东莞富通香堤水岸产品策划研究报告.ppt

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1、富通富通富通富通 香堤水岸香堤水岸香堤水岸香堤水岸 产品策划研究报告产品策划研究报告产品策划研究报告产品策划研究报告深圳市城市策略地产顾问有限公司1报告思路报告思路1、项目属性界定、项目属性界定2、项目机会挖掘、项目机会挖掘3、核心问题分析、核心问题分析4、类比案例借鉴、类比案例借鉴5、整体发展战略、整体发展战略6、项目市场定位、项目市场定位7、概念规划设计、概念规划设计8、分期开发策略、分期开发策略23CBD老城区区域属性区域属性项项目目位位于于东东莞莞市市区区的的万万江江区区行行政政中中心心万万龙龙片片区区，临临城城市市四四环路，交通通达性好，是规划中未来的水道沿岸居住带。环路，交通通达性

2、好，是规划中未来的水道沿岸居住带。1、项目距离莞城4公里，离城市CBD约10公里，离汽车站4公里；2、万龙片区是万江的行政中心、教育中心、医疗中心，人口集聚程度高，生活配套比较完善和成熟。沿东江和水体形成生态滨水居住组团，沿莞穗路形成第三产业、商贸物流产业带；滨水居住带滨水居住带4区域属性区域属性本项目本项目万江老中心区万江老中心区类别名称距离商业都会广场欧陆风情街 2公里邮政万江邮局2公里银行工商银行、建设银行、农业银行2公里休闲娱乐康泉沐足阁、星敏美容SPA、万江公园2公里餐饮君爵酒店、石美酒家、江都酒店、上岛咖啡 3公里医院万江医院、石美医院2公里院校、幼儿园东方明珠、万工中学、万江小学

3、小博士幼儿园 2.5公里项项目目周周边边生生活活和和交交通通配配套套都都不不完完善善，但但目目前前可可依依托托万万江江老老中心区配套，未来还可依托万江新中心区的市政配套。中心区配套，未来还可依托万江新中心区的市政配套。万江万江新中心区新中心区近距离配套匮乏近距离配套匮乏5项目属性一项目属性一项项目目为为旧旧城城改改造造项项目目，其其土土地地成成本本、时时间间成成本本、机机会会成成本本都比较高，开发中土地、道路等不确定性带来一定风险。都比较高，开发中土地、道路等不确定性带来一定风险。高压线高压线排洪渠排洪渠厂房厂房民房民房1、项目地块上有高压线需要埋到地下，有排洪渠需要埋涵洞管线；2、项目地块上

4、除A1地块比较平整外，其他三块地上都有待拆迁的厂房、民房等；3、开发商目前只取得了A1地块，楼面价接近3000元/平米，其他三块地尚需争取。4、项目以北沿江公路的规划使用存在不确定性旧城改造项目旧城改造项目6项目属性二项目属性二项项目目北北侧侧有有一一线线江江景景稀稀缺缺自自然然景景观观，但但东东侧侧和和南南侧侧短短时时间间内环境较差，处于万江北疆界，地段非区域核心地段。内环境较差，处于万江北疆界，地段非区域核心地段。1、项目北面为东江南支流一线江景，西面受四环路噪音干扰较大，南面和东面为民房等低矮建筑和水厂，形象不佳但视野开阔。2、项目在四环路以内，但地处万江北疆界，跨过江即为高埗镇。3、东

5、南侧环境脏乱差一线江景资源一线江景资源东东西西 南南北北非核心地段非核心地段7项目属性三项目属性三每每块块地地均均被被道道路路环环绕绕，且且被被分分割割成成非非常常小小的的地地块块，道道路路给给项目带来噪音、粉尘、规划、园林、安全等方面的影响大项目带来噪音、粉尘、规划、园林、安全等方面的影响大1、项目处于四环路和沿江大道交汇处，而地块内部又被规划中的两条市政道路一分为四，整体受道路干扰较大。2、项目西面临在售的别墅楼盘水印长堤，但该楼盘市场影响和销售状况都不理想。3、项目西北角临高埗大桥，西侧部分处于大桥路面以下。道路干扰大道路干扰大东东江江水水道道水印长堤水印长堤四四 环环 路路万万 龙龙

6、 路路沿沿 江江 大大 道道8A1B2B1A2地块占地面积（）容积率建筑面积（）A137217.492.87106814A2115794.2749442B180952.9623961B297593.0029277合计66650.49209494其中A1地块：建筑层数=17层建筑高度=30%建筑密度A2B1/B243项目居住价值项目居住价值北面江景,有自身园林景观,无噪音干扰,居住价值一等.北面江景,但受道路噪音干扰,居住价值二等.受次干道道路噪音干扰,缺乏江景景观,居住价值四等.西侧受四环路道路噪音干扰,但仍可北向望江,居住价值三等.44项目居住价值项目居住价值适合开发HOUSE和景观大户产品

