王府御景项目前期市场调查报告.docx

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1、目录第一部分：宏观环境概况第二部分：微观市场分析一、发展概况二、运行数据三、各级市场四、保障性住房五、后市前瞻一、城市概况1、地理位置与行政区划第一部分【宏观环境概况】莆田地处福建沿海中部，与台湾隔海相望，北依省会福州市，南接泉州并与厦门相近。陆域总面积4119平方公里，整个地势背山面海，西北部山峦叠嶂，中部丘陵起伏，东南部平原广阔。1983年9月经中国国务院批准建市，成为省辖市。2003年2月经国务院批准,莆田进行部分行政区划调整，现辖4个市辖区（荔城区、城厢区、涵江区、秀屿区和湄洲岛国家旅游度假区），1县（仙游县）。涵江区城厢区荔城区仙游县莆田市秀屿区2、历史人文及区域特点莆田市史称兴安、

2、兴化，又称莆阳，莆仙。自古是闽中的政治、经济、文化中心。境内通行莆仙话，属汉语闽方言，在音韵上介于福州话和闽南话之间。莆田历史悠久，文化源远流长，素有“海滨邹鲁”、“文献名邦”之誉。湾口的湄洲岛是海内外闻名的和平女神妈祖祖庙所在地、妈祖文化的发祥地。2007年末，全市户籍人口310.26万人，常住人口283.00万人。有汉、回、满、畲、壮、苗、瑶、土家等33个民族。旅居在外的侨胞70万人左右，港澳台同胞近20万人，归侨、侨眷30万人，是全国重点侨乡之一。莆田十大城市名片为：湄洲妈祖、壶山兰水、九鲤湖、莆仙戏、湄洲湾、南少林寺、四大名果、莆田工艺美术、古谯楼、兴化米粉。3、海西建设中主要优势港口

3、条件优越。境内海岸线长达343.6公里，约占福建省海岸线总长的10.3%,拥有湄洲湾、兴化湾、平海湾，其中湄洲湾的秀屿、东吴水深港阔、不冻不淤，被誉为“世界不多，中国少有”的天然良港。2007年，莆田港口吞吐量已达到1620万吨.和世界上29个国家和地区的近50个港口通航。民间资本雄厚。莆田旅居海外的侨胞达70万人以上，在全国其它地方经商务工人员有50多万人，涌现出一大批业界精英。据不完全统计，莆田在外人才队伍中，高级专业技术人员有5000多人，两院院士13名。在外乡亲在全国各地创办企业2万多家，涉及木材加工贸易、医疗卫生、工艺品、金银首饰、食品、餐饮、鞋服等众多行业。全国约70%的民营医院是

4、莆田人创办的。民间资本将为莆田未来发展注入强大动力。二、城市规划与建设莆田以大交通、大产业、大城市、大港口、大发展的城市发展思路为指引，主动融入大局，以迎接奥运会、省运会和创建国家园林城市为契机，不断完善城市设施建设，全力打造一座以“三大城区”（中心城区、滨海新城区、仙游城区）为主体，“一心九组团”为框架的百万中心城市。预测到2012年，城市建成区面积达110平方公里，城市人口将超100万人。1、北扩南进东改西建在莆田城市建设的进程里，“东改西建”起着不可低估的作用，由于项目较集中开发，一个“新城”的规模初见雏形。市中心以莆田市最大的中心广场文献广场（东至胜利路，西南至下磨溪，北至文献路）建设

5、为龙头，带动文献西路、旧体育广场、龙德井等旧城改造划为中心区，那么相对的就出现了城东片区（荔园路片区），西片区（荔城大道两侧）、北部片区、南部片区。尤其是当福厦路，汽车站的外迁，为城东片区距莆田市区的繁华又近了一步，新城轴心日渐明朗。随着城市建设步伐的加快，荔城区商圈经济日益凸显。以步行街繁华地段为核心的老城区商圈，以客运枢纽中心为节点的新车站商圈，以商业地产介入为助推的超市型商圈，以城镇区域板块为组团的物流业商圈，正在向人们展示着新兴城市现代商业繁荣的景象。2、构筑路网构筑路网正使未来变得更加可以预期。实施“四纵八横”主干路网，带动沿线城区及工业区的开发建设进一步拉开城市框架，扩大城市规模，

