门店开发选址标准.doc

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1、开发选址标准1目的保证门店开发选址的标准和质量,指导开发人员进行选址工作。2范围商业投资公司及各省级商业公司开发人员使用。3内容3.1连锁店立地调查项目分析3.1.1地理位置调查；3.1.1.1在城市中的位置（附商圈分布图）；3.1.1.2商圈内的主要调查内容:包括居民区、商场超市、农贸市场、鲜肉店、学校、公园等的数量和分布，铁路、快速路、主干道、河流、山陵等环境阻隔情况；3.1.1.3距配送中心距离。3.1.2四周交通状况调查3.1.2.1街道性质:包括形式、宽度、方向、位置、人流量、车流量；3.1.2.2方便程度；3.1.2.2.1人行道、车行道是否有区分，隔离带宽度，能否聚住人群；3.1

2、2.2.2有无停车位与自行车停车位及停放数量，人员出入空间；3.1.2.3距预选店址最近的公交站牌及具体位置，主要车站每日上、下客及出入人数；3.1.2.4明显度(广告力度)与视觉效果。3.1.3人口状况调查3.1.3.1小区规模、分布；3.1.3.2核心商圈、二级商圈的住户、总人数、入住率、入住对象；3.1.3.3人口结构比；3.1.3.4收入水平、消费习惯、民族比例；3.1.3.5住户习惯购物地点。3.1.4店前人流测算3.1.4.1人流（含自行车）测算；3.1.4.1.1年龄、通行主体；3.1.4.1.2在门店日营业时间内，每两小时为一段；3.1.4.1.3以星期一到星期五为佳（上午7

3、30-9：30,中午11：30-12：30,下午16：00-18：00）；3.1.4.1.4客流量计算方法：（早中晚三个时段人流量相加）/统计时间*6（因一天14个小时的营业中，客流量有高有低，根据历史门店的统计数据，用6个小时的时间计算一天中最大的人流量，总体误差很小）*（5-9）的入店率（根据各省级公司门店统计情况，由于店前街道性质不同，入店率基本在5-9之间浮动）；3.1.4.2车流非主要目标群，可以忽略不计。3.1.5附近集贸市场调查3.1.5.1规模；3.1.5.2数量；3.1.5.3位置；3.1.5.4肉摊数量；3.1.5.5生鲜肉销量；3.1.5.6生鲜肉分割情况、卫生质量及单

4、品价格。3.1.6竞争情况调查3.1.6.1竞争店包括超市、量贩、副食品店、生鲜肉店的数量、所处位置；3.1.6.2竞争店的规模、经营范围、经营状况；3.1.6.3生鲜类单品价格调查、质量情况、销售情况。3.1.7房产租赁调查3.1.7.1周围房屋租赁行情3.1.7.2房屋的可使用性（面积、结构、水电、压缩机位置），对房屋面积和结构要绘制一份简图；3.1.7.3房屋的合法性和永久性；3.1.7.4业主的资信调查。3.1.8未来5年区域人口发展和区域规划3.1.8.1小区开发与否（规模）；3.1.8.2房屋拆迁与否；3.1.8.3道路拓宽与否；3.1.8.4公共设施或重大建筑工程。3.1.9立地

5、调查结果3.1.9.1立地调查的主要依据分析；3.1.9.2不利因素分析；3.1.9.3经营效益分析；3.1.9.3.1营业额预算，包括客流量和客单价。客流量按营业时间内店前人流的5%-9%的入店率；客单价参照同城或同省历史数据；3.1.9.3.1.2经营费用预算，包括固定费用和变动费用。设备和装修费参照标准，变动费用参照财务数据；3.1.9.3.1.3毛利率参照财务制定的经营标准；3.1.9.3.1.4预算盈亏平衡点和该店的投资预算盈亏平衡点计算公式：月经营费用/30天/毛利率*1.15；3.1.9.4后期工作建议：3.1.9.4.1卖场布局，根据预测销量，建议收银机数量及柜台长度等；3.1

6、9.4.2商品结构大类；3.1.9.4.3开业后宣传促销策略；3.1.10开发报告的注意事项；3.1.10.1以预选店址为核心走访周边3-5分钟的商圈半径，通过走访实地了解居民的分布情况，了解商超肉店等竞争对手的经营情况，了解附近的商业氛围等。在确定商圈半径时要学习借助城市路标计算商圈距离，如街灯、电线杆等；3.1.10.2要善于向政府单位了解商圈情况，如到统计局、街道办事处、居委会等调查商圈内住户和商业竞争情况；3.1.10.3店前人流是预算客流量的关键要素，开发人员务必要真实详尽的统计店前人流量。交通主干道次干道，中间有隔离带或者对面行人不便于入店的，店对面的行人可以忽略不计；小区主干道

