住宅专项维修资金管理办法教案.ppt

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1、住宅专项维修资金管理办法 张 建 二00八年元月十二日住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法一、住宅专项维修资金管理办法总论二、住宅维修资金的交存、使用相关法律责任三、住宅维修资金监督管理四、住宅专项维修资金管理办法附则一、住宅专项维修资金管理办法总论住宅专项维修资金管理办法的主要内容住宅专项维修资金管理办法的主要内容?住住宅专项维修资金指的是什么？宅专项维修资金指的是什么？住宅专项维修资金管理办法是有什么部门住宅专项维修资金管理办法是有什么部门制定、受哪制定、受哪些部门监督管理的？些部门监督管理的？住宅专项维修资金管理办法的产生依据是什么？住宅专项维修资金管理办法的产生依据是什么？

2、住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法的实施时的实施时间？间？住住宅专项维修资金管理实行原则是什么？宅专项维修资金管理实行原则是什么？住宅专项维修资金的用途及使用原则是什么？住宅专项维修资金的用途及使用原则是什么？一、住宅专项维修资金管理办法总论住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法的主要内容的主要内容：住宅专项维修资金的产生。住宅专项维修资金的交存。住宅专项维修资金的使用。住宅专项维修资金的监督管理以及相关法律责任。一、住宅专项维修资金管理办法总论1、住、住宅专项维修资金指的是什宅专项维修资金指的是什么？么？住宅专项维修资金：指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后

3、的维修和更新、改造的资金。其中住宅：指公有住房、商品住宅、非住宅。其中住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。其中共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。一、住宅专项维修资金管理办法总论n住宅专项维修资金管理办法是有什么部门住宅专项维

4、修资金管理办法是有什么部门制定、受哪些部门监督管制定、受哪些部门监督管理的？理的？n中华人民共和国建设部和中华人民共和国财政部联合制定。n国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。n县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。n审计部门负责住宅专项维修资金使用的审计监督工作。n住住宅专项维修资金管理办法的产生依据是什么？宅专项维修资金管理办法的产生依据是什么？根据物权法、物业管理条例等法律、行政法规，制定本办法。n住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法的实施时间？的实施时间？自2008

5、年2月1日起施行。住宅专项维修资金管理实行原则是什么？住宅专项维修资金管理实行原则是什么？住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。住宅专项维修资金的用途及使用原则是什么？住宅专项维修资金的用途及使用原则是什么？住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。二、住宅维修资金的交存、使用及相关法律责任（一）住宅维修资金的交存及不同阶段的使用（一）住宅维修资金的交存及不同阶段的使用（二）住宅维修资金的交存金额及方式（二）住宅维修资金的交

6、存金额及方式（三）住宅维修资金的其他用途（三）住宅维修资金的其他用途（一）住（一）住宅专项维宅专项维修资金的交存及不同阶段的使用修资金的交存及不同阶段的使用住宅专项维修资金的交存时间？业主大会成立前住宅专项维修资金的管理的单位及职责是什么？应该如何办理相关使用手续？业主大会成立后住宅专项维修资金的管理单位及职责是什么？应该如何办理相关使用手续？发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，怎么办?住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊依据是什么？未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用由谁分摊？

7、违反此规定相关部门如何处理？住宅专项维修资金的续交条件及续交方案？什么情况下住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用不得从住宅专项维修资金中列支？（一）住宅维修资金的交存及不同阶段的使用（一）住宅维修资金的交存及不同阶段的使用n专项维修资金的交存时间？n商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。n已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。n公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金

8、专户。违反本项规定将由县级以上住宅地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正。住宅维修资金的交存及不同阶段的使用住宅维修资金的交存及不同阶段的使用n业主大会成立前住宅维修资金的管理的单位及职责是什业主大会成立前住宅维修资金的管理的单位及职责是什么？如何应该如何办理相关使用手么？如何应该如何办理相关使用手续？续？业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住

9、宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主大会成立前住宅专项维修资金的管理及使用程序业主大会成立前住宅专项维修资金的管理及使用程序n业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。n负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。n开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单

10、位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。业主业主大会成立后住宅专项维修资金的管理及使用程序大会成立后住宅专项维修资金的管理及使用程序业主大会成立后住宅专项维修资金的管理及使用程序业主大会成立后住宅专项维修资金的管理及使用程序（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项

11、维修资金的部门。（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。业主大会成立后住宅专项维修资金的管理及使用程序业主大会成立后住宅专项维修资金的管理及使用程序住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。业主大会成立后住宅专项维修资金的

