西安别墅市场研究分析报告.ppt

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1、西安别墅市场研究分析报告西安别墅市场研究分析报告目标市场表现：别墅、类别墅、花园洋房概念含糊不清，一般客群难以分辨；西安别墅市场调查分析1、客户对别墅类型的需求2、客户置业别墅面积分析3、客户喜好别墅风格分析4、客户能接受的别墅距市中心的路程分析5、客户对别墅停车位需求分析6、客户置业别墅考虑的要素分析7、客户对别墅周边环境的要求分析8、客户来自区域分析9、客户从事职业分析10、客户受教育程度分析别墅、类别墅、花园洋房等产品的顶端功能配套，让高端客群甚为青睐！别墅、类别墅、花园洋房等高端产品的市场开拓，前景看好!1、别墅的定义2、类别墅的定义3、花园洋房的定义4、三种业态的区分5、西安别墅市场

2、案例研究6、本案建议目 录1、别 墅别墅，英文名：别墅，英文名：villadom villadom 森森林别墅林别墅；即别业，是居宅之即别业，是居宅之外外用来享受生活的居所，所谓别用来享受生活的居所，所谓别的意思就是第二。在国外第一的意思就是第二。在国外第一居所的房子叫做居所的房子叫做househouse，第二居，第二居所叫所叫villavilla。是第是第二居所而非二居所而非第一居所。追溯其起源，并没第一居所。追溯其起源，并没有一个明确的时间起始点。我有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅，国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富

3、商巨贾地主乡绅邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。别墅在国外的的山庄、庄园。别墅在国外的出现已经有很长的历史，现代出现已经有很长的历史，现代意义上的别墅主要是师承国外意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。按其工业革命后的开发理念。按其所处的地理位置和功能的不同，所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。园式别墅等。最典型的别墅模式：流水、山林、大房子最典型的别墅模式：流水、山林、大房子我们现在常说的我们现在常说的 别墅别墅，实际

4、上涵盖了国外的两种物业类型：一种是，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSEHOUSE，一种是，一种是VILLAVILLA。如果直译过来，。如果直译过来，HOUSEHOUSE应该是应该是 房子、住宅房子、住宅；而；而VILLAVILLA才应当是才应当是 别墅别墅。事实上，我们国内目前房地产市场中所销售的。事实上，我们国内目前房地产市场中所销售的大部分别墅，并不是大部分别墅，并不是VILLAVILLA，而是，而是HOUSEHOUSE。1.1 1.1 别墅的定义别墅的定义独栋别墅独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性极强的单体即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地

5、是私密性极强的单体别墅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的别墅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，私密性强，市场价格较高，绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，私密性强，市场价格较高，也是别墅建筑的终极形式。也是别墅建筑的终极形式。双拼别墅双拼别墅它是联它是联排排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。目前，在美国比较流行的的单栋别墅。目前，在美国比较流行的2-PAC2-PAC别墅是一种双拼别墅。降低了社别墅是一

6、种双拼别墅。降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。双拼别墅基本区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。通风不会差，重要的是采光和观景。联排别墅联排别墅有天有地，有自己的院子和车库。由三个或三个以上的单元住宅组成，有天有地，有自己的院子和车库。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙

7、有统一的平面设计和独立的门户。的门户。TownhouseTownhouse别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一。别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一。叠拼别墅叠拼别墅它是它是TownhouseTownhouse的叠拼式的一种延伸，介于别墅与公寓之间，是由多层的的叠拼式的一种延伸，介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程

8、度上克服了联排别墅窄进深的缺点。一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。空中别墅空中别墅空中别墅发源于美国，称为空中别墅发源于美国，称为“penthousepenthouse”即即“空中阁楼空中阁楼”原指位于城市原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式形态的大型复式/跃式住宅。跃式住宅。要求产品符合别墅全景观的基本要求、跃式住宅。跃式住宅。要求产品符合别墅全景观的基本要求、地理位置好、视野开阔、通透等。地理位置好、视野开阔、通透等。1.2 1.2 别墅的分类别墅的分类稀

