购物中心商业街收益核算精算报告模板.doc

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1、xxxx国际广场项目购物中心与商业街成本收益核算表xx市xx营销策划有限公司2014-7目 录1.项目界定说明41.1基本技术经济指标41.2 项目进度安排52.购物中心投资收益分析52.1投资成本测算52.1.1 土地费用62.1.2 土建工程费用72.1.3 设备安装工程费用72.1.4 装饰工程72.1.5 其他费用72.1.6总投资成本72.2租金收入测算82.2.1 租金价格建议82.2.2购物中心租金收入预算102.3经营费用及税费测算142.4纯租赁模式下收益分析162.5一层临街商铺出售模式下收益分析172.5.1 销售价格建议172.5.2 一层街铺销售收入测算192.5.3

2、 该模式下15年收益分析202.6“一层临街商铺+25%内铺”出售模式下收益分析212.6.1 销售价格建议212.6.2 “一层临街商铺+25%内铺”销售收入测算212.6.3 该模式下15年收益分析223.商业街投资收益分析233.1 商业街投资成本核算233.2 商业街销售利润估算表254.自营百货运营数据预测分析264.1月运营成本分析264.2月租金收益估算表274.3月销售收益预估表274.4月盈亏平衡分析表281.项目界定说明1.1基本技术经济指标项目的规划技术指标为投资收益分析中各项成本费用及收入测算的基础数据。表1：购物中心技术经济指标序号主要技术经济指标指标值（）1地下建筑

3、面积48489.33 1.1负二层建筑面积23922 1.2负一层建筑面积24567.33 #负一层超市9630.01 #负一层街铺12235.782地上建筑面积59373.78 2.1一层建筑面积17401.69 #百货4476.93 #临街黄金商铺2739.7 #其他经营面积10185.06 2.2二层建筑面积17401.69 #百货4174.48 #其他经营面积13227.21 2.3三层建筑面积17401.69 #百货4388.53 #电影院2591.67 #其他经营面积10421.49 2.4四层建筑面积7168.7 #电影院2591.67 #预留百货/办公4577.043总建筑面积

4、107863.111.2 项目进度安排工程建设进度直接影响着项目的经济效益，严密的工程进度安排和高质量的施工，组织设计是保证项目成功实施的关键，对本项目具体实施进度做以下安排：表2：项目进度安排表阶段时间安排阶段主要任务描述前期策划及可行性分析2013年上半年报建备案、规划设计、商业定位项目施工2013年下半年2015年此阶段完成项目基础工程、土建、安装及装饰装修及项目竣工验收项目招商2013年下半年2015年项目招商工作在建设期启动，预留一年招商时间，根据业态定位，选择优质商家项目开业及经营2015年正式投入营业2.购物中心投资收益分析2.1投资成本测算包括项目的土地费用、基础工程费用、公共

5、设施配套费用、建安工程费用、管理费用、财务费用、不可预见费用。表3：购物中心投资成本测算表序号项目工程量（）单位造价（元/）费用额(万元）备注1土地费用59374660391959374为地上总建筑面积2土建工程197912.1前期工程费593742001187包括项目前期投入的可行性研究费用、勘察设计费用和三通一平费用。2.2地上四层商业土建费用59374150089062.3地下土建费用484892000969848489为地下总建筑面积3设备安装工程56243.1中央空调系统83941310260283941为地上总建筑面积与负一层建筑面积之和3.2给排水系统83941252103.3强

6、电系统8394118015113.4消防系统83941605043.5弱电系统83941352943.6保安及智能化系统83941403363.7电梯83941151263.8燃气工程839415424装饰工程25694.1商业内部装修8394120016794.2外立面装修14844600891按照地上建筑面积的25%计算5其他费用58865.1建设单位管理费/9571、2、3、4费用之和的3%5.2其他费用/9861、2、3、4及5.1费用之和的3%5.3不可预见费/5081、2、3、4、5.1、5.2费用之和的1.5%5.4财务费用/34351、2、3、4、5.1、5.2、5.3费用之和

7、的10%6总投资（万元）37790根据测算结果，本项目购物中心建设共需要资金约3.78亿。2.1.1 土地费用项目整体占地37100.0 ，单位面积成本为135万元/亩，可计算出总地价约7513万元，以总建筑面积113800 计算，则楼面地价为660元/，购物中心部分规划地上建筑面积59374，则购物中心部分的土地成本为660 *59374=3919.00万元。2.1.2 土建工程费用包括购物中心前期工程费、地上四层商业土建费用及地下土建费用，其中前期工程费包括项目前期投入的可行性研究费用、勘察设计费用和三通一平费用。根据贵司提供单位造价标准，计算得出土建工程费为19791万元。2.1.3 设