7、适合开发景观大户产品适合开发小户型或公寓类产品适合开发中等户型产品,局部小户型单位一等一等三等三等二等二等四等四等45项目商业价值项目商业价值与四环路交汇,商业展示面好,商业价值一等.沿万龙路临街,商业价值二等临区间路十字路口,沿江风情街,商业价值三等.沿沿江公路,商业价值四等.沿高埗大桥桥下，商业价值五等46项目商业价值项目商业价值一等一等二等二等二等二等三等三等四等四等四等四等五等五等适合开发一定体量的集中商业，引进超市等主力店适合开发商业街，作为社区和片区生活商业配套适合开发沿江风情商业街，经营餐饮、酒吧等休闲业态。开发商业街，或放弃商业开发开发商业街或专业市场或放弃商业开发47项目功能

8、定位项目功能定位物业形态作用地位开发原则普通住宅出产量，控风险主流绝对主流产品来开发商业出利润，风险大价值控制风险下开发公寓出速度，有干扰补缺控制体量下开发别墅出形象，产量低标杆满足控规下开发481）、商业做多少？做什么类型的商业？）、商业做多少？做什么类型的商业？从地块自身条件分析 从类比物业商、住比分析 从消费市场检验分析 从区域商业规划发展方向分析结论：结论：商业面积建议：商业面积建议：1.2-1.5万平米万平米商业形态：中型超市主力店商业形态：中型超市主力店+街铺街铺项目功能定位项目功能定位49项目功能定位项目功能定位 从区域商业规划发展方向分析项目以南项目以南1.5公里内规划为居住区

9、片区商业核心地带为公里内规划为居住区，片区商业核心地带为沿莞穗大道分布，因此项目商业属性应为社区型商业。沿莞穗大道分布，因此项目商业属性应为社区型商业。50项目功能定位项目功能定位1）、商业做多少？做什么类型的商业？）、商业做多少？做什么类型的商业？以纯街铺短期收益为目标以纯街铺短期收益为目标以集中商业和街铺相结合以集中商业和街铺相结合短期与长期收益相结合为目标短期与长期收益相结合为目标当地人对街铺投资较热衷但一般为商业旺地一层项目地段、人流、升值潜力短时间内都不突出项目临街面纯街铺：一层街铺：12000平米局部延伸或两层：15000平米可在居住价值较低的地块做集中商业，提升整体街铺价值但是

10、1、结合项目周边环境分析，对品牌超市/百货主力店招商困难较大2、A2、B1、B2地块过于狭长，不适宜规划集中商业；A1居住价值最大，不建议规划集中商业。从地块自身条件分析51商业规划比例商业规划比例类比物业研究类比物业研究项目名称项目名称位置位置建筑面积建筑面积商业面积商业面积商业商业/建筑面建筑面积积销售率销售率商业氛围商业氛围本项目本项目万龙路20万？理想理想07690769万江大道与金鳖大道交汇4934976385013%一期90%二期70%风临美丽风临美丽湾湾莞穗大道旁13.8万1.1万8%未售万科运河万科运河东东1 1号号运河东三路24万2万8%98%景湖湾畔景湖湾畔延河路18万8

11、0004%未售一般；一般；较好；较好；很好很好同类物业类比，项目商业面积比例适宜控制在同类物业类比，项目商业面积比例适宜控制在8%以下。以下。项目功能定位项目功能定位 从类比物业商、住比分析52基本要素市级商业区域型商业社区型商业邻里型商业商业面积5万以上3-5万1-3万1万以内服务人口40万以上20万-40万10-201-5万辐射半径30分钟车程20分钟车程10分钟车程步行15分钟商业区形态特征分析商业区形态特征分析10分钟车程分钟车程 辐射辐射万龙片区万龙片区项目服务人口估算：项目服务人口估算：万龙（13万人）X 0.5+年过境客流（X万人）X0.01=10万人万人商业规划比例商业规划比例

12、消费市场检验消费市场检验项目功能定位项目功能定位 从消费市场检验分析53假设这10万人每月来购物一次，每人每次花60元，那么：1、项目每月营业额：100000X1X60=600万元/月2、按照商家一般可以接受的租金占营业额的10%计算，商家可承受的租金总额为：600X10%=60万元/月3、商家可承受每平米的租金平均值为：600000/15000=40元/平米月 600000/10000=60元/平米月项目附近商铺租金约40元/月，因此周边消费市场可以支撑项目商业面积，且长期看随周边居住区的开发成熟，商业价值将进一步提升。结论：结论：1-1.5万商业面积是区域人口消费可以支撑的。万商业面积是区