9、缺景观是最重要卖点稀缺景观是最重要卖点 购买别墅的客户最看重对稀缺资源的占有，由过去从地段、交通、产购买别墅的客户最看重对稀缺资源的占有，由过去从地段、交通、产品、外观、资源、使用功能等其他因素的影响，转变到今天对天然景观考虑品、外观、资源、使用功能等其他因素的影响，转变到今天对天然景观考虑的较多，其中自然和历史人文景观成为别墅的最大卖点。的较多，其中自然和历史人文景观成为别墅的最大卖点。经济型别墅占据主流经济型别墅占据主流 总价总价100100万万-350-350万之间的经济型别墅应该是别墅市场的主流。因为这类万之间的经济型别墅应该是别墅市场的主流。因为这类产品的市场消化力最强的。它代表一类

10、需要初次感受别墅生活的人群，其受产品的市场消化力最强的。它代表一类需要初次感受别墅生活的人群，其受众面最大，基数增长也最快。中产阶层队伍的壮大和收入的提高，为经济型众面最大，基数增长也最快。中产阶层队伍的壮大和收入的提高，为经济型别墅提供了广阔的市场需求空间。当前处于这个价位的别墅项目，只要产品别墅提供了广阔的市场需求空间。当前处于这个价位的别墅项目，只要产品不是有明显缺陷，态势都基本良好。但同时也有专家认为，经济型别墅可能不是有明显缺陷，态势都基本良好。但同时也有专家认为，经济型别墅可能会导致大量的落后模式，浪费土地资源和背离了会导致大量的落后模式，浪费土地资源和背离了“别墅别墅”的真正含义

11、的真正含义。地缘融合得到体现地缘融合得到体现 地理文化对房地产业有着重大影响。就别墅来说，西方人的别墅就是地理文化对房地产业有着重大影响。就别墅来说，西方人的别墅就是家，中国人的别墅是周末休闲的奢侈品。美国人一天的生活半径可能是家，中国人的别墅是周末休闲的奢侈品。美国人一天的生活半径可能是5050公公里、里、100100公里甚至更多，而中国人没这么大的生活空间，由此而来的居住方公里甚至更多，而中国人没这么大的生活空间，由此而来的居住方式、消费习惯的不同都成为别墅开发商思考的问题。同时，别墅项目也开始式、消费习惯的不同都成为别墅开发商思考的问题。同时，别墅项目也开始更注重别墅与周边自然和文化景

12、观的融合，更注重生态环境的保护。更注重别墅与周边自然和文化景观的融合，更注重生态环境的保护。高新科技应用更广泛高新科技应用更广泛 很多科技含量很高的产品，首先在很多科技含量很高的产品，首先在“别墅别墅”这一住宅的最高形态上得这一住宅的最高形态上得到应用，比如木制别墅到应用，比如木制别墅，就具有节省能源、生态环保、节省建设用地等优点。就具有节省能源、生态环保、节省建设用地等优点。1.1.产品稀缺性，具有不可复制的价值因素产品稀缺性，具有不可复制的价值因素 2.2.产品的功能系统完善到位产品的功能系统完善到位 3.3.能够体现出区域价值，即同区域里超过其他产品的价值能够体现出区域价值，即同区域里超

13、过其他产品的价值 4.4.体现尊贵感，使客户的个人价值得以实现。体现尊贵感，使客户的个人价值得以实现。1.3 1.3 别墅的特点别墅的特点2、类别墅类别墅是别墅产品的延伸，类别墅是别墅产品的延伸，是介于别墅和高级公寓之间是介于别墅和高级公寓之间的一种产品形态。同别墅相的一种产品形态。同别墅相比，类别墅和别墅在本质上比，类别墅和别墅在本质上是相通的，都强调优美的环是相通的，都强调优美的环境、丰富的生活空间以及居境、丰富的生活空间以及居住的高舒适度，但类别墅具住的高舒适度，但类别墅具有比较鲜明的产品个性，它有比较鲜明的产品个性，它以居住生活为首要元素，摒以居住生活为首要元素，摒弃了独栋别墅太过狭窄

14、的邻弃了独栋别墅太过狭窄的邻里关系，注重营造特定的邻里关系，注重营造特定的邻里生活，却毫无局促之感，里生活，却毫无局促之感，最适宜作为高品质的第一居最适宜作为高品质的第一居所。另外，类别墅还具有经所。另外，类别墅还具有经济型别墅的特点，单价和总济型别墅的特点，单价和总价相对较低，适合的人群更价相对较低，适合的人群更广泛。广泛。因此，从某种意义上因此，从某种意义上说，类别墅让别墅改变了高说，类别墅让别墅改变了高高在上的顶级豪宅形态，成高在上的顶级豪宅形态，成为更多精英阶层接受并喜爱为更多精英阶层接受并喜爱的住宅产品。的住宅产品。2.1 2.1 类别墅的定义类别墅的定义一、联排别墅一、联排别墅：也