8、备安装工程费用本项计算基础数据为需要安装设备工程的负一层及地上四层共83941，根据相关标准，计算得出设备安装工程费用为5624万元。2.1.4 装饰工程装饰工程费用包括商业内部装修费用及外立面装修费用，其中商业内部装修费用的基础数据为负一层及地上四层共83941，外立面装修费用的基础数据按地上建筑面积的25%计。得出装饰工程费用为2569万元。2.1.5 其他费用本项包括建设单位管理费、财务费、不可预见费用等。根据本项目的商业特点，规划设计和建筑工程均要求较高，项目的可变因素也较多，因此适当预留一定比例作为项目的不可预见费。共计5886万元。2.1.6总投资成本购物中心总投资成本=土地费用+

9、土建工程费用+设备安装工程费用+装饰工程费用+其他费用，共计37790万元。2.2租金收入测算2.2.1 租金价格建议价格与物业品质、目标客户、市场状况等方面有着密切关系，本项目厘定价格时首要考虑的因素主要体现在以下几个方面：l 整体的经济环境l 市场的供求状况l 物业自身客观条件：地理位置、质素、体量、建筑结构、商业形象和昭示力等l 目标客户的价格接受程度和价值取向 定价策略：低开高走根据市场调查研究结果，购物中心的租金单价低开高走，在招商前期，由于市场前景的不明朗性及存在的市场风险，知名品牌代理商一般不愿承担过大的风险，这时我们应采取低租金策略，“放水养鱼”，培育市场，而一旦市场转旺，知名

10、度提高，得到大多数品牌商家及消费者的认可，我们就掌握了主动权，就可以提高租金。 定价方法：市场比较法表4：临淄区商业租金售价市调汇总表路段租金（元/月）售价（元/）经营状况曼哈顿购物中心2楼均价120/主要经营服装，生意惨淡，有大量铺位转让出租。玉龙商场90/大卖场，主要经营中低档鞋、服饰。大顺花园住宅底商/900014000/桓公路街铺10018020000整个临淄区最繁华商业街区，也是租金售价最高街区。大顺路街铺75/大顺路卫生环境较差，街铺多经营内衣、鞋等。比较杂乱。商场街40100/南段人气较差，租金相对较低，北段与桓公路相接，租金较高。牛山路街铺3060/主要经营劳保产品、五金、少量

11、箱包、少量餐饮、文化市场等，交叉口以东以餐饮为主，夹杂KTV、烟酒副食等店。遄台路街铺55/北端集中经营餐饮。凤凰城街铺55/9000/方正2009/10000/方正尚城街203582008600方正集团开发，已售出80%左右。经营萧条，大量铺位转让出租。市场比较法：整体平均租售价格： 公式 P：P=(C*K*I)其中： C：选取实例中平均价格K：权重比值K,指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值I：所选取实例占总实例比例 购物中心平均租金确定选取可比实例：运用市场比较法选取可比较购物中心租金来进行本项租金定价。由于临淄区尚未出现购物中心，而购物中心与传统街铺、百货运营管理方式有较大区别，因

12、此临淄区不具有可比较商业物业。在此选取张店区名尚城市广场作为可比实例。名尚城市广场租金情况：1F：150元/月。表5：市场比较法计算表类比项分值(分)名尚城市广场本项目区域发展潜力1079距离传统商圈距离1068人流量1056配套情况1068形象档次1099规模适中度1079消费者购物便利性1068辐射范围1087升值潜力1089规划定位1089类比总值1007082一层平均租金C150权重比值K1.171428571所占比例I100%整体平均租金P175.7142857175.714经市场比较法计算得出本项目一层平均租金定为175元/月较为合理。二层租金应为一层的50%；三层租金为二层的75

13、四层租金为三层的65%。2.2.2购物中心租金收入预算收入预算说明： 计算期数：按一年12个月计算各年的相关数据 年租金收入=月租金单价建筑面积出租率（自然月-免租期）， 假设主力店、次主力店首年平均免租6个月，餐饮类平均首年免租3个月，其它零售类店铺首年免租3个月。 第一年以后的租金递增率将以主力店、次主力店、餐饮类、其它零售分类，根据区域发展、租赁合同期、承受租金能力等情况进行分别拟订，具体详细参阅收入预算表。 首年租金建议表6：首年租金计算表行业分类业态计租面积(平方米）预估租金（元/平米/月）预计年租金小计（应收：元）主力店超市9630354044600自营百货1F4476.914

