项目拓展管理流程某地产集团公司企业管理流程.docx

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1、信和集团管理流程项目拓展管理流程1 .项目拓展及论证管理流程2 .市场研究作业指引3 .项目可行性报告内容项目拓展及论证管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人W日如腹仪TBlIt冒理vil*h风险控制WAB秘书处R项目发展部C代理公司D营销部F设计部F工程部a或本管理用H财务音TP分管副总J总裁K董事会T董事长M1ICP2_TI公司战略规划Ig础研究卜信息归档IIie23对符合公司发月过土地信息引交I土地储备计划土地信息收/I土地信息库归档J%的土地信息,:集表的形式提K其核一I3451k乏计部、营销宇理部提交各郭沟通后确定彳中形式产品（1S种形式产IJ

2、竽基本配套）1的面积组合的成本数据必要时由J作为初步ZI项目初步接触IMW景调查法律法律手续办理程度，如：已取得的政府、法律文件依据等。状手续况焦点难点项目进展的主要难点和焦点。竞争竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市重大土地购买项对手或其他投资。竞争对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。目楼盘发政府主要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响，政府倡导重点开发区域和领域的提出或形成。展政策环境城市规划城市规划发生重大变动或（即将）实施，重大城市规划调整。变市政整个城市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车），以及项目周化配套边市政配套的改变。

3、副期才因素:葡由旗唾屣a暖僻圈祸械喀部门审核后汇总汇报分管副总。下一步说明该项目下一步工作计划（继续跟进还是暂缓、终止）、工作重点、采取的策略、突破点、计戈U是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。新项目初步市场定位建议项目编号填写日期项目名称一、规划要点指标指标类型指标单位比较建议数值备注用地平衡总用地面积平方米计容积率净用地面积平方米规划容积率总建筑面积（计容积率）平方米其中：商业面积平方米住宅面积平方米其他配套面积平方米基本指标覆盖率%绿化率%总户数个二、可售建筑类型分布住宅分类建筑面积（范围）户型大小（范围）客户定位景观要求内外部装修标准、厨卫设置别墅住宅联排住宅多层住宅小

4、高层住宅高层住宅超高层住宅合计总体说明备注：属于同种建筑类型但层数差异较大时，或有重大影响成本情况时可单列其他可售物业建筑面积（范围）分层考虑客户定位备注（含经营模式考虑）类型一类型二合计总体说明三、其他配套设施说明计算容积率部分占地面积（范围）单位比较建筑面积建议数值备注（含经营模式考虑）会所平方米幼儿园平方米小学平方米其他平方米合计平方米总体说明不计容积率部分指标单位比较建议数值备注（含经营模式考虑）车位个数个徭舞体理喇霸际情苏）但需彳F说明总体可减由f多销部提出四、其他说明：簪殖部填:与总体装修标准四、签字栏要求完成时间填表校对审核签收新项目可行性论证规划草案指标说明（含建造标准）XIN

5、HE-QR-TZ-05项目编号填写日期项目名称一、指标统计指标类型指标单位定位建议数值实际数值备注用地平衡总用地面积平方米建筑用地面积平方米总建筑面积（计容积率）平方米其他不计容积率建筑面积平方米用地构成小区道路平方米消防道路平方米人行道平方米广场平方米绿化平方米水景平方米室外体育设施平方米室外泳池平方米注明个数基本指标规划容积率覆盖率%绿化率%总户数个车位数（其中地面停车）个二、建筑细部面积指标可售住宅分类占地面积建筑面积层I三I层数结构类型电梯个数户数内外部装修标准、厨卫设置别墅住宅联排住宅多层住宅小高层住宅高层住宅超高层住宅合计备注：属于同种建筑类型但层数差异较大时，或有重大影响成本情况

6、时可单列计容积率配套占地面积建筑面积层I三I层数结构类型内外部装修标准、设施设置商业会所幼儿园小学物业用房其它不计容积率配套占地面积建筑面积层I层数结构类型装修标准架空花园架空车库地面停车地下商业街地下室面积三、其他说明：建筑概况1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点；2、主要产品类型分布：多层、高层，还是联排别墅，及各种产品的楼栋数，各个楼栋大堂及电梯专修标准；3、各种占地的配比是否恰当，车位布置是否合理；4、商业物业独立布置还是沿裙楼布置，商业人流入场考虑，是否布置扶梯、中央空调；园林小品标准其他配套设施内容及规模单独占地体育设施规模和标准说明总体装修标准包含内墙装饰、外

7、墙装饰、厨卫装饰的标准；节能和环保型建筑材料选用的考虑；其他必要文字说明四、签字栏填表（设计部设计管理人员）审核（设计部负责人）签收（工程部）签收（成本管理部）备注：1、本表（含附表建造标准）由设计部设计管理人员根据新项目初步市场定位建议编制，经设计部内部校对审核后，作为进行工程技术分析和进行建安成本测算的依据。2、本表可根据项目实际情况进行调整，但需作说明。编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1.目的建立CI息资源平台,制定土地储备计划，筛选甄别项目，提供$F审项目的相:关依据，同时为Jffi中千少前期论讦-寸程打下基础C一Afci/IJP三l公司日常信若、

