德州国际商贸城全程策划报告34页.doc
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1、德州国际商贸城全程策划报告【正 文】前 言第1页第一篇 德州市宏观经济环境总结第2页第二篇 定量分析第2页第三篇 定性分析第4页第四篇 SWOT分析第6页第五篇 项目定位第7页第六篇 财务分析第16页第七篇 营销计划第18页第八篇 推广计划第23页第九篇 总论第33页前 言尊敬的各位领导:你们好!鉴于该策划报告基础调研部分内容较多,为便于理解,我司将报告分为正文和附件两大部分,此篇为正文部分,主要内容包括宏观经济环境总结、定量分析总结、定性分析总结、SWOT分析、项目定位、财务分析、营销计划、推广计划、总论九大部分,基础调研内容则作为附件内容另行呈上。1第一篇 德州市宏观经济环境总结 德州市历
2、史悠久,文化底蕴浓厚,交通便捷,对于商贸事业的发展具有得天独厚的优势。 近年以来随着全国总体经济的大发展,德州市的经济也步入了发展的快车道,全市各项经济指标持续平稳增长,人民的生活水平实现稳定提高。 继2009年一季度扭转了国民经济增速下滑趋势后,回暖面逐步实现由局部向全面的转变,驱动力实现由政策单一推动向政策、市场共同带动转变,社会信心实现由明显不足到普遍乐观的转变,保增长、调结构、促改革、惠民生取得明显成效,总体发展形势积极向好。 2009年德州市经济发展的速度稳步加快,工业、服务业、投资、消费增速逐渐提高,经济发展的基本面正在全面转好。 居民收入稳定增加,发展的动力渐趋增强,在国有投资大
3、幅增长的带动下,以市场需求为导向的民间投资跟进速度逐步加快,同时在积极消费政策的促进下,升级消费趋势明显。 本案所在的德城区为德州市商贸批发的核心地,又作为德州市唯一老城区,伴随德州整体经济的发展也取得了巨大的成就。 经济的稳定发展使城镇及农民收入均呈现稳定增长,但总体低于全省平均水平,城市整体经济相对落后于众多山东其他城市; 2009年德州市城镇居民可支配收入仅15706元,排名处于全省17城市第15位,增长率8%为全省最低增速,低于山东省平均增速9.2%。城市人均GDP为27595.54元,于全省17城市中排名第13位,和其他城市差距较为明显; 德州市整体城镇固定居民比例较小,农业人口所占
4、比例较大,中低端消费显著,城市整体消费力还是略有偏低,有待进一步提高;第二篇 定量分析一、我司针对本案商圈各业态摒弃之后的有效量甄别汇总如下:市场临街合计业 态数量面积数量面积数量面积服装类女装5137246105418161811427男装12724572619441534401混装35740373098723838中老年服装4288942889运动休闲装115222295232310裤业3651112638481149童装、童品21124364720852584521小商品类工艺品、礼品、饰品17910413718132162854手机数码、电脑、耗材1332626191325152395
5、1小家电、钟表、眼镜771126191737962863黄金、珠宝、玉器1053510535日杂、小百货4174302112024284504日化17341171063341404办公用品、文具、音像、体育用品612358331658944016箱包、皮鞋2771147944741832118897床上用品、家纺、窗帘、布艺2959905114440840914313针织内衣、羊毛衫、毛线43035512811344584685合计28515102358135534343286557二、各业态有效量所占数量及面积比例如下:合计业 态数量数量比例面积面积比例服装类女装61818%1142713.