6、完善各城区内部路网建设，实现荔港、城港、仙港大道和荔涵、荔园、莆阳、沁崂、滨海大道（城厢段）全面通车，畅通城港互联通道和快速疏港通道，带动沿线组团城区及开发区的建设发挥组团间区域功能的规模效益，构建“半小时城市经济圈”。3、铁路与机场再过几年，福厦铁路、向莆铁路建成通车，还有正在积极筹划建设的莆田机场，这些都将大大拉开新港城的框架，提升城市品位，也给房地产的发展创造了一个良好的机遇。东圳路荔城路东园路一梅园路体育商贸工业滨海大道莆田中心城市发展规划西天尾现324国道荔涵大道涵港大道福厦路莆秀高泰城港大弊荔港关道324国道商港物流轻工区新城中心乐屿岛临港工业湄洲湾火电厂施例区境雷公环城育速公.福

7、厦铁路,背面，|湄洲岛三、经济发展ggja,IIM1、发展概况近几年来，莆田市委、市政府狠抓投资软、硬环境建设，大力实施项目带动战略和民资回归工程，各项建设进展顺利，经济增长逐年提速，在海西建设中呈现出良好的发展形势、态势、气势和趋势。20022007年全市生产总值增幅分别达11.5%、12.1%、13.1%、15.3%16.0%和16.5%,2007年增幅创近十二年来最高，增幅在“海西”21个市中居第三位。全市已初步形成制鞋、林产加工、食品、电子信息、化工、能源、纺织服装、机械制造、工艺美术、医药医疗器械十大产业集群。近年莆田国民生产总值情况2、居民收入今年以来，莆田经济继续保持又好又快发展

8、态势，城镇居民收入实现持续快速增长。莆田调查队抽样调查资料显示：上半年，全市城镇居民人均可支配收入达到8813元，比上年同期增长169%,扣除物价上涨因素，实际增长10.0%。随着莆田经济的不断发展和经营环境的不断向好，城镇居民家庭从事个体经营的人数增多，经营性收入持续快速增长，占家庭总收入的比重不断上升。上半年，全市城镇居民人均经营性收入773元，比上年同期增长34.5%,占城镇居民家庭人均总收入的8.1%。近年莆田居民人均可支配收入示意20000-农民现金收入T一城箱层屋HT寺酊的15000-12276一143511000050000-U/b第864924自628II2005年2006年2

9、007年3、经济地位由于基础弱、地盘小以及历史等原因，目前莆田在海西经济总量中所占的份额还很小，发挥的作用还不明显，总体实力处于中等偏弱地位。莆田市土地面积占海西的1.5%；2007年末常住人口占海西的3.1%。2007年，全市实现生产总值514.87亿元（初步年报数），占海西的2.9%；全社会固定资产投资240.93亿元，占海西的3.1%；地方财政收入23.82亿元，占海西的2.1%；社会消费品零售总额172.86亿元，占海西的2.6%；进出口总额21.56亿美元，占海西的L9%,其中出口15.55亿美元，占2.0%。土地面积居17位，年末常住人口居14位，地区生产总值居13位，农林牧渔业总

10、产值居15位，工业增加值居9位，全社会固定资产投资居13位，地方财政收入居15位，社会消费品零售总额居14位，外贸出口居10位，实际利用外资额（验资口径）居11位。莆田市人均经济水平在海西中仅处于中等水平。2007年，莆田市人均地区生产总值18226元，居海西中第11位，相当于海西平均水平的92.9%,相当于全国的97.4%；城镇居民人均可支配收入14351元，农民人均纯收入5628元，均居海西中第8位；城镇居民人均消费性支出10002元，农民人均生活消费支出4180元，分别居海西中第9位和第8位。4、前景展望在中共莆田市委五届五次全体（扩大）会议，市委确定了“以港兴市、工业强市”的发展战略。

11、尽管目前莆田市的经济总量还比较小，人均水平还比较低，但莆田仍具有不少独特优势，工业经济总量、居民收入水平这两个关系到现阶段经济发展重要基础的指标仍在海西中处于中等偏上水平，特别是莆田具有优越的港口条件、优美的生态环境和雄厚的民间资本三大独特优势，只要充分发挥这些优势，实现莆田在海西建设中迅速崛起是完全有可能的。莆田为促进经济发展还陆续举办有妈祖文化旅游节、莆商大会、木材投资招商平台洽谈会等。正在建设的妈祖城和已经建设完成的莆田工艺美术城，木材，木雕，工艺美术等行业在全国都享有盛名；同时，即将到来的铁路、机场等交通设施的延伸，都是莆田发展的动力引擎。2007年莆田三次产业比例示意56.10%第一