15、就是常说的也就是常说的TownhouseTownhouse，由三个或三个以上的单元住宅组成，一，由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，户户联成一排，每几个单元共用外墙，有统一的排二至四层联结在一起，户户联成一排，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户，有自己的院子和车库。平面设计和独立的门户，有自己的院子和车库。TownhouseTownhouse别墅是目前大多别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一。数经济型别墅采取的形式之一。优点：具有极大的价格优势。优点：具有极大的价格优势。缺点：布局呈乏味的直线缺点：布局呈乏味的直线“兵营式兵营式”排列，前后排间距小而产生互

16、排列，前后排间距小而产生互视。视。二、双拼别墅二、双拼别墅：两户连在一起的两户连在一起的“双拼别墅双拼别墅”，在国外被叫做，在国外被叫做“Two family Two family househouse”，直译为两个家庭的别墅，是最接近真正别墅的一种形态。，直译为两个家庭的别墅，是最接近真正别墅的一种形态。优点：降低了社区密度，增加了住宅采光面，有了更宽阔的室外空优点：降低了社区密度，增加了住宅采光面，有了更宽阔的室外空间。间。缺点：价格较高，很多双拼别墅的价格跟独栋别墅相差无几。缺点：价格较高，很多双拼别墅的价格跟独栋别墅相差无几。三、叠加、空中别墅三、叠加、空中别墅：指位于城市中心地带，高

17、层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。优点：依托于市区繁华生活优点：依托于市区繁华生活,占据了社区的重要位置，形成了多种占据了社区的重要位置，形成了多种优势。优势。缺点：不太亲近自然，并对入户花园和露台的依赖比较强。缺点：不太亲近自然，并对入户花园和露台的依赖比较强。2.2 2.2 类别墅产品分类类别墅产品分类首先是因为传统别墅开发受限的政策因素促使开发商必须去寻找、开发首先是因为传统别墅开发受限的政策因素促使开发商必须去寻找、开发一种能够替代或过渡性质的产品满足

18、传统别墅的市场需求；一种能够替代或过渡性质的产品满足传统别墅的市场需求；其次是全国土地资源日趋紧张，独栋别墅占地较为浪费，已不能成为其次是全国土地资源日趋紧张，独栋别墅占地较为浪费，已不能成为未来发展的主流产品，而未来发展的主流产品，而“类别墅类别墅”产品则比较符合市场需求；产品则比较符合市场需求；其三就是多元化的市场购买需求导致不同风格的类别墅产品不断涌现；其三就是多元化的市场购买需求导致不同风格的类别墅产品不断涌现；最后还有一个外在的推动因素，就是大中城市开发企业、代理商大量最后还有一个外在的推动因素，就是大中城市开发企业、代理商大量进入当地市场，推动了进入当地市场，推动了“类别墅类别墅”

19、产品的发展，众多创新产品不断涌现。产品的发展，众多创新产品不断涌现。2.3 2.3 类别墅产生原因类别墅产生原因与独立别墅相比，与独立别墅相比，“类别墅类别墅”主要体现在占地少、更环保、土地利用率主要体现在占地少、更环保、土地利用率高；在价格上，它的总价比独立别墅要经济实惠、性价比更高；和洋房相比，高；在价格上，它的总价比独立别墅要经济实惠、性价比更高；和洋房相比，“类别墅类别墅”产品通常的户均面积都控制在产品通常的户均面积都控制在200200平方米以内，房型设计紧凑合平方米以内，房型设计紧凑合理，和洋房相比，理，和洋房相比，“类别墅类别墅”更显得有天有地，档次功能更高，且划分得更更显得有天有

20、地，档次功能更高，且划分得更加人性化；同时，在同样总价的范围内，给消费者更多的自由设计和享受自加人性化；同时，在同样总价的范围内，给消费者更多的自由设计和享受自然环境的空间。然环境的空间。“类别墅类别墅”产品将别墅理念运用到多层住宅中，具备别墅室外空间的产品将别墅理念运用到多层住宅中，具备别墅室外空间的私有化特点，同时大部分单位平层化，使生活更方便。建筑密度与房价接近私有化特点，同时大部分单位平层化，使生活更方便。建筑密度与房价接近多层住宅，但可以享有别墅般的居住品质。多层住宅，但可以享有别墅般的居住品质。2.4 2.4 类别墅特点类别墅特点3、花园洋房市场上的花园洋房之间本身差距非常大，一般