12、管理及使用程序业主大会成立后住宅专项维修资金的管理及使用程序住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，该如何办理相关手续？项维修资金的，该如何办理相关手续？（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；（二）业主大会依法通过使用方案；（三）物业服务企业组织实施使用方案；（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项

13、维修资金的部门申请列支；业主大会成立后住宅专项维修资金的管理及使业主大会成立后住宅专项维修资金的管理及使用程序用程序（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。发生危及

14、房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，怎么办共用设施设备进行维修和更新、改造的，怎么办?n业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；n业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；n专户

15、管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。n发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。按照以下规定列支住宅专项维修资金：（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专

16、项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊依据是什么？用的分摊依据是什么？（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（二）售后公有住房之

17、间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的共用部位、共用设未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用由谁分摊？违反此规定相关部施设备的维修和更新、改造费用由

18、谁分摊？违反此规定相关部门如何处理？门如何处理？住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用；n公有住房售房单位违反此规定将由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正；n开发建设单位未按以上规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。住宅专项维修资金的续交条件及续交方案？住宅专项维修资金的续交条件及续交方案？业主分户账面住宅专项维修资金余额

19、不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。在什么情况下开发建设单位或者公有住房售房单位不在什么情况下开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。如违反将如何处理？得将房屋交付购买人。如违反将如何处理？未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。公有住房售房单位违反此规定将由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：开发建设单位违反以上规定将房屋交付买受人的，由县级以

20、上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。什么情况下住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费什么情况下住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用不得从住宅专项维修资金中列支：用不得从住宅专项维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施

21、设备。住宅维修资金的缴纳金额及方式住宅维修资金的缴纳金额及方式住宅专项维修资金的交存时间及交存金额？住宅专项维修资金的交存时间及交存金额？出售公有住房的，按照什么规定交存住宅专项维修资出售公有住房的，按照什么规定交存住宅专项维修资金金?违反此规定将受到的制约？违反此规定将受到的制约？在什么情况下开发建设单位或者公有住房售房单位不在什么情况下开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。如违反将如何处理？得将房屋交付购买人。如违反将如何处理？（二）住宅维修资金的缴纳金额及方式（二）住宅维修资金的缴纳金额及方式住宅专项维修资金的交存时间及交存金额？住宅专项维修资金的交存时间及交存金额？商品

22、住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。（二）住宅维修资金的缴纳金额及方式（二）住宅维修资金的缴纳金额及方式出售公有住房的，按照什么规定交存住宅专项维修资金出售公有住房的，按照什么规定交存住宅专项维修资金?违反此规定将受的制约？违反此规定将受的制约？（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项

23、维修资金的数额为当地房改成本价的2%。（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。公有住房售房单位违反此规定由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：（二）住宅维修资金的缴纳金额及方式（二）住宅维修资金的缴纳金额及方式 在什么情况下开发建设单位或者公有住房售房单位不得在什么情况下开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。如违反将如何处理？将房屋交付购买人。如违反将如何处理？未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。公有住房售房

24、单位违反此规定将由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：开发建设单位违反以上规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。（三）住宅维修资金的其他用途（三）住宅维修资金的其他用途住宅专项维修资金其他用途？住宅维修专项资金购买国债必备的前提条件？哪些资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用？（三）住宅维修资金的其他用途（三）住宅维修资金的其他用途住宅专项维修资金其他用途:住宅专项维修资金可以按照国家有关规定用来购买国债。住宅维修专项资金购买国债必备的前提条件？保证住宅专项维修资金正常使用的前提下

25、可以购买国债。n利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。n利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。n利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。n禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。（三）住宅维修资金的其他用途（三）住宅维修资金的其他用途哪些资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用？（一）住宅

26、专项维修资金的存储利息；（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。三、住宅维修资金监督管理房屋所有权转让时，住宅专项维修资金应如何处理？房屋灭失的，如何返还住宅专项维修资金？住宅专项维修资金的账目如何管理？三、住宅维修资金监督管理n房屋所有权转让时，住宅专项维修资金应如何处理？房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属

27、证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。n房屋灭失的，如何返还住宅专项维修资金？房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还；（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。三、住宅维修资金监督管理住宅专项维修资金的账目如何管理？直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额

28、二）发生列支的项目、费用和分摊情况；（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。住宅专项维修资金的账目如何管理？n专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。n直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。n专户管理银行应当建立住宅专项维

29、修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。四、住宅专项维修资金管理办法附则省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门可以依据本办法，制定实施细则。本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门依据本办法制定。本办法由国务院建设主管部门、财政部门共同解释。本办法自2008年2月1日起施行，1998年12月16日建设部、财政部发布的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213号）同时废止。谢谢 谢谢 大大 家！家！