物业管理招投标及合同.ppt

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1、第五章第五章 物业管理招投标及合同物业管理招投标及合同王环王环E-mail:T:158-26187644案例：北京回龙观案例：北京回龙观“竞选竞选”管家管家 n19991999年年1111月月8 8日，由北京天鸿集团公司开发建设的全国最大的日，由北京天鸿集团公司开发建设的全国最大的经济适用房项目经济适用房项目北京回龙观文化居住区北京回龙观文化居住区(一期一期)物业管理物业管理招投标活动在北京举行。北京天鸿集团公司房产管理经营公招投标活动在北京举行。北京天鸿集团公司房产管理经营公司和深圳长城物业管理有限公司在招标中胜出。北京面向全司和深圳长城物业管理有限公司在招标中胜出。北京面向全国招标物业管理

2、公司，在全国是第一次；北京市副市长汪光国招标物业管理公司，在全国是第一次；北京市副市长汪光焘、建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠出席了竞标活动。焘、建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠出席了竞标活动。n目前全国房地产市场快速发展，竞争日趋激烈，许多开发商目前全国房地产市场快速发展，竞争日趋激烈，许多开发商都将都将物业管理作为房地产项目开发的延伸，作为市场竞争的物业管理作为房地产项目开发的延伸，作为市场竞争的主要手段和品牌建设的重要组成部分。主要手段和品牌建设的重要组成部分。开发商开发商北京天鸿北京天鸿集团公司董事长兼总经理李发增说：集团公司董事长兼总经理李发增说：“此次招标正是要改变此次招标正是

3、要改变过去过去重建设轻管理重建设轻管理、谁建谁管谁建谁管的旧模式，将的旧模式，将开发开发建设建设与与物业管理物业管理分开，不仅避免过去分开，不仅避免过去建管建管不分造不分造成的责任不清、互相推诿给居民造成的困难和麻烦，同时也成的责任不清、互相推诿给居民造成的困难和麻烦，同时也可规范市场竞争行为，从而推进物业管理市场化进程。可规范市场竞争行为，从而推进物业管理市场化进程。”n 物业管理招标物业管理招标是物业管理服务产品预购的一一种交易方式种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据根据物业管理服务内容，制订制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与

4、参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。n 物业管理投标物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。投标文件，参与投标竞争的行为。物业管理招投标的物业管理招投标的特点特点（1 1）标标价价的的保保密密性性。一一是是招招标标人人标标底底的的保保密密性性，二是投标人投标报价的保密性，二是投标人投标报价的保密性，（2 2）报价的一次性。）报价的一次性。（3

5、 3）法律的约束性。保证书、保证金）法律的约束性。保证书、保证金（4 4）招招标标的的超超前前性性。一一是是由由于于物物业业管管理理的的早早期期介介入入所所要要求求。二二是是由由于于政政府府要要求求。三三是是有有些些开开发商本身为了销售的需要。发商本身为了销售的需要。（5 5）招投标的长期性和阶段性。）招投标的长期性和阶段性。物业管理招投标的范围物业管理招投标的范围物物业业管管理理条条例例第第三三章章前前期期物物业业管管理理中中规定：规定：n国国家家提提倡倡建建设设单单位位按按照照房房地地产产开开发发与与物物业业管管理理相相分分离离的的原原则则，通通过过招招投投标标的的方方式式选选聘聘具具有有

6、相相应资质的物业管理企业。应资质的物业管理企业。n住住宅宅物物业业的的建建设设单单位位，应应当当通通过过招招投投标标的的方方式式选聘具有相应资质的物业管理企业；选聘具有相应资质的物业管理企业；n投标人少于投标人少于3 3个或者住宅规模较小的个或者住宅规模较小的，经物业，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用批准，可以采用协议方式选聘协议方式选聘具有相应资质的具有相应资质的物业管理企业。物业管理企业。”物业管理招标方物业管理招标方n物业管理的招标方物业管理的招标方n房地产开发企业n建成后以销售为主的，签订前期物业管理合同，委托期建成后