21、有狭义和广义之分。市场上的花园洋房之间本身差距非常大，一般有狭义和广义之分。狭义的狭义的“花园洋房花园洋房”：就是：就是Garden VillaGarden Villa（花园别墅），也就是通常所（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSETOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。户型较大，居住舒适程度高。狭义花园洋房的建筑风格有欧陆古典式

22、英国乡村式、西班牙式、中西狭义花园洋房的建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式（按照中方业主偏好，在建筑技术、房屋结构及住宅设备上采用西式风混合式（按照中方业主偏好，在建筑技术、房屋结构及住宅设备上采用西式风格，在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色，风格多样）等。格，在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色，风格多样）等。狭义的花园洋房在很大意义上就是指别墅，户户拥有私家花园，而且产狭义的花园洋房在很大意义上就是指别墅，户户拥有私家花园，而且产品品质高，装修豪华。品品质高，装修豪华。花园别墅花园别墅广义的花园洋房：广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义

23、上称之为广义的花园洋房：广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为Garden House Garden House 或者或者Garden Garden ApartmentApartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为：义的花园洋房可定义为：6 6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花

24、园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。广义花园洋房的容积率比狭义的要高些，但也同属低密度住宅，户型和普通住宅户型相仿，有广义花园洋房的容积率比狭义的要高些，但也同属低密度住宅，户型和普通住宅户型相仿，有100100多平多平米的平层，也有近米的平层，也有近200200平米的复式；基本位于郊区，是住宅郊区化的产物；广义花园洋房所定位的客群是中产平米的复式；基本位于郊区，是住宅郊区化的产物；广义花园洋房所定位的客群是中产阶级，而且有一定文化品位。阶级，而且有一定文化品位。广义花园洋房介于别墅和普

25、通公寓之间，它具有部分别墅（独栋和联排广义花园洋房介于别墅和普通公寓之间，它具有部分别墅（独栋和联排TownhouseTownhouse）的优点，又不可能）的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，因此从某种程度上看，其在地理区位上也位于别墅区和主城区之间。完全脱离城市的繁华和便利，因此从某种程度上看，其在地理区位上也位于别墅区和主城区之间。花园花园洋房洋房3.1 3.1 花园洋房的定义花园洋房的定义花园洋房花园洋房的其他的其他定义定义：属低密度住宅，一般容积率不超过属低密度住宅，一般容积率不超过1.01.0，户户拥有花园，建筑风格以欧洲、北美、南洋等外国，户户拥有花园，建筑风格以欧洲、北美、

26、南洋等外国风格为主，小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。此外，如果一个风格为主，小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。此外，如果一个低密度住宅小区，产品形式为四层左右，风格为欧式（或者北美、南洋等）风格，每栋楼下景观均好，低密度住宅小区，产品形式为四层左右，风格为欧式（或者北美、南洋等）风格，每栋楼下景观均好，花园为大家所共有，实现居者有花园，我们同样可以称之为花园样房。花园为大家所共有，实现居者有花园，我们同样可以称之为花园样房。定义可以缩写为：户户拥有花园的外国建筑风格的住宅。市场中狭义的花园洋房完全符合我们定义可以缩写为：户户拥有

27、花园的外国建筑风格的住宅。市场中狭义的花园洋房完全符合我们的定义，也是市场中被广泛认同的花园洋房，但很多广义上的花园洋房的确不能称之为花园洋房，距离的定义，也是市场中被广泛认同的花园洋房，但很多广义上的花园洋房的确不能称之为花园洋房，距离花园洋房尚有距离。一层普遍能得到花园，但一层以上却丝毫没有花园的痕迹，顶层所赠送的露台和花花园洋房尚有距离。一层普遍能得到花园，但一层以上却丝毫没有花园的痕迹，顶层所赠送的露台和花园也没有半点联系，如果把这些花园洋房各户之间的花园解决得当，便也是花园洋房了。园也没有半点联系，如果把这些花园洋房各户之间的花园解决得当，便也是花园洋房了。城市中心的洋房城市中心的洋