7、和行人方便两边穿插的次干道，要统计路两边的行人。3.2商圈平面图绘制标准图例：北交通主干道超市公共场所交通次干道交通次干道公共场所居民区居民区小区主干道小路企事业单位菜市场*公寓学校商圈半径卤肉店人流方向公共场所预选店址居民区河 流3.2.1商圈内基本符号3.2.1.1“ ”表示预选店址。3.2.1.2“ ” 表示竞争对手卤肉店。3.2.1.3“ ” 表示菜市场。居民区3.2.1.4 表示居民区。3.2.1.5 “ ” 表示交通主干道；“ ” 表示交通次干道；“ ” 表示小区主干道；“ ” 表示巷子、胡同。3.2.1.6“ ” 表示商圈及商圈半径。3.2.1.7“ ” 表示道路转盘、环行过街天

8、桥。3.2.1.8“ ” 表示过街天桥。3.2.1.9“ ” 表示人流方向。3.2.1.10“ 北 ” 表示商圈图的方向。3.2.1.11“ 左或右” 表示预选店址左右相临店铺的经营形态，除超市、便利店、肉店、百货商场外。3.2.1.12“ ” 表示公共场所、企事业单位。3.2.1.13“ ” 表示学校、幼儿园。3.2.1.14“ ” 表示河流。3.3连锁店开发报告格式*省*市预选连锁店开发报告报告人复核人时间城市门店距配送中心距离、路况店号具体位置连锁店类型出租方联系人电话承租方电话租赁面积（m2）月租金(元)转让费（元）房屋有无产权纠纷或拆除规划5 付租方式（有无发票）租赁年限压缩机放置位

9、置电力负荷（有无三相电）评分结果投资分析效益分析建店小组评审各部门评审 商业公司总经理3.4预选店址综合评分表预选店址综合评分表预选店址综合评分表区域评分时间位置评分费用一、商圈环境(4) 得 分六、商圈平衡破坏（3） 得 分1区域别：29有无其他替代门店：2道路别：30与其他双汇店的关系：3生存条件：31受影响的店数：4标识清晰度：七、营业额预测 （15） 得 分5四周环境状况：32与平均营业额对比：二、交通体系(6) 得 分八、盈亏平衡分析（15） 得 分6街道性质：33与平均盈亏平衡点的对比：7有无停车位：34费用标准分析：8有无路灯照明：九、发展趋势（4） 得 分9有无站牌：35人口成

10、长率：10路宽：36社区成长率：三、住户情况（16） 得 分37社区受到严重破坏：一票否决11住户密度：十、店址基本条件（17） 得 分12年龄层：38房租：13收入：39面积及结构：14职业类别：40门头宽度：15消费习惯：41电力增容：16店前人流：42房屋有否改建：四、竞争活动（10） 得 分43房租、水电发票：17商圈饱和度：44转让费：18超市数目：45房屋安全性、长久性 一票否决19营业面积：实际得分：20有无生鲜优势：弹性给分：21卖场布局：22商品结构：预选店址综合得分：23收银台数：五、商圈障碍公共场所（10） 得 分与门店平均得分相比：24500米内有障碍：评语：评分人：2

11、5接近不良建筑：26人为障碍因素：27地形障碍：28汇集客流的场所：3.5预选店址平面草图预选店址平面草图 5.5M3.7预选店址评分表明细预选店址评分标准区域评分时间位置评分费用一、商圈环境(4分) 得分1区域别：住宅区加1分商业区或办公区加0.5分其它0分2道路别：交汇和三角地加1分道路中间加0.5分其它0分3生存条件：优加1分尚可加0.5分一般0分4标识清晰度：良好加0.5分一般0分5四周环境状况：良好加0.5分一般加0分二、交通体系(6分) 得分6街道性质：交通主干道加1.5分交通次干道（有隔离栏）加2分交通次干道（无隔离栏）加3分小区交通主干道加3分步行街加1分单行道加2分不符合以上

12、条件0分7有无停车位：店前有停车位（宽4米以上）加1.5分无停车位0分8有无路灯照明：有加0.5分无0分9有无站牌：有加0.5分无0分10路宽：能并行两辆汽车约6米加0.5分一般0分三、住户情况（16分） 得分11住户密度：8000户以上 (一级市场 )1万户以上（二、三级市场）加6分6000-8000户（一级市场）8000-1万户（二、三级市场）加4分3000-6000户（一级市场）4000-8000户（二、三级市场）加3分3000户以下（一级市场）4000户以下（二、三级市场）0分12年龄层：中老年占60以上加0.5分青年占60以上0分13收入：平均月收入1000元以上加2分14职业类别：

13、入住对象）老城住户占80以上加1.5分行政事业单位居民占60以上加3分效益较好的厂矿企业单位居民占60以上加2分效益较差厂矿企业单位居民占60以上加1.5分不符合以上条件0分15消费习惯：生活习惯以猪肉为主，消费意识好加0.5分不符合以上条件0分16店前人流：门店平均日客流量的59预估为入店客源等于或高于门店日平均客流量者加5分比门店日平均客流量少20以下者加3分不符合以上条件0分四、竞争活动（10分） 得分17商圈饱和度：一般加0.5分不饱和加2分饱和0分18竞争店数目：3家竞争店以下（包括3家）加2分超过3家竞争店0分19竞争店营业面积：合计不超过10平方米加1分合计超过100平方米0分