12、产业第二产业第三产业第二部分【微观市场分析】一、发展概况1、楼市板块近年来，城市基础设施的建设为各个开发商推盘增添了筹码。东部新区各种配套设施的完善，增加了市民在东部置业的信心；荔涵路的拓通建设使城板块与城区交通更加便利，再加上教育配套的完善，使北部成为今年热销的重点；中心改造的完善和不可复制的地段，使中心板块成为当前最具潜力的板块。在当前楼盘“同质化”严重的情况下，各个板块优势开始不相上下，今年每个板块的楼盘开发程度成为近年之最。板块概况板块概况市中心板块市中心板块区位优势明显，各项生活配套设施完善，商业氛围活跃，形成以购物消费中心、核心商务中心、文化休闲中心为标志的中央商务区。由于地理位置

13、的优势，给区域的商业带来一定的活力，总的说来区域的住宅还是以普通住宅为主，住宅类商品房市场会出现稳定的增长，板块的商业、写字楼市场相比其他板块来说，发展还是比较成熟的。城东板块莆田新汽车站的搬迁，正式宣告了城东新区板块的崛起。目前莆田新汽车站一些商业配套、居住配套逐步成型。就住宅方面来讲，城东新区是一个新的居住板块，而且是一个最适合居住的板块，一公里长的水上公园（玉湖公园）、一千公里长的荔枝林绿化带，各大交通枢纽已接近完工，各项优秀的配套已日近完善，从居住的角度，这个区域将是莆田楼市发展的方向标。城西板块“西建”即发掘西线丰富旅游资源，实施天马山、凤凰山、木兰陂、钟潭等一批项目综合开发，打造城

14、市“后花园，西区板块以金融、酒店、娱乐、休闲旅游发展为主，是莆田市金融文化集中的片区，区域生活配套齐全。发展潜力的空间很大。凭借该板块资源和环境独特优势，商品房市场有较大的发展空间。城北板块随着“北移”战略的实施，以及市政府的北移，北部逐渐成为莆田新的行政中心，各种市政，生活，教育配套越来越成熟完善，而建设“大莆田”力度的进一步加大以及荔涵大道的通车，使北部板块得以延伸，生态，交通，与区位价值吸引众多实力品牌开发商纷纷进驻，荔涵大道作为莆田老城区连接涵江的纽带，将在未来起到更加重要的作用，大道两旁的房地产开发项目也必将越来越多，其未来的发展潜力值得期待。城南板块“南进”是莆田城市发展的主战场，

15、城南近年来房地产市场发展一直保持快速发展的强劲态势，板块道路以324国道、荔港大道城市交通路网基本形成，交通便利，通联快捷。目前有多路环城公交车通往市中心，满足人们上班和出行的需要，板块地理区位优势明显。莆田城区板块及典型片区示意城北板块福医大苗班分校莆田学院体育场，第二水厂职业中:城东板块莆田市中级人民法院.莆田口1市木材公寸龙湾井市商检局市医院。并镇海派出所,市民族医院南湖公园痈中学，省税校三僖花园市汽车运输公司.梅峰社区镇海街道*.电信局农行荔里支行市场+女市友事W抠sr市有线电视台莆田五中莆田二中市设联舱市党椅,莆田号侨体跨师范凤凰山街道晶社区市第二为/:医院屋峰小学/,莆四中.&反一

16、市物价孥市防疫站拱展小学城南片区12/I1甯田一中卷（新址）龙桥北磨片区六城门拱辰片区梅峰高楼新街口片区凤凰太平洋山片区坂尾天九湾片区蔡宅沟头片区2、建筑形态不知不觉问，莆田楼市被越来越多的高层项目所占据，从市中心到新体育中心片区，从新体育中心到北部片区，占据市场主流的住宅产品无一不是高层建筑。过去曾经很难引起人们居住欲的高层建筑，现如今已经成为中高档项目的代名词。众多的新建高层项目无不占据莆田住宅价格的金字塔尖，旧福厦沿线的文献东路旧城改造、护城河四期、护城河五区项目等，市场以自己的方式向购房者们展示了中高档高层项目开发趋势，也验证了高层居住的理念已逐步深入人心。3、产品户型莆田房地产市场经