28、房 以前，提到花园洋房，无疑会想到以前，提到花园洋房，无疑会想到“郊区郊区”，因为可以理解的地价等因，因为可以理解的地价等因素，花园洋房一般只在城市近郊出现，城市中心或靠近城市中心的花园洋房素，花园洋房一般只在城市近郊出现，城市中心或靠近城市中心的花园洋房可谓寥若晨星。可谓寥若晨星。近些年来，近些年来，花园洋房开始向城市中心生长，拉开从郊区回归花园洋房开始向城市中心生长，拉开从郊区回归都市的序幕。都市的序幕。主流户型主流户型8014080140平方米平方米 前几年的花园洋房，前几年的花园洋房，200200平方米以上户型随处可见，绝大部分户型也都平方米以上户型随处可见，绝大部分户型也都在在140

29、140平方米以上。如今平方米以上。如今200200平方米以上户型已经逐渐减少，符合市场需求的平方米以上户型已经逐渐减少，符合市场需求的户型大行其道，绝大多数开发商把户型大行其道，绝大多数开发商把8014080140平方米作为花园洋房的主力户型。平方米作为花园洋房的主力户型。户户精彩，层层不同户户精彩，层层不同 时尚洋房，打破了以前户型左右对称的格局，每一层楼，每户户型都不时尚洋房，打破了以前户型左右对称的格局，每一层楼，每户户型都不一样，在提高产品品质的同时，增加产品的个性化。一样，在提高产品品质的同时，增加产品的个性化。赠送空间增加赠送空间增加 与前几年相比，洋房的品质不但没有下降，反而有较

30、大的提升。在有效与前几年相比，洋房的品质不但没有下降，反而有较大的提升。在有效控制户型面积的同时，产品更在不断创新。一、二楼都有附带的地下室，顶控制户型面积的同时，产品更在不断创新。一、二楼都有附带的地下室，顶楼设计也一改以前跃层的格局，增加整层的屋顶花园。花园洋房的使用面积楼设计也一改以前跃层的格局，增加整层的屋顶花园。花园洋房的使用面积一般都大于购买面积。目前市场上的花园洋房，均有不同面积的赠送空间。一般都大于购买面积。目前市场上的花园洋房，均有不同面积的赠送空间。配套更加完善配套更加完善 以前的以前的“郊区洋房郊区洋房”以优美的环境吸引购房者眼球，但在交通、教育、以优美的环境吸引购房者眼

31、球，但在交通、教育、生活等配套方面的不足总是难以弥补，如今洋房离城中心越来越近，在享受生活等配套方面的不足总是难以弥补，如今洋房离城中心越来越近，在享受优美环境的同时，交通、教育、生活等配套也更趋完善。优美环境的同时，交通、教育、生活等配套也更趋完善。安全系数更高安全系数更高 以前以前客户客户购房产最关注的是房屋的地段和价格，经历地震之后，房子是购房产最关注的是房屋的地段和价格，经历地震之后，房子是否抗震被购房者放在第一位。与一般的多层相比，洋房采用框架结构，同时否抗震被购房者放在第一位。与一般的多层相比，洋房采用框架结构，同时作为低密度和低容积率的产品，整体安全性更有保障。作为低密度和低容积

32、率的产品，整体安全性更有保障。3.2 3.2 花园洋房的特点花园洋房的特点4、三种业态的区分别墅1、山地别墅 2、临水别墅3、牧场别墅 4、庄园式别墅独栋别墅 双拼别墅联排别墅 叠拼别墅 空中别墅1、景观的稀缺性2、经济型别墅占据主流3、地缘融合得到充分体现4、高新科技应用更广泛5、客户个人身份与地位的象征类别墅1、联排别墅 Townhouse2、双拼别墅 Two family house3、叠加别墅4、空中别墅1、强调优美的环境、居住的舒适度、丰富的生活空间；2、以居住生活为首要元素；3、单价和总价相对较低；4、占地少，更环保、土地利用率高；花园洋房狭义：花园别墅 Gardenvilla广义

33、Garden house Garden apartment1、城市中心的洋房，板式建筑，以4层为主；2、主流户型80140平米；3、户户精彩，层层不同；4、赠送空间增加；5、配套更加完善；6、安全系数更高；特 点 分 类 小 结：真正意义上的别墅应该是依山傍水，或田园或山庄式的独栋别墅，西安以秦岭、曲江及龙湖等区域的高端别墅产品得到市场高端客户的青睐；类别墅只是近些年来对别墅产品的一种演绎与延伸，在其基础上不断演变出联排别墅，双拼别墅，叠加别墅以及空中别墅等，其主要的特点是较真正意义上的别墅在距离上离城区更近，强调环境及空间的舒适与优美宜居，并且体现单价及总价相对较低的优势，较为适合一些中高