14、20有无品种优势：主要竞争对手经营品种少于我公司加2分主要竞争对手经营品种多于我公司0分21卖场布局：主要竞争对手卖场布局差加1分主要竞争对手卖场布局好0分22商品结构：主要竞争对手商品种类不丰富加1分主要竞争对手商品种类丰富0分23收银台数：主要竞争对手人数3以下加1分主要竞争对手人数3以上0分五、商圈障碍公共场所（10分） 得分24500米内有障碍：500米内无障碍物破坏商圈20以上，如河流、铁路破坏商圈客流动向加1分500米内有障碍物破坏商圈0分25不良建筑：普通医院100米外、加油站50米外、公共厕所100米外、污染性企业200米外加1分不符合以上条件0分26人为障碍因素：无摊贩占道经

15、营、电力设施加1分有摊贩占道经营、电力设施0分27地形障碍：无道路上下坡等加0.5分有道路上下坡0分28汇集客流的场所：临近菜市场主要出入口100米内加5分临近菜市场主要出入口100-300米加2分临近幼儿园、小学校50米内加1分临近城市广场加0.5分临近蛋糕房30米以内加0.5分不符合以上条件0分六、商圈平衡破坏（3分） 得分29有无其他替代门店：无其他替代门店：加0.5分无其他更佳替代门店加1分不符合以上条件0分30与其他双汇连锁店的关系：与其他双汇连锁店距800米外（一级市场）与其他双汇连锁店距1000米外（二、三级市场）加1分与其他双汇店距800米内0分31受影响竞争店数：3家及3家店

16、以下加1分3家以上3家店以上0分七、营业额预测 （15分） 得分32与平均营业额对比：预估营业额等于或高于该地区平均数加15分预估营业额每低于该地区平均数10者减少3分八、盈亏平衡分析（15分） 得分33与平均盈亏平衡点的对比：盈亏平衡点等于或低于该地区平均数加10分盈亏平衡点每高于该地区平均数10者减少2分34费用标准分析：固定费用低于平均数加5分固定费用每高于平均数10减少1分九、发展趋势（4分） 得分35人口成长率：居民户数今后会有500户以上增加者加2分不会增加0分36社区成长率：社区保持稳定及逐步成长者加2分不能保证0分37社区受到严重破坏：城区改造减少客源30以上者一票否决十、店址

17、基本条件（17分） 得分38房租（含税价）：此房租赁价格低于门店平均房屋租赁价格10以上加7分在门店平均房租价格上下10内加3分不符合以上条件0分39面积及结构：房屋的建筑面积80-120平方（一级市场）房屋的建筑面积80-150平方（二级、三级市场）加2分全框架结构加1分不符合以上条件0分40门头宽度：店头宽度三间门帘以上（约9米）加2分店头宽度两间-三间门帘加1分不符合以上条件0分41电力增容：现店址能满足电力需要加1分不符合以上条件0分42房屋有否改建：地板、天花板不需改建加0.5分橱窗不需改建加0.5分不符合以上条件0分43房租发票能够开具正规房租发票加1分不符合以上条件0分44转让费

18、无转让费加1.5分每增加5000元转让费减少0.5分45房屋安全性、长久性：有拆迁的危险、有法律纠纷或房东不明确一票否决实际得分：弹性给分：预选店址综合得分：与门店平均得分相比：评语：评分人：评分表说明序号内容1宋一品连锁店预选店址综合评分表制定意义在于尽可能多的把选址的标准和条件量化考核，便于公司通过数字管理选址的质量和科学性。2预选店址评分表共分10个大项，45个小项，最高分值100分。在45个小项里，依据占店址的重要程度给于不同的分值。每个小项最低分为0分，不得出现负分。其中第37和45项为一票否决。45个小项的得分为实际得分。3为修正个别项目在打分时可能产生的误差，在综合评分表中有一

19、项目为“弹性给分”，分值为0-5分，通过该分值加以修正，使得店址的最终得分能够比较客观的反映店址的质量标准。该项分值必须有文字说明。4该店址的最终得分是45项的实际得分弹性给分。根据店址立地的综合条件，暂定70分为及格分数。5评分表的最后是评分人的评语，评语部分要求简单概括，能够定性分析所考评店址的综合情况，给参考者一个明确的答案，合格或不合格。6评分表的表头中区域和位置代表该店址所在的具体区域和详细的街道门牌号；评分时间和评分费用说明完成该项评分表所花费的调查时间和调查费用。7表内各项必须填齐，不得出现空格。8本评分表的各项分值是依照选址立地条件的重要程度做以简单加权平均，希望使用此表者能够不断提出宝贵意见，使本评分表能够不断接近所选店址的真实分值。 宋一品食品有限公司 二零一一年一月二十七日第 16 页