7、以销售为主的，签订前期物业管理合同，委托期限至业主委员会正式成立限至业主委员会正式成立n建成后出租经营的建成后出租经营的n公房出售单位n业主委员会物业管理招标的物业管理招标的内容内容（1 1）从招标所涉及的范围来看，）从招标所涉及的范围来看，n物业管理总体招标、物业管理单项招标物业管理总体招标、物业管理单项招标（2 2）从提供服务的性质来看，）从提供服务的性质来看，n顾问服务、管理服务顾问服务、管理服务（3 3）从物业的性质来看，）从物业的性质来看，n经经营营性性物物业业管管理理招招标标、非非经经营营性性物物业业管管理理招招标标实行物业管理招投标的意义实行物业管理招投标的意义 n1.推动房地产

8、管理体制的改革推动房地产管理体制的改革 n2.培育物业管理的市场氛围培育物业管理的市场氛围 n3.加快物业管理的市场化进程加快物业管理的市场化进程 n4.推动物业管理行业整体水平的提高推动物业管理行业整体水平的提高 n5.业主使用人的需求将得到更充分的满足，利业主使用人的需求将得到更充分的满足，利益将能得到更好的维护益将能得到更好的维护 招投标的目的招投标的目的n不是评优选秀，而是不是评优选秀，而是最适合的的n最适合的，才是最好的最适合的，才是最好的n招标方：质量、价格、服务多方考虑招标方：质量、价格、服务多方考虑n投标方：结合自身优势，有的放矢投标方：结合自身优势，有的放矢物业管理招投标的原

9、则物业管理招投标的原则 n要实现真实的双向选择，物业管理招标和投标活要实现真实的双向选择，物业管理招标和投标活动应当遵循动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用公开、公平、公正和诚实信用的原则。的原则。n所所谓谓公公开开原原则则，是是指指如如果果招招标标人人采采取取公公开开招招标标方方式式，就就必必须须按按规规定定在在媒媒体体公公开开地地发发布布招招标标公公告告，把把所所需需要要达达到到的的服服务务要要求求与与条条件件公公开开告告诉诉一一切切想想参参与与投投标标的的物物业业管管理理企业。企业。n所所谓谓公公平平原原则则，就就是是指指在在招招标标文文件件中中向向所所有有物物业业管管理理企企业提出的招

10、投标条件都是一致的。业提出的招投标条件都是一致的。物业管理招投标的原则物业管理招投标的原则 n所所谓谓公公正正原原则则，是是指指评评标标要要客客观观公公正正、实实事事求求是是、科科学学准准确确，定定标标要要有有客客观观依依据据，招招标标文文件件中中载载明明的的评评标标标标准准和评标方法是衡量所有投标书的尺度。和评标方法是衡量所有投标书的尺度。n所所谓谓诚诚实实信信用用原原则则，是是指指招招标标人人和和投投标标人人双双方方都都应应讲讲究究信信用用，遵遵守守招招标标文文件件和和投投标标文文件件的的承承诺诺，定定标标以以后后，招招标标人人和和中中标标人人应应订订立立书书面面服服务务合合同同，并并诚诚

11、实实履履行行各各自自的的责任。责任。物管招投标相关法律物管招投标相关法律n中华人民共和国招标投标法中华人民共和国招标投标法n工程建设与设备采购强行招标，而物业管理未作工程建设与设备采购强行招标，而物业管理未作出规定出规定n物业管理条例物业管理条例n前期物业管理招标投标管理暂行办法前期物业管理招标投标管理暂行办法物业管理招投标分类及其特点物业管理招投标分类及其特点n招投标主体分类：招投标主体分类：n开发建设单位开发建设单位n心态定位心态定位n草拟制定相关文件草拟制定相关文件n政府部门的参与监督政府部门的参与监督n提前进行提前进行n预售前预售前30天，交付使用前天（非出售）天，交付使用前天（非出售