14、075211922F4174.48804007500.83F4388.53703686365.2影院2591.6730933001.2合计/平均25261.5866.6118904720192659.2次主力店儿童主题乐园2500601800000合计/平均2500601800000餐饮1F品牌快餐15008014400002F品牌餐饮1500509000003F美食街200040960000合计/平均5000553300000品牌零售店-1F 辅营区12235.78100146829361F名品街区11424.79200274194962F时尚街区11727.21100140726523F休

15、闲街区5921.49704974051.64F预留百货4577.04502746224合计/平均45886.31116.039256663895359.6总合计/平均78647.8994.5013896789188018.8备注：以上数据仅供参考，具体详细价格需根据铺位划分及商户情况而定。 15年内收入预算表7：15年收入预算表分类指标名称第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年主力店出租面积（）25261.625261.625261.625261.625261.625261.625261.625261.6租金标准（元/月）66.666.668.60 70.66 72.78 74.96

16、 77.21 79.52 租金递增003%3%3%3%3%3%免租月数60000000实际租金月数612121212121212年收入（元）1009453520189071207947432141858522061143227229772340466624106806次主力店出租面积（）25002500250025002500250025002500租金标准（元/月）60606366.1569.46 72.93 76.58 80.41 租金递增005%5%5%5%5%5%免租月数60000000实际租金月数612121212121212年收入（元）90000018000001890000198

17、450020837252187911 2297307 2412172 餐饮出租面积（）50005000500050005000500050005000租金标准（元/月）555558.361.80 65.51 69.44 73.60 78.02 租金递增006%6%6%6%6%6%免租月数30000000实际租金月数912121212121212年收入（元）24750003300000349800037078803930353416617444161444681113品牌零售店出租面积（）45886.345886.345886.345886.345886.345886.345886.345886

18、3租金标准（元/月）116116127.6140.36154.40 162.12 170.22 178.73 租金递增0010%10%10%5%5%5%免租月数30000000实际租金月数912121212121212年收入（元）4790529763873730702611037728721385015934892667319373006798416571总合计（万元）6137891696441044011309118341238512962表7（续）：15年收入预算表分类指标名称第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年合计（万元）主力店出租面积（）25261.625261.6

19、25261.625261.625261.625261.625261.6/租金标准（元/月）81.91 84.37 86.90 89.50 92.19 94.96 97.80 /租金递增3%3%3%3%3%3%3%/免租月数0000000/实际租金月数12121212121212/年收入（元）24830010255749112634215827132423279463962878478729648331355051542次主力店出租面积（）2500250025002500250025002500/租金标准（元/月）84.43 88.65 93.08 97.73 102.62 107.75 113

20、14 /租金递增5%5%5%5%5%5%5%/免租月数0000000/实际租金月数12121212121212/年收入（元）2532781 2659420 2792391 2932010 3078611 3232541 3394168 36177538 餐饮出租面积（）5000500050005000500050005000/租金标准（元/月）82.70 87.66 92.92 98.50 104.41 110.67 117.31 /租金递增6%6%6%6%6%6%6%/免租月数0000000/实际租金月数12121212121212/年收入（元）4961980525969955752815

21、90979762643856640248703866371824718品牌零售店出租面积（）45886.345886.345886.345886.345886.345886.345886.3/租金标准（元/月）187.67 197.05 206.91 217.25 228.11 239.52 251.49 /租金递增5%5%5%5%5%5%5%/免租月数0000000/实际租金月数12121212121212/年收入（元）1033373991085042691139294831196259571256072551318876171384819981467130623总合计（万元）1356614

22、20014864155601629017055178561930182.3经营费用及税费测算经营费用=招商宣传推广费用+日常经营费用支出+商场保险费 招商推广费用：包括招商期间的代理费、推广费、活动费、公关费等，总体按计租建筑面积每平方米300元假设计算。即78647.89*300=23594367元即2359万元计算。 日常经营费用：按当年租金收入总和的20%预算。 商场保险费用：每年按照总造价的0.2%预算，即总投资额37790万元*0.2%=75.58万元预算。 税率标准如下表：表8：项目所在区域税率标准表项目税率计算公式主体企业综合税率租赁税营业税5%租金*5%5.00%城建税7%租金

23、5%*7%0.35%教育费附加3%租金*5%*2%0.10%地方水利基金0.10%租金*0.5%0.5%个人所得税2.50%租金*2.5%企业所得税租金的3%3%房产税1.20%租金*12%12%印花税0.10%租金*0.1%0.10%合计21.50%表9：经营费用及税费测算表年份开业前第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年招商推广费用（万元）（建筑面积每平方米300元）2359日常经营费用（万元）（按当年租金收入的20%预算）1227.41783.21928.820882261.82366.824772592.4商场保险费用（万元）（每年按照总造价的0.2%预算）75.5875.

