万科房地产销售管理细则.doc
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1、 2011年万科地产销售管理细则深 圳 万 科 地 产二零壹壹年玖月玖日目 录第一章 总 则31、一般条款32、营销策划33、销售准备44、销售管理55、客户管理66、交房入住6第二章营销策划方案编制要点71、区域市场状况分析72、行销组合83、开盘时机规划94、各阶段销售方案的初步安排9第三章 销售准备工作控制指引101、销售基础工作要点102、销售实施工作准备要点10第四章 销售管理程序141、销售执行管理和监控142、销售执行信息管理16第五章 销售主管工作职责191、 销售主管的基本素质192、销售主管的工作内容及职责193、销售主管的工作程序20第六章 广告方案推广和审查细则211、
2、广告方案准备212、广告方案的制定223、广告宣传推广思路234、广告设计推广方案审查原则235、广告传播效应分析24第七章 商品房销售合同拟定细则251、 销售合同范围252、合同内容及拟定原则253、销售面积属性及制定要求264、使用说明书和质量保证书(统称两书)27第八章 房款收取管理细则291、收款工作基本要求292、收款方式293、 收款程序294、票据管理30第九章 按揭购房手续代办程序321、基本要求322、寻求按揭银行323、客户按揭代办程序32第十章 销售价格折扣管理细则341、一般性折扣342、特例折扣34第十一章 业主更名程序管理细则371、更名原则372、更名办理程序3
3、7第十二章 退(换)房操作管理细则391、总则392、免费换房条件393、其他换房条件404、退换房办理程序及原则40第十三章 档案资料管理细则411、客户资料管理要求412、存放与归档操作原则413、 文挡存放方式414、档案收存基本要素415、档案管理制度42第十四章 营销工作(后)评估与审计43第一章 总 则1、一般条款1.1为实现项目开发的最终目的,促进公司品牌形象的提升,保障顾客的合法权益和公司经营效益,必须对房地产销售过程进行系统的策划和控制。1.2所有房地产项目的营销策划必须遵循创新和诚信的原则,在深入的市场调查的基础上,以适宜的市场营销方式和手段对房地产项目进行有效的推广宣传,
4、向目标客户及时地传递完整准确的房地产销售信息。1.3房地产销售准备和销售过程中各项业务必须有计划地进行,遵循公司规定的作业流程和指引文件,以及政府相关法规要求,保证销售服务质量满足顾客要求。1.4所有与房地产销售有关人员必须对房地产销售过程涉及的保密信息严格遵守保密规定。特别强调对销售价格及价格调整信息、客户资料信息等应严格保密。2、营销策划2.1总体策划2.1.1公司营销公司(以营销策划部为主)负责对房地产销售的全过程进行策划,形成项目营销策划方案。营销策划方案应在项目立项批准后即着手进行。2.1.2项目营销策划方案的制订应遵循公司规定的作业流程和指引文件的规定,全面确定房地产销售的目标、实
5、现策略及实施步骤。根据项目的立项、规划设计方案确定、开工的工作节点,分步骤完成阶段性的宣传策划方案并报公司经理团或公司分管副总(根据总经理授权)核准后开始实施宣传工作。在开工前15天全面完成该策划方案。2.1.3营销公司在开盘前一个月将房产销售价格体系、价格策略、价格清单、付款方式等报公司经理团,经经理团审批后执行。销售过程因销售策略需要调整价格和优惠措施,均应报公司经理团审批后执行。2.2阶段策划及实施2.2.1阶段性营销推广活动方案报公司分管领导审核,总经理批准。2.2.2公司营销公司负责收集和保管所有对外广告和宣传资料。2.3效果评估及营销方案调整2.3.1公司营销公司负责营销策划方案的
6、实施效果评估,至少每季度形成一份效果评估的书面报告,报公司分管领导。2.3.2大型营销活动(如:开盘、重大节假日、竣工、交房等)方案实施效果的评价,应在活动结束后一个月内提交该项活动的评估报告,报公司分管领导。2.3.3对总体营销方案的调整,营销公司应将调整方案报公司经理团审批后执行。3、销售准备3.1公司营销公司负责销售准备工作的组织,各项销售准备工作必须按公司销售准备工作控制指引的规定要求进行,包括(但不限于):a)销售面积确定;b)销售合同及相关变更条款的准备;c)银行按揭安排;d)完成售楼工程建设(如:售楼中心、样板房等);e)项目销售组人员招聘、培训;f)楼书、现场展板及相关宣传资料