8、收集、区域市场研究、项目地;央研究等前期I的项目论证十三.3 .术语和定义3.1. 日常信息收集：对各地房地产项目及相关信息进行收集和整理，建立基础信息库（资源平台）。3.2. 区域市场研究：针对某一区域的经济发展、产品现状、开发动态、价格分布、营销水平等方面，由项目发展部进行调研分析，初步判断和预测区域市场。3.3. 项目地块研究：针对具体项目或地块所进行的信息收集、资料分析和研究，作为项目论证的依据。4 .职责4.1. 项目发展部4.1.1. 负责日常信息收集工作；4.1.2. 负责区域市场研究工作；4.1.3. 负责项目地块分析工作。4.2. 公司管理层4.2.1. 确定项目重点开发区域

9、5 .作业内容5.1. 日常基础研究5.1.1. 产品研究：项目发展部对各地市场上出现的具有参考价值和代表性的产品，通过实地考察、参观房展、电话咨询、网上搜索等方式，进行产品资料整理、分析，形成楼盘调研表，纳入产品信息资料库。5.1.2. 土地信息收集：项目发展部对各地市场上出现的有代表性的开发土地，包括二级市场上的土地，进行整理、分析，形成土地信息资料库。定期（每月或每季度）向分管副总/总经理上报，对公司开发项目有影响的重要的土地信息须及时上报。5.1.3. 行业信息收集：项目发展部对国家、地方相关政策、发展商动态、专业论坛、主要竞争对手等信息进行整理、分析，形成行业信息资料，向基础信息库

10、归档。5.2. 区域市场研究5.2.1. 确定区域的方式包括：5.2.2. 公司管理层根据公司发展战略和资源配置情况，确定重点开发区域。5.2.3. 1.项目发展部根据有利于公司开发的原则，选择房地产发展区域，如具有区域中心价值的二线城市，具有旅游商业价值的地区，经管理层审批后，确定为市场研究的对象。5.2.22. 目发展部选择具有房地产发展示范意义的地区或城市，经管理层审批后，确定为市场研究的对象。5.2.23. 展部按要求定期上报区域市场研究报告，其内容包括：a）区域的宏观环境，包括区域发展战略、区域宏观经济和宏观政策。b）区域市政总体规划，包括城市发展规划、交通发展规划和其他基础设施现状

11、及发展规划。C）对房地产投资开发项目，调查和研究区域房地产相关政策判断房地产走势，包括供应量、需求量、价格走势、房地产发展方向和趋势等。d）区域环境条件和自然地理特征，包括区域自然地理概况、历史背景和固定及流动人口等研究。e）区域项目市场需求研究，包括住宅、商业、服务式公寓、酒店、办公楼以及其他业态的历史供应情况，目前库存情况、吸纳和市场消化率、空置率、未来供应量、价格走势等，根据这些市场分析条件，预测未来市场发展趋势和研究确定投资目标。5.3. 项目地块研究针对管理层批示的具有开发可能性的项目或土地，项目发展部进行专项的调研，除记录土地信息外，填写楼盘调研表或项目竞争楼盘跟踪表，并向部门负责

12、人和公司分管副总以及管理层汇报项目发展进度及变化情况。6 .支持性文件（无）7 .相关表格及记录XINHE-QR-TZ-06XINHE-QR-TZ-077.2. 楼盘调研表7.3. 项目竞争楼盘跟踪表楼盘调研表XINHE-QR-TZ-06调研员姓名:调研时间：20年月楼盘名称电话发展商代理商环境设计建筑设计物业管理物管费内部认购时间公开发售时间入伙时间地理位置车位数价格（租售）占地面积建筑面积容积率户数楼层与栋数绿化率实用率规划/建筑/园林主要特点户型及面积配比小区及周边配套设施付款方式折扣及价格策略楼盘均价销售情况（总体销售情况及不同户型销售期情况）楼盘定位情况客户定位特点项目主要推广宣传方

13、式及卖点优劣势评价优势劣势工程建设，建材情况开工时间:项目竞争楼盘跟踪表XINHE-QR-TZ-07调研内容竞争楼盘阶段性策略竞争能力分析对公司项目影响可借鉴策略主推产品格略价策推广主题广告策略活动营销效果评估主要卖点市场影响可行性研究报告内容模板编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人目录目录2项目决策背景及摘要：3第一部分：项目概况4第二部分：法律及政策性风险分析7第三部分：市场分析9第四部分：规划设计分析11第五部分：项目开发13第六部分：投资收益分析14第七部分：管理资源配置17第八部分：综合分析与建议18第九部分：竞拍和投标方式取得土地需要注意的问题19

14、第十部分：在新城市开发需要补充的内容21附件：2项目决策背景及摘要：一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在龙岗，要说明龙岗在深圳的地位及作为深圳重点开发区位的情况。3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般35年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目

15、合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、宗地现状1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实

16、际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，是否有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。三、项目周边的社区配套（一）周边3000米

17、范围内的社区配套1、交通状况（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、教育：大中小学及教育质量情况。3、医院等级和医疗水平4、大型购物中心、主要商业和菜市场5、文化、体育、娱乐设施6、公园7、银行8、邮局9、其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、治安情况2、空气状况

18、3、噪声情况4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观7、风水情况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9、其他五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、永久性供电和临时施工

19、用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六、规划控制要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、综合容积率、住宅容积率4、建筑密度5、控高6、绿化率7、其他七、土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。第二部分：法律及政策性风险分析一、合作方式及条件1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除