关于房屋征收及土地收储过程中的税收政策仅供参考.docx

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1、页眉内容关于房屋征收及土地收储过程中的税收政策一、房屋征收及土地收储概念1、国有土地上房屋征收与补偿条例国务院令第590号第八条规定，为 了保障国家安全 促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之确需要征收房屋的，由市、 县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源 交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化 卫生、体育 环境和资源保 护、防灾减灾 文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中 基础设施 落后等地段进行

2、旧城区改建的需要；（六）法律 行政法规规定的其他公共利益的需要。2、土地储备管理办法第一条规定，土地储备是指县级（含）以上国土资 源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前 期开发、储存以备供应的行为。土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理， 土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。第三条规定，下列土地可以纳入储 备范围：1 .依法收回的国有土地；2 .收购的土地；3 .行使优先购买权取得的土地；4 .已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地；5 .其他依法取得的土地。综上所述，房屋征收是指人民政府依据需要，征收国有土地上单位、个人 的房屋的行为；土地收储是指

3、县级（含）以上国土资源主管部门通过征用、收 购、收回等方式依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。二、税收政策房屋征收及土地收储行为是一种有偿处置资产行为，涉及企业所得税、增值税、 土地增值税等税种。现行税收政策的相关规定如下：（-）增值税1、营改增前，国税函2007969号关于单位和个人土地被国家征用取得土地 及地上附着物补偿费有关营业税的批复规定，政府拆迁补偿款免征营业税。2、2016年4月营改增后，财税2016 36号附件营业税改征增值税试点 过 渡政策的规定规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给 土地所有者免征增值税，但没有对房屋拆迁补偿是否该交增值税予以

4、界定。根据税 收征管法第三条规定，税收的开征、停征以及减税 免税、退税、补税，依照法律的 规定执行，法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。即被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的土地拆迁补偿费及其他补助费，免 征增值税，建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入按规定征收增值税。如果征收过程 中建筑物、构筑物灭失的，不征收增值税。纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需要出具县级（含）以上地 方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括土地管理部门报县级（含）以上地 方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。征收主体增值税税率计税依据备案资料人民政府土地拆迁补偿

5、费及其他补助费免征， 建筑物、构筑物和机器设备的补偿收 入按规定征收5%建筑物、构筑物（未灭失）和机器设备的补偿收入征收公告或文 件、评估报告 及补偿协议等自然资源局（原国土 局）其它土地拆迁补偿费、建筑物、构筑物和机器设备等补偿收入按规定征收补偿收入评估报告及补偿协议等（-）土地增值税1、土地增值税暂行条例第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房 地产免征土地增值税。土地增值税暂行条例实施细则第十一条进一步规定，所称 的因国家建设需要依法征用 收回的房地产，是指因城市实施规划 国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。2、财税200621号关于土地增值税若干问题的通知第四条

6、规定，关于 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的免征。因“城 市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染 扰民（指产生过量废气、废 水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门 根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁， 是指因实施国务院、省级人民政府 国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的 情况。征收主体土地增值税税率计税依据备案资料人民政府免征)征收公告或文件、评估报告及补偿协议等自然资源局（原国土曰、其它按转让征收30%-60%增值额，即转让国有土地使用权、 地上建筑物及附着物取得的收入 减去规定扣除项

7、目金额后的余额评估报告及补偿协议等（三）个人所得税1、国税函1998428号关于个人取得被征用房屋补偿收入免征个人所得税 问题规定，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得的赔 偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。2、财税200545号关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知规定，对被拆 迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所 得税。省局明确适用个体工商户、个人独资及合伙企业。3、财税200960号关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知第 五条规定，被清算企业的股东分得的剩余资产的金额，其中相当于被清算

8、企业 累计未分配利润和累计盈余公积中按该股东所占股份比例计算的部分，应确认为股息所得；剩余资产减除股息所得后的余额，超过或低于股东投资成本的部分，应确认 为股东的投资转让所得或损失。根据中华人民共和国个人所得税法规定，分别 按利息、股息、 红利所得和财产转让所得缴纳个人所得税，税率为20%。征收主体个人所得税计税依据税率备案资料人民政府不征征收公告或文件、评 估报告及补偿协议自然资源局（原国土不征其它利息、股息、红利所得清算后分配所得20%评估报告及补偿协 议（四）企业所得税1、国家税务总局公告2012年第40号企业政策性搬迁所得税管理办法规 定，符合政策性搬迁的企业，搬迁收入和支出在搬迁期间

9、可以暂不计入当期应纳税所 得额。企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取 得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。企业的搬迁支出，包括搬 迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处置支出。在完成搬迁的年度，对搬迁 收入和支出进行汇总清算后计入当年度应纳税所得额纳税。企业的搬迁收入，扣除搬 迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年 度企业应纳税所得额计算纳税。下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬 迁清算，计算搬迁所得：（1）从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一 年完成搬迁的。（2）从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁

10、当年度）的年度。企业同时符合下列条件的，视 为已经完成搬迁：（1）搬迁规划已基本完成；（2）当年生产经营收入占规划搬迁 前年度生产经营收入50%以上。2、财税201913号关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知第二条规定，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应 纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超 过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。上述小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符 合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个

11、条件的企业。企业所得税计税依据税率备案资料五年内，符合完成搬迁条件的任一年度， 并计当年经营所得。如符合小微企业条件（从事国家非限制和禁止行业，且同时 符合年度应纳税所得额不超过300万 元、从业人数不超过300人、资产总额 不超过5000万元），分别选取适用税搬迁收入扣 除搬迁支出 后余额25%（-）政府搬迁文件或公告； （二）搬迁重置总体规划； （三）拆迁补偿协议；（四） 资产处置计划；（五）其他 与搬迁相关的事项。10%5%（五）印花税财税2006162号关于印花税若干规定的通知第三条规定，对土地使用权出让 合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。由于印花税属于列举征 收，土地

12、部门（自然资源局）收回土地所签订的收储合同不在列举范围内，不用 缴纳印花税。征收主体印花税计税依据税率备案资料人民政府不征征收公告或文件、评 估报告及补偿协议自然资源局 （原国土三、不征w其它产权转移书据按所载金额0. 05%（双方）评估报告及补偿协 议案例：尖山新区管委会与某家具公司签订国有土地使用权收购合同，按规定 双方须缴纳产权转移书据印花税。管委会再出让土地时，双方仍须缴纳印花税。（六）契税1、财法字 199752号中华人民共和国契税暂行条例细则第十五条规 定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的 减征 或者免征契税。2、财税201282号关于企业以售后回

13、租方式进行融资等有关契税政策的 通知第三条规定，市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有 关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价椎过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产 权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权 调换差价的，对差价部分按规定征收契税。征收主体契税计税依据税率备注人民政府选择货币补偿用以重新购置房屋， 并且购房成交价格不超过货币补偿 的，对新购房屋免征契税；购房 成交价格超过货币补偿的，对差价 部分按规定征收契

14、税。选择房屋产 权调换，并且不缴纳房屋产权调换 差价的，对新换房屋免征契税； 缴纳房屋产权调换差价的，对差价 部分按规定征收差价部分1%个人房屋，家庭唯一住房面积90平方及以下减按1 %的税率征收； 面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收。家庭第二套改善性住房面积为90平方米及以下 的，减按1 %的税率征收；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税 率征收1.5%1.5%非住宅（七）附加税费指城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加，计税依据为实缴增值税。其中城市建设维护税按市区范围分7%及5%二类税率，教育费附加3%,地方教育 附加 2%o按增值税5%的税率计算，综合税率为0.6%及

15、0.5%。附加税费税率计税依据备注城市维护建设税7%或 5%实缴增值税市区内（东至08省道，南至环城河道，西至海涛路，北至新盐湖公路）城市维护建设税适用税率为7%,市区以外的其他区域适用税率为5%o按增值税5%的税率计算，附加税费综合税率分为0.6%及0.5%两类教育费附加3%地方教育附加2%案例分析及建议2016年度海宁市人民政府下达某区域房屋征收公告，某公司取得补偿收入2000万元，明细如下：补偿项目|金额（万奖励项目金额（万装修30附属物、设备设施、绿化100临时建筑70土地1000停产停业损失100搬迁损失40小计1840房屋500签约奖30配合签约奖60搬迁奖40配合搬迁奖20职工安

16、置补助费10小计160该公司前五年累计亏损200万元，职工30人，股东为两位自然人。按现行 税收政策计算该公司应纳税费情况。1、无搬迁计划，停止经营后注销。搬迁支出300万，其中职工安置费60万。应纳税费600万，计算如下：应征税种计税金额（万 元）应征税款备注增值税0免征附加税费0免征土地增值税0免征印花税0免征企业所得税2000-200-300375个人所得税2000-200-300-3752252、如计划搬迁，公司继续经营，则在五年内达到完成搬迁条件的任一 年，应申报缴纳企业所得税375万元。3、如无亏损及搬迁支出，注销时须缴纳800万元税收，税收占到了补 偿收入的40%左右。如果不符合

17、免税条件，税务视同转让情况下，还须缴纳增值税及附加税 费、印花税91.1万元，土地增值税另行计算。应征税种计税金额（万元）应征税款备注增值税500+30+100+70+100085附加税费5. 1土地增值税增值额（税率30%-60%,自建 可按转让价5%核定征收）?自建需重置成本 价，购入需发票印花税20001企业所得税2000-200-300-5. 1-1373.5个人所得税2000-200-300-5. 1-1-373. 5224. 1实际减少了产权人取得的补偿收入，对征迁工作的推动带来相当大影响。根 据上述计算情况，为了进一步推动房屋征收及土地收储工作的进度，建议在 税收地方留存基础上，出台对产权人取得补偿后涉税部分予以补助的政策。 海政发2012 114号海宁市市区国有土地上房屋征收补偿奖励实施细（已 则废止）执行过类似的政策至2014年。2015年出台的奖励办法 无相关规定。