17、过几年的开发和经营，购房的需求不断变化，户型也不断创新。从近些年的住房需求发展过程看，每一轮的居住主题转向，都孕育一场新的市场发展机遇。早期有天有地住房需求，主要是莆田早期进城置业群体为主，物业以整幢出售，户型方面进深长，面窄等特点，楼间距小，大家俗称握手楼，往往存在采光、通风等较差因素，并且在治安管理环境不全，休闲场所几乎甚少，同时由于物业面积大，通常带店面等形式，售价普通较高，目前以个人租赁市场为主，且出租率比较高。大户型发展时期，随着莆田房地产市场发展，商品房开发日渐成熟，特别是近几年来发展，市场上户型面积较大，以大三房、四房为主，两代人共同居住，是莆田楼市户型供给的集中类型，随着房价日

18、益高涨，制约购房需求，很大程度上限制大部份人购买力。莆田在前四五年前户型没有太多的创新，自03年开始，户型产品开始不断升级换代。目前，各个高档楼盘的户型设计推陈出新,户型丰富，逐渐形成差异化，可供购房者选择的空间也就加大。一些全新的户型设计理念进入了人们的视野，包括设置有入户花园等新颖的户型受到了大众的普遍欢迎；带空中花园庭院的户型也成为一种时尚的追求。房地产发展到今天，人们对于户型格局的追求越来越挑剔，这表明了莆田的居住者对于户型的挑选已从居住需求逐渐转化到了享受的追求，前进了一大步。4、购买群体莆田并不像其它沿海包容性强的移民城市，主要购买群体以本地人为主，购房行为还是较为传统的，即对于户

19、型的偏好没有起太多的转变，喜欢的还是大户格局，两代、三代同堂还是一种居住习惯。主力户型还是在120-140由左右的三房或四房格局。看房的客户中以自住为主，现房需求较多，但也不乏投资者，只是其投资都趋向于高端，目标是一些写字楼、店面、别墅等类型的产品。近年来，越来越多的城镇居民加入到市区的购房群体，他们的购买力正在不断释放，市区一些交通便利、基础配套设施较为完善的小区购买者中，城镇居民占了70%左右。目前在市区购房置业的城镇居民，主要集中在笏石、黄石、北高、东庄等乡镇。这部分购房群体主要是在乡镇工作的政府机关、企事业单位人员、私营业主和在外经商者等。这些群体因收入中等偏上且稳定，对生活品质追求较

20、高，观念相对先进，自然成为了购买市区楼盘的主要客户群，而且这些城镇居民买房更多的是出于自住目的，投资所占的比例不高。进市区买房，主要是向往城市的生活方式，优化子女的教育条件，当然也想保值增值，为此，他们更看重市区的品质楼盘。根据各大房地产企业的数据显示，城镇居民作为楼市的新生力军，他们对面积在100平方米到120平方米的户型需求最大，面积在130平方米到140平方米以上的次之，60平方米到80平方米的两房排行第三，而面积140平方米以上或者高层房源，需求量则不容乐观。5、市场供应据统计，截止去年底，莆田市荔城、城厢、涵江、秀屿4个区的现状城市住房总量约为1850万平方米，略高于全省城市人均住宅

21、建筑面积。2007年是莆田房地产发展具有历史性的一年，房地产发展迅速，将近20个楼盘开工建设，总供应套数约超过1万套。15个楼盘将在08年开盘，商品房施工面积将达到300多万平米。另外由于2007年莆田市场投放总量受开发商控制，导致可售房源的库存量增加，再加上2008年的新增楼盘，2008年的供应量较充裕。6、开发企业房地产业通过这几年的发展，尤其是06年以来，莆田房地产开发企业的格局都有一定的变化。总体说来，有进有出，但更多的是基于莆田房地产业发展的前景，多数大品牌、实力强的企业进驻了莆田，形成更为激烈的品牌之争，从另一个侧面无论在品质或是服务上带动了莆田房地产业的进步与发展。总的说来，莆田

22、房地产开发企业的品牌有如下三种：本土沉淀的品牌企业。经过在本地长久发展而积累品牌的企业，应该说是莆田目前较多的一种。这些企业在莆田本地已经有了长期的开发经验，熟悉整个莆田市场运作及一般规律。例如，莆田本地较为著名的三信集团，率先成为莆田房地产行业的领军企业。这些企业一方面也是从最早期单纯的项目开发，发展到目前拥有较大实力及品牌知名度的企业。借助外来企业成功塑形的品牌企业。由于房地产业日趋严峻的开发形势，一些较大的项目只能通过企业与企业间的合作来提升整体的竞争力。这类企业中品牌塑造成功的当属万辉地产。万辉国际城项目的开发并取得销售上的成功，从而对万辉地产的企业品牌塑造起到积极的影响。从认知一个项