34、端客群的购买与置业，在土地利用价值上意义更大；花园洋房更是在类别墅的基础上扩大化，更加适合大众的一种新型产品，表现为面积相对适中，户型相对紧凑，附加值较多，适合城市精英等的首次及多次置业，并且紧邻城区，配套等功能相对完善。5、西安别墅市场案例研究效果图开发商陕西金地佳和置业有限公司项目位置曲江南湖畔（曲江池西路与曲江池南路交汇处东北角）产品类型板楼 低层 多层占地面积800000平方米 建筑面积1800000平方米 项目动态金地湖城大境均价15000元/平米，在售房源面积130-400平米，全款97折，按揭99折，2013年年底交房。销售均价小高层小高层1500015000元元/平米平米；叠加

35、别墅；叠加别墅2700027000元元/平米平米入住时间2011-12-18 项目介绍金地湖城大境位于曲江池西路与曲江池南路交汇处东北角（曲江南湖畔），环绕曲江池遗址公园，北望大唐芙蓉园、大雁塔。金地湖城大境共十余地块，开发面积1200亩，建筑面积180万平米，涵盖酒店、商业、教育、景区建设、社区开发、旧城改造等多个领域。住宅部分共有8个独栋别墅，45个连排别墅，102个叠加别墅，210个小高层。总户数375户，绿化率55%，容积率为1。金地在西安的项目有：金地曲江尚林苑、金地芙蓉世家。金地金地湖城大境湖城大境项目简评：项目简评：此案堪称曲江别墅典范，总建此案堪称曲江别墅典范，总建筑体量较大；

36、涵盖独栋、联排筑体量较大；涵盖独栋、联排及叠加产品；企业品牌影响力及叠加产品；企业品牌影响力较大；较大；1n在售高层、小高层、别墅和叠加别墅房源，推出房源在售高层、小高层、别墅和叠加别墅房源，推出房源130-410130-410，其中，其中380-410380-410为复式，现阶段高层为复式，现阶段高层和小高层均价和小高层均价1500015000元元/，目前在售叠加别墅均价，目前在售叠加别墅均价2700027000元元/。现购房按揭优惠。现购房按揭优惠1 1%，一次性优惠，一次性优惠2 2%。项目新推项目新推1717、1919号楼房源，面积号楼房源，面积130-410130-410，目前前期咨

37、询阶段。，目前前期咨询阶段。n金地湖城大镜，占地千亩，总建筑面积金地湖城大镜，占地千亩，总建筑面积180180万平方米，项目整体共分九个地块，紧密贴合曲江池遗址万平方米，项目整体共分九个地块，紧密贴合曲江池遗址公园、寒窑遗址公园，位于曲江新区公园、寒窑遗址公园，位于曲江新区西安市首个国家级文化产业示范基地西安市首个国家级文化产业示范基地资源至高点，是城资源至高点，是城市与自然，现代与历史结合最紧密的地段，也是西安城市价值集中体现的区域。市与自然，现代与历史结合最紧密的地段，也是西安城市价值集中体现的区域。金地金地湖城大境湖城大境 最新动最新动态态大平层东边面积:235平米大平层中户面积:229

38、平米叠加别墅大平层西边户型户型面积:235平米n商业：海星便利岛（春晓苑NO061店）、和中堂药房、麦德隆西安雁塔商场n周边学校：晨光幼儿园（雁南路园区）、金泘沱小学、西安市第五十四中学n目前能直达项目的公交有715路,在曲江池遗址公园站下车即到,乘坐609路、601路、游4（区间）在大唐芙蓉园南门站下车,沿南湖向南走一站路即到.装修标准：装修标准：n毛坯;n工程进度:二期小高层已封顶，别墅部分封顶n产权年限:70年n户 数:总户数375户 n停车位:比例为1：1.65n共有8个独栋别墅，45个连排别墅，102个叠加别墅，210栋小高层，户型面积130-230平米。金地金地湖城大境湖城大境 价

39、格价格走势走势效果图区位图开发商西安紫薇地产开发有限公司,西安曲江文化（集团）项目位置雁塔南路与雁展路交汇处西南角(曲江宾馆南侧)产品类型板楼 低层 小高层 高层 占地面积234117平方米建筑面积500000平方米 项目动态紫薇永和坊104-295平米房源在售，高层、小高层，均价11000-15000元/平米，2013年交房入住。销售均价1100011000元元/平米平米入住时间2013项目介绍目位于曲江宾馆南面，南侧为曲江金融商务区，西接曲江国际会展中心，距地铁二号线仅800余米。项目占地351亩，地上总建筑面积近50万平米，定位为低密度高尚住宅区，东区是独立的别墅区组团，包含独栋、双拼与