12、n业主大会业主大会n产权人产权人n招投标方法分类：招投标方法分类：n自行招标自行招标n委托招标委托招标n招投标形式分类：招投标形式分类：n公开招标公开招标n邀请招标邀请招标物业管理招投标程序及要点物业管理招投标程序及要点n招投标程序：招投标程序：n、成立招标机构、成立招标机构n、编制招标文件、编制招标文件n招标公告招标公告、招标书招标书、投标须知投标须知、投标书编制要求投标书编制要求满分值项目物业管理机构及人员配备满分值物业管理大纲满 分 值拟投入物业管理项目的设备、设施满分值物业管理收费满 分 值近三年物业管理业绩信誉满分值100分40分28分7分15分10分n、发布招标公告或招标邀请书、

13、发布招标公告或招标邀请书n招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：备案：n（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；政府批件；n（二）招标公告或者招标邀请书；（二）招标公告或者招标邀请书；n（三）招标文件；（三）招标文件；n（四）法律、法规规定的其他材料。（四）法律、法规规定的其他材料。n、组织资格预审、组织资格预审n、发布招标文件及有关设计图

14、纸、技、发布招标文件及有关设计图纸、技术资料术资料n、组织答疑与现场勘察、组织答疑与现场勘察n、开标与评标、开标与评标n招标人应当在投标有效期截止时限招标人应当在投标有效期截止时限30日前日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。载明。n、中标后谈判与合同签订、中标后谈判与合同签订n招标人应当向中标人发出中标通知书，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。人，并应当返还其投标书。n招标人和中标人应当自中标通知书发出招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起之日起30日

15、内，按照招标文件和中标人日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。的其他协议。物业管理投标程序物业管理投标程序n、获取招标信息，决策是否参与投标、获取招标信息，决策是否参与投标n、报送投标申请，接受资格审查、报送投标申请，接受资格审查n、获取并熟悉招标文件并参与答疑和现场勘察、获取并熟悉招标文件并参与答疑和现场勘察n、投标决策与标志投标书、投标决策与标志投标书n、报送投标书、报送投标书n、参加开标及评标会、参加开标及评标会n、中标及签订物业服务合同、中标及签订物业

16、服务合同招标文件内容招标文件内容n（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；n（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；等；n（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；书的格式、主要内容等；n（四）评标标准和评标方法；（四）评标标准和评标方法；n（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间

17、及地点（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；等；n（六）物业服务合同的签订说明；（六）物业服务合同的签订说明；n（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。n招标文件招标文件nnn招标编号：招标编号：_ nn招标项目名称：招标项目名称：_nnnnnnn年月年月招标中心统一印制招标中心统一印制n第一部分投标邀请第一部分投标邀请n受用户委托对受用户委托对_项目的物业管理服务进行公开招标。兹项目的物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。n1.招标编号：招标编号：n2.

18、招标项目的简要说明：招标项目的简要说明：n3.项目开工期：项目开工期：n4.投标地点：投标地点：n5.投标截止时间：年月日投标截止时间：年月日(北京时间北京时间)，逾期收到的或不符合规，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。定的投标文件不接受。n6.开标时间、地点：开标时间、地点：n7.凡对本次招标提出询问，请在年月日前与联系凡对本次招标提出询问，请在年月日前与联系(技技术方面的询问请以信函或传真的形式术方面的询问请以信函或传真的形式)。n地址：地址：n邮编：邮编：n电话：电话：n传真：传真：n联系人：联系人：n(署名署名)n年月日年月日n第二部分技术规范及要求第二部分技术规范及要求n1.项

19、目技术要求一览表项目技术要求一览表n2.项目所在地项目所在地n关于物业所在地及物业的详细情况和资料关于物业所在地及物业的详细情况和资料详见物业说明书和物业图纸详见物业说明书和物业图纸(略略)。投标文件编制要点投标文件编制要点n1.招标物业条件分析招标物业条件分析n(1)物业性质物业性质n(2)特殊服务要求特殊服务要求 n(3)物业招标背景物业招标背景 n(4)物业开发商状况物业开发商状况 n2.本公司投标条件分析本公司投标条件分析 n(1)以往类似的物业管理经验。以往类似的物业管理经验。n(2)人力资源优势。人力资源优势。n(3)技术优势。技术优势。n(4)财务管理优势。财务管理优势。n保修期