13、域人口消费可以支撑的。商业规划比例商业规划比例消费市场检验消费市场检验项目功能定位项目功能定位 从消费市场检验分析542）、是否做公寓？做什么类型的公寓？）、是否做公寓？做什么类型的公寓？商务式公寓酒店式公寓结合办公和居家功能，在万江这样尚未形成真正商务办公需求的市场，以及考虑到项目所在片区的纯居住土地规划，因此不建议开发。结合酒店和居家功能，万江定位为“工贸万江”，且项目距离107国道仅800米，出则通达繁华，入则宁静致远，因此酒店公寓可考虑作为补补缺型产品缺型产品适当开发。酒店式公寓：酒店式公寓：1.5-2万平米万平米&酒店公寓可规划在沿四环路方向，一方面昭示性强，有江景资源景观，另一方面

14、可规避道路噪音、粉尘对社区的影响；但考虑到公寓对住宅的干扰规模建议进行控制。项目功能定位项目功能定位553）、是否做）、是否做HOUSE？做多少？做多少？项目功能定位项目功能定位项目要树立豪宅的形象，实现高档住宅的价格，除了江景资源的支撑，还需要“产品标杆”和“价格标杆”的打造，因此HOUSE产品成为首选；四块地中A1地块居住价值最高，但A1地块2.87容积率、37%的覆盖率，限制了HOUSE产品量的开发。此外，适当控制产品风险。因此，建议适当提高覆盖率，开发20-40套的HOUSE产品，以高端产品支撑高端形象，拉升项目整体价值。联排和洋房：联排和洋房：5000-7000平米平米56项目功能定

15、位项目功能定位该项目属于20万平米江景豪宅。万平米江景豪宅。其产品类型是：SKY HOUSE 滨江酒店公寓滨江酒店公寓 TOWNHOUSE 风情商业街风情商业街物业类型物业类型小高层住宅小高层住宅酒店公寓酒店公寓风情商业街风情商业街HOUSEHOUSE产品特征产品特征主流产品主流产品补缺型产品补缺型产品投资型产品投资型产品价值标杆产品价值标杆产品建筑面积建筑面积1616万万2 2万万1.51.5万万0.50.5万万57报告思路报告思路1、项目属性界定、项目属性界定2、项目机会挖掘、项目机会挖掘3、核心问题分析、核心问题分析4、类比案例借鉴、类比案例借鉴5、整体发展战略、整体发展战略6、项目市场

16、定位、项目市场定位7、概念规划设计、概念规划设计8、分期开发策略、分期开发策略58东莞豪宅市场万江万江本本 项项 目目项目战略定位项目战略定位第二战场：补缺者第二战场：补缺者第一战场：领导者第一战场：领导者59目标客户定位目标客户定位立足本地立足本地本地客户的二次置业需求原住民、企业主的舒居追求分流主流分流主流其他片区的二次置业需求区域选择下的客户增长点区域选择下的客户增长点60一级竞争区域一级竞争区域二级竞争区域二级竞争区域黄旗山片区水濂湖片区 目标客户定位目标客户定位两场战役两场战役树树立立区区域域首首个个豪豪宅宅形形象象，巩巩固固本本区域高端客户区域高端客户分分流流其其他他区区域域的的中

17、高端客户群中高端客户群61楼盘楼盘客户区域构成客户区域构成职业特征职业特征关注因素关注因素理想076940%深圳客户，60%东莞客户，其中万江约23%，其他三区25%，镇区合计约12%私营业主45%职员、管理者50%公务员5%风临美丽湾周边个体工商户，原住民莞城白领 星河传说聚星岛本地及香港客户占80%，台湾、外籍人士占20%区域区域 景观景观 产产品品万科高尔夫城市花园深圳客户占60%，本地客户占40%金域中央深圳客户占40%，本地客户占60%，以东城为主万科运河东万科运河东1 1号号 莞城和南城企事业单位 老东莞人，私企老板、公务员和银行白领、深圳和东莞万客会会员等投资型客户 以小职员、小

18、私营业主、小投资客等中端客户为主以小职员、小私营业主、小投资客等中端客户为主以公务员、老板及高管、投资客等高端客户为主以公务员、老板及高管、投资客等高端客户为主目标客户定位目标客户定位62目标客户定位目标客户定位首次置业的工薪阶层普通白领和小公务员私营业主老板高管、公务员对于项目辐射区内目标客户对于项目辐射区内目标客户（万江、周边乡镇）目目标标客客户户针对东莞二次置业客户群针对东莞二次置业客户群（莞城、东城、南城）喜好山景者喜好湖景者喜好地段者喜好江景者目标客户目标客户传传统统郊郊区区豪宅豪宅城城市市新新兴兴豪宅豪宅63目标客户定位目标客户定位我们的目标客户是：我们的目标客户是：生活在生活在片

19、区及周围片区及周围的高端客户的高端客户喜好喜好滨江生活滨江生活并倾向并倾向新兴城市豪宅新兴城市豪宅的二次置业客户群的二次置业客户群64客户关注客户关注年龄年龄3030303045454545岁岁岁岁职业职业私营业主、高管、本地人、高级公务员等私营业主、高管、本地人、高级公务员等私营业主、高管、本地人、高级公务员等私营业主、高管、本地人、高级公务员等性格性格成熟稳重、内敛、处事冷静果断、自信、从容成熟稳重、内敛、处事冷静果断、自信、从容成熟稳重、内敛、处事冷静果断、自信、从容成熟稳重、内敛、处事冷静果断、自信、从容家庭构成家庭构成夫妻小孩父母夫妻小孩父母夫妻小孩父母夫妻小孩父母/保姆保姆保姆保姆

