物业服务公司运营物业规划技巧.docx

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1、物业服务公司运营物业规划技巧物业规划这里主要是指居住区的规划。居住区是构成城市的有机组成部分。居住区的规划是满足居民的居住、工作、休息、文化教育、生活服务、交通等方面要求的综合性建设规划。它的任务是为居民经济合理地创造一个满足日常物质和文化生活需要的舒适方便、卫生、安宁和优美的环境。一、居住区的分类及其用地组成1 .居住区的分类居住区是指具有一定人口和用地范围，并能满足居民日常生活所需要的物质和文化功能，以城市干道所分割或自然界限所围成的相对独立的区域。居住区规模以居住人口的数量和用地面积来区分。我国居住区按不同规模分为三级：(1)居住区：居民数量为36万人，占地面积为50100公顷，服务半径

2、为800-100Omo(2)居住小区：居民数量为500015000人，占地面积1235公顷，服务半径为500m左右。(3)居住生活单元：居民人口数量20003000人，占地面积为23公顷，是相对独立的居住场所。2.居住区用地组成(1)居住建筑用地；(2)公共建筑和生产性建筑占地；(3)道路和广场用地；(4)园林绿地和体育场地等。二、居住区规划的内容居住区规划一般有以下几个方面：1 .选择、确定用地位置、范围；2 .确定人口数量和用地面积；3 .拟定居住建筑类型(包括单身职工)、层数比例、数量、布量方式；4 .拟定公用服务设施的内容、规划、数量（用房与用地）、分布和布置方式；5 .拟定各级道路的

3、宽度、断面形式、布置方式；6 .拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布和布置方式；7 .拟定有关的工程规划设计方案；8 .拟定各项技术经济指标和造价估算。三、居住区的规划设计1 .居住区规划是项综合性较强的设计工作，一般应满足以下几方面的要求：1）使用要求创造一个生活方便的居住环境，如为适应住户家庭不同的人口组成和气候特点、选择合适的住宅类型、合理确定公共服务设施的项目、规模及其分布方式、合理地组织居民室外活动、休息场地、绿化和居住区的内外交通等。2）卫生要求为居民创造一个卫生、安静的居住环境，要求居住区有良好的日照、通风等条件，以防止噪声的干扰和空气的污染。3）安全要求为居民创造一个

4、安全的居住环境。（1）防火为保证一旦发生火灾时居民的安全、防止火灾的蔓延等。因而建筑物之间要保持一定的防火间距，防火间距的大小与建筑物的耐火等级及外墙门窗、洞口等情况而定。民用筑的最小防火间距耐火等级一、二级三级四级一、二级6m7m9m三级7m8m10m四级9m10m12m当街坊内部通道离人行道超过80米、建筑长度超过160米时应留出4米的消防通道，在居住区内设置室外消火栓，每个消火检的服务半径为150米。（2）防震灾害为把灾害控制到最低程度，在进行居住区规划时，必须考虑以下几点：尽量避免布置在沼泽、不稳定的填土堆石、地质构造复杂及在地震时有崩坍陷落危险的地段。考虑适当的安全疏散用地，结合公共

5、绿地、学校等公共建筑的室外场地及街坊小花园。居住区内的道路应平缓畅通，便于疏散，并布置在房屋倒坍范围之外。4）经济要求居住区的规划与建设应与国民经济发展及居民生活水平相适应，也就是说在确定住宅的标准，公共建筑的规模项目等均需考虑当地的建设投资、居民的经济情况及发展的需要。降低居住区建设的造价、提高建筑标准和节约城市用地是居住区规划设计的一项重要任务。5）施工要求居住区的规划设计应有利于施工的组织与经营，特别是当成片居住区进行机械化施工时，更应注意各建设项目的布置应适应施工程序和建设程序。6）美观要求居住区是城市中建设量最多的项目，因此它的规划与建设对城市面貌起着很大影响。一个优美的居住环境的形

6、成不仅取决于住宅和公共建筑的设计，更重要的取决于建筑群体的组合，建筑群体与环境的结合，要反映出生动活泼、欣欣向荣的面貌，具有明朗、大方、整洁、优美的居住环境。四、住宅建筑规划（一）住宅建筑群布置的原则（1）满足日照充分的要求。住宅群的布置应当使大部分房屋为南北向，而且前后排房屋的距离达到设计规范的要求，使少部分房屋采用东西向排列。并且每一套住宅中，都要有一至二间能满足日照要求。(2)达到通风良好的要求。我国住宅目前一般是用自然风取得降温散热的效果，为此要求建筑物有门窗的方面应该与当地夏季主导风向垂直布置，才能使它导风进入房间，或者组织穿堂风，从而取得良好的通风散热的效果。(3)做到整洁宁静的要

