长沙市写字楼市场调研报告.ppt

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1、长沙市写字楼市场调研报告总体市场分析重点项目分析目 录 长沙写字楼市场整体情况 长沙各大板块写字楼发展潜力及主要写字楼出租情况一、长沙市写字楼市场整体情况 1.长沙市写字楼的发展历程第一个发展阶段是 2000年以前，这一时期由于改革开放刚刚起步，中国经济发展的重心主要集中在沿海地区，来长投资的外资企业和私人企业很少，商业写字楼的市场需求不足导致这一时期长沙的的写字楼市场比较平淡，商业写字楼很少且大部分为政府投资。起步阶段发展阶段提升阶段2000年以后，这时随着改革开放的不断深化，中国经济发展的重心逐渐向中部转移。各种外资企业和外地企业纷纷涌入中部地区，而长沙作为该区域重要的对外窗口，自然而然地

2、成为外资企业和外地企业投资的首选。随着各类企业的纷纷涌入，不仅在对写字楼的数量上有了要求，也同时对写字楼的质量也有了较高的要求。2007年至今，高档、标准化写字楼开始发展升级和差异化发展兴起。20002007长沙各时期写字楼代表项目五一路解放路芙蓉路平安大厦华联大厦银华大厦平和堂华侨大厦新闻大厦顺天国际湘域中央中天广场运达广场发展阶段起步阶段提升阶段2.长沙写字楼市场的发展现状 虽然近几年长沙写字楼市场愈发火热，高端写字楼不断耸立，但依旧未能摆脱专业化程度低现实状况，实际使用仍多在商住综合楼及商务公寓，专业写字楼份额有限。长沙目前写字楼大致主要可以分为四个类型：商住混合办公、商务公寓、酒店办公

3、专业写字楼。类型类型分布区分布区域域客户客户群体群体档次形档次形象象租金费租金费用用代表项代表项目目优缺点优缺点酒店办公商务需求较为旺盛的路段国内外知名企业高较高通程大酒店、神农大酒店与酒店伴生、酒店级服务、优质的办公环境，接受度高。存在问题：管理费极高，极少对外销售产权。专业写字楼长沙金融商务区金融机构各档次形象均有高中天广场专业写字楼在长沙出现的时间并不长，更多的体现是其专业的软硬件条件和相对较高租售费用。商务公寓无规律成长型中小企业较低费用低门槛低锦绣中环作为商住楼向专业写字楼发展的产品类型商务公寓，品质和形象均有一定的提高但水平终究有限。商住楼市区成熟路段起步期实力有限中小型企业低低

4、湖南财富中心由于价格相对较低，有一定的市场需求，尤其是对于中小型企业，当由于自身档次较低，商务配套不全，物管差，难适应现代商务发展的要求。二、长沙各大板块写字楼发展潜力及主要写字楼出租情况 1.长沙各大版块写字楼分布情况：开福万达广场九龙仓项目世茂项目华远华中心德思勤城市广场绿地中央广场滨江新城奥克斯广场五一广场省府红星御邦广场泊富国际华尔街中心2.各大版块写字楼市场潜力分析（1）五一广场 地段：长沙地区写字楼多数是以五一广场为中心展开，五一广场区域是长沙传统的经济中心和精神象征，交通系统发达，有通往主城各区的公交车，地理位置上可谓是长沙城交通的心脏。配套设施方面平和堂百货、新世纪百货、王府井

5、百货、春天百货、悦方、乐和城、黄兴路步行街等娱乐休闲配套设施，不仅让五一广场成为长沙经济中心，也让其成为长沙首选的休闲娱乐中心。规划：五一广场写字楼集群是长沙最大的写字楼集群地带，而写字楼整体档次也是最高的。入住情况良好，入住企业也是知名度、规模、数量三方面整体也是最好的。智能化和配套：宽带和楼宇自控运用较普遍，但对综合布线考虑不足，导致使用不方便。基本上都配套得有智能监控系统、中央空调、智能化车位等先进的物管设施。商务配套：利用裙楼完善自身的商务配套是区域内写字楼的普遍做法。一般考虑了商务服务如商务中心、会议室、银行等；商务减压如健身、美容美发等；商务交往如餐饮、娱乐等。总体来说，五一广场配

6、套是长沙市最齐全的。（2）省府CBD 地段：省府CBD作为城市向南的发展方向，省府新区商务中心，城市公共交通系统建设已初步完成，公交、高铁、地铁、城市轻轨已逐一投入建设或以完成建设。地理位置而言四通八达之地理优势愈发明显。而且该区域有着省政府等重要政府机构和市政设施，也有一些重要的金融机构在此设点，所以该区域非常适合商务活动。规划：省府CBD写字楼市场初成规模，写字楼整体档次也有较高的水准。入住情况有增无减，越来越多省内外知名企业开始入驻，前景良好。智能化配套：省府CBD作为新区相较五一广场在智能化配套方面有一定的优势。商务配套：用裙楼完善自身的商务配套是区域内写字楼的普遍做法。不过，由于区域