24、5875.5875.5875.5875.5875.5875.58税费（万元）（按当年租金收入的21.5%预算）1319.4551916.942073.462244.62431.4352544.312662.7752786.83合计(万元)23592622.443775.724077.844408.184768.824986.695215.365454.81表9（续一）：经营费用及税费测算表年份第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年合计（万元）招商推广费用（万元）（建筑面积每平方米300元）日常经营费用（万元）（按当年租金收入的20%预算）2713.228402972.83112

25、325834113571.2商场保险费用（万元）（每年按照总造价的0.2%预算）75.5875.5875.5875.5875.5875.5875.58税费（万元）（按当年租金收入的21.5%预算）2916.6930533195.763345.43502.353666.8253839.04合计（万元）5705.475968.586244.146532.986835.937153.417485.8283595.172.4纯租赁模式下收益分析15年累计总收益=总收入-总成本=总收入-（投资成本+经营费用及税费）=193018-（37790+83595.19）=193018-121385.19=716

26、32.81万元表10：纯租赁模式下收益分析表年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年收入累计（万元）613715053246973513746446582807066583627成本累计（万元）42771.4446547.165062555033.185980264788.6970004.0575458.86收益（万元）-36634.4-31494.2-25928-19896.2-13356-6508.69660.958168.14说明：其中第n年“收入累计”为第1n年收入之和，第n年“成本累计”为第1n年成本之和。表10（续）：纯租赁模式下收益分析表年份第9年第10年第11年第1

27、2年第13年第14年第15年收入累计（万元）97193111393126257141817158107175162193018成本累计（万元）81164.3387132.9193377.0599910.03106746113899.4121385.2收益（万元）16028.6724260.0932879.9541906.9751361.0461262.6371632.81说明：其中第n年“收入累计”为第1n年收入之和，第n年“成本累计”为第1n年成本之和。经分析，纯租赁模式下，开业前15年，总收益共计71632.81万元。其中前六年为投资成本回收期，第七年开始盈利。2.5一层临街商铺出售模式下

28、收益分析该模式下只出售购物中心一层临街商铺，其余部分出租。一层临街商铺采取售后返租，返租期3年，给予投资者年租金回报率为8%。2.5.1 销售价格建议选取可比实例：运用市场比较法选取可比较街铺售价来进行本项目街铺定价。本案选取“桓公路街铺”、“方正2009”“凤凰城街铺”三个指标进行比较。因桓公路街铺为目前临淄街铺售价最高街区，而本案所打造购物中心为未来临淄区档次最高物业，所以具有可比较性；“方正2009”为临淄区即将落成大型商业购物场所，且距离本项目较近，连同本项目形成新商圈，所以价格具有可比性；而凤凰城街铺所处位置与本案相邻，为本案竞争对手，具有比较参考价值。表11：市场比较法销售价格计算

29、表类比项分值(分)桓公路街铺方正2009凤凰城街铺本项目区域发展潜力105869商业规模109838人流量109646配套情况109648形象档次103739区域消费力107999停车便利性104869辐射范围109638升值潜力106759规划定位104639类比总值10065714684平均售价C20000100009000权重比值K1.291.181.83所占比例I33%33%33%整体平均售价P（元/）8606.83939.785472.818019经市场比较法计算得出本项目一层街铺平均售价为18019元/较为合理，故建议本案商业街中一层商铺平均售价定为18000元/；根据商业发展规律

30、及行业约定俗成，购物中心一层临街黄金商铺售价一般为其他街铺售价的23倍，综合本案区域位置及未来升值潜力等因素考虑，建议购物中心一层临街黄金商铺平均售价为45000元/。2.5.2 一层街铺销售收入测算临街商铺销售收入=临街商铺面积*临街商铺平均售价 =2739.7*45000元/ =12328.65万元年返租金额=临街商铺销售收入*返租率 =12328.65 *8% =986.292万元2.5.3 该模式下15年收益分析一层临街商铺出售模式下收益计算，需要在“纯租赁模式收益分析表”的基础上，“收入累计项”加入“临街商铺销售收入12328.65万元”；“成本累计”项需加入前3年的返租金额，即第1

31、年“成本累计项”加入第一年返租金额986.292万元，第2年“成本累计项”加入前两年年返租金额986.292 *2=1972.584万元，第3年及其以后“成本累计项”加入前3年年返租金额986.292万元*3=2958.876万元。表12：临街商铺销售模式下收益分析表年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年收入累计（万元）18465.6527381.6537025.6547465.6558774.6570608.6582993.6595955.65成本累计（万元）43757.73248519.74453583.87657992.0662760.8867747.5772962.937