6、2%男装1534.5%44015.1%混装722.1%38384.4%中老年服装421.2%8891%运动休闲装230.7%23102.7%裤业481.4%11491.3%童装、童品2587.5%45215.2%小商品类工艺品、礼品、饰品2166.3%28543.3%手机数码、电脑、耗材1524.4%39514.6%小家电、钟表、眼镜962.8%28633.3%黄金、珠宝、玉器100.3%5350.6%日杂、小百货42812.5%45045.2%日化341%14041.6%办公用品、文具、音像、体育用品942.7%40164.7%箱包、皮鞋3219.4%1889721.8%床上用品、家纺、窗帘
7、布艺40911.9%1431316.5%针织内衣、羊毛衫、毛线45813.3%46855.4%合计3432100%86557100%备注三、总结: 本案所处商圈目前主要经营业态主要为服装类和小百货类,其次为床上用品、家纺、窗帘、布艺、针织内衣、羊毛衫、毛线、箱包皮鞋。 以上业态目前市场有效商业数量及面积支撑为:商户数3432户,商业总使用面积86557。 服装类合计1214家,占总商户数的35%;总使用面积28535,占总使用面积的32.9%;小商品类合计1030家,占总商户数的30%;总使用面积20127,占总使用面积的23.3%。 服装类在本案商圈的业态主要分为:女装、男装、混装、中老年
8、装、运动休闲装、裤业、童装等。 小商品作为城隍庙商圈的起源业态,涵盖业种繁多并且杂乱,按照科学的分类,我司归纳分为工艺品、礼品、饰品;手机数码、电脑、耗材;小家电、钟表、眼镜;黄金、珠宝、玉器;日杂、小百货;日化;办公用品、文具、音像、体育用品共计7大类; 女装总计商户618家,占总数量比例的18%,总使用面积11427,占总是用面积比例的13.2%; 男装商户总数量153家,占总数量比例的4.5%,总使用面积4401平方米,占总使用面积的5.1%,该业态在商圈中数量和面积比例均偏低,经营较弱; 混装(男女)商户总数量72家,占总数量比例的2.1%,总使用面积3838,占总使用面积比例的4.4
9、 中老年服装商户总数量42家,占总数量比例的1.2%,总使用面积889,占总使用面积的1%; 运动休闲总数量23家,占总数量比例的0.7%,总使用面积2310,占总使用面积的2.7%,均集中在步行街区域,多为品牌运动大店。 裤业商户总数量48家,占总数量比例的1.4%,总使用面积1149,占总使用面积比例的1.3%; 童装童品类商户总数量258家,占总数量比例的7.5%,总使用面积4521,占总使用面积的5.2%; 针织内衣类商户458家,占总数量比例的13.3%,总使用面积4685,占总使用面积比例的5.4%; 家纺床上用品(含窗帘布艺)商户409家,占总数量比例的11.9%,总使用面积
10、14313,占总使用面积比例的16.5%,该业态单铺使用面积相对较大; 箱包鞋类商户总数量321家,占总数量比例的9.4%,总使用面积18897,占总使用面积比例的21.8%,该类商户有两个特征:一方面来说,箱包鞋类临街大主力店比较多(单店经营面积均上千),主要为零售功能;另一方面来说,之前受拆迁政策的影响,鞋类业态的批发商户均搬迁集中在黑马市场市场,基本成垄断趋势,单铺经营面积较大;第三篇 定性分析一、商户定性调研总结:1、小商品类商户: 所访谈小商品类商户经营年限均比较长,3/4商户均在5年以上。 所访谈小商品类商户基本都为批零兼营。 所访谈小商品类商户3/4目前经营面积都在20以下,基本