40、联排别墅。项目西区产品线丰富，包括宽景HOUSE、空中美墅、小高层及精品高层等。采用街坊规划，低建筑密度、高绿化率与多水环绕的景观营造。紫薇紫薇永和坊永和坊项目简评：项目简评：西安本土开发商实现呈现，产西安本土开发商实现呈现，产品包含独栋、双拼、联排以及品包含独栋、双拼、联排以及空中别墅、洋房等；项目地段空中别墅、洋房等；项目地段佳；紫薇品牌影响力较远；佳；紫薇品牌影响力较远；2n高层房源在售阶段，推出在售房源面积高层房源在售阶段，推出在售房源面积104-295104-295平米，现阶段参考均价平米，现阶段参考均价1200012000元元/平米。目前交平米。目前交1010万元万元订金五日内选定

41、房源即可优惠一万元，并且老业主带新业主，新业主额外享受订金五日内选定房源即可优惠一万元，并且老业主带新业主，新业主额外享受50005000元优惠，老业主送元优惠，老业主送20002000元代金券。购房一次性付款优惠元代金券。购房一次性付款优惠3 3%，按揭优惠，按揭优惠1 1%。高层总高。高层总高3232层，层，2 2梯梯4 4户设计。另，项目推出总户设计。另，项目推出总高高1212层小高层板式房源，均价层小高层板式房源，均价1200012000元元/平米。项目高层两栋已封顶，小高层均达到地上平米。项目高层两栋已封顶，小高层均达到地上5 5层，预计层，预计20132013年年9 9月交房入住。

42、月交房入住。n紫薇地产在西安的项目有紫薇尚层、紫薇公园时光、紫薇风尚、紫薇希望城。紫薇地产在西安的项目有紫薇尚层、紫薇公园时光、紫薇风尚、紫薇希望城。紫薇紫薇永和坊永和坊 最新动态最新动态11号楼复式B户型5室3厅4卫1厨36311号楼复式A户型5室3厅4卫1厨401n公园：大雁塔、曲江公园；n银行：建设银行、工商银行、中国银行、商业银行；n小区内配套：酒店寓所会馆、国际幼儿园n共有板式高层16栋（毛坯房）、小高层7栋（毛坯房）、别墅145栋，面积区间110-280平。装修标准：装修标准：n装修情况:毛坯;n供热系统:市政 地辐热n供水系统:市政n程进度:6号楼盖至地上3层n产权年限:70年n

43、户 数:总户数2200户n停车位:西区户车比例为1:1.2，东区户车比例为1:2，别墅赠2个车位。紫薇紫薇永和坊永和坊 价格走价格走势势开发商西安深鸿基房地产开发有限公司 项目位置曲江文化旅游开发新区，南临雁南五路，西临芙蓉西路产品类型住宅,别墅占地面积102099 建筑面积229151项目动态鸿基紫韵推出18层高层80、90的新品，目前正在前期咨询阶段，均价以及优惠暂时未定，预计9月开盘销售销售均价未定未定入住时间项目介绍鸿基紫韵项目总占地153亩，容积率为1.8，绿化率40%。项目包含169997平米的住宅（别墅和高层），12205平米的商业以及2500平米的亲水会所；住宅共计876套，车

44、位1038个。鸿基紫韵渗透出深鸿基地产对浓厚的西安文化的敬仰和传承，同时也表达了深鸿基地产对于现代生活方式的理解，深鸿基地产致力在西安这片土地，理性的将心境与现实中的物境契合，创造性的打造出极致、高端的宜居产品。鸿基紫韵鸿基紫韵项目简评：项目简评：此案注重西安文化的延伸，楼此案注重西安文化的延伸，楼梯外观品质感十分强烈；高端梯外观品质感十分强烈；高端产品与高层产品合理搭配，抢产品与高层产品合理搭配，抢占市场份额；占市场份额；3鸿基紫韵鸿基紫韵 最新动态最新动态n4444号楼前期咨询，预计号楼前期咨询，预计9 9月开盘销售。目前推出月开盘销售。目前推出80-9080-90平米新品户型，均价以及优