23、目到认知一个企业，归溯只能得益于项目的产品品质及相应的服务力度。外来实力企业的品牌势力。莆田整体市场的发展前景，吸引了一批实力强、大品牌的开发企业，这也是一个城市房地产业发展的必然趋势。例如，福州、厦门等城市都进驻了万科集团这样的龙头房企。目前进驻莆田的外来企业有正荣集团、郭氏集团等，这些企业的进驻，一方面带来强烈的市场冲击力，真正形成品牌竞争的格局；然而从另一方面也极大提高了整个莆田房地产的开发水平。这类企业带来较为先进的开发理念及产品创新，不仅丰富了目前莆田的房地产的产品类别，从而也带来了全新经营服务理念。为了能够与之竞争，缩小差距，一些企业也必然加强品牌塑造，追求产品品质及服务理念。二、

24、运行数据1、景气指数持续走低受宏观调控措施影响，今年房地产市场观望气氛浓厚，居民购房意愿低下。据调查，今年第二季度，莆田市房地产业企业景气指数为109.1,分别比上季度和上年同期下降27.3和54.6点，为近三年来新低。商品房预售面积、商品房销售价格景气指数分别为63.6、100.0分别比上季度下降9.1点和9.1点，分别比上年同期下降36.4点和45.5点。同时，随着国家珍贵房地产业的一些紧缩银根措施实施，房地产企业融资难度加大，融资景气指数为90.9分别比上季度和上年同期下降9.1点和27.3点。房地产业的利润景气指数下降到63.6的不景气区间，为2005年第四季度以来的新低点。莆田市房地

25、产业企业景气指数走势2、开发建设稳步增长今年6月份，莆田房地产开发完成35.98亿元，较去年同比增长49.1%,投资增幅居全省首位，虽同去年同期相比出现回落，总体投资速度仍是较快发展。透过地产投资的增幅速度，折射莆田房地产正在如火如荼的发展中，总体市场充满潜力。今年尤其是下半年以来，许多楼盘的施工进度明显停滞，房企资金链问题日益严重，又逢“三年大限”施加压力，降价端倪已逐渐显现，下半年的房价走势渐渐浮出水面。莆田房地产开发建设情况指标单位2007年同比%08年上半年同比房地产投资亿元49.6190.435.9849.1施工面积万平方米883.5541.2573.2679.77竣工面积万平方米2

26、81.00-8.524.39-49.103、空置面积略微增加截止今年6月全市空置商品房面积为15.72万皿，较去年同期比增3.29%o4、商业贷款比例下降莆田市开发商主要靠银行贷款和销售回笼获取资金。因此,今年银行实施从紧的货币政策,无论对于开发商还是购房者来说，都不是好消息。而国内贷款占房地产开发资金来源比例亦呈下降态势，今年头5个月房地产开发资金来源达38.4亿元，其中国内贷款为7.6亿元，比降5%；自筹资金18.1亿元，比增24%；其他资金来源12.6亿元，比增80%。三、各级市场1、土地出让不乐观今年上半年莆田国土部门通过招牌桂新供应经营性房地产项目用地13宗41.4841公顷，折合约

27、622.26亩；总价款49942万元，平均每亩80.26万元。所供应的13宗土地中，大部分位于仙游县及秀屿区，其中市本级3宗7.3080公顷，总价款11358万元，平均每亩104万元；仙游县10宗34.1761公顷，总价款38584万元，平均每亩75万元。针对莆田上半年土地出让整体不乐观的情形，相关人士指出，此次土地拍卖会“冷”场的原因众多，除了推出的部分地块自身条件不具明显优势外，相比去年，今年开发商拿地大多比较理性，主要原因仍是资金问题，融资渠道受阻，银行贷款紧缩，销售速度较慢，导致开发商没有宽裕的资金拍地。由于资金即将见底，即使再好的地段，再便宜的价钱，也是有心无力；另外开发商也不看好当

28、今的房地产市场，即使拍下地，也无多大利益空间，搞不好甚至可能亏老本，底气不足。，从整体拍地的地价来看，地价回归理性，土地地价的变化，在市场不明朗的情形下，未来莆田楼市发展仍值得关注。2、商品房供应急剧增大2008年全市预计总投资将达45亿元,20多个楼盘开工建设，15个楼盘开盘,施工商品房面积约300多万平方米。从目前莆田的房地产现状看，今年将有20多个楼盘供应，供需将逐渐趋于平衡。今年6月份，全市商品房新开工面积增长趋缓，同时批准预售商品房面积110.62万皿，同比增加了131.81%。其中莆田城区各大板块集体发力，项目开工建设争先上马，市区房地产新开工面积为170万平方米，市区供应量的急剧