20、总价承受总价承受对价格相对不太敏感对价格相对不太敏感对价格相对不太敏感对价格相对不太敏感人性化人性化人性化人性化私密性私密性私密性私密性安全感安全感安全感安全感身份象征身份象征身份象征身份象征置业次数置业次数两次及以上两次及以上两次及以上两次及以上目标客户描述目标客户描述主力车型主力车型丰田、本田、奥迪丰田、本田、奥迪丰田、本田、奥迪丰田、本田、奥迪65孔子云：“知（智）者乐水，仁者乐山。”古人惯于在自然界中寻求人生品质的对应物，水的流荡自如被视为智者的象征财智阶层是一些靠文化和智慧集聚财富的人们。客户总体表述：客户总体表述：知者知者财智阶层财智阶层目标客户定位目标客户定位66水，在中国哲学家

21、思想家的眼睛里，早已超越生产、生活须臾不可或缺的必需之物，而成为至高无上精神世界之神。知（智）者乐水，仁者乐山。智者动，仁者静；智者乐，仁者寿。在千变万化的大自然中，水是多变的，具有不同的面貌，它没有像山那样固定、执着的形象，它柔和而又锋利，可以为善，也可以为恶；难于追随，深不可测，不可逾越。聪明人和水一样随机应变，常常能够明察事物的发展，“明事物之万化，亦与之万化”，而不固守一成不变的某种标准或规则，因此能破除愚昧和困危，取得成功，即便不能成功，也能随遇而安，寻求另外的发展，所以，他们总是活跃的、乐观的。目标客户之水文化挖掘目标客户之水文化挖掘老子在道德经中就说，“上善若水”，水“利万物而

22、不争”，体现了“道”的精髓。他还说“天下莫柔于水，而攻坚者，莫之能胜”。荀子认为水“发源必东，浩浩乎不屈”，有理想，有追求，坚韧不拨。朱熹解释说，有智慧的人“达于事理而周流无滞，有似于水，故乐水”。67目标客户定位目标客户定位客户构成比例客户构成比例客户区域来源客户区域来源预计比例预计比例万江片区万江片区45%45%莞城及其他城区莞城及其他城区20%20%周边镇区周边镇区15%15%深圳及其他城市深圳及其他城市20%20%在项目分期开发过程中，预计万江及周边客户比例将逐渐在项目分期开发过程中，预计万江及周边客户比例将逐渐下降，其他城区和城市客户比例将逐渐上升。下降，其他城区和城市客户比例将逐渐

23、上升。68目标客户定位目标客户定位客户构成比例客户构成比例客户来源客户来源客户性质客户性质预计比例预计比例市区来源（市区来源（80%80%）寻求高品质生活的白领、公务员寻求高品质生活的白领、公务员10%10%寻求舒适享受的私营业主、高管寻求舒适享受的私营业主、高管30%30%寻求大户型升级换代的本地居民寻求大户型升级换代的本地居民15%15%周边乡镇城市化居住追求者周边乡镇城市化居住追求者15%15%部分追求品味和江景的高收入群体部分追求品味和江景的高收入群体10%10%市外来源（市外来源（20%20%）纯投资者纯投资者15%15%考虑父母居住同时投资的客户考虑父母居住同时投资的客户5%5%预

24、计随着片区的成熟开发，投资客户比例将有所上升。预计随着片区的成熟开发，投资客户比例将有所上升。69户型定位户型定位定位原则定位原则因项目地块分散，因此丰富的产品结构并不会相互间形成明显干扰，此外项目地块居住价值差异性大，因此“哑铃型”产品结构比较适合项目。哑铃型定位原则哑铃型定位原则70户型定位户型定位客户需求分析客户需求分析客户客户来源来源客户性质客户比例需求主力户型单房1房2房小3房中3房4房及以上市区市区来源来源寻求高品质生活的白领、公务员10%一房、两房5%5寻求舒适享受的私营业主、高管30%两房、三房5515%寻求大户型升级换代的本地居民15%中三房、四房510%周边乡镇城市化居住追

25、求者15%三房及以上10%5部分追求品味和江景的高收入群体10%三房及以上5%5市外市外来源来源纯投资15%一房、两房5%105%投资自住皆宜5%两房、小三房5%总计总计100%10%2015352071面积m2406080100120140万万科科运运河河东东1号号三三期期景景湖湖湾湾畔畔二二期期新新世世纪纪星星城城天天骄骄峰峰景景东东骏骏豪豪苑苑二二期期景景湖湖春春晓晓二二期期160180风风临临美美丽丽湾湾一一期期理理想想0769三三期期普通住宅畅销面积普通住宅畅销面积80-160 m2户型定位户型定位市场供应分析市场供应分析72首期面积10万20万30万40万50万4060801001