32、8417.74收益（万元）-25292.082-21138.094-16558.226-10526-3986.22861.0810030.717537.9说明： 其中第n年“收入累计”为第1n年收入之和，第n年“成本累计”为第1n年成本之和。 因“一层临街商铺”销售部分成本难以明确界定，故此表收益未扣除销售部分土地增值税。表12（续）：临街商铺销售模式下收益分析表年份第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年收入累计（万元）109521.7123721.7138585.7154145.7170435.7187490.7205346.7成本累计（万元）84123.2190091.79

33、96335.93102868.9109704.9116858.3124344.1收益（万元）25398.433629.942249.751276.760730.870632.481002.6说明： 其中第n年“收入累计”为第1n年收入之和，第n年“成本累计”为第1n年成本之和。 因“一层临街商铺”销售部分成本难以明确界定，故此表收益未扣除销售部分土地增值税。经分析，一层临街商铺出售模式下15年共收益81002.6万元，其中前5年为投资成本回收期，第6年开始盈利。2.6“一层临街商铺+25%内铺”出售模式下收益分析此种销售模式为购物中心地上建筑面积的30%进行销售。一层临街商铺面积约占地上总建筑

34、面积5%，而一层临街商铺为确定销售部分，因此还需销售25%内铺。销售商铺采取售后返租，返租期3年，给予投资者年租金回报率为8%。2.6.1 销售价格建议前文已计算得出购物中心一层临街黄金商铺平均售价为45000元/。购物中心内铺销售价格可按该地段一层街铺平均售价18000元/计算。2.6.2 “一层临街商铺+25%内铺”销售收入测算25%内铺面积=地上总建筑面积*25%=59373.78*25=14843.445“一层临街商铺+25%内铺”销售收入=一层临街商铺面积*临街商铺平均售价+25%内铺面积*内铺销售价格 =2739.7*45000 +14843.445*18000 =39046.85

35、1万元年返租金额=“一层临街商铺+25%内铺”销售收入*返租率 =39046.851 *8% =3123.75万元2.6.3 该模式下15年收益分析 “一层临街商铺+25%内铺”出售模式下收益计算，需要在“纯租赁模式收益分析表”的基础上，“收入累计项”加入“一层临街商铺+25%内铺”销售收入39046.851万元；“成本累计”项需加入前3年的返租金额，即第1年“成本累计项”加入第一年年返租金额3123.75万元，第2年“成本累计项”加入前两年年返租金额3123.75 *2=6247.5万元，第3年及其以后“成本累计项”加入前3年年返租金额3123.75 *3=9371.25万元。表13：“一层

36、临街商铺+25%内铺”销售模式下收益分析表年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年收入累计（万元）45183.85154099.85163743.85174183.8585492.8597326.85109711.9122673.9成本累计（万元）45895.1952794.6659996.2564404.4369173.2574159.9479375.384830.11收益（万元）-711.3391305.1913747.6019779.4216319.623166.930336.637843.7说明： 其中第n年“收入累计”为第1n年收入之和，第n年“成本累计”为第1n年成本之

37、和。 因“一层临街商铺+25%内铺”销售部分成本难以明确界定，故此表收益未扣除销售部分土地增值税。表13（续）：“一层临街商铺+25%内铺”销售模式下收益分析表年份第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年收入累计（万元）136239.9150439.9165303.9180863.9197153.9214208.9232064.9成本累计（万元）90535.5896504.16102748.3109281.3116117.3123270.7130756.5收益（万元）45704.353935.762555.671582.681036.690938.2101308说明： 其中第n年

38、收入累计”为第1n年收入之和，第n年“成本累计”为第1n年成本之和。 因“一层临街商铺+25%内铺”销售部分成本难以明确界定，故此表收益未扣除销售部分土地增值税。经分析，“一层临街商铺+25%内铺”出售模式下15年共收益101308万元，其中第1年为投资成本回收期，第2年开始盈利。3.商业街投资收益分析本项目中由于商业街与购物中心为左右布局，致使购物中心与街区相对独立，购物中心对街区的带动性不强，街区的经营情况对购物中心的影响较小，签于以上特点，建议本项目中商业街全部出售，采用“一拖二”或者“一拖二、三”的联体销售模式，通过一层带动高楼层商铺的销售。3.1 商业街投资成本核算表14：商业街投资成本核算表序号项目工程量（）单位造价（元/）费用额（万元）备注1土地费用95006606279500为商业街总建筑面积2土建工程16152.1前期工程费