7、销售工具、礼品等准备完成;g)现场使用文件(合同、协议书)和相关工作表格准备到位;h)户外广告和媒体广告发布。3.2所有销售宣传资料、媒体广告及对外报道等都必须经过公司相关部门会签,公司总经理或公司分管副总(根据总经理授权)批准后,方可对外发布。3.3所有项目在开始现场销售前(内部认购或正式预售),必须由公司总经理组织相关部门经理进行现场检查确认,由营销公司形成现场检查记录存档备查。3.4在项目开盘时举办大型推广活动的,营销公司必须制订详细的活动方案,并报公司经理团研究,总经理审批后执行。4、销售管理4.1销售合同4.1.1房产销售过程中使用的合同样本,由营销公司按规定程序组织相关部门进行评
8、审,确保合同条款完整、清晰、符合相关法律规定,并消除或尽可能减少法律风险。4.1.2按政府部门规定统一使用格式合同,营销公司应根据公司对销售合同的管理要求,拟订必要的补充条款,按规定程序组织相关部门评审,经审批后的合同如需修改,必须报公司总经理或分管副总经理审批。4.1.3营销公司在销售准备阶段必须对所有销售人员进行合同填写的培训,并以书面形式明确格式合同的范本,以及补充或变更的处理权限。4.2销售价格4.2.1原始的销售价格表、付款方式及根据市场或营销需要形成的调整价格表、付款方式均应由分管副总经理、财务总监、总经理会签后作为销售档案保存。4.3销售现场4.3.1营销公司应建立销售现场的管理
9、制度,包括(但不限于):a)销售人员手册;b)顾客接待行为规范;c)现场环境控制;d)顾客接待登记;e)销售统计;f)销售业绩考核;g)项目销售例会;h)销售日志。4.3.2房产销售过程中涉及的任何潜在顾客和顾客资料,营销公司应明确规定顾客资料的管理要求,以保证顾客资料保密。4.3.3项目销售现场负责人或现场销售人员,按营销公司规定的周期填制相关统计表格,统计工作一般应按每天、每周、每月的周期进行。月销售情况统计、问题分析、情况说明等应写进营销公司月度工作总结。5、客户管理5.1营销公司应建立客户来访信息资料,及购房客户资料管理制度,定期(至少半年一次)分析潜在客户和购房客户的构成及变化趋势,
10、为及时调整营销方案提供必要的信息支持。5.2公司应建立客户投诉处理制度,明确规定项目开发过程中的客户投诉的处理责任、权限、途径和要求,妥善处理每宗投诉,维护公司品牌形象。6、交房入住6.1公司应成立交房入住工作小组,制订交房入住准备工作计划,全面协调各专业部门的工作,包括物业公司的准备工作要求。6.2入伙过程中的房屋验收移交,由客户、公司相关部门、物业公司三方共同进行房屋的验收检查。6.3公司工程部、营销公司、总工办、物业公司应将入伙过程中发现的问题,以及客户的投诉进行汇总分析,并逐步完善产品研究及服务流程,以便交房入住工作小组提出有效改进措施。第二章 营销策划方案编制要点 随着房地产业的迅速
11、发展,房地产营销策划、全程策划也随之快速发展起来。房地产全程营销策划就是运用整合营销概念,对开发商的建设项目,从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合,合理确定房地产目标市场的实际需求,以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心,通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制,在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上,为开发商规划出合理的建设取向,从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售,并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。因此,房地产营销策划方案应包括以下要点:1、区域市场状况分析1.1项目所在地房地产市场总体供求