7、人流量的关系，总体来说，配套较粗放，经营状况一般。在一系列配套中，员工餐厅的使用率最高。（3）滨江新城 地段：滨江新城作为大河西先导区两型社会先行试验区，滨江新城有“三纵九横”道路网络及三个地铁站点；项目外部通过四条过江道路与河东 实现对接。暂时虽不属交通发达，但也日趋完善。滨江新城正以以现代金融商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动引擎，以都市居住为依 托的复合型新都会中心飞快建设之中。智能化配套、商务配套：由于新城还处于建设之中，各方面配套均未完善。项目名称项目名称租金（元租金（元/m/m2 2天）天）出租率出租率物管费物管费（元（元/m/m2 2月月，不包水电，不包水电）租客租

8、客亚大时代大厦亚大时代大厦3 39 90%0%2.22.2中信实业银行、施耐龙、西门子等知名外中信实业银行、施耐龙、西门子等知名外企和外省企业为主企和外省企业为主运达国际广场运达国际广场5 570%70%4 4浦发银行、咨询公司浦发银行、咨询公司顺天财富中心顺天财富中心2.22.2100%100%2.82.8长沙知名企业长沙知名企业中天广场中天广场3.83.870%70%2.52.5浦发银行、通讯公司等浦发银行、通讯公司等第一大道第一大道2.82.85050%以以上上2.322.32金融投资机构等较为知名的企业金融投资机构等较为知名的企业维一国际维一国际2.52.5100100%2.62.6当

9、地的中小型企业当地的中小型企业华联大厦华联大厦2 2100100%3 3来自省内各地较为知名的企业，如猎豹汽来自省内各地较为知名的企业，如猎豹汽车车BOBOBOBO天下城天下城1.51.550%50%以以上上2.42.4定王大厦定王大厦2.32.380%80%2.52.5兴业银行、教育机构等兴业银行、教育机构等平和堂商贸大厦平和堂商贸大厦2.52.59595%3 3来自全国各地较为知名的企业来自全国各地较为知名的企业3.主要写字楼出租情况总体市场分析重点项目分析目 录 长沙市主要酒店写字楼 长沙市主要专业写字楼 长沙市酒店写字楼大部分分布在文艺路文化商务圈以及芙蓉路沿线。文艺路文化商务圈：文艺

10、路为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色一、长沙主要酒店写字楼芙蓉路金融商务圈韶山路解放路五一路芙蓉路文艺路文化商务圈五一广场商圈华天贵宾楼相关信息占地面积建筑面积酒店级别五星写字楼楼层6、9、10层租金3.5元/平米*天物管15元/平米*月（包中央空调）车位300车位项目一：华天贵宾楼（长沙市解放东路300号）华天贵宾楼入驻企业华天贵宾楼入驻企业IBM上海贝尔股份有限公司（1层半）华致酒业港龙航空有限公司湖南永安国际旅行社明和产业株式会社文思创新软件技术有限公司国际商业机器有限公司长沙办事处华天贵宾楼优劣势硬件配套

11、优势劣势空调设施：中央空调系统智能设施：保安监控、宽频网络、IDD电话、智能化布线电梯设施：原装三菱电梯管理服务：24小时保安，清洁服务，秘书服务1.地理位置优越2.配套齐全：高档酒楼、银行、车位、会议室一应俱全；3.人性化服务与设计：健身房、游泳池、中央空调在非正常时候加开等1.物业服务费用高；2.停车位偏少；3.可租用楼层较少;4.只租不售，客户无自主权运达商业广场相关信息占地面积1.1万平米建筑面积3.1万平米酒店级别五星写字楼区域酒店姊妹楼租金5元/平米*天物管4元/平米*月（不包水电）车位地上100车位地下300车位项目二：运达商业广场（长沙市开福区芙蓉中路）运达商业广场入驻企业佳兆

12、业中粮地产金地置业大有期货百威啤酒加加酱油3M公司浦发银行光大期货南方水泥运达商业广场优劣势硬件配套优势劣势空调设施：中央空调系统智能设施：保安监控、宽频网络、IDD电话、智能化布线电梯设施：原装三菱电梯管理服务：24小时保安，清洁服务，秘书服务1.地理位置优越；2.配套齐全：高端购物、高档酒楼、银行、车位、会议室一应俱全；3.管理规范：由专业物业管理公司统一出租，统一管理，专业物管公司为项目保值；4.服务好、品质高。1.出租单位面积过大，不利于中小型客商租用；2.停车位偏少；项目三：通程国际大酒店（长沙市韶山北路）通程国际相关信息占地面积建筑面积酒店级别五星写字楼区域11-20层租金4元/平

13、米*天物管20元/平米*月车位280通程国际入驻企业汇丰银行长沙分行（整层）湖南大金实业投资有限公司华融证券中英人寿三星投资有限公司长沙办事处英美烟草中国公司长沙办事处 索尼有限公司长沙办事处上海华为技术有限公司长沙办事处 恒信证卷长沙办事处通程国际大酒店优劣势硬件配套优势劣势空调设施：中央空调系统智能设施：保安监控、宽频网络、IDD电话、智能化布线电梯设施：原装三菱电梯管理服务：24小时保安，清洁服务，秘书服务1.地理位置优越；2.配套齐全：高端购物、高档酒楼、银行、车位、会议室一应俱全；1.物业管理及服务费用偏高；2.停车位偏少；只租不售，客户无自主权 从调研情看来，虽然长沙市酒店写字楼普

