划丰轲苹地以及上盖综合物业开发 落实蓝线規划水系和母地 净站点禺边原规划三矣屆住调整为二类屆住和商住冃地 増聋商业服务业用地的功能混合度； 轨適交通设施与站点妹合开发结合设置； 原规划一类工业用地调整为居住用堆，将处九年一夷制学校和绿地萱换至此地块; 保证規税，课整廉规划燃气设施用堆位賈；图10：长圳车辆综合基地地块土地利用优化图

38、11：长圳车辆综合基地地块综合开发效果图第售商业商业接報区Aftjon 台罵售商业图12：长圳车辆基地上羞综合开发方案示意图（一）图13：长圳车辆基地上羞综合开发方案示意图（二）图14：长圳车辆基地分期开发示意图长圳车辆基地土地出让时间是：一期2013年中，二期2014年，三期2015年，四期2015年，五期2016年，六期2016年，七期2017年，八期2017年。土地出让时序为：除圳市城市轨道交通6号线Eg投融资方案单位：平方米以目前土地出让价格水平测算，长圳车辆基地可实现土地出让收益约170.9亿元。单位：万元四. 6号线项目发起人资本金来源按照40%的资本金比例，项目公司需承担资本金6

39、8.3亿元, 由于项目发起人占项目公司51%的股权，所以项目发起人需承 担34.8亿元的资本金。本项目的项目发起人资本金来源为深圳市城市轨道交通二-26 -期4号线沿线龙华车辆段地块开发所得土地出让收益，该地块位置示意图如下：图15: 4号线龙华车辆段地块示意图潔圳市城市轨道交通6号线工程投融资方案图16: 4号线龙华车辆段地块范围示意图地块控制指标用地性质代码ZH-类用地性质综合功能用地用地面积(H2)204967建筑面积山2)819868容积率4.0建筑覆盖率40%建筑限高(M)100绿地率30%人口规模17000配建停车5313配套设施幼儿园、社区服务站、社区健康 服务中心、居委会、居住

40、小区级 文化室、社区体疗活动场地、社 区警务室、居住小区级商业设丿施图17： 4号线龙华车辆段地块控制指标-# -深圳市城市轨道交通6号线匸程投融资方案-29 -堆钱6堆檢69纹艮&赫K地块号盘龙f!站交育末站地权6号仪曲戈 第绘堆仪.车觸股大平台约占堆块40、面配.規状条件虫为复AH *_j?rri：|:：1, d丨(.斗;哦4号建图18飞韻:4号线龙华车辆段物业平合与车辆段及4、6号线关系图图19: 4号线龙华车辆段一期总体规划平面图深圳市城市轨道交通6号线匸程投融资方案图20： 4号线龙华车辆段二期总体规划平面图4号线龙华车辆段二期技术经济指标序号类型名称（平方米）1地块用地面积（平方米

41、114,600.012幼儿园实际用地面积（平方米）2,7003幼儿园报规用地面积（平方米）2,7004总建筑面积（平方米）（包地下室）445,9705计容积率建筑面积（平方米）353,9975地块住宅建筑面积（平方米）348,8206地块商业建筑面积（平方米）07幼儿园建筑面积9班（平方米）2,4008配套总建筑面积（平方米）2,7779地下室建筑面积（平方米）9197310可售建筑面积34882010.1住宅348820-#-潔圳市城市轨道交通6号线工程投融资方案(1)小高层86014(2)高层150900(3)超高层11190310.2商业011容积率3.092011年8月，4号线龙华车

42、辆段上盖一期地块由港铁轨道交 通（深圳）有限公司和港铁物业（深圳）有限公司联合以19.7715 亿元拍得，折合每平米地价为9800元。土地位置土地用 途用地面 积（平方 米）建筑面 积（平 方米）土地使 用年期 （年）成交地 价（亿元）折合可售 楼面地价（元）宝安区龙华布 龙路以西，和平 路以北居住用地89401.232061677019.77159800按照计划，龙华车辆段上盖二期地块将于2012年出让，根 据一期地块的摘牌价格，二期的平均楼面地价仍按照9800元/ 平方米估算，地价收入为34.2亿元，6号线项目发起人资本金 需求为34.8亿元，不足部分0.6亿元由长圳车辆综合基地地块 部分

43、土地出让收益补足。项目发起人资本金供需表单位：万元年份20122013201420152016合计资本金需求34714694271041418678453172348238龙华车辆段上盖二期 能够提供资本金34714694271041418678446777341844资本金需求缺口000063956395五. 6号线财务可行性分析（一）轨道运营收益分析1、主要财务假设（1）相关专业数据根据项目可行性研究报告方案设计，用于财务分析的相关 专业主要数据见下表：j j一一年份项目初期（2019 年）近期（2026 年）远期 （2041 年）年耗电量（万KWh）129221587820341车辆年走

44、行公里（万车辆公里）325142415830职工定员（人）177321482348（2）初期投资本项目初期投资见6号线分年度资金需求计划表:6号线分年度资金需求计划表单位：万元设年度资金需扩2012 年2013 年2014 年2015 年20】6年合计1分年度投资比例10%20%30%25%15%100%2资本金680661361322041981701651042596828203债务资金8999518633528946726487719355510242303.1贷款本金8693】1738622607932173271303968693093.2贷款利息3064124732867447550631591549204总投资1580613224674936654350422978141707050（3）计算期本项目拟采用特许经营的方式实施，根据这种模式的特点, 财务评价计算期确定为35年，其中建设期5年，运营期30年。（4）更新和追加投资在30年运营期内，项目公司应负责车辆购置的追加投资和 机电设备更新的支出，据估算6号线需要车辆追加投资约13.92 亿元，AFC、信号、通信等设备重置投资约26.08亿元，合计 40亿元。（5）项目债务融资初期投资中债务融资所占比例为60%,合计约102