12、现状。1.2项目周边竞争性楼盘再次调查与分析:楼盘名称位置规划配套设施卖点交通总建筑面积楼盘类型主力户型主力面积开工时间开盘时间平均单价付款方式销售进度入伙时间媒体选择物业管理备注2、行销组合2.1产品策略a)品牌形象b)建筑风格定位c)户型定位2.2价格策略a)单方成本(工程成本+非工程成本)b)定价策略:均价、付款方式和优惠政策、楼层与方向、方位差价c)利润目标(利润预测表)d)价格分期策略:内部认购价开盘入市价调价策略2.3通路策略a)公司自行销售b)委托代理公司销售c)委托包销d)中介销售e)承包商、供应商以货易楼2.4推广策略a)媒体选择b)投放频率及规模(配合各阶段销售方案执行)c
13、)广告设计d)现场包装e)公关活动f)费用估算3、开盘时机规划3.1内部经济状况运行分析3.2项目所在地市场情况简明分析3.3开工时间建议3.4内部认购时间建议3.5开盘时间建议4、各阶段销售方案的初步安排4.1内部认购期4.2开盘强销期4.3销售扩张期4.4扫尾清盘期第三章 销售准备工作控制指引1、销售基础工作要点a)销售合同的审批确定b)销售面积的确定c)银行按揭事宜的确定及办理程序的确定d)申领预售许可证2、销售实施工作准备要点2.1楼盘标识a)MARK或LOGO TYPE的设计b)标准字体的设计确认c)标准颜色的确认2.2销售现场和促销活动的场地安排a)接待中心的地址b)交通路线、车辆
14、c)接待中心至工地现场沿线景观美化(在建工地包装,预留用地指引)d)接待中心风格定位、设计、施工和室内布置e)接待中心室外空间企划、设计、布置f)放置标示牌、广告围板、各类旗帜、灯光照明、引导看板g)公开酒会或其他活动现场的地址及布置2.3接待中心的主要销售道具和现场布置a)功能区设置和划分b)交通位置图、区域环境图c)鸟瞰图、透视图的绘制d)建筑模型、看板的制作和摆放位置e)销控台、销控图表f)售楼处招牌的设计和摆放位置g)室内室外灯饰的选择和灯箱制作h)接待中心销售道具的布置和安排i)接待中心销售道具使用注意事项j)销售人员制服、销售用品的设计制作2.4样板房装修a)样板房的户型选择b)样
15、板房的位置、楼层、景观选择c)室内装潢的设计、施工和督导d)家具配置的设计、选择和实施e)室内灯光照明、日常生活什物摆设f)清洁卫生和安全监护工作2.5宣传品制作a)各类说明书(楼书)、平面图册的企划、设计、文案、完稿、印刷b)DM(海报)企划、设计、文案、完稿、印刷c)请柬、名片、信封、信纸、价格计算单企划、设计、文案、完稿、印刷2.6媒体的制作与安排a)新闻报道的安排、撰写和发稿b)报纸广告企划、设计、文案、完稿、发布c)杂志广告企划、设计、文案、完稿、发布d)影视动画广告的企划、撰写、设计、拍摄e)广播广告的企划、撰写、制作、发布f)网络广告的企划、撰写、制作、发布2.7广告发布计划a)
16、不同种类、时间、篇幅的报纸广告选择b)不同种类、时间、篇幅的杂志广告选择c)不同频道、时间、栏目的电视广播广告的选择d)不同地区、时间的方式选择e)不同媒体的发布组合安排2.8价格制定与价格控制a)基价与差价系数的确定b)付款方式的确定c)优惠折扣的条件和方式d)销售人员、销售经理等各级人员的让价空间和权责空间2.9推出时间a)依气候状况、季节特征而定b)依风土习惯、公司财务状况而定c)依施工进度而定d)依准备工作、市场概况而定2.10业务培训计划a)销售人员房地产基本知识教育b)周边房地产项目及当地状况的调查c)回答客户提问业务手册(或统一口径资料)制订d)现场销售工作的模拟演练及修正e)销