29、增大。从这些数据看，市场住房供应持续增长，预售面积快速增长。07年还有相当多的项目正在施工，并未投入市场。这些还未投入市场的项目随着工程的进展很大程度上要在今年推出，让08年莆田的楼市增添变数。(三W)3、商品房销售量价微升今年上半年莆田销售商品房面积53.17万rtf,较去年同期比增8.84%,其中第一季度销售20.47万面，比降16.66%；第二季度销售32.70万而，比增33.14%,呈回升态势，其主要原因一是原去年预定的部分楼盘到今年第二季度进入销售阶段，推动第二季度销售量的上升；二是随着政策明朗化，观望人群中部分潜在购房者看到房价下降的可能性不大，开始出手购房，从而促进销售面积的增加

30、从区域划分看，仙游县上升较大，设区市本级略有上升。莆田全市商品房供求关系示意莆田楼市的需求量相对较少，经历了去年年底的销售热潮，购房人群相对减少了。现在业界竞争更加激烈，购房者有了更多的选择余地，并不急于买房，才造成了楼市相对低迷的状态。从07年各个楼盘火热的购房形势来看，莆田楼市住宅的总体供应量没有较大偏离市场需求量，但“有价无市”状态已现。近两年的莆田市区房价一直保持了快速上涨的势头，涨幅一度高达30%以上，如今市区在售新房的均价已经全线突破5000元/平方米，体育场片区、太平洋片区等成熟区域的新房均价起价达到4000元/平方米以上，接边黄石、涵江、秀屿等片区一路飙涨的房价也有了一定幅度

31、的上涨。随着今年开工的部分品质较高楼盘进入销售阶段，其销售价格明显带动全市平均价位，去年年底及今年新开楼盘的销售价位较为稳定，基本保持在开盘时定的价格，没有出现价位上调现象。莆田楼市的价格降无可降，因为楼面地价明摆着，但此时最考验开发商的资金链。莆田全市商品房价格变化示意莆田作为一个海滨城市，房价相对于本地的地价和建安成本，高不了很多，土地成本、建安成本首先作用于房价，再加上纳税成本、配套成本、营销成本、管理成本等，房价与成本实际上偏离不大，和那些大、中城市不同，应该区别对待。严格来说，海滨城市的房价上涨空间是普遍较大的，所以莆田现在的房价水平应该还处在比较科学、健康的范畴内。另外，莆田大部分

32、是本区域的购房者，炒作的比例相对较少，和那些大城市相比，楼市发展的健康指数高、市场也比较平稳，因此，即使全国房价都要降，莆田本地楼市也不太可能降多少。4、存量房交易价增量跌今年6月，全市存量房买卖成交面积20.12万而，比降26.14%,成交金额30333万元，均价1508元11比增6.50%。其中存量住房16.76万由，同比下降32.61%,成交金额25418万元，均价1517元/itf,比增8.43%。由于“国八条”、“国六条”对存量房交易增收税费的影响，近几年全市存量房交易量显逐年下降趋势。从去年第四季度开始,莆田二手住宅交易量、二手居住用房成交量均呈现持续下降的趋势，这也反映出莆田二手

33、房市场受到房产新政等一系列国家宏观调控措施的影响进入低谷。市场观望气氛渐浓，市场逐步给二手房市场产生压力，二手房价也有一定下降幅度，市场低迷的“余震”仍在影响二手楼市。莆田全市存量房交易情况示意5、租赁市场机会凸显莆田房地产业近两年取得了突飞猛进的发展，新房市场一度火热异常，而随着房产调控政策的作用影响，新房市场持续遇冷低迷，促使一部分原来打算买房的人暂缓购房，转买为租，从而增加了不少的租房需求，需求旺拉动莆田房租上涨。另外，拆迁户增加以及来莆工作人员的增多，也是莆田房租上涨的一大原因。今年以来，无论是大中专毕业生，还是外来务工人员数量都相当庞大，租赁需求有增无减。此外，房价涨跌态势不明朗，对