45、惠暂时未定。平米新品户型，均价以及优惠暂时未定。4444号楼号楼总高总高1818层，层，3 3梯梯7 7户设计，目前五证不全，预售许可证正在办理中。项目户设计，目前五证不全，预售许可证正在办理中。项目工程进度工程进度即将封顶。即将封顶。n鸿基鸿基紫韵项目位于西安城南的曲江文化旅游开发新区，东侧是曲江池西路，以及曲江池公园；南侧临紫韵项目位于西安城南的曲江文化旅游开发新区，东侧是曲江池西路，以及曲江池公园；南侧临雁南五路，隔路相对的是曲江翠竹园雁南五路，隔路相对的是曲江翠竹园 ；西临芙蓉西路，路对面是安居房北侧是的雁南四路，及建设中西临芙蓉西路，路对面是安居房北侧是的雁南四路，及建设中的南湖一号

46、小区内设计了的南湖一号。小区内设计了25002500平方米的独立会所，内部功能包括，室内恒温泳池、健身房、红酒雪茄平方米的独立会所，内部功能包括，室内恒温泳池、健身房、红酒雪茄吧、咖啡厅、棋牌室和书吧等。吧、咖啡厅、棋牌室和书吧等。鸿基紫韵鸿基紫韵 :叠加叠加 户型面积户型面积:333:333平米平米鸿基紫韵鸿基紫韵:联排联排户型面积户型面积:377:377平米平米n学校：陕西师范大学，西工大第二附属学校，陕师大附小n商场：家乐，好又多量贩，麦德龙n银行：中国银行，农业银行，建设银行等n医院：同济医院；医学院附属医院；解放军35医院 n物业类别:别墅、高端住宅n建筑类别:叠加 双拼 联排 高

47、层等n装修状况:毛坯n物业地址:位于曲江文化旅游开发新区，南临雁南五路，西临芙蓉西路建筑面积 215303.51 m n建筑密度 29.5%鸿基紫韵鸿基紫韵 价格走势价格走势2010年2010年开发商陕西上林苑投资开发有限公司项目位置沣渭新区世纪大道北侧产品类型联排别墅 叠加别墅占地面积 349996平方米 建筑面积25万平米项目动态240-390平米别墅在售，起价10000元/平米；销售均价叠拼叠拼1000010000元元/平米平米；联排；联排13000200001300020000元元/平米平米入住时间2013年年初项目介绍规划占地525亩，总建筑面积25万平方米。容积率1.2，绿化率45

48、车位1305个。社区拥有建面为2500平米的高档会所。含超大豪华室内外无边界泳池，VIP电影院和迷你高尔夫挥杆练习场等。目前主推联排别墅和叠拼别墅，其中联排别墅总共40栋，共210套，建筑风格以西班牙、托斯卡纳为主，采用地上三层，局部四层的建筑形态，建筑面积在240-390平米之间。叠拼别墅总共35栋，共435套，以英伦风格为主，采用地下一层，地上四层的建筑形态，建筑面积在240-300平米之间。负一层和一、二层为下户，三、四层和阁楼为上户，下户赠送有南向花园，上户赠送有阁楼和露台。西西安小镇西西安小镇项目简评：项目简评：项目重新包装后入市，形象得到项目重新包装后入市，形象得到市场认可；产

49、品以联排及叠加别市场认可；产品以联排及叠加别墅为主；墅为主；4n五批次房源加推西班牙联排和英伦叠拼房源，目前叠拼别墅房源面积243-310平米，现阶段参考均价9000-11000元每平米；n联排别墅房源面积260-390平米，现阶段参考均价13000-20000元每平米，购房一次性优惠3%，按揭无优惠。n五批次房源预计2013年年初交房入住。叠加别墅 5室2厅3卫270叠加别墅 5室2厅3卫240叠加别墅 5室2厅3卫236叠加别墅5室2厅3卫273联排别墅 5室2厅3卫250联排别墅5室3厅3卫320联排别墅 7室3厅3卫390西西安小镇西西安小镇 价格走势价格走势n2500平米的高档会所，会所里包括超大豪华室内外无边界泳池，VIP电影院和迷你高尔夫挥杆练习场；n 公交线路有：地铁1号线、59、21，606、K630、701、912等多条公交线路；n主推联排别墅和叠拼别墅n停车位:1305个停车位n供水：市政n供暖：地辐热采暖The End!陕西聚安实业有限公司陕西聚安实业有限公司营销部营销部2011.08.262011.08.26