11、都为从市场租赁。 小商品类商户一般对新市场招商销售的信息获得渠道依次为:户外、宣传单、电视、口碑、报纸等。 所访谈小商品类商户约1/2对本案有入场意愿,原因:目前市场随时面临拆迁,同时现有经营环境较差、新市场环境应该比较好;无意向的商户大部分都已有多个铺位在经营,无心扩大经营面积。九州市场内大部分小商品经营户对本案有入场经营意愿,主要因为九州市场据悉即将面临拆迁。 意向入驻本案的小商品类商户中一半以上选择租赁方式入场经营,1/5选择购买产权,其余商户则犹豫不定。 在访谈商户中大约3/5的商户选择合格铺位使用面积为1325,1/5认可12以下,1/5认可30以上。 意向入驻本案的商户约2/5考虑
12、租赁或购买的铺位使用面积为1525,约1/3考虑15以下,1/4考虑25以上。 意向入驻本案的商户3/4考虑一层,少数考虑二层和地下一层。 拟定本案以使用面积为12的标准摊位计算,3/5的商户承受最高租赁价位1000元/月(折合2.7元/天/),1/5的商户最高承受使用面积租赁价位在800900元/月(折合2.5元/天/)。 如选择购买产权,以使用面积为12的内部摊位来计算,意向购买的商户有1/3能承受一层最高总款为19万(折合1.58万元/),3/10能承受10万(折合8300元/),3/20能承受14万元(折合11600元/)。 如选择购买产权,以使用面积为12的内部摊位来计算,意向购买的
13、商户有约1/2能承受二层最高总款为14万元(折合11600元/),少部分能承受10万元(折合8300元/)。 商户依次认为本案应有的配套为:物流中心、餐饮、银行、商务中心。 所访谈商户1/4月流水在12万元,1/4月流水在50001万元,1/4月流水在5000元以下。 所访谈意向购买商户7/10首付款最高承受在46万元,2/10最高承受首付在610万元。 小商品商户目前对市场普遍不满意的地方依次为:不卫生、无空调暖气、拥挤不堪、管理欠缺、设施太差。最满意的地方依次为:客流、租金低、地理位置好、自由。 小商品商户对新市场最关注的依次为:客流、价格、信誉、管理、后期运作。2、女装商户: 商户访谈中
14、温州城女装类不到三分之一的商户对本案有入场经营意愿,三分之二的商户持观望态度,原因:现有商场太多,趋于饱和,整体消费档次较低;九州市场商户则大部分对本案有入场经营意愿,九州大多数商户经营档次较低,较低的档次显现出较低的门槛。 温州城女装类意向入场商户多选择租赁方式入场,九州市场意向入驻商户1/2选择租赁方式入场经营。 近一半意向商户考虑铺位经营面积1620,部分考虑2025。 拟定本案以使用面积为12的标准摊位计算,温州城女装商户大部分能承受的最高租赁价位为1000元/月(折合2.7元/天/),九州市场女装类商户承受最高租赁价位在600800元/月(折合1.72.2元/天/),少数能承受10
15、00元/月(折合2.7元/天/)。 意向选择购买产权的商户,以使用面积为12的内部摊位来计算,温州城商户能承受一层最高总款集中在19万元(折合1.58万元/),九州市场商户能承受的一层最高总款为78万元(折合58006600元/)。 温州城女装商户最高首付款在610万元相对较多,九州市场女装类商户大部分能承受的最高首付款在46万元。3、男装类商户: 九州市场大部分男装商户对本案有入场经营意愿,温州服装城男装商户约1/3对本案有入场意愿,城隍庙商城男装商户则有一半对本案有入场意愿,其余为持观望心态和无意向,大部分商户观望其原因对本案不确定性。 大部分有意向入场的商户选择租赁入场方式,少数选择购买
16、产权和观望态度。 在访谈商户中大部分商户需要的铺位使用面积多集中在1625。 拟定本案以使用面积为12的标准摊位计算,大部分男装商户所能承受的最高租金为1000元/月(折合2.7元/天/),少数能承受在1500元/月(4.2元/天/),九州商户承受租金水平则相对偏低在800元左右/月(2.2元/天/)。 如选择购买产权,以使用面积为12的内部摊位来计算,城隍庙商城意向购买商户大部分能承受一层最高总款1519万元(折合1250015800元/),九州市场商户承受一层最高总款为67万元(折合50005800元/),温州城商户能承受一层最高总款89万元(折合66007500元/),但总体购买意向偏低