34、大众的心理影响也已开始显现。相比以往数月，近期内登记的客户量明显增加，其中以学校附近需求及办公需求为主。据统计，登记客户中主要以中低端和低端为主流，单月房租一千元以下的房源大受青睐。综合多种因素，除了登记客户增多，房屋租赁价格也有所上扬。再之，近年来，全国的物价水平不断上涨，人民币明升暗贬，随着消费水平的提高，房租上涨也是自然而然。还有一大因素就是地段及所处区域的影响。由地段及所处区域而来的影响同样不可忽视。不过地域差异固然是一大因素，价格定位过高因素同样不能忽略，不少人认为当今莆田的房租也存在泡沫，租金虚旺过高，明显不合理。莆田城区租赁概况位置概况步行街店铺少则1万多，多则10几万，黄金地段

35、寸土寸金。新街口、步行街一带有装修、有家具的套房一般在20003000元/月左右，个别单月房租达到4000元以上。而且房源不多，可供选择的更是稀少。市区单间通常保持在每月300元以上，小户型套房则通常在650元以上，且没有任何家具，床铺自带。目前莆田的房租有涨有跌，大体可分为两个趋势：其一，大户型租金显现下滑趋势，这和一手房市场的低迷影响有着莫大的关系。新房遭遇销售困局，炒房客的房子卖不出去，迫于压力，纷纷转售为租，虽然使得租赁市场房源增多，但其中以大户型为主，这就使得房产租赁市场中大户型的供应量不断增加，房源量增多，租客们挑选余地较大，供过于求导致大户型租金持续下跌；其二，中小户型租金明显

36、上升。中小户型原本就是房产租赁市场的重要组成部分，中小户型较之大户型具备明显的优势：不仅租金经济实惠，性价比高，而且可以满足正常的生活需要。因而需求量通常较大，而莆田市区的中小户型供应量一直都很紧张、缺乏，虽然价格中多多少少存在着虚浮因素，但是租金上升趋势明朗。止匕外，随着城镇居民收入水平的提高，拥有多套住房的家庭逐渐增多，出租房屋收入成为城镇居民财产胜收入的重要组成部分。上半年，全市城镇居民人均财产性收入为1332元，比上年同期增长94.8%,增幅在城镇居民家庭总收入构成中居首位，其中人均出租房屋收入1222元，增长Lo倍，拉动可支配收入增长8.1个百分点。四、保障性住房莆田拟定的2008年

37、至2010年社会保障性住房规划目标，将在集约利用土地资源前提下，规划期内安排约30公顷用地作为保障住房建设用地，其中经济适用住房建设用地面积约27公顷，廉租住房建设用地面积约为3公顷。到2010年底前，计划兴建经济适用住房1800套、总建筑面积约10.8万平方米，新建（含回购）廉租住房360套、总建筑面积约1.8万平方米。其中限价商品住房套型建筑面积控制在90平方米左右，经济适用住房套型建筑而积控制在60平方米左右，廉租住房套型建筑而积控制存50平方米以内。莆田市建设局在面向城市中低收入家庭，实施经济适用房制良同时，着力推进廉租房建设，为城市低收入住房困难家庭带来了福音。自2006年实施廉租房

38、制度以来，已投入资金267756万元，用以发放住房租赁补贴和实物配租。2007年底，首批15户城市低保户搬入位于荔城区仓后路的廉租房。截止今年8月份，全市已享受廉租住房制度1283户。莆田市区2008-2010年经济适用住房和廉租住房规划建设项目一览表序号项目名称用地面积（hm2）建筑面积（万Itf）住宅套数开工/竣工时间经济适用住房廉租住房1城厢区回购安置房6052现房荔城区回购安置房6048现房涵江区回购安置房2030现房秀屿区回购安置房2030现房涵江赤港侨居造福工程36812020072008荔能小区1.051.8720020072009公安边防地块0.742.783702008200

39、9城厢区保障住房（一期）1.022.243004020082009涵江卓坡保障住房（一期）1.673.675007020082009涵江西庄保障住房（一期）2.144.285808020082009涵江塘北保障住房1.493.284506020082009秀屿区保障住房（一期）3.096.1885012020082009城厢区保障住房（二期）1.573.454706020092010荔城区保障住房4.429.72130018020092010涵江卓坡保障住房（二期）1.563.434706020092010涵江西庄保障住房（二期）1.993.985507020092010秀屿区保障住房（二期）

40、2.685.980011020092010合计23.4250.7864301010MamtBa.莆田市城乡叔划设计研髅200803莆田市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划(2007-2010)L,居住用地分布图五、后市前瞻1、城北城东渐成热点莆田目前的楼盘主要集中在城市外围地带，如城东、城北以及市中心部分。从今年国土资源局所拍卖的地块区域范围来看，也是集中这一区域。所以，未来莆田住宅供应热点区域主要在城东城北区域，市中心重点整合商业地产，商业供应量在08年09年将会集中投放。2、商业地产竞争加剧08年，莆田商业地产将迎来一次大的变革，特别是市中心几大商业地产项目，大唐广场、三信金广场