26、20140160180200以上实用实用3 3房房舒适舒适3 3房房复式或复式或HOUSEHOUSE单房和单房和1 1房房40-5540-5585-10085-100120-135120-135奢华奢华4 4房房140-160140-160200-250200-250户型定位户型定位各类户型面积范围各类户型面积范围2 2房房70-8570-8573需求：需求：随着单价提高，市场对总价的承受能力减弱，导致对户型面积的追求标准降低，认同在万江居住的客户尤其如此；供给：供给：万江区域既往户型普遍以中、小户型为主，缺乏针对二次置业客户群的中高端产品供应；竞争：竞争：万江未来将陆续有江景楼盘推出，项目需

27、树立领导者形象。类型类型每户面积每户面积区间区间主力面主力面积积总面积总面积面积比面积比户数户数户数比户数比单房、一房一厅40-55481850010%10%38521%二房两厅一卫70-85783700020%20%47525%三房两厅一卫85-1101002775015%15%27815%三房两厅两卫120-1351286475035%35%50527%四房两厅两卫140-1601503145017%17%21011%复式或HOUSE200-25022055503%3%251%合计40-22098.5185000100%100%1878100%户型定位户型定位户型配比户型配比74物业档次定

28、位物业档次定位道路通达，但目前公共交通尚不完善，出入对私家车的依赖较大项目周边目前生活配套缺乏，中高端楼盘对配套的依赖性较弱项目具有一线江景稀缺自然景观资源，且江岸线较长项目规模决定其客户来源需广泛，最大范围地吸纳其他区域中产阶级区域内、外楼盘竞争激烈，需要高品质、有特色的项目才能脱颖而出树立开发商品牌，形成项目品牌与开发商品牌的共赢需要提升档次项目属于旧城改造项目，短时间内周边形象环境杂乱项目容积率2.87，限高17层，又受90/70限制，影响居住舒适性项目地块零散，受地块内十字路和四环路噪音、粉尘影响综合考虑以上因素：综合考虑以上因素：项目不具备开发项目不具备开发顶级顶级高端豪宅条件；高端

29、豪宅条件；项目也不适合开发中低端物业；项目也不适合开发中低端物业；高档精品楼盘高档精品楼盘75项目文化定位项目文化定位把把项项目目“亲亲水水”独独特特价价值值最大化最大化“拥江拥江”概念概念规规模模和和产产品品的的高高贵贵品品质质拥江亲水品质案名及推广案名及推广水文化内涵水文化内涵亲水概念演绎亲水概念演绎“20万万m”临江奢临江奢适领邸适领邸76城上游城上游 水上域水上域地段属性定位资源属性定位项目形象定位项目形象定位“核心概念核心概念”联想对联：联想对联：上城、上水、上游、上域；上城、上水、上游、上域；水城、水域、水上、水游；水城、水域、水上、水游；7720万万M 临江奢适领邸临江奢适领邸

30、拥江：突出了产品的亲水和临江特征，“拥”更凸现出产品与水的亲密接触和水的融合。20万M突出规模优势，“临江奢适领邸”突出产品的高品质特性。推荐案名：拥江庭、领江、江域、领域推荐案名：拥江庭、领江、江域、领域推荐案名：拥江庭、领江、江域、领域推荐案名：拥江庭、领江、江域、领域项目主题定位项目主题定位78物业管理定位物业管理定位提供个性化酒店式服务提供个性化酒店式服务顶级的产品顶级的服务顶级的享受。顶级的产品顶级的服务顶级的享受。顶级的产品顶级的服务顶级的享受。顶级的产品顶级的服务顶级的享受。建议引入品牌物管公司建议引入品牌物管公司建议引入品牌物管公司建议引入品牌物管公司+品牌物业顾问，通过品牌嫁

31、接，提升项目形象和品品牌物业顾问，通过品牌嫁接，提升项目形象和品品牌物业顾问，通过品牌嫁接，提升项目形象和品品牌物业顾问，通过品牌嫁接，提升项目形象和品牌度，增强客户信心。牌度，增强客户信心。牌度，增强客户信心。牌度，增强客户信心。提供全程私人会所服务提供全程私人会所服务79管家服务房屋增值计划接受业主委托，对所有业主委托房间进行统一经营管理，接受业主委托，对所有业主委托房间进行统一经营管理，成立专门拓展部门，为业主房屋经营进行统一推广策划成立专门拓展部门，为业主房屋经营进行统一推广策划 长租经营代业主寻找租客，并对租客提供酒店式服务，代为每月收取租金转账至业主户头，房租需扣除每月发票税费，服