7、求。居住区级道路应当专为居住服务，不应作为过境交通线，道路和住宅应留有一定距离。垃圾站周围要有围墙设施，并应经常清运，它与住宅也要保持一定距离；饭店、锅炉房等排放污染物的建筑物不应紧靠住宅群布置。(4)满足庭院雅观的要求。居住区内空地应当进行绿化，布置街心小花园及建筑小品，为老人和儿童创造一个休憩场所。在住宅首层窗前墙外可以布置小院，种植花草，以起到美化环境和隔断行人干扰的作用。(二)住宅及其用地的规划布置是居住区规划设计的主要内容1.住宅类型的选择(1)住宅类型及其特点住宅以家庭为居住单位的建筑。宿舍供单人居住的建筑。以户为单位的住宅，主要有以下几种类型。(2)住宅建筑经济和用地经济的关系住

8、宅建筑经济直接影响用地的经济，而用地经济往往又影响对住宅建筑经济的综合评价。分析住宅建筑经济的主要依据是每平方米建筑面积造价、平面利用系数等指标，而用地经济的主要依据，则为每公顷居住面积密度。下面仅就住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个因素分别加以分析。住宅类型(以户为基础组成单位)编号住宅类型用地特点1独院式每户一般都有独用院落、层数13层，占地较多2并联式3梯间式一般都用于多层和高层，用地比较经济是多层和高层住宅建设中最常见的形式4内廊式5外廊式6内天井式是第3、4类住宅的变化形式，由于增加内天井，住宅深度加大。7点式是第3类住宅独立式单元的变化形式，适用于多层和高层住宅，由于体形短而

9、活泼，进深大，故具有布置灵活和能丰富群体空间组合的特点，有利于节约用地。8嵌廊式是第4、5类住宅的变化，一般适用于高层住宅。住宅层数近年来，由于城市用地的日趋紧张，世界各国住宅普遍向高空发展，我国一些大城市亦建造高层住宅，但高层住宅结构改变、增加电梯，供水加压设备、防火设施、建材费用和施工成本较高，因而造价较高，可节约用地。由于节约用地，可以降低室外工程造价、维护费用及减少道路交通及改建用地的拆迁等。但并不是层数越高用地越经济，随着层数的增高，使用上带来某些不便，如人们的心理和生理会产生些不利影响。目前上海市高层以18层左右为多。深度住宅进深加大，外墙相应缩短，一般认为住宅进深在Ilm以下时，

10、每增加Im,每公顷可增建筑面积100Om2,11m以上，效果就减少。长度住宅长度在30m60m时，每增10m,每公顷可增加建筑面积7001000m2左右。但过长要增加伸缩缝和防火墙，对通风和抗震不利。层合理确定建筑层高可以节约造价及用地。(3)合理选择住宅类型住宅标准严格根据国家规定要求，不可随心所欲。满足户室比要求应满足不同人口组成的家庭对住宅的需要，在新建地区主要参照当地的人口结构，改建区，要考虑拆迁户人口组成来确定适当的户室比。确定住宅建筑层数和比例要综合考虑用地的经济，建筑造价、施工条件、建筑材料的供应、市政工程设施、居民生活水平、居住方便等因素决定建筑层数。根据我国目前条件，大城市以

11、56层为主。小城市45层为主。适应当地自然气候条件的特点和居民生活习惯。结合地形、有利于节约用地。城市建筑面貌的要求。(三)住宅的规划布置(1)行列布置建筑按一定的朝向和合理间距成排布置，可获得良好的日照与通风。(见表2)(2)周边布置建筑沿街坊或院落周边布置的形式，具有一定的空地面积。便于组织公共绿化休息园地。(见表3)(3)混合布置以行列式为主，以少量住宅或公共建筑沿道路或院落周边布置。(见表4)(4)自由式结合地形，在照顾日照、通风等要求下，自由灵活地布置。(见表5)MWH i.M I拿住文（四）住宅群体的组合方式（1）成组成团的组合方式这种基本单元可以由若干同一类型或不同类型的住宅（或

12、综合公共建筑）组合而成。组团的规划主要受建筑层数、公共建筑配置方式、自然地形和现状等条件的影响而定。成组成团的组合方式功能分区明确，组团分区有明确范围、组团之间可用绿地、道路或自然地形进行分隔。（见下表6）（2）成街成坊的组合方式成街的组合方式就是以住宅（或公共建筑）沿街成组成段的组合方式，而成坊的组合方式就是住宅以街坊作为整体的一种布置形式。成街组合是成坊组合的一部分，两者相辅相成，紧密结合。（3）住宅群体的空间组合住宅群体的空间组合就是运用建筑空间构图的规律以及建筑空间构图的手段，将住宅、公共建筑、绿化种植、道路和建筑小品等有机地组合成完整统一的建筑群体，它要满足人们对使用的要求，同时符合