17、城隍庙商城意向购买商户约1/2能承受二层最高总款12万元(折合1万元/)。 九州市场男装类四分之三的商户承受最高首付款在46万元,温州城男装类接近五分之二的商户承受最高首付款在46万元,城隍庙商场男装类1/2的商户承受最高首付款在46万元,1/6能承受610万元。4、童装、童品类: 商户访谈中,约三分之一童装、童品类商户对本案有入场经营意愿,原因:市场设施陈旧,环境脏、乱、差,且市场管理工作不到位;其余大多持观望态度,原因:主要关注本案的价格和规模档次。 童装、童品类商户大部分选择租赁方式入场经营,其余均为观望态度,其观望的原因也多因为对于新市场未来的不确定性,是否撑起规模以示观望。 童装类
18、商户入驻本案的楼层首选一层,对三层抗性较大,地下一层相对比较认可。 在访谈商户中近一半商户选择合格铺位使用面积为2125,少数商户选择1620。 拟定本案以使用面积为12的标准摊位计算,一半左右的商户能承受最高租金1000元/月(2.7元/天/)。 童装、童品类商户对选择购买产权意向较低,以使用面积为12的一层内部摊位来计算,总款承受普遍较弱,意向承受总款额大部分在510万元(41008300元/),极少数能承受15万元(折合12500元/)左右。 意向购买的商户大部分承受最高首付款在46万元。二、消费者定性分析总结: 本区域的消费者多为德州市区居民和下县消费者,外地消费者所占比例较少,商圈的
19、辐射力有限; 消费者到达本区域的主要方式为公共交通工具,整体消费能力不高; 每月来此消费的顾客次数多在4次以下,多次零星购物者较少; 来此购物的人群体现出零售份额市场占有量较大,零售与批发并存的局面,批发多以小额批发为主; 销售的货品中整体以小百货、服装为主; 所访谈消费者中2/3人群单次消费均在300元以下。 所访谈消费者中,所经常消费的场所依次为:德州百货大楼、城隍庙市场、温州城、城隍庙商城、九州商城; 所访谈消费者中一半以上均认为本案应该为批零兼营综合市场。 访谈的消费者中,渴望管理正规,货品丰富,环境优美,装修高档的新市场出现,对现有的市场不同程度的表达了不满; 对于本案的配套,消费者
20、的选择依次为银行、餐厅、物流中心、儿童游乐园等; 消费者的职业多为私企业主和私企员工,其在一定程度上代表了临沂市的主流消费水平; 来此区域的主流消费群体年龄段主要集中在2635岁,其次为1925、3640岁。 消费者群体普遍受教育程度较低,所访谈消费者中一半人群教育程度在高中及以下;大部分家庭月收入均在5000元以下,收入水平普遍偏低。三、投资人问卷访谈总结: 所访谈投资人投资方式多以储蓄为主,其次为购买住宅、商铺、投资基金和股票。 对于投资产权型商铺,所访谈投资人约有一半有兴趣,其余大部分则为观望。 对于本案的投资,一半投资人有投资本案商铺的意向,三分之一的投资人表示观望,后期推广中需针对投
21、资人打破观望,引爆市场。 对本案有投资意向的投资者中,大部分还是比较认可临街门市房和一层内铺的投资,其他楼层的投资认同极低。 在所访谈投资人中,一半以上投资人能承受门市房最高建筑面积单价800012000元/,1/10能承受门市最高建筑面积单价800010000元/ 对本案有意向投资的投资人:1/3能承受一层内铺最高建筑面积单价8000元/; 对本案有意向投资的投资人:1/3能承受二层内铺最高建筑面积单价5000元/; 对于本案的意向投资者,1/3投资人可以承受1020万元的投资总额,1/4可以承受2130万元的投资总额,1/6可以承受3140万元的投资总额。3/4均考虑首付一半、银行按揭购买
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- 德州 国际 商贸城 全程 策划 报告 34