20、费用的测算保修期费用的测算n报酬的取费形式报酬的取费形式n包干制包干制n酬金制酬金制投标书编制投标书编制n投标函；投标函；n投标报价；投标报价；n物业管理方案；物业管理方案；n招标文件要求提供的其他材料。招标文件要求提供的其他材料。n1.1.投标函投标函n投投标标函函是是致致招招标标人人的的信信函函，是是投投标标书书的的首首项项内内容容，一一般般包包括括投投标标意意向向的的表表达达，履履约约的的意意愿愿及及履履约约的的内内容容，投投标标总总价价和和房房屋屋及及附附属属设设备备设设施施维维修修养养护护、安安全全管管理理、环环境境管管理理等等各各分分项项服服务务价价格格，以以及及投投标标人人的的联

21、联系方式等。系方式等。n2.2.投标报价一览表投标报价一览表n投投标标报报价价一一览览表表一一般般不不仅仅列列明明投投标标总总价价和和各各分分项项服服务务价价格格总总表表，还还要要列明各项物业管理服务费用测算明细表。列明各项物业管理服务费用测算明细表。n3.3.投标物业管理企业简介投标物业管理企业简介n投标书中一般应用一定的篇幅简要介绍本投标企业的情况。投标书中一般应用一定的篇幅简要介绍本投标企业的情况。n4.4.物业管理服务部门设置物业管理服务部门设置n应应该该说说明明拟拟设设置置的的各各个个职职能能部部门门的的组组成成、人人员员招招聘聘和和培培训训安安排排、各各部部门门职职能能与与职职责责

22、以以及及拟拟派派出出的的项项目目负负责责人人与与主主要要技技术术人人员员的的简简历历、业业绩。绩。n5.5.物业管理方案要点物业管理方案要点n编编写写投投标标书书过过程程中中最最关关键键的的环环节节就就是是管管理理方方案案的的设设计计和和标标价价（费费用用）的的测测算算。投投标标物物业业管管理理企企业业应应根根据据拟拟承承接接物物业业项项目目的的具具体体情情况况，分分析析确确定定物物业业管管理理服服务务的的范范围围、类类型型、档档次次、标标准准等等项项内内容容，并并对对各各项项管管理理服服务务费费单单价价和和总总价价做做出出较较为为精精确确的的测算，拟定出物业管理方案。测算，拟定出物业管理方

23、案。n关键性内容关键性内容n(1)项日的整体设想与构思；项日的整体设想与构思；n(2)组织架构与人员的配置；组织架构与人员的配置；n(3)费用测算与成本控制；费用测算与成本控制；n(4)管理方式、运作程序及管理措施。管理方式、运作程序及管理措施。n实质性内容实质性内容n(1)管理制度的制订；管理制度的制订；n(2)档案的建立与管理；档案的建立与管理；n(3)人员培训及管理；人员培训及管理；n(4)早期介入及前期物业管理服务内容早期介入及前期物业管理服务内容n(5)常规物业管理服务综述；常规物业管理服务综述；n(6)管理措标；管理措标；n(7)物资装备；物资装备；n(8)工作计划。工作计划。n6

24、6.投标书附件投标书附件n投投标标物物业业管管理理企企业业可可以以根根据据需需要要以以附附件件的的形形式式将将企企业业标标准准化化操操作作手手册册、内内部部管管理理制制度度、服服务务技技术术支支持持体体系系、服服务务质质量量保保障障体体系系、资资质质证证明明材材料料、联联合合体体共共同同投投标标协协议议等等资资料料作作为为附附件件附附于于投投标标书书中。中。物业管理方案的核心内容物业管理方案的核心内容n企业情况（管理经验）企业情况（管理经验）n投标物管理特点投标物管理特点n本公司提供的服务内容本公司提供的服务内容n运作流程运作流程n财务预算财务预算n物业管理制度物业管理制度评标及其要点评标及其要点n、评标要有必要的时间、评标要有必要的时间n、投标方对本物业的认识、投标方对本物业的认识n、对管理处主任的考察、对管理处主任的考察n、费用的测算、费用的测算