13、工程技术、经济以及人们对美观的需要。（见下表7图1）住宅窜回的分Sl方式I.用1化分*2用公共建筑分隔3 .用M踣分随4 .用河彳“发图维5 .利用她影育今分UiB10-1上海WKT东尺新住小区干勺招1.rl店：2.fil;3小学；4.幼JLfih5托儿所,6.食堂指同一性质物体的悬殊差别。如大与小、简单与复杂、高与低、长与短、横与竖、虚与实、色彩的冷与暖、明与暗。通过对比可以达到突出主体建筑或使建筑群体空间富于变化，从而打破单调、沉闷和呆板的感觉。短对比运用点状和条状住宅结合，提高建筑密度和群体的通风、日照，使整个群体的空间富于变化，如上海市蕃瓜弄住宅群。（图2）上力都底弄住宅fB.点软Ia

14、条状住宅的H比b）我宗甯簿小区住七俎，船街采用不同收元得按高低对比沿街布置七：四、三层建筑，而在交叉口则布置高层住宅，使沿街建筑群体轮廓起伏有变化。如北京市青年湖小区。（图3）(m)1KMi土GtB9lYHFUO-3*低财比简单与复杂的对比沿街建筑群体用体形简单住宅与体形比较复杂的公共建筑相间布置，使空间富有变化。如上海石化总厂居住小区。（图4）K10-4量杂与倚单的时比韵律与节奏同一形体有规律的重复及交替使用所产生的空间效果，如节奏、韵律，如常州东风北路西侧沿街住宅。（图5）adA图IO-5M峨与皎釐象的义比例和尺度比例的含义是指建筑物的整体或局部在其长、宽、高的尺寸、体量的关系，以及建筑的

15、整体与局部、局部与局部、整体与周围环境之间尺寸、体量的关系。尺度是与建筑物的性质、使用对象密切相关。如幼儿园的设计应考虑儿童的特点、门窗、栏杆的尺度应与之相适应。在组织居住院落的空间时，要考虑院落大小的比例关系和院落本身的长度比例。色彩色彩是每个建筑不可分割的特性之一，是建筑构图的重要辅助手段。色彩对建筑不仅表现生动美观，而且起着重要功能作用，如医疗性建筑的色彩都以淡洁为主，文化娱乐性建筑的色彩一般丰富多彩，给人以欢乐的气氛。建筑色彩与建筑材料密切相关，因此充分利用建筑材料的固有色泽，使建筑色彩保持持久稳定，减少维修费用，对城市住宅建筑十分重要。绿化绿化在建筑群体中起着联系、分隔、衬托、补充和

16、美化的作用，通过各种树木、花卉、草地的形态和色彩与建筑道路等有机的结合组成生动活泼的建筑群空间。道路道路线型对建筑群体的空间组合起重要作用，如直线型道路两侧建筑有规律布置，给人以强烈的节奏感，形成一种雄伟、严峻的气氛。建筑小品建筑小品的内容多和范围广，它对于城市面貌有较大作用。在大量住宅群中用围墙、花架、室外坐椅、台阶等，在街道沿线常用小亭，宣传画廊，花台、小池、雕塑等建筑小品。(五)居住区建设规划的技术经济指标评价居住区经济效益优劣的依据，是用以下几项主要技术经济指标：(1)居住人口毛密度=居住总人口/总用地面积(600800人/公顷)(2)居住人口净密度=居住总人口/总居住用地面积(人/公

17、顷)(3)居住建筑面积密度=居住总面积/总居住用地面积()(4)居住建筑密度=总住宅占地面积/总居住用地面积()(5)容积率=总建筑面积/总建筑用地面积()(6)建筑密度=建筑基础面积/建筑用地面积()(7)高层住宅比例=高层住宅面积/总住宅面积(%)(8)公建比例=公共建筑面积/总住宅面积(一般为16%20%)(9)配套商业面积比例=配套商业面积/住宅建筑面积(规定为5%)(10)绿化覆盖率二绿化覆盖面积/规划用地面积(一般为60%左右)(11)人均公共绿地面积=集中绿地面积/居住人口(近期为2m2人)运用以上技术经济指标衡量居住区经济效益时，一定要进行综合分析，全面研究和考虑；要根据不同城

18、市的具体情况和经济发展水平，因地制宜地作出具体分析和判断，还要从远景发展来分析研究确定指标的科学性、合理性。总之，要灵活运用，而不应生搬硬套，要结合时间、地点、具体条件来制定。五、公共建筑规划(一)公共建筑规划的原则根据规划的不同级别和人口数量，并遵循配套齐全、分散和集中相结合的原则布置公共建筑。其基本要求有以下几项：(1)适当集中布置。使居民一次行动能达到多种目的。(2)符合人流走向。居民日常使用频繁的设施，应当布置在居民上下班经过的地方，以方便居民。(3)服务半径缩小。使居民节省时间和路途。(4)不要干扰居民。对于某些产生噪声、气味与污染等公建项目，应和住宅保持一定距离。(5)发挥经济效益。根据条件，兼顾区内外服务，发挥服务潜力，以获得更好的经济效益。