32、务成本，房间布置费用 短租经营代为设计短租客房，提供短期租赁，公司包租客房服务。前台客服采取一键通电话系统，提供24小时不间断的酒店服务处理住客投诉，保持与住客的良好沟通前台提供叫醒，车辆接送，餐厅订位，免打扰服务为客户提供有求必应的金钥匙服务专业训练之酒店金钥匙服务人员为所有住客的居停提供服务专业训练之酒店金钥匙服务人员为所有住客的居停提供服务物业管理定位物业管理定位80 预计项目将于2008年底入市，主销期将在2009-2010年，根据目前市场20%左右的价格年增幅，预计项目可实现销售均价为：价格定位价格定位10000-12000元元/平方米平方米2008年底入市价预计9000-10000

33、元/平米；2009年预计达10000-12000元/平米；2010年预计达12000-15000元/平米；81这样价位下的核心价值支撑点？这样价位下的核心价值支撑点？这样价位下我们将是精品名盘！这样价位下我们将是精品名盘！82我们的八张王牌我们的八张王牌新兴城市豪宅地段新兴城市豪宅地段一线无敌江景一线无敌江景规划和产品创新规划和产品创新HOUSEHOUSE类高端产品价值拉升类高端产品价值拉升水主题园林水主题园林顶级品牌物业管理顶级品牌物业管理 富通地产实力钜献富通地产实力钜献 水文化概念内涵水文化概念内涵83我们的核心价值体系我们的核心价值体系第一，江景！第一，江景！第二，江景！第二，江景！第

34、三，还是江景！第三，还是江景！84报告思路报告思路1、项目属性界定、项目属性界定2、项目机会挖掘、项目机会挖掘3、核心问题分析、核心问题分析4、类比案例借鉴、类比案例借鉴5、整体发展战略、整体发展战略6、项目市场定位、项目市场定位7、概念规划设计、概念规划设计8、分期开发策略、分期开发策略85项目规划难点和矛盾项目规划难点和矛盾1、江景资源最大化下，沿江带是建筑密度最大化还是最小化而均好分配于整个地块？2、在四环路沿线带，是最大化考虑噪音影响而规划公寓和小户型以遮挡，还是最大化考虑景观价值而规划中大户型西北、东北双向观江景？3、江景资源最大化下，是最大化考虑A1、A2观景还是兼顾B1、B2的景

35、观价值挖掘？86项目规划原则项目规划原则景观价值最大化景观价值最大化87案例选取原则：1、有一线江、湖、海景资源；2、规划布局和产品是业内榜样。参考案例借鉴参考案例借鉴韶关花园城项目韶关花园城项目深圳中信红树湾深圳中信红树湾珠海每一间项目珠海每一间项目中海香蜜湖中海香蜜湖1号号88其他案例其他案例中海香蜜湖中海香蜜湖1号号89其他案例其他案例概念提示概念提示90参考案例借鉴参考案例借鉴项目名称项目名称借鉴意义借鉴意义韶关花园城韶关花园城1、风车型点式单体能够兼顾更多的景观面；2、“之”字型结构能够实现最大的一线江景建筑密度；3、高层后退，前置部分HOUSE产品，形成整个楼盘画龙点睛的标杆产品。

36、珠海每一间珠海每一间1、通过倾斜45度角，使每一栋都能同时看到海景和自身园林景观；2、通过“之”字型结构增加建筑密度，同时兼顾景观和朝向。3、“之”字型结构下所有户型南北通透，户型所有的房间都看海。4、“之”字型结构中一梯两户和两梯三户相搭配，保证通风采光和私密性。中信红树湾中信红树湾1、HOUSE产品规划在外围，沿市政道路分布，通过绿化进行屏蔽；2、通过“L”型和“之”字型结构达到景观和朝向的均好。3、端头户型处理上，所有的卧室和客厅朝向景观面。香蜜湖香蜜湖1 1号号91项目概念规划项目概念规划项目概念规划项目概念规划景观资源最大化的产品规划景观资源最大化的产品规划92项目概念规划项目概念规

37、划93观景效果较佳的规划考虑观景效果较佳的规划考虑94早期概念规划早期概念规划 方案构想之二方案构想之二95概念构想规划方案二概念构想规划方案二96概念构想规划方案之二概念构想规划方案之二97概念构想规划方案二概念构想规划方案二98早期概念规划早期概念规划 方案构想之一方案构想之一99最终构想最终构想最终构想最终构想景观价值最大化景观价值最大化100主推方案主推方案景观面分析景观面分析主推原因：主推原因：四四块块地地景景观观关关系系结结合合更更好好，整体景观价值最大化。整体景观价值最大化。101TOWNHOUSE花园洋房SKY HOUSE滨江公寓功能布局分析功能布局分析102一层商业风情街二层