17、售状况表的设计、完稿、制作2.11销售相关文件a)订购单b)订购书c)价格表d)内外销商品房销售合同e)附加条款的标准内容、格式f)签订相关文件的注意事项g)前期物业管理协议h)销售提成制度的拟订2.12促销活动的主题选择(促销活动计划、实施、效果评估及费用安排)第四章 销售管理程序1、销售执行管理和监控1.1 售楼部硬件管理a) 接待大厅清洁明亮,谈判桌椅摆放整齐;b) 售楼部咨询前台干净整洁,资料齐全,摆放规范;c)建筑模型功能正常,图片资料张贴醒目,室内照明充足;d)辅助设备完好无损,电话、传真、电脑、POS机、饮水机、照明、空调等应每天下班前检查使用情况,发现问题及时通知,以免影响工作
18、e) 各类办公文具、各类表格、宣传册、广告页、纸杯、点光笔等统一由销售主管负责管理,并及时补充;f) 各类档案管理井然有序;1.2 售楼部软件管理1.2.1置业顾问的基本要求:包括职业道德要求、基本素质要求、专业知识要求、综合素质要求、服务规范要求、行动协同要求、组织纪律要求。1.2.2置业顾问工作时应着装整齐、干净,仪态大方得体,接待来宾迎进送出,介绍楼盘微笑亲和,客户咨询有问必答,客户资料记录在案。1.2.3对各类来访者(投资者、炒家、消费者、同行)要善于判断,并有所侧重表达,对来电、来访咨询者要求礼貌热情。1.2.4销售现场的工作纪律与公司现行纪律等同要求。1.2.5置业顾问的排班顺序
19、由销售主管掌握,临时调换需事先申请并征得销售主管的同意,任何人不得擅自无故缺席,否则将受到纪律处分;1.2.6置业顾问的客户接待顺序表由销售主管拟定,任何人都必须严格执行,机会均等、公平竞争。在实际操作中,如有人争先恐后,以至发生争吵的将追究其责任,并体现在工作态度评定中,严重者或累犯者将视其情节给予相应处理;1.2.7置业顾问每天的工作记载需集中交销售主管统一收存,需要时返还原置业顾问。特殊客户的要求须请示销售主管的认可,任何人无权承诺有损公司利益和不确定的问题,尽量避免使用:也许、大概、可能等不确定词语,因此要求置业顾问掌握楼盘的情况和信息,努力学习政策、法规、相关文件等。1.2.8 各类
20、规章制度和申报程序的建立、规范、完善。1.2.9 落实制定各种与制度配套的工作表格以及满足销售流程需要的文件说明。1.3 销售流程引导a) 特惠权放号 开盘放号程序:预订物业排号、享受特别优惠政策、签订有编号的特惠权通知书、缴纳诚意金(可退);b) 签定认购书认购书是具有法律约束力的协议。双方签署认购书,同时向客户收取一定数额的认购定金(不退还)。c)正式签署买卖合同房屋买卖合同采用由房地产主管部门监制的标准合同文本,经买卖双方审阅合同内容无异议后,双方在合同上签章或手印,本房屋买卖合同即成交。d) 收取房款买受人根据房屋买卖合同约定的付款方式支付应付房款。客户若申请银行按揭购房需应经过按揭银
21、行对买受人按揭资格审查批准后,双方的买卖合同才能生效,否则买受人应选择其他付款方式购买本房屋。e)办理银行按揭由公司财务部根据营销公司提供的按揭户数和按揭贷款金额向银行申请按揭额度。按揭手续由营销公司销售支持科负责代理,营销公司其他管理科提供协助。f) 成交情况汇总成交情况汇总旨在了解某一阶段的楼盘销售情况和合同执行情况,一般用制表格和用电脑储存的方式操作,其内容包括:客户名称、楼号、建筑和套内面积、销售单价、付款方式、签约时间、定金、应付款金额、房款拖欠情况。g) 相关法律、法规咨询帮助销售管理人员应当熟悉有关房地产法律法规(如土地增值、遗产继承法、房产转让法规、房屋租赁法、银行按揭办理程序
22、及贷款利息和贷款年限的规定等),以满足客户多方面咨询的要求,在正式合同签订时,置业顾问应向客户耐心介绍合同条款含义以及阐明公司的立场和观点,同时显示买卖双方的公平、公正、平等的原则。h) 销售合同的执行监控销售合同执行过程是销售的重要环节,置业顾问负有督促客户履行签约的责任,并与销售业绩和劳动收入紧密联系,同时也是工作态度评定的范畴,应杜绝任何不负责任的事件发生。i) 与物业管理的交接为了物业管理的需要,营销公司应向物业管理公司提供已经签署的购房合同中的各类特殊承诺和补充条款,以便物业管理公司在交房时准确地向客户解释,以免因沟通不畅而造成误会。物业管理公司也应当在签定销售合同后将前期物业管理协
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