14、遍存在物管服务费用普遍偏高的劣势，但依 保持着极高的入住率，并且酒店写字楼客户群稳定扩张中，潜力需求力有所提升。从2012房地产网写字楼市场统计分析数据可以得出：酒店写字楼需要不断提升的原因在于能满足高层次需求，形象好、服务到位、配套完善、物管专业、交通便捷度等。二、酒店写字楼小结三、长沙主要专业写字楼 专业写字楼分布：主要集中分布在五一大道与芙蓉路，以近年新兴建成项目为主。五一广场商务圈：五一广场为核心、以商业结合的写字楼为主。芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性。中天国际相关信息占地面积建筑面积主要房间面积200-400平米租金3.8元/平米*天物管3

15、5元/平米*月车位688项目一：中天国际（五一核心商圈）中天国际入驻企业招商银行国信证券临运投资星起航教育一唯投资白云商贸中海运输天力石业中天国际优劣势硬件配套优势劣势空调设施：中央空调系统智能设施：保安监控、宽频网络、IDD电话、智能化布线电梯设施：原装三菱电梯管理服务：24小时保安，清洁服务，秘书服务1、位置极佳：交通便捷，购物、娱乐、休闲等举步即达；2、规模大：中心城区罕有，配套齐全；3、建筑设计风格独特，标志感强；4、华雅开发，实力雄厚，品牌效应佳；5、管理服务一流（引进名牌酒店管理）；6、5A级智能化、直饮水、名牌电梯、双层中空玻璃幕墙等硬件一流；1.市中心地段，绿化面积少。2.成

16、本高，价位高；中隆国际相关信息占地面积建筑面积主要房间面积150-250平米租金2.8元/平米*天物管3元/平米*月车位380项目二：中隆国际（五一核心商圈）中隆国际入驻企业邮政储蓄银行易居投资利郎男装中瑞咨询华安财产保险浩天进出口公司西沃建设中隆国际优劣势硬件配套优势劣势空调设施-立式入户空调智能设施-保安监控、电子门禁、宽频网络、IDD电话、智能化布线电梯设施-8部高速电梯，裙楼2部观光电梯管理服务-24小时保安，清洁服务，秘书服务1、地理位置优越：地处五一大道与芙蓉路的交界处，是长沙的金融商贸核心2、管理规范：由专业物业管理公司统一出租，统一管理，专业物管公司为项目保值；4、设计新颖：设

17、计为户内洗手间和入户立式空调使得客户的办环境更为独立方便1.市中心地段，绿化面积少。2.户内洗手间的设置不利于大厦在适当的时候改为小户型出租，客户面较窄，容易面临；中隆国际相关信息占地面积建筑面积主要房间面积150-300平米租金2.2元/平米*天物管2.8元/平米*月车位400项目三：顺天财富中心（芙蓉区芙蓉中路）中天国际入驻企业联想长海集团远志科技维智教育中驰投资言顺律师事务所佳兴房产宏业贸易顺天财富中心优劣势硬件配套优势劣势空调设施-中央空调智能设施-保安监控、电子门禁、宽频网络、IDD电话、智能化布线电梯设施-进口名牌电梯管理服务-24小时保安，清洁服务，秘书服务1、地理位置优越；2、

18、户型搭配齐全：可满足不同类型要求的公司的要求；3、性价比高：价格在目前长沙专业写字楼里属于较高水平，但只租不卖的统一经营使得写字楼的管理在所有的专业写字楼中较为规范的。1.后面老居民区比较杂乱，对项目形象有一定影响四、专业写字楼小结 从调研情况看来，专业写字楼入驻客户大多以省内中小型企业为主，从事的行业主要有金融业、房地产、咨询业、IT、教育机构为主。由于中小型企业在规模和资金上的限制，对于写字楼的选择关注形象、服务的同时，更加注重的是写字楼的性价比。也就是因为客户对于性价比的要求，导致长沙市部分写字楼高开低走的局面，高端专业写字楼并非实至名归，长沙专业写字楼的品质有待提高。调研过程中发现的的

19、主要问题：(一)电梯少,上下班拥堵严重电梯的数量配置少电梯容量小，人多拥挤，电梯开关门慢，运行速度慢，等待时间太长电梯经常坏电梯老化，常出故障，存在安全隐患电梯没有分区、分层区别，调配不合理，使用效率低电梯内空气闷（二）办公物业空置率居高不下 导致空置率居高不下的原因主要包括：（1）因开发时间早，办公物业空置面积长期积压，随着空置时间推移，使得长沙地区办公物业空置率居高不下；（2）部分物业产品结构、配套设置等落后，不能满足企业的办公需求，导致企业入驻率不高；（三）写字楼的物业服务品质不高调研过程中所得到的主要有：（1）只有基本的服务，且只做该做的，没有增值服务（2）物管不够专业（3）缺少个性化的服务内容等