38、商业商业分布分析商业分布分析103入口及交通流线入口及交通流线A2和B2地块主入口尽可能向东拉升主要考虑带动商业人流向东延伸，同时A2地块入口正对组团园林，形象好。车行次入口位置主要考虑建筑密度而设置。设立项目形象主入口，展示项目形象。A1地块主入口正对中心园林，形象好；A1与A2主入口相呼应。104主推方案主推方案105主推方案主推方案106主推方案主推方案107主推方案主推方案108主推方案主推方案109主推方案主推方案110充分利用景观价值的户型设计充分利用景观价值的户型设计充分利用景观价值的户型设计充分利用景观价值的户型设计单面景观较佳的户型建议单面景观较佳的户型建议111两梯四户观景

39、效果较佳的户型两梯四户观景效果较佳的户型112两梯四户观景较好的户型设计两梯四户观景较好的户型设计户型设计借鉴意义：1、单体可以开间很大，两梯四户，270度景观面，外形类似板楼；2、单体也可以开间很小，一梯两户，同样270度景观面；113一体两户的楼王户型建议一体两户的楼王户型建议多个朝向的观多个朝向的观景效果景效果114多个朝向都能观景多个朝向都能观景之字型户型设计之字型户型设计户型设计借鉴意义：1、所有户型南北通透。2、一梯两户和两梯三户相搭配，保证通风采光。115户型设计借鉴意义：在“之”字型结构下，更多的户型南北通透，并享受江景和中心园林内外双重景观资源，产品价值实现最大化。多个朝向都

40、能观景多个朝向都能观景之字型户型设计之字型户型设计116端头观景较好的户型设计端头观景较好的户型设计户型设计借鉴意义：1、端头户型处理上，所有的卧室和客厅朝向景观面。117户型创新方向户型创新方向花池变房间花池变房间118建筑风格意见建筑风格意见建筑风格意见建筑风格意见简约的新古典主义简约的新古典主义119项目建筑风格建议项目建筑风格建议简约新古典主义简约新古典主义西化西化现代化现代化西化与现代化的建筑发展之路存在某种必然性的辨证关系，西化与现代化的建筑发展之路存在某种必然性的辨证关系，在西化与现代化的取在西化与现代化的取舍之间，本土建筑文化形态必然要经历绝对西化向本土现代化的理性回归。舍之间

41、本土建筑文化形态必然要经历绝对西化向本土现代化的理性回归。本项目120项目建筑风格概念提示项目建筑风格概念提示121项目建筑风格概念提示项目建筑风格概念提示122简约新古典的立简约新古典的立面表现面表现123江景资源利用江景资源利用江景资源利用江景资源利用如何最大化挖掘江景价值如何最大化挖掘江景价值124景观价值增值点景观价值增值点空中花园泳池空中花园泳池在空中花园设置在空中花园设置空中泳池，制造空中泳池，制造独特卖点；独特卖点；空中花园将景观资源空中花园将景观资源共享发挥到极致，提共享发挥到极致，提升项目整体价值；升项目整体价值；利用空中花园将江景楼王进行连接；利用空中花园将江景楼王进行连

42、接；125无边际泳池无边际泳池126景观价值增值点景观价值增值点亲水栈道亲水栈道127景观价值增值点景观价值增值点亲水码头亲水码头128景观价值增值点景观价值增值点玻璃栏板阳台和落地窗玻璃栏板阳台和落地窗129景观价值增值点挑空观景台景观价值增值点挑空观景台130景观价值增值点景观价值增值点观光电梯观光电梯131景观价值增值点景观价值增值点观景瞭望台观景瞭望台132景观价值增值点景观价值增值点能观景的卫浴间能观景的卫浴间133东方神秘主题园林东方神秘主题园林东方神秘主题园林东方神秘主题园林融合东西方造园特色的水主题规划融合东西方造园特色的水主题规划134常见的三种园林模式常见的三种园林模式 随

43、着生活节奏的快捷和工业化带来的环境恶化，人们对趋向人工化的环境开始反思，这种寄情山水回归自然的理想成为都市人向往的生活方式。自然观园林自然观园林生态观园林生态观园林 “生态观”园林体现了一种顺应自然环境，倡导资源保护以及最大限度的延续原有自然生态环境系统的更高层次 的追求，有关部门提出了“生态住宅”的建设目标。文化观园林文化观园林 人类在满足了各种物质化的需求之后，文化开始成为社会的主导因素，文化品味的营造是人们高层次住区生活环境的必然追求，环境景观体现文化的突出表现就是“拿来主义”如，地中海风情、笆堤亚风情等135适合东莞人的园林模式适合东莞人的园林模式东莞人对“俗文化”的追求受香港文化的影

44、响，喜欢翡翠、本港台节目传统的岭南文化的影响 东莞可园为广东四大名园之一，热带风情适宜广东人的生活对异国情调的猎奇东南亚文化与岭南文化有血脉关系。广东人有马来血统。具有东方神秘文化色彩的泰式园林适合东莞具有东方神秘文化色彩的泰式园林适合东莞136纯粹的东方神秘文化源自泰国纯粹的东方神秘文化源自泰国v泰国是亚洲唯一没有受到过殖民统治的国家。数千年的的传承，已经形成了自己独特的、纯粹的建筑风格，通过一个屋顶的造型你就可以知道什么是泰国的。v泰国的园林带有浓厚的热带雨林特色并融合了许多中式的造园特征。v美国BDS曾成功在广州棕榈泉项目、深圳依山花园和万科金域蓝湾演绎了这种具有东西方文化交融的园林景观