41、正荣时代广场，整体商业格局朝向一轴多极化，商业地产大有扎堆出现之势。同质化竞争的加剧，无异让分享消费市场这块蛋糕的竞争变得越发惨烈，但最后胜出者毕竟有限，多数商业无法从中受益。从全局角度来看，只有推动多数商业的发展，才能真正推进一个城市的发展。3、购房群体不断扩大前景被看好的莆田，会有更多的外来开发商进驻地产市场，和大量外来务工人员的持续流入。以前买房子是莆田人的事,但今后或将无形增加一个新的消费群体，他们在莆田“立业”和“安家”，当然是不言而喻、顺理成章。同时，随着莆田城市化进程的发展，更多的人将从农村涌进城市，刚性的需求仍存在较大的提升空间。如今的市区楼盘购买大军，已经不再是前几年的市区

42、居民，而更多的是城镇居民。4、中小户型渐成主流小户型市场发力可以说因需而胜，是莆田楼市理性回归的一种体现，小户型以低首付、低月供房备受市场推宠。同时小户型具有总价低、求租需求量大等特点，相对于其他投资产品来说，小户型的风险更小，收益较稳定。而且小户型楼盘的位置大多靠近市中心，物业的保值增值前景乐观。随着莆田小户型市场投放量的逐步加大、市场思路的转变以及开发理念与规划设计水平的提高，小户型必定成为莆田楼市的一大亮点，或将在两三年中影响莆田楼市。在6月份的商品房施工面积、竣工面积、批准预售面积及销售面积中，住宅商品房占了主要的比重，其中90皿以下的住宅商品房在各项指标中与去年同期相比明显增多。随着

43、设定土地出让前置条件项目的不断动工建设，90后以下的住宅商品房将进一步增加。2008年上半年莆田预售商品住宅套型结构示意5、产品性价比是关键在楼市渐趋理性的时期，打造项目品质和品牌已成为开发商谋求市场突围的主要手段。除了品质受认可外，性价比更是购房者所关注的重点。从近期新开楼盘可看出，这些楼盘的销售均价都基本与市场预期价格一致，尤其个别楼盘甚至还略低于预期。在自住性需求刚性难降、投资性需求受到利润空间诱惑而增大时，开发商以低调的姿态开盘迅速获得了购房者的认可。不过，也有分析人士认为，目前莆田房价已经达到一定高位，在大幅降价销售不太现实的情况下，要维持好的市场表现，就必须在品质上做文章，提高楼盘

44、性价比。6、营销模式推陈出新随着市场的调整，房产销售已经告别了“拉唱式”的营销关系，一些开发商反思，在项目推广节奏、开盘销售的时间选择上更谨慎周密。从简单的打折促销到各种名目的营销活动，莆田市场上的营销模式也发生着积极转变。比如准、现房销售，精装修房；实行无理由退房；开展业主活动，组织旅游；加强对楼盘施工进度以及质量的督促；产品推介会；搏饼大赛、业主装修大赛；开发商捐资建学等。7、开发企业修炼内功在市场不景气和开发商思维的转变中，我们不难看出，莆田的大部分开发商已过了暴利和浮躁的阶段，正在慢慢理智地想自己怎么样做到最好。大浪淘沙始见金，在市场经济的环境下，适者生存、不适者淘汰的残酷现实随时存在

45、后奥运时代“金九银十”莆田房地产市场将走向何方？我们无从猜想，而一个稳定上升楼市，对开发商和置业者来说才是一个共赢的局面。8、住房建设规划出炉莆田市20082012年住房建设规划，根据莆田城市发展规模及住房建设发展目标，预测20082012年，莆田将新增住房建筑面积1580万平方米，约16.8万套。其中因人口增长及改善住房条件带动的住房需求量约为1320万平方米，14万套；因旧房拆迁等原因产生的被动性住房需求量约为260万平方米，2.8万套。总而言之，在当今阶段，一、二线城市的楼市普遍不景气，这对莆田这种三、四线城市的楼市来说，是一次机遇，也是一次考验，要就是在困难中发展壮大，要就是在困难中灭亡崩溃。但总体来讲，莆田楼市起步慢，尚处在发展中阶段，而且刚性购房需求充足，所以前景仍然是很被人看好的。