45、领消费者耳目一新。137充满泰国风情的园林艺术充满泰国风情的园林艺术138泰式园林给人更多的神秘意境泰式园林给人更多的神秘意境139具有神秘意境的小品和雕塑具有神秘意境的小品和雕塑140屋顶造型带有东方意境屋顶造型带有东方意境141泰文化对泰文化对“水水”的崇拜的崇拜142高层住宅入口处的水景更能体现楼盘的档次高层住宅入口处的水景更能体现楼盘的档次143停车库处理停车库处理停车库处理停车库处理半地下的景观车库半地下的景观车库144场地现状场地现状有一定的高差，局部地势较低有一定的高差，局部地势较低145利用高差设计半地下车库利用高差设计半地下车库146停车场通往地面的通道的景观处理停车场通往

46、地面的通道的景观处理147高品质的配套服务高品质的配套服务高品质的配套服务高品质的配套服务私享奢适会所私享奢适会所148高品味的会所（私享奢适会馆）高品味的会所（私享奢适会馆）149私藏酒窖私藏酒窖150室内温室泳池室内温室泳池151高品味的餐饮店高品味的餐饮店丹桂轩丹桂轩152户外烧烤场户外烧烤场153临水酒吧临水酒吧154形象增值点设计形象增值点设计形象增值点设计形象增值点设计体现高品质门面形象体现高品质门面形象155形象价值增值点入口体现身份的扶梯形象价值增值点入口体现身份的扶梯156形象价值增值点入口水景墙形象价值增值点入口水景墙157形象价值增值点豪华大堂形象价值增值点豪华大堂158

47、形象价值增值点室内公共空间的高档装修形象价值增值点室内公共空间的高档装修159商业价值增值点设计商业价值增值点设计商业价值增值点设计商业价值增值点设计打造具有东南亚风情的商业街打造具有东南亚风情的商业街160具有东南亚特色的风情街具有东南亚特色的风情街161东南亚特色风情街东南亚特色风情街162临江设计江景酒吧临江设计江景酒吧163一二楼之间的衔接一二楼之间的衔接164弱化区间道路类似步行街区弱化区间道路类似步行街区165产品细节增值点设计产品细节增值点设计产品细节增值点设计产品细节增值点设计内部潜质的挖掘内部潜质的挖掘166裙楼顶上隔音墙的设计裙楼顶上隔音墙的设计167新风换气系统新风换气系

48、统168Low-E玻璃的使用169空调室外机和局部西向窗户的百叶处理空调室外机和局部西向窗户的百叶处理170公寓具有热带风情的立面表现公寓具有热带风情的立面表现171项目开发策略项目开发策略项目开发策略项目开发策略172项目开发策略项目开发策略由北至南由北至南先住后商先住后商开发原则：1、首先开发地块条件相对优越、产品形象比较高端的地方，树立项目高档形象；2、各功能之间开发次序遵循成熟度由高到低原则：以住宅为先导，商业公寓齐发3、土地价值挖掘遵循不断增值原则，前期为后期铺垫，价值递增最终实现最大化173二期顺延一期形象，同时共享一期二期顺延一期形象，同时共享一期中心园林，提升二期价值，借势实中

49、心园林，提升二期价值，借势实现销售。现销售。一期含小区会所和主入口，形象展一期含小区会所和主入口，形象展示好，同时以高景大户高端产品翘示好，同时以高景大户高端产品翘动市场，从一开始树立项目高端形动市场，从一开始树立项目高端形象。象。一期一期三期三期三期开发时，集中商业招商已完成，三期开发时，集中商业招商已完成，公寓借商业提升价值，商业借整个公寓借商业提升价值，商业借整个社区提升人气，项目整体价值得到社区提升人气，项目整体价值得到提升，实现完美收官。提升，实现完美收官。二期二期项目开发策略项目开发策略174项目开发周期预算项目分期项目分期开发规模开发规模开发时间开发时间一期一期8.2万平米（其中

50、商业0.5万平米）2008.12008.12二期二期3.8万平米（其中商业0.2万平米）2008.82009.12三期三期7.3万平米（其中商业3.3万平米）2009.102010.10合计合计约20万平米（其中商业4万平米）2008.102010.10预计项目将分三期开发，开发周期为预计项目将分三期开发，开发周期为2008-2010年共两年完成年共两年完成物业开发表物业开发表高层住宅高层住宅酒店公寓酒店公寓街铺街铺集中商业集中商业产品特征产品特征主流产品主流产品补缺型产品补缺型产品投资型产品投资型产品引爆价值引爆价值建筑面积建筑面积1212万万4 4万万2 2万万2 2万